Vale a pena largar o fiador e contratar um seguro fiança?

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Quem mora de aluguel ou está pensando em morar, vai se deparar, em um dado momento, com a necessidade de oferecer alguma garantia ao proprietário. O inquilino precisa dar a segurança de que ele tem condições de pagar o aluguel. Mesmo que ocorram imprevistos, como uma despesa inesperada ou o desemprego, é necessário honrar os compromissos assumidos na assinatura de um contrato de aluguel. Seja por meio de um fiador, uma garantia de aluguel ou um seguro fiança.

Essa última modalidade, o seguro fiança, foi o objeto da pergunta feira pela ouvinte Ariana durante o quadro do Educando Seu Bolso na Rádio Inconfidência.  Ela quer saber: “o que é seguro fiança?”. Eu e o Pedro Vieira partimos dessa dúvida para esclarecer alguns pontos sobre o tema. Como funciona? Quanto custa? Vale a pena para o inquilino? E para o proprietário?

O que é seguro fiança?

Seguro fiança ou Seguro aluguel é uma alternativa ao fiador.

Durante o processo de aluguel, é muito comum que o futuro inquilino recorra a amigos ou parentes para entrarem como fiadores. No entanto, isso pode ser um problema. As pessoas às vezes não querem ser essa garantia mas não conseguem falar “não”.

No decorrer do programa, o Pedro citou o exemplo do próprio pai, que já tomou muitos prejuízos. Isso porque o inquilino não cumpriu as obrigações e acabou sobrando a dívida para o fiador pagar.

Além disso, há também o risco do proprietário, que é duplo. Existem casos de ambos (o inquilino e o fiador) não pagarem o aluguel, deixando o prejuízo para o proprietário.

É nesse contexto que a indústria financeira entra com o seguro fiança. É uma tentativa de preencher essa lacuna, que é a dificuldade do inquilino buscar um fiador. O que também é um constrangimento para quem recebe o pedido, além de ser um risco para o proprietário. Nesse sentido, os bancos ou seguradoras oferecem o seguro aluguel como garantia ao não pagamento das obrigações do inquilino.

Quem tem que contratar o seguro fiança?

Ao alugar o imóvel, o proprietário exige que uma garantia seja apresentada. Então quem contrata o seguro fiança é o inquilino.

Além disso, esse seguro pode ser feito tanto por pessoa física quanto, jurídica. A diferença é apenas a documentação exigida, que também varia dependendo do regime de contratação do profissional ou do tipo de empresa.

Mas, no geral, para pessoa física exige-se: RG, CPF, cópia do Imposto de Renda, cópia dos três últimos recibos de aluguel (caso resida em imóvel alugado) e algum tipo de comprovante de rendimento. Para pessoa jurídica, pede-se o contrato social, cópia do Imposto de Renda, balanços e balancetes dos dois últimos exercícios. Para ambos, é necessário ainda que cada locatário preencha uma ficha cadastral.

Como funciona o seguro fiança?

O que a indústria de seguros está advogando é que para o proprietário do imóvel pode ser mais interessante, ou mais seguro, que o inquilino contrate um seguro fiança ou um título de capitalização (que também pode ser usado como garantia) do que estabeleça um fiador ou coloque um depósito caução de três aluguéis.

Isso porque, com três aluguéis tem-se um limite para cobertura de prejuízo. Se o inquilino danificar o imóvel e não tiver como pagar, o proprietário tem aquele valor do depósito caução para cobrir os danos. Mas, se o valor da perda for maior que o deixado em caução, o dono do imóvel tem que arcar com o prejuízo com recursos do próprio bolso.

No caso do seguro fiança, a ideia é bem parecida com o seguro de carro. Você faz um seguro de automóvel e pode escolher “complementos” como reboque, vidros e uma série de outras coisas. Ao contratar esse seguro você pode também complementar a cobertura. É possível abranger não apenas o aluguel, mas também o condomínio e o IPTU, por exemplo.

Portanto, o seguro fiança mostra-se com uma garantia muito mais sólida para o proprietário. No caso do condomínio, se o inquilino não paga, o proprietário ainda é cobrado pela administração do imóvel e tem que incorrer em mais esse gasto. Mas se o seguro cobre, é uma tranquilidade a mais para o dono do imóvel. Mas vale lembrar que o preço do seguro aumenta na medida que itens extras são incluídos.

