“Eu e meu marido assinamos um contrato em agosto de 2013 com uma pessoa física para comprar um apartamento que ele havia comprado da construtora. O apartamento estava em fase final e ele nos deu a posse do apartamento a partir de fevereiro de 2014 e nos mudamos em março. A transação foi no valor de R$ 645 mil e ficamos devendo R$ 200 mil que seriam financiados, a princípio pelo Banco do Brasil. No entanto, a documentação da construtora demorou muito para ficar pronta e somente agora a escritura no nome de quem a gente está comprando ficou pronta. Nesse tempo, estamos pagando a ele juros de poupança sobre os R$ 200 mil.
Ao fazermos a cotação do financiamento imobiliário no Banco do Brasil, percebemos que as taxas agora estão bem mais altas lá e que a Caixa seria a melhor opção. No entanto, não seria possível financiar pela Caixa. Fui procurar o Bradesco para fazer outra cotação e eles me ofereceram o consórcio imobiliário – na verdade ofereceram umas condições que não são boas pra gente, mas o Banco do brasil também tem essa opção.
Diante disso, pensamos que uma alternativa seria fazer o seguinte: temos R$ 100 mil que vamos pagar para o vendedor e só precisaremos mesmo de financiar R$ 100 mil. Assim, pensamos na hipótese de pegar um consórcio de R$ 150 mil, dar um lance de R$ 50 mil e tentar pegar a carta. Assim, passaríamos a carta de R$ 150 mil pra ele, completaríamos com mais R$ 50 mil e ficaríamos devendo ao consórcio os R$ 100 mil. O problema é a certeza se vamos conseguir a carta ou não…
Diante de tudo isso, as nossas principais dúvidas são:
1) O consórcio é realmente melhor que o financiamento imobiliário?
2) O consórcio é reajustado pelo INCC, será que futuramente isso pode ser um problema dado que há um componente “imprevisível”, diferente do sistema SAC no qual as parcelas vão diminuindo?
3) Há algum risco?
Já agradeço enormemente a ajuda nesse momento em que estamos receosos e cheios de dúvidas…”
VALÉRIA – POR E-MAIL
Olá, Valéria,
Com base nas informações que você passou, fiz as duas simulações pelo site do Banco do Brasil, que seguem abaixo, para você comparar:
a) Consórcio:
Prazo : 179 meses. Grupo já em andamento.
Valor: R$ 150 mil
Taxa de administração: 20%
Fundo reserva: 2,5%
Parcelas mensais de 1 a 10: R$ 1.168,20
Demais parcelas mensais: R$ 1.018,20
Observação: Correção pelo INCC anual.
b) Financiamento:
Prazo: 180 meses. Valor do Imóvel residencial usado em Belo Horizonte R$ 600 mil. Renda familiar declarada R$ 10 mil.
Valor financiado: R$ 100 mil
Sistema Tabela Price (Optei por esse por fixar a prestação e ser mais fácil da pessoa entender. Além disso, no SAC a prestação inicial é maior, apesar de ir decrescendo ao longo do tempo)
Juros SFH: 10,4% ao ano
Juros SFI: 18,8% ao ano (Em ambos os casos o site colocou como custo efetivo total)
Parcela mensal SFH: R$ 1.070,63
Parcela mensal SFI: R$1.563,97
Vamos comparar? No caso do consórcio, apesar do crédito simulado ser maior, a parcela é quase igual, mas tem a correção anual pelo INCC, conforme contrato. Além disso, para chegar à parcela mensal, foi calculada a taxa mensal com base em juros compostos, obviamente.
Conclusivamente, se a pessoa conseguir um financiamento pelo SFH, partindo-se do pressuposto que a taxa informada é realmente efetiva (CET), é a melhor opção. Melhor que isso, só se você conseguisse continuar pagando os R$ 100 mil “por fora” pro vendedor, com a correção da poupança (7,5% a.a.), com a garantia de Notas Promissórias, por exemplo.
Aproveito para lembrar a você do risco de pegar a carta de crédito, mesmo com o lance de R$ 50 mil e ter que esperar pela(s) próxima(s) assembleia(s).
