Dúvidas comuns em financiamento imobiliário

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Quem acompanha o blog sabe que uma das nossas especialidades é o financiamento imobiliário. Já fizemos vários posts e podcasts e respondemos a centenas de dúvidas sobre o assunto, como você pode conferir aqui.

Percebemos que muitas vezes as dúvidas se repetem. Hoje em dia o tempo anda escasso, a vida é muito corrida e, principalmente, passamos boa parte do nosso dia recebendo informações via Whatsapp, Facebook, e-mail, blogs, sites etc. Resultado: nosso leitor não tem tempo e disposição para ler todos os comentários nos nossos posts.

Por isso, decidi trazer e discutir algumas das dúvidas mais comuns que recebemos.

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Tenho um financiamento imobiliário. Paguei, em amortizações mensais, mais de R$ 3000 no ano, mas meu saldo devedor caiu pouco mais de R$ 1000. Por que isso acontece?

Reposta: por causa da TR. Ela corrige mensalmente o saldo devedor do financiamento. Por isso, a pessoa paga, digamos, R$ 300 na amortização mensal. O saldo devedor diminui nesses R$ 300, mas, imediatamente, vem a TR e “devolve” para o saldo, digamos, R$ 200. Assim, no final das contas, o saldo cai apenas R$ 100.

Isso dá uma sensação muito ruim, de se estar pagando por uma dívida que nunca vai acabar.

Calma! É assim mesmo que funciona. E isso não significa que o financiamento seja um negócio ruim. Se o Custo Efetivo Total – CET for razoável, o negócio é bom, mesmo com a TR. O CET é formado principalmente pela taxa de juros, mas também pelo seguro, a taxa de administração e pela famigerada TR.

Eu mesmo tenho um financiamento imobiliário, com um CET em torno de 10% ao ano, e estou bem satisfeito com ele. É a única forma que eu teria para adquirir meu imóvel.

Mas atenção! Pode ser que haja mesmo algum erro. Já pegamos o caso de um leitor de Recife – PE, cujo financiamento tinha um erro claro, que apontamos, explicamos, e ele acionou o banco buscando a correção. Se tiver dúvida, fale conosco, nós conferimos para você.

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O que compensa mais? Amortizar diminuindo o prazo ou o valor da prestação?

Resposta: nós, no Educando Seu Bolso, evitamos ao máximo responder “depende” às perguntas dos leitores. Mas, nesse caso, não tem jeito: depende.

Resta explicar: depende do que? De vários fatores: a situação do orçamento da pessoa, a condição de poupar dinheiro mês a mês, a disposição para cuidar de aplicações, a situação de trabalho, entre outros.

É por isso que lançamos o serviço Consultoria em Financiamento Imobiliário. A decisão não é apenas matemática. Assim, nós conversamos com a pessoa, percebemos qual é o seu perfil, sua condição, sua disposição. E, aí sim, partimos para os cálculos. No final, apresentamos as possibilidades e apontamos aquela que, em nossa visão, é a melhor opção: amortizar diminuindo o prazo, diminuindo a prestação, usar a opção PPP – Pagamento de Parte das Prestações, ou mesmo não amortizar.

É um serviço que tem sido muito vantajoso para quem contrata, porque é um investimento baixo, em comparação com a vantagem que uma boa escolha pode oferecer.

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Tenho um saldo em FGTS. Compensa usar para pagar o financiamento?

Resposta: nesse caso quase dá para cravar. Financeiramente, compensa sim! O FGTS rende apenas 3% ao ano, mais TR, o que é mais baixo que qualquer financiamento.

Por que eu disse “quase” dá para cravar? Porque a pessoa precisa avaliar que o FGTS é uma reserva para emergências, como doença grave ou perda de emprego. Então a decisão é muito pessoal. Fora isso, financeiramente, compensa muito.

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Tenho um saldo em aplicações. Compensa usar para pagar o financiamento?

Resposta: olha o “depende” aí de novo. Nesse caso é preciso comparar o rendimento líquido da aplicação com o CET do financiamento.

Nossa consultoria serve para isso também. Fazemos o cálculo e dizemos se compensa ou não. E, se a pessoa estiver aplicando em um investimento ruim (como a Caderneta de Poupança, por exemplo), ainda indicamos outras opções. Aliás, conhece nosso Comparador de Investimentos?

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Bom, por hoje é só. Se sua dúvida não está entre estas, entre em contato conosco, é sempre um prazer!

Escute nosso podcast e confira uma dúvida curiosa sobre um financiamento de veículo contratado junto a um banco.

14 comentários

  • Fiz um financiamento imobiliário pelo sistema price, onde pensei que as parcelas seriam iguais “1450” só que já se passaram 3 meses e não cobrou o valor correto a última foi 2500 isso é normal??

