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Consórcio imobiliário ou financiamento da casa própria?

“Eu e meu marido assinamos um contrato em agosto de 2013 com uma pessoa física para comprar um apartamento que ele havia comprado da construtora. O apartamento estava em fase final e ele nos deu a posse do apartamento a partir de fevereiro de 2014 e nos mudamos em março. A transação foi no valor de R$ 645 mil e ficamos devendo R$ 200 mil que seriam financiados, a princípio pelo Banco do Brasil. No entanto, a documentação da construtora demorou muito para ficar pronta e somente agora a escritura no nome de quem a gente está comprando ficou pronta. Nesse tempo, estamos pagando a ele juros de poupança sobre os R$ 200 mil. 

Ao fazermos a cotação do financiamento imobiliário no Banco do Brasil, percebemos que as taxas agora estão bem mais altas lá e que a Caixa seria a melhor opção. No entanto, não seria possível financiar pela Caixa. Fui procurar o Bradesco para fazer outra cotação e eles me ofereceram o consórcio imobiliário – na verdade ofereceram umas condições que não são boas pra gente, mas o Banco do brasil também tem essa opção.

Diante disso, pensamos que uma alternativa seria fazer o seguinte: temos R$ 100 mil que vamos pagar para o vendedor e só precisaremos mesmo de financiar R$ 100 mil. Assim, pensamos na hipótese de pegar um consórcio de R$ 150 mil, dar um lance de R$ 50 mil e tentar pegar a carta. Assim, passaríamos a carta de R$ 150 mil pra ele, completaríamos com mais R$ 50 mil e ficaríamos devendo ao consórcio os R$ 100 mil. O problema é a certeza se vamos conseguir a carta ou não…

Diante de tudo isso, as nossas principais dúvidas são:

1) O consórcio é realmente melhor que o financiamento imobiliário?

2) O consórcio é reajustado pelo INCC, será que futuramente isso pode ser um problema dado que há um componente “imprevisível”, diferente do sistema SAC no qual as parcelas vão diminuindo?

3) Há algum risco?

Já agradeço enormemente a ajuda nesse momento em que estamos receosos e cheios de dúvidas…”

VALÉRIA – POR E-MAIL

 

Olá, Valéria,

Com base nas informações que você passou, fiz as duas simulações pelo site do Banco do Brasil, que seguem abaixo, para você comparar:

 

a)      Consórcio:
Prazo : 179 meses. Grupo já em andamento.
Valor: R$ 150 mil
Taxa de administração: 20%
Fundo reserva: 2,5%
Parcelas mensais de 1 a 10: R$ 1.168,20
Demais parcelas mensais: R$ 1.018,20

Observação: Correção pelo INCC anual.

b)      Financiamento:
Prazo: 180 meses. Valor do Imóvel residencial usado em Belo Horizonte R$ 600 mil. Renda familiar declarada R$ 10 mil.
Valor financiado: R$ 100 mil
Sistema Tabela Price (Optei por esse por fixar a prestação e ser mais fácil da pessoa entender. Além disso, no SAC a prestação inicial é maior, apesar de ir decrescendo ao longo do tempo)
Juros SFH: 10,4% ao ano
Juros SFI: 18,8% ao ano (Em ambos os casos o site colocou como custo efetivo total)
Parcela mensal SFH: R$ 1.070,63
Parcela mensal SFI: R$1.563,97
Vamos comparar? No caso do consórcio, apesar do crédito simulado ser maior, a parcela é quase igual, mas tem a correção anual pelo INCC, conforme contrato. Além disso, para chegar à parcela mensal, foi calculada a taxa mensal com base em juros compostos, obviamente.

Conclusivamente, se a pessoa conseguir um financiamento pelo SFH, partindo-se do pressuposto que a taxa informada é realmente efetiva (CET), é a melhor opção. Melhor que isso, só se você conseguisse continuar pagando os R$ 100 mil “por fora” pro vendedor, com a correção da poupança (7,5% a.a.), com a garantia de Notas Promissórias, por exemplo.

Aproveito para lembrar a você do risco de pegar a carta de crédito, mesmo com o lance de R$ 50 mil e ter que esperar pela(s) próxima(s) assembleia(s).

Espero ter podido jogar alguma luz sobre as suas dúvidas e de seu marido e conte conosco caso precise de mais algum esclarecimento.

Até a próxima!

41 comentários

  • Boa tarde… minha situacao é diferente de alguns…

    Minha sogra tem um imovel com saida para a rua de tras onde quer que eu construa minha casa… O imovel tem 300mts! avaliacao 560 mil

    Pensei em juntar o casamento e a casa e levantar R$ 300.000!

    Consorcio ou financiamento? Compraria em nome da minha noiva a casa deles…

    Caso em Nov/2020!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Francisco, obrigado pela sua mensagem.

