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Amortização do financiamento: o que é mais vantajoso para você?

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Fazer um financiamento imobiliário é uma possibilidade pra quem quer comprar seu imóvel, mas não tem dinheiro para comprar à vista. O problema é que fazer um financiamento pode ser uma decisão que vai te acompanhar durante longos anos, não é verdade?

Para fugir de pagar essas parcelas todos os meses, ou para pagá-las por menos tempo, muitas pessoas se planejam, juntam dinheiro e fazem a amortização (ou abatimento) do saldo devedor do financiamento. É justamente sobre isso que vamos falar neste post, mas, mais do que isso, vamos responder uma das perguntas que mais ouvimos nos últimos anos: o que é mais vantajoso na hora de fazer a amortização do financiamento?

 

AMORTIZAR A DÍVIDA É SEMPRE A MELHOR OPÇÃO?

Contratos de financiamento imobiliário costumam ser longos. Podem chegar a 35 anos! Muita gente se incomoda em ter uma dívida tão longa. Por isso, tenta juntar dinheiro para amortizar o contrato e ficar livre dele o quanto antes. Mas será que essa é sempre a melhor opção?

Desde 2015 o Educando Seu Bolso se especializou em amortização de financiamento imobiliário. Já publicamos vários posts e podcasts, respondemos a centenas de comentários e prestamos dezenas de consultorias. Além disso, criamos o Simulador de Amortização, que mostra ao usuário o que acontecerá com seu financiamento caso ele faça uma amortização extraordinária. Isto é, para quanto iria o seu prazo ou o valor da sua prestação após a amortização.

O Simulador é um sucesso. Afinal, um sistema assim, gratuito e aberto ao público, só o Educando Seu Bolso tem. Mas percebemos que ainda faltava algo. Nossos leitores continuavam nos perguntando o que era mais vantajoso para eles, fazer a amortização do financiamento ou investir o dinheiro. E, se o melhor for a amortização de dívida, qual modalidade é a mais vantajosa, reduzir o prazo ou o valor da prestação?

 

 

RELATÓRIO DE AMORTIZAÇÃO DE FINANCIAMENTO

Perguntas assim não são fáceis de responder. Afinal, são muitas variáveis envolvidas: taxa de juros, prazo, valor da dívida, rendimento dos investimentos, inflação… Cada caso é muito particular. Só conseguíamos atender aos leitores de forma particular, por meio de consultoria.

Não descansamos enquanto não conseguimos dar uma resposta exata, rápida, prática e, sobretudo, barata. E finalmente conseguimos: criamos o Relatório de Amortização!

Por enquanto ele funciona apenas para contratos pelo Sistema de Amortizações Constantes. Mas se seu financiamento for pelo sistema Price, não se preocupe. Ao final deste post você verá como poderemos atendê-lo.

O Relatório responde às duas perguntas mais frequentes de nossos leitores:

  • O que é mais vantajoso para mim: investir o dinheiro ou fazer uma amortização extraordinária?
  • Se o melhor para mim for a amortização, compensa mais reduzir o prazo ou o valor da prestação?

Responder a essas perguntas significa gerar economia para o leitor. Afinal, ao longo de um contrato de tantos anos, a decisão certa significa poupar milhares de Reais.

Para fazer isso, nosso Relatório de Amortização desenha o que aconteceria caso o cliente adotasse cada uma das opções disponíveis. Em seguida, mostra a opção mais vantajosa e explica, passo a passo, como colocá-la em prática.

 

AS TRÊS OPÇÕES DA AMORTIZAÇÃO

Quem tem um contrato de financiamento imobiliário e um dinheiro disponível para amortização pode tomar três caminhos diferentes:

  • Investir o dinheiro, em vez de amortizar a dívida.
  • Fazer a amortização reduzindo o valor da prestação.
  • Fazer a amortização reduzindo o prazo do contrato.

 

METODOLOGIA DO RELATÓRIO DE AMORTIZAÇÃO

O que fizemos foi, portanto, desenhar os três cenários possíveis que o cliente tem diante de si. Traçamos o que aconteceria com seu dinheiro e seu financiamento, de agora até o prazo final do contrato.

Cenário Investimento

O primeiro cenário é aquele em que a pessoa não faz a amortização. Em vez disso, investe o dinheiro.

