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Financiamento habitacional direto pela construtora: vale a pena?

A crise econômica pela qual passamos tem levado muitas pessoas a adiarem o sonho da casa própria. Além disso, a oferta de crédito imobiliário pelos bancos vem se tornando escassa por causa do volume recorde de saques da poupança. A Caixa, principal banco público financiador da casa própria, vem financiando um número cada vez menor de imóveis e impondo condições mais rigorosas ao candidato a mutuário nessas novas contratações. Alguns bancos privados têm buscado preencher esse espaço deixado pela Caixa, inclusive através dos consórcios imobiliários, que o blog já avaliou (se não viu, veja aqui e aqui) – mas ainda estão começando nesse processo.

Com isso, as incorporadoras estão tendo alguma dificuldade para conseguir entregar empreendimentos que vinham construindo nos últimos anos porque o mutuário não consegue fazer agora o que há poucos meses atrás conseguia fazer com relativa facilidade: contratar um financiamento bancário pra refinanciar a dívida pós-chaves. A saída que algumas delas têm adotado pra diminuir os distratos (já falamos sobre eles aqui) é o financiamento direto ao mutuário.

Fiz uma rápida pesquisa sobre as alternativas de financiamento habitacional disponíveis na praça, oferecidas tanto pelos bancos privados quanto pelas construtoras, pra fazer o comparativo (do mesmo jeito que fizemos no caso do financiamento educacional na semana passada, lembra?).

As construtoras têm oferecido crédito, em geral, nas seguintes condições: prazos mais curtos, de 10 a 15 anos, taxa de juros em torno de 10% ao ano e saldo devedor corrigido por algum índice de inflação [1]. Os bancos oferecem prazos mais longos, de até 30 anos, e taxas de juros semelhantes, mas com o saldo devedor corrigido pela Taxa Referencial (TR).

A construtora da qual consegui mais detalhes sobre o financiamento direto foi a EZTec. Pesquisei também alternativas em alguns bancos, com prazos semelhantes pra permitir a comparação. Simulei o financiamento de R$300 mil [2] e o resultado está na tabela abaixo (se quiser fazer as suas próprias simulações de financiamento imobiliário bancário use o nosso comparador aqui):

Tabela Financiamento habitacional

Comparando o crédito direto da EZTec com o que os bancos oferecem, usando o mesmo prazo da construtora, vemos que financiar com ela é mais caro do que com os bancos. Por quê? Simples: porque o saldo devedor do financiamento direto é reajustado pelo IPCA, que é mais alto que a TR que corrige o saldo devedor do financiamento bancário.

Com isso, ao final do prazo, se paga mais de duas vezes (2,18) o valor financiado com a construtora; no caso dos bancos, um pouco menos que isso. A prestação média do financiamento direto também é mais alta do que a do bancário, pelo mesmo motivo. Assim, considerando que o mutuário dá conta de financiar por esse prazo, o financiamento bancário é melhor. Entretanto, caso não seja possível encaixar essas prestações no orçamento e, por isso, seja necessário alongar o seu prazo, a coisa muda de figura. Num financiamento de 30 anos, de fato a prestação diminui cerca de R$1 mil (para uma média de R$2.584), mas o valor total pago dispara pra cerca de R$930 mil, correspondendo a mais de 3 vezes o valor financiado!

Moral da história: a maneira mais barata de morar hoje em dia é o aluguel, como tem gente aqui do blog que já disse e inclusive pratica (aqui e aqui), mas se você é como eu e gosta de ter a casa própria, os bancos têm condições de oferecer alternativas mais baratas que as construtoras no mesmo prazo. Mas se a prestação não couber no orçamento, o prazo mais longo cobra um custo muito alto. O tempo (prazo) realmente dá muito poder aos juros e, nesse caso, contra você! Na medida do possível, se planeje, poupe e use esse poder a seu favor.

[1] Na maioria delas, a correção é pelo IGP-M, em outras, pelo IPCA. Como não é possível obter estimativas confiáveis do IGP-M para prazos mais longos, analisei o produto da EZTec, que usa o IPCA.

[2] Valor correspondente a 75% do valor de um imóvel de R$400 mil. O Santander não financia mais do que 70% do imóvel, por isso o valor financiado é menor. Os três bancos cobram uma tarifa praticamente igual – de R$2.500 – pra fazer frente a custos de cartório, administrativos etc. Ela pode ser financiada e, por isso, foi acrescida ao saldo devedor na tabela.

34 comentários

  • Realmente, eu errei. O terreno vale 180 mil e conversei e consegui fazer sem os juros e o igpm. Dando 100 mil de entrada e 36 X 1.000,00 + 2 X 8.000,00 + 1 X 28.000,00. Acho que fiz um bom negócio. Assim espero.

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    • Ewerton Veloso

      Entendi.

      Bem, então, como eu disse, se pensarmos que foi um financiamento sem juros, apenas com reposição de inflação, teoricamente é um bom negócio. O problema é que o fator de correção é o IGPM, e não o IPCA. O IGPM é mais alto, mais volátil, então é mais arriscado. O ideal é reduzir o saldo devedor quando for possível, para reduzir a exposição a esse risco.

      Abç!

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      • Sim entendi. Agora consegui colocar em contrato que não terá nem IGPM e nem juros. Pelo menos é o que esta escrito na minha proposta de compra. Se eles esconderam alguma coisa a mais, somente vou ficar sabendo futuramente. Teria como eu entrar em contato para vc analisar o contrato?

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        • Ewerton Veloso

          Sem juros e sem IGPM? Bem, se o preço de R$ 180 mil está justo (compatível com o mercado), esse parcelamento em 4 anos, sem juros nem correção, está vantajoso.

          Quanto a “se eles esconderam alguma coisa a mais, somente vou ficar sabendo futuramente”, não é recomendável. Vou entrar em contato com você para conversarmos sobre uma possível análise do seu contrato. Abç!

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