Minha experiência ao tentar contratar um seguro fiança

Para tentar responder melhor a pergunta da Ariana, simulei a contratação do seguro fiança e me deparei com algumas dificuldades. Principalmente porque este não é um produto tão comum. Então não foi simples encontrar corretores que vendam ou consigam explicar o tal seguro aluguel.

Entrei no site da Porto Seguro onde tive que preencher um formulário, pedindo para eles me contatarem. A primeira coisa que eu achei interessante é que eu não tive a opção de escolher o meu corretor. Eles já me direcionaram para um corretor que havia feito um seguro meu no passado. Porém, esse corretor não trabalha com o seguro fiança. Aparentemente, nem mesmo a Porto-Seguro tem total controle sobre o portfólio dos seus corretores.  Ele, por sua vez, me indicou para um terceiro, que eu não gostei tanto… corri atrás de alguns outros, até que caí na mão de uma corretora.

A conversa com a corretora, impressões e alertas

A primeira coisa que eu perguntei foi quais são as seguradoras que trabalham com esse produto.  A corretora, por sua vez, disse que esse seguro é muito incomum, não é tão fácil de se obter e quase nenhuma seguradora trabalha com isso. Ela me passou então o nome da Porto Seguro e da Liberty Seguros.

Segundo ela, a Porto Seguro faria o seguro para o meu caso, que é uma relação direta com o proprietário e não passa por imobiliária. Já a Liberty Seguros só faria esse seguro se houvesse uma imobiliária intermediando a relação. Essa é a primeira distinção importante entre as empresas que oferecem seguro fiança.

Outro ponto que me chamou atenção foi a omissão de informações. A corretora me passou o nome dessas duas empresas de forma que parecesse que elas são as únicas. No entanto, em uma pesquisa um pouco mais aprofundada, descobri que a Bradesco Seguros, a SulAmérica Seguros, e outras, também oferecem o seguro fiança. Ela provavelmente citou apenas aquelas com que trabalha. Porém, acredito que ela foi infeliz em dizer que não haviam outras. Eu me senti um pouco desinformado.

Quanto custa um seguro fiança?

Na simulação que eu fiz, a corretora me passou um custo de aproximadamente 15% do valor do aluguel. Ou seja, se você paga R$1000,00 por mês de aluguel, com o seguro fiança, você pagaria mais R$150,00 para manter o proprietário do imóvel tranquilo.

Eu achei caro! Quando você posta três meses de aluguel adiantado como depósito caução, por exemplo esse dinheiro é seu. Ao término do contrato de aluguel, se você pagou todas as obrigações direitinho, você recebe o seu dinheiro de volta. Esse valor ficou ali estacionado por algum tempo para dar garantia, mas ele continua sendo seu. O título de capitalização também funciona assim. Se você honrar com todas as obrigações, ao término do contrato, você coleta o valor da garantia.

No caso do seguro fiança, esse valor de R$150,00 por mês é despesa. Ou seja, você não recebe o dinheiro ao final do contrato. Você paga para seguradora todo mês e aquilo ali é dinheiro que foi embora.

Uma segunda cotação

À título de comparação, fiz uma outra cotação no Bradesco. No site é apresentado um valor inicial e isso é refinado posteriormente de acordo com o CPF, perfil de risco, entre outras variáveis. Mas, basicamente, eles apresentam um valor mínimo de 8% e um máximo de 12%.

Então, se você tem um contato de 30 meses, existe a opção de fazer uma fiança de aluguel tradicional, que é aquela você tem que fazer todo ano. Essa custa 12% do aluguel. Ou, você pode fazer o seguro fiança com renovação automática. Aquele onde você não é necessário renovar. Este modelo fica na faixa dos 8% do valor do aluguel. No entanto, existe o ônus de que se aparecer uma nova seguradora no mercado oferecendo um preço mais baixo você já tá pendurado no seguro fiança Bradesco durante três anos, por exemplo.

Afinal, vale a pena ou não?

Financeiramente falando, esta é uma despesa cara! Para quem é inquilino é mais vantajoso buscar alguém do núcleo familiar como fiador, por exemplo. Mesmo que existam condições para que o fiador seja aceitável, como por exemplo ter a renda no mínimo três vezes maior que o valor do aluguel ou ser proprietário de algum imóvel, ainda vale mais a pena que assumir mais uma despesa com o seguro fiança.

