O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base um exemplo real.

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

338 comments

    • Ewerton Veloso

      Sidney, obrigado pela sua mensagem.

      O valor que vem escrito no boleto, no campo “Saldo devedor teórico em xx/xx/2017”, é o valor para a quitação. Sobre ele não é dado mais nenhum desconto. Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton Veloso

    Tenho um financiamento na caixa, e no boleto que vem para pagamento aparece encima Taxa de juros contratual 8.5101 e mais embaixo aparece taxa de juros / Relacionamento 7.5810, mas não sei qual está sendo cobrado do meu financiamento, fui na Caixa aqui na cidade, mas o cara que me atendeu se enrolou tudo ele disse que acha que é o com o relacionamento, mas fazendo um teste de amortização no teu site, aparece que esta sendo cobrado o normal. Oque eu tenho com a caixa é Conta salário e débito em conta da prestação.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Jardel, obrigado pela sua mensagem.

      Em muitos casos, a conta salário e o débito automático são suficientes para que seja adotada a taxa especial de relacionamento. E quando no boleto vem destacada essa taxa, geralmente é ela que está sendo adotada.

      Mas se persistir a dúvida, entre em contato conosco pelo link http://educandoseubolso.blog.br/contact/ e lhe daremos as orientações.

      Abraço!

      Responder
  • Estive na caixa para solicitar a antecipação das 10 últimas parcelas do meu financiamento e o funcionário simulou no sistema deles e me disse que se fizesse a minha prestação atual iria aumentar. Não entendi nada? Existe alguma explicação lógica para isso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Maurício, obrigado pela sua mensagem.

      Pode aumentar uns R$ 10 ou R$ 20, no máximo, por uma questão de arredondamento. É que, quando você faz a amortização, o sistema recalcula o prazo. Se o resultado do cálculo foi um número não inteiro (por exemplo, 148,43 meses), o sistema arredonda o número (para, no caso, 148 meses). E aí a prestação pode aumentar um pouco. Mas só um pouco. Aumentar muito realmente não faz sentido.

      Abraço!

      Responder
    • Ewerton Veloso

      Joao, obrigado pela sua mensagem.

      A forma mais usual de diminuir a prestação é fazer uma amortização, optando pela diminuição da prestação (e não do prazo). Não é permitido (pelo menos nos financiamentos pelo SFH) aumentar o prazo ou eliminar o seguro.

      Abraço!
      Ewerton

      Responder
  • Olá, boa tarde! Td bem?
    Pode, por favor, me ajudar com uma dúvida?

    Quero quitar meu financiamento, o que vale mais a pena neste caso? Utilizar o saldo do FGTS ou recursos próprios?

    Se a opção for FGTS, qual a melhor opção segura para aplicar o recurso próprio (R$20.000,00) que tenha um melhor rendimento que o FGTS?

    Obrigada!!!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Marilu, obrigado pela sua mensagem!

      Usar o FGTS para amortização sempre vale a pena. Porque o FGTS rende apenas 3% ao ano, mais a TR, e nenhum financiamento tem taxa de juros tão baixa.

      Quanto a usar o recurso próprio, aí depende. É preciso apurar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento. Se ele for superior ao rendimento líquido (isto é, descontado o Imposto de Renda) que você consegue em uma boa aplicação, então compensa usar os recursos próprios. Se o CET for inferior ao rendimento líquido da aplicação, então compensa manter o dinheiro aplicado.

      Quanto a encontrar uma boa aplicação, recomendo que visite nosso Comparador de Investimentos, no link http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

      Recomendo atenção aos detalhes dos investimentos. Além da rentabilidade, fique de olho na liquidez (isto é, se você pode sacar o dinheiro antes do vencimento, sem penalidades) e na proteção (se o investimento é protegido pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC).

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde. Tenho uma dúvida, se eu utilizar o saldo do meu FGTS para reduzir o prazo do meu financiamento, as parcelas atuais também não diminuiriam ? Pois a prestação mensal é composta de Amortização + Juros (sobre o saldo devedor) + seguro + taxa.
    Estou na prestação 16 – Valor: Amortização 340,47, Juros 649,60, Seguro 29,45 e taxa 25,00 = total 1.044,52
    Saldo devedor atual é 97.667,52 e faltam 284 parcelas.
    Tenho aproximadamente 10.000,00 de FGTS, e pretendo usar a cada dois anos.
    Qual a melhor maneira de utilizar o FGTS no meu caso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Diego, obrigado pela sua mensagem!

