“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)
Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos antes sobre o tema de hoje, amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.
Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.
O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.
Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.
O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.
Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.
A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.
A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.
Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Boa tarde Ewerton,
Em primeiro lugar, parabéns pelo blog. Muito útil e esclarecedor.
Estou com uma dúvida e preciso de sua ajuda sobre o assunto. Eu tenho um financiamento da caixa, o qual irei pagar a prestação nº 19 de 357 no próximo mês no valor de R$ 753,48., taxa de juros contratual de 8.51%, índice de reajuste de 1,00%, juros a pagar neste mês de R$ 487.57 e amortização de R$ 211,92, logo o valor da prestação de R$ 699,49 mais seguro de R$ 28,99 e taxa de administração de R$ 25,00 (TOTAL DE R$ 753,48).
Eu tenho aplicado na poupança R$ 50.000,00 e pretendo usar R$ 40.000,00 mais o FGTS da minha esposa que está em +/- R$ 4.500,00 para abater o saldo devedor que encontra-se hoje em R$ 72.924,15.
Daí te faço as seguintes perguntas:
1ª: Eu uso essa quantia para amortizar as parcelas ou o prazo? (o valor das pretações não pesa no meu orçamento mensal). Ou;
2ª: Uso somente o FGTS dela e aplico esse dinheiro que está na poupança em algum fundo de investimeto?
OBS.: Eu pretendo quitar o imóvel até o final deste ano usando estes recursos, haja vista que onde eu trabalho é por tempo determinado.
Agradeço novamente pelo seu apoio e empenho em ajudar as pessoas.
Grande Abraço.
Prezado Conrado, obrigado pela sua mensagem!
Não há dúvidas de que compensa usar o FGTS da sua esposa para amortizar o financiamento. Portanto, nossa dúvida aqui é se, após fazer a amortização usando o FGTS, compensa você usar também a sua poupança.
No seu lugar, eu testaria duas possibilidades:
1) Eu faria uma amortização extraordinária utilizando também os R$40 mil, diminuindo o valor da prestação, e investiria a diferença em uma aplicação. Ao final do ano, sacaria o saldo dessa aplicação para fazer a quitação.
2) Eu investiria os R$ 40 mil desde já em uma aplicação e sacaria ao final do ano para fazer a quitação.
Utilizando a calculadora do Educando Seu Bolso, que será publicada para os leitores em breve, eu constatei que, se utilizasse os R$ 40 mil para amortizar (opção 1), a prestação cairia pouco mais de R$ 390 no primeiro mês. Aplicando a diferença de cada mês, de fevereiro a dezembro, a 0,8% ao mês, chegaria ao final do ano com cerca de R$ 4500.
Se eu simplesmente deixasse os R$ 40 mil aplicados aos mesmos 0,8% (opção 2), eles renderiam até dezembro pouco mais de R$ 3300.
Portanto, se eu estivesse nessa situação, e conseguisse uma aplicação que rendesse 0,8% líquidos para valores baixos (inferiores a R$ 400), eu preferiria a opção 1, mesmo sendo mais trabalhosa. Mas se eu só conseguisse essa taxa para os R$ 40 mil, e uma taxa menor para os R$ 400, os cálculos precisariam ser refeitos. Nesse caso, uma consultoria poderia me ajudar a traçar os dois cenários com mais exatidão.
Abraço!
Ewerton, muito obrigado por sua ajuda.
Grande abraço.
Olá Ewerton!
Preciso de uma grande ajuda (rs).
Comprei um apto na planta em Jan/14 no valor de R$ 305.000,00. Com pagamento de 30% durante a obra, diluído em mensais, três anuais e uma chaves.
A entrega está prevista para Abril/2017 e até hoje já foi pago R$ 50.530,26 (17%) e o saldo a financiar está em R$ 285.252,72.
Minhas dúvidas são:
Uma estimativa do saldo a financiar em Abril/2017, considerando que ainda há à pagar durante a obra + 13% (17% já pago).
Do que ficar de saldo, a CEF calculará o valor de entrada que deverei dar? Por exemplo: se o saldo for de R$ 285.000,00, a Caixa exige alguma % de entrada?
NA época terei R$ 40.000,00 de FGTS para utilizar no financiamento.
Considerando que dos 285.000,00 eu abata 40.000,00 com o FGTS ficará o saldo de R$ 245.000,00 para financiar? Está correto meu raciocínio?