Portanto, do ponto de vista do inquilino, esta é uma despesa cara e que pode ser evitada. Seja tendo um fiador como garantia, um depósito caução, ou até mesmo um título de capitalização, como o PortoCap Aluguel, por exemplo.

Por outro lado, do ponto de vista proprietário, o seguro fiança tende a ser vantajoso. Esse seguro minimiza os riscos de calote duplo, ou de prejuízos para além do valor do depósito caução, que são algumas das reclamações mais frequentes dos proprietários. Mas, vale lembrar também, que este produto ainda não é muito comum e exigir que o inquilino o contrate pode dificultar o aluguel do imóvel. E convenhamos, em um mercado imobiliário como estes, é bom tratar bem o inquilino, né?

Por fim, aproveito para convidar profissionais do ramo imobiliário, corretores de imóveis e até mesmo advogados que conhecem a lei do inquilinato a nos ajudarem a complementar nosso opinião.

Fica o convite também para o leitor! Ouça o podcast, classifique, critique, sugira e deixe sua opinião.

26 comentários

  • Boa tarde! Moro de aluguel com o seguro fiança. Em outubro meu seguro venceu. Aí renovei o próximo por 6 meses. Agora meu contrato da casa venceu dia 01/04, e ainda a imobiliária não renovou o contrato e também não quero que renova porquê o ano que vem pretendo deixar o imóvel. E agora a seguradora está me precionando para renovar o seguro, mesmo com o contrato do imóvel vencido. Eles podem fazer isso? Outra coisa. Eu sou obrigada a renovar o contrato da casa por mais 3 anos? A seguradora me disse que mesmo com o contrato da casa vencido eu preciso renovar o seguro. É verdade?

    Responder
    • Frederico Torres

      Olha Marilda, não sou advogado mas estou achando esta história estranha.

      Primeiramente, você não é obrigada a renovar o contrato por mais 3 anos coisa nenhuma. Por outro lado, sem contrato, você tampouco tem salvaguarda se, por exemplo, eles quiserem que você saia. A rigor, você já deveria ter saído ao final do contrato.

      Outro ponto: se não há contrato, não há aluguel. Como então poderia haver seguro para cobrir quebra de obrigação contratual (falta de pagamento do aluguel)?

      Acho que vale a conversa hein? De preferência com o proprietário, mas na pior das hipóteses até mesmo com a imobiliária. Eles já te conhecem por causa do contrato anterior. Você cumpriu com suas obrigações direitinho, o que diminui para o proprietário a importância do seguro (para a imobiliária a história é outra – eles provavelmente ganham comissão por venda do seguro, por isso a insistência), não quer mais um contrato de 3 anos, apenas mais alguns meses e por aí vai…

      Abc

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        • Frederico Torres

          É como lhe falei Marilda, não vejo racionalidade. Não vejo lógica econômica na exigência do seguro. Pecebe que não faz sentido?
          Porém não sou advogado, por isto recomendo que avalie ou com o proprietário ou com advogado especializado.

          Responder
  • Eu particularmente não tive como não aceitar porque hoje em dia achar um fiador com as inúmeras exigências das imobiliárias é muito dificil. O fato que eu notei é que muitas vezes quem atrapalha a negociação entre locatarioye locador é a própria imobiliária que exige inúmeros requisitos desnecessários. Eu desisti de dois imoveis comerciais que iria alugar por conta de imobiliária terminei optando por uma que tive contato direto com o dono e a negociação fluiu tanto pra mim quanto para ele.

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    • Frederico Torres

      Obrigado por compartilhar a sua experiência Izabelly.
      Concordo com você. Lidar direto com o proprietário tende a ser mais fácil.
      =]

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  • Olá
    Moro de aluguel 2 anos e quando entrei no meu atual prédio fiz um seguro fiança. Porém, daqui alguns meses vence meu contrato de aluguel e do seguro tbm. Preciso pagar novamente o seguro fiança para continuar morando no prédio?
    Sempre que eu renovar meu contrato de locação preciso pagar de novo o seguro?
    Desde já, agradeço.

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    • Frederico Torres

      A resposta para a sua pergunta é sim Leonardo.

      Como todo contrato de seguro, o seguro fiança tem prazo de validade. Pense no seguro do carro, a seguradora recebe uma grana para te “garantir” contra furtos e colisões por um ano. Passado este tempo é preciso renovar.

