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Vale a pena largar o fiador e contratar um seguro fiança?

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Quem mora de aluguel ou está pensando em morar, vai se deparar, em um dado momento, com a necessidade de oferecer alguma garantia ao proprietário. O inquilino precisa dar a segurança de que ele tem condições de pagar o aluguel. Mesmo que ocorram imprevistos, como uma despesa inesperada ou o desemprego, é necessário honrar os compromissos assumidos na assinatura de um contrato de aluguel. Seja por meio de um fiador, uma garantia de aluguel ou um seguro fiança.

Essa última modalidade, o seguro fiança, foi o objeto da pergunta feita pela ouvinte Ariana durante o quadro do Educando Seu Bolso na Rádio Inconfidência.  Ela quer saber: “o que é seguro fiança?”. Eu e o Pedro Vieira partimos dessa dúvida para esclarecer alguns pontos sobre o tema. Como funciona? Quanto custa? Vale a pena para o inquilino? E para o proprietário?

O que é seguro fiança?

Seguro fiança ou Seguro aluguel é uma alternativa ao fiador.

Durante o processo de aluguel, é muito comum que o futuro inquilino recorra a amigos ou parentes para entrarem como fiadores. No entanto, isso pode ser um problema. As pessoas às vezes não querem ser essa garantia mas não conseguem falar “não”.

No decorrer do programa, o Pedro citou o exemplo do próprio pai, que já tomou muitos prejuízos. Isso porque o inquilino não cumpriu as obrigações e acabou sobrando a dívida para o fiador pagar.

Além disso, há também o risco do proprietário, que é duplo. Existem casos de ambos (o inquilino e o fiador) não pagarem o aluguel, deixando o prejuízo para o proprietário.

É nesse contexto que a indústria financeira entra com o seguro fiança. É uma tentativa de preencher essa lacuna, que é a dificuldade do inquilino buscar um fiador. O que também é um constrangimento para quem recebe o pedido, além de ser um risco para o proprietário. Nesse sentido, os bancos ou seguradoras oferecem o seguro aluguel como garantia ao não pagamento das obrigações do inquilino.

Quem tem que contratar o seguro fiança?

Ao alugar o imóvel, o proprietário exige que uma garantia seja apresentada. Então quem contrata o seguro fiança é o inquilino.

Além disso, esse seguro pode ser feito tanto por pessoa física quanto, jurídica. A diferença é apenas a documentação exigida, que também varia dependendo do regime de contratação do profissional ou do tipo de empresa.

Mas, no geral, para pessoa física exige-se: RG, CPF, cópia do Imposto de Renda, cópia dos três últimos recibos de aluguel (caso resida em imóvel alugado) e algum tipo de comprovante de rendimento. Para pessoa jurídica, pede-se o contrato social, cópia do Imposto de Renda, balanços e balancetes dos dois últimos exercícios. Para ambos, é necessário ainda que cada locatário preencha uma ficha cadastral.

Como funciona o seguro fiança?

O que a indústria de seguros está advogando é que para o proprietário do imóvel pode ser mais interessante, ou mais seguro, que o inquilino contrate um seguro fiança ou um título de capitalização (que também pode ser usado como garantia) do que estabeleça um fiador ou coloque um depósito caução de três aluguéis.

Isso porque, com três aluguéis tem-se um limite para cobertura de prejuízo. Se o inquilino danificar o imóvel e não tiver como pagar, o proprietário tem aquele valor do depósito caução para cobrir os danos. Mas, se o valor da perda for maior que o deixado em caução, o dono do imóvel tem que arcar com o prejuízo com recursos do próprio bolso.

No caso do seguro fiança, a ideia é bem parecida com o seguro de carro. Você faz um seguro de automóvel e pode escolher “complementos” como reboque, vidros e uma série de outras coisas. Ao contratar esse seguro você pode também complementar a cobertura. É possível abranger não apenas o aluguel, mas também o condomínio e o IPTU, por exemplo.

Portanto, o seguro fiança mostra-se com uma garantia muito mais sólida para o proprietário. No caso do condomínio, se o inquilino não paga, o proprietário ainda é cobrado pela administração do imóvel e tem que incorrer em mais esse gasto. Mas se o seguro cobre, é uma tranquilidade a mais para o dono do imóvel. Vale lembrar que o preço do seguro aumenta na medida que itens extras são incluídos.

Minha experiência ao tentar contratar um seguro fiança

Para tentar responder melhor a pergunta da Ariana, simulei a contratação do seguro fiança e me deparei com algumas dificuldades. Principalmente porque este não é um produto tão comum. Então não foi simples encontrar corretores que vendam ou consigam explicar o tal seguro aluguel.