Para este saldo de R$ 245.000,00 pode prever uma estimativa de valor de parcela para 360 meses?
Considerando a amortização da divida à cada 2 anos, com 25.000,00 de FGTS, em quanto tempo devo quitar meu apartamento?
Agradeço desde já a atenção.
Andrea
Andrea, obrigado pela sua mensagem!
Seu raciocínio está correto, em tese. Eu apenas corrigiria o saldo que restará em abril de 2017. Se ainda faltam 13% a serem pagos, ainda faltam quase R$ 40 mil. Levando em conta atualizações, possivelmente seu saldo devedor será de cerca de R$ 240 mil (fiz apenas uma estimativa rápida, sem ver o contrato, não posso garantir esse valor, ok?).
Sim, os bancos exigem entrada no financiamento. No seu caso, você já pagou 30% do imóvel para a própria construtora. Seria preciso ver com exatidão o que o banco exigiria nesse caso, em que ele entrará em cena já no meio da história.
Se o saldo a financiar for de R$ 240 mil e o banco aceitar os R$ 40 mil de FGTS como entrada, restarão R$ 200 mil a financiar. Um financiamento com taxa nominal de 9% ao ano (0,75% ao mês), prazo de 360 meses, seguro de R$ 50 e taxa de administração de R$ 25, geraria uma prestação inicial de R$ 2130.
Quanto ao prazo para quitação do imóvel, com as amortizações de R$ 25 mil a cada 2 anos, seriam necessários cálculos mais aprofundados, que um bom consultor poderia fazer. Afinal, seria necessário traçar os 2 cenários (amortizar diminuindo a parcela e aplicando a diferença, ou amortizar diminuindo o prazo), levando em conta a correção do saldo devedor pela TR. Minha estimativa é de que na 6ª amortização você conseguiria quitar o imóvel.
Parabéns pelo seu cuidado com o negócio e por buscar uma boa estratégia com antecedência. Espero ter ajudado. Abraço!
Olá Ewerton!
PReciso de uma grande ajuda (rs).
Comprei um apto na planta em Jan/14 no valor de R$ 305.000,00. Com pagamento de 30% durante a obra, diluido em mensais, três anuais e uma chaves.
A entrega está prevista para Abril/2017 e até hoje já foi pago R$ 50.530,26 (17%) e o saldo a financiar está em R$ 285.252,72.
Minhas dúvidas são:
Uma estimativa do saldo a financiar em Abril/2017, considerando que ainda há à pagar durante a obra + 13% (17% já pago).
Do que ficar de saldo, a CEF calculará o valor de entrada que deverei dar? Por exemplo: se o saldo for de R$ 285.000,00, a Caixa exige alguma % de entrada?
NA época terei R$ 40.000,00 de FGTS para utilizar no financiamento.
Considerando que dos 285.000,00 eu abata 40.000,00 com o FGTS ficará o saldo de R$ 245.000,00 para financiar? Está correto meu raciocício?
Para este saldo de R$ 245.000,00 pode prever uma estimativa de valor de parcela para 360 meses?
Considerando a amortização da divida à cada 2 anos, com 25.000,00 de FGTS, em quanto tempo devo quitar meu apartamento?
Aguardeço desde já a atenção.
Andrea
Andrea, obrigado pela sua mensagem!
Seu raciocínio está correto, em tese. Eu apenas corrigiria o saldo que restará em abril de 2017. Se ainda faltam 13% a serem pagos, ainda faltam quase R$ 40 mil. Levando em conta atualizações, possivelmente seu saldo devedor será de cerca de R$ 240 mil (fiz apenas uma estimativa rápida, sem ver o contrato, não posso garantir esse valor, ok?).
Sim, os bancos exigem entrada no financiamento. No seu caso, você já pagou 30% do imóvel para a própria construtora. Seria preciso ver com exatidão o que o banco exigiria nesse caso, em que ele entrará em cena já no meio da história.
Se o saldo a financiar for de R$ 240 mil e o banco aceitar os R$ 40 mil de FGTS como entrada, restarão R$ 200 mil a financiar. Um financiamento com taxa nominal de 9% ao ano (0,75% ao mês), prazo de 360 meses, seguro de R$ 50 e taxa de administração de R$ 25, geraria uma prestação inicial de R$ 2130.