Espero ter podido jogar alguma luz sobre as suas dúvidas e de seu marido e conte conosco caso precise de mais algum esclarecimento.
Até a próxima!
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Bom dia
Pretendo ajudar meu filho a comprar um imovel de aprox 200 mil vou ajudar com o valor de 80 mil, qual seria a melhor opcao para financeiar o saldo 120 mil ( financ ou consorcio )
Olá Alexandre.
Primeiramente parabéns por estar ajudando seu filho a começar bem a vida.
Sobre sua dúvida, como você já deve ter lido aí acima, para dar uma resposta precisa, seria necessário ter as 2 cotações firmes para fazer a comparação (consórcio x financiamento). Mas como aqui não gostamos de ficar em cima do muro, e me baseando em condições médias de mercado atualmente, vou me arriscar a dizer que o financiamento deve ganhar do consórcio pro seu caso. É que para esta faixa de valor de imóvel que vocês objetivam, é possível tomar financiamento imobiliário no Minha Casa Minha Vida a taxas bastante baixas.
Grande abraço e obrigado pela confiança.
Olá Frederico,
Minha dúvida é muito parecida com os demais,
Estou pretendendo comprar um imóvel no valor de 130mil. Tenho 50mil de reserva e 22mil de FGTS.
Gostaria de saber se seria mais vantajoso entrar em um consórcio de 130mil e dar um lance de 72mil ou pagar uma entrada de 50mil e financiar 80mil usando o FGTS para abater o saldo do financiamento, restando assim 68mil a financiar.
Boa tarde Dete.
Que satisfação receber dúvida de uma xará da minha mãe (ela se chama Nildete) =)
Veja, pra bater o martelo preciso das cotações firmes, com taxas e tarifas cobradas em ambos os casos. Só assim consigo calcular pra você o que é melhor. Agora, a princípio, pelo valor do seu imóvel que não é alto, você deve conseguir condições mais atrativas em um financiamento, especialmente se conseguir se enquadrar no Minha Casa Minha Vida.
Grande abraço e obrigado pela confiança.
Boa noite Frederico,
Estou numa duvida, estou querendo comprar um imóvel de 250 mil, tenho 80 mil de recurso próprio pra dar de entrada e 25 mil de FGTS. Atualmente fiz um consórcio (Ademilar), entrei num grupo com um ano de andamento, peguei uma carta de 300 mil que no caso já valorizou e está em 318 mil, estou pagando parcela de 1298 reais (70%) mas ela 100% (1730,00).
O vendedor sugeriu que eu desse os 80 mil mais os 25 mil de fgts de lance junto com 68 mil de lance embutido que daria um total de 173 mil reais de lance, para que a contemplação fosse certeira.
Porém conversando com um amigo ele me alertou de que as parcelas do consórcio, se eu for dar uma quantia todo final de ano para amortizar a dívida, não abate juros e outras taxas em geral, e que o financiamento tem essa possibilidade
Fiz o consórcio para 240 meses, paguei 3 parcelas, quero quitar a dívida em no máximo 120 meses, pois tenho condição de dar “balão” todo fim de ano para amortizar parte da dívida. Compensa eu cancelar o consórcio e partir pra um financiamento? Terei mais vantagens?
Obs: Se o consórcio for mais viável estava pensando em dar o lance no próximo mês
Oi Paulo,
Seu amigo tem razão em dizer que amortizações antecipadas no consórcio não o eximem de grandes custos como por exemplo a taxa de administração. Por isto também, pode valer a pena sim abrir mão das 3 prestações, mas para responder sua dúvida certinho preciso das condições contratuais do seu consórcio e de uma cotação firme de financiamento imobiliário. Só assim terei como comparar os custos envolvidos nos dois e dizer qual deles é financeiramente melhor.
Grande abraço.
Olá, Frederico.
Como vai?
