No texto de hoje vamos falar sobre os tipos de garantia ao contrato de aluguel imobiliário: fiador, seguro fiança, título de capitalização, caução e cartão de crédito.
Para isso trouxemos Carla Fernandes, da Ampliar Seguros, que tem mais de 20 anos de experiência no mercado, para uma entrevista.
Sendo assim, caso prefira, você pode ter acesso ao nosso conteúdo em formato de áudio, ouvindo o podcast em qualquer um dos players acima.
Caso prefira a leitura, vamos ao texto!
Porque a garantia no contrato de aluguel é necessária?
Em primeiro lugar, é importante explicar o motivo pelo qual uma garantia é importante ao alugar casa ou alugar apartamento.
Ao alugar um imóvel, você está usufruindo de um bem que não é seu. O proprietário do imóvel precisa de algo que lhe dê a segurança de que receberá o aluguel em dia, que o IPTU e condomínio serão pagos, e que você, o inquilino, manterá a propriedade dele nas condições encontradas.
Sendo assim, não é possível alugar um imóvel sem fornecer algum tipo de garantia. Ou seja, nesse caso, ao contratar um seguro, por exemplo, é o inquilino quem paga, mas quem está sendo segurado é o proprietário.
A lei de número 8245, chamada Lei do Inquilinato, é muito importante para promover a equivalência entre ambas as partes. Ela abrange diversas formas de garantias ao contrato de aluguel, e o inquilino deve conhecer muito bem suas opções antes de escolher a ideal. Por isso, vamos mostrá-las nesse texto.
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Garantias ao contrato de aluguel
1) Fiador: o que é?
Encontrar um fiador para o aluguel do imóvel é a primeira coisa que a grande maioria das pessoas pensa. O fato de ser uma opção sem custos a torna bem atrativa, e em Minas Gerais, mais de 70% dos contratos de locação de imóveis são garantidos por meio de um fiador.
O processo é bem conhecido: o inquilino precisa encontrar uma pessoa de confiança e disposta a ser seu fiador. Em caso de inadimplência por parte do inquilino, quem precisa arcar com as despesas e encargos é o fiador.
Além disso, existem exigências para que alguém possa ser seu fiador: sua renda precisa ser de pelo menos 3 vezes o valor do aluguel, seu nome não pode estar sujo e ele precisa ter um imóvel em seu nome.
Fica fácil enxergar, portanto, o motivo pelo qual muitas pessoas não podem ter esse tipo de garantia. As consequências dos atrasos e erros do inquilino viram de responsabilidade de seu fiador, e seus bens podem ser até mesmo penhorados pelo não pagamento de dívidas.
Sendo assim, caso você não tenha uma pessoa disposta a ser sua fiadora, ou até mesmo não se sinta confortável em atribuir essa responsabilidade a alguém, procure outras opções.
2) Caução de aluguel
A garantia de depósito caução de aluguel não é muito vista hoje em dia, principalmente nas capitais. Ela se trata de um dinheiro que o inquilino deve depositar em uma conta conjunta, a qual ele e o proprietário têm acesso.
O valor depositado geralmente é de 3 vezes o valor do aluguel, e, em caso de inadimplência, ele poderá ser utilizado. Além disso, ao final do contrato, caso não haja nenhum problema, é possível que o inquilino resgate todo o seu dinheiro novamente.
Essa garantia pode ser vantajosa para o inquilino. No entanto, para o proprietário ela é muito frágil. Isso porque o valor da caução (3 vezes o aluguel) é baixo.
Caso ocorra algum problema com o imóvel, ou o inquilino pare de pagar o aluguel, esse valor não é suficiente para cobrir os custos gerados com uma ação de despejo.
Sendo assim, esse tipo de garantia não é muito bem aceito, e é interessante que você conheça outros.
3) Seguro fiança: como funciona?