O financiamento segue seu curso normal, como é hoje. Isto é, a pessoa tem um compromisso com o banco de, a cada mês, pagar a prestação conforme consta no contrato. Paralelamente a isso, investe o dinheiro em uma aplicação de longo prazo.

O gráfico a seguir mostra um exemplo de como as prestações se comportam:

Amortização_cenario_investimento

Repare que, no início, as prestações começam altas e, à medida que o tempo passa, vão diminuindo.

Este é um compromisso que a pessoa já tem hoje. Por isso é o primeiro cenário que desenhamos, que nós chamamos de Cenário Investimento.

Cenário Prestação

A segunda opção é aquela em que o cliente faz uma amortização extraordinária reduzindo o valor da prestação. Por isso nós a chamamos de Cenário Prestação.

O gráfico a seguir mostra como fica a prestação após a amortização (colunas azuis).

Repare que, logo no início, as prestações diminuem, em comparação como o primeiro cenário.

Aqui entra o fator mais importante da nossa metodologia: o investimento do valor economizado.

O Relatório calcula quanto a pessoa teria, ao final do contrato, se investisse mensalmente o valor economizado (no gráfico, representado pela parte alaranjada das colunas)

 

Cenário Prazo

A terceira opção é aquela em que o cliente faz uma amortização extraordinária reduzindo o prazo. Por isso ela é chamada de Cenário Prazo.

O gráfico a seguir mostra como ficam as prestações após a amortização (colunas azuis).

Amortização cenário prazo

Repare que, logo no início, as prestações permanecem no mesmo valor que tinham no primeiro cenário. Porém, sua composição muda. O cliente passa a pagar menos juros e, consequentemente, a amortização mensal – a parte da prestação destinada a reduzir mensalmente a dívida – aumenta.

Com isso, à medida que o tempo passa, repare que as prestações começam a cair mais rapidamente do que cairiam se não fosse feita a amortização. Isso representa uma pequena economia para o cliente.

Porém, a grande economia acontece depois. Como o prazo foi reduzido, a pessoa fica livre da dívida mais cedo e, consequentemente, tem disponível para investir todo o dinheiro que seria destinado a pagar prestações.

Aqui entra novamente no cálculo aquele importante fator: o investimento do valor economizado.

O Relatório calcula quanto a pessoa teria, ao final do período, se investir mensalmente o valor economizado (no gráfico, representado pela parte alaranjada das colunas)

Resumindo, a lógica do Relatório é calcular o valor obtido investindo-se adequadamente todo o dinheiro disponível.

Além de apresentar separadamente o efeito de cada uma das três opções, o Relatório de Amortização apresenta um gráfico que permite compará-las. Assim ficará ainda mais clara a diferença entre elas. Pode chegar a dezenas de milhares de Reais! No final deste post nós apresentamos exemplos reais.

 

O QUE CONSIDERAMOS PARA INDICAR O MELHOR CENÁRIO?

Como dissemos no início do post, um dos nossos grandes desafios na produção do Relatório de Amortização foi lidar com tantos fatores que variam de caso a caso. Para isso, tivemos que adotar certas premissas, isto é, condições ao mesmo tempo ideais e realistas para os cálculos. Vamos a elas.

Investimentos constantes

No primeiro cenário – sem amortização – o cálculo leva em conta que o dinheiro que a pessoa tem guardado seria integralmente investido até o final do período. Nos outros dois cenários, o cálculo leva em conta que esse dinheiro seria usado na amortização extraordinária. Em compensação, todo o dinheiro economizado seria investido, também até o final do período.

Nós evidentemente não temos controle sobre o que cada pessoa fará com seu dinheiro. Por isso, essa premissa é baseada no que nós recomendamos: se quer se livrar da dívida, poupe e invista sempre. O Relatório de Amortização apresenta o resultado dessa recomendação.

Rendimento dos investimentos

A taxa de rendimentos das aplicações, levada em conta nos cálculos, é a de investimentos de longo prazo e baixo risco. Por exemplo – mas não necessariamente – a do Tesouro Pré-fixado com prazo mais longo disponível.

Naturalmente, essa taxa se modifica à medida que o tempo passa (as condições da economia também). Por isso, ela é constantemente atualizada pela nossa equipe.

