Portabilidade de financiamento imobiliário: o que é e como funciona?

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Os grandes bancos brasileiros vêm anunciando, nas últimas semanas, redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. Após seguidas reduções na taxa Selic, as instituições financeiras parecem ter entrado em disputa pelos clientes desta modalidade de crédito. Isso favorece não apenas aqueles que pretendem contratar um financiamento, mas também quem já tem um contrato em andamento. A portabilidade do financiamento imobiliário vem se tornando uma opção vantajosa para um número cada vez maior de clientes.

portabilidade de financiamento imobiliario

No texto a seguir, vamos explicar o que mudou nos juros e nos procedimentos da portabilidade. Apresentaremos dois casos concretos em que a portabilidade seria vantajosa, mostrando os números dessa vantagem. Ao final, falaremos também sobre a contratação de um financiamento novo, inclusive na nova modalidade lançada recentemente pela Caixa – com correção pelo IPCA.

Bancos reduzem taxas

Acompanhamos pela imprensa, nas últimas semanas, os cinco maiores bancos brasileiros anunciarem redução nas taxas de juros do financiamento imobiliário. Um fato crucial para o acirramento dessa disputa é a redução consistente da taxa Selic, por parte do Banco Central. A partir da sinalização da intenção de mudar o patamar dos juros no Brasil, os bancos começaram a se mexer.

Santander

O primeiro grande banco a anunciar a redução nos juros do financiamento imobiliário foi o Santander. No início de julho o banco anunciou a redução de 8,99% para 7,99% ao ano. Convenhamos, 1 ponto percentual, num contexto como esse, não é pouca coisa.

Banco do Brasil

Ainda em julho, o Banco do Brasil também anunciou redução nos juros imobiliários. A redução foi mais modesta, de 8,49% para 8,29% ao ano.

A nova linha da Caixa

Em agosto a Caixa não anunciou uma redução nos juros, mas fez algo que agitou ainda mais  o mercado: apresentou uma nova metodologia de concessão do financiamento imobiliário. Nessa nova linha, o índice de correção do saldo devedor é o IPCA. É um índice bem mais alto que a TR, que corrige os contratos tradicionais. A taxa de juros, porém, é mais baixa – em torno de 3,00% a 3,5%. Trata-se, portanto, de um produto com características bastante distintas, difícil até de comparar com os financiamentos tradicionais.

Bradesco

Ao final de setembro, foi a vez do Bradesco. Anunciou redução em seus juros de financiamento imobiliário, de 8,2% para 7,3%. A menor do mercado. A nova taxa vale para contratos firmados a partir de 1º de outubro.

Itaú

Na mesma semana, foi o Itaú quem anunciou seu corte nos juros. A taxa caiu de 8,3% para 7,45% ao ano, valendo também a partir do mês de outubro.

Caixa

Faltava o último dos grandes bancos anunciar a sua redução: a Caixa. Justamente o banco com maior número de contratos, referência no mercado de financiamento imobiliário. Pois ainda no início do mês ela anunciou redução nos juros, de 8,5% para 7,5%. A mudança vale para a partir do dia 14 de outubro.

Inter

Mas nem só dos cinco grandes bancos vive o financiamento imobiliário. O banco Inter também anunciou redução nos juros, de 8,5% para 7,7% ao ano.

Portabilidade de financiamento imobiliário

A redução nas taxas obviamente é uma boa notícia para quem pretende adquirir um imóvel financiado. Porém, é ótima também para quem já tem um contrato em andamento. Afinal, as novas taxas favorecem a portabilidade de financiamento imobiliário.

O que é?

Portabilidade é a transferência de uma operação de crédito, de uma instituição financeira para outra. Quando um tomador de crédito consegue condições melhores – geralmente, juros menores – em outra instituição, ele tem o direito de trocar de credor. A portabilidade é regulamentada pela Resolução nº 4.292/2013 do Banco Central. A norma rege não apenas a portabilidade de financiamento imobiliário, mas também de outras modalidades de crédito.portabilidade de financiamento imobiliario como funciona

Como funciona?

O processo pode parecer complexo, mas é razoavelmente simples. Primeiro, o cliente negocia as condições com a instituição financeira para onde deseja migrar sua operação – chamada de instituição proponente. Depois, a própria instituição requisita a portabilidade de financiamento imobiliário à instituição financeira original. Em poucos dias o processo deverá estar concluído.