Quanto ao prazo para quitação do imóvel, com as amortizações de R$ 25 mil a cada 2 anos, seriam necessários cálculos mais aprofundados, que um bom consultor poderia fazer. Afinal, seria necessário traçar os 2 cenários (amortizar diminuindo a parcela e aplicando a diferença, ou amortizar diminuindo o prazo), levando em conta a correção do saldo devedor pela TR. Minha estimativa é de que na 6ª amortização você conseguiria quitar o imóvel.
Parabéns pelo seu cuidado com o negócio e por buscar uma boa estratégia com antecedência. Espero ter ajudado. Abraço!
Bom dia, tenho um Finaciamento na Caixa de 420 meses,sendo que ja foram pagos 18 hoje o saldo devedor é de r$210000,00 valor da parcela R$ 2180,00 juros anual 8,78 .Tenho um valor no fgts de r$ 15.000,00 seria melhor amortizar nas parcelas ou diminuir o valor das mesmas pois tenho alguns empréstimos em andamento apertando a conta no final do mês.E também terei R$ 7000,00 a parte de ferias não sei se uso na casa ou quito os empréstimos poderia me ajudar ?os empréstimos acabam em agosto 2016 sendo R$ 1450,00 com juros médio 6% ao mês.
Cibele, obrigado pela sua mensagem!
O problema dos financiamentos com prazos longos é que a amortização mensal é muito baixa. Repare que, nesses 18 meses, você possivelmente já pagou mais de R$ 9 mil nas amortizações mensais, mas seu saldo devedor caiu bem menos que isso.
Por isso, no seu lugar, eu usaria esses R$ 15 mil de FGTS para amortizar diminuindo o prazo. Creio que você abateria mais de 90 meses. Nas futuras amortizações utilizando o FGTS seriam necessários novos cálculos para ver o que compensaria mais (diminuir o prazo ou o valor da prestação).
Quanto aos R$ 7 mil das férias, no seu lugar eu tentaria conseguir um desconto para quitar essas dívidas caras, de 6% ao mês.
A partir daí, eu não contrairia dívidas caras e tentaria economizar para realizar uma nova amortização daqui a 2 anos, utilizando o FGTS e, talvez, recursos próprios.
Abraço!
Ewerton, primeiramente parabéns pela página e desde já obrigado pelas orientações.
Adquiri um lote pelo valor de R$136.800,00. Dei R$30.000,00 de entrada e fiquei com um saldo de R$106.800,00 a ser pago em 120 parcelas de R$1.491,00 (sujeitas à correção mensal pelo IGPM/IPCA). A taxa de juros é 0,9489 a.m.
Como resultado desse investimento, fiquei apenas com uma reserva de segurança no banco e terei uma sobra de cerca de R$1.500,00 todo mês. Minha pergunta é se compensaria mais usar esse dinheiro para ir pagando a última parcela junto com a do mês ou ir guardando no CDB até ajuntar o suficiente para quitar?
A propósito, compensaria quitar?
Um forte abraço.
Tomaz, obrigado pela sua mensagem.
Minha especialidade são os financiamentos imobiliários via SFH, especialmente a Caixa. Seu contrato é mais específico, além dos juros tem correção mensal da prestação, utiliza sistema Price e talvez tenha cláusulas específicas de amortização extraordinária. Seria necessário conhecer os detalhes para arriscar alguma sugestão.
Mas eu posso dizer, por exemplo, que essa taxa de juros de 0,9489% ao mês é alta. Mais alta que o rendimento líquido (descontado Imposto de Renda) da maioria das aplicações convencionais que se vê por aí. Nesse sentido, creio que, se você tiver recursos, compense quitar a dívida, sim.
Quanto a usar os R$ 1500 para pagar a última prestação, possivelmente compense também. Mas nesse caso, repito, seria preciso ver o que diz o contrato a respeito das amortizações extraordinárias.
Abraço!
Boa Tarde, Ewerton Veloso.
Fiz um financiamento no valor de R$150.000,00 em 2013 com CET 10,5736% e CESH 3,1748%. Taxa de juros efetiva de 8,85%, TR projetada de R$ 1,00. ´Meu saldo devedor atual (jan/16) é de R$ 89.298,77 em 53 meses. O valor da atual prestação está em torno de R$ 2350,00. Amortização em torno de R$ 1670,00. Gostaria de amortizar essa divida em termos de prazo ? É recomendável na atual situação usar recursos da poupança (R$20.000,00) para essa amortização.
Muito obrigada e parabéns pela informações preciosas.
Abraço e vida belíssima em 2016.
Maria Elizabeth, obrigado pela sua mensagem. Vida belíssima em 2016 (gostei disso)! Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Na atual situação não é recomendável deixar recursos na caderneta de poupança. Para saber se é melhor transferi-los para outra aplicação ou usá-los para amortizar, são necessárias outras informações, além das que você forneceu. Isto porque o custo do seu financiamento é muito semelhante ao rendimento da maioria das aplicações. Seria necessário saber um pouco mais, para definir o que é melhor.
Pelo que entendi, você já fez alguma amortização extraordinária, certo? É preciso, então, calcular o novo Custo Efetivo Total – CET, que varia à medida que o tempo passa. Possivelmente ele está em torno de 10%, que é próximo ao que se consegue em uma boa aplicação (mas não na poupança).
Nessa situação, eu gosto mais da opção de amortizar diminuindo o valor da prestação, desde que se tenha condição e disciplina de poupar integralmente a diferença, todos os meses. Mas se você prefere diminuir o prazo, para ficar mais próxima do fim da dívida, pode ser uma boa opção, dependendo do seu perfil.
Abraço!
Boa tarde, Ewerton
Muito obrigada pelas suas informações. Atualmente fiz uma amortização extraordinária no valor de 20 mil. Consegui uma redução de prazos de 52m para 37m e uma redução na prestação de 40 reais. Depois que conscientizei-me que credito é divida sem fim, a minha idéia agora é quitar o saldo devedor atual de 66 mil em menos de 12m, apesar de não saber qual é o CET atual. Como percebo que realmente não é recomendável deixar recursos na caderneta de poupança, pretendo fazer outro tipo de aplicação que ainda não sei qual.
Abraço. Muito Obrigada.
Ei, Maria Elizabeth, que bom te ver aqui outra vez!
Se o seu novo prazo é de 37 meses e você pretende quitar em 12, não se preocupe muito em saber o CET, pois ele é o custo até o final do prazo acordado, e você pretende terminar antes. Basta ficar atenta ao custo mensal (juros, seguros, taxa de administração, manutenção de conta corrente e cartão etc.) e procurar uma aplicação com rendimento maior que ele. Por exemplo, CDB, LCI e LCA, que são protegidas pelo FGC.
Abraço!
Tenho um financiamento de um apto pela caixa com saldo devedor de 137.000,00 com valor de prestação de 1.400,00 tenho um valor de 50.000,00 para amortizar qual a melhor e forma no prazo ou na prestação.
Prezado Roberto, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Para dar uma resposta mais exata seriam necessárias outras informações (por exemplo, o prazo remanescente, a taxa de juros, seu perfil econômico). Se sua decisão for mesmo amortizar, e se seu orçamento estiver suportando a prestação atual, a melhor opção possivelmente seria amortizar diminuindo a prestação e investir a diferença em alguma aplicação, visando uma nova amortização futura.
Abraço!
Ewerton,
Muito bom o seu blog o que me fez pela primeira vez participar de um fazendo uma pergunta:
Tenho um financiamento Caixa que iniciou da seguinte forma:
Data: 01/10/2014
Valor Financiado: R$ 205.685,62
Parcelas: 360
Taxa de juros contratual: 8,7873
Custo efetivo total: 8,97
Primeira Parcela 30/10/2014: Seguros: 51,34 Tarifas: 25,00 Prestação(a+j): 1853,01 Total: 1.929,35
Amortização mensal (primeira parcela): 489,73 (segundo demonstrativo da caixa no momenta da assinatura do contrato)
Fiz um total de R$ 21000,00 de amortização (fora das parcelas mensais ) até a data de hoje todas no prazo.
