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Leilão de imóveis Caixa vale a pena?

Imóvel é um bom negócio?

Vou começar o texto fazendo o que propus no título: falar de leilão de imóveis Caixa. Se comprar imóvel é ou não um bom negócio é uma questão que não me proponho a responder agora. Este assunto já foi tratado aqui no blog, seja em artigos ou em podcast, diversas vezes. Quando eu falo diversas, neste caso, estou falando de dezenas de vezes. Talvez um dos temas mais abordados no blog.

Porque leilão de imóveis Caixa? Porque a Caixa especificamente? A Caixa detém hoje algo em torno do 70% do mercado de financiamento imobiliário. Os 30% restantes estão diluídos entre as demais instituições financeiras e as construtoras ou incorporadoras. No mercado de leilão de imóveis não é diferente. Ou é: leilão de imóveis da Caixa representa parcela ainda superior. Em se falando em leilões extrajudiciais, mais ainda… Mas ainda assim, o que falarmos sobre leilão de imóveis Caixa vale, grosso modo, mas os demais leilões de imóveis.

Abaixo 25 passagens, em ordem cronológica que considero as mais relevantes dentre tantas outras. Você não precisa conhecê-las para entender este texto, mas elas podem auxiliá-lo numa pesquisa mais aprofundada. Aliás, as primeiras foram publicadas em 2013, em outro cenário econômico. Isto também deve ser considerado ao fazer suas análises.

Seguem:

Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Selic em alta

Porque a casa própria não é investimento

Consórcio imobiliário ou financiamento da casa própria?

Aplicando investimentos na compra da casa própria

Financiamento habitacional direto pela construtora: vale a pena?

Alugar ou financiar? O que vale mais a pena?

Alugar ou financiar? O que vale mais a pena? – 2

O que são fundos imobiliários e como investir neles?

Financiamento imobiliário ou aluguel? Amortizar ou aplicar?

Minha Casa, Minha Vida

Usando FGTS na compra da casa própria

Alugar ou financiar um imóvel?

Vale a pena vender seu imóvel com desconto?

Comprar ou alugar: a questão da valorização dos imóveis

Refinanciamento de Imóveis

Passo a Passo para Comprar um Imóvel: Marinheiro de Primeira Viagem

Documentação Necessária para Financiar um Imóvel – FGTS para Imóvel Novo ou Usado

Financiamento de imóvel usado

Financiamento para construção de imóvel

Compra de imóvel na planta

Imóvel na planta: Financiamento ou consórcio?

O Gerente responde: Investir em imóvel ou em renda fixa?

Está na hora de comprar imóvel?

Programa Caleidoscópio: A compra do primeiro imóvel

Vale a pena investir em imóvel para alugar?

Tem mais no blog?

Sim, tem mais deste debate aqui no blog. Considerando que 25 já é um número que considero muito elevado, não publiquei todas as passagens aqui. Afinal, isto não é um sumário de artigos. Porém, fique à vontade para pesquisar. Tem muita coisa boa aqui, algumas melhores que este texto. Aliás, ficaremos muito felizes se você visitar, pesquisar e comentar. Principalmente os comentários nos ajudam a crescer. Aprendemos muito com os comentários, pois muitas vezes nos mostram um ponto de vista antagônico. Mostram que existe outra forma de pensar. E, principalmente, nem sempre estamos certos. Isto quando há certo ou errado, o que nem sempre há. E, se houver, pequenas são as chances de se acertar sempre.

Vamos partir da premissa de que o leitor considera um bom negócio comprar ou ter um imóvel por qualquer que seja a razão. Nosso objetivo hoje é, reforço, discutir uma das formas de compra, ou seja, o leilão de imóveis Caixa. Se não é o seu caso, convido-o a ler este texto também. Afinal, você pode aprender algo sobre leilões em geral, e aprender (no mínimo) nos enriquece o cérebro.

O que é um leilão de imóveis Caixa?

Pergunta preliminar: você sabe o que é um leilão? Se sabe já é meio caminho andado. Mas se não sabe não tem problema: nós tentaremos explicar de uma forma bem simples. Talvez não tão simples quanto gostaríamos, mas vamos tentar.

Leilão de imóveis Caixa, no caso, é uma forma da Caixa de comercializar imóveis através de ofertas crescentes no valor do bem. O leilão pode ser presencial, online (via telefone e/ou Internet) ou simultâneo. Um leilão simultâneo é o que admite a possibilidade de receber propostas simultaneamente pelos presentes fisicamente ao local do leilão e os proponentes que estejam online. O leilão simultâneo é hoje muito comum, não apenas nos leilões imobiliários. Afinal, o custo com aluguel de espaço, bem como o tempo de deslocamento, são cada vez mais consideráveis. Aluguel do espaço, no caso, não é do imóvel que está sendo leiloado. Estou falando do espaço físico onde ocorre o leilão presencial.

