“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)
Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos antes sobre o tema de hoje, amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.
Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.
O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.
Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.
O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.
Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.
A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.
A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.
Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Boa tarde….Gostaria de tirar uma dúvida…Supondo que eu tenha uma parcela de R$ 2000 em um financiamento SAC e posso utilizar meu FGTS para amortizar. Sempre li sobre a vantagem de diminuir o tempo e consequentemente os juros se a parcela está cabendo de boa no bolso.OK.
Mas a dúvida q tenho é se não seria vantagem eu utilizar o FGTS para reduzir a parcela, indo para R$ 1800 por exemplo e como os R$ 2000 estavam cabendo no orçamento, utilizar os R$ 200 restante para amortizar novamente e assim realizar isso todo mês. Ou seja, pegar o FGTS para diminuir a parcela e poder pegar a diferença para os 2000 que estão cabendo no bolso para amortizar mensalmente a dívida….
Espero que eu tenha me feito entender.
Obrigado
Anderson, obrigado pela sua mensagem.
Você se fez entender muito bem. Para saber qual das duas opções é a mais vantajosa é preciso fazer os cálculos.
O Educando Seu Bolso oferece um produto que faz um cálculo parecido com o que você propõe. É o Relatório de Amortização. A diferença é que, no Relatório, é calculado o que aconteceria em três cenários: (1) Você não fazer a amortização e aplicar o dinheiro no Tesouro Prefixado, o que não é exatamente o que você faria, pois o capital que você tem disponível está aplicado no FGTS; (2) Realizar a amortização reduzindo a prestação e APLICAR o dinheiro economizado mensalmente; e (3) Realizar a amortização reduzindo prazo, aplicando a pequena diferença que passaria a ter mensalmente (pois, na redução do prazo, a prestação passa a se reduzir mais rapidamente).
Não é bem o que você disse, já que propõe a possibilidade de amortizar reduzindo a prestação para REALIZAR NOVAS AMORTIZAÇÕES sempre que possível. Mas já te dá uma pista aproximada do que pretende.
Pode ser bastante útil para você, já que é um produto barato (R$ 87,00) e que te informa o quanto economizaria em cada opção. Para fazer o cálculo exato que você propõe, seria necessário um estudo personalizado, que certamente demandaria algumas horas de consultoria.
Abraço!
Ola Ewerton. Estou com uma dúvida. Fiz abatimento de prazo no valor de 85000$ do meu financiamento da CEF, e a parcela aumentou 200$!!! Isso está certo?
Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem!
É normal que aconteça um pequeno aumento, sim. Isto porque, quando o sistema faz o cálculo, geralmente o número de parcelas restantes não é inteiro, é decimal. Por exemplo, 149,7 meses. Como, na prática, não existe esse “0,7 meses”, o sistema arredonda para 149 meses e, com isso, acontece um pequeno aumento no valor da prestação.
Mas R$ 200 eu achei um pouco alto. A menos que os R$ 85.000 representem uma proporção muito alta do saldo anterior. Ou então, que o prazo do contrato já fosse muito baixo.
Se quiser, por favor me informe o saldo devedor e o prazo de antes de você fazer a amortização, e eu posso dar uma opinião com mais embasamento.
Abraço!
O saldo devedor era de 233mil e o prazo restante era de 336 meses.
Achei muito estranho pois fazendo simulação em um site da internet, deu um aumento da prestação irrisório. Mas usando a simulação do app habitacional da caixa o aumento foi o mesmo que foi implementado. Não sei se o sistema de amortização deles está fazendo cálculo errado (descontando parcelas demais por ex).
Passou de 2130 para 2350 a prestação com o abatimento descrito.
Já falei com a gerente e me enrolou. Não sei se terei que entrar na justiça, mas primeiro queria saber se é normal.
No caso o site da internet que fiz a simulação foi este mesmo hehe
Ufa!
Quando você falou que fez a simulação em um site, pensei “Será que apareceu outro site com um simulador de amortização aberto e gratuito?”. Mas, pelo visto, não, ainda somos os únicos. 🙂
Marcos, não me parece normal, não. Acho que o aumento foi muito alto para essas condições (saldo devedor de R$ 233 mil e prazo relativamente longo).
Recomendo que você bata firme o pé com o gerente, afirme que está errado e que você exige explicações. Sugiro que pegue um boleto de antes da amortização e outro de depois dela, mostre para o gerente e peça explicação para a evolução de cada um dos componentes (principalmente amortização do mês e juros do mês). É uma forma de apertá-lo um pouco mais contra a parede.
Se você puder e quiser trazer essas informações aqui nos comentários, eu posso dar uma olhada e, possivelmente, até apontar onde está o erro. Certamente poderá te ajudar nos seus argumentos e também ajudar a outros leitores que estejam em situação parecida.
Abç.
Everton, boa tarde! Estava pensando em liquidar antecipadamente um financiamento de R$ 361 mil na CEF, contratado por 420 meses a uma taxa de 9,4%, com primeira parcela de 3.743,84 paga em 10/03/2014. Atualmente faltam 340 parcelas. A CEF me apresentou um saldo devedor de R$ 336 mil para liquidação em NOV/2020. Paguei uma média de 45 mil reais por ano desde 2014 nesse contrato!! Como o principal reduziu apenas R$ 25 mil?? Os juros não devem ser descapitalizados??
Prezado Vítor, obrigado pela sua mensagem!
Os contratos com prazos longos têm essa característica. No início, a amortização é muito pequena, por isso o saldo devedor cai muito lentamente. Alguns anos atrás, quando o valor da TR não era zero, o saldo devedor chegava a AUMENTAR no início dos contratos com 420 meses. Agora, pelo menos, ele apenas cai lentamente.
Não conferi os valores na nossa calculadora, mas é bem possível que estejam corretos.
Abç!
Uma dúvida: considerando uma financiamento de 300k, com CET de 8,75%, e uma amortização de 150k, é melhor primeiro amortizar e depois refinanciar com taxas menores ou primeiro refinanciar e depois amortizar o novo financiamento?
Bruno, obrigado pela sua mensagem!
Boa pergunta. Isso varia de caso a caso. Dependendo do prazo e do valor da amortização (em comparação com o saldo devedor total), pode ser mais vantajoso amortizar na taxa de juros mais alta (ou seja, no primeiro banco), porque a redução no prazo pode ser bem relevante, e você já vai para o segundo banco com um prazo menor. Mas, dependendo, pode ser mais vantajoso amortizar na taxa mais baixa.
Infelizmente não consigo te dar uma resposta definitiva, é preciso fazer os cálculos caso a caso. Nós oferecemos um serviço de consultoria que pode te dar essa resposta. Além de te mostrar qual opção é a melhor, ainda podemos fazer o planejamento de amortizações futuras, até a quitação.
Abç!
Cara parabéns muito legal seu texto!
Estou com uma duvida.
Exemplo financiei 250k para um imóvel primeira parcela paga em dezembro de 2013. Media das parcelas 2.4k mes.
Em fevereiro de 2020 liguei no banco para saber quanto ficaria para amortizar a divida.
Me falaram 200k
Agora em março liguei la para saber o valor e me falaram que a divida total eram de 209k e para pagamento hoje 211k
Como isso é possivel? Como eu poderia calcular isso?
Grande Rodrigo, obrigado pela sua mensagem!
Estranhíssimo. Em fevereiro te falaram R$ 200 mil, e agora R$ 209 mil? Não faz sentido. Creio que uma dessas duas informações esteja errada. Nem se seu financiamento fosse pelo IPCA (o que certamente não é, já que é de 2013) isso faria sentido, um aumento de mais de 4% em 2 meses. Além disso, certamente seu financiamento é pela TR, que não vem sendo corrigida.
Essa outra história de “dívida total de R$ 209 mil, e para pagamento hoje de R$211 mil” até pode ser explicada. O sistema dos bancos geralmente mostra o “saldo devedor teórico” APÓS o pagamento da prestação do mês. Se você ainda não pagou a prestação neste mês, pode ser que o saldo devedor teórico seja de R$ 209 mil, mas teria que acrescentar a prestação do mês, de R$ 2 mil. Ainda assim está um pouco estranho, rs, o aumento me parece um pouco elevado, mas a explicação pode ser por aí.
Mas o que me chama a atenção mesmo é essa diferença de R$ 200 mil para R$ 209 mil. Não vejo sentido nisso.
Abraço!
Parabéns pela postagem. Estamos em fevereiro onde a TR está zero e a Selic 4,25 abaixo da inflação. A poupança hoje está dando prejuízo pois a inflação está mais alta que a Selic.
Gostaria de saber se é viável hoje a amortização do saldo devedor. O que vc me diz a respeito? Amortizo ou invisto em outra coisa?
Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem.
Como você mesmo disse, a Selic está em sua mínima histórica, por isso os investimentos em renda fixa estão rendendo pouco. Certamente menos que os juros do financiamento imobiliário.
Levando em conta somente isso, podemos concluir que, de modo geral, é vantajoso amortizar o saldo devedor do financiamento imobiliário.
Mas cada situação pode ter suas peculiaridades. Por exemplo, a pessoa usar toda a sua reserva financeira para fazer uma amortização pode expô-la ao risco de não ter recursos para lidar com uma emergência.
Por isso nós lançamos o Relatório de Amortização. Ele mostra não apenas qual é a opção mais vantajosa (amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou investir em vez de amortizar), mas QUANTO custa cada opção. Assim, dependendo da situação, a pessoa pode não usar todo o seu capital na amortização, direcionando parte para a reserva financeira. Além do relatório, a pessoa recebe material para ajudá-la a investir bem e pode contar com nossa orientação para calcular o volume recomendável de reserva financeira.
Abraço!
Seu texto foi muito didático e simples de entender, parabéns.
Estou numa situação parecida, recebi 300 mil agora e tenho uma dívida de 240 mil de financiamento imobiliário de 9% aa, e estou na dúvida se vale a pena pagar, ou investir e deixar o rendimento pagar o financiamento, enquanto continuo juntando dinheiro.
Tenho uma renda mensal bruta de 11 mil, mas não tenho garantias de conseguir manter assim por muito tempo, por isso a dúvida.
Tenho 47 anos e não falta muito para aposentar.
O que vc sugere?
Leandro, obrigado pela sua mensagem.
A resposta que você procura não é tão simples de ser encontrada. Depende das características de cada contrato. Por isso lançamos o Relatório de Amortização. Ele apresenta, de forma rápida e prática, o efeito de cada uma das três direções que você pode tomar: fazer uma amortização reduzindo prazo, fazer amortização reduzindo prestação, ou investir o dinheiro.
E se você quiser um trabalho mais amplo, contemplando inclusive a necessidade de manter e gerenciar uma reserva financeira (já que você falou que não tem garantias de conseguir manter a renda por muito tempo), oferecemos consultoria sob medida. Se quiser saber mais, me fale, e lhe assaremos mais informações sobre o serviço.
Abraço!
Primeiramente parabéns pelo ótimo trabalho Ewerton Veloso!
Estou inciando agora minha busca pelo primeiro imóvel próprio, já defini o local onde vou comprar (cidade, bairro) e o valor que estou disposto a investir (imóvel no valor de até R$ 300.000,00). Irei financiar 80% deste valor com taxa de juros de 7,3% a.a. e a entrada usarei meu FGTS. E tenho a pretensão de amortizar a cada 24 meses com o FGTS
Minha grande dúvida é: em qual tabela devo operar. SAC ou PRICE? Quais os principais fatores que tenho que levar em consideração?!
Se puder me ajudar ficaria muito agradecido.
Abraços
Olá, Guilherme, obrigado pela mensagem e pelos parabéns!
E parabéns para você também, pela conquista do seu imóvel próprio e pelo zelo com que está trilhando esse caminho.
Quanto ao velho dilema, SAC x Price, se a pessoa vai levar o financiamento até o fim, sem fazer amortizações extraordinárias, normalmente paga-se menos juros no SAC. Mas, como a maior parte das pessoas pretende fazer amortizações, então é difícil dar uma resposta que sirva para todos.
Vai depender principalmente do volume e da frequência das amortizações. Mas também depende da taxa de juros do financiamento, da disciplina da pessoa em cuidar do próprio dinheiro.
Nós podemos fazer essa avaliação sob a forma de uma consultoria. Desenhamos a evolução do contrato nos dois cenários, contando com as amortizações da forma como você planejou. Assim identificamos o que é mais vantajoso. E ainda montamos a estratégia adequada e indicamos como implementá-la. É um trabalho bem interessante, pois a decisão correta, numa situação assim, significa economizar milhares de Reais.
Se quiser saber mais, me fale, e lhe daremos mais detalhes.
Abraço!
Caro Ewerton, bom dia! Bela iniciativa… agradeço e o parabenizo! ; )
Bem, no início de 2018 iniciei um financiamento para a aquisição de um apartamento via Itaú. Embutindo a documentação, o valor financiado ficou em R$ 227.500,00 a serem pagos em 360 parcelas pelo sistema de amortização SAC. Como sou profissional liberal, com grande variação na entrada de recursos, optei pelo maior prazo disponível para ter a menor parcela inicial possível… com o objetivo de promover amortizações sempre que possível.
O fato é que a fase do país em nada ajudou e apenas agora reuni recursos para fazê-lo. Pretendo amortizar 100 mil, mas fiquei bastante surpreso ao verificar que após ter pago o equivalente a 50 mil em parcelas ainda tenho aproximadamente 218 mil a serem pagos… ou seja, dos 50 mill pagos abati apenas pouco mais de 9 mil. Para não desanimar não costumo acompanhar a evolução do financiamento para, apenas sigo pagando sem olhar para frente… mas agora que fiz esse levantamento achei estranho 50 mil virarem 9 mil em termos de abatimento da dívida! É isso mesmo?
Sobre a amortização de 100 mil que cogito fazer, resolvi fazer uma simulação. Desanimador… via website tal amortização basicamente subtraiu o valor dos 218 mil e o saldo devedor ficou em 118 mil. Uma vez que estou abatendo praticamente 50% do saldo devedor não deveria ocorrer abatimento de juros e encargos gerais?… e o abatimento ser mais substancial?
Afinal, o tal sistema SAC é cruel assim mesmo?
Obrigado!
Prezado Adriano, obrigado pela sua simpática mensagem e pelos parabéns!
No início dos contratos pelo SAC, a parte da prestação destinada a amortizar o saldo devedor é pequena, mesmo. Lancei os dados que você falou em minha planilha, e cheguei a números semelhantes aos que você informou (precisei estimar a taxa de juros, a data exata do início do contrato, e o valor dos seguros). À medida em que o contrato evolui, você paga menos juros (pois o saldo devedor vai caindo), e a parte da prestação destinada a reduzir o saldo fica proporcionalmente maior.
Quanto a sua amortização de R$ 100 mil reduzir o saldo devedor nos mesmos R$ 100 mil, é assim mesmo. O saldo de R$ 218 mil é o valor real da dívida, sem os juros.
A boa notícia é que, depois da amortização extraordinária, sua vida melhora. Se reduzir o valor das prestações, terá um alívio no orçamento e vai pagar menos juros (porém pagará também uma amortização mensal menor). E se reduzir o prazo, vai continuar pagando uma prestação alta, mas a proporção de amortização mensal embutida nelas será maior, e por isso seu saldo devedor se reduzirá mais rapidamente.
Eu não diria que o SAC é cruel, rs. Apenas é preciso entender como ele funciona, e ter uma boa estratégia para lidar com ele.
Na semana passada publicamos post e podcast falando sobre portabilidade. Já pensou em fazer a sua? Pode ser que consiga melhorar ainda mais sua condição. Dê uma olhada!
Abraço!
Boa noite Ewerton.Estou comprando um apartamento de 293.000 mil, na planta pelo crédito associativo.Dei entrada de 80.000, dividi 35 parcelas de R$1.700, a primeira parcela em outrubo de 2019 e a última na entrega das chaves em setembro de 2022 e duas anuais de 8.116 reais sendo a primeira em 2020 e a segunda em 2021.A caixa pré aprovou meu financiamento no valor de 137.000, será assinado em dezembro de 2019, mas só começará a ser pago em 2022 na entrega das chaves.Fiz um bom negócio? Já paguei o sinal há 3 dias.Agradeço, desde já a atenção.
Olá, Patrícia, obrigado pela sua mensagem.
Difícil dizer se você fez um bom negócio, partindo apenas dessas informações. Seria necessário avaliar outras questões. O apartamento vale os R$ 293 mil? Ele vai atender seus desejos e necessidades? A construtora é confiável, quanto à qualidade da obra e a pontualidade na entrega?
(em relação a isso, como é por crédito associativo, normalmente as instituições financeiras acompanham a obra e liberam os recursos aos poucos)
Quanto ao parcelamento, se a forma como você fez te atendeu, se está dentro do seu orçamento e dos seus planos, eu achei dentro do que se vê por aí. Então, se o preço estava justo e se você está feliz, me pareceu um bom negócio.
Abç!
Bom dia Ewerton.
Parabéns pelo seu trabalho , diferenciado.
Minha dúvida é quanto a tabela . Pago o sistema de redução gradativa do valor das parcelas do meu ap. Seu eu , por exemplo , devo 120k , logo o juros mensal é sobre este valor . ( menos a amortização mensal ). Se eu amortizar com recursos próprios 20k das últimas parcelas ,o juros não deveria ser encima de 100k , diminuindo também o valor da prestação atual ?
Caso contrario , tenho a impressão que estou pagando ( na parcela atual , apos a amortização dos 20k ) juros sobre um valor que já quitei .
Outro exemplo :
Devo 120k financiado 300 parcelas de 1500 RS .
Se antecipar 100k , ( + ou – 230 parcelas )não devo mais 120 e sim 20k ,logo as ultimas 70 parcelas não deveriam ser calculados os juros encima de 20k?
Se pago o mesmo valor das parcelas do inicio do financiamento eu estou pagando os juros da divida que já paguei.
Não consigo entender isso , pode me esclarecer ?
Grande Vagner, obrigado pela sua mensagem.
Posso explicar, sim. Seu raciocínio está correto, faltando mesmo só um esclarecimento.
Como você mesmo disse, na sua prestação existe um componente que é a AMORTIZAÇÃO MENSAL. Outro componente são os juros, que incidem sobre o saldo devedor do financiamento.
Quando você faz uma amortização extraordinária, reduz também o saldo devedor. E quando a amortização é com redução de prazo, o valor dos juros contido na prestação diminui, porque diminuiu o saldo devedor. E o valor da amortização mensal aumenta. Por isso o valor final da prestação permanece o mesmo, mas na verdade você está pagando menos juros.
Abraço!
Eu estava com a mesma dúvida, já quase achando que não valeria à pena amortizar o prazo. Muito obrigada! ;D
Olá, Gabriela, obrigado pela sua mensagem!
Que bom que pudemos ajudar. Continue acompanhando o blog, procuramos sempre trazer as novidades nesse assunto e em outros.
Abraço!
Bom noite Ewerton!!! Tudo bem!!!
Preciso de uma ajuda:
Minha empresa foi a falência e estou com um financiamento de 72 meses de financiamento imobiliário, com um saldo devedor de R$ 94.000,00.
Necessito diminuir o valor das prestações pois ficaram bem altas devido financiar somente em 6 anos, não esperava essa situação do desemprego neste momento.
Fiz a seguinte proposta para a Caixa: vou utilizar todo meu FGTS R$ 12.000,00, mais R$ 50.000,00 de recursos próprios para amortizar o saldo devedor. Totalizando R$ 62.000,00 para diminuir o valor das prestações, porém não estendendo o prazo de 72 vezes que foi tratado no financiamento.
O que você acha da proposta???
Poderia me orientar por favor???
Fico no aguardo.
Desde já, agradeço.
Atenciosamente
Luís Emílio
Bom dia, Luis!
Qual é a taxa de juros do seu financiamento?
Como está a situação do seu orçamento, nessa situação de desemprego?
Estou perguntando isso para saber qual seria o impacto real dessa amortização no seu orçamento. Se sua taxa de juros não for muito alta, e se você não tem perspectiva concreta e rápida de retomada da renda, talvez seja melhor você não usar os R$ 50 mil, guardando um pouco para ir se sustentando até conseguir se restabelecer.
Nós lançamos recentemente o Relatório de Amortização. É um serviço que informa ao cliente o que acontecerá caso ele faça uma amortização reduzindo prazo, reduzindo o valor da prestação, ou se invista o dinheiro em vez de amortizar. Ele mostra em qual opção a pessoa economizaria mais.
Seu caso é mais específico. Você tem motivos mais fortes para optar pela redução da prestação, além de simplesmente economizar mais em médio prazo. Você precisa priorizar o curto prazo. Temos, para isso, um serviço de consultoria. Ele pode avaliar a sua condição específica, levando em conta suas despesas, sua perspectiva de retomada da renda e, principalmente, analisar seu financiamento para saber qual seria o impacto caso você fizesse a amortização de R$ 50 mil, R$ 40 mil, R$ 30 mil etc, e montar uma estratégia adequada para você. Se quiser saber mais, entre em contato novamente e te passo mais detalhes.