Hoje estou devendo: R$ 179.908,60
Parcelas: 278 restantes
Parcelas Pagas mensalmente: 15
Mesmo se a minha amortização mensal tenha continuado a mesma até hoje, (coisa que não é já que amortizei 21 mil e segundo a ultima prestação é de 648,53) eu deveria ter esse cenário:
Amortização Mensal: 15 x 489,73 = 7.345,95
Amortização extras: 21000
Total: 28.345,95
Então meu saldo devedor deveria:
R$ 28.345,95 (amortizações) – 205.685,62 (valor do financiamento) = R$ 177.339,67
Porem como já tinha informado está em R$ 179.908,60 o que está dando uma diferença de mais de 2500 reais sem contar que o valor da minha amortização já é bem maior do calculo informado.
Gostaria de saber o que pode ser essa diferença, creio que não seja nas amortizações extras de 21 mil pois sempre fiz no prazo.
Muito Obrigado!!
Apenas corrigindo o número inicial de parcelas era de 420.
Ewerton,
Pesquisando melhor nos comentários já vi que meu problema é a TR. Surgiu outras dúvidas:
1) Como funciona é calculado o reajuste da TR? É na parcela e no saldo devedor??
2) Com esse reajuste não iria sobrar um saldo residual no final do financiamento? se não como é contornado?
3) Venho notando que a minha parcela não vem caindo no mesmo ritmo que deveria (com base na simulação inicial) isso é reflexo da TR é normal?
4) A TR é uma taxa divulgada mensalmente? qual é aplicada na minha dívida? A taxa do mês anterior?
5) Consigo poupar em torne de 1500/mês você acha melhor eu continuar amortizando o saldo devedor ou partir pra outro investimento com o que está sobrando todo mês.
Desculpe fazer muitas perguntas, lendo seu blog minha mente se abriu. Fique a vontade pra fazer qualquer outra consideração pertinente.
Muito obrigado!!
Grande João Vitor, obrigado pelas suas mensagens. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Vou responder apenas à última mensagem, porque você já entendeu que a questão é a TR. Vamos lá:
1) Como é calculado o reajuste da TR? É na parcela e no saldo devedor??
É apenas no saldo devedor. Todos os meses é aplicada sobre o saldo devedor a TR de 30 dias antes do vencimento da sua prestação.
2) Com esse reajuste não iria sobrar um saldo residual no final do financiamento? se não como é contornado?
Não sobra saldo residual. A cada 12 meses o valor da amortização mensal é atualizado, a partir do saldo devedor atualizado e do prazo remanescente.
3) Venho notando que a minha parcela não vem caindo no mesmo ritmo que deveria (com base na simulação inicial) isso é reflexo da TR é normal?
Sim, esse é o efeito da TR. Sua amortização é de, por exemplo, R$ 490, a TR corrige o saldo devedor em, digamos, R$ 190, e assim o saldo devedor diminui em apenas R$ 300. Dá uma sensação ruim, mas é assim que funciona.
4) A TR é uma taxa divulgada mensalmente? qual é aplicada na minha dívida? A taxa do mês anterior?
Sim. Se sua prestação vence, digamos, dia 30 de abril, é usada a TR de 30 de março. O valor da TR é divulgado diariamente.
5) Consigo poupar em torne de 1500/mês você acha melhor eu continuar amortizando o saldo devedor ou partir pra outro investimento com o que está sobrando todo mês.
Rapaz, aí seria necessário fazer alguns cálculos mais detalhados, com mais informações. Seria necessário saber, por exemplo, todos os custos do seu financiamento (além de todos esses que você informou, custo de manutenção de conta corrente e cartão, se for o caso). A partir daí, calcular o Custo Efetivo Total – CET atual, e compará-lo com o rendimento líquido (descontando o Imposto de Renda) que você conseguiria em uma aplicação.
Por alto, eu estimo que o seu CET esteja um pouco abaixo dos 10% ao ano. Isso é próximo do que você consegue em uma aplicação. Uma resposta na ponta do lápis poderia ser dada por um consultor financeiro. Ele levantaria todas as informações, faria os cálculos, traçaria o seu perfil financeiro (você já disse que consegue poupar R$ 1500 por mês) e te proporia uma estratégia de médio prazo.
Abraço!
(resposta em outro comentário do mesmo leitor)
Parabens,pelo blog.
