Os grandes bancos brasileiros vêm anunciando, nas últimas semanas, redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. Após seguidas reduções na taxa Selic, as instituições financeiras parecem ter entrado em disputa pelos clientes desta modalidade de crédito. Isso favorece não apenas aqueles que pretendem contratar um financiamento, mas também quem já tem um contrato em andamento. A portabilidade do financiamento imobiliário vem se tornando uma opção vantajosa para um número cada vez maior de clientes.
No texto a seguir, vamos explicar o que mudou nos juros e nos procedimentos da portabilidade. Apresentaremos dois casos concretos em que a portabilidade seria vantajosa, mostrando os números dessa vantagem.
Ao final, falaremos também sobre a contratação de um financiamento novo, inclusive na nova modalidade lançada recentemente pela Caixa – com correção pelo IPCA.
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Bancos reduzem taxas
Acompanhamos pela imprensa, nas últimas semanas, os cinco maiores bancos brasileiros anunciarem redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário.
Um fato crucial para o acirramento dessa disputa é a redução consistente da taxa Selic, por parte do Banco Central. A partir da sinalização da intenção de mudar o patamar dos juros no Brasil, os bancos começaram a se mexer.
Santander
O primeiro grande banco a anunciar a redução nos juros do financiamento imobiliário foi o Santander. No início de julho o banco anunciou a redução de 8,99% para 7,99% ao ano. Convenhamos, 1 ponto percentual, num contexto como esse, não é pouca coisa.
Banco do Brasil
Ainda em julho, o Banco do Brasil também anunciou redução nos juros imobiliários. A redução foi mais modesta, de 8,49% para 8,29% ao ano.
A nova linha da Caixa
Em agosto a Caixa não anunciou uma redução nos juros, mas fez algo que agitou ainda mais o mercado: apresentou uma nova metodologia de concessão do financiamento imobiliário.
Nessa nova linha, o índice de correção do saldo devedor é o IPCA. É um índice bem mais alto que a TR, que corrige os contratos tradicionais. A taxa de juros, porém, é mais baixa – em torno de 3,00% a 3,5%.
Trata-se, portanto, de um produto com características bastante distintas, difícil até de comparar com os financiamentos tradicionais.
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Bradesco
Ao final de setembro, foi a vez do Bradesco. Anunciou redução em seus juros de financiamento imobiliário, de 8,2% para 7,3%. A menor do mercado. A nova taxa vale para contratos firmados a partir de 1º de outubro.
Itaú
Na mesma semana, foi o Itaú quem anunciou seu corte nos juros. A taxa caiu de 8,3% para 7,45% ao ano, valendo também a partir do mês de outubro.
>> Veja também: financiamento Itaú indexado à poupança compensa?
Caixa
Faltava o último dos grandes bancos anunciar a sua redução: a Caixa. Justamente o banco com maior número de contratos, referência no mercado de financiamento imobiliário.
Pois ainda no início do mês ela anunciou redução nos juros, de 8,5% para 7,5%. A mudança vale para a partir do dia 14 de outubro.
Inter
Mas nem só dos cinco grandes bancos vive o financiamento imobiliário. O banco Inter também anunciou redução nos juros, de 8,5% para 7,7% ao ano.
Portabilidade de financiamento imobiliário
A redução nas taxas obviamente é uma boa notícia para quem pretende adquirir um imóvel financiado. Porém, é ótima também para quem já tem um contrato em andamento. Afinal, as novas taxas favorecem a portabilidade de financiamento imobiliário.
O que é?
Portabilidade é a transferência de uma operação de crédito, de uma instituição financeira para outra. Quando um tomador de crédito consegue condições melhores – geralmente, juros menores – em outra instituição, ele tem o direito de trocar de credor.
A portabilidade é regulamentada pela Resolução nº 4.292/2013 do Banco Central. A norma rege não apenas a portabilidade de financiamento imobiliário, mas também de outras modalidades de crédito.
Como funciona?