Quanto ao uso do FGTS, esse vale a pena, sim, com certeza. Porque senão ficaria lá parado, sem você poder usar.
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
Tudo bem? Hoje me encontro em um dilema, não entendo muito bem do ramo imobiliário, e acabei fazendo uma compra de apartamento que me arrependo todos os dias. O ap estava na época no valor de 128.000,00. Comprei ele na planta e fui pagando algumas pré chaves. Hoje já paguei 14 prestações do financiamento que fiz na caixa no saldo que na época do credito seria 102.400,00. O restante foi pago pelo subsidio e pela entrada que dei, após o pagamento dessas prestações observei que diminuiu bem pouco da minha divida, minhas prestações são em PRICE de 568,00 reais e não diminuem ao longo dos anos, com essas 14 parcelas quitei somente 1.520,00. Aff me bateu um desespero de ter feito tal financiamento. Porem minha duvida é, estou vendendo o apartamento e a compradora quer me pagar a vista e eu fazer a quitação, porém a CAIXA me disse que pra eu quitar devo pagar o valor de 113.610,00… outro susto que eu tomei, indo no canal da caixa de habitação dentro do aplicativo verifiquei a opção de amortização e coloquei o valor de 100.500,00 pra fazer a simulação. e me retornou a seguinte informação.
Novo Saldo Devedor: R$ 92,07
Novo Prazo Restante: 2 MESES
Novo Valor Prestação: R$ 88,39
Juros Diários: R$ 111,66
Amortização Efetiva: R$ 100.388,33
Ewerton isso é possível… posso fazer isso e me livrar de saldo devedor da caixa pra não pagar aqueles 113.610,00 pra quitar o apartamento? O que me sugere que eu faça? Ja que fiz meus cálculos e já gastei 28 mil pagando (prestações, entrada e e investimentos no imóvel)?
Esses dados abaixo, são os dados de meu financiamento hoje!
Total Financiado: R$ 102.400,00
Prazo Financiado: 360 meses
Prazo Remanescente: 346 meses
Saldo Devedor Teórico*: R$ 100.480,41 em 25/07/2019
Juros Nominais Vigentes: 5,0000 %
Juros Efetivos Contratado: 5,1161 %
Juros Efetivos com Relacionamento: 5,1161 %
Me ajude me dar um conselho… se ficou faltando alguma informação é so perguntar, desde já obrigada!
Olá, Tailane, obrigado pela sua mensagem!
Vamos lá.
Primeira coisa: nos financiamentos Price, os primeiros meses realmente amortizam muito pouco do seu saldo devedor… É assustador, né? Você pagou prestações por 14 meses e só amortizou R$ 2 mil. Infelizmente é assim mesmo, não há nada errado no cálculo.
Não entendi que número foi esse que te apresentaram, R$ 113.610,00… O saldo devedor correto é esse outro que o aplicativo mostrou, R$ 102.400. Conferi aqui no meu sistema.
Sugiro que você peça explicações ao gerente ou atendente, para saber que acréscimo foi esse aí.
Abraço!
Olá!
Veja se pode me ajudar por gentileza…
Tenho um financiamento com a CEF, pelo plano Minha Casa Minha vida!
Foi feito em 300 meses, com juros de 5,5%.
Atualmente a prestação nr 80 está no valor de R$550,00 e no extrato consta que R$260,00 é juros e R$270 é amortização.
Tenho R$25.000 de FGTS disponível para utilizar no financiamento.
A CEF me informou que se eu der este valor do FGTS para amortizar o saldo devedor e recalcular a parcela, ficaria em R$330,00 por mês ou manter o valor da prestação e reduzir para 94 parcelas.
A diferença de R$220,00 não faz falta no meu orçamento, mas fico em dúvida se seria melhor eu dar o FGTS e aplicar este valor mensalmente no Tesouro.
O que entende ser mais vantajoso ?
E ainda, vale a pena utilizar o FGTS nesse momento?
Nadiesi, obrigado pelo seu comentário.
No seu caso, como se trata de FGTS, é financeiramente vantajoso você fazer a amortização. Isto porque o FGTS rende menos do que as aplicações financeiras.
Faço apenas duas ressalvas: (1) o FGTS funciona como uma reserva financeira em algumas situações complicadas, como perda de emprego. E (2) é preciso ter disciplina para realmente aplicar esses R$ 220 todos os meses.
Abraço!
Olá Ewerton! Buscando informação sobre utilização de FGTS para amortização de financiamento habitacional te achei. Penso que possas me dizer algo.
Fizemos uso do FGTS para diminuir o valor das parcelas. Isto foi feito em 26-03-19.Hoje, 22-05-19 recebemos uma ligação da agência da Caixa informando que a utilização doo FGTS foi feita indevidamente, que não poderiam ter feito pois meu marido (um dos proprietários) só tinha 1 ano de FGTS e teria que ter pelo menos 3 anos. Levamos todos os documentos solicitados, esperamos por 1 hora na agência para assinarmos o contrato aonde seria utilizado o FGTS. Estou muito enganada ou eles não podem simplesmente cancelar um contrato assinado a 60 dias? Grata pela atenção!
Olá, Nissia, obrigado pela sua mensagem!
Nesses anos em que tenho trabalhado com financiamento imobiliário, essa é a primeira vez que vejo um caso assim.
Não vou conseguir te dar uma resposta exata, um advogado é que deveria te orientar. Pelo meu olhar de leigo, se você assinou o contrato e ele começou a valer, isso é um motivo e tanto para você exigir o cumprimento do combinado até o fim. Por outro lado, se o contrato foi feito fora do regulamento, isso é motivo para o banco alegar que o ele não tem validade.
Eu recomendo que você procure o Procon. Eles provavelmente vão te dar a resposta e te ajudarão a defender seus direitos, se for o caso. Abraço!
Olá Professor Ewerton! Tenho um financiamento habitacional pelo sistema de amortização Price e índice de reajuste TRDB. Financiei R$95919,00 em novembro de 2014, em 360 meses, com tx efetiva de 5,11%a.a.. Paguei 53 parcelas de R$548,60 (totalizando R$29078, em média) e meu saldo devedor é de R$93100,00, redução insignificante em relação a divida total. No meu contrato existe a possibilidade de haver um saldo devedor, ao término das 360 parcelas. sou bem regrado financeiramente e em média consigo economizar mais de R$20000 por ano, especificamente para quitar meu financiamento, vale a pena amortizar o saldo devedor anualmente ou quitar a totalidade do financiamento. Tenho essa reserva aplicado na poupança, sou muito conservador “medroso”. Grato pela ajuda! Parabéns pelo trabalho! Abraço
Olá, Juliano, obrigado pela sua mensagem.
É normal que, no sistema Price, a redução do saldo devedor nos primeiros anos seja baixa. Afinal, ao contrário do SAC (Sistema de Amortizações CONSTANTES), no sistema Price a parte da sua prestação dedicada à amortização, no início, é bem pequena. Não posso garantir que, no seu caso, os números estejam corretos, mas asseguro que é assim mesmo: começa bem devagar, depois pega o embalo.
Quanto a amortizar durante o contrato ou esperar para quitar tudo no final, GERALMENTE compensa amortizar o quanto antes…
…MAS…
(veja porque eu coloquei esse “geralmente” em letras maiúsculas)
…no seu caso, em que o contrato provavelmente é pelo Minha Casa, Minha Vida, talvez não compense fazer essa amortização, e sim guardar o dinheiro. Isto porque a taxa de juros é relativamente baixa, e pode ser que você consiga investimentos financeiros que rendam MAIS do que o Custo Efetivo Total do seu financiamento. Mas, para saber isso, seria necessário fazer os cálculos.
Nós oferecemos um serviço de consultoria que visa exatamente identificar qual é a melhor opção para cada cliente (varia muito de pessoa para pessoa) e desenhar uma estratégia adequada. Se tiver interesse, me fale, e lhe passaremos mais detalhes. Pode ser muito vantajoso para você, que é bem regrado financeiramente.
(estamos lançando nos próximos dias um serviço que vai dar essa resposta de forma simples e rápida, mas por enquanto só estará disponível para contratos SAC)
Você me perguntou também se há possibilidade de restar um saldo devedor ao final do contrato. Não há. Antigamente havia esse risco, mas atualmente, devido à correção do saldo devedor pela TR, o saldo final será sempre zero. Aliás, a TR é um dos motivos para seu saldo devedor ter caído tão pouco nesse período. Você pegou uma época de TR alta em 2015 e 2016.
Abraço!
Boa noite! Peguei um financiamento no valor de 133 mil sistema SAC em outubro de 2014, percebi que o saldo devedor só aumenta, pesquisando verifiquei que é embutido no saldo devedor um reajuste de TR, hoje em 140mil, gostaria de saber se para quitar é levado em consideração o saldo devedor total de 140 mil, ou o valor efetivamente amortizado mensalmente.
parcela média de $2.200,00
Taxa $25,00
Seguro média de $69,00
Prazo de 240 meses
FGTS de 40 mil.
Olá, Jéssica, obrigado pela sua mensagem.
Para a quitação é levado em conta o saldo devedor atualizado pela TR, que normalmente vem escrito no seu boleto.
Mas, de acordo com o que você me contou aí, há algo errado. É isso mesmo? Financiamento SAC pelo SFH, R$ 133 mil, 240 meses, outubro de 2014? A TR está zerada desde 2017, seu saldo não poderia estar em R$ 140 mil de jeito nenhum.
Podemos verificar o que ocorreu, para que você possa pleitear a correção. Se tiver interesse, entre em contato novamente. Abraço!
Boa noite! Quitei meu financiamento imobiliário no valor de 213,00 saldo final. O Banco do Brasil cobrou 11 mil reais de taxas básicas é normal e da onde vem esse valor?
Olá, Elsa, obrigado pela sua mensagem.
O banco te cobrou isso DEPOIS que você quitou o contrato? Alegando o que? Simplesmente isso, “taxas básicas”? Achei um tanto estranho isso. O contrato é pelo SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida, esses modelos de financiamento mais usuais?
