Financiamento ou consórcio imobiliário: Entenda as armadilhas!

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Há muito tempo o consórcio imobiliário é um produto popular no Brasil. Fazer um consórcio de imóveis é uma forma de financiar a aquisição da casa própria e é uma alternativa ao financiamento imobiliário, c que nem sempre está disponível, ou quando está, pode não ser barato.

 

O ouvinte do nosso podcast nos trouxe uma dúvida interessante e bastante ilustrativa de alguns erros que o Brasileiro comete ao contratar um consórcio imobiliário.

 

Ele adquiriu um imóvel na planta no valor de 400mil, pagou para a construtora 60mil durante a construção e os 340mil restantes são devidos agora na entrega das chaves. Infelizmente, ele não tem reserva para quitar o saldo devedor e está comparando opções para financiar este saldo devedor (340mil) e quitar sua obrigação com a construtora, para enfim poder entrar no imóvel.

 

Funciona como uma substituição em time de futebol. Sai: Dívida com a construtora. Entra: Dívida com o financiamento ou consórcio imobiliário.

 

Em outras palavras: O ouvinte pega a carta de crédito ou o valor liberado no financiamento, transfere para a construtora para quitar o saldo devedor de 340mil e passa a pagar as prestações do consórcio imobiliário ou do financiamento.

 

Uai, até aí tudo bem, não?

Pois é, mas vamos aos detalhes deste caso de consórcio imobiliário que enriquecerão a análise.

 

Segundo o ouvinte, ele recebeu muitas ofertas por telefone de consórcios de imóveis que merecem cuidado. Como ele mesmo desconfiou, eram boas demais para ser verdade. Quanto comparou com o as taxas de juros cobradas pelos bancos nas cotações de financiamentos imobiliários então, nem se fale. Bom isto, sem falar dos valores de entrada necessários para se obter um financiamento imobiliário. Estas entradas são muitas vezes bastante altas e acabam pegando o cliente desprevenido, como parece ser o caso do nosso ouvinte.

 

Como assim?

 

Vejam bem, ele diz ter pago 60mil de um total de 400mil durante 3 anos. São 15% do valor total do imóvel, percentual pequeno se comparado ao que se costuma pagar durante a fase de construção de um imóvel, que em geral é de 35%. Ou seja, ele já está um pouco atrasado e vai ter que correr atrás na entrega das chaves. Mais uma vez, em outras palavras, a prestação dele passará, no melhor caso, dos 1700 reais que ele pagou durante a fase de construção do imóvel para 2800 reais da simulação do consórcio. Aí está o primeiro problema. Ele não demonstra ter capacidade de arcar com uma prestação destas. Não cabe em seu orçamento, pois o banco Itaú exigiu 120mil de entrada para um financiamento de 400mil. Ou seja, 30% do total, contra os 15% que ele pagou para a construtora na planta.

 

Talvez por não dispor do valor da entrada, nosso ouvinte tenha dado ouvido às sedutoras ofertas telefônicas. Escutou o que queria: Entro pro consórcio imobiliário e sou contemplado na data da entrega do meu imóvel. Pego a carta de crédito, quito a obrigação com a construtora e dou um jeito de pagar as prestações (sabe Deus como?)

 

Mas o que há de errado no pensamento dele?

 

Vejam, não basta entrar no consórcio de imóveis para ter a carta de crédito, é preciso dar o lance vencedor. Em valores de mercado, o lance vencedor de um consórcio de imóveis é em média de 35% do valor do bem consorciado. Se lembra da entrada do financiamento imobiliário? Pois é!

 

Se não há dinheiro para dar a entrada do financiamento, tampouco existe a grana para dar o lance. Entrar para o grupo de consórcios então, significa que ele vai ter que pagar o boleto mensalmente e esperar a sorte grande do sorteio. Sim, raros sortudos podem conseguir a carta de crédito através de sorteios.

 

O que houve de errado no caso dele?