O processo pode parecer complexo, mas é razoavelmente simples. Primeiro, o cliente negocia as condições com a instituição financeira para onde deseja migrar sua operação – chamada de instituição proponente.
Depois, a própria instituição requisita a portabilidade de financiamento imobiliário à instituição financeira original. Em poucos dias o processo deverá estar concluído.
Qualquer pessoa física pode solicitar a portabilidade.
Custos
No caso específico da portabilidade de financiamento imobiliário, existem alguns custos extras envolvidos na operação. Os principais são:
- Custo de avaliação da garantia. É o custo do trabalho de um perito, contratado pela instituição para onde o crédito está sendo migrado. O perito visita o imóvel objeto do crédito, avalia suas condições físicas e jurídicas e emite seu parecer.
- Custos cartoriais. A principal despesa a ser paga ao cartório de registro de imóveis é a substituição de alienação fiduciária. É o processo de vincular a propriedade do imóvel à instituição financeira que está recebendo o crédito. Não se trata de um novo registro, mas de uma alteração.
Custos reduzidos
Até alguns anos atrás, esses custos – especialmente os cartoriais – eram muito elevados, praticamente inviabilizando operações de portabilidade de financiamento imobiliário.
Além disso, eles deveriam ser pagos integralmente no ato da portabilidade. De uns tempos para cá, porém, essa realidade vem mudando.
Conversamos com pessoas que trabalham diretamente com crédito imobiliário. Constatamos que, em boa parte dos casos, cartórios vêm cobrando até a metade do que costumavam cobrar.
Além disso, bancos vêm, na prática, incluindo as despesas com avaliação e cartório ao saldo devedor do financiamento. Isto é, a pessoa não precisa mais ter em mãos o dinheiro dos custos com a portabilidade. Pode parcela-lo nas mesmas condições do financiamento.
Isto, somado à redução nas taxas de juros, faz com que a portabilidade de financiamento imobiliário seja uma opção vantajosa para grande parte dos clientes.
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Casos concretos de portabilidade de financiamento imobiliário
Para avaliar se a portabilidade de financiamento imobiliário é vantajosa no seu caso, o mutuário (o cliente do contrato de financiamento), deverá considerar alguns aspectos.
Por um lado, deverá apurar todos os custos envolvidos no processo. Em seguida, deverá avaliar se a redução na taxa de juros é suficiente para compensar os custos.
Vamos analisar dois casos concretos, baseados numa situação real. Contrato com saldo inicial de R$ 312 mil, taxa de juros anual de 9,3% e prazo total de 30 anos. Em cada prestação mensal há também seguro de R$ 155,00 e taxa de administração de R$ 25,00.
Na cotação que fizemos, o banco proponente ofereceu uma taxa de juros de 8,3% ao ano. Isto é, uma taxa 1 ponto percentual inferior à original. Além disso, o gerente estimou em cerca de R$ 3.000,00 o custo de avaliação da garantia. Os custos cartoriais foram estimados em R$ 800,00.
O banco proponente se dispôs a incluir na transação esses custos extras. Por isso, em nossa estimativa, adicionamos R$ 5 mil para cobri-las – decidimos jogar um pouco para cima os valores estimados pelo gerente.
No primeiro caso, consideramos que já foram pagas 72 prestações (6 anos), restando ainda 24 anos. O saldo devedor atual é de R$ 250 mil. No segundo, consideramos que o contrato ainda está no início, tendo sido pagas apenas 6 prestações. O saldo devedor é de R$ 307 mil.
Contratos maduros
No primeiro caso – contrato já com 6 anos de andamento – a portabilidade de financiamento imobiliário geraria uma economia de R$ 200,00 mensais. Ao reduzir 1 ponto percentual nos juros, a prestação cairia de cerca de R$ 2900,00 para praticamente R$ 2700,00.
Somando o valor nominal das prestações até o fim do contrato, a diferença é de quase R$ 30 mil!
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Contratos novos
No segundo caso – contrato com apenas 6 meses – a portabilidade de financiamento imobiliário geraria uma economia de R$ 240,00 mensais. Ao reduzir 1 ponto percentual nos juros, a prestação cairia de cerca de R$ 3340,00 para praticamente R$ 3100,00.
Somando o valor nominal das prestações até o fim do contrato, a diferença é de mais de R$ 40 mil!
Em ambos os casos, consideramos que o mutuário não precisou desembolsar nada a mais no ato da transação. Simplesmente trocou uma dívida com prestações mais altas por outra, com prestações mais baixas.
Isso gerou, de imediato, uma economia de algumas centenas de Reais mensais. E, ao longo dos anos, uma economia de dezenas de milhares de Reais.
Vimos que, no segundo caso, quando o prazo remanescente era maior, a economia no longo prazo foi ainda mais volumosa. Isto porque o tempo a que o mutuário ficará exposto a juros mais baixos é maior.
Mãos à obra
Quer saber se você também pode obter vantagem com a portabilidade de financiamento imobiliário? O primeiro passo é saber o que existe disponível no mercado.
Uma boa forma de começar sua pesquisa é usando nosso Simulador de Financiamento de Imóveis. Ele te informa as opções de financiamento existentes, com taxas atualizadas.
Mas é importante lembrar que alguns bancos oferecem condições diferenciadas para clientes que contratam outros serviços, além do financiamento. Por exemplo, se o cliente transfere para o banco proponente sua conta salário.
Ou quando ele contrata um cartão de crédito. Portanto, tenha disposição para negociar com o gerente do banco proponente.
Outro ponto importante: verifique, nos resultados, as condições que seu banco atual oferece para novos clientes. Converse com seu gerente, mostre as condições que os bancos concorrentes estão oferecendo e exija condições ainda melhores.
Além do ganho financeiro com prestações menores, você evita o trabalho de migrar de instituição financeira.
Financiamento imobiliário com IPCA
Como dissemos no início do texto, em agosto de 2019 a Caixa lançou uma nova linha de financiamento imobiliário. A grande novidade é a utilização do IPCA como fator de correção do saldo devedor.
É importante repetir esse ponto, porque, quando essa linha foi apresentada, muita gente na imprensa andou repassando informação incorreta. Chegaram a informar que o IPCA seria somado à taxa de juros, mas a história não é bem essa.
A taxa de juros dessa linha é consideravelmente menor – cerca de 3,5% ao ano – e, uma vez contratada, não sofrerá modificação. Por outro lado, o IPCA será o fator de correção do saldo devedor.
Isso significa que um eventual aumento da inflação impactará bastante os clientes. Nas linhas tradicionais isso não ocorre, porque o saldo é corrigido pela TR, que é bem menor que o IPCA. Basta dizer que a TR está zerada há mais de 2 anos. Nesse período, o IPCA se manteve em cerca de 4% ao ano.
Nos financiamentos corrigidos pelo IPCA é comum que o saldo devedor aumente no início do contrato. Isto acontece porque, nesse período, o saldo devedor ainda é muito elevado, por isso sua correção representa um valor alto.
À medida em que o saldo devedor diminui, o impacto da correção significará menos, em Reais.
Qual é melhor?
Mas a grande pergunta é: qual dos dois compensa mais, financiamento corrigido pelo IPCA ou pela TR?
É preciso avaliar cada caso, porque são muitos os fatores envolvidos. Os dois principais são as taxas de juros oferecidas em cada uma das linhas, e o prazo. Além disso, é preciso estimar o comportamento do IPCA nos próximos anos.
O Educando Seu Bolso oferece consultoria em financiamento imobiliário há anos. Uma das modalidades é justamente essa: avaliar, para cada caso, o que compensa mais, IPCA ou TR. Além de identificar a melhor opção, montamos uma estratégia adequada para que o sonho da moradia própria não se torne um pesadelo.
Se você pretende contratar um financiamento e está em dúvida quanto à melhor opção, não deixe de entrar em contato conosco.
Procure a melhor portabilidade de financiamento imobiliário
Você viu aqui como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário. Se você tem um contrato em andamento, não deixe de procurar por condições melhores. Aproveite nossas informações e sugestões.