Meu caro Ewerton bom descanso,sei que volta so depois do dia 20,mas veja se consegue me
responder ate o final do mes,ficaria muito grato. Veja bem:
Tenho um financiamento ref compra de um terreno Alpha ville,a divida hoje e de R$-105.000,00
as parcelas sao de R$-1.694,00,mas corrige mensalmente pelo FGV,solicitei valor pra quitacao
me passaram R$-90.000,00 falta ainda 42 parcelas e mais 4 baloes anuais de 8000,00 que totaliza
os 105.000,00,tenho esse dinheiro,nao esta aplicado,e vantagem quitar ou comprar outra coisa
com esse dinheiro. Obrigado
Prezado Fabrício, obrigado pela sua mensagem.
Seria necessário entender os detalhes do seu contrato de financiamento antes de sugerir alguma coisa. Você disse que a prestação é corrigida por um índice da FGV. Qual índice? IGPM, IGMI? Além desse índice há alguma outra taxa incidindo (juros, atualização do saldo devedor)?
Seria necessário apurar todos os detalhes do contrato, para calcular o Custo Efetivo Total – CET da dívida, apurar os riscos envolvidos (esse índice da FGV disparar no futuro, por exemplo). Se o CET atualmente for inferior ao que você pode conseguir em uma boa aplicação, compensa manter o financiamento e investir o dinheiro em outra coisa. Nesse caso, seria interessante traçar seu perfil financeiro, para definir uma boa estratégia de médio prazo. Um consultor financeiro poderia fazer isso por você.
Mas o ponto de partida, como eu disse, é conhecer os detalhes do seu contrato. Conheço contratos semelhantes que adotam uma taxa de juros MAIS um índice de correção mensal, usando tabela Price. Se seu contrato for assim, é bem possível que o mais vantajoso seria quitar a dívida.
Abraço!
Boa tarde Ewerton Veloso, tudo bem.
Ewerton, tenho uma duvida sobre meu financiamento.
Em Novembro de 2012 eu comprei um ap e financiei mais de 300 mil.
O que acontece, eu pago uma parcela em torno de 2780 reais.
Com isso a amortização é de 790 reais, em media.
No meu extrato do IR em Dez/2014 eu devia 304.171,79, ok.
Paguei 12 parcelas em 2015, considerando essa media de amortização mensal 790 reais todo mês.
Hoje fui ver a segunda via da minha parcela de Jan/2016, e vi que meu saldo devedor é de 299.611,52.
Isso esta correto? 12 meses depois tive uma abatimento na divida de 4560,27 reais.
Estou achando muito estranho pois o valor de amortização mensal é de 790 reais, se for ver a amortização dos 12 meses da em torno de 9400 reais. Poderia me dar uma ajuda estou confuso e ate o momento estou sentindo que estou sendo enganado.
Prezado Cristiano, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Sua dúvida é muito comum. O que acontece é que, a cada mês, o saldo devedor do seu financiamento é atualizado pela TR. Então você amortiza R$ 790 e a TR corrige o saldo devedor em R$ 380. Na prática, o saldo cai apenas R$ 410.
É irritante, sem dúvida. Mas não se sinta lesado, nem mesmo pense que isso, por si só, faz do financiamento um mau negócio. O que define se é ou não um bom negócio são os custos: taxa de juros, taxa de administração, seguros, custo da manutenção de conta corrente e cartão de crédito (caso o banco exija) e, claro, a TR.
Abraço!
Olá, Ewerton! Parabéns pelo blog. Minha pergunta é direta: Com a selic alta e a consequente disparada da TR, quais aplicações ainda valem mais a pena que amortizar a dívida do financiamento imobiliário. Tenho um financiamento que aumentou de novembro até agora, mas não me aperta ainda. Em posse de uma quantia, gostaria de aplicar. Grato,
Prezado Aleocídio, obrigado pela mensagem.
Realmente, a piora no cenário dos juros torna o financiamento imobiliário menos vantajoso e mais arriscado (devido à TR) do que já foi alguns anos atrás.
Não há resposta pronta para sua pergunta. É preciso pesquisar e negociar, tanto o financiamento como a aplicação. CDB, LCI e LCA são aplicações que ainda podem permanecer mais vantajosas que a amortização da dívida. Dependendo da aplicação e da dívida.
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
gostaria de sua ajuda. Pago prestação do apartamento conforme a seguir:
prestação nº 34
prazo financiamento: 180
taxa de juros contratual 8,5101
saldo devedor teórico em 26/09/2015 R$ 67.173,93
Vale a pena liquidar o saldo devedor, ou deixar o dinheiro aplicado em LCI do BB e Previdência? Minhas finanças fica em torno de R$ 50.000 e R$ 80.000,00
Caso resolva pagar parte do valor total, diminuo o tempo ou o valor das parcelas?