 

Primeiro, devo dizer que a compra de imóvel na planta é uma compra de imóvel. Decisão grande. Preocupe-se antes e não depois. Não dá pra ser: Ah lá na frente eu resolvo… Não dá para começar a se preocupar como o saldo devedor (340mil) apenas bem perto da entrega das chaves. Senão dá em distrato e perda de grande parte do valor pago durante a construção do imóvel.

 

Pôxa vida, como posso me precaver disso?

 

Já na contratação, avalie a diferença entre suas parcelas mensais durante a construção e as prestações de lá da frente, sejam de consórcio de imóveis, sejam de financiamento imobiliário. Se ela for grande, provavelmente este imóvel não é para o seu bolso. Não adianta as prestações durante a construção serem mais baixas e caberem apertadas no seu orçamento, se lá adiante você vai ter que pagar muito mais caro. Muito provavelmente você não vai conseguir pagar.

 

Veja abaixo a transcrição da dúvida do ouvinte. Ele demonstra sofrimento. Está na iminência de receber as chaves e não tem como arcar com os custos. Use o caso dele para que isto não aconteça com você. Planeje-se antes e escolha bem como vai financiar seu saldo devedor. Não fique na dependência de uma tábua de salvação.

 

A dúvida do ouvinte.

 

Comprei um apartamento na planta há 2 anos e a previsão de entrega é para Fevereiro de 2018. Comecei a buscar opções de financiamento com meu banco (e outros) e tenho me sentido no inferno dos juros. Tenho recebido várias ligações e propostas de empresas que operam consórcio me oferecendo o paraíso, mas não consigo me sentir seguro. Sabe quando parece que não estão te contando tudo? Então…

O valor do imóvel é R$ 400 mil, e durante a obra até a entrega das chaves devo ter uma dívida de R$ 340 mil para quitar – o saldo pago à construtora é de R$ 60 mil (que a Unifisa diz usar o que já paguei à construtora como lance).

Iniciaria a brincadeira pagando R$2.816 em 180 parcelas, e ao ser contemplado em Fevereiro de 2018, eu posso abater o saldo pago na mensalidade e mantendo a quantidade de parcelas (176 parcelas de R$2.475), ou reduzindo a quantidade de parcelas (-46) para 155.

Simulei no ITAÚ para ter um exemplo, considerando que ele pede 25% do valor do imóvel na entrada, ficou:

– Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
– Valor da Entrada: R$ 120.000,00
– Custos adicionais (cartório e tarifas): R$ 23.155,00
– Valor total financiado: R$ 303.155,00

Prazo do Financiamento: 300 meses (25 anos)
/ Valor da primeira parcela: R$ 3.694,29
/ Valor da última parcela: R$ 1.146,16

 

Mas, afinal, consórcio imobiliário é uma boa opção?

 

Como tudo aqui no EsB, recomendamos a comparação de preços. Sempre. Pesquise as diversas administradoras de consórcios. Este é um setor com diversos fornecedores, onde você pode economizar bastante em menores custos com taxas de administração, fundo de reserva e seguros se comparar direitinho as condições de cada um.

 

Outra dica importante é que antes de contratar, você verifique a credibilidade da administradora de consórcios. Se ela é autorizada a funcionar pelo Banco Central, está ativa e em condições regulares de funcionamento. Não é incomum que empresas e pessoas mal intencionadas apliquem golpes em cidadão comuns, fraudando a existência de grupos para desviar recursos.

 

Veja abaixo esta lista das administradoras de consórcio, de acordo com o cadastro e o ranking de reclamações do Banco Central. Assim você consegue reduzir um bocado as chances de cair nas mãos desses vendedores que fazem promessas descabidas. Existem empresas sérias e é possível encontrar grupos onde o valor do lance vencedor ou as prestações sejam mais baixas e facilitem em casos como o do nosso ouvinte.

Tabela em HTML organizando, com links.

Bom, abaixo segue o arquivo do podcast. É uma história bastante complexa. A conversa foi boa e tudo indica que, como ele já percebeu, não lhe contaram a história toda…

Procuramos desfazer o mal entendido (ou mal explicado) e ajudá-lo a tomar a melhor decisão.

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