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Victor, obrigado pela sua mensagem.

      Não, não é normal. A primeira foi R$ 1450 e 3 meses depois foi de R$ 2500? Parece haver algo muito errado. Sugiro que fale com seu gerente.

      Responder
  • Boa tarde! Rodrigo estou com financiamento que está em nome do meu cunhado no banco Bradesco
    o valor total da divida hoje é de 12.754,82 o valor da amortização é de 439,85 juros 94,65 administração 25 prazo total de 96/parcel atual 67, queria que se possivel você pode-se passa mais ou menos o valor que eu desembolsaria para a quitação do contrato. que pretendo fazer dia 16 e lembrando o vencimento das parcela são todo dia 20
    desde de já muito Obrigada

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Rosa, obrigado pela sua mensagem.

      Se esse valor de R$ 12.754,82 é o que está escrito no boleto como “Saldo devedor teórico em 20/__/__”, então esse é o valor da quitação. Esse valor já é sem juros, taxas, seguros etc.

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde. Eu não sei se alguém saberá me responder mas até onde sei, em qualquer empréstimo, o termo “Amortização do Mês”, significa que esse é o valor será abatido do seu saldo devedor. Exemplo você paga uma prestação de 700,00 (300,00 é amortização do mês, 350,00 são juros e os outros 50 são taxas administrativas e seguro). O que deveria ser abatido do saldo devedor para este exemplo seriam somente os 300,00. Dessa forma se você financiou 100.000,00 seriam descontados 300,00 e seu saldo devedor seria de 99.700,00. Porém o meu contrato da caixa, que é pelo plano MCMV, sistema SAC (Sistema de amortização CONSTANTE), onde não tive nenhum subsídio do governo, o valor que estou amortizando nem sempre é o valor que é abatido do meu saldo devedor. No início logo apos assinar o contrato, eu paguei evolução de obras e nada foi abatido do meu saldo devedor obviamente, porém em Setembro 2014 veio a primeira prestação de fato e até Setembro de 2017 o valor amortizado mensalmente não estava descontado integralmente do saldo devedor. Porém a partir de Setembro de 2017 começou a abater 100% do valor amortizado no saldo devedor. Eu não sei o porque de nos 3 primeiros anos ter ocorrido essa diferença e agora estão abatendo corretamente. Eu sei que o contrato sofre um reajuste anual, e na data de aniversário, o valor de amortização inclusive é aumentado, mas essa diferença ocorre em todos os meses nos primeiros 3 anos e não anual. Existe alguma explicação lógica para isso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Rodrigo, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, a razão para a diferença entre o que você paga em amortização mensal e a redução real do seu saldo devedor é a correção pela TR.

      Vou aproveitar seu exemplo. Seu saldo devedor era de R$ 100 mil, e a amortização mensal era de R$ 300. Seu saldo devedor cai para R$ 99.700. Porém, ao mesmo tempo, vem a correção do saldo devedor pela TR, então seu saldo aumenta para, digamos, R$ 99.800.

      Ok, mas por que isso parou de acontecer em setembro de 2017? Porque nesta época, graças à queda da inflação, o valor da TR passou a ser zero. Portanto, o que você paga em amortização mensal é o que de fato será reduzido no seu saldo devedor.

      Abraço!

      Responder
  • boa noite, estou com uma duvida. fiz um financiamento pela caixa, tirei todas os documentos necessarios para dar entrada nesse processo. enfim, o RGI ficou pronto, faltava esse documento para a caixa liberar o dinheiro para o vendedor, enfim o documento ficou pronto, levei todos esses documentos que retirei no cartorio, entreguei o ORIGINAL na caixa economica, eles me disseram que vão me entregar uma xerox e quando o financiamento estiver quitado eles me entregam o original.
    ISSO PROCEDE?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Rodrigo, obrigado pela sua mensagem. Mas infelizmente não vou conseguir te ajudar.

      Minha especialidade é a parte financeira do financiamento. Essa parte de regulamento, documentação, procedimentos, não é o meu forte.

      Posso te falar da minha experiência. Fiz um financiamento pelo SFH na Caixa, em 2012. No ano passado quitei o contrato. Não me lembro de quais documentos entreguei em 2012, mas no ano passado a Caixa não me entregou nenhum documento original. Apenas a carta de quitação, para eu levar ao cartório e atualizar o registro.

      Mas recomendo que procure algum profissional mais experiente que eu nessa parte. Um despachante, por exemplo. Ou mesmo um corretor. Boa sorte. Abraço!