Espero que bem, e que possa me ajudar com esta dúvida que parece assombrar os que estão buscando uma solução para a entrega das chaves que está próxima. Vamos lá:
Comprei um Apto na planta em 2014 (#SddsCopa), e a previsão de entrega está para Fevereiro de 2017. Comecei a buscar opções de financiamento com meu banco (e outros) e tenho me sentido no Inferno dos Juros, mas tenho recebido várias ligações e propostas de empresas que operam consórcio me oferecendo o Paraíso, mas não consigo me sentir seguro. Sabe quando parece que não estão te contando tudo? Então, …
O valor do imóvel é 400k, e durante a obra até a entrega das chaves devo ter uma dívida de 340k para quitar – saldo pago à Construtora é de 60k (que a Unifisa diz usar o que já paguei à Construtora como lance).
Iniciaria a brincadeira pagando R$2.816 em 180 parcelas, e ao ser contemplado em Fev/17, o valor eu posso abater o saldo pago na mensalidade e mantendo a quantidade de parcelas (176 parcelas de R$2.475), ou reduzindo a quantidade de parcelas (-46) para 155.
Simule no ITAÚ para ter um exemplo, considerando que ele pede 25% do valor do imóvel na entrada, ficou:
– Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
– Valor da Entrada: R$ 120.000,00
– Custos adicionais (cartório e tarifas): R$ 23.155,00
– Valor total financiado: R$ 303.155,00
Prazo do Financiamento: 300 meses (25 anos)
/ Valor da primeira parcela: R$ 3.694,29
/ Valor da primeira parcela: R$ 1.146,16
– – – – – – – –
Gostaria muito de ouvir sua opinião para me ajudar no melhor caminho.
Consegue analisar meu caso, por favor?
Muito obrigado.
Abs,
Alex
Alex, muito obrigado por sua dúvida, que na verdade pra mim soou mais como uma denúncia do que como uma dúvida.
Se você leu alguns dos posts que escrevemos por aqui sobre consórcios, ou mesmo escutou nossos podcasts sobre o assunto, vai saber que tenho alertado sobre os perigos do consórcio e desaconselhado esta modalidade em 99% das situações, mesmo atualmente, com as taxas de juros dos financiamentos mais altas.
Tenho alguma experiência com consórcios e, infelizmente, já vi muitas mutretas feitas com o dinheiro dos consorciados ou promessas infundadas, como me parece ser esta que a Unifisa te fez. Vou tentar me explicar.
Me refiro à (re)utilização do dinheiro pago a construtora como lance. Veja, como pode um dinheiro que já foi utilizado por uma empresa (construtora) para construir um imóvel, ser utilizado novamente por outra (administradora de consórcios), como parte integrante de um lance que gerará uma carta de crédito para quitar sua dívida com a mesma construtora, percebe?! Seria o milagre da multiplicação do dinheiro. Impossível! Alerta vermelho… Cuidado!
Pesquisei e encontrei primeiro o este caso, que corrobora a minha impressão inicial. Mas, pra minha surpresa, não é só conversa de vendedor não, pois no site da administradora elas anunciam isto mesmo. . Daí, me deparei com outra reclamação que joga um pouco mais de luz sobre o assunto.
Pelo que entendi (fique a vontade para me corrigir se eu estiver enganado), na melhor das hipóteses, o que acontece é o desconto do valor já pago para a construtora também do valor da carta de crédito emitida pela administradora de consórcios. Você entra em um grupo de 400k e recebe uma carta de 340k no seu caso (já pagou 60k durante a construção). Aí você vai dizer, beleza, 340k resolvem minha situação. Só que as chances de você colocar as mãos nesta carta de crédito, com um lance de 15% do valor do grupo (60/400) são minúsculas, se não forem inexistentes. Explico porque a seguir.
Como já disse aqui, em um lance vencedor, esta relação gira em média em torno de 45%. Só que neste caso, como eles dizem que consideram as parcelas pagas durante a construção, que chegam até a 35% do valor do imóvel (no seu caso, você pagou relativamente pouco durante a obra), deve-se somar os 45% aos 35% o que leva o percentual para próximo de 80% – como na segunda reclamação que colei acima. Afinal, eles não estão oferecendo isto só para você, concorda?!
Resumindo Alex, no seu lugar cotaria novamente com outras administradoras de consórcios de melhor reputação e, de preferência que não façam promessas mirabolantes. Cote também com outros bancos para verificar melhores taxas e volte aqui que te ajudamos a decidir entre 2 opções sérias.
Grande abraço.
Olá Frederico, tudo bem?
Minha duvida é muito parecida a todas as demais!
Meu apartamento esta previsto para entrega em Dezembro ou Janeiro/2017. O valor para financiar será de aproximadamente R$ 200.000,00. Tenho como recurso proprio do FGTS R$ 60.000,00 para a entrada.
No financiamento imobiliario eu ficaria com um financiamento de R$ 142.000,00 aproximadamente – Sendo 360 meses a uma parcela de R$ 1.724,36 + TR na tabela SAC.
No consorcio que estao me ofertando eu pegaria uma carta de credito de R$ 260.000,00 pois R$ 200.000,00 seria o valor que preciso pagar a Construtora e R$ 60.000,00 seria o lance embutido – E ainda usaria mais R$ 60.000,00 do FGTS. Portanto teria uma lance de R$ 120.000,00 que representa 46%. Seriam 176 meses a uma parcela inicial de R$ 1.223,77 com o reajuste do INCC anualmente, que ao final do 15º a ´mesma pode estar em torno de R$ 3.368,00.
O que voce acha que valeria mais a pena?
Lembrando que como meu apartamento entrega nos proximos 3 meses o meu lance deve ser alto para minimizar o risco de nao ser contemplada.
Obrigada
Carolina
Oi Carolina.
Veja, simulei condições de consórcio parecidas com as que você informou no BB e para um grupo de 200 meses (prazo maior que o que você informou) para grupo de 257mil (valor menor do que os seus 260mil) o valor de parcela mais barato que encontrei foi de R$1800, portanto estes seus R$1223 me pareceram bem abaixo do mercado. No itaú a discrepância fica ainda pior. Só há disponível grupo com valor e prazo menores do que os que você quer (244 mil e 151 meses) e a prestação vai a R$2470.
A correção pelo INCC é comum nos grupos de imóveis e esta estimativa de que pode ir a 3368 em 15 anos pressupõe por volta de 7% ao ano, o que é meio alto mas não é absurdo. Por outro lado o financiamento imobiliário tem o saldo devedor corrigido pela TR, que hoje está em patamar alto historicamente e girando em torno de pouco mais do que 2% ao ano.
Finalmente, alterando o prazo do financiamento de 360 também para 176meses, para não compararmos alho com cebola, estimo que você iniciaria com uma parcela de 2137 e terminaria com R$1.164. Calculando a Taxa Interna de retorno para os 2 fluxos, parece que este consórcio que você descobriu (bem mais barato do que os que eu cotei) é financeiramente pouco mais vantajoso do que o financiamento (TIR de 1,09% a.m. versus de 1.11% a.m.). Note que esta conclusão depende da estimativa de INCC e também da de TR. A diferença não me parece tão significativa quanto a distribuição dos fluxos – paga-se mais no começo em um e ao final no outro.
Se você optar pelo consórcio, recomendo checar a reputação da administradora e conferir que não há nenhuma pegadinha nas previsões de prestações, como por exemplo iniciais mais baixas que sobem depois. Ver se os 46% de lance vai te garantir contemplação no prazo que você deseja e se lembrar que no caso de você prever quitar antecipadamente, no financiamento você fica livre de alguns custos, já no consórcio não.
No mais, felicidades em sua nova casa e obrigado pela confiança.
Frederico,
Boa noite!
Meu cenário é mais ou menos parecido com o seu post.
Pretendo comprar um imóvel no valor de R$ 300.000,00. Tenho 150.000,00 para a entrada e mais um montante de FGTS que deve estar em torno de R$ 15.000,00.
Estou na dúvida se faço um consórcio ou financiamento.
Um alternativa é pegar uma carta no valor de 250 mil e um lance de 100 mil. Assim, eu pagaria ao vendedor a carta mais o 50 mil, completando 300 mil e minha dívida com o banco seria de 150 mil.
