O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base um exemplo real.

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

366 comments

  • Cálculo de Amortização
    *Saldo devedor atual
    99.444,20
    *Amortização extraordinária
    93.000,00
    *Amortização mensal atual
    658,48
    Valor do seguro mensal
    174,82
    Taxa de administração mensal
    25,00
    *Prazo da operação, em meses
    156
    *Taxa de juros anual
    8,6488
    *Número da parcela atual
    6
    Minha dúvida, após quitar todo o saldo, tenho que pagar mais algum valor para a documentação?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Ivanil, obrigado pela sua mensagem.

      Normalmente, apenas as despesas de cartório, para encerrar a alienação fiduciária e passar o imóvel definitivamente para o seu nome.

      Responder
  • Tenho um financiamento pela CEF, SAC. tenho hoje 50.000,00 recursos próprios para amortizar e no ano que vem terei mais recursos próprios e poderei usar novamente valor de FGTS. A dúvida é posso amortizar já os 50.000 ou é melhor juntar um valor maior para amortizar? Perco alguma coisa se por exemplo, neste ano amortizar 50.000 e o ano que vem 30.000? ou é melhor esperar ano que vem ter os 80.000?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Cidelio, obrigado pela sua mensagem!

      Se fosse o contrário, isto é, se você tivesse o FGTS disponível agora, e no ano que vem tivesse os R$ 50 mil em recursos próprios, eu não teria dúvida em afirmar: faça a amortização agora. Isto porque o FGTS rende muito pouco, certamente menos do que o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento.

      Mas sua situação é a inversa, você tem o recurso próprio hoje, e o FGTS no futuro.

      A lógica para se tomar essa decisão é comparar o CET do financiamento e o rendimento líquido que você poderia obter ao aplicar esses R$ 50 mil. Caso o CET seja maior que o rendimento da aplicação, o melhor é amortizar agora. Não há necessidade de esperar para ajuntar com o FGTS.

      Esses R$ 50 mil estão bem aplicados? Tem certeza? Sugiro que conheça nosso Comparador de Investimentos. Ele poderá te ajudar a obter um bom rendimento. O link é http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

      Abraço!

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  • Bom dia estou fazendo negocio num imóvel , e vou dar meu apartamento na troca, devo 59,00,00 de financiamento ainda para caixa, e quero quitar essa divida para trocar meu imóvel por outro.A duvida consigo reduzir esse valor de 59,000,00 pagando a vista e como proceder?

    Responder
    • Frederico Torres

      Boa tarde Rodrigo.
      Veja, quando você consulta o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, o valor que você vê é o que realmente deve naquele momento. Diferentemente de outros empréstimos, onde você consegue um desconto por antecipar os pagamentos, no caso do imobiliário, você deve os 59mil mesmo.
      Grande abraço e boa sorte no seu negócio aí.
      =)

      Responder
  • Olá Ewerton, tenho um financiamento na caixa economica de 107.000,00 e tenho 9.000,00 de fgts, de uma empresa só certo, esse valor vc acha que devo colocar pra diminuir a parcela, ou abater do valor final ?
    ja entrei no meu apartamento, mes que vem, comeco pagar as parcelas…
    At. Felipe

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Felipe, obrigado pela sua mensagem.

      Rapaz, isso depende de alguns fatores. Por exemplo, a condição do seu orçamento, a sua condição para poupar dinheiro mensalmente, os seus planos para o futuro. É difícil dar uma recomendação firme sem conhecer sua situação, pois a resposta depende de coisas além dos cálculos financeiros.

      É por isso que oferecemos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela podemos te conhecer melhor e, aí sim, fazer os cálculos e apresentar uma sugestão de estratégia, não apenas sobre o que fazer com esse saldo de FGTS, mas para todo o seu financiamento. Pode ser bastante vantajoso para você, porque o investimento é baixo, se comparado com o ganho que a pessoa pode obter ao tomar as decisões corretas. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia, tenho uma dúvida. Tenho um financiamento residencial com a minha esposa, hoje ela já pode usar o FGTS para amortizar algumas parcelas finais, diminuindo o tempo do financiamento. Porém se esperarmos mais 2 anos, somando o meu FGTS com o dela conseguiríamos , e os pagamentos mensais que estamos fazendo conseguiríamos liquidar o financiamento.
    A minha dúvida é se eu ganho alguma coisa de juros pagando agora parte disso é daqui a 2 anos novamente, ou espero para fazer tudo de uma vez.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Thiago, obrigado pela mensagem.

      No seu lugar, eu faria uma amortização agora e, daqui a 2 anos, faria a outra. Não há vantagem financeira, nem necessidade, em esperar os 2 anos para fazer as duas amortizações.

      Uma ressalva: o único motivo para não usar o FGTS, em minha visão, é que ele funciona como uma reserva financeira para emergências. Fora isso, sugiro usar. Ele rende apenas 3% ao ano (mais TR), o que certamente é menos que o Custo Efetivo Total do seu financiamento.

      Abraço!

      Responder
  • Olá. Estou em duvida. Fiz um empréstimo em junho de 2012 na caixa no valor de 50 mil em 360 parcelas, com taxas de juros contratual de 09,5600, em 9/8/2013 na 015 prestação eu paguei 485,37 de prestação e 22,26 de seguro. em dezembro de 2016 fui quitar e paguei 44,600,00.
    Só me disseram:
    o valor é esse tudo bem?
    Aí paguei, me deram apenas um papel com esse valor e depois de 10 dias fui ao cartório pagar mais 200 reais e pegar os dcs do terreno.
    Será que eu teria direito a descontos tendo quitado tudo na 54º parcela????

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Marta, obrigado pela sua mensagem.

      Lancei seus dados na planilha, o valor para quitação é esse mesmo (o meu deu R$ 44.593). Nos financiamentos é assim que funciona: esse valor que te apresentaram era o saldo devedor. Se você não quitasse, a soma das parcelas que ainda iria pagar seria bem maior que esse valor. Os $44600 eram o valor que você devia, sem juros, tarifas, seguros etc.

      Abraço!

      Responder

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