Vale a pena largar o fiador e contratar um seguro fiança?

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Quem mora de aluguel ou está pensando em morar, vai se deparar, em um dado momento, com a necessidade de oferecer alguma garantia ao proprietário. O inquilino precisa dar a segurança de que ele tem condições de pagar o aluguel. Mesmo que ocorram imprevistos, como uma despesa inesperada ou o desemprego, é necessário honrar os compromissos assumidos na assinatura de um contrato de aluguel. Seja por meio de um fiador, uma garantia de aluguel ou um seguro fiança.

Essa última modalidade, o seguro fiança, foi o objeto da pergunta feira pela ouvinte Ariana durante o quadro do Educando Seu Bolso na Rádio Inconfidência.  Ela quer saber: “o que é seguro fiança?”. Eu e o Pedro Vieira partimos dessa dúvida para esclarecer alguns pontos sobre o tema. Como funciona? Quanto custa? Vale a pena para o inquilino? E para o proprietário?

O que é seguro fiança?

Seguro fiança ou Seguro aluguel é uma alternativa ao fiador.

Durante o processo de aluguel, é muito comum que o futuro inquilino recorra a amigos ou parentes para entrarem como fiadores. No entanto, isso pode ser um problema. As pessoas às vezes não querem ser essa garantia mas não conseguem falar “não”.

No decorrer do programa, o Pedro citou o exemplo do próprio pai, que já tomou muitos prejuízos. Isso porque o inquilino não cumpriu as obrigações e acabou sobrando a dívida para o fiador pagar.

Além disso, há também o risco do proprietário, que é duplo. Existem casos de ambos (o inquilino e o fiador) não pagarem o aluguel, deixando o prejuízo para o proprietário.

É nesse contexto que a indústria financeira entra com o seguro fiança. É uma tentativa de preencher essa lacuna, que é a dificuldade do inquilino buscar um fiador. O que também é um constrangimento para quem recebe o pedido, além de ser um risco para o proprietário. Nesse sentido, os bancos ou seguradoras oferecem o seguro aluguel como garantia ao não pagamento das obrigações do inquilino.

Quem tem que contratar o seguro fiança?

Ao alugar o imóvel, o proprietário exige que uma garantia seja apresentada. Então quem contrata o seguro fiança é o inquilino.

Além disso, esse seguro pode ser feito tanto por pessoa física quanto, jurídica. A diferença é apenas a documentação exigida, que também varia dependendo do regime de contratação do profissional ou do tipo de empresa.

Mas, no geral, para pessoa física exige-se: RG, CPF, cópia do Imposto de Renda, cópia dos três últimos recibos de aluguel (caso resida em imóvel alugado) e algum tipo de comprovante de rendimento. Para pessoa jurídica, pede-se o contrato social, cópia do Imposto de Renda, balanços e balancetes dos dois últimos exercícios. Para ambos, é necessário ainda que cada locatário preencha uma ficha cadastral.

Como funciona o seguro fiança?

O que a indústria de seguros está advogando é que para o proprietário do imóvel pode ser mais interessante, ou mais seguro, que o inquilino contrate um seguro fiança ou um título de capitalização (que também pode ser usado como garantia) do que estabeleça um fiador ou coloque um depósito caução de três aluguéis.

Isso porque, com três aluguéis tem-se um limite para cobertura de prejuízo. Se o inquilino danificar o imóvel e não tiver como pagar, o proprietário tem aquele valor do depósito caução para cobrir os danos. Mas, se o valor da perda for maior que o deixado em caução, o dono do imóvel tem que arcar com o prejuízo com recursos do próprio bolso.

No caso do seguro fiança, a ideia é bem parecida com o seguro de carro. Você faz um seguro de automóvel e pode escolher “complementos” como reboque, vidros e uma série de outras coisas. Ao contratar esse seguro você pode também complementar a cobertura. É possível abranger não apenas o aluguel, mas também o condomínio e o IPTU, por exemplo.

Portanto, o seguro fiança mostra-se com uma garantia muito mais sólida para o proprietário. No caso do condomínio, se o inquilino não paga, o proprietário ainda é cobrado pela administração do imóvel e tem que incorrer em mais esse gasto. Mas se o seguro cobre, é uma tranquilidade a mais para o dono do imóvel. Mas vale lembrar que o preço do seguro aumenta na medida que itens extras são incluídos.

Minha experiência ao tentar contratar um seguro fiança

Para tentar responder melhor a pergunta da Ariana, simulei a contratação do seguro fiança e me deparei com algumas dificuldades. Principalmente porque este não é um produto tão comum. Então não foi simples encontrar corretores que vendam ou consigam explicar o tal seguro aluguel.