Mas existe uma questão: eu moro de aluguel, então a contemplação teria que ser certa! Ofertar num mês e já no outro, sair para morar definitivamente.
Qual melhor alternativa neste caso? Financiamento ou Consorcio?
Você poderia me ajudar?
Muito obrigada!
Bom dia Joana e obrigado por sua dúvida. É sempre bom poder refazer as contas para um leitor e confirmar o que escrevemos lá atrás.
Simulei no Itaú a aquisição de um cota de grupo em andamento (não há grupos em formação) no valor de 240mil (250mil que você disse menos 15mil do FGTS, que recomendo que você use, + algum custo com impostos, escritura etc). A prestação gira em torno de 1900 (incluindo 24% de taxa de administração e seguro) durante os 176 meses restantes (você não disse em quanto tempo pretende quitar).
Simulei também o financiamento imobiliário de 140mil (240mil – menos o lance de 100mil) no mesmo prazo – 176 meses a uma taxa de 10% ao ano, uma estimativa dado o valor do imóvel e o fato de você ter uma conta ativa de FGTS – imagino ser possível que você use o pró-cotista, mais em conta. A prestação inicial na tabela SAC fica também pouco superior a 1900 mês, mas termina em 800. Então, apenas para comparar em base de igualdade, simulei na tabela Price, mesmo que as vezes ela não esteja disponível. Aí a parcela não varia tanto e giram em torno de pouco mais de 1500 por mês.
Ou seja, o financiamento a estas condições que simulei é vantajoso. Veja que só você poderá confirmar isto com cotações reais para o seu caso! Finalmente, vale dizer que esta conclusão também é reforçada pela sua necessidade de certeza da data do ingresso no imóvel, o que no consórcio nunca é garantido (mesmo com lance).
Grande abraço e nos convide para o Open House!
=)
Boa noite. Nesse caso o valor do consórcio foi de 150.000,00, porém foi dado um lance de 50.000,00. Esse valor não deveria ser reduzido das parcelas do consórcio (ou quantidade de parcelas ou valor das parcelas) ? Grato.
É quase isto Peterson.
Veja que fizemos a comparação de 150mil no consórcio com 100mil no financiamento. Porquê?
É que como ela não possui os 50mil do lance, ela entra em um consórcio de 150mil e, se for mesmo contemplada, só saca 100mil, deixando os 50mil restantes pra honrar o lance (embutido). No fim das contas, as parcelas, taxas de administração e fundo de reserva serão todos calculados em cima do valor cheio (150mil). Percebe?
Espero ter esclarecido, mas se ainda ficou alguma dúvida, consulte o nosso podcast sobre o assunto ou volte a nos contatar.
Grande abraço e obrigado pela confiança.
Olá, Frederico. Gostaria de encaminhar a minha dúvida também.
Vamos começar a construir no final do ano. Descontando nossas economias, vamos precisar de aproximadamente 200 mil reais. Pensamos em pagar em 180 parcelas (15 anos).
A grande dúvida é se realmente vale mais à pena entrar num consórcio (considerando que usaremos parte do valor da carta como lance, para sobrar exatamente os 200 mil) ou financiarmos esse valor?
O que você acha?
Antecipo meus agradecimentos!
Leandro
Veja Leandro, difícil responder a um caso concreto como o seu sem elementos objetivos como taxas e custos associados.
Sendo assim, e pra não ficar em cima do muro, sugiro que faça cotações dos 2 produtos e nos envie esses dados para que possamos fazer as contas pra você, ok?!
Abração, Frederico
Olá, minha dúvida é: Eu e minha namorada somando as nossas rendas chega a 9000 reais, temos 30,000 economizados com a possibilidade de vender um dos nossos carros no valor de 15,000.
Meus pais tem um apartamento a venda em outra cidade, mas não está conseguindo vender, já baixamos o preço e nada ainda. Mas quando for vendido será dado +- 100 mil para nós, mas sem previsão de venda.
Estamos procurando um imóvel na faixa de 300,000, atualmente estamos esperando a venda desse apartamento para adquirir outro, mas como as taxas atuais estão significativas queremos fugir do financiamento ou financiar o mínimo possível, e andei procurando sobre o consócio imobiliário, que aparentemente as parcelas seriam menores que a de um financiamento e em um prazo muito menor. Dentro dessa situação o que seria mais interessante para o meu bolso neste momento, Esperar a venda do meu apartamento e pegar um financiamento ou entrar para um consórcio e tentar dar lance com esses 30 mil e se não der quando for vendido o ap dos meus pais dar um lance de 130 mil + o que juntar nesses período?
Olha André, fico feliz em ler o seu relato. Há nele muitos pontos positivos. Você e sua namorada estão se planejando juntos, tem economias, estão estudando a possibilidade de se desfazerem do segundo carro e estão comparando taxas de diferentes possibilidades para aquisição do imóvel próprio. Finalmente, parece que vocês não tem muita urgência na compra, o que também é bom. Afinal, esta é uma decisão grande e que não deve ser tomada sem o devido cuidado. Parabéns!
Agora, infelizmente não dá pra bater o martelo entre consórcio e financiamento sem acesso às características de ambos: 1) CET do financiamento; 2) Taxa de administração e fundo de reserva do consórcio; 3) Prazos; 4) Se é um grupo novo ou em andamento e há quanto tempo; e 5) Qual é o sistema de amortização do financiamento.
Antigamente era tranquilo dizer que o financiamento era vantajoso em relação ao consórcio, contando com um lance grande para pegar o bem logo no início. Com o aumento das taxas de juros dos financiamentos do último ano, já não é mais tão simples afirmar. É preciso fazer as contas direitinho.
Mas, pra não ficar em cima do muro, vou dar uma opinião preliminar, baseado nos parâmetros de mercado da última vez que fiz esta conta. Com a economia que vocês possuem atualmente, o lance de vocês provavelmente não seria o vencedor, então, entrar em consórcio não vai lhes ajudar. Aliás, vai te atrapalhar, pois como parece que vocês são um casal disciplinado financeiramente, de forma independente acumularão patrimônio financeiro maior do que tendo que pagar taxas à administradora do consórcio.
Ou seja, na minha visão, a decisão fica para depois da venda do apartamento dos seus pais. Aí sim, vocês terão um valor relevante, seja para dar entrada no financiamento, seja para dar um lance vencedor no consórcio.
E enquanto isto? Enquanto isto, continuem firme economizando e investindo para acumulando patrimônio financeiro.
Mas e se demorar a vender? Não se aflijam. Isso muito provavelmente estará refletindo fraqueza do mercado imobiliário, o que deve também beneficiá-los enquanto compradores. Além disso, na minha visão, a tendência das taxas de juros de financiamentos imobiliários e voltar a cair no médio prazo.
Grande abraço e obrigado pela confiança.
E o financiamento será de 180 meses.
Boa noite Frederico;
Estou com dúvidas em consorcio e financiamento bancário. Hoje tenho R$70.000 e gostaria de pegar uma carta de crédito ou o financiamento no valor de R$450.000, O que você me sugere a pegar? Pois muitas pessoas me falam que o consorcio aumenta conforme o INCC, já no bancário, o sistema SAC as parcelas vão sofrendo um decréscimo, é isso mesmo? Todos são assim? Ou tem bancos que não tem essa opção? Me ajuda pois estou perdida. Se fosse você o que faria? Pois o corretor me disse que a melhor opção seria uma carta de credito, onde ia me arrumar uma carta com 70 parcelas já paga.
Agradeço desde já. E adorei sua página.
Boa tarde Graziela,
É difícil te dar uma resposta definitiva sem ter acesso à cotações reais para os 2 casos. Precisaria ver os termos financeiros das 2 opções para fazer uma comparação para você. Se quiser cotar e voltar por aqui, fique à vontade.
No mais, você está correta. Apesar de não ser obrigatório, não conheço nenhum consórcio imobiliário que não sofra reajuste de parcelas pelo INCC. No financiamento imobiliário SAC as parcelas são decrescentes, mas em alguns casos é possível também atualmente optar pela tabela Price, que tem prestações constantes.