O leilão pode ser, também, judicial ou extrajudicial. Leilão judicial, naturalmente, é aquele cujos bens são oriundos de um processo judicial. O leilão extrajudicial é qualquer outro leilão, de origem particular, ou por alienação fiduciária. A alienação fiduciária é, de modo simplificada, a venda de um bem dado em garantia.

Modalidade de venda de imóveis da Caixa

Vale lembrar que é uma das modalidades de venda de imóveis pela Caixa Econômica Federal. A Caixa realiza dois leilões antes de colocar o imóvel em concorrência pública e, em seguida, para venda direta. Naturalmente, o segundo leilão só acontece se não houver comprador no primeiro. A concorrência pública só ocorre se não houver vencedor nos leilões. E a venda direta, só se o imóvel não tiver sido vendido nas ações anteriores.

Ah, o vendedor é também conhecido como comitente. Se em determinado momento alguém falar que fulano é o comitente saiba que ele é o vendedor.

Porque 2 leilões?

Há uma pequena diferença entre os 2 leilões. O primeiro leilão de imóveis Caixa tem como lance mínimo valor igual ou superior ao valor de avaliação. Já para o segundo leilão de imóveis Caixa, o lance mínimo é definido pelo vendedor, desde que igual ou superior a 50% do valor de avaliação.

Lembramos que lance mínimo é o menor valor que pode ser oferecido por um bem que, no caso de um leilão de imóveis Caixa, é o imóvel. A partir do lance mínimo teremos os lances subsequentes, cujo incremento (aumento) mínimo é anunciado pelo leiloeiro antes de iniciado o pregão.

Antes de começar o leilão de imóveis Caixa

Após a publicação do edital, você deve lê-lo atenciosamente. Encontrando algum imóvel interessante, deve-se checar toda a documentação e, se possível (se estiver desocupado), visitá-lo. Sugiro que a visita seja feita em diversos dias e horários diferentes, de modo a avaliar a vizinhança, insolação, dentre outros fatores a serem avaliados. Pesquisar preço de mercado é também fundamental. Enfim, nada muito diferente de um processo de compra tradicional.

Interessou por algum imóvel? Então, caso vá participar de forma online, prepare-se cadastrando junto à casa de leilões responsável pelo pregão. Geralmente este cadastro também é feito online, através de um site, e acontece em 2 passos: a remessa dos documentos e a habilitação da conta.

Para se cadastrar

Para se cadastrar é necessário que sejam apresentados alguns documentos:

  • cópia de documento de identificação (RG, CNH, etc.);
  • cópia do CPF (caso o número do CPF conste do documento de identificação não é necessária esta cópia);
  • comprovante de residência recente (de no máximo até 90 dias);
  • no caso de pessoa jurídica, seu representante legal deve apresentar também o contrato social.

Com relação à habilitação da conta, este processo costuma ter particularidades definidas pela casa de leilões. Sugiro que seja consultada a instituição responsável pelo leilão em questão, conforme definido no edital.

Este processo não costuma ser demorado. Geralmente é resolvido em um dia útil. No entanto, como sabemos, o seguro morreu de velho…

Como funciona o leilão de imóveis Caixa propriamente?

Como dissemos anteriormente, o leilão pode ser presencial, online ou simultâneo. Para participar de forma presencial você deve comparecer no local, data e hora marcados munido dos mesmos documentos requeridos no cadastro e pelo menos 2 folhas de cheque. As folhas de cheque são importantes pois uma será para pagar o bem arrematado e outra para pagar a comissão do leiloeiro. Trataremos da comissão mais adiante.

Para participar de forma online, estando cadastrado conforme acima, basta acessar o site definido no edital, seguir os trâmites (credenciar-se, aceitar os termos, etc.) e dar seus lances a partir do horário agendado, e até o arremate. Com relação aos trâmites, recomendo conversar antes do leilão para saber como funciona e, se possível, fazer uma simulação.

Com relação à comissão do leiloeiro, é importante ressaltar que o valor do lance será acrescido em 5%. Este percentual não é aleatoriamente definido. Ele foi estabelecido através de um decreto de 1932 (decreto 21.981), ou seja, mais de 85 anos atrás. Isto significa que se você arrematar um bem por R$100.000,00 terá que desembolsar R$105.000,00. Portanto, se você quer pagar no máximo R$100.000,00 por um bem em um leilão de imóveis Caixa, limite sua proposta a R$95.238,09. Isto porque R$95.238,09 mais 5% totalizam R$100.000,00. A comissão é devida independente da forma do leilão de imóveis Caixa, ou qualquer outro leilão, seja presencial ou online.

E vale a pena participar de leilão de imóveis Caixa?

Bom, isto é uma decisão muito pessoal. Considerando ainda o montante envolvido, é uma decisão que também deve ser muito refletida. Não só pelo montante, mas também pela liquidez, os custos de transferência e comercialização, a tributação…

Posto que se decidiu pela compra de um imóvel, esta é uma alternativa interessante, onde frequentemente são encontradas boas oportunidades de negócio. Assim como nas demais formas de compra…

A principal vantagem do leilão é a dinâmica, a agilidade do negócio. Em poucos dias (para alguns, que não visitam o lote antes, em poucas horas) você sai dono – ou não – do bem. Mas os leilões – leilão de imóveis Caixa, inclusive – exigem estratégia, planejamento, conhecer suas manhas.  Senão você corre um sério risco de fazer um mal negócio.

Já comprei bens em leilões. Em alguns casos tive sucesso. Em outros, nem tanto: não se ganha nem se perde sempre. E sucesso e fracasso não são diretamente relacionados a comprar ou não, respectivamente. Às vezes, arrematar o lote pode ser um grande fracasso. Às vezes você acaba comprando um verdadeiro abacaxi, e só se dá conta após o arremate. Noutras, entretanto, e que justifica a participação nesta modalidade, fiz bons negócios. Como quase tudo na vida, quanto mais você se preparar, melhor para você. “Quase tudo” porque toda regra tem exceção, apesar de eu não saber qual a exceção deste caso.

Interessou-se?

Estude o processo, como em qualquer outra forma de negócio. Aliás, com mais critério, até. Visite o imóvel durante a semana e no fim de semana. Durante o dia e à noite. Estude a vizinhança. Estude a convenção de condomínio, se for o caso. A documentação, tanto do proprietário quanto do imóvel, então, deve ser muito mais estudada. Conheça o síndico do prédio. Converse com as pessoas. Leve um profissional de engenharia e/ou arquitetura para ajudar na avaliação. Considere as alterações e reformas que serão necessárias. Enfim, para fazer um bom negócio você terá trabalho, despenderá tempo e dinheiro. E fará isso várias vezes, provavelmente. Afinal, é muito improvável que descubra AQUELE imóvel de primeira.

No início deste texto eu havia dito que não advogaria, favorável ou contrariamente, à compra de um imóvel. Mas se você vai comprar um imóvel, um leilão de imóveis Caixa pode estar no momento mais propício. Porque digo isto? Porque a crise econômica, a qual espero que estejamos deixando para trás, fez muitos inadimplentes. E a inadimplência fez com que muitos imóveis fossem retomados pelas entidades que os financiaram. E essas entidades estão mandando os imóveis a leilões extrajudiciais. Também por causa da mesma crise econômica, aumentou o número de leilões judiciais decorrentes da falência de muitas empresas.

Portanto se você deseja comprar um imóvel, um leilão de imóveis Caixa pode apontar uma oportunidade ímpar. Se for o caso, aproveite! Mas, como disse acima, cuidado. “Nem tudo o que reluz é ouro”. Esta é só uma forma de se comprar um imóvel…

Outras formas de se comprar imóveis

Se não conseguiu se convencer de participar de um leilão, vamos apenas lembrar que existem outras formas. Na própria Caixa, citada anteriormente, existem as concorrências públicas e as vendas diretas. Claro: elas são precedidas dos leilões. Novamente há exceções, mas boa parte dos melhores imóveis são vendidos nos leilões. Afinal, se você tem interesse e condições, porque arriscar a ficar de fora do negócio?

Além dos leilões, concorrência pública e venda direta, modalidades trabalhadas pela Caixa, existem outras alternativas. Mas estas outras formas não podem ser usadas pela Caixa por ser empresa estatal. Pelo menos por enquanto. Mas o mercado privado pode e usa. Pode vender diretamente a quem lhe convier, pelo preço de mercado. Há casos que se admite financiamento imobiliário, outros o uso do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS). Permuta também é uma forma de se negociar um imóvel. E existem outras. Mas este não é o objetivo deste post. Hoje nosso objetivo é falar sobre o leilão de imóveis Caixa.

Até a próxima!

43 comentários

  • Frederico tudo bem? Prazer falar contigo! Gostando mt do blog! Tens outro contato? Email ou whats? Estamos iniciando nessa área de imóveis Como faço para saber se um imóvel é um bom negócio no site da CEF? QUer dizer..o valor de avaliação nem sempre condiz com a realidade…digo isso por experiencia própria, em imoveis q aqui da cidade valem mt mais ou mt menos do q é anunciado no site da CEF…

    Outra questão, quando diz q consta ação…isso é o que? O proprietário tentando nao perder o imovel? Seria fria portanto pegar um imovel nesse status, correto?