Boa tarde,
Fiz uma simulação em que tenho um saldo devedor de R$167.000, em um financiamento de 240 meses, com parcela inicial de R$1.890 e parcela final de R$701. Fiz a simulação dando um adiantamento de R$83.000, e a calculadora calculou que o prazo seria reduzido para 66 meses, mantendo a parcela de R$1.890. Entretanto eu fiquei na duvida qual seria a parcela final do financiamento. Ela decresceria linearmente até os mesmos R$701, ou manteria o valor da minha parcela numero 66 atual, que é de R$1.535, ou então seria um novo valor recalculado? Como faço para descobrir este valor da ultima parcela?
Olá, Murilo, obrigado pela sua mensagem. Boa pergunta.
Quando você faz uma amortização extraordinária, seu contrato é recalculado. Na amortização reduzindo prazo, ele muda bastante “por dentro”, embora a prestação permaneça praticamente a mesma.
O valor da amortização mensal numa prestação de contrato SAC equivale ao saldo devedor dividido pelo número de prestações (de modo geral, pois isso varia um pouco de acordo com o banco e com o mês). No seu caso, como seu saldo vai cair para R$ 84 mil, e seu prazo vai para 66 meses, sua amortização mensal será de R$ 1272. Esse será o valor da sua última parcela (se a TR voltar a valer mais que zero, leve em conta que haverá correção pela TR).
Abraço!
Boa tarde, meu saldo devedor é de R$99,000,00.
Tenho de FGTS 20,000,00.
Parcela mensal de 1050,00
Prazo de 230 meses.
Sei que posso utilizar o FGTS de 2 em 2 anos.
Como funciona o PPP?
E no meu caso seria mais vantajoso utilizar o FGTS para pagamento do saldo devedor certo?
Vi acima sobre o pagamento das parcelas 80% do FGTS e 20% para o saldo devedor.
Como funciona?
Obrigado desde já.
Olá, André, obrigado pela sua mensagem.
Vou explicar o PPP com um exemplo prático.
Suponhamos que sua prestação seja de R$ 1.000, e você tenha R$ 10.000 no FGTS. Você pode usar o FGTS para pagar até 80% da sua prestação durante 12 meses, ou seja, R$ 800. Suponha que você queira pagar apenas R$ 500. Então serão descontados R$ 6.000 da sua conta no FGTS (R$500 x 12 meses = R$ 6.000). Esse dinheiro vai para uma conta à parte, e serão descontados dele R$ 500 por mês.
Esse prazo de 12 meses é fixo, você não pode usar o PPP por prazo nem maior, nem menor.
Caso você queira aproveitar ao máximo seu FGTS, então serão usados R$ 9.600 (R$ 800 x 12).
Essa minha conta é aproximada. Como sua prestação vai decrescendo (se for pelo SAC), o valor de R$ 800 vai diminuindo alguns centavos também, a cada mês. Ah, e o dinheiro que fica na tal conta separada continua rendendo um pouquinho, assim como o próprio FGTS. Então, ao final dos 12 meses, possivelmente haverá um saldo nela, que é devolvido ao seu FGTS.
Abraço!
Bom dia, Ewerton!
Tenho uma financiamento pela caixa (minha casa minha vida) – taxa de juros 4,5 % a.a e tenho 10 mil de FGTS, mais uns 5 mil poupados. Minha prestação é 600 reais. O imóvel está alugado por 550 reais. Minhas dúvidas são:
1 – faço um investimento com o dinheiro para reserva de emergência?
2 – amortizo o saldo devedor para abater o juros?
3 – diminuo o valor da parcela e faço um investimento com o restante?
Já paguei dois anos e meio – temo a tabela SAC como referência para o financiamento.
Como o juros é baixo – qual seria a melhor opção?
Olá, Ricardo, obrigado pela mensagem!
Rapaz, quanta coisa dá para fazer na sua situação. Justamente por causa do que você diz em sua última frase: os juros são baixos. Isso abre algumas possibilidades. Então eu não consigo te dar uma resposta mais concreta sem fazer cálculos. Vou te falar o máximo que consigo, olhando assim por alto.
-Reserva de emergência é sempre importante. Como seus juros são baixos, não há muita urgência em amortizar seu financiamento. O valor adequado para a reserva varia de pessoa para pessoa.
-Usar o FGTS para reduzir prestação e investir mensalmente a economia que você vai fazer é uma boa opção. Desde, claro, que você tenha a disciplina para isso. Outra opção de uso do FGTS que pode ser boa é o Pagamento de Parte das Prestações – PPP. Eu disse PODE SER BOA, para saber se é melhor do que a amortização eu precisaria fazer cálculos e conhecer um pouco mais sobre seu perfil pessoal (seu comportamento, sua disciplina, sua disposição para fazer aplicações etc.)
Se você quiser, oferecemos consultoria justamente para estudar as principais possibilidades que a pessoa tem, desenhar cada uma delas de agora até o futuro, entender o perfil da pessoa e, assim, desenhar uma estratégia adequada. Se tiver interesse, entre em contato novamente e lhe passaremos mais detalhes.
Abraço!
Olá, por qual motivo ao amortizar financiamento imobiliário a taxa CET aumenta após a amortização?
Olá, Cristiane, obrigado pela sua mensagem!
Que pergunta interessante. Pois é, isso faz com que muitas pessoas pensem que a amortização extraordinária não é um bom negócio, já que aumenta o Custo Efetivo Total – CET do financiamento.
Esse aumento acontece porque existem dois componentes na prestação que são fixos: seguros e taxa de administração (os seguros até aumentam um pouco ao longo do contrato). Quando o valor da prestação diminui, esses dois componentes passam a representar uma parte maior dentro da prestação. Por exemplo: imagine uma prestação de R$ 2000, em que R$ 1900 sejam juros e amortização mensal, e R$ 100 sejam seguro e taxa de administração. Esses componentes fixos representariam, portanto, 5% do valor da prestação. Imagine que os anos passem, a prestação vá diminuindo (se for SAC) e chegue a R$ 1000. Os componentes fixos ainda serão R$ 100 (se não forem um pouco mais) e, portanto, representarão 10% da prestação.
Tá, mas o que isso tem a ver com amortização extraordinária?
Bem, quando você faz a amortização reduzindo o valor da prestação, esse efeito que eu demonstrei acontece imediatamente. E quando você reduz prazo, a prestação passa a cair mais rapidamente, produzindo esse efeito também.
“Ah, quer dizer que a amortização não é um bom negócio?”. Não é bem assim. Ela geralmente é vantajosa sim. Mesmo que o CET aumente, você está expondo menos dinheiro a esse CET. Portanto, no final das contas, acaba compensando.
Deu para entender?
Obrigado pela oportunidade de falar sobre isso. Melhorou nosso post, com certeza.
Abraço!
Olá Ewerton, achei muito boa a sua publicação, inclusive estive na Caixa há poucos dias e sua calculadora está de acordo com o que me foi passado na simulação que eu fiz lá.
Atualmente meu saldo devedor é de 123 mil e pretendo utilizar 50 mil de FGTS para amortizar a dívida no prazo.
Pela simulação, meu prazo cairia de de 253 meses para 87 meses (ou pela prestação, de $1440 para $868). Minha grande dúvida é se é vantagem utilizar o FGTS para amortizar parte desta dívida, e ainda, considerando que tenho conseguido pagar o valor da prestação sem problemas, se o mais vantajoso neste caso seria fazê-lo pelo prazo.
Abraço!
Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem.
É vantajoso usar o FGTS, pois ele é um dinheiro que fica “preso”, rendendo pouco (apenas 3% ao ano). Nossa ressalva é que o FGTS pode também ser uma reserva financeira contra problemas como, por exemplo, perda de emprego. Mas fora isso, compensa usá-lo numa amortização, sim.
Quanto à melhor modalidade (reduzir prazo ou valor da prestação), isso depende das características do contrato (prazo, taxa de juros) e das suas próprias características. Por isso não consigo te dar uma resposta precisa sem conhecer melhor a situação. Isso varia muito de caso a caso. Por isso nós oferecemos um serviço de consultoria. Ele visa justamente conhecer a situação de perto, desenhar uma estratégia adequada para cada caso e orientar a pessoa sobre como implementá-la da melhor forma (inclusive orientando quanto a investimentos), visando as amortizações futuras até a quitação.
Se tiver interesse, me fale, e lhe passaremos mais detalhes.
Abraço!
Olá. Fiquei com dúvida no caso de utilização do FGTS pra amortizar e o impactado que vc citou sobre o saldo do FGTS numa situação de ser mandado embora. A multa rescisória não é baseada nas contribuições feitas pelo empregador? Caso não haja saldo por ter sido utilizado na amortização de financiamento, o empregado fica sem receber a multa em caso de rescisão?
Obrigada.
Roberta, obrigado pela sua mensagem!
Boa pergunta. Mas não, a multa é baseada nas contribuições, e não no saldo. Então o uso do FGTS para amortização extraordinária, PPP ou quitação não afeta o valor da multa.
Boa noite. eu estou pretendo financiar um imóvel pela sac. a minha intenção é pagar 2 parcelas por mês, pra reduzir o tempo de 30 anos para 15 anos. Eu quero saber se eu pagar assim, significa que o juros também vai cair pela metade ou no final eu vou pagar o mesmo tanto, alterando só o tempo.
Olá, Elisângela, obrigado pela sua mensagem.
Se você pagar 2 prestações por mês vai pagar menos juros no final das contas, porque a “segunda prestação” que você paga todo mês vai reduzir o saldo devedor. E é o saldo devedor que gera os juros. Dependendo da forma como você faz essas amortizações (a tal “segunda prestação”), os juros podem cair até para menos da metade. Mas aí é questão de fazer os cálculos e montar uma boa estratégia. Se quiser podemos ajudar, prestamos consultoria para esse tipo de situação. Se tiver interesse, nos diga, e lhe passaremos mais detalhes sobre como funciona. Abraço!
Olá! Adorei seu
Blog, e gostaria
De uma
Dica tbm…
Temos um financiamento de casa De 300 meses
Ainda faltam 262
Porém A parcela eh tranquila não chega a 700,00
Nosso saldo devedor eh de 88.000,00 com
Juros de 4,5939
Nesse meio tempo conseguimos juntar um
Valor de 25 mil reias o q vc sujere?
Abater no saldo? Ou diminuir as parcelas? O q eh mais vantajoso na questão dos juros? Ou vamos mais longe… por ter conseguido essa taxa baixa vale mais a pena aplicar esse valor e ir pagando a parcela? Realmente não sei o q eh melhor no momento! Agradeço desde já
Olá, Josiane, obrigado pela sua mensagem!