Sobre a recomendação do corretor, cuidado. Ele está vendendo algo e o incentivo dele é promover o produto que ele vende. Com o aumento das taxas de juros do financiamento imobiliário recentemente, de fato, pode haver alguns casos onde o consórcio se torne vantajoso, mas é preciso fazer alguns ajustes para compará-lo com o financiamento. Para isto recomendo que veja também post recente, onde respondi à dúvida semelhante do Anderson.
No mais, ficamos felizes que o blog tenha lhe agradado. O objetivo é mesmo esse.
=)
Olá…Boa noite…
Também preciso de uma opinião… há aproximadamente 6 meses atrás comprei um imóvel ainda em construção no valor de R$ 380.000,00, dando R$ 50.000,00 como entrada, a previsão de entrega do imóvel é de 6 meses. Atualmente eu possuo R$ 40.000,00 guardado e mais R$ 60.000,00 de FGTS. Compensa entrar num consórcio com carta de crédito de cerca de R$ 430.000,00, para dar lance e restar cerca de R$ 300.000,00 de carta de crédito? Como foi me sugerido por um consultor de consórcio para ter chances de ser contemplada conforme a média de contemplação dos grupos. Ou fazer um financiamento de R$ 230.000,00 para o prazo de 25 anos?
Fiquei sabendo que os lances tem que ser dados considerando + 18,5% de taxas administrativas… no final das contas… no sistema SAC as parcelas vão sofrendo um decréscimo, e no consórcio há um aumento de parcelas devido a correção pelo INCC, estarei trocando 6 por meia dúzia?
Oi Vanessa, muito interessante a sua dúvida.
Veja bem, um consultor poderia te dar uma resposta precisa, mediante a entrega por sua parte de cotações específicas de taxas e condições de pagamento de ambos (consórcio e financiamento).
Mas, como aqui não gostamos de ficar em cima do muro, vamos lá.
Cotei em simuladores online de consórcio e financiamentos imobiliários e um grupo de imóveis de 200 meses no BB no valor de R$490mil te exigiria uma prestação de R$ 3.300,00 contra uma prestação de por volta de R$ 3.200 em um financiamento na tabela Price de 300mil a 11% de Custo Efetivo Total e prazo de 200 meses.
Note que usei a Price porque é a que mais se assemelha ao esquema de pagamentos do consórcio. Na SAC a prestação inicial estaria próxima a R$4.100,00, com a última de R$1.500.
Você tem razão ao dizer que sobre todos os seus pagamentos no consórcio incidem as taxas administrativas. Como o Lance é uma antecipação de prestações, incide sim sobre ele também.
Note que a diferença entre os valores de simulação do consórcio (490mil) e do financiamento (300mil) é justamente para torná-los comparáveis, presumindo que ao dar um lance de 190mil você conseguirá ser contemplada. Note que a nossa premissa é que em grupo novo, é preciso um lance alto, de por volta de 40%, para aumentar as chances de contemplação. Infelizmente, muitas vezes o vendedor de consórcios diminui esta estimativa de lance, pra te incentivar a comprar o consórcio ao invés de fazer o financiamento.
Finalmente, você também tem razão quando diz que o no consórcio imobiliário as parcelas são reajustadas pelo INCC. No financiamento imobiliário geralmente há reajuste do saldo devedor pela TR, que atualmente se encontra em patamar bem inferior ao INCC.
Grande abraço e parabéns pela construção do seu patrimônio e cuidado com o seu suado dinheirinho.
=]
Boa tarde! Primeiramente parabéns pelo texto. Minha dúvida é a seguinte: existe algum estudo de valores médios para contemplação em consórcios? Minha ideia seria entrar em um consórcio, na faixa de R$ 350 mil (já considerando o preço do imóvel com bom desconto, nesse cenário atual). Gostaria de saber mais ou menos qual valor do lance que me faria ser contemplado rapidamente.
Já li muito a respeito, penso em entrar em algum grupo em andamento, com uns 2 ou 3 anos desde a formação (mesmo pagando uma parcela maior), para efetuar um lance menor, já que no primeiro ano, a média de lances é altíssima.
