Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)

 

 

Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos aqui e aqui sobre o tema de hoje,  amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.

Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.

O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.

Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.

O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.

Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.

A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.

A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.

Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

——-

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

345 comments

  • Ewerton gostei muito do seu artigo, mas não consegui aplicá-lo no meu caso. Tenho uma dívida de 336 mil de um financiamento pela caixa. A taxa praticada segundo eles é de 9,8aa. A primeira parcela paguei R$ 3.450,70 no dia 19/01/2015, eram pra ser decrescentes, mas hoje, paguei a 29º parcela no valor de R$ 3.477,43. Acho um absurdo porque na simulação que recebi com o contrato hoje era pra eu estar pagando R$ 3.251,33. Minha dívida não diminui, minha parcela não diminui, gostaria da sua opinião de especialista nesse mercado. Meu imóvel não valorizou 1 real, o que paguei na planta é o que ele vale hoje. A construtora revende os remanescentes hj, já construídos, pelo mesmo preço que paguei em 2011 quando comprei na planta. Gostaria de saber o que você acha disso tudo. Sei que não fiz um bom negócio, mas o que você faria nessas condições?

    Um grande abraço Marcel Xavier

    Responder
  • Bom dia, Ewerton.

    Tenho um financiamento com a CAIXA e já estou realizando amortizações para finalizá-lo o quanto antes. Pelos meus cálculos, com o meu ritmo de amortização ao mês de, no mínimo, R$7.000,00 eu terminarei o financiamento por volto de junho ou julho de 2018 (haverá meses em que o valor da amortização será substancialmente maior).

    Atualmente estou amortizando para a diminuição do prazo, mas pensei se não seria mais viável amortizar por prestação. Nas simulações que fiz no app da Caixa e aqui no seu site, cada amortização extraordinária por prestação diminuiria o seu valor no mês seguinte em cerca de R$150,00. Esse valor seria adicionado a amortização do mês seguinte, reduzindo R$7.150,00 do saldo devedor total e assim por diante.

    Essa estratégia me pareceu viável, pois tenho prazo para terminar de pagar o financiamento (junho ou julho de 2018), então não vou pagar mais juros por parcela por tanto tempo – entre 13 e 14 meses.

    Você acha que financeiramente essa estratégia me traria alguma vantagem ou é muito rolo para pouco ou nenhum retorno?

    Em tempo, a parcela do mês atual (parcela 1) é de R$2.156,52 e o valor não pesa em meu orçamento. A taxa de juros contratada é de 8,4638%, saldo devedor teórico R$149.886,72, prazo 149 meses, seguro R$54,63 e taxa R$25,00.

    Abraço,
    Caio

    Responder
  • Boa tarde Ewerton, como vai?

    Gostaria de parabenizar pelo excelente artigo, apesar de simplificado e trazido para uma linguagem simples é muitissimo esclarecedor!

    Agora tenho uma dúvida, utilizei o sistema acima para fazer uma simulação mas acredito que o valor esteja discrepante. Hoje meu saldo devedor atual é de: R$ 209.004,11/ Amortização mensal de R$971,91 / Valor do seguro de 75,68 / valor da taxa adm de 25,00/ taxa de juros de 8,3712% a.a. / prazo de operação de 240 / parcela atual 25
    Estou pensando em amortizar 18.000,00 e o sistema diz que o meu saldo devedor vai para 191.004,00 e meu numero de parcelas para 174. acredito que os valores estejam discrepantes, não?

    Obrigado
    Anderson Sousa

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Anderson, obrigado pela sua mensagem!

      Não, os valores são esses, mesmo. O que você achou estranho? O saldo devedor cai no exato montante que você amortizou: R$ 209 mil – R$ 18 mil = R$ 191 mil. Quanto a isso, não tem erro.

      Talvez você tenha estranhado um pouco, porque a amortização mensal é de cerca de R$ 950 por mês e, assim, você calculou que os R$ 18 mil seriam suficientes para pagar menos de 20 prestações, mas o prazo está caindo mais de 40. A conta é difícil de explicar, mesmo. Ela é feita “de trás para frente”, isto é, a partir do saldo devedor e do valor fixo da parcela, é definido o prazo. Mas se seu financiamento é pelo Sistema de Amortizações Constantes – SAC, te asseguro que está correto.

      Abraço!

      Responder
  • Olá!! Tenho uma dúvida.. Pretendo antecipar as parcelas do financiamento, porém ao pedir uma simulação ao banco a parcela extraordinária abateria cerca de 480 reais do saldo devedor, mas teria um valor total de 550 reais. Ao quitar a prestação antecipada no mesmo dia de vencimento da parcela normal não deveria ser cobrado tão somente o valor principal? Quais os encargos que o banco pode inserir nessa parcela antecipada? Agradeço desde já a atenção! abraços

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Alisson, obrigado pela sua mensagem.