Entrei no site da Porto Seguro onde tive que preencher um formulário, pedindo para eles me contatarem. A primeira coisa que eu achei interessante é que eu não tive a opção de escolher o meu corretor. Eles já me direcionaram para um corretor que havia feito um seguro meu no passado. Porém, esse corretor não trabalha com o seguro fiança. Aparentemente, nem mesmo a Porto-Seguro tem total controle sobre o portfólio dos seus corretores.  Ele, por sua vez, me indicou para um terceiro, que eu não gostei tanto… corri atrás de alguns outros, até que caí na mão de uma corretora.

A conversa com a corretora, impressões e alertas

A primeira coisa que eu perguntei foi quais são as seguradoras que trabalham com esse produto.  A corretora, por sua vez, disse que esse seguro é muito incomum, não é tão fácil de se obter e quase nenhuma seguradora trabalha com isso. Ela me passou então o nome da Porto Seguro e da Liberty Seguros.

Segundo ela, a Porto Seguro faria o seguro para o meu caso, que é uma relação direta com o proprietário e não passa por imobiliária. Já a Liberty Seguros só faria esse seguro se houvesse uma imobiliária intermediando a relação. Essa é a primeira distinção importante entre as empresas que oferecem seguro fiança.

Outro ponto que me chamou atenção foi a omissão de informações. A corretora me passou o nome dessas duas empresas de forma que parecesse que elas são as únicas. No entanto, em uma pesquisa um pouco mais aprofundada, descobri que a Bradesco Seguros, a SulAmérica Seguros, e outras, também oferecem o seguro fiança. Ela provavelmente citou apenas aquelas com que trabalha. Porém, acredito que ela foi infeliz em dizer que não haviam outras. Eu me senti um pouco desinformado.

Quanto custa um seguro fiança?

Na simulação que eu fiz, a corretora me passou um custo de aproximadamente 15% do valor do aluguel. Ou seja, se você paga R$1000,00 por mês de aluguel, com o seguro fiança, você pagaria mais R$150,00 para manter o proprietário do imóvel tranquilo.

Eu achei caro! Quando você posta três meses de aluguel adiantado como depósito caução, por exemplo esse dinheiro é seu. Ao término do contrato de aluguel, se você pagou todas as obrigações direitinho, você recebe o seu dinheiro de volta. Esse valor ficou ali estacionado por algum tempo para dar garantia, mas ele continua sendo seu. O título de capitalização também funciona assim. Se você honrar com todas as obrigações, ao término do contrato, você coleta o valor da garantia.

No caso do seguro fiança, esse valor de R$150,00 por mês é despesa. Ou seja, você não recebe o dinheiro ao final do contrato. Você paga para seguradora todo mês e aquilo ali é dinheiro que foi embora.

Uma segunda cotação

À título de comparação, fiz uma outra cotação no Bradesco. No site é apresentado um valor inicial e isso é refinado posteriormente de acordo com o CPF, perfil de risco, entre outras variáveis. Mas, basicamente, eles apresentam um valor mínimo de 8% e um máximo de 12%.

Então, se você tem um contato de 30 meses, existe a opção de fazer uma fiança de aluguel tradicional, que é aquela você tem que fazer todo ano. Essa custa 12% do aluguel. Ou, você pode fazer o seguro fiança com renovação automática. Aquele onde você não é necessário renovar. Este modelo fica na faixa dos 8% do valor do aluguel. No entanto, existe o ônus de que se aparecer uma nova seguradora no mercado oferecendo um preço mais baixo você já tá pendurado no seguro fiança Bradesco durante três anos, por exemplo.

Afinal, vale a pena ou não?

Financeiramente falando, esta é uma despesa cara! Para quem é inquilino é mais vantajoso buscar alguém do núcleo familiar como fiador, por exemplo. Mesmo que existam condições para que o fiador seja aceitável, como por exemplo ter a renda no mínimo três vezes maior que o valor do aluguel ou ser proprietário de algum imóvel, ainda vale mais a pena que assumir mais uma despesa com o seguro fiança.

Portanto, do ponto de vista do inquilino, esta é uma despesa cara e que pode ser evitada. Seja tendo um fiador como garantia, um depósito caução, ou até mesmo um título de capitalização, como o PortoCap Aluguel, por exemplo.

Por outro lado, do ponto de vista proprietário, o seguro fiança tende a ser vantajoso. Esse seguro minimiza os riscos de calote duplo, ou de prejuízos para além do valor do depósito caução, que são algumas das reclamações mais frequentes dos proprietários. Mas, vale lembrar também, que este produto ainda não é muito comum e exigir que o inquilino o contrate pode dificultar o aluguel do imóvel. E convenhamos, em um mercado imobiliário como estes, é bom tratar bem o inquilino, né?

Por fim, aproveito para convidar profissionais do ramo imobiliário, corretores de imóveis e até mesmo advogados que conhecem a lei do inquilinato a nos ajudarem a complementar nosso opinião.

Fica o convite também para o leitor! Ouça o podcast, classifique, critique, sugira e deixe sua opinião.

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