O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário – 2.

O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário – 2.

Realizei um financiamento habitacional de aproximadamente R$ 77.500,00 há dois anos, com taxa anual de 4.59% em 300 meses. A parcela atualmente está em R$ 540,00, sendo R$ 279,00 de amortização e R$ 261,00 de juros. O saldo devedor está aproximadamente em R$ 69.000,00. Tenho em FGTS aproximadamente R$ 11.000,00 (meu e da minha cônjuge), pretendo diminuir o valor da parcela ou antecipar. Em relação as nossas finanças está “estável” (Não sobra muito).

Qual a melhor opção?

Gabriel Oliveira

 

Tenho uma casa financiada pelo Minha Casa Minha Vida em 300 meses. Estou na prestação 57, no valor de 449,10, taxa de juros de 4,50%; saldo devedor de 55.849,76; juros do mês: 210,30; amortização: 229,40.

Sou funcionária pública, estável, tenho 14.000 no FGTS. Pensei em quitar as últimas e permanecer com a prestação no valor que está.

Pretendo aplicar em um CDB um dinheiro que meu marido vai receber. A cada dois anos usaria o meu FGTS quitando o nosso imóvel.

O que você acha, estou fazendo uma boa opção? O banco dá algum tipo de desconto por essa antecipação?

Taís Cristina

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Prezada Taís, prezado Gabriel, obrigado pelas mensagens! Vou analisar cada caso separadamente e, ao final, fazer uma conclusão válida para os dois.

 

Vamos à resposta ao Gabriel.

Você pretende usar R$ 11 mil de FGTS seu e da sua esposa para amortizar a dívida. É importante salientar que só é possível usar o FGTS do cônjuge caso ele esteja citado no contrato de financiamento como co-adquirente.

Seu financiamento tem prazo de 300 meses e foi feito há dois anos. Considerei, portanto, que faltam 276 parcelas.

Caso você amortize diminuindo o prazo, mantendo o valor da parcela, vai conseguir reduzir o tempo de financiamento para 198 meses, isto é, 16 anos e meio.

Caso amortize diminuindo o valor da parcela, esta cairia para cerca de R$ 450, uma economia de R$ 90 mensais.

Suponhamos que você invista todo mês esses R$ 90 em uma aplicação que renda 0,75% mensais (9,4% anuais), já descontando o Imposto de Renda. Nesse caso, você conseguirá acumular, na aplicação, dinheiro suficiente para quitar seu financiamento em pouco menos de 15 anos.

 

Vou, agora, responder à Taís.

Você está na prestação 57 de um total de 300. Portanto, faltam 243 prestações. Caso você utilize os R$ 14 mil do FGTS para amortizar diminuindo o prazo, vai conseguir reduzi-lo para 142 prestações, pouco menos de 12 anos.

Caso opte por reduzir o valor da parcela, esta cairia para cerca de R$ 330, uma redução de quase R$120 mensais.

Partindo do mesmo raciocínio que usei na resposta ao Gabriel, suponhamos que você invista todo mês esses R$ 120 numa aplicação com rendimento de 0,75% mensais, já descontando o Imposto de Renda. Nesse caso, você conseguirá acumular, na aplicação, dinheiro suficiente para quitar seu financiamento em cerca de 8 anos.

Como você ainda tem outro montante a ser aplicado, melhor ainda. O CDB pode ser uma boa aplicação, mas eu sugiro que vocês pesquisem outras –Tesouro Direto, LCI, LCA.

O banco não dá descontos, mas refaz o financiamento nas novas condições, o que, normalmente, traz vantagens.

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Agora a conclusão, válida para os dois.

Nós vimos que, financeiramente, compensa vocês amortizarem diminuindo o valor da parcela. Isto acontece porque os juros do financiamento são menores que o rendimento que vocês conseguem em aplicações financeiras.

Mas, atenção! Isto vale apenas se vocês tiverem a disciplina de poupar mensalmente o valor que economizam na parcela, e se a TR não disparar, já que é ela que corrige o saldo devedor do financiamento. Na minha simulação estimei TR de 1,4% ao ano.

Um plano que considero bom é o seguinte:

  • Comecem fazendo a amortização diminuindo o valor da parcela, escolham uma aplicação líquida e segura, e invistam mensalmente, no mínimo, o valor que conseguirem economizar na parcela. Se conseguirem investir mais, melhor ainda.
  • Fiquem de olho no valor da TR e no rendimento da aplicação.
  • Se a TR começar a aumentar demais, ou se o rendimento da aplicação cair, reavaliem o plano. Se for o caso, saquem o dinheiro da aplicação e amortizem o saldo devedor, desta vez diminuindo o prazo.
  • Não deixem de usar seu FGTS a cada 2 anos para fazer amortizações.

Esse plano segue um raciocínio essencialmente financeiro. É importante saber que ele é um pouco trabalhoso – é de longo prazo, exige disciplina para aplicar um dinheirinho todo mês e requer que você acompanhe os rendimentos e a TR.

O ganho da Taís é mais expressivo que o do Gabriel, porque o saldo devedor e o prazo restante do financiamento dela são menores, e porque ela tem um valor maior (R$ 14 mil) para amortizar. Para ela, então, esse plano é mais recomendável. Para o Gabriel, a vantagem em diminuir o valor das parcelas, em vez de diminuir o prazo, não é tão expressiva assim.

É isso. Meus parabéns aos dois, pelas conquistas e pelo zelo com que cuidam delas!

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

10 comments

    • Ewerton Veloso

      Olá, Talissa, obrigado pela sua mensagem.

      Não sei se entendi bem a pergunta. Há dois tipos de amortização extraordinária. Um, em que o prazo diminui e o valor da prestação se mantém o mesmo. E o outro é o inverso: o prazo se mantém o mesmo e o valor da prestação diminui. Para optar por um ou por outro basta conversar com o gerente da instituição financeira, explicar direitinho e solicitar. Abraço!

      Responder
  • Boa noite parabéns por sempre estar ajudando ao próximo sanar suas dúvidas e tenho a sobre amortização.
    Tenho um financiamento imobiliário em 180 meses onde já paguei 23 parcelas , taxa de juros de 6,6600 % anual, onde pago o seguro mensal de 30,26 e taxa ADM de 25,39 onde a amortização atual foi de 536,49 e saldo devedor 85.859,27.
    Tenho um veículo que não utilizo no valor de 39.000,00 reais que iria vender p amortizar a dívida e tenho a aplicação no tesouro direto (NTNB Principal 2035) de 17.000,00 reais que rende 6,7 % ao ano + inflação .
    Queria q me ajudasse a sabe essa dívida sobre o que é mais viável amortizar todo esse valor ou só o valor do carro ? O que vale mais a pena diminuir a dívida ou o prazo ? Se vale a pena resgatar a aplicação p diminuir a divida ?
    Desde já obrigado.

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  • Olá, fiz um financiamento de um apto no valor 187.998,75 …foi no sistema associativo fiquei mais de 2 anos pagando o seguro da obra para caixa em torno de 1.500,00, porem recebi mês passado o apto e este mês veio a primeira prestação 1.700,50 , oque me chamou a atenção foi o saldo devedor que aumentou para 189.071,55 ….ai já não entendi mais nada…..o prazo do financiamento é 420 meses, taxa de juros 8.51, porem como recebo meu salario pela caixa e sou funcionário publico a taxa vai para 7,44 , gotaria de saber se é isso mesmo meu saldo devedor? pois pelo contrato que assinei é valor 187.998,75…grato.

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    • Ewerton Veloso

      Prezado Jeferson, obrigado pela sua mensagem!

      Não sou especialista na legislação e nos detalhes que regem o sistema associativo (nossa especialidade é estratégia financeira). O que me parece é que seu saldo devedor foi corrigido por algum indexador, possivelmente a TR.

      Não posso te garantir que seja isso, mas me parece que sim. Recomendo que procure o banco ou o correspondente para te esclarecer melhor. Abraço!

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    • Entendo….mas quado comprei falaram que uma das vantagens do financiamento associativo erra que o saldo devedor fica congelado? isso realmente funciona assim nesta modalidade?

      Responder
      • Ewerton Veloso

        Como lhe disse, eu não posso te afirmar como funciona. Sugiro que verifique os detalhes no contrato, ou procure um banco ou correspondente para te esclarecer melhor.

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  • Parabéns pela resposta! Eu também tinha a mesma dúvida e gostei muito da ideia de aplicar o dinheiro da diferença em caso de optar pela amortização e redução das parcelas.

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  • Muito obrigada por sua análise! Achei muito interessante esse outro ponto de vista, pois achava que era melhor diminuir o prazo, mas diminuir as parcelas e aplicar a “diferença” fará que eu quite o financiamento mais rápido ainda.

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