Inflação

O Relatório de Amortização mostra, em cada um dos cenários, o valor que a pessoa teria em investimentos ao final do período. Como os prazos geralmente são longos, é apresentado também a quanto isso equivale em valores de hoje. Para isso, levamos em conta uma taxa de inflação dentro da expectativa do mercado. Essa taxa também é constantemente atualizada pela nossa equipe.

TR

O mesmo acontece com a TR, que é a Taxa Referencial usada para corrigir mensalmente o saldo devedor do financiamento imobiliário. Desde agosto de 2017 até a data de publicação deste post a TR tem se mantido zerada. Apesar disso, por prudência, o Relatório de Amortização poderá considerar, para o futuro, a TR um pouco acima das condições atuais.

 

INVESTIMENTOS

Como foi dito, o Relatório de Amortização tem como premissa, nos cálculos, que o cliente cuidará bem dos seus investimentos.

Já que essa é nossa recomendação, após receber o relatório, o cliente receberá também orientações sobre como fazer isto. Ou seja, como escolher e contratar bons investimentos.

Isso passa, por exemplo, pela contratação de uma corretora de valores. Por meio dela o cliente pode ter acesso a diversas opções de investimento, inclusive o Tesouro Direto. Hoje em dia a maioria dos grandes bancos tem sua corretora. Além delas, há boas corretoras independentes no mercado. Nós não vamos indicar nenhuma corretora. Faremos melhor que isso: orientaremos sobre como escolher uma.

Contratada a corretora, é hora de investir. Nós também não vamos indicar nenhum investimento específico. Faremos melhor: apresentaremos os principais tipos de investimento e indicaremos a que o cliente deverá estar atento ao escolher onde aplicar seu dinheiro. Isto é, taxas de rendimento, riscos, liquidez, prazos, tributação, os principais aspectos que devem ser considerados antes de tomar essa importante decisão.

Assim, nosso cliente terá autonomia para tomar suas próprias decisões de investimento. Poderá fazer suas escolhas, analisar o desempenho dos seus investimentos e reavaliar sempre as suas decisões.

Ou seja, o Relatório de Amortização vai muito além do financiamento imobiliário. Ele proporciona informações úteis para que o usuário se torne um investidor e passe a cuidar melhor do seu dinheiro. Não é à toa que nos chamamos Educando Seu Bolso.

 

REAVALIE: PODE SER HORA DE OUTRA AMORTIZAÇÃO

Falamos há pouco sobre reavaliar decisões. Isto vale não apenas para os investimentos, mas também para o financiamento imobiliário.

Nos cenários Prestação e Prazo, o Relatório calcula os efeitos de uma única amortização. Isso não quer dizer que a pessoa deva realmente amortizar seu financiamento apenas uma vez. Trata-se apenas de uma metodologia de cálculo.

O diagnóstico apresentado no Relatório de Amortização refere-se ao momento em que o cálculo é feito, a partir das condições econômicas então vigentes. Caso essas condições se mantenham, as recomendações do Relatório também se mantêm. Caso as condições mudem, é recomendável reavaliar as decisões de investimento.

A boa notícia é que o conteúdo extra, enviado após o cliente receber o relatório, orienta quanto a isto também. Que aspectos da economia – inflação, taxa Selic etc. – devem ser observados para tomar essa decisão? Qual é a hora adequada para planejar uma mudança de direção?

Reavaliar decisões quando o cenário muda é, aliás, recomendável para todas as pessoas, mesmo aquelas que não têm financiamento imobiliário.

 

AMORTIZAÇÃO DE FINANCIAMENTOS PRICE

Como dissemos, tanto o Simulador quanto o Relatório de Amortização, por enquanto, atendem apenas a quem tem financiamento pelo Sistema de Amortizações Constantes – SAC.

Se seu financiamento é pelo sistema Price, você poderá nos enviar as informações por meio de um formulário. A resposta não será automática, mas atenderemos da forma mais rápida possível, e com a mesma qualidade, precisão e clareza.

 

QUER GANHAR QUANTO?

Imagine duas situações de quanto uma pessoa pode ganhar ao tomar a decisão correta.

  • No primeiro exemplo, levamos em conta um financiamento com saldo devedor de R$ 240 mil, prazo de 240 meses e taxa de juros de 8,50% anuais.