Muito obrigada pela atenção.
Francisca
Prezada Francisca, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Para te dar uma resposta mais precisa, eu necessitaria de mais algumas informações. Se sua taxa de juros de 8,51% for a taxa nominal, creio que o custo total esteja um pouco abaixo dos 10%. Se for assim, isso é bem próximo do rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) de uma aplicação.
Nesse caso, se você tiver R$ 50 mil disponíveis, talvez o melhor seja amortizar o saldo devedor diminuindo o valor das parcelas e investindo a diferença. Se minhas estimativas estiverem certas, sua prestação deve estar um pouco abaixo de R$ 1000, certo? Ela cairia para menos de R$ 300. Você poderia investir mensalmente essa diferença de R$ 700 e, em cerca de 2 anos, poderia quitar a dívida.
Mas a resposta na ponta do lápis poderia ser dada por um consultor financeiro, que levantaria com detalhes todas as informações, traçando seu perfil e propondo uma boa estratégia.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, comprei um apartamento de 250mil onde dei 25 mil de entrada e financiei 225mil no prazo máximo concedido pela caixa, para obter juros mais baixos fui obrigado a transferir minha conta salário pra caixa e hoje pago em torno de 1965 reais de parcela. Embora eu e minha esposa sejamos funcionários público sentimos muito o valor dessa parcela pq nos deixa impedidos de fazer outros investimentos e aproveitar melhor a vida. Tenho 20mil reais guardado e gostaria de saber se vale a pena amortizar a dívida diminuindo o valor da parcela ou seria mais correto continuar poupando e fazer um novo investimento como estávamos planejando?
Prezado Wanderson, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Você não me informou a taxa de juros, por isso não posso calcular a redução que você teria na parcela, caso optasse pela amortização. Também não consigo dizer se é mais vantajoso amortizar ou investir o dinheiro. Assim, fiz algumas estimativas por conta própria.
Como o prazo do financiamento é longo e o valor é relativamente alto, creio que o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor estejam diminuindo muito lentamente.
No seu lugar, eu faria o esforço de poupar por mais algum tempo (embora você esteja se ressentindo de não poder aproveitar melhor a vida), com o objetivo de amortizar e reduzir um pouco esse saldo devedor. Possivelmente seria vantajoso fazer uma amortização diminuindo o prazo (para aumentar o valor amortizado mensalmente), e depois outra diminuindo a prestação (para conseguir uma folga no orçamento).
Mas para saber o melhor momento e os montantes adequados para fazer cada amortização seriam necessários cálculos mais detalhados e mais informações. Um consultor financeiro poderia levantar essas informações, traçar seu perfil e elaborar uma boa estratégia.
Abraço!
Olá, boa noite. Eu e minha esposa temos um imóvel financiado diretamente com a construtora e estamos em dúvida se vale a pena fazer portabilidade do crédito para algum banco, pois as parcelas atualmente são crescentes e estão comprometendo muito nosso orçamento.
Nossa situação é a seguinte:
Temos um saldo devedor de 120.000,00, que faltam exatos 6 anos para quitação (72 meses), e a parcela atualmente está em 1.600,00 reais, porém ela é crescente reajustada mensalmente pelo IGP-M. Nos meus cálculos até o final do financiamento nossa parcela estará em quase 3.000,00, o que fica completamente inviável para nós.
Nossa ideia seria fazer a portabilidade para algum banco e utilizar nosso FGTS que está parado (50.000,00) para amortizar as parcelas, já que no modo atual de financiamiento que temos só permite usar o FGTS para quitação.
Seria vantagem fazer essa portabilidade?
Qual a melhor forma para manter o valor da parcela nos atuais 1.600,00 e não aumentar tanto o tempo de financiamento?
Desde já agradeço a ajuda!
Wellington, obrigado pela sua mensagem.
Imagino que a construtora deve ter estipulado uma taxa de juros MAIS a correção pelo IGPM. Aí realmente fica pesado. Eu sugiro que você tente, sim, transferir a dívida para um banco, que possivelmente vai te cobrar apenas uma taxa de juros, mais a TR (que é bem menor que IGPM). Isso te permitiria usar o FGTS para amortização, como é seu plano, além de ter prestações mais amigáveis.