      Responder
  • Boa tarde.
    Considerando que vou financiar 320mil e minha capacidade mensal de pagamento é no máximo de R$3.500,00. Tenho duas opções de financiamento em instituições diferentes:
    1ª: Só permite SAC e para possibilitar o financiamento preciso de 420 meses com parcela inicial de R$3.409,90.

    2ª Permite PRICE e por ter a parcela inicial mais baixa, consigo financiar o mesmo valor (320mil) em 240 meses com uma parcela inicial de R$3.187,09.

    Entendo as vantagens da SAC que tem parcelas descrentes e menos juros globais para o mesmo prazo, pois a amortização acontece antes. Entretanto, quando faço a soma das parcelas, tenho o seguinte:

    1ª: R$920.058,71
    2ª: R$766.700,13

    A primeira instituição tem taxa de juro efetiva quase 1% menor, mas não aceita a tabela PRICE o que torna o valor de juro pago ao final do contrato maior, pois preciso financiar em 420 meses ao invés de 240 meses. Na minha análise (somando as parcelas), com a segunda opção termino de pagar antes com menos juros. Entretanto, em alguns lugares li que “não devo somar as parcelas nunca” para analisar um financiamento. Não consigo entender porque não devo fazer isso. Minha análise está errada?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Roberto, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela. Muito mesmo!

      Essa não é uma conta fácil de ser feita.

      Realmente, somar as parcelas confunde muito, principalmente em um cenário com alguma inflação (mesmo que baixa).

      Mas mesmo em um cenário de inflação zero, simplesmente somar as parcelas de cada caso, e comparar um caso com o outro, pode levar ao engano. Isto porque, no sistema SAC em 420 prestações, alguns meses depois de começar o financiamento, a prestação já estaria mais baixa que os R$ 3.187 do sistema Price em 240 prestações. E essa diferença você poderia poupar a cada mês e, ao final dos 240 meses, já teria um bom saldo acumulado. Talvez o suficiente para quitar o saldo devedor com 240 meses mesmo.

      Deu para entender? É confuso mesmo.

      É por isso que nós lançamos uma modalidade de Consultoria em Financiamento Imobiliário justamente voltada para essa comparação entre SAC e Price. Nela nós conseguimos comparar os dois cenários, levando em conta todos os fatores (estimativa de inflação, estimativa de TR, prazos, taxas etc.). E, ao final, te propor a melhor opção.

      Pode ser muito adequado para você, porque o que você pode ganhar ao tomar a melhor decisão pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Pense nisso! Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/amortizacao-prazo-ou-parcela/

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia.
    Eu e minha esposa estamos para assinar o contrato de financiamento da compra de uma casa em Sumaré/SP direto na agência bancária, no entanto ontem fui até um correspondente que o meu corretor passou a documentação.
    Lá eu assinei vários papéis como a ficha para saque do FGTS, ficha para abertura de conta, crédito que posso utilizar se quiser (como um limite pré aprovado), 4 cartões (o correspondente disse que só é necessário o desbloqueio de 1), uff… Até onde me lembro são estes. No entanto o que mais fiquei surpreso são com os valores que terei que pagar e fiquei com uma dúvida.
    Os valores são:
    – ITBI: 1% do valor do financiamento (155000) = 1550
    + 1% do valor da entrada (32000) = 640
    Total R$ 2190 Pgto via boleto (Prefeitura, Ok!)
    – Despesas Cartorárias: Registro da Escritura e Alienação
    4000 sem desconto
    2000 com desconto (Acredito que seja aproximado/Pgto em dinheiro ou cheque no cartório, Ok!)
    – Caixa: Taxa do Seguro à Vista e Taxa de Avaliação de Bens Recebidos em Garantia
    3800 Pgto somente com depósito em conta corrente da Caixa de própria titularidade
    Esse último valor me intriga, pois não há como eu saber se o que estou pagando é realmente o discriminado acima e se são realmente os valores. Eu posso solicitar a comprovação do pagamento, como recibo, boletos? E porquê esse valor tem que ser depositado e não pago com boleto?

    Consultei a tabela da caixa, mas ela é confusa para leigos como eu.

    Lembrando que já paguei um boleto da caixa no valor de R$ 750,00 referente 1ª PARCELA AVALIAÇÃO DE BENS EM GARANTIA

    Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Ivan, obrigado pela sua mensagem!

      São realmente muitas taxas e tarifas. É assustador. Creio que você possa, sim, pedir ao banco um comprovante de pagamento, explicando direito a destinação desses R$ 3800.

      Nossa especialidade é a estratégia financeira, mas também conhecemos um pouco essa parte de regulamentos e procedimentos. Se quiser nos enviar essa tabela que você achou confusa, será um prazer avaliar e, se pudermos, te explicar. Pode enviar para meu e-mail: [email protected].

      Abraço!

      Responder

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