      Não entendi muito bem. O que foi avaliado em R$ 560 mil? Como assim, “juntar o casamento e a casa e levantar R$ 300 mil”?

      Mas, de toda forma, será preciso avaliar e comparar as duas alternativas, consórcio e financiamento. Normalmente eu prefiro financiamento. Não apenas porque, frequentemente, sai mais barato, mas porque consórcio requer mais cuidados na avaliação da instituição financeira e do contrato, além de depender de outros fatores na hora de dar o lance.

      Responder
  • Bom dia Frederico,

    Estou vendo um imóvel em construção pelo financiamento da caixa no valor de 167 mil tenho que dispor inicialmente contando com taxa de construção, documentação e valor de entrada 38 mil, assumindo as parcelas daqui 1 ano (entrega das chaves) parcelas fixas 360× 870,00.
    Ja no consórcio inicialmente adquirindo uma carta de credito de 180 mil sera 165x 1.300,00 sem contar com os reajustes de INCC. Se eu for fazer as contas assim com os valores que tenho, obviamente o consórcio parece mais vantajoso, mas eu realmente não sei o que fazer, pelo fato do consórcio ser um tiro no escuro, no qual não quando serei contemplada… será que teria a opção do financiamento ficar em menos tempo sei lá umas 180 parcelas.

    Att; Paula

    Responder
    • Frederico Torres

      Oi Paula.

      Me desculpe a demora em lhe responder, obrigado por sua dúvida e parabéns pelo cuidado que demonstra ao tomar suas decisões financeiras.

      Veja, há sim a possibilidade de tomar o financiamento imobiliário em prazo menor – 180 parcelas como você disse. Sugiro que faça a cotação com este prazo menor. Isso é recomendável por 2 razões: 1) reduz o seu custo total com juros, seguros e taxas; e 2) Lhe impõe maior disciplina no seu orçamento para conseguir cumprir com o pagamento de parcelas maiores.

      Ah e se quiser mesmo comparar com um consórcio, recomendo simular com valor da carta de crédito majorado em pelo menos 40%, para ser justa na comparação. Isso inclui o chamado lance embutido, como aliás fiz neste post: 150mil x 100mil. Este lance embutido, de 40% ou mais, é o que torna comparáveis consórcio e financiamento, pois aumenta muito a sua chance de contar com a carta de crédito no momento exato em que precisa, ao invés de ter que ficar contando com sorte/sorteio.

      Grande abraço e a fique à vontade para voltar a entrar em contato se ainda persistiu alguma dúvida.

      Responder
  • Boa tarde.
    Possuo duas cartas de consórcio imobiliário.
    Uma de 77. 000 e outra de 167.000. Estou na metade do consorcio de 12 anos, pagando 2.480 por mês nas duas.
    Quero adquirir um imóvel de 300.000 até o fim do ano. Tenho 50.000 de FGTS. Não posso fazer financiamento enquanto estiver pagando o consórcio imobiliário já que não seria aprovado.
    Estou decepcionada com o consórcio, pois pago há muito tempo e até agora nada. Além do mais o valor das cartas não compra um imóvel na região onde desejo da cidade onde moro.
    Gostaria de saber o que fazer? Desistir dos consorcios e perder muito dinheiro com isso? Dar lance embutido e FGTS e comprar um imóvel inferior? Morar de aluguel e quando as cartas acabarem descobrir que vou precisar de maus dinheiro para comprar um imóvel no bairro onde desejo?
    Grata: Alessandra

    Responder
    • Frederico Torres

      Oi Alessandra.

      Em 1o lugar me desulpe a demora para lhe responder, mas é que estive fora um tempo. Bom, vamos lá e pra quem está esperando há 6 anos, acho que ainda há tempo.

      Quando você diz que tem duas cartas de consórcio, imagino que sejam 2 cotas, não é isso?! Fossem 2 cartas, vocês estaria contemplada e não teria impedimento para comprar seu imóvel.

      Sendo assim, de fato, seu caso é mais complexo do que o de uma pessoa que só tem 1 cota, pois você precisa ser contemplada 2 vezes e não só 1. Entretanto, 6 anos já se passaram e você ainda não foi contemplada em nenhuma das 2. Bom, além de que isto só reforça o que temos dito aqui – que há uma ilusão geral de quem adquire uma cota de consórcio de que vai ser contemplado rapidamente – pergunto se você já foi a alguma assembleia dos seus grupos? Imagino que não e recomendo que comece a fazê-lo. Compareça, presencie e confira os sorteios, lances e etc… Me acredite: Isso pode lhe render bons frutos.

      A partir do conhecimento que as presenças nas assembleias lhe trará, você saberá em qual dos 2 grupos de consórcio seus 50mil de FGTS usados como lance lhe proporcionarão maior chance de obtenção da carta de crédito. Imagino que seja no de 77mil e que você inclusive poderá quitar todas as suas obrigações com o grupo.