Se o cliente tem R$ 50 mil disponíveis, a diferença entre a decisão correta e as decisões erradas é de R$ 487,00 apenas no primeiro ano!

 

  • No segundo exemplo, consideramos um financiamento com saldo devedor de R$ 120 mil, prazo de 360 meses e taxa de juros nos mesmos 8,50% anuais.

Se a pessoa tem R$ 30 mil disponíveis, a diferença entre a decisão correta e as erradas é, ao final dos 30 anos, de mais de R$ 60 mil!

Perceba, então, a importância de cuidar bem do seu dinheiro. E perceba também que investir em boa informação financeira pode ser mais lucrativo do que qualquer outro tipo de aplicação financeira.

 

NÃO PERCA MAIS TEMPO

Bem, agora que você já sabe como foi feito o Relatório de Amortização, não deixe de conhecê-lo de perto. Visite a página do Relatório. Você poderá assistir ao vídeo de apresentação, que mostra mais detalhes sobre ele. E poderá saber mais sobre este serviço que vai te levar a economizar milhares de Reais e a investir melhor seu dinheiro. Se você tiver alguma dúvida sobre como o Relatório funciona, ou quiser saber mais detalhes, deixe seu comentário e vamos responder! Então não perca tempo, a melhor decisão está esperando por você.

 

4 comentários

  • Boa tarde Ewerton, apos ter acompanhado alguns comentários teus para algumas pessoas, cheguei na conclusão que se a pessoa esta conseguindo pagar o financiamento sem problemas, o ideal e sempre amortizar no prazo. Mas ainda tenho uma duvida, e gostaria que me ajudasse.
    Tenho um financiamento com saldo devedor em R$ 114.000,00 e no final do ano irei amortizar R$ 70.000,00 sendo R$ 50.000,00 FGTS meu e da minha esposa e R$ 20.000,00 recursos próprios.
    Minha parcela hoje esta em R$ 1.050,00 sendo que R$ 630,00 e Juros e R$ 360,00 amortização do saldo devedor.
    Minha duvida e a seguinte, quando eu amortizar esse valor, como ficara esses valores de Juros e amortização do saldo devedor ? Se invertem? A amortização começa a ser maior que o valor do juros ? Tem uma ideia de como ficaria esse valor na parcela atual de R$ 1050,00
    Muito Obrigado e no aguardo.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Jonas, obrigado pela sua mensagem.

      Exatamente, após a amortização extraordinária reduzindo prazo, a parte da prestação referente a juros se reduz, e a parte referente a amortização mensal aumenta. Com isso, o saldo devedor passa a se reduzir mais rapidamente.

      É possível apurar com exatidão esse movimento, mas depende de cálculos um pouco complexos. Oferecemos esse serviço sob forma de consultoria. Inclusive, se for o caso, programando futuras amortizações extraordinárias (com FGTS e recursos próprios).

      Se quiser saber mais, entre em contato novamente. Pode ser bem interessante para você se programar.

      E recentemente lançamos um “serviço expresso” para quem tem financiamento imobiliário. É o Relatório de Amortização. Ele não dá esse detalhamento que você deseja (seu caso requer um acompanhamento individual), mas informa o que compensa mais para o cliente: amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou não amortizar (e investir o dinheiro). E o resultado fica pronto na hora.

      Quem quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite.Comprei um consórcio em andamento!20 meses o original e a amortizaçao remanescente de 113parcelas.Reembolsei as 7 parcelas,quando se compra um consórcio é assim.Penso que só devo pagar as 113,mas a caixa diz que não,Falta uma das 113,mas a caixa diz que faltam 7 para as 120.Penso que a Caixa não analisou o contrato.Gostaria de saber se devo pagar as 113 ou seguir até a120?No contrato diz:O prazo original do grupo é de 120 meses e prazo de amortizaçaõ remanescente 113 parcelas prestações de ….Aguardo ansiosa sua resposta.Obrigada

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Leda, obrigado pela sua mensagem.

      Bem, via de regra, se o prazo original é de 120 meses, então devem ser pagos 120 prestações, não importando que pagou, se você ou o dono anterior do consórcio. Seria preciso conhecer os argumentos do seu banco para entender melhor a situação.

      Responder

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