As taxas de juros do Minha Casa, Minha Vida realmente são tranquilas. No final das contas (incluindo seguros, taxa de administração e custos de manutenção de relacionamento bancário), fica próximo do rendimento líquido de uma aplicação boa e segura. Um pouco mais ou um pouco menos.
Então, é recomendável usar parte desses R$ 25 mil para manter uma reserva financeira para emergências, e usar a outra parte em uma amortização extraordinária.
Nós oferecemos um serviço de consultoria para situações como a sua. A partir de uma conversa (em que nós passamos a conhecer sua realidade, seu orçamento, seu perfil pessoal, seus planos), nós avaliamos de quanto seria essa reserva de segurança, e desenhamos uma estratégia adequada ao seu perfil para fazer as amortizações ao longo do prazo, visando quitar o contrato no futuro. E ainda orientamos sobre a melhor forma de cuidar do dinheiro enquanto isso.
Se tiver interesse, entre em contato novamente, e lhe passaremos mais detalhes sobre como funciona.
Abraço!
Boa noite, parabéns pelo excelente texto e muito obrigada por compartilhar sobre esse assunto.
Há dois anos iniciei um financiamento imobiliário de 30 anos, atualmente a mensalidade está em 1.179,00 reais. Em dezembro vamos conseguir amortizar 20 mil, acredito que as parcelas caiam para +- 950 reais, pois com a simulação de 30 mil que fiz na caixa caia para 859 reais.
Fiquei em dúvida entre escolher pelo tempo ou valor, mas acredito que farei pelo valor, assim a parcela fica mais acessivel, e sobra mais dinheiro no final do mês, conseguimos guardar em média 2500 por mês, minha dúvida é:
É a mesma coisa eu esperar ter um montante de 6 em 6 meses para amortizar ou ir lá na caixa amortizar (do valor) todo mês 2.500,00 reais?
Sei que é cansativo ir todo mês, mas nesse caso não muda nada ir todo mês ou esperar de 6 em 6 meses?
Muito obrigada!!
Olá, Susana, obrigado pela sua mensagem!
Pela matemática, compensa mais ir todos os meses e fazer a amortização extraordinária. Mas, como você disse, isso pode ser cansativo. Na agência onde eu tinha meu financiamento (quitei em 2017) era um parto fazer amortizações. A agência era longe do meu trabalho e sempre estava lotada. Em outras agências é mais fácil, as pessoas conseguem fazer isso por e-mail, telefone e transferência bancária. Depende da boa vontade do pessoal da agência (é bizarro dizer isso, mas infelizmente é assim).
Quando a taxa de juros é alta, compensa fazer o esforço e realizar as amortizações sempre que possível. Quando não é tão alta, o custo de juntar o dinheiro alguns meses (e evitar a fila da agência) não é tão alto assim. Para saber esse custo eu precisaria fazer os cálculos.
Parabéns pela lucidez com que lida com suas finanças. Abraço!
Se seu banco é caixa, tu consegue amortizar até pela internet.
Olá, Kaio, obrigado pela sua mensagem. E por ajudar nossos leitores a saberem das novas funcionalidades que a Caixa oferece. No tempo em que eu tinha financiamento pela Caixa isso não era possível.
Abraço!
Estou com dúvida também em relação a forma de utilização do FGTS para abater no financiamento imobiliário, fiz para pagamento em 300 prestações e já quitei 77 e o saldo devedor está em R$38.886, como vou sair do meu emprego para assumir cargo público com o dinheiro da rescisão não sei qual seria a melhor opção: abater nas prestações ou diminuir no prazo, visto que agora minha remuneração diminuirá bastante.
Olá, Lu, obrigado pela sua mensagem.
Como você diz que sua remuneração diminuirá bastante, talvez o melhor seja reduzir a prestação, para que seu orçamento fique equilibrado.
Eu precisaria fazer os cálculos para ver como ficariam os dois cenários. Oferecemos esse serviço sob a forma de consultoria. Você pode, por exemplo, usar parte da rescisão para reduzir a prestação, de forma que ela caiba no seu orçamento, e a outra parte para reduzir o prazo, para que você fique livre da dívida mais rapidamente.
Se tiver interesse nesse serviço, entre em contato novamente, e lhe passo mais detalhes sobre as condições dessa consultoria.
Parabéns pelo cuidado com suas finanças! Abraço!
Adorei a página, fiz um financiamento em 2013 de um apto sempre que posso faço Amortização reduzindo o prazo do financiamento acho melhor porque reduz muito juros . Reduzir a prestação parece ser uma faixada, abracos.
Olá, Hernane, que bom que você gostou do blog. E parabéns pelo cuidado com seu contrato.
A redução do valor da prestação pode ser boa, se a pessoa guarda o dinheiro economizado todo mês visando novas amortizações no futuro. Mas reduzir o prazo também é bom, porque aumenta o valor da amortização mensal contida em cada parcela (assim o saldo devedor cai mais rapidamente). As duas coisas podem ser boas, dependendo da pessoa.
Mas bom MESMO é fazer o que você faz: sempre que pode, realiza uma amortização.
Abraço!
financiar um apartamento. Com base, na sua situação financeira, na situação econômica do nosso país, apresente e justifique qual sistema de amortização você optaria por realizar o financiamento desse apartamento: Sistema SAC – Sistema de Amortização Constante ou Sistema PRICE – Sistema Francês de Amortização?
Olá, Carlinhos, obrigado pela sua mensagem.
Isso é uma questão de prova? “Apresente e justifique” 🙂
Vamos lá.
Uma vantagem do Price é ter prestações iniciais mais baixas e, por isso, exigir uma renda menor para quem quer contratar o financiamento. Para certas famílias, é a única forma de contratar.
Para quem vai contratar o financiamento e levá-lo até o final do prazo, sem fazer nenhuma amortização extraordinária, no SAC a pessoa paga menos juros, no final das contas.
Quando você traz outras variáveis para a história, aí depende de cada caso, e seria necessário fazer cálculos. Por exemplo, se a pessoa vai fazer amortizações extraordinárias e pretende quitar o contrato em poucos anos, pode ser que o Price seja mais vantajoso, e pode ser que o SAC seja melhor. Depende do volume das amortizações, do comportamento da pessoa, da sua condição de poupar e investir.
No meu caso, quando fiz meu financiamento, escolhi o SAC, com prazo de 30 anos. Como sou bastante disciplinado para poupar e tenho disposição e disponibilidade para investir, fui realizando amortizações, construí uma reserva financeira e, quando foi a hora boa, quitei o contrato.
Abraço!
Boa noite Ewerton!
Li um comentário seu sobre o PPP e vi que não acha uma boa opção.. vou dar um ex. pra ficar mais fácil o entendimento. A pessoa tem uma parcela de 1000 reais, usa o FGTS a cada ano para quitar 80% da parcela e paga apenas 200 reais por mês e os 800 que “economizou”usa para abater o saldo devedor. Não seria uma boa opção já que o FGTS rende apenas 3% ao ano?
Ainda não fiz financiamento por enquanto estou estudando o assunto pra ver quais as melhores opções para quitar rapidamente (2/3anos), outra pergunta você acha válido financiar em 15 (e ficar com uma prestação bem baixa, para qualquer eventualidade que aconteça) e quitar em 2/3 anos ou fazer em um tempo menor?
Oi, Vanessa, obrigado pela sua mensagem!
Bom, vou explicar melhor meu ponto de vista.
Eu acho o PPP uma ótima opção para quem precisa de um volume maior de dinheiro no curto prazo. Ele praticamente transforma o FGTS em dinheiro vivo a ser recebido em 12 prestações. Isso é muito bom.
Mesmo para quem não tem urgência do dinheiro, fazer o PPP e aplicar o dinheiro é melhor do que deixá-lo parado na conta do FGTS, já que, como você disse, o rendimento dele é muito baixo.
Porém, nesse caso, há uma forma melhor de usar o dinheiro, que é fazer uma amortização extraordinária. Pois assim você usa o FGTS integralmente para abater a dívida, isto é, reduzir o saldo devedor, enquanto no PPP você usa para pagar juros e encargos. Quando você reduz o saldo devedor você paga menos juros a cada prestação. Se fizer a amortização reduzindo o valor da prestação, sobra um dinheirinho que você pode aplicar. Se reduzir o prazo, são menos meses pagando encargos.
Botando na ponta do lápis, compensa mais.
Abraço!
Uai, Vanessa, te respondi pela metade. Aqui vai a outra parte da resposta.
Eu acho válida essa estratégia, sim. Contratar por um prazo maior para ter uma prestação mais confortável e realizar amortizações extraordinárias para reduzir o prazo, ou mesmo a prestação, até quitar o contrato.
Aliás, foi exatamente o que eu fiz. Contratei com prazo de 30 anos e quitei em 5.
Abraço!
Muito obrigada pela rápida resposta Ewerton!
Então a minha idéia de usar o PPP seria pra pegar a diferença entre as prestações e ir amortizando ao mesmo tempo. Estou calculando uma prestação que o valor do FGTS em 1 ano conseguisse pagar 80% da prestação e esse 80% que sobraria eu usaria pra amortizar mensalmente ou colocaria por exemplo na Nuconta que está rendendo 6% – IR.
É que eu acho um absurdo o valor tão baixo que se paga de juros no FGTS.
No caso da amortização extraordinária com FGTS só posso usar a cada 2 anos e fazendo as contas vi que conseguiria quitar o empréstimo em 3 anos se tudo continuar correndo bem, com o FGTS teria que esperar 4 pra conseguir fazer 2 amortizações extraordinárias. E já que vou ter que pagar os juros da parcela de qualquer jeito, penso ser o melhor usar o FGTS.
Mas sabe como é as vezes o que no nosso ponto de vista pode ser o melhor, na verdade não é, por isso vim buscar a sua opinião.
Só pra dar mais uma informação:Eu sou o tipo de pessoa que detesta ter dívidas/parcelas eu fico realmente feliz quando vejo não tenho nada pra pagar e detesto valor picado. Então eu realmente pegaria os 80% da prestação pra fazer amortização extraordinária, vou financiar só 25% do imóvel.
Muito obrigada pela atenção. Abraços
Vanessa, quando você faz uma amortização extraordinária, o saldo devedor cai imediatamente, por isso você passa a pagar menos juros também imediatamente. Quando você adere ao PPP, o saldo vai caindo mês a mês, por isso o benefício de pagar menos juros é menor (mais lento).
Quanto a aderir ao PPP para aplicar o dinheiro a 6% menos IR, não faz sentido, porque seu financiamento é mais caro que isso.