Entrei no site da Porto Seguro onde tive que preencher um formulário, pedindo para eles me contatarem. A primeira coisa que eu achei interessante é que eu não tive a opção de escolher o meu corretor. Eles já me direcionaram para um corretor que havia feito um seguro meu no passado. Porém, esse corretor não trabalha com o seguro fiança. Aparentemente, nem mesmo a Porto-Seguro tem total controle sobre o portfólio dos seus corretores.  Ele, por sua vez, me indicou para um terceiro, que eu não gostei tanto… Corri atrás de alguns outros, até que caí na mão de uma corretora.

A conversa com a corretora, impressões e alertas

A primeira coisa que eu perguntei foi quais são as seguradoras que trabalham com esse produto.  A corretora, por sua vez, disse que esse seguro é muito incomum, não é tão fácil de se obter e quase nenhuma seguradora trabalha com isso. Ela me passou então o nome da Porto Seguro e da Liberty Seguros.

Segundo ela, a Porto Seguro faria o seguro para o meu caso, que é uma relação direta com o proprietário e não passa por imobiliária. Já a Liberty Seguros só faria esse seguro se houvesse uma imobiliária intermediando a relação. Essa é a primeira distinção importante entre as empresas que oferecem seguro fiança.

Outro ponto que me chamou atenção foi a omissão de informações. A corretora me passou o nome dessas duas empresas de forma que parecesse que elas são as únicas. No entanto, em uma pesquisa um pouco mais aprofundada, descobri que a Bradesco Seguros, a SulAmérica Seguros, e outras, também oferecem o seguro fiança. Ela provavelmente citou apenas aquelas com que trabalha. Porém, acredito que ela foi infeliz em dizer que não haviam outras. Eu me senti um pouco desinformado.

Quanto custa um seguro fiança?

Na simulação que eu fiz, a corretora me passou um custo de aproximadamente 15% do valor do aluguel. Ou seja, se você paga R$1000,00 por mês de aluguel, com o seguro fiança, você pagaria mais R$150,00 para manter o proprietário do imóvel tranquilo.

Eu achei caro! Quando você posta três meses de aluguel adiantado como depósito caução, por exemplo, esse dinheiro é seu. Ao término do contrato de aluguel, se você pagou todas as obrigações direitinho, você recebe o seu dinheiro de volta. Esse valor ficou ali estacionado por algum tempo para dar garantia, mas ele continua sendo seu. O título de capitalização também funciona assim. Se você honrar com todas as obrigações, ao término do contrato, você coleta o valor da garantia.

No caso do seguro fiança, esse valor de R$150,00 por mês é despesa. Ou seja, você não recebe o dinheiro ao final do contrato. Você paga para seguradora todo mês e aquilo ali é dinheiro que foi embora.

Uma segunda cotação

À título de comparação, fiz uma outra cotação no Bradesco. No site é apresentado um valor inicial e isso é refinado posteriormente de acordo com o CPF, perfil de risco, entre outras variáveis. Mas, basicamente, eles apresentam um valor mínimo de 8% e um máximo de 12%.

Então, se você tem um contato de 30 meses, existe a opção de fazer uma fiança de aluguel tradicional, que é aquela você tem que fazer todo ano. Essa custa 12% do aluguel. Ou, você pode fazer o seguro fiança com renovação automática. Aquele onde você não é necessário renovar. Este modelo fica na faixa dos 8% do valor do aluguel. No entanto, existe o ônus de que se aparecer uma nova seguradora no mercado oferecendo um preço mais baixo você já tá pendurado no seguro fiança Bradesco durante três anos, por exemplo.

Afinal, vale a pena ou não?

Financeiramente falando, esta é uma despesa cara! Para quem é inquilino é mais vantajoso buscar alguém do núcleo familiar como fiador, por exemplo. Mesmo que existam condições para que o fiador seja aceitável, como por exemplo ter a renda no mínimo três vezes maior que o valor do aluguel ou ser proprietário de algum imóvel, ainda vale mais a pena que assumir mais uma despesa com o seguro fiança.

Portanto, do ponto de vista do inquilino, esta é uma despesa cara e que pode ser evitada. Seja tendo um fiador como garantia, um depósito caução, ou até mesmo um título de capitalização, como o PortoCap Aluguel, por exemplo.

Por outro lado, do ponto de vista proprietário, o seguro fiança tende a ser vantajoso. Esse seguro minimiza os riscos de calote duplo, ou de prejuízos para além do valor do depósito caução, que são algumas das reclamações mais frequentes dos proprietários. Mas, vale lembrar também, que este produto ainda não é muito comum e exigir que o inquilino o contrate pode dificultar o aluguel do imóvel. E convenhamos, em um mercado imobiliário como estes, é bom tratar bem o inquilino, né?

Aproveito para convidar profissionais do ramo imobiliário, corretores de imóveis e até mesmo advogados que conhecem a lei do inquilinato a nos ajudarem a complementar nossa opinião.

Além disso, se você está pensando em sair do aluguel, consulte nosso simulador de financiamento imobiliário. Por lá você consegue descobrir se morar de aluguel ainda é uma opção para o seu bolso, ou se financiar o imóvel compensa mais.

65 comentários

  • Caro Frederico Torres. Preciso de uma ajuda.
    Para conseguir assinar um contrato de aluguel, a imobiliária impôs a contratação de um seguro fiança que é feito por ela mesma (mesmo grupo), alegando que o proprietário só concorda com essa modalidade. Ok, embora me parece “venda casada”… já que o contrato de aluguel é do tipo adesão. Seguimos…
    Minha (principal) dúvida é a seguinte: o contrato fiança tem a seguinte fórmula; valor inicial (parcelado em 10x) + 6% ao mês durante toda a duração do contrato.
    Isso é legal? Pode isso ou fui “extorquido”?
    Agradeço antecipadamente se puder me esclarecer essa questão.

    Responder
    • Frederico Torres

      Boa tarde Paulo,

      Para responder sua dúvida, tive que consultar uma corretora de seguros parceira nossa, para me certificar de alguns pontos mais específicos. Inclusive, já deixo o email dela para o caso de querer aprofundar algum dos pontos: carla@ampliarseguros.com.br.

      Vamos lá?

      Quanto a sua primeira pergunta, sim parece venda casada. A garantia do contrato de locação pode ser sim escolhida pelo locador, ou seja, o locatário irá escolher um imóvel não só pelas características físicas mas tb pela garantia exigida que melhor se adequará a sua condição.

      Sobre a outra (principal) dúvida: o contrato fiança tem a seguinte fórmula; valor inicial (parcelado em 10x) + 6% ao mês durante toda a duração do contrato. Isso é legal? Pode isso ou fui “extorquido”?

      A corretora disse: Preciso aqui dos valores reais da locação mais os encargos para responder precisamente. Qual seguradora? Cada uma tem seu critério no parcelamento do valor do seguro.

      Abc.

      Responder
    • Frederico Torres

      Boa tarde José Mauro e obrigado por sua dúvida.

      Até onde eu sei os contratos de seguro fiança tem prazo determinado e, se você sair do aluguel antes, não deixa de pagar o que já foi contratado.

      =/

      Responder
      • Bom dia Jose Mauro,

        Se vc tiver contratado seu seguro na modalidade mensal de pagamento vc so pagara pelo mes utilizado.
        Ja se o pagamento foi feito a vista a seguradora ira fazer a devolução pro-rata do restante não utilizado.

        Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Ana, obrigado pela sua mensagem. Mas não entendi bem sua pergunta.

      Você quis dizer se pode deixar de pagar o aluguel e contar com o seguro fiança para cobrir?

      O seguro fiança é feito para proteger o proprietário do imóvel. Quando o aluguel não é pago, a seguradora paga ao proprietário e depois vai cobrar do inquilino. Esse processo geralmente é desgastante e envolve outros custos, além de aluguel e juros. Portanto, é melhor evitar.

      Responder
  • Boa noite Frederico, seu eu contratar um seguro fiança eu tenho que pagar algum valor antes de começar a morar no imóvel, ou só começo a pagar no mês seguinte a contratação do seguro?

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Eduardo e me desculpe a demora em responder. É que tive que confirmar, pois me lembrava das duas formas e de fato há ambas.

      Ao contratar o seguro fiança, o formato de pagamento à vista ou no próximo mês dependerá da seguradora que o cadastro foi aprovado, existem os dois processos, ok?

      Abc e obrigado pela sua participação

      =]

      Responder
  • Olá Frederico, você esqueceu de dizer que no caso do título de capitalização você perde dinheiro. Fiz um título da Sul América, paguei 10 aluguéis adiantados (10 x 350,00, quinze anos atrás) e o título “capitalizou” pela TR + 0,5% AO ANO!. Hoje o título vale 4.660,00 (menos 280,00 de multa para resgate), sendo que na poupança eu teria 9.400,00, e num reajuste da simples inflação INPC eu teria 7.400,00. Perdi 5 mil reais, por imposição da imobiliária.