Boa tarde Filipe,
Não conheço estudo empírico público sobre o assunto, mas pelo nosso acompanhamento do mercado vemos que os lances vencedores em consórcios tem sido bastante altos, principalmente no Imobiliário.
Como você mesmo disse, esse percentuais podem variar e dependem por exemplo de conjuntura, tamanho e estágio dos grupos. Mas, pra não ficar em cima do muro (que é o nosso lema aqui), posso dizer que conheço casos de lances vencedores de até 70% no início em grupos de imóveis. Estimo que a média dos lances vencedores no 1o ano esteja próxima a 50% e vá caindo por volta de 10% por ano. Desta forma, mesmo adquirindo uma cota de grupo em andamento no 3o ano, você deve se preparar para um lance de até uns 30%.
Grande abraço, Frederico
Bom dia Frederico Torres, gostaria que me ajudasse justamente numa questão sobre consórcio e financiamento. Partindo do princípio que possuo R$ 100.000,00 em mãos e pretendo adquirir um imóvel de no máximo R$ 250.000,00 e que o aluguel de um imóvel na cidade é próximo de R$ 800,00 a R$ 900,00 quase o valor de uma prestação, em quais detalhes (taxa de juros, taxa de administração, fundo reserva, seguro de vida, IOF, taxa efetiva, taxa de adesão, etc) devo me atentar no caso do consórcio e do financiamento para tomar a decisão acertada? Algumas dicas de negociação como: consultas ao registro do imóvel, melhor época de negociação etc. Certo de que terei um retorno de alto nível, desde já ficam meus agradecimentos
Boa tarde Eduardo,
Entre o financiamento versus aluguel foi tratada recentemente. Recomendo que leia ambos, pois estas simulações devem solucionar a maioria das suas dúvidas.
Sobre consultas aos registros de imóveis, quando se financia, o Banco se encarrega disto (mediante cobrança). Se tivesse que cuidar destes assuntos individualmente, me auxiliaria de profissional da área. Finalmente, adicionaria ao conteúdo dos posts citados, minha opinião de que o mercado imobiliário ainda tem que ajustar seus preços um pouco mais (para baixo). Portanto, a dica seria esperar ainda um pouco mais para comprar, ou se vai comprar agora, que solicite um bom desconto.
Lembre-se, o mercado está mais para o comprador, ainda mais para alguém como você, que tem 40% do valor do imóvel desejado em dinheiro para dar de entrada.
Grande abraço e obrigado pela confiança,
Frederico
Boa noite!
Estou na mesma dúvida, porém já estou pagando parcelas de 2913 reais com financiamento SFH, mas ofereceram consórcio de 300k com parcelas de 1924 reais… O meu saldo devedor atual é de 280 mil… Qual a melhor opção?
Obrigada desde já!
Boa noite Monique e obrigado pelo contato.
Se entendi bem, você está cogitando entrar no consórcio para dar um lance de 20mil (300mil – 280mil) e aumentar suas chances de conseguir a carta de crédito. De posse da carta, você a usaria para amortizar o financiamento imobiliário, trocando no fim das contas uma prestação de R$2.913,00 por outra de R$1.924,00.
Bom, se os números forem realmente estes, pode ser vantajoso, o que chega a ser contra-intuitivo, tendo em vista que os custos no SFH costumam ser menores do que os dos consórcios.
Mesmo se for este mesmo o caso, antes de prosseguir, alerto apenas para que confira se os prazos são iguais. Prazo remanescente no seu financiamento e o prazo total do consórcio.
Outra coisa é conferir se o seu financiamento é no sistema de amortizações constantes – SAC, o que faz com que o valor de suas prestações seja decrescente. Enquanto isto, no consórcio imobiliário, há o reajuste da parcela pelo INCC, o que faz com que seu pagamento mensal cresça no tempo.
Finalmente, ressalto que mesmo com os 20mil de lance você pode não ser contemplado durante alguns meses, o que faz com que você tenha que pagar ambas as parcelas simultaneamente.
Bom, acho que era isto, mas se ainda restou alguma dúvida, volte a entrar em contato.
Abraço,
Frederico