Por isso, no primeiro momento o melhor mesmo é amortizar.
Mas e no “segundo momento”? Isto é, daqui a 2 anos? Faz sentido você questionar se o melhor seria aderir ao PPP por 1 ano, se estiver em vias de quitar o contrato. Eu não consigo te dizer o que compensa mais (PPP ou amortização) sem jogar tudo numa planilha e comparar. Nós oferecemos esse tipo de serviço, sob forma de consultoria. Se tiver interesse me diga, e lhe passo mais detalhes.
Abraço!
Acha possível apresentar em um post esse caso real seu. E os impactos em redução de juros e encargos que obteve com sua estratégia.
Acho que seria muito rico.
Obrigado desde já.
Olá, Tássio, obrigado pela sua mensagem.
E obrigado pela sua sugestão! Posso mesmo preparar um post mostrando isso. Como tomei a decisão (manter o dinheiro aplicado, ou amortizar reduzindo prazo ou prestação) e quanto economizei com a decisão.
No meu caso houve uma situação curiosa: como eu estava começando a estudar esse assunto, fiz uma amortização em valor bem pequeno, apenas para ver o que acontecia com meu contrato.
Abç!
Ola meu nome e alex
E comprei um apto 110 mil
Mas meu saldo devedor e 60 mile minhas parcelas sao de 550 reais
Eu nao tenho.uma renda muito grande
Mas eu sempre deposito a cada dez meses 1mil reais no saldo devedor ea melhor solucao ou devo abater nas parcelas
Olá, Alex, obrigado pela sua mensagem. E parabéns por, mesmo com uma renda não muito grande, conseguir fazer amortizações a cada dez meses.
O que vai ser mais vantajoso depende de cada caso. Para avaliar “na ponta do lápis” eu precisaria fazer os cálculos. No seu caso, olhando rapidamente os números (seu contrato é pelo Minha Casa, Minha Vida?), eu creio que não faça tanta diferença, sob o ponto de vista financeiro. Creio que você possa escolher o que é mais prático para você, levando em conta outras coisas. Por exemplo: se está precisando de folga no orçamento, compensa reduzir a prestação. Se não tem essa necessidade, e se não tem muito tempo e disposição para gerenciar aplicações financeiras, compensa reduzir o prazo.
Foi uma resposta bem superficial. Para conseguir te dar um conselho mais concreto eu precisaria saber mais detalhes sobre a situação. Abç!
Muito bom dia. Assim como os demais, quero lhe parabenizar e agradecer pela postagem e por todo o conteúdo do blog. Está mudando a minha forma de ver as finanças!
Minha dúvida é um pouco diferente. Já entendi que se dispor de um montante e quiser liquidar a dívida de um imóvel financiado na modalidade SAC será considerado apenas o saldo devedor no momento da quitação, desconsiderados os juros e demais encargos futuros. Ponto. Contudo li outro site especializado que questiona o fato de não haver reversão em crédito de parte dos juros e encargos já pagos nesta modalidade (SAC) até o momento da quitação, pelo fato de que o esse montante de juros/encargos pagos ter sido calculado levando em conta o prazo contratado (20, 30 anos…). Com a liquidação antecipada, esse prazo não se concretiza, ou seja, a pessoa não “usou” o prazo, mas acabou, antecipadamente, por pagar os juros/encargos nas parcelas I como ser fosse utilizar o prazo todo. Assim, os bancos estariam auferindo lucro indevido ao não devolver os juros/encargos de prazos que efetivamente o cliente não utilizou ao liquidar o financiamento antecipadamente.
Logicamente isto se aplicaria apenas à modalidade SAC (que antecipa parte dos juros/encargos). Não para a tabela PRICE nem para financiamentos com “parcela fica”.
Qual a sua opinião a respeito. É devido esse “ressarcimento” de juros?
Um abraço.
Olá, Leandro, obrigado pela sua mensagem e pelas suas palavras. Que bom que estamos te ajudando a mudar a forma de ver as finanças!
Olha, o que esse outro site especializado afirma é totalmente descabido. A parcela de juros contida em uma prestação de financiamento imobiliário é igual à taxa de juros aplicada ao saldo devedor. Simples assim. O prazo não entra nesse cálculo. Isto é, se você vai financiar R$ 200 mil a 8% de juros anuais, por exemplo, não importa se o prazo é 240 meses, ou 300, 360 ou qualquer outro. A quantidade de juros contida na prestação será a mesma, independentemente do prazo.
Portanto, não faz sentido falar em ressarcimento de juros.
Abraço!
Boa noite, primeira vez que entro no site e dou os parabéns pela dedicação e preocupação pelas perguntas e zelo pelas respostas.
Minha dúvida é a seguinte:
Tenho um financiamento mcmv
Com juros de 6.6 a.a
Financiado 121.000
360 meses
Vai fazer dois anos que estou pagando e tenho quase 10 mil de saldo no FGTS
Qual a melhor opção para o financiamento?
Estou com meu salário todo planejado pras contas por ser prestação de 1mil reais e estou indo morar no apto agora. O que você me sugere?
Agradeço desde ja
Olá, Claudinei, obrigado pela mensagem e pelas palavras.
Creio que sua pergunta seja “qual é a melhor opção para AMORTIZAÇÃO”, certo? Isto é, se o melhor é reduzir prazo ou prestação.
Isso depende de alguns fatores. Vou te falar quais, aí você decide.
Pelo visto, as prestações estão cabendo no seu orçamento. Então não há uma NECESSIDADE de reduzi-las. Isso é bom. Você poderá pensar no que COMPENSA mais, então.
Reduzir a prestação tem a vantagem de liberar um dinheirinho a mais no seu bolso todo mês. Se você tem disciplina para poupar, pode ser uma boa opção, porque te ajuda a criar uma reserva para emergências, ou para uma futura amortização do financiamento. Mas se você é gastador, então é melhor não reduzir a prestação (e sim de deixar de ser gastador, rs).
Reduzir o prazo tem a vantagem de fazer o saldo devedor cair mais rapidamente a cada mês.
O que vai ser melhor MESMO eu só consigo te dizer se fizer os cálculos das duas opções, e se te conhecer melhor, perceber o seu jeito, seus planos etc. Isso nós fazemos por meio de uma consultoria. Além de te orientar sobre o que fazer com o financiamento, ainda te orientamos sobre como cuidar do dinheiro para fazer amortizações até conseguir quitar o contrato.
Se tiver interesse entre em contato novamente e te passaremos mais detalhes. Abraço!
Olá! Parabéns pelo site! Estou com um caso parecido, tenho 13 mil de saldo do fgts e solicitei à caixa reduzir o valor das próximas 12 prestações, que passarão de 1.900 para 900 mais ou menos. O valor das prestações está um pouco pesado, pois não estamos conseguindo poupar dinheiro, não temos nenhuma reserva de emergência, nem sobra dinheiro pra quase nada. Então será que essa foi a melhor opção? Pensamos em poupar os 1.000 que vão “sobrar” da parcela e fazer algum investimento. Obrigada!
Olá!
Essa opção (chamada de PPP – Pagamento de Parte das Prestações) é indicada para quem precisa de uma quantidade maior de dinheiro no curto prazo. Porque ela não é exatamente uma amortização. Numa amortização o FGTS vai integralmente para diminuir a dívida. No PPP ele vai pagar a prestação, isto é, vai um pouco para a dívida, um pouco para os juros, um pouco para tarifa e seguros.
Então, optar pelo PPP e poupar a diferença não é o melhor negócio. Agora que já fizeram, paciência, também não é o fim do mundo. Sugiro que guardem parte do dinheiro como reserva de emergência, e depois usem a outra parte para uma amortização extraordinária.
Abraço!
Olá Ewerton,parabéns pelo site e muito obrigada pelo conteúdo! Está me ajudando muito! Estou com uma dúvida que pode ser meio básica, mas está me tirando.o sono. É a seguinte: como é calculado o saldo devedor do financiamento imobiliário? Tenho um financiamento pela caixa, de valor total de 140mil, em 132 parcelas a 10%de juros. Já estou na parcela 20. O aplicativo da caixa diz que meu saldo devedor é de aproximadamente 120mil. Para calcular o saldo devedor, devo levar em conta somente o que ainda não foi amortizado pelas parcelas que já paguei, ou devo também somar os juros das parcelas faltantes (futuras)? Ou seja, o saldo devedor seria os 120mil (140mil -20mil, pois cada parcela que paguei amortizou por volta de 1000 reais). Ou o saldo seria 120mil +os juros previstos em todas as parcelas que ainda não paguei?
Agradeço muito se puder me ajudar! Muito obrigada!
Ei, Júlia, obrigado pela sua mensagem!
O saldo devedor é apenas o que você ainda não pagou, sem incluir os juros das próximas prestações.
Faço apenas uma ressalva ao cálculo que você mencionou. Todos os meses é SUBTRAÍDO do saldo devedor o valor da amortização embutida na prestação, mas é SOMADA uma correção do saldo pela TR. Então essa sua conta ($140 mil – $120 mil) não vai chegar ao saldo correto, porque falta a correção mensal pela TR.
A boa notícia é que a TR está zerada desde agosto de 2017. Enquanto isso se mantiver assim, sua conta vai funcionar, porque a correção pela TR será zero.
Abraço!
Boa tarde, primeiro parabéns pelo site e por suas colocações. Tenho uma dúvida e gostaria da sua opinião como profissional no assunto.
Tenho um financiamento habitacional no valor de 150.478,00
Prazo restante: 398 parcelas
Parcela mensal: 1.381,00
Taxa de juros nominal anual : 7,44% a.a
Taxa de juros efetiva anual: 8,85% a.a
Tenho esse financiamento e tenho aplicado guardado 100 mil em renda fixa, porém a taxa e rentabilidade está muito baixa próxima de 0,51%
A parcela da casa no valor de quase de 1.400 está pesada para pagar, Gostaria de saber se compensa quitar uma parte da casa com aproximadamente 50 mil e Guardar o restante já que tenho filha criança e pensamos no futuro, precisamos de uma reserva. Já temos carro próprio e quitado, o único financiamento é o habitacional.
O que vc faria no meu lugar?
Obrigada!
Olá Nayara, obrigado por sua mensagem e por ter gostado do Educando seu Bolso! Não deixe de nos divulgar!
Seria muito recomendável você amortizar o Financiamento Imobiliário. A taxa de juros que você paga é maior que a taxa que você recebe.
Como você disse que a parcela está pesando no orçamento, ideal seria reduzir no valor da parcela.
