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Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Selic em alta

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FII são boas opções de investimento?

Recentemente foi publicado um artigo apresentando os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) no Dinheirama. Faço coro quanto à afirmação de que os FII, de um modo geral, são realmente ótimas opções de investimento no mercado imobiliário. Deve-se, entretanto, analisar cada FII antes de investir, se for o caso. Não se esqueça que o tem por trás de qualquer FII, em última análise, é um imóvel.

Os FII agregam liquidez, administração profissional, diversificação de ativos e baixa necessidade de investimento em cada. Diversificar ativos dilui riscos. O investimento em cada cota é bem inferior ao valor de um imóvel inteiro. Vale lembrar que, para pessoas físicas, os rendimentos decorrentes dos “alugueis” são isentos de Imposto de Renda (IRPF). Outra diferença relevante para o aluguel de um imóvel.

Relação entre a rentabilidade dos FII e a Selic

Entretanto, como o valor do rendimento é fixo (aluguel), com o aumento da taxa Selic a tendência é termos a desvalorização das cotas. O raciocínio é, portanto, análogo aos títulos públicos pré-fixados.

Vamos a um exemplo fictício

Para melhor compreensão desta colocação, imagine o seguinte: se a pessoa hoje possui um investimento de R$ 10.000,00 vinculado à Selic que lhe paga, digamos, 1% ao mês, seu rendimento mensal será de R$ 100,00.

Sabemos que 1% é apenas uma referência. Em determinados cenários (Selic alta) é relativamente fácil conseguir investimentos que rendam isto com muita segurança. No entanto, Selic baixa exige apetite a risco pelo investidor para conseguir 1% ao mês. Líquido de inflação, IRPF, etc. torna-se praticamente impossível sem risco.

Para ficar atrativo, o fundo imobiliário terá que pagar, pelo menos, os mesmos R$ 100,00 mensais para o mesmo capital. Suponhamos, então, que encontremos um FII com cotas a R$ 1.000,00 pagando mensalmente R$ 10,00 cada cota.

Este FII equivale, portanto, ao investimento que a pessoa possui, ou seja, a relação cota/aluguel está em seu “preço justo”, pois investindo os mesmos R$ 10.000,00 em 10 cotas de R$ 1.000,00 a pessoa terá os mesmos R$ 100,00 de renda mensal.

Se a Selic subir, portanto…

Suponhamos agora que a Selic seja elevada e aquele investimento vinculado à Selic passe a pagar 1,1% (R$ 110,00) mensais. Bom, agora para que os rendimentos sejam equivalentes, a pessoa precisará de 11, e não mais 10 cotas do FII para ter a renda equivalente.

Assim, os R$ 10.000,00 terão que ser suficientes para comprar 11 cotas, ou seja, cada cota terá custo de R$ 909,09, valor bem inferior ao verificado anteriormente. Assim, caso a Selic suba, o mercado ajustará naturalmente o valor da cota para baixo. O raciocínio análogo (queda da Selic implica em valorização da cota) também é válido.

Note que o valor do aluguel no primeiro caso continuará sendo de R$ 100,00 mensais: não houve redução da renda mensal. O “problema” é que o capital de R$ 10.000,00 poderia conseguir R$ 110,00 e não apenas R$100,00.

Fundo de Investimento Imobiliário e a Selic em alta

Desta forma, enquanto a perspectiva da Selic for de alta, não é bom negócio investir em FII. Quando a perspectiva da taxa básica de juros se estabilizar torna-se um bom negócio. Com a taxa em declínio, então, torna-se um dos melhores investimentos que proporcionam rentabilidade similar à renda fixa.

Quando o Banco Central informar na ata do Conselho de Política Monetária (COPOM) que a perspectiva da Selic é de queda você estará no melhor momento de investimento em FII. Não é o caso hoje, quando o próprio consenso de mercado já aponta para reajuste da taxa básica de juros para 9,50 % ao ano na próxima reunião do COPOM.

Alternativa em renda fixa para aumentar a sua rentabilidade no cenário atual

Neste momento, a melhor opção em investimento imobiliário, em minha opinião, são as Letras de Crédito Imobiliário (LCI).

As LCIs proporcionam, em média, rentabilidade líquida acima do que se conseguiria em outros investimentos atrelados ao CDI, são isentas de Imposto de Renda e garantidas pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) até o valor de R$250.000,00 por CPF e por instituição.

De qualquer forma, sugiro que você estude melhor os FIIs, sua dinâmica e entenda para que, quando o cenário mudar, você esteja pronto para aproveitar a oportunidade. Não acredito que aconteça de imediato, mas quem sabe daqui a alguns anos? Sendo otimista, poucos anos… Até a próxima.

(Publicado também, com adaptações, no Dinheirama)

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