      Com este crédito em mãos, você poderá usá-lo como lance no grupo de 167mil e praticamente quitá-lo também, já que você diz estar na metade dele. Que tal?!

      Finalmente, mais 2 observações. Mesmo que pare de contribuir, você não perderá o seu dinheiro e o terá devolvido ao final do grupo. Finalmente, não se desespere, pois a situação do mercado imobiliário ainda é ruim e não parece que os imóveis vão se valorizar no curto prazo.

      Ah, aproveito para pedir que no caso de ter gostado do nosso conteúdo e/ou atendimento, que curta, compartilhe e nos auxilie a divulgar fazendo, por exemplo, um review do nosso podcast na Itunes store. É que como somos independentes e nosso orçamento é pequeno, dependemos de usuários satisfeitos para espalhar o bom conteúdo financeiro Brasil afora. =)

      Grande abraço, obrigado pela confiança e sucesso aí.

      Responder
  • Bom dia!

    Gostaria de saber o que é mais vantagem no momento para investidor: comprar um imóvel a vista de 250 mil, deixar o dinheiro investido e usar consórcio ou financiamento para a compra, ou não investir em imóvel no momento.
    Obrigada

    Responder
    • Quintiliano Campomori

      Olá Juliana, obrigado pela sua mensagem.
      Se o objetivo é investimento, o percentual de rentabilidade do aluguel é mais baixo que as aplicações em renda fixa, além do risco de ficar desalugado e você ter que pagar IPTU e condomínio.
      A opção de aplicar o valor e usar consórcio ou financiamento para compra com a taxa SELIC não é uma boa alternativa .
      Se for para moradia, alugar o imóvel e investir a diferença, financeiramente é uma ótima opção, porém, há o risco do proprietário pedi-lo. Para ter a segurança da casa própria, comprar é uma ótima opção, também.

      Um abraço,
      Quintiliano Campomori
      Educando seu Bolso

      Responder
  • Boa tarde, estamos querendo comprar um terreno e construir, temos $100.000 de recursos proprio e preciso atualmente de $400.000, procurei a empresa Porto Seguro p/ uma carta de $500.000 dando $100.000 inicial de lance e as parcelas ficam em 200 x $2038, e apos comtemplacao $2400 , pq p esse tipo de carta o lance teria que ser maior, faixa de 35a 40 %, me cobram uma taxa de adesao de $10.000 + 16,5% ao longo do contrato de 200 meses, grupo esta iniciando, grupo novo.Oq vc avha dessa oferta?
    Att
    Vanessa

    Responder
    • Frederico Torres

      Bom dia Vanessa.

      Veja, se vocês conseguirem emplacar o lance no começo do grupo e obter a carta de crédito pode ser uma boa pedida. Na verdade, a oferta parece-me até boa demais, quase suspeita.

      A taxa de administração sugerida efetiva é de 18,5% (16,5% + 2% ou R$10.00,00), pela nossa experiência, ligeiramente inferior à média para os grupos de imóveis.

      Dado o prazo extenso do grupo, o valor das parcelas pode ser considerado competitivo em relação ao financiamento imobiliário. Efetivamente, caso vocês consigam um lance vencedor de 20% da valor da carta, vocês estariam fazendo um bom negócio. Mas sempre devemos lembrar que nenhuma administradora séria pode garantir contemplação por lance, pois isso é algo claramente imponderável. Como última observação reparei que houve menção a um aumento da parcela após contemplação, prática bastante difundida no segmento, mas que não guarda qualquer relação com o percentual de amortização de um lance. Parece conversa de vendedor.

      Espero ter ajudado.

      Responder
      • Boa tarde, td bem?
        A taxa de $10.000 e adesao e cobram + esses 18,5% que da $82.500 no.total.
        Eles me.explicaram que a parcela.sobe caso eu seja comtemplada sem dar lance, ou posso tb manter a parcela + pegar o valor menor, minha preocupacao e com o incc, de as parvelas nao serem fixas e subir.muito ao.longo desses 15 anos,
        Att

        Responder
        • Frederico Torres

          Oi Vanessa,

          Sobre o aumento das prestações após a contemplação, como falei antes, é comum. Não tem a ver com o lance, como você mesma confirmou.

          Você tem razão também em relação ao INCC, ele aumenta as prestações no consórcio enquanto que em um financiamento pela tabela SAC as parcelas decrescem em valor. Nunca dá pra saber direitinho o que vai acontecer com estes indicadores de preços (incc) e houve momentos no passado onde ele subiu bastante, durante o boom da construção civil no Brasil. Por isto, tendo a achar o financiamento (SAC) opção mais interessante.

          Grande abraço, obrigado pela confiança e, se possível, não deixe de nos curtir/divulgar através das redes sociais.

          =)

          Responder

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