Como dissemos, tente fazer com que seu banco atual lhe ofereça a melhor proposta. Mas, se não conseguir, não tenha receio de mudar de banco, caso receba uma boa oferta.
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E se ligue nas novidades que surgem no mercado a toda hora. Nós continuaremos atentos, acompanhe nossos posts e podcasts para manter-se sempre a par do que há de novo.
Dúvidas ou sugestões? Deixe nos comentários abaixo!
Boa noite!
Nada a ver com o assunto aqui tratado, mas se puderem me ajudar…
Financiei um imóvel próprio da caixa, venda direta online, foi meu primeiro imóvel pelo SFH, portanto contava com taxas de cartório reduzidas, porém, ao registrar o imóvel o valor ficou em R$ 3800 aproximadamente sobre o valor do imóvel R$ 170,000, está certo isso? quando eu pesquiso os emolumentos aqui no Espirito Santo, vejo que para essa faixa de imóvel é cobrado pouco mais de R$ 3000, será que tem algo a mais?
Veja Ueqsiley, as custas cartorárias são as tarifas, cobradas pelo cartório, para realização dos serviços de inclusão das informações do seu contrato na matrícula do imóvel.
O ITBI é o Imposto de Transferência de Bens Imóveis ou Intervivos, que é um tributo cobrado pela prefeitura para prefeitura para permitir a transferência da propriedade do imóvel.
Normalmente, quando há o pedido de registro no cartório, já é exigido o comprovante de recolhimento do ITBI à prefeitura.
Agora, se está discriminado como despesa de registro, não poderia ser outra coisa. Afinal, não dá pra simplesmete incluir uma despesa dentro da outra e sequer ser transparente com o cliente.
Sugiro que solicite comprovação das despesas, afinal é você quem está pagando. Nada mais justo do que você saber deles mesmos exatamente pelo quê está pagando, ao invés de tentar ficar inferindo, não acha?
Depois volte aqui para nos contar, ok?
Obrigado pela dúvida e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
=]
Estou buscando uma portabilidade de financiamento imobiliário. Porém o banco que entrei em contato me informou que para portabilidade tem alguns custos que seriam:
– despesas vinculadas a liberação de credito e do cartório;
– despesas de avaliação do imóvel .
Porém argumentei com a atendente que aconteceria no caso se eu desistir e interromper o processo devido o banco atual oferecer uma renegociação, com condições mais vantajosas. Ai ela falou que eu teria que mesmo assim pagar as despesas da avaliação do imóvel já que é feita pelo perito antes mesmo do contato do banco comigo e porque é realizada por uma empresa terceirizada.
Isso procede? Tem alguma lei que ampara isso?
Grato!
Boa tarde, Elizeu.
Na portabilidade de financiamento imobiliário há a incidência das despesas com cartório (averbação do imóvel para o novo agente financiador) e a tarifa de avaliação do imóvel. Essas despesas vinculadas à liberação do crédito é que não estou reconhecendo.
Quanto à desistência do processo e já tendo sido feita a avaliação, é comum a cobrança da tarifa de avaliação mesmo, mas cabe sempre negociação.
Segue orientação disponível:
Resolução 4.292, de 2013, instituiu sistemática eletrônica e procedimentos operacionais padronizados para a realização da portabilidade do crédito com pessoas físicas, aplicáveis a todas as operações de crédito.
Esclarecemos que a portabilidade não dispensa a instituição proponente (destinatária) da observância das disposições legais e regulamentares aplicáveis às operações de crédito, entre elas a obrigação de avaliar bens imóveis recebidos em garantia, conforme o disposto no art. 14 dessa resolução.
Nesse sentido, o art. 5º da Resolução 3.919, de 2010, admite a cobrança de tarifa pela prestação de serviços de avaliação, reavaliação e substituição de bens recebidos em garantia.
Com relação a eventuais custos cartoriais, esclarecemos que são de responsabilidade do interessado (mutuário do contrato de financiamento objeto da portabilidade).