Esse tipo de garantia é ao que se refere um jargão muito visto nas imobiliárias: “alugue sem fiador”. De fato, para as pessoas que não tem um fiador, o seguro fiança locatícia é uma boa opção.
Caso você não saiba como funciona o seguro fiança, ele se trata de uma concessão de crédito, e, por isso, o cliente passa por uma análise. Seu comportamento financeiro é observado, ou seja, seu Score de Crédito atual.
Como esse produto foi lançado pela Porto Seguro, e 30% da empresa pertence ao Banco Itaú, o alcance da análise de crédito é bem grande.
Ou seja, também é analisado seu histórico de crédito: mesmo que seu nome esteja limpo, é necessário que você tenha um bom histórico, sem pendências e problemas, mesmo no passado.
Além disso, para ser elegível ao seguro fiança é necessário que você tenha uma renda de pelo menos 3,5 vezes o valor do aluguel.
Ou seja, a análise para a entrada no seguro é bem rigorosa, por se tratar de um negócio imprevisível. Carla, da Ampliar Seguros, já viu inquilinos deixarem prejuízos de mais de R$200mil reais.
Portanto, diferentemente da caução, citada anteriormente, o seguro fiança assegura um valor grande: a seguradora garante ao proprietário o valor de 30 aluguéis, 30 IPTUs, 30 condomínios, além da multa rescisória, valor referente a danos ao imóvel, pintura e assistência jurídica.
Sendo assim, fica claro o motivo pelo qual o proprietário prefere o seguro, e não a caução. Um proprietário que aluga por meio do seguro fiança consegue ter uma maior confiança no seu contrato de aluguel.
No entanto, é bom ressaltar que o seguro fiança não é tão barato.
Seguro fiança: valor
Um ponto importante de se tocar é quanto custa o seguro fiança.
A taxa varia de seguradora para seguradora, mas está entre 9,9% e 20% do valor do aluguel. Ou seja, se você aluga um imóvel de R$1000, por exemplo, paga entre R$99 e R$200 a mais todos os meses pelo seguro fiança.
Há, ainda, a dúvida entre muitas pessoas se o seguro fiança é devolvido. Ela provavelmente existe pois o dinheiro de outras modalidades de garantia de aluguel, como o do caução ou título de capitalização, é devolvido. No entanto, o dinheiro do seguro fiança não é devolvido ao inquilino.
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Cancelamento
No caso do seguro fiança, como a parcela é mensal, é permitido que o inquilino saia do imóvel quando desejar, sem sofrer consequências financeiras por isso.
É necessário, porém, levar em conta a data em que foi solicitado o cancelamento. Se a fatura daquele mês já tiver sido emitida, o inquilino precisa pagar aquela parcela.
Essa, portanto, é uma vantagem do seguro fiança. Não há cobrança de multa em caso de finalização do contrato, desde que o inquilino entregue o imóvel da maneira correta.
Como a seguradora intervém em caso de quebra no contrato de aluguel?
Vale ressaltar que nenhuma garantia locatícia contratada pelo inquilino o exime de cumprir o contrato na íntegra.
Ou seja, independentemente da garantia escolhida, é necessário que ele seja pontual com o aluguel e entregue o imóvel ao fim do contrato como o recebeu.
Não é possível que você não cumpra o contrato de aluguel, coloque o peso na seguradora e saia ileso. O papel da seguradora é intervir e ressarcir o proprietário temporariamente, até que você pague sua dívida.
Portanto, as consequências para um inquilino que descumpriu o contrato são as seguintes:
Estado do imóvel
Ao se mudar para um novo imóvel, o inquilino tem acesso a um laudo feito pela imobiliária, que detalha as condições do local. Esse laudo aborda tanto a estrutura do imóvel, como pintura, portas e paredes, quanto os objetos presentes no local.
Assim sendo, ele tem direito a contestar o laudo por 5 dias. Se dentro dos 5 primeiros dias o inquilino mostrar que, por exemplo, algum objeto da casa já estava quebrado, ele não deverá se responsabilizar por ele.