      Se optar por diminuir o prazo, a prestação mensal permanece a mesma. Talvez até com um pequeno aumento, pelo arredondamento do prazo (no caso do meu próprio financiamento, aumentou R$ 10).

      Quanto à melhor forma de usar o FGTS, depende do seu perfil. Por exemplo, geralmente é vantajoso diminuir a prestação, se você tem disciplina para aplicar mensalmente o valor economizado. Caso não tenha, pode ser mais adequado diminuir o prazo.

      O Educando Seu Bolso oferece o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. Um dos pacotes tem justamente esse objetivo: identificar a melhor forma de amortizar. Nós identificamos seu perfil (econômico e pessoal), desenhamos os possíveis cenários (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação) e propomos a melhor estratégia. Pode ser bastante vantajoso para você, pois é um investimento baixo em relação ao ganho obtido ao tomar a melhor decisão. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton!
    Tenho uma dúvida:
    Fiz um financiamento Imobiliário via CEF, para construção de minha residência.
    O valor foi de 410.250,00, assinado em 21/12/13.
    Terminei a construção em dez/15, e a partir daí iniciei a amortizar a dívida.
    Atualmente já paguei 14 parcelas, e com a TR elevada, meu saldo devedor não diminuiu muito; hoje é de R$ 407.305,00 – aproximadamente R$ 210,00/mês.
    Quero realizar uma redução no saldo devedor com a amortização da dívida. Imagino que irei disponibilizar em torno de R$ 110.000, com FGTS e dinheiro.
    Minha dúvida é: Como meu planejamento é quitar o financiamento em no máximo 10 anos, qual a melhor opção (melhor resultado financeiro) para realizar a amortização: reduzindo prazo ou o valor da parcela?
    DADOS DO FINANCIAMENTO:
    Sistema de amortização: SAC – SBPE – pós -fixada.
    Prazo: 420 meses (pagas 14 parcelas até janeiro/17).
    Taxa de juros: nominal 8.2785 / efetiva 8,5999 ao ano.
    Prestação: R$ 3.982,91 (14ª parcela).
    Amortização R$ 999,01
    Minha Idade: 39 anos.
    Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Eduardo, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelas suas conquistas e pelo seu cuidado com elas.

      O motivo para que seu saldo devedor caia tão lentamente é o prazo elevado, que faz com que a amortização mensal seja muito pequena, quase igual à correção pela TR. Por isso pode ser vantajoso usar pelo menos parte do valor disponível para a amortização extraordinária para diminuir um pouco esse prazo.

      Para saber a melhor forma de utilizar são necessários cálculos mais complexos e simulações. Além de conhecer seu perfil pessoal (sua condição de poupar no futuro e sua disposição para gerenciar aplicações). O Educando Seu Bolso oferece o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. O objetivo é justamente identificar seu perfil (econômico e pessoal), calcular os possíveis cenários (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação) e propor uma estratégia adequada. Pode ser muito vantajoso para você, porque é um investimento baixo, em comparação com o quanto você pode ganhar ao adotar a melhor estratégia. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
  • Ola Ewerton,
    Estou querendo financiar um imóvel no valor de 180 mil em 360 meses pela caixa econômica, porem estou com dúvida sobre qual tabela escolher a Price ou a Sac .
    Caso eu tenha condições de zerar a dívida antes do prazo, qual seria a melhor tabela, Price ou Sac ?
    Abraço

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Rafael, obrigado pela sua mensagem!

      Se a intenção fosse levar o financiamento até o final, normalmente o SAC seria mais vantajoso. Como você pretende quitar antes do prazo original, pode ser que o Price compense, ou não.

      Para saber, são necessários cálculos mais cuidadosos e detalhados, levando em conta o prazo, a taxa de juros e a condição de poupar. O Educando Seu Bolso oferece o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. Um dos pacotes é justamente este, avaliar se é mais vantajoso o sistema Price ou o SAC. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
  • Ola boa tarde, tenho uma casa financiada pela caixa e quero usar o fgts como forma de armortizaçao gostaria que vcs me ajudase a escolhe a melhor situacao,no meu caso
    O praso do financimento e de
    180 meses/ 21 prestacoes ja foram pagas
    Taxa de juros contratual e de 06,6600
    Indice de reajuste prestacao do mes e 0,00000
    Indice reajuste saldo devedor no mes e 1,00184
    Saldo devedor teorico em 20.01.2017 e de 90.531,00
    5
    Juros / correçao do més 504,34
    Amortizacao 340,40
    Tp 310
    Gostaria de saber os calculos das duas formas de armotizaçao se posivel por favor
    Quero usar 15.000

    Responder
  • Olá Ewerton.

    Primeiramente queria parabeniza-lo pela iniciativa de ajudar as pessoas como eu com seus financiamentos.

    Queria tirar uma ennorme dúvida: Fiz um financiamento de uma terreno + construcao com as seguintes condições:

    Valor do Imóvel: R$ 78.000.00
    Valor dado como Entrada: R$ 15.000,00 (FGTS)
    Tempo do Financiamento: 300 meses
    Taxa de juros efetiva: 4,5000% a.a
    Seguro: R$ 9,34

    Já foram pagos 52 prestações com valores próximos a R$ 450,00, gostaria muito de amortizar com os R$20.000,00 que possuo do FGTS, para diminuir o valor da parcela ou o tempo de financiamento.

    Por gentileza me indique se seria correto nesse momento usar esse valor do FGTS ou esperar aumentar essa quantia e qual procedimento seria o mais viavel abaixar o valor da parcela ou o tempo de financiamento.
    Desde já agradeço.

    Abraço,
    Gilson Reis

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Gilson, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo seu zelo com seu financiamento.

      Mesmo que a taxa de juros do seu financiamento seja baixa, posso te afirmar que compensa usar o FGTS para amortizá-lo, porque o rendimento do Fundo é ainda mais baixo.

      Mas para te dizer o que compensa fazer (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação, ou mesmo utilizar a modalidade PPP – Pagamento de Parte da Prestação), seria necessário fazer cálculos mais cuidadosos, levando em conta suas características como poupador.

      O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, identificar a melhor opção de amortização, conforme as características de cada caso, e propor uma estratégia adequada ao cliente. Consideramos adequado para você, porque o investimento é baixo, em comparação com o ganho que uma boa estratégia pode proporcionar. Se tiver interesse em conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/

      Abraço!

      Responder
  • Ola Ewerton,

    Meu caso tenho um financiamento de 360 meses taxa de 8,7873, já paguei 26.
    Saldo devedor atual de 134.000.
    Tenho 19,800 de FGTS para amortizar.
    Tenho condições de continuar pagando as parcelas com o mesmo valor.
    O melhoria seria amortizar o tempo, pois iria pagar menos juros no final das contas ? Correto?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Leonardo, obrigado pela sua mensagem.

      Depende. Se você continuar recebendo FGTS e tiver condição de fazer uma nova amortização extraordinária no futuro e, principalmente, se tiver disposição para controlar mensalmente aplicações financeiras, a melhor opção pode ser a amortização pelo valor da prestação. Mas para ter uma resposta 100% segura são necessários cálculos mais cuidadosos, levando em conta todos os fatores do seu caso. Abraço!

      Responder
  • Boa noite , tudo bem ?
    Adquiri um imovel cujo saldo devedor hoje é 90.703,70 prazo de 180 meses, estou na parcela 20, juros do mês 505,29, amortização mes 339,45 parcela mensal total de 901,46 seguro 31,22, administração 25,50.
    Possuo 15.000,00 de recursos propriose aconselha a fazer ? mais nao sei ao certo o que fazer nesse momento ! Pode me ajudar a clarear ?
    Desde ja muito obrigado, e parabens pelo trabalho esclarecedor que faz !
    Reinaldo queria saber a melhor forma de amortiza os messe ou prestacao

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Denis, obrigado pela sua mensagem.

      Para te dizer o que compensa fazer (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação), seria necessário fazer cálculos mais cuidadosos, levando em conta dados que você não nos informou (como a taxa de juros), e as suas características como poupador.

      O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, identificar a melhor opção de amortização, conforme as características de cada caso, e propor uma estratégia adequada ao cliente. Consideramos adequado para você, porque o investimento é baixo, em comparação com o ganho que uma boa estratégia pode proporcionar. Se tiver interesse em conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/

      Abraço!

      Responder

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