Espero ter ajudado. Obrigado pela dúvida e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
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Obrigado Frederico, porém verifiquei uma pergunta feita pelo Espedito aqui no forum semelhante a minha , a qual o Ewerton Veloso respondeu desta forma :
Espedito Anselmo 26 de fevereiro de 2021 em 20:09
O banco o qual tenho o financiamento me ofereceu uma proposta para continuar com ele e desistir da portabilidade.
Já foi realizada a vistoria.
Se eu permanecer com o financiamento no banco original, terei alguma despesa a pagar ao banco ao qual estava fazendo a portabilidade?
Ewerton Veloso 27 de fevereiro de 2021 em 16:01
Olá, Espedito, obrigado pela sua mensagem!
Não, você não precisa pagar nada ao banco para o qual pretendia portar seu financiamento (chamado de PROPONENTE). É por isso que as resoluções do Conselho Monetário Nacional que tratam da portabilidade determinam que a instituição proponente deve enviar à instituição original as informações de contato do cliente: para que ela, a instituição original, tenha chance de oferecer condições ainda melhores para a permanência do cliente.
PODERIA ME ESCLARECER UM POUCO MAIS SOBRE ESSA RESOLUÇÃO ? SE AFINAL PODE SER FEITA A COBRANÇA OU NÃO , FIQUEI EM DÚVIDA . POIS NÃO QUERO PEDIR MINHA PORTABILIDADE E AO RECEBER E ACEITAR UMA CONTRAPROPOSTA DO MEU BANCO , TER FICADO UMA DÍVIDA DA AVALIAÇÃO DO IMÓVEL .
GRATO !!
Bom dia Elizeu e obrigado por apontar a aparente discrepância. Vou tentar conversar com o Ewerton sobre o entendimento dele, mas não prometo, já que ele reduziu bastante a participação aqui no EsB. Com sorte ele até consegue vir aqui compartilhar com todos nós o que subsidiou essa resposta dele.
Agora veja, seu contrato original foi feito há 2 anos, de lá pra cá algumas coisas mudaram, seja fisicamente no imóvel, seja no mercado imobiliário. O prédio se depreciou, a vizinhança mudou, os preços dos imóveis se alteraram, etc… Então não vejo como aproveitar a avaliação inicial. Me colocando no lugar do proponente, eu requereria outra avaliação sim. As demais informações cadastrais tudo bem, repassa-se sem custo adicional, bem como algumas despesas cartoriais, que entendo só seriam devidas na real efetivação da transferência de alienação, ou seja, depois que você já conseguiu melhores condições.
Finalmente, outro ponto pra você pensar é o seguinte: se você desistir de portar é porque terá recebido condições ainda melhores na instituição original. Ou seja, mesmo que tenha que pagar a avaliação, estará ganhando. Ainda, até pode fazer a conta incluindo o custo do avaliador. Em outras palavras, dizer pra IF original, só fico se vocês mudarem o CET pra que seja equivalente à taxa do proponente descontada da despesa de avaliação. Percebe?
Finalmente, vale ressaltar que o banco proponente pode te passar uma taxa prévia, mesmo antes de qualquer avaliação do imóvel ou pesquisa cartorial – esses procedimentos são feitos para refinar a proposta.
Em resumo, se a diferença da taxa que você está pagando e os referenciais de mercado atuais (ou a tal taxa preliminar, a que me referi) é significativa, não me preocuparia com essas despesas e iria adiante no pedido de portabilidade.
Espero ter ajudado. Obrigado pela dúvida e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
Pedi ao banco que tenho um financiamento imobiliário um demonstrativo de minha divida para ver uma portabilidade em outro banco. Porém ao receber a planilhados valores e saldo devedor, verifiquei que ao somar somente os valores pagos de CAPITAL descontados ja os juros, a soma do total de capital pago não fecham com o valor do saldo devedor que o banco passou . Ai a atendente me disse era porque sobre o saldo devedor ainda incidem mais juros, porém não aparecem na planilha .