Para simular outras opções, use e abuse do comparador de Prazo ou Parcela.
Ademais, vale a pena você alterar esta aplicação financeira para algum produto mais rentável no Simulador de Renda Fixa.
Quintiliano Campomori
Educando seu Bolso
Muito obrigada pela atenção e pela rapidez em responder.
Vou tentar fazer as simulações que vc enviou e mudar a forma de aplicar. E o principal, diminuir a minha parcela para ter uma qualidade de vida melhor, pois com essa parcela fixa fica difícil, viajar com a família, sair para jantar e aproveitar mais a vida. Obrigada e recomendarei com certeza O site.
Ewerton bom dia (coincidência o mesmo nome do meu esposo?rsrsrs!)
Seu blog e principalmente este tema veio como um balsamo para cabeça/bolso/vida…conheci o termo Educação financeira recentemente, mas acredito que já praticava inconscientemente. Tenho minha reserva de emergência (tesouro rentabilidade diária), tento me preparar para a aposentadoria (renda fixa também) mas o que me tira o sono é financiamento do AP!!!!
Iniciei o 2º emprego recentemente e até então esta renda mais seria para amortizar o financiamento, mais eis que surgiu uma duvida:
– Vale a pena juntar um montante ( 10 mil ou 5 mil) e negociar ou usar o salário a mais para pagar as prestações de trás para frente? Neste ultimo caso não tenho abatimento dos juros?
Parabéns pela iniciativa em dividir o conhecimento.
Olá, Daiane, obrigado pela sua mensagem!
E que coincidência boa, seu esposo é meu xará. O nome dele se escreve igual ao meu? Se for, mais coincidência ainda, porque é um pouco raro, Ewerton com W.
Vamos lá.
Primeiro, parabéns pela forma como cuida das suas finanças, com todo esse cuidado com reserva para emergências e para aposentadoria. Muito bom!
Quanto ao financiamento, a menos que a taxa de juros dela seja muito alta, você não deveria perder o sono por causa dele. Entendo seu incômodo, porque o valor da prestação é alto. Mas, geralmente, é uma dívida não muito cara, se olharmos para a taxa de juros.
Quanto à sua ideia de “pagar as prestações de trás para frente”, muita gente costuma falar dessa forma, mas não é bem assim que acontece. Na verdade, quando você faz uma amortização, você está abatendo do saldo devedor o valor integral que está usando para amortizar.
Ou seja: se seu saldo devedor é R$ 100 mil, e você vai amortizar R$ 15 mil, o saldo devedor cai para R$ 85 mil. Independentemente da forma como você vai amortizar (reduzindo o prazo ou o valor da prestação). Você estará reduzindo o principal da dívida, isto é, não estará pagando juros.
Quando as pessoas reduzem o prazo, elas têm a impressão de que estão “pagando as prestações de trás para a frente”, mas não é isso. Na verdade, é como se fosse um novo financiamento, com prezo menor.
Quanto a deixar juntar um montante para, então, fazer a amortização, não faz muito sentido. Você não vai conseguir negociar condição melhor no banco, por pagar um valor maior. A única vantagem é que, em alguns bancos, a amortização dá um pouco de trabalho. A pessoa precisa ir pessoalmente à agência. Fazer isso todos os meses, para algumas pessoas, é um pouco trabalhoso.
É isso? Se tiver mais dúvidas, entre em contato novamente, será um prazer.
Olá Ewerton, vou pegar carona na conversa de vcs… Amortizei 11.500 no dia 01 de junho… de um empréstimo que fiz. Só que até agora não recebi da Caixa nenhum aviso ou redução no valor do consignado… parece que nada aconteceu. E pra variar minha gerente de conta não retorno… terei que voltar no banco e ver o que ocorreu. Sabe quanto tempo demora? Na minha prévia do contracheque não aparece o desconto… estou preocupada
Oi, Daiane, obrigado pela sua mensagem.
Mas infelizmente não sou especialista em amortização de consignado… Sugiro que você entre em contato com sua gerente sim, e veja o que aconteceu. Fico pensando se essa amortização não tenha sido feita com redução de prazo, e por isso você não esteja vendo desconto. Você solicitou claramente amortização com redução do valor da prestação?
Tente falar com sua gerente, ou com a ouvidoria do banco e procure esclarecer.
Boa sorte! E lamento não ter condição de te dar informação melhor…
Olá Ewerton Veloso, parabéns pelo blog. Rapaz, estou com uma situação similar. Tenho um financiamento de imóvel com a caixa com saldo devedor de (158 mil), comprei a casa em 20 anos e já paguei 5 anos. O juros efetivo com o relacionamento caixa estão a 7,699%. Pergunta, seria melhor então amortizar 70mil que tenho em uma LCI no prazo desse financiamento? Ou deixar aplicado na LCI/LCA? Sou muito conservador e não gosto de riscos, sou controlado e minha preocupação é não perder dinheiro com juros.
Olá Geam, obrigado por sua mensagem.
A resposta para a sua pergunta depende de um aspecto importante: a taxa de juros que você paga em comparação com a taxa de juros que você recebe na aplicação financeira.
Se na LCI / LCA que você tem, a taxa é mais alta que a taxa de 7,699% que é a que você paga no financiamento imobiliário, financeiramente é mais vantajoso continuar pagando o financiamento e manter a aplicação financeira.
Contudo, se as taxas forem muito próximas, psicologicamente é vantajoso amortizar o financiamento e ter uma “folga no orçamento” ou reduzir o prazo do financiamento.
Quintiliano Campomori
Educando seu Bolso
Olá Ewerton,
Poxa fiquei com uma dúvida danada ! Tenho um contrato com a caixa que já fiz várias amortizações, algumas no valor da prestação e outras no prazo, porém a prestação sempre diminuía ou se mantinha a mesma, dependendo do tipo de amortização.
Ocorre que estou tentando amortizar desde o mês passado (03/2018) e o valor da parcela aumenta (quando quero diminuir o prazo) ou quase não diminui quando quero amortizar o valor.
Veja para mim por favor:
Meu saldo devedor hoje é de R$ 148.690,51
Estou em tese na prestação 5 de 255
Valor da prestação: R$ 1672,61
Sistema de amortização SAC, taxa de juros com relacionamento 7,9536
Juros do mês R$ 989,47
Amortização do mês R$ 594,75
Quero dar um lance de R$ 20.000,00 para amortizar
Resposta da Caixa para diminuir o prazo cai para 190 meses, mas a prestação aumenta para R$ 1.767,53 (sobe R$ 94,92)
Resposta da Caixa para diminuir o valor da prestação, continua 250 meses faltando e a parcela cai para R$ 1.598,66 (diminui apenas R$ 73,95)
Um abraço,
Danielle.
Oi, Danielle, obrigado pela sua mensagem!
Realmente estranhos esses números. Você chegou a usar o nosso Simulador de Amortizações? Modéstia à parte, eu confio mais nele do que no da própria Caixa. No ano passado recebemos diversas reclamações de leitores, dizendo que a simulação da Caixa estava estranha. Eu próprio pedi uma simulação do meu financiamento, e o cálculo era feito com a taxa errada.
Então, sugiro que use nosso Simulador e confira se o resultado coincide com o da Caixa. Se não coincidir, me fale aqui.
Grato. Abraço!
Oi Ewerton, tudo bem?
Financiei um imóvel no valor de R$ 285 mil em 30 anos e hoje a minha dívida está atualmente em R$ 189.000,00. Eu tenho na poupança R$ 85..000,00. Com a Selic em baixa, não consegui decidir se devo investir esse dinheiro ou amortizar a dívida. Caso eu amortize, seria bom deixar uma reserva financeira para o futuro?
Estou ficando desesperada de já ter 33 e não estar fazendo nenhuma reserva para ter dinheiro lá na frente!Gostaria imensamente de um conselho de um profissional!
Obrigada
Abraços,
Olá, Bruna, obrigado pela sua mensagem! E parabéns pelo cuidado com seu dinheiro e seu futuro. E por ter essa clareza em relação a dividir sua poupança entre amortizar e manter uma reserva. Não é todo mundo que tem essa ideia tão clara assim.
Pois é, essa é a grande questão, nesses tempos de Selic baixa. Antes, o que fazíamos era comparar o Custo Efetivo Total – CET com o rendimento e ver qual era maior. Era isso que guiava a maior parte das decisões.
Agora, em que quase sempre o CET é maior que o rendimento (a não ser no Minha Casa, Minha Vida), a decisão é um pouco mais complexa. Nós oferecemos um serviço de consultoria para isso.
A primeira coisa que fazemos é calcular QUANTO custa a opção por manter o financiamento, em vez de amortizar ou quitar. Isto é, a diferença entre o valor que a pessoa paga por cada Real financiado, e o valor que recebe em rendimento líquido por cada Real aplicado.
A segunda coisa é pensar sobre uma reserva financeira para emergências. De quanto seria a reserva ideal? Isso vai depender muito da situação de cada pessoa. A situação do orçamento familiar, os planos para o futuro, a estabilidade no trabalho, se a pessoa tem dependentes, se tem um “plano B” para adversidades. O custo de manter o financiamento também deve ser levado em conta.
Aí, finalmente, podemos avaliar qual seria o melhor caminho a tomar.
Se tiver interesse, entre em contato conosco pelo endereço [email protected], e lhe passaremos mais detalhes.
Abraço!
Amigo, Boa tarde!
Primeiramente parabens pelo trabalho e total conhecimento do assunto para ajudar o pessoal.
Sobre minha duvida, tenho uma carta de credito pre aprovada no itau com o sistema SAC onde meu valor devedor (214 mil) seria pago em prestações de 2200 em 360 meses. Porem tenho outra proposta no banco do brasil na tabela PRICE onde as prestações ficariam 1600 (valor nao incluso taxas de cartorio e itbi pois fui informado que no POS fixado nao é possivel tal inclusao).
Estou sem saber o que fazer, se sigo na PRICE ou SAC, tendo em vista que a SAC o valor reduz e a PRICE a tendencia é subir, a correção é pela TR.
o que devo fazer?
Prezado Deyber, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, para saber o que compensa mais é preciso comparar as duas situações. Colocar em uma planilha e observar o que acontece ao longo dos anos. E é preciso incluir nos cálculos o seu perfil pessoal. Principalmente a sua capacidade de poupança visando amortizações periódicas e quitação antecipada.