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Marco Antonio.

      Você tem razão, apesar de provavelmente eu ter falado sobre a péssima rentabilidade no áudio, esse ponto não está explicito no texto e eu te agradeço por tê-lo trazido aqui aos comentários. Mais até, por compartilhar sua experiência e os seus cálculos. Valeu!

      Você está corretíssimo, inclusive há outros posts por aqui no Educando Seu Bolso que alertam para essa baixa rentabilidade, etc… Se ainda não viu, recomendo que dê uma olhada em por exemplo: https://educandoseubolso.blog.br/2018/09/20/super-x-cap-vale-pena/

      Grande abraço e muito obrigado pela sua participação mais uma vez. É com contribuições como a sua que construiremos um ambiente ainda mais útil para impedir que outras pessoas caiam nas mesma armadilhas que nós caímos.

      =]

      Responder
  • Bom blog Frederico!!!
    Pergunta:
    Se o inquilino tiver contrato, seguro fiança tudo direitinho e em vigência.
    Daí o inquilino para de pagar. É acionado e demora um ano para deixar o imóvel. O seguro cobre as despesas deste ano todo de inadimplência ou tem limitação de tempo de cobertura.

    Responder
    • Frederico Torres

      Boa noite Waldemir.

      Existem prazos sim para todas as coberturas contratadas, que vão variar dependendo do contrato e seguradora. Mas, ao invés de entrar nesta pergunta na esfera do tempo de cobertura, prefiro tentar esclarecer um ponto que acho que não ficou devidamente claro. Fiquei com receio de reforçar a confusão, ok?

      O seguro fiança (substituto do fiador) possui algumas particularidades e, ao ler sua pergunta, me pareceu que você acredita que ao contratar o seguro fiança você pode se abster do pagamento pactuado em contrato.

      Veja, não é assim que funciona, visto que a garantia de aluguel é dada via apolice ao segurado que é o Proprietário do imóvel.

      O inquilino figura como garantido e em seu contrato de locação vigem cláusulas de sub-rogação da dívida. Ou seja, ocorrendo a inadimplência do contrato a seguradora indenizará a imobiliária, mas imediatamente irá negativar o nome do inquilino e dependendo do caso impetrar o despejo por falta do pagamento em três meses.

      Deixando mais claro o inquilino contrata a seguradora como sua fiadora e isto não o exime de cumprir a integralidade do contrato assinado, pagando aluguel e todos os encargos da locação em dia. Pois o seguro é dado como garantia ao proprietário, ok?

      Me desculpo pela demora, mas espero ter esclarecido sua dúvida.

      Grande abraço.

      Responder
  • Boa Tarde Frederico Torres , caso o locatário não possua renda 3 x o valor do aluguel , mas caso haja um fiador que possua renda equivalente ou superior , pode ser alugado o imóvel ? Seguro fiança , um terceiro pode representar com toda a renda necessária ?

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Thiago.

      Acho que tem chance viu. Agora, não consegui te assegurar que todas as imobiliárias ou seguradoras adotem o mesmo procedimento e tenham as mesmas exigências. O máximo que posso fazer é repassar o email da Vanessa, que é uma corretora de seguros parceira do EsB e que trabalha com Seguro Fiança. Ela, com certeza vai te dar os detalhes de todas as empresas que representa.

      Segue: Vanessa Pessoa vanessa@lvlseguros.com.br

      Abraço.

      Responder
  • Boa Tarde,

    Temos um média do valor do seguro fiança? Pelo pesquisei seria um valor anual de um aluguel e meio, é isso mesmo? Outra coisa, digamos que o inquilino fez um contrato de 12 meses, só que recebe uma proposta para morar em outro estado e fica neste imóvel durante seis meses, como ficaria o seguro fiança nesse caso, tem como haver o endosso?

    Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Carlos, obrigado pela sua mensagem.

      O valor do seguro varia conforme a seguradora, o plano ou mesmo a época em que está sendo contratado. Geralmente o valor fica entre 1 e 3 aluguéis. Em média, fica perto do que você falou, 1 aluguel e meio.

      Geralmente o seguro não utilizado pode ser devolvido, sim. É bom que isso esteja bem explicado no contrato e na apólice. Inclusive a forma de cálculo da devolução.

      Abraço!

      Responder
  • Marilda

    Após o termino o contrato, sem renovação, e sem manifestação de ambas as partes, (locatario e locador)
    Pela lei, se não houve renovação, esse contrato continua VIGENTE por prazo INDETERMINADO, ate a efetiva entrega das chaves. O locatário é obrigado sim, a revovar o seguro fiança, por mais um ano. Para manter a garantia dada a ao imovel. Caso saia antes de um ano, o seguro fiança devolverá o valor proporcional ao locatário.