    Algum motivo para as vezes dizer q imovel aceita financiamento habitacional e outras vezes ele diz q nao aceita?

    Agradeço muito.

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Fernando.

      Meu email é frederico.torres@educandoseubolso.blog.br, mas você ode perguntar por aqui mesmo que vou respondendo. Sobre suas dúvidas, veja, te recomendo muito cuidado. Você está comprando um imóvel. Não é qualquer compra, não. E é um imóvel em leilão, ele tem histórico, que você como potencial dono precisa conhecer. Tem que ser feita muita pesquisa, gastar muita sola de sapato, conversar com corretores especialistas naquela região, visitar o imóvel, conversar com vizinhos, buscar por processos na justiça, investigar cartórios, etc…

      Nessa pesquisa você deverá encontrar as respostas pras suas perguntas. Por exemplo, uma diferença de preço onde o valor pedido em leilão da CEF é bem menor do que o valor de mercado geralmente indica a existência de problemas. Impedimentos, como o processo na justiça a que você se referiu, podem ser por exemplo um questionamento do mutuário, cujo imóvel está sendo leiloado, quanto a legitimidade do processo.

      Se é fria ou não pegar este imóvel depende do desconto em relação ao trabalho que vai dar pra resolver. É pra isso que existe o leilão, pra CEF ficar livre de um tanto de problema que ela não quer resolver. Sobre aceitar ou não financiamento, isso é política da própria CEF, pode ser por exemplo falta de habite-se ou mesmo que eles já se queimaram tanto financiando naquele bairro/condomínio/segmento que por política de crédito já não acham que vale a pena, com medo da inadimplência.

      Em resumo, só investindo muito tempo pra investigar…

      Abraço.

      Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Marlene.

      Até onde eu sei, pra agendar visita é necessário solicitar a um corretor de imóveis credenciado pela Caixa para que ele pegue as chaves em uma área específica da CEF nas capitais. Acho que no interior se faz isso ou em uma agência. Salvo engano, aí tem um processo formal, onde você deixa algum documento como garantia e leva as chaves para visitação.

      Bom, acho que é isso.

      Abc

      =I

      Responder
    • Em mais de 80% dos casos os imóveis estão ocupados ainda, então não da pra visitar, pode no máximo olhar por fora, a caixa disponibiliza fotos de alguns imóveis no site, mas são poucos também. Quando você compra um imóvel em leilão tem também que custear o processo de desocupação, um bom advogado cobra em média de 10% a 15% do valor do imóvel para fazer isso.

      Responder
        • Olá, bom dia. Tirando o honorários, quanto se gasta, mais ou menos, para desocupar um imóvel ? No caso de venda direta on line da Caixa não tem comissão de leiloeiro ou corretor, de acordo com “perguntas frequentes” da Caixa, isso é por conta da Caixa… Obrigado.

          Responder
          • Frederico Torres

            Boa tarde Alexandre.

            Com relação a sua afirmação, concordo, você tem toda razão.

            Já em relação a sua dúvida, infelizmente não tenho como ajudar – não faça menor ideia de como estimar o custo judicial por exemplo. Tirando que essa é apenas uma das vias possíveis para se desocupar o imóvel.

            Talvez um caminho seja, cotar com um advogado especializado, assim você terá um teto que inclusive te possibilitará eventualmente oferecer um incentivo para os atuais moradores saírem sem que seja necessário acionar a justiça. O que acha?

            =I

            Responder
  • Oi bom dia
    A minha dúvida é : vi imóvel de venda direta que me interessou muito. Encontrei ele através de uma empresa de advogados que faz acessória para a desocupação da residência. Tbm disseram que a caixa faz um acordo com o proprietário pra q ele saia … isto é vdd ? Quero comprar o imóvel a vista.

    Responder
    • Frederico Torres

      Boa tarde Renata.

      Desconhecemos essa prática da CEF fazer acordo com o proprietário para que ele saia. Aliás, achamos improvável que isso seja verdade, ok? Cuidado pra não cair em falsas promessas.

      Mas, se o contrato que você vai assinar com essa empresa de advogados te garante que eles desocupam a residência, então, com essa garantia, talvez valha a pena avaliar o negócio. É isso?

      =I

      Responder
  • Olá, bom dia. Achei esse blog muito interessante. E gostaria de fazer uma pergunta simples. Na compra de imóvel retomada pela Caixa, seja qual for a modalidade, este sendo um apartamento em condomínio. A dívida de taxa condominial fica para quem??? Desde já agradeço. Pq tenho essa dúvida a bastante tempo.

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