Nós oferecemos esse serviço sob a forma de consultoria. Ele começa com uma conversa, em que nós pegaríamos todas as informações sobre as duas opções, além das suas informações pessoais (a situação do seu orçamento, seu trabalho, sua condição de poupar, seus planos para o futuro). Então faríamos os cálculos, te apresentaríamos e daríamos todas as orientações sobre como cuidar do seu dinheiro nos próximos anos, visando a quitação no tempo adequado.
Se tiver interesse, pode entrar em contato conosco pelo e-mail [email protected].
Abraço!
Bom dia! Estamos em dúvida se é melhor amortizar 50 mil p o apartamento( dívida de 248 mil) ou comprar um carro de no valor de 50 mil à vista.temos 80 mil na poupança.
Menezes, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, mas que pergunta mais difícil de responder sem te conhecer melhor. Se eu fosse obrigado a dar uma opinião, diria que é melhor amortizar. Mas é preciso saber da sua necessidade de um carro, da situação do seu orçamento, dos seus outros planos, enfim, te conhecer melhor.
Mas se você já decidiu que vai comprar o carro, e só quer minha opinião para saber se compra à vista ou financiado, aí fica fácil: compre à vista e evite financiamento.
Abraço!
Ewerton, seu site está sendo muito útil, parabéns.
Não consegui encontrar qual a taxa que está efetivamente sendo utilizada no meu financiamento.
Além disso, quero amortizar a divida reduzindo o prazo e não entendo se o novo valor da parcela está correto. E se não estiver o que faço?
Pode me ajudar?
Financiei 165 mil.
Prestação do Mês Nº 33
Prazo do Financiamento 360
Taxa de Juros Contratual 9,0638
Ind.Reaj.Prest.Mês conf.C .Contratual 0,0000
Ind.Reaj.S.Dev.Mês conf.C.Contratual 0,99999
Taxa de Juros c/ Relacionamento 8,6488
Sistema de Amortização SAC
Prestação 33 = 1682,11
Seguros: 54,89
TxAdm: 25,00
Saldo devedor: 155.826,45
Juros do mes: 1126,53
Amortização do mes: 475,69
Maurício, obrigado pela sua mensagem e pelos parabéns.
Lancei seus dados na nossa planilha, parece que está tudo ok, não se preocupe. A taxa de juros que está sendo usada é 8,6488% dividido por 12, que é igual a 0,7207% ao mês. Esse é o típico número que parece ser informado apenas para confundir. Porque a taxa anual NÃO é 8,6488%, é um pouco maior. Esses 8,6488% são apenas a taxa mensal MULTIPLICADA por 12, o que não faz o menor sentido matemático. Para saber a taxa anual é preciso aplicar juros compostos (“juros sobre juros”). Paciência.
Mas o que importa é que está tudo ok.
Se quiser uma orientação profissional sobre a forma de amortizar mais adequada ao seu perfil, além de orientações sobre a melhor forma de se organizar e investir o dinheiro com vistas à quitação do financiamento, fale conosco. Prestamos esse serviço.
Abraço!
Obrigado Ewerton! Vou manter o site nos favoritos e caso precise de mais oritentações entro em contato sim, legal saber que vcs prestam esse serviço. Abraço
Bom tarde Ewerton,
Fiz um financiamento imobiliário no valor de 120 mil com taxa de 10.04 aa. Levando em conta todos os custos, o CET fica próximo de 12%.
Estava pesando em fazer uma amortização de aproximadamente 10 mil para reduzir o prazo.
Entretanto não seria melhor investir o dinheiro em qualquer aplicação mesmo o rendimento sendo menor que o CET? E quando o valor aplicado fosse suficiente utilizá-lo para quitar o financiamento?
Mozart, obrigado pela sua mensagem. Peço desculpas pela demora na resposta. Não sei o que houve, comi alguma mosca e não a vi antes.
É uma pergunta muito interessante, principalmente pela clareza como você a faz. “Não seria melhor investir o dinheiro, mesmo o rendimento sendo menor que o CET?” Ou seja, você SABE que o CET é maior, mas considera que há motivos para não se desfazer da reserva financeira.
Pois é, Mozart, essa é a tônica das consultorias que temos prestado nesses tempos de Selic baixa. Antes a demanda era para comparar o CET com o rendimento, ver qual era maior, decidir se compensava amortizar, ou mesmo quitar.
Agora, em que quase sempre o CET é maior que o rendimento (a não ser no Minha Casa, Minha Vida), a demanda é por medir QUANTO custa a opção por manter o financiamento, em vez de amortizar ou quitar.
Isso vai depender muito da situação de cada pessoa. As condições do financiamento, a situação do orçamento familiar, os planos para o futuro, a estabilidade no trabalho, se a pessoa tem dependentes, se tem um “plano B” para adversidades.
Recentemente atendemos um cliente que tem o dinheiro para quitar o contrato, mas tinha receio de se desfazer da reserva financeira e ficar desprevenido em caso de alguma emergência. Fizemos o cálculo, apuramos o quanto custava mensalmente manter o financiamento, o ajudamos a refletir sobre qual seria uma reserva financeira prudente, sugerimos um valor para uma amortização e recomendamos qual seria a modalidade mais adequada (reduzir prazo ou valor da prestação).
Então a decisão passa por esses dois fatores: o custo financeiro da opção de não amortizar e a necessidade de manter uma reserva financeira.
Abraço!
Ewerton,
Num financiamento pela Tabela Price com reajuste pós-fixado pela TR, antecipando-se a cada mês duas ou três parcelas finais, é possível que as prestações tenham o seu valor reduzido ou elas sempre aumentarão mesmo com a referida antecipação?
Atenciosamente,
Prezado Marcelo, obrigado pela sua mensagem.
A TR vem se mantendo zerada há praticamente seis meses. Por isso, as prestações devem se manter fixas (a não ser que o seguro e a taxa de administração aumentem). Sendo assim, caso você faça uma amortização extraordinária reduzindo o prazo, a prestação deve se manter fixa. Talvez aumentar alguns Reais, por causa de arredondamento no número de prestações. E, se fizer a amortização reduzindo o valor da prestação, o prazo se mantém como está, e o valor vai se reduzir.
Abraço!
Boa tarde.
Ainda não tenho reserva, e irei criar uma. Minha pergunta é, vale a pena ir amortizando mês a mês um pouco todo mês (a Caixa me dá esta opção) ou juntar um período maior e amortizar de uma vez só?
Tiago, obrigado pela mensagem. E peço desculpas pela demora na resposta.
Se vale a pena amortizar logo, mês a mês, ou juntar o dinheiro, vai depender de comparar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento com o rendimento que você consegue em aplicações. Se o CET for mais alto, compensa amortizar logo. Lembrando que o CET é o custo (em forma de taxa) do financiamento, levando todas as despesas: juros, tarifas e seguro.
Talvez você pense que com a queda da taxa Selic você jamais vai conseguir um rendimento superior ao seu CET. Mas talvez não seja bem assim. Sugerimos que conheça nosso Simulador de Investimentos em Renda Fixa. Você pode ter surpresas bastante agradáveis.
E se você tiver dificuldade em fazer esta comparação, nós oferecemos o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. Ele serve justamente para fazer esta comparação. Conversamos com você, pegamos todos os dados do seu financiamento e (tão importante quanto isto) podemos te conhecer, identificar seu perfil, sua condição, seus planos, e assim identificamos uma estratégia adequada para seus objetivos.
Abraço!
Era a informação que estava procurando, fiz a simulação do meu contrato na calculadora do site e no meu caso vou usar o saldo do FGTS para realizar amortização da parcela. Para adequar melhor o orçamento familiar. Nas próximas amortizações avalio novamente se faço amortização pelo prazo, pois me parece a melhor opção. Mas no momento acho melhor deduzir a parcela. A taxa de juros contratual no meu caso é de 6,66%, no campo da calculadora informei 7%, o valores irão variar para cima. A calculadora do site para o campo taxa de juros anual só aceita números inteiros.
Prezado Fábio, obrigado pela sua mensagem. Ficamos felizes por nossa calculadora ajudá-lo.
Gostei do seu raciocínio. Primeiro, por usar o FGTS para amortizar o contrato. Depois, por concluir que, se no momento você precisa de alívio no orçamento, o melhor é diminuir o valor da prestação. E, daqui a dois anos, poderá avaliar o melhor a ser feito.
Quanto ao campo “taxa de juros”, ele aceita valores decimais. Basta escrever o valor com 4 casas decimais, sem usar vírgula. No seu caso, escreva 66000, ele vai considerar 6,6000%. Mas, concordo, este campo está confuso, está na nossa pauta melhorá-lo.
Mais uma vez agradecemos muito. Abraço!
Caro Ewerton me ofereceram um financiamento de um imóvel através do Banco Rodobens onde as prestações são de valor fixo, sem amortizações. Para isso oferecem uma taxa de juros bem abaixo do mercado, seria um bom negócio?
Leila, obrigado pela sua mensagem! Ela é bem interessante, traz uma situação que não é muito frequente aqui nos comentários. Muito oportuno falar sobre isso.
Veja só, “prestações de valor fixo” significa que é um contrato pelo sistema Price. É preciso verificar algumas coisas. A primeira delas é se o contrato é pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH. Se for, já sabemos que há determinadas regras que a instituição financeira precisa seguir.
Se não for pelo SFH, é preciso ler o contrato com atenção redobrada a todos os detalhes. É preciso, por exemplo, verificar bem as taxas de juros (a nominal e a efetiva), os outros custos envolvidos (taxa de administração, seguros etc.) e as regras para amortização extraordinária e quitação antecipada. E, muito importante: é preciso verificar qual é o fator de correção do saldo devedor. Nos contratos pelo SFH normalmente é a TR, que é bastante baixa (já faz alguns meses que é zero), mas em contratos fora do SFH é comum a utilização de outros fatores, como o IGPM, que é mais alto.
Verificado isso tudo, se não houver nenhuma cláusula que possa significar dificuldade no futuro, e se os custos forem realmente baixos, pode ser uma boa, sim.
Abraço!
Prezado Ewerton bom dia
Tenho uma financiamento baixo no valor de R$40.000,00 em 120 meses sistema SAC. Hoje meu saldo devedor é de RS35.100,00 após o pagamento de 17 parcelas. Minha parcela nesse momento é de R$740,12. Eu estava querendo abater entre R$3000,00 a R$4.000,00 nesse mês . NEsse caso a melhor a recomendação é diminuir o prazo em vez do valor da prestação? A parcela mensal de R$740,00 cabe no meu bolso sem me apertar.
obrigado pela atenção
Ricardo