Custos

No caso específico da portabilidade de financiamento imobiliário, existem alguns custos extras envolvidos na operação. Os principais são:

  • Custo de avaliação da garantia. É o custo do trabalho de um perito, contratado pela instituição para onde o crédito está sendo migrado. O perito visita o imóvel objeto do crédito, avalia suas condições físicas e jurídicas e emite seu parecer.
  • Custos cartoriais. A principal despesa a ser paga ao cartório de registro de imóveis é a substituição de alienação fiduciária. É o processo de vincular a propriedade do imóvel à instituição financeira que está recebendo o crédito. Não se trata de um novo registro, mas de uma alteração.

Custos reduzidos

Até alguns anos atrás, esses custos – especialmente os cartoriais – eram muito elevados, praticamente inviabilizando operações de portabilidade de financiamento imobiliário. Além disso, eles deveriam ser pagos integralmente no ato da portabilidade. De uns tempos para cá, porém, essa realidade vem mudando.

Conversamos com pessoas que trabalham diretamente com crédito imobiliário. Constatamos que, em boa parte dos casos, cartórios vêm cobrando até a metade do que costumavam cobrar.

Além disso, bancos vêm, na prática, incluindo as despesas com avaliação e cartório ao saldo devedor do financiamento. Isto é, a pessoa não precisa mais ter em mãos o dinheiro dos custos com a portabilidade. Pode parcela-lo nas mesmas condições do financiamento.

Isto, somado à redução nas taxas de juros, faz com que a portabilidade de financiamento imobiliário seja uma opção vantajosa para grande parte dos clientes.

Casos concretos

Para avaliar se a portabilidade de financiamento imobiliário é vantajosa no seu caso, o mutuário (o cliente do contrato de financiamento), deverá considerar alguns aspectos. Por um lado, deverá apurar todos os custos envolvidos no processo. Em seguida, deverá avaliar se a redução na taxa de juros é suficiente para compensar os custos.

Vamos analisar dois casos concretos, baseados numa situação real. Contrato com saldo inicial de R$ 312 mil, taxa de juros anual de 9,3% e prazo total de 30 anos. Em cada prestação mensal há também seguro de R$ 155,00 e taxa de administração de R$ 25,00.

Na cotação que fizemos, o banco proponente ofereceu uma taxa de juros de 8,3% ao ano. Isto é, uma taxa 1 ponto percentual inferior à original. Além disso, o gerente estimou em cerca de R$ 3.000,00 o custo de avaliação da garantia. Os custos cartoriais foram estimados em R$ 800,00.

O banco proponente se dispôs a incluir na transação esses custos extras. Por isso, em nossa estimativa, adicionamos R$ 5 mil para cobri-las – decidimos jogar um pouco para cima os valores estimados pelo gerente.

No primeiro caso, consideramos que já foram pagas 72 prestações (6 anos), restando ainda 24 anos. O saldo devedor atual é de R$ 250 mil. No segundo, consideramos que o contrato ainda está no início, tendo sido pagas apenas 6 prestações. O saldo devedor é de R$ 307 mil.

Contratos maduros

No primeiro caso – contrato já com 6 anos de andamento – a portabilidade de financiamento imobiliário geraria uma economia de R$ 200,00 mensais. Ao reduzir 1 ponto percentual nos juros, a prestação cairia de cerca de R$ 2900,00 para praticamente R$ 2700,00.

Somando o valor nominal das prestações até o fim do contrato, a diferença é de quase R$ 30 mil!

Contratos novos

No segundo caso – contrato com apenas 6 meses – a portabilidade de financiamento imobiliário geraria uma economia de R$ 240,00 mensais. Ao reduzir 1 ponto percentual nos juros, a prestação cairia de cerca de R$ 3340,00 para praticamente R$ 3100,00.

Somando o valor nominal das prestações até o fim do contrato, a diferença é de mais de R$ 40 mil!

 

Em ambos os casos, consideramos que o mutuário não precisou desembolsar nada a mais no ato da transação. Simplesmente trocou uma dívida com prestações mais altas por outra, com prestações mais baixas.

Isso gerou, de imediato, uma economia de algumas centenas de Reais mensais. E, ao longo dos anos, uma economia de dezenas de milhares de Reais.

Vimos que, no segundo caso, quando o prazo remanescente era maior, a economia no longo prazo foi ainda mais volumosa. Isto porque o tempo a que o mutuário ficará exposto a juros mais baixos é maior.

Mãos à obra

Quer saber se você também pode obter vantagem com a portabilidade de financiamento imobiliário? O primeiro passo é saber o que existe disponível no mercado. Uma boa forma de começar sua pesquisa é usando nosso Simulador de Financiamento de Imóveis. Ele te informa as opções de financiamento existentes, com taxas atualizadas.

Mas é importante lembrar que alguns bancos oferecem condições diferenciadas para clientes que contratam outros serviços, além do financiamento. Por exemplo, se o cliente transfere para o banco proponente sua conta salário. Ou quando ele contrata um cartão de crédito. Portanto, tenha disposição para negociar com o gerente do banco proponente.

Outro ponto importante: verifique, nos resultados, as condições que seu banco atual oferece para novos clientes. Converse com seu gerente, mostre as condições que os bancos concorrentes estão oferecendo e exija condições ainda melhores. Além do ganho financeiro com prestações menores, você evita o trabalho de migrar de instituição financeira.

Financiamento imobiliário com IPCA

Como dissemos no início do texto, em agosto de 2019 a Caixa lançou uma nova linha de financiamento imobiliário. A grande novidade é a utilização do IPCA como fator de correção do saldo devedor.

É importante repetir esse ponto, porque, quando essa linha foi apresentada, muita gente na imprensa andou repassando informação incorreta. Chegaram a informar que o IPCA seria somado à taxa de juros, mas a história não é bem essa.

A taxa de juros dessa linha é consideravelmente menor – cerca de 3,5% ao ano – e, uma vez contratada, não sofrerá modificação. Por outro lado, o IPCA será o fator de correção do saldo devedor. Isso significa que um eventual aumento da inflação impactará bastante os clientes. Nas linhas tradicionais isso não ocorre, porque o saldo é corrigido pela TR, que é bem menor que o IPCA. Basta dizer que a TR está zerada há mais de 2 anos. Nesse período, o IPCA se manteve em cerca de 4% ao ano.

Nos financiamentos corrigidos pelo IPCA é comum que o saldo devedor aumente no início do contrato. Isto acontece porque, nesse período, o saldo devedor ainda é muito elevado, por isso sua correção representa um valor alto. À medida em que o saldo devedor diminui, o impacto da correção significará menos, em Reais.

Qual é melhor?

Mas a grande pergunta é: qual dos dois compensa mais, financiamento corrigido pelo IPCA ou pela TR?

É preciso avaliar cada caso, porque são muitos os fatores envolvidos. Os dois principais são as taxas de juros oferecidas em cada uma das linhas, e o prazo. Além disso, é preciso estimar o comportamento do IPCA nos próximos anos.

O Educando Seu Bolso oferece consultoria em financiamento imobiliário há anos. Uma das modalidades é justamente essa: avaliar, para cada caso, o que compensa mais, IPCA ou TR. Além de identificar a melhor opção, montamos uma estratégia adequada para que o sonho da moradia própria não se torne um pesadelo.

Se você pretende contratar um financiamento e está em dúvida quanto à melhor opção, não deixe de entrar em contato conosco.

Procure o melhor

Você viu aqui como funciona a portabilidade de financiamento imobiliário. Se você tem um contrato em andamento, não deixe de procurar por condições melhores. Aproveite nossas informações e sugestões. Como dissemos, tente fazer com que seu banco atual lhe ofereça a melhor proposta. Mas, se não conseguir, não tenha receio de mudar de banco, caso receba uma boa oferta.

E se ligue nas novidades que surgem no mercado a toda hora. Nós continuaremos atentos, acompanhe nossos posts e podcasts para manter-se sempre a par do que há de novo.

Dúvidas ou sugestões? Deixe nos comentários abaixo!

20 comentários

  • Veloso, boa tarde.
    Fiz um contrato com a CEF pela modalidade IPCA, confesso que não entendi que o saldo devedor também seria corrigido MENSALMENTE. Estou desesperada querendo trocar para a modalidade TR. Posso fazer isso? Não estou conseguindo esclarecimentos, a maioria das consultorias diz que não posso. Quer dizer que a lei do Banco Central só vale para quem fechou contrato na modalidade TR? Para quem esta fechando no IPCA não temos opção de renegociar para a TR?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Wilmara, obrigado pela sua mensagem.

      Primeira coisa: calma! Não fique desesperada. A situação pode não ser tão ruim quanto você pensa. O contrato pelo IPCA geralmente sai mais caro no fim das contas, se você levar o contrato até o fim. Mas, dependendo do que você contratou, pode não ser TÃO mais caro assim. E o principal: se você fizer amortizações extraordinárias, pode ser até vantajoso. O maior risco dos contratos vinculados ao IPCA é a inflação disparar. Não há o indícios de que isso possa acontecer. Por isso, calma…

      O mais grave de tudo, na minha opinião, foi você ter contratado o financiamento sem entender que o saldo devedor seria corrigido mensalmente pelo IPCA. Isso precisa ser muito bem explicado por quem vende o contrato, e ser muito bem compreendido por quem compra.

      Quanto à possibilidade de mudar seu contrato para um atrelado à TR, de fato isso parece não ser possível. Não encontrei nada na legislação que proíba, mas, na prática, as instituições ainda não têm feito isso.

      Nós oferecemos um serviço de consultoria que pode te deixar mais tranquila. Podemos avaliar o custo do seu contrato (comparando com o que seria o custo do contrato pela TR, se você quiser) e, principalmente, programando as amortizações e te mostrando o impacto delas no seu bolso. Aí nós te ajudamos a decidir SE e QUANDO fazer amortizações.

      Se quiser saber mais, entre em contato conosco pelo e-mail ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br

      Abraço!

      Responder
    • Estou na mesma situação, adquiri um imóvel com o intuito de quitam em 5 anos, através da modalidade de IPCA logo no inicio do programa. Não sou uma pessoa do ramo, mas não sou completamente leigo, e me foi omitido completamente pela gerente da caixa e pela despachante sobre a atualização do saldo devedor. O maior problema é que não há clareza quanto aos dados relacionados à amortização do saldo devedor pois quando se aporta a amortização o saldo devedor não varia, e por vezes aumenta de valor, então não há como gerir o contrato de forma a saber quando se irá liquidar o mesmo. Estou à procura de portabilidade do meu contrato pois sinto que entrei em um regime de agiotagem.

      Responder
      • Ewerton Veloso

        Prezado Thiago, obrigado pela sua mensagem!

        Hoje mesmo publicaremos um post e um podcast sobre a nova modalidade de financiamento imobiliário, o prefixado. Mas boa parte do conteúdo é dedicada ao financiamento com IPCA. Não deixe de acompanhar.

        E se quiser que eu dê uma olhada nos boletos que você já pagou para ver se há algo errado (já peguei um caso em que havia erro), posso fazer isso para você, com prazer. E posso te falar, em linhas gerais, como deve ser a evolução do contrato. Talvez a coisa não seja tão assustadora como você pensa.

        Se quiser, entre em contato pelo endereço ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br

        Abraço!

        Responder
  • Oi Fabio. Tenho um financiamento no Bradesco que na epoca 2016 não se enquadrava no SFH. Agora enquadraria o valor. Eu preciso fazer a portabilidade pra enquadrar pra usar o FGTS ou no Bradesco mesmo posso usar o FGTS mesmo não sendo SFH? Obrigada. Andrea

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Andrea, obrigado pela sua mensagem.

      Essa questão é controversa. Muitos advogados defendem que você tem o direito de pleitear o uso do FGTS, mesmo que seu contrato não seja originalmente pelo SFH. Mas para conseguir isso, as pessoas têm precisado recorrer à justiça. Assim, já há bastante jurisprudência a respeito, é possível que você consiga.

      Mas considere com carinho a possibilidade de fazer a portabilidade. Seu contrato é de 2016. É possível que, hoje, você consiga condições melhores em outros bancos. Para isso é preciso ficar atenta aos outros custos envolvidos na operação, como explicamos aqui.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia, eu economizaria cerca de 60.000 reais a longo prazo com a portabilidade, porém o cartório está cobrando um novo registro do contrato, que chega a ser um valor absurdo. Quais os fundamentos eu poderia utilizar para evitar esse registro?

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Francisco.

      O Direito não é a nossa especialidade, mas pela pesquisa que fizemos para preparar este e outros conteúdos, não nos parecer haver saída a fazer o registro da transferência de bancos em cartório.

      Sobre o valor, que você disse ser absurdo, pelo que vimos ele varia de acordo com o valor da dívida portada. Segundo uma cotação que fizemos em cartório, portar um saldo devedor de 300mil reais custaria em taxas e emolumentos cartoriais por volta de 1600 reais.

      Finalmente, vale dizer que parece que há uma tabela da associação de notários (autoregulação) que disciplina essa cobrança entre todos os cartórios. Pode ser que no seu caso, não se esteja respeitando essa tabela, que segundo verificamso pressupõe 50% de desconto em relação ao valor do registro normal (não portabilidade).

      Será que é isso?

      Abc

      =]

      Responder
  • Ola Boa tarde.
    Fiz uma simulacao para mudar o meu financiamento imobiliario da Caixa Ec Federal para o Santander.
    Quando fiz o financiamento na Caixa Ec, o valor do imovel nao se encaixava no SFH, por isso fiz o contrato como SFI. No entanto hj, o valor se encaixa no SFH.
    Para fazer a portabilidade da Caixa para o Santander, no mesmo momento da portabilidade, posso mudar de SFI para SFH e usar o FGTS para abater o valor do saldo devedor?
    Grato,

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem!