Valor financiado : 153.000
Saldo devedor enviado pela banco : 137.890
Valor de capital pago descontado da parcela mensalmente: 425 ( fora os juros )
Quantidade de parcelas do capital pagas : 54 parcelas TOTAL PAGO: 22.950
OBS: Então 153.000 do valor financiado menos os 22.950 pagos do capital , restariam : 130.050 de saldo devedor e não os 137.890 como banco esta me cobrando. Estou fazendo a conta errada ou o banco esta me cobrando indevidamente ? A atendente disse que sobre o saldo devedor ainda incide juros . Sendo que ja pago uma taxa enorme de juros, sendo o valor da parcela aproximadamente 1.550 mensais e somente os 425 descontam do capital conforme a planilha do banco. A quem devo recorrer?
Bom dia Elizeu.
Sobre o saldo devedor incide atualização monetária que dependendo do contrato pode ser pela TR ou pelo IPCA. No caso dos financiamentos imobiliários indexados à poupança é a TR que atualiza o saldo devedor. Tudo isso além dos juros a que você bem se referiu. São outros quinhentos.
Bom, como a TR anda zerada, imagino que o seu financiamento seja vinculado ao IPCA. Verifique no contrato e faça a conta do IPCA acumulado no período sobre o saldo devedor. Questionamento, só se seu contrato não for indexado pelo IPCA ou se a a aplicação do índice não estiver correta.
Obrigado pela dúvida e se possível, não se esqueça de nos ranquear, indicar, compartilhar nosso conteúdo ou clicar nos nosso links sempre que possível. Como uma plataforma independente, nossa visibilidade depende disso.
=]
O banco o qual tenho o financiamento me ofereceu uma proposta para continuar com ele e desistir da portabilidade.
Já foi realizada a vistoria.
Se eu permanecer com o financiamento no banco original, terei alguma despesa a pagar ao banco ao qual estava fazendo a portabilidade?
Olá, Espedito, obrigado pela sua mensagem!
Não, você não precisa pagar nada ao banco para o qual pretendia portar seu financiamento (chamado de PROPONENTE). É por isso que as resoluções do Conselho Monetário Nacional que tratam da portabilidade determinam que a instituição proponente deve enviar à instituição original as informações de contato do cliente: para que ela, a instituição original, tenha chance de oferecer condições ainda melhores para a permanência do cliente.
Abraço!
É possível fazer portabilidade da linha Juros+IPCA para a linha Juros+TR?
André. obrigado pela sua mensagem! É sempre bom voltar a esse assunto e atualizá-lo.
A Resolução 4.762/2019, do Conselho Monetário Nacional, que regulamenta as portabilidades de crédito (não apenas a de imobiliário) não impede que os bancos aceitem fazer portabilidade de financiamento de modalidade diferente. Mas, claro, também não obriga. No início, na prática, nenhum banco vinha aceitando isso. De uns tempos para cá, com o aumento da concorrência e o aquecimento do mercado, isso vem mudando. Já é possível, sim, migrar de IPCA para TR, por exemplo.
Abraço!
Quero o planilha de portabilidade constando todas as informações previstas no ART 15°, da resolução BACEN n° 4.292/2013 da CAIXA, pois vou migrar para a POUPEX.
x – demora obter essa planilha?
x – paguei na minha ultima prestação “dez 2020” pela caixa o valor total de 1936,76 (TR), sendo que na poupex vou pagar 1032, 96 (IPCA) na proxima prestação caso eu obtenha essa planilha de portabilidade (jan 2021) que falta para finalizar o processo junto ao POUPEX. Está sendo vantajoso?
Paulo, obrigado pela sua mensagem!
Segundo o próprio Artigo 15 da Resolução 4292, “as instituições financeiras devem fornecer [as informações] ao devedor, quando por este
solicitado, em até um dia útil contado a partir da data da solicitação”.
Quanto a ser vantajoso ou não, seria necessário analisar os números com mais cuidado, e com mais informações além das que você forneceu. E nem assim seria possível falar com 100% de certeza se seria vantajoso, pois depende do comportamento do IPCA de agora para a frente.
Abç!