Eu confesso que não sou especialista em negociação e em legislação e prática de aprovação de financiamentos por bancos e construtoras, por isso não posso te dizer se é fácil conseguir essa portabilidade. Minha especialidade são cálculos e estratégias financeiras.
Para conseguir manter o valor da prestação e o prazo, basta o banco aceitar a taxa de juros que a construtora cobra (sem o IGPM).
Possivelmente, mesmo se o prazo ou o valor da prestação aumentarem um pouco, ainda vai compensar, em relação à construtora. Mas para conseguir traçar um quadro mais claro, seria necessário saber mais detalhes sobre seu financiamento atual. Abraço!
Olá Ewerton,
Muito obrigado pelas informações.
Atualmente meu financiamento com a construtora só prevê o reajuste mensal pelo IGP-M mesmo (usando sempre o índice de 2 meses anteriores a parcela), sem juros adicionais.
Foi financiado em Janeiro de 2012 o valor de 146.400,00 parcelados em 10 anos (120 meses) iguais de 1.220,00, porém após esses 4 anos a parcela está em 1.600,00. Nosso medo é que com a alta dos índices devido a instabilidade do nosso mercado esse reajuste pelo IGP-M fique inviável no futuro. Só em 2015 o nosso acumulado de reajuste pelo IGP-M ficou em 9,67%.
Você acredita que isso tende a piorar, sendo viável a mudança para um financiamiento com juros fixos direto com um banco ou essa forma atual de financiamiento que tenho ainda é mais seguro?
Muito obrigado por toda ajuda e um Feliz Ano Novo pra você e sua família!
Abraços.
Wellington, num financiamento pela Caixa, por exemplo, há uma taxa de juros que incide sobre o saldo devedor para formar a prestação mensal, e outra taxa para corrigir o saldo devedor.
Vou dar um exemplo rudimentar:
Saldo devedor = 100.000
Taxa de juros: 0,7% ao mês
TR do mês: 0,2%
A taxa de juros vai incidir sobre o saldo devedor (100.000 X 0,7% = 700). Esses 700 vão compor a prestação do mês (acrescida da amortização mensal, seguros etc.)
A TR vai incidir sobre o saldo devedor para atualizá-lo para o mês seguinte (100.000 + 0,2% = 100.200)
(Exemplo bem rudimentar, ok?)
Eu queria saber onde entra o IGPM no seu financiamento. Me parece uma lógica bem diferente do financiamento bancário. Diferente e ruim. No seu lugar, pelo pouco que entendi, acho que eu tentaria sair disso e ir para um banco. Acho. É difícil opinar sem entender direito.
Estou entrando em férias. Talvez não consiga te responder mais, antes do dia 20 de janeiro. Conto com sua compreensão. Desejo boa sorte, não só nessa questão do financiamento, mas em tudo mais, em 2016. Abraço!
Muito obrigado! Já foi de grande ajuda!
Olá!
Gostei muito do blog!
Tenho um imóvel financiado e já tenho $ para quitá-lo, mas ainda não fiz isso porque tenho um investimento que não quero mexer. Tenho poupança, LCA e esse fundo (100% do CDI) que não quero mexer. Como sou conservadora nos investimentos, fico com receio de mexer na poupança antiga… O que desanima no financiamento é os juros serem muito altos em relação ao que é abatido do saldo devedor. Acho melhor quitar em breve e voltar a poupar. Meu financiamento é pela tabela SAC. No extrato aparece o saldo devedor teórico. Se eu for quitar, pagarei esse saldo ou há algum cálculo de abatimento? Obrigada.
Ei, Ana Paula, obrigado pela mensagem. E parabéns pelo cuidado com seu dinheiro, que te possibilitou conquistar essa situação que você descreve!
Se você for quitar, o valor é esse mesmo, o do saldo devedor. Para decidir se você DEVE quitar, é preciso levar em conta, principalmente, a taxa de juros do financiamento, mas também os outros custos (seguros, taxas de administração, custos de manutenção de conta corrente e cartão de crédito que o banco eventualmente exija em troca de uma taxa de juros melhor). Com isso você saberá o Custo Efetivo Total – CET, e poderá tomar uma decisão.
Abraço!