Se, porém, ele perceber a falha apenas depois desse prazo, ele se torna responsável por aquele estrago, e deve pagar por ele.
Caso não pague, o proprietário tem direito de acionar a imobiliária. Quem fica responsável por cobrir aquele gasto temporariamente é a seguradora, que, em seguida, poderá entrar com os recursos necessários para receber do inquilino o valor gasto por ela.
Aluguel
Caso o inquilino não pague o aluguel, o processo é semelhante ao citado anteriormente. Muitas pessoas tendem a achar que o seguro pago por elas é destinado a cobrir esse tipo de atraso, mas não!
Caso o inquilino, portanto, não pague R$5000 em um aluguel, existe a sub-rogação da dívida. A imobiliária recebe R$5000 da seguradora, e a seguradora negativa o nome do inquilino.
Sendo assim, aqui entra a questão do bom senso. Se aconteceu algum imprevisto na sua vida financeira, você se apertou e irá atrasar no aluguel, converse com a imobiliária. Em muitos casos é possível negociar melhores prazos, que te pouparão uma grande dor de cabeça.
Esse valor citado anteriormente, de R$5000, pode se tornar R$15000 na seguradora, depois de inclusos o honorário advocatício, as custas processuais, os juros e a multa.
Ah! E vale lembrar que essa dívida não prescreve. Ou seja, ela vai permanecer no seu nome. A tarefa de conseguir uma nova concessão de crédito no mercado se tornará muito difícil.
Além disso, o inquilino não conseguirá mais alugar um apartamento com garantia de seguro fiança. Sendo assim, tenha responsabilidade nessa contratação!
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4) Título de capitalização
Esse produto é destinado a pessoas educadas financeiramente, que tenham reserva financeira. Além disso, ele pode ser útil também para os negativados, pois não há análise de crédito.
A exigência desse tipo de garantia é apenas uma: ter capital.
O inquilino deve aplicar em um título de capitalização o valor referente a 12 aluguéis, IPTUs e condomínios.
O contrato desse tipo de garantia normalmente é de 12 meses, e, ao final desse período, o cliente recebe uma ligação para saber se ele deseja continuar no imóvel, e, assim, aplicar o dinheiro por mais 12 meses.
Caso queira, o contrato é refeito, e ele não pode retirar o dinheiro antes do tempo sem perdas.
Caso o inquilino queira sair do imóvel no período certo, ao fim dos 12 meses, ele recebe seu dinheiro de volta.
No entanto, se o inquilino escolher sair do imóvel antes de completos os 12 meses do contrato, ele não recebe todo o dinheiro do título de volta.
Cada uma das seguradoras que operam títulos de capitalização (Porto Seguro, Brasil Cac e a Icatu Seguros) tem sua própria tabela de devolução do dinheiro. Quanto mais próximo do fim do contrato de aluguel, maior será a porcentagem devolvida.
Vale lembrar, ainda, que o objetivo do título de capitalização vinculado ao contrato de locação não é obter rendimentos. O intuito do título é caucionar o contrato de aluguel.
Sendo assim, o rendimento é baixo, e ao final do período o cliente resgata um valor muito próximo ao aplicado, sem vantagem financeira razoável.
Caso você tenha se interessado, e deseje se aprofundar mais no assunto, confira nosso artigo sobre títulos de capitalização.
5) Fiança locatícia por cartão de crédito
Essa é a maneira mais nova de garantir um contrato de locação: o seguro fiança no cartão de crédito. Ela, inclusive, ainda não está prevista na Lei do Inquilinato, mas está se tornando cada vez mais comum nos contratos.
Ela é uma boa opção para quem não tem fiador, não foi aprovado no seguro fiança e não tem o capital para o título de capitalização. É necessário, porém, que o inquilino tenha um bom limite no crédito, de pelo menos 4 vezes o valor do aluguel.