      Pode sim. A Resolução 4.762 do Banco Central, publicada na semana passada, altera as regras. Veja como ficou o Parágrafo Único do Artigo 11:

      “As demais operações de crédito imobiliário objeto de portabilidade podem ser reenquadradas no SFH, desde que observem os critérios de concessão e as condições gerais e específicas estabelecidos na regulamentação e na legislação em vigor para esse sistema.”

      Antes esse parágrafo dizia claramente “NÃO podem”, e agora diz que podem. Encaixou direitinho na sua demanda aí.

      Quanto ao uso do FGTS, pode ser usado sim, independentemente da portabilidade. Você pode, por exemplo, portar e depois usar o FGTS. É preciso respeitar as regras do FGTS. Por exemplo, você não pode ter utilizado recursos do fundo para amortização nos últimos 2 anos.

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde, conforme atualização das novas taxas de financiamento imobiliário, observei que as instituiçoes de crédito estão condicionando as melhores taxas apenas para novos contratos, inclusive especificando datas, diante deste cenário, como fica a portabilidade? Hoje qual seria a melhor taxa de juros para realizar a portabilidade?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Gilson, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, normalmente as instituições só aplicam as novas taxas a novos contratos, incluindo aí os de portabilidade vindos de outras instituições.

      A melhor taxa de juros é aquela que proporciona economia, gerando a prestação mais baixa. É preciso levar em conta os custos envolvidos na portabilidade. Principalmente a avaliação do imóvel e as taxas do cartório. Se a nova instituição aceita incluir esses custos no saldo devedor, diluindo-os no prazo do contrato, melhor. Se ela não aceitar, aí é preciso avaliar se compensa pagar os custos à vista, diante da nova prestação.

      Abç.

      Responder
  • O Santander está divulgando a menor taxa em 7,99% ao mês… mas se vocês olharem nas letras miúdas tem mais 0,64 ao mês + TR… Nãqo estou dizendo que não baixou, mas os bancos querem muito fazer a portabilidade e as pessoa podem embarcar numa furada se não ficarem atentas, porque os bancos embutem suas falcatruas nas letras miúdas…

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Juliana, obrigado pela sua mensagem!

      É isso aí. Já falamos isso em outras ocasiões, mas é bom reforçar. Essas taxas anunciadas pelos bancos são de ATÉ X%. É possível obter as taxas anunciadas, dependendo de outras coisas. Por exemplo (e principalmente), de relacionamento com o banco. Isto é, mantendo conta corrente, conta salário ou contratando outros serviços. As taxas anunciadas existem, conversei com alguns dos bancos, eles apresentaram condições em que é possível obtê-las. Mas é preciso negociar.

      Não deixa de ser uma boa notícia esse movimento anunciado pelos bancos. Afinal, eles reduziram o limite mínimo das taxas. E não é excesso de otimismo dizer que podemos esperar mais reduções vindo por aí. Já tem banco anunciando que estuda oferecer financiamento com taxas fixas, isto é, sem correção por TR, IPCA etc.

      Estamos de olho nesse mercado e vamos divulgar aos leitores sempre que houver mais notícias.

      Abraço!

      Responder
  • Boa Tarde! tentei fazer a portabilidade de um financiamento imobiliário com a construtora para o Banco do Bradesco. Ocorre que o Bradesco pediu que eu conseguisse uma declaração de que o Construtora somente iria receber a quitação depois que fosse realizado a alteração do registro em cartório. Ainda, a construtora cedeu os direitos do meu financiamento para uma securitizadora. E essa securitizadora me informou que não tem como fornecer essa declaração. pois ela “ficaria descoberta da garantia” do registro até o efetivo pagamento.
    Minha Pergunta. Pode o Bradesco condicionar a portabilidade a essa declaração? Meu gerente disse que não seria uma portabilidade. pois a construtora não é uma instituição financeira.. procede isso???

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Fábio, obrigado pela sua mensagem.

      Infelizmente, procede sim. Os financiamentos feitos por instituições financeiras (especialmente os de programas como SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida etc.) são padronizados e regulamentados. É muito mais simples e seguro, para um banco, receber o contrato vindo de outra instituição financeira. A operação é toda protegida e definida por norma.

      Já receber um contrato com uma construtora requer do banco uma série de cuidados e averiguações, e, se algo der errado, ele pode ficar desprotegido. Creio que haja maneiras de se contornar isso por meio de contratos, se todos os envolvidos tiverem boa vontade para resolver. Mas o banco não é obrigado a fazer isso. Em outras palavras: não se pode evocar a Resolução do CMN para requerer que o banco aceite isso, como num caso clássico de portabilidade.

      Responder

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