      Essa situação é um pouco complicada, mesmo. Porque o dia que você paga nem sempre é o dia em que o pagamento vai ser processado, aí acaba gerando juros proporcionais. Que, logicamente, deveria ser abatido da prestação seguinte.

      Mas a diferença, no seu caso, está grande: de R$ 480 para R$ 550. Sugiro que peça ao seu gerente o detalhamento da prestação. Pela lógica, a parcela extraordinária não pode gerar nem tarifa e nem seguro. Somente amortização e juros.

      Abraço!

      Responder
  • Olá! gostaria de saber porque ao simular uma amortização extraordinária no site do Itau com redução de prazo, minha prestação aumenta quase 300 reais,,, não deveria permanecer a mesma ou quase a mesma?? Obrigada!

    Responder
  • Olá Ewerton,

    Estou para assinar meu financiamento imobiliário no valor 100mil reais. Como meu salário é razoável, tenho a opção de financiar, dentro de um quadro possível, sem apertos, de 180 a 360 meses. A opção de menos prazo é a mais apropriada mesmo? Ou é preferível financiar em 360 meses e amortizar daqui um tempo?
    Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Fernando, obrigado pela mensagem, a pergunta é muito boa.

      Depende do Custo Efetivo Total – CET do financiamento. Isto é, do custo levando em conta todos os fatores (taxa de juros, tarifa de administração, seguros, e outros fatores que os bancos “se esquecem” de levar em conta ao te informar o CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito). Se o CET for maior do que o rendimento que você consegue em aplicações financeiras, então compensa contratar o financiamento com prazo menor. Se o CET for menor, pode ser que compense contratar em prazo maior, desde que você consiga uma aplicação boa, segura, líquida e prática. Foi isso que eu fiz: contratei meu financiamento por 360 meses, mas vou quitar antes.

      Abraço!

      Responder
    • Ewerton Veloso

      Guilherme, obrigado pela mensagem.

      Não sei se entendi a pergunta. A correção devido à inflação, num financiamento imobiliário, é feita pela TR. Ela é inferior à inflação, mas se movimenta junto com ela. Na época atual, por exemplo, em que a inflação vem caindo, a TR está próxima de zero.

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton bom dia.

    Me tira uma dúvida.
    em 2015 minha divida era de 103.701,61 em 2016 102.629,03, no demonstrativo do IR mostra que amortizei 3253,15.
    Pergunta: O valor total em 2016 da divida não deveria ser de 100.448,46 uma vez que foi amortizado 3253,15 no ano de 2016?
    Total pago ao ano com juros 12.154,75

    Obrigada.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Michele, obrigado pela sua mensagem.

      Provavelmente, a diferença se deve à correção do saldo devedor pela TR. Todos os meses, seu saldo devedor diminui no valor da sua amortização mensal, mas aí vem a TR e corrige o saldo. À medida que passa o tempo, esse efeito vai ficando menos severo. E com a queda na TR, esperada com a queda na Selic, vai ficando menos severo também.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton!

    Excelente seu trabalho.

    Gostaria de saber porquê minha prestação não decresce como mostrado na simulação.
    Ela começou em R$ 396,00 e permanece o mesmo valor.Seria por causa do aumento de juros
    devido a situação atual do país?

    desde de já agradeço.

    Responder
  • Olá, Ewerton. Vi seu posto sobre amortização (http://educandoseubolso.blog.br/2015/03/04/financiamento-imobiliario-amortizar-ou-nao/) e achei bastante interessante, principalmente a parte da calculadora. Mas fiquei com uma dúvida…

    Ano passado usei o FGTS para amortizar do prazo, cerca de 10,645.56 reais. No entanto, a parcela aumentou, passou de 1.889,64 para 1.896,73. Fiz uma simulação na sua calculadora e deu a mesma, aumento de parcela com a amortização do prazo. Poderia me explicar porquê?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Harly, obrigado pela sua mensagem.

      Este pequeno aumento é um arredondamento do número de prestações. É que, quando você faz a amortização extraordinária, o resultado do cálculo raramente dá um número exato. Vamos supor que, no seu caso, o cálculo resultasse em um novo prazo de 145,12 prestações. Como o prazo precisa ser um número inteiro, o sistema do banco transforma para 145 prestações e aumenta um pouco o valor da prestação. Veja que o aumento foi bem pequeno, menos de 0,5%. Foi só para arredondar mesmo.

      Abraço!

      Responder

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *