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Financiamento Bradesco : qual a diferença na hora da amortização imobiliária?

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Já tentou realizar alguma  amortização extraordinária no financiamento Bradesco e encontrou dificuldades ou mesmo achou que você estava sendo roubado? Esse é um relato muito comum, que inclusive já recebemos de usuários do Educando Seu Bolso… 

Mas, afinal, por que isso acontece? Qual o diferencial do Bradesco na hora de calcular a amortização? Realmente os clientes estão sendo lesados? Essas são as questões que iremos esclarecer nesse post!

 

O que é amortização e como funciona?

Amortização é basicamente a redução do saldo devedor de uma dívida qualquer, seja um financiamento, um empréstimo ou qualquer outro tipo.

Ou seja, à medida que você vai pagando uma dívida mês a mês, por exemplo, você está diminuindo o seu saldo devedor, o que significa que você está amortizando essa dívida.

 

Amortização na prática

Para que fique mais claro, vamos supor a seguinte situação: você financiou um imóvel com o Bradesco, de R$600.000,00, com um CET (custo efetivo total, ou seja, conjunto de taxas pagas) de 9,9% ao ano, na tabela SAC (sistema de amortização constante, ou seja, o valor amortizado por mês é constante), e em 240 parcelas.

Nesse caso, utilizando o nosso simulador de financiamento, observamos que em uma das ofertas, você começaria pagando parcelas de R$5.791,04 e chegaria até o valor de R$2.000,00 por mês. 

Então, por estarmos na tabela SAC, sabemos que o valor da amortização mensal é fixo, ou seja, por mês, independente do valor total da parcela, será amortizado apenas R$2.000,00 do valor total da dívida, e o restante da parcela será destinado aos juros, taxas de administração, seguros e etc.

 

Amortização extraordinária

Agora que entendemos o que é amortização e como ela funciona na prática, vamos falar da amortização extraordinária, que é onde fica a confusão desse processo no financiamento Bradesco.

A amortização extraordinária é um tipo de amortização que o cliente faz por vontade própria, ou seja, é diferente do pagamento das parcelas da dívida. Isso porque é um pagamento que ele não tem obrigação de realizar, ou seja, o mutuário escolhe fazer para diminuir sua dívida.

Logo, voltando ao exemplo anterior, se aquele cliente conseguir acumular uma grana, e amortizar de uma só vez R$20.000,00, por exemplo, ele consegue reduzir a sua dívida.

Essa redução normalmente pode ser feita:

  • no valor total da parcela: seu objetivo será pagar a mesma quantidade de parcelas que no contrato original, mas todas por um preço inferior.
  • na quantidade de parcelas: a intenção é que você reduza a quantidade de parcelas, mas pague todas com o mesmo valor do contrato inicial.

Entretanto, a amortização do Bradesco não funciona exatamente assim, em que você escolhe amortizar nos prazos ou nas parcelas. E é aí que mora a confusão, vamos ver detalhadamente.

 

Financiamento Bradesco e a amortização extraordinária

Agora que entendemos a amortização, e as possíveis maneiras de amortizar, vamos ao caso concreto que recebemos, relacionado com uma dificuldade de amortizar um financiamento no Bradesco. 

Recebemos a seguinte mensagem de um usuário: 

“Bom dia, pode me tirar uma dúvida? Tenho um financiamento imobiliário, e usei o simulador de amortização perfeito. Pedi para o banco fazer a simulação e a simulação deles não chega nem perto da que fiz com o simulador aqui. Acho que aqui está correto e do banco total incorreto”

Bom, nosso usuário nos disse então que a simulação que ele fez no nosso simulador de amortização deu um resultado, e a simulação que ele fez com o Bradesco deu outro totalmente diferente.

Além disso, ele acredita que o resultado dado pelo nosso site está mais coerente. Então vamos lá:

 

Entendendo a dívida do financiamento Bradesco

Com a intenção de ajudá-lo conversamos com esse leitor e ele nos informou o seguinte sobre o seu financiamento

  • A tabela é a SAC;
  • Juros anual de 7,40%;
  • Saldo devedor de R$198.269,32;
  • Amortização extraordinária de R$43.000,00;
  • 300 parcelas no total, em que 29 foram pagas, e restam 271;
  • Amortização mensal: R$728,17;
  • Seguro: R$212,20;
  • Taxa de administração: R$25,00;
  • Juros: R$1.181,79;
  • Valor total mensal: R$2.147,10.

Então, vamos fazer a simulação na nossa ferramenta, e comparar com a simulação de amortização do financiamento Bradesco, que ele nos enviou.

 

Utilizando o simulador do Educando Seu Bolso

Vamos fazer o passo a passo da simulação da amortização do financiamento Bradesco, feita pelo nosso leitor, na nossa ferramenta para vermos o resultado encontrado por ele.