O limite do cartão do inquilino, então, precisa ficar disponível para casos de inadimplência. Caso o pagamento do aluguel não seja realizado corretamente, o inquilino terá as parcelas debitadas de seu cartão.
No entanto, essa modalidade exige cuidado: o cartão de crédito é o vilão de muitos brasileiros. Além disso, as dívidas no crédito acabam virando uma bola de neve, por terem um dos juros mais altos do mercado, o chamado rotativo do cartão.
Ainda, é preciso tomar cuidado pois uma dívida dessa magnitude irá comprometer o limite do seu cartão. Ou seja, muitas vezes não será possível utilizá-lo para outros fins.
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Onde contratar uma garantia ao contrato de aluguel?
O seguro fiança e o título de capitalização serão sempre contratados através do corretor de seguros. Sendo assim, a imobiliária recepciona a documentação, encaminha aos corretores (como os da Ampliar Seguros), e eles dão o suporte operacional à imobiliária.
Ou seja, é necessário que a emissão da apólice seja feita por um corretor especializado, pois esse tipo de contrato tem muitas especificações.
Em Minas Gerais, por exemplo, existem mais de 10 mil corretores de seguros, e menos de 10 especializados em fiança.
Assim sendo, o cliente não pode escolher qualquer corretor de seguros que desejar. É importante seguir a recomendação da imobiliária de um corretor com essa especialidade.
Diferenças de perfil no contrato de aluguel
A partir da análise das garantias para contrato de aluguel de imóvel do texto, podemos ver que o perfil para cada uma delas é diferente.
Em primeiro lugar, o fiador. Essa forma de garantia é muito desejada, e depende principalmente das pessoas com as quais o inquilino se relaciona. É necessário que ele tenha alguém que confie nele.
Para isso, indiretamente é preciso que ele seja um bom pagador: ninguém vai confiar seus bens e seu nome a alguém que não tem um bom histórico.
Em segundo lugar, o título de capitalização é direcionado para pessoas com uma boa organização financeira. Isso fica claro quando vemos a porcentagem de sinistralidade nessa modalidade, ou seja, porcentagem de inquilinos que utilizam o título de capitalização que ficam inadimplentes: ela é de menos de 2% em Minas Gerais.
Enquanto isso, o seguro fiança, por exemplo, tem 30% de sinistralidade em Minas Gerais.
Portanto, ao falarmos sobre seguro fiança chegamos à conclusão de que ele é uma boa alternativa caso as 2 anteriores não estejam disponíveis.
No entanto, não é possível conseguir um seguro fiança caso você esteja negativado. Para os negativados, o ideal é um fiador ou título de capitalização.
Por fim, ainda temos a opção do cartão de crédito. Essa modalidade é nova, e, para se enquadrar nela, é necessário ter um bom limite no cartão de crédito. Além disso, é preciso, também, ter organização financeira, para não comprometer o meio pelo qual você faz suas compras.
O que fazer?
Fica claro, portanto, que cada uma das opções tratadas nesse texto deve vir acompanhada de equilíbrio financeiro. O aluguel de casa ou apartamento pode acabar gerando grandes dívidas, caso não caiba no seu orçamento.
Por isso, é necessário que você se prepare, faça as contas e tenha certeza de que está fazendo um bom negócio. E se precisar de ajuda nas finanças, conte conosco! Nós oferecemos o curso Jornada Para o Equilíbrio Financeiro, que pode te ajudar bastante a se organizar.
E, caso você ainda esteja em dúvida sobre financiar ou alugar seu imóvel, saiba que também podemos te ajudar. Nós oferecemos um curso com foco no financiamento de imóveis, para que você conheça suas regras e detalhes a que precisa ficar atento para tomar a decisão mais adequada à sua realidade.
Por fim, pedimos que deixe suas dúvidas e sugestões nos comentários, caso existam! Sua participação é muito importante para nós.