    Responder
  • Olá. Estou querendo alugar um imóvel e ele tem um custo de R$ 16 Mil por mês, procurei a Porto porém eles querem que comprove rende de R$ 90 Mil mensais através do imposto de renda. Gostaria de saber c consigo em outro lugar que seja mais fácil para fazer a contratação do serviço. E qual seria esse lugar ?

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Edson.
      Há outras empresas que trabalham esse produto sim. Recomendo que entre em contato com nossa corretora parceira, pois ela pode lhe atender de forma mais personalizada, afinal seu caso não é padrão né? Segue o contato aí: vanessa@lvlseguros.com.br
      Abc
      =]

      Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Patricia.
      Se a garantia ao locador tiver sido feita através de título de capitalização, está previsto o resgate ao final, caso não haja quebra de compromisso por parte do locatário. Além disso, não tenho certeza se a esta contratação aplica-se a possibilidade de desistência dentro do prazo de 7 dias (prevista no Código de Defesa do Consumidor). Finalmente, por ação judicial há sempre a possibilidade de questionar, mesmo havendo previsão distinta em contrato. O Brasil é o país da judicialização!
      Obrigado por sua dúvida e boa sorte aí.
      =/

      Responder
  • eu morei 3 anos de aluguel, onde o valor era $750,00 e o seguro fiança por mês saia $250,00, agora sai da casa e a imobiliária quer me cobrar que eu pinte e reboque a casa todinha (coisa que tentei fazer nesses 3 anos e tudo tinha que ser autorizado pelo proprietário e a imobiliária não fazia)…quando assinamos os contratos, foi nos informado que esse seguro fiança era para reparos no imóvel, como pintura e outras avarias…deixando claro que não têm avarias o imóvel, somente a pintura…queria saber se a imobiliária pode me cobrar isso, sendo que paguei 3 anos esse seguro.

    Responder
    • Frederico Torres

      Obrigado por sua pergunta Juliana. Veja, infelizmente acho que quando te venderam este seguro não te informaram exatamente como ele funciona, então vamos lá.

      O modelo que eu conheço é um em que o proprietário requer que o inquilino contrate o seguro para cobrir eventual descumprimento de obrigação. Há, entretanto, o direito de regresso da seguradora para com o inquilino. Ou seja, no caso da seguradora ter que arcar com inadimplência do aluguel, condomínio, ou mesmo danos ao imóvel (pintura), eles podem acionar o inquilino para pedir reembolso. Ou seja, no fim das contas, a responsabilidade continua sendo sua, mesmo que temporariamente assumida pelo seguro.

      Sobre a necessidade de reboco e pintura do imóvel no encerramento do contrato de aluguel, a princípio ela me parece bastante comum. Ou seja, mesmo que você tivesse conseguido pintá-lo no início do seu contrato (se, como você relatou, o proprietário ou imobiliária tivessem autorizado), teria que fazê-lo novamente ao final.

      Respondi sua pergunta?

      =/

      Responder
  • Gosteria de ter uma ideia de quanto custaria o seguro fiança de um apartamento que custa 6 mil de aluguel! Teria uma noção? É realizado uma análise de crédito da pessoa que contrata o serviço?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Patrícia, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, é realizada uma análise de crédito. Quanto maior for a segurança que a seguradora perceber no locatário, mais barato (menos caro) tende a ficar o seguro. Uma boa imobiliária poderá te informar quanto ficaria um seguro, ou pelo menos te passar o contato de um corretor. Abç!

      Responder
  • boa noite , tenho uma duvida , pedi para devolver o apartamento e nao tenho como pagar o ultimo aluguel , mais fiz um seguro fianca de 2.300 assim qu assinei o contrato descontava direto da minha conta …… irei me prejudicar se nao pagar o aluguel ou o seguro cobre

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Davidson, obrigado pela sua mensagem.

      Caso você faça um acordo com o proprietário para não pagar o último aluguel, não haverá problema (claro…).

      Caso o proprietário não concorde com isso e mesmo assim você não pagar o aluguel, O PROPRIETÁRIO poderá acionar o seguro. A seguradora vai pagar para ele e depois vai cobrar de você.

      O seguro fiança não exime o locatário do pagamento do aluguel. Ele é uma garantia PARA O PROPRIETÁRIO e, portanto, é um instrumento que facilita ao locatário ter seu cadastro aprovado. Abç.

      Responder

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