Então, vamos preencher os dados necessários:

Simulando amortização de financiamento Educando

Simulando amortização de financiamento Educando

Assim, recebemos os seguintes resultados:

Simulando amortização de financiamento Educando

Simulando amortização de financiamento Educando

Pela forma que nosso usuário falou, podemos perceber que a amortização que ele deseja fazer é a amortização por prazo, e no nosso resultado, deram 156 meses restante, com parcelas de R$2.153,82 (lembrando que nosso simulador utiliza valores aproximados).

 

Utilizando o simulador do Bradesco

Já na simulação feita pelo Bradesco, o resultado foi o seguinte:

Simulando amortização de financiamento Bradesco

Simulando amortização de financiamento Bradesco

Ou seja, pela simulação aqui feita, ainda faltariam 217 parcelas.

Mas, repare que na simulação feita pelo Bradesco, além da quantidade de prestações diminuir, o valor da prestação também cai, de R$2.147,10 para R$1.885,00, ou seja, o valor da parcela cai R$262,16.

E aí, qual a diferença entre as duas simulações?

Talvez você já tenha entendido o bê-a-bá da diferença do Bradesco, mas para que fique mais claro, veja a tabela:

Critérios Simulação Educando Simulação Bradesco
O que é amortizado Amortiza apenas o prazo Amortiza tanto o prazo quanto o valor da parcela
Valor da parcela final R$2.153,82 R$1.885,00
Número de parcelas remanescentes 156 217

 

Por fim, o que acontece na hora de amortizar um financiamento Bradesco?

Depois de entender a fundo o que é amortização e como ela funciona na prática, o que são amortizações extraordinárias e para que servem, e acompanharmos um caso concreto que aconteceu com um leitor nosso, fica fácil de entender o que acontece no financiamento Bradesco.

De forma simples, o que rola é que o banco pega o valor total amortizado (no exemplo R$43.000,00) e direciona uma parte desse valor para amortizar o prazo, e outra parte para amortizar o valor da parcela.

Antigamente essa proporção costumava ser de 60% e 40%, mas atualmente, tentamos entrar em contato com o Bradesco para validar essa informação, e não conseguimos resposta.

De qualquer maneira, usuários do Bradesco que realizam amortizações extraordinárias, podem ficar tranquilos! Mesmo que muitas vezes nem os seus gerentes consigam explicar o que está havendo, saibam que vocês não estão sendo roubados, e tem muita gente nesse mesmo barco!

Inclusive, pela falta de instrução dada pelo banco, talvez você nem saiba que, nesse caso, com um CET de 7,4%, vale mais a pena investir em um aplicação de renda fixa que te pague mais que isso (como o tesouro direto pré-fixado, que está rendando 12%), do que amortizar esse financiamento.

Para saber mais das possibilidades de amortizar e investir, conheça o nosso relatório de amortização, que já ajudou muita gente a economizar dinheiro, mostrando o melhor cenário para cada situação.

Agora, se você está num financiamento imobiliário, ou se interessa por esse mercado, não deixe de conferir o nosso curso imobiliário e ficar por dentro desse tema!

Quero conhecer o curso!

2 comentários

  • Olá Joana Souza.
    Estou procurando respostas sobre amortização Bradesco.
    e digitando no Google, como amortizar financiamento imobiliário pelo Bradesco, acabei vindo para cá.

    Ainda sim, não me convenci quando você diz: “saibam que vocês não estão sendo roubados, e tem muita gente nesse mesmo barco!””
    Pois na simulação por prazo, você mostra uma amortização de R$ 43.000,00 com um resultado de 156 meses e com parcelas de R$2.153,82.
    Enquanto que pelo Bradesco, ficou em 217 meses de R$1.885,00.

    Pra mim ainda daria uma diferença de R$ 73.049,08 a mais em favor do Bradesco, se os pagamentos fossem “congelados” e feitos apenas nas data.
    Ou então, realmente não entendi o processo mesmo.

    Responder
    • Olá, Tito, tudo bem?
      Então, o valor encontrado fazendo a conta do número de parcelas x o valor da parcela realmente não vai fechar, já que, na tabela SAC o valor das parcelas variam conforme você vai pagando o financiamento.
      Além disso, quando você amortiza o prazo, como é o caso, você diminui o número de parcelas, consequentemente, reduzindo a quantidade de juros paga, fazendo com que o valor total pago no final do processo seja menor.
      Dessa forma, como o Bradesco amortiza uma parte da dívida para prazo e outra para parcela, o valor final pago realmente será diferente do que fazendo uma amortização apenas no prazo.
      Espero ter ajudado, e qualquer outra dúvida estou à disposição!
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