      Peço que olhe no seu contrato com a seguradora qual foi prazo estabelecido, ok?

      Abraço

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  • Boa noite!
    Eu aluguei com um seguro da porto seguro. Meu marido ficou desempregado e vamos procurar um lugar mais barato. Estou com um mês atrasado. Se eu não pagar a porto seguro faz o pagamento certo? A imobiliaria está me pressionando, dizendo que se a porto seguro realizar o pagamento posteriormente vão me acionar judicialmente. Essa informação procede?
    Obrigada pelas informações, muito bom o conteúdo!

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    • Ewerton Veloso

      Olá, Mônica, obrigado pela sua mensagem.

      Procede sim. O seguro fiança serve para dar mais tranquilidade ao proprietário, para que ele não fique receoso em colocar o imóvel para locação. Mas o seguro não extingue a dívida do inquilino. Caso o seguro seja acionado, o proprietário será pago, mas a seguradora em seguida procurará cobrar do inquilino.

      Mas geralmente todos (proprietário, imobiliária, seguradora) têm interesse em que a coisa se resolva fora da justiça. Se você mostrar que de fato está passando por um problema, que está buscando solução e que não se trata de má fé, geralmente os envolvidos têm boa vontade para negociar.

      Desejo boa sorte nessa lida, e que vocês superem logo essa fase. Abraço!

      Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Marcia.

      Veja, eu nunca contratei, mas pelo que pesquisei, não pareceu complicado.

      Proprietários ou imobiliárias indicam, inquilino procura corretor de seguros, cota, compara preços, emite a proposta e paga o boleto com o valor da garantia no banco. Por característica do título de capitalização, ele fica vinculado ao contrato de aluguel que irá garantir. No caso de não pagamento do aluguel, proprietário/beneficiário é quem recebe o valor do título de volta. Da mesma forma, caso o inguilino queira resgatar antes o TC, é o proprietário quem tem que autorizar, entende?

      Bom, espero ter esclarecido. Mas caso tenha ficado alguma questão é só falar…

      =)

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    • Frederico Torres

      Oi Adriana, a pergunta que fica é porquê no seu nome e não no nome dele (mesmo que você o auxilie a pagar)?

      Mas vamos lá. Partindo do pressuposto que a seguradora vai permitir, não vejo grandes repercussões além do gasto que você terá.

      Seguro é pra isto, deu problema, a seguradora resolve com o proprietário. Ao que eu saiba não há como no caso do seguro de automóveis um bônus por não utilização, que você perderia no caso de acionar a apólice.

      Bom, já se o contrato de aluguel for elaborado também em seu nome, aí você ficaria como responsável para além da cobertura do seguro.

      Era isto mesmo, ou você tinha alguma outra coisa em mente?

      =)

      Responder
  • Sou proprietária, estou com um inquilino , mau pagador..está em processo de despejo; ( há 12 meses ) se no BRASIL a justiça , fosse mais rápido na execução do despejo..inquilinos e proprietários , seriam beneficiados..NOS EUA. qquer. policial de quarteirão. , pode executar o despejo..no BRASIL, a justiça querendo ajudar os inquilinos…acabaram prejudicando..pois os proprietários agora só querem SEGURO FIANÇA. É o que exigirei dos próximos inquilinos.

    Responder
    • Frederico Torres

      Oi Angeliza.
      Concordo com a lentidão da justiça no Brasil e que isto de fato prejudica no fim das contas o inquilino.
      Lamento sua situação e desejo que o Seguro Fiança resolva este risco definitivamente.
      Abraço,

      Responder
  • Acabei de desistir de alugar um apto por conta desse tal seguro fiança. O curioso é que o proprietário não aceitou fiador.
    No meu caso o valor do seguro fiança seria 2x valor do pacote. Achei um absurdo e não consigo imaginar alguém que toparia isso.

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    • Frederico Torres

      Pois é Fábio, seu caso está em linha com nossa pesquisa.
      Locadores para se precaverem impondo mais um custo ao locatário. E bem caro né?
      Mas, continue buscando pois o mercado continua com alta taxa de vacância.
      Abc.

      Responder
  • Entendo que o seguro fiança onera o inquilino, porém é uma alternativa mais segura para aquele proprietário, que tá cansado de lidar com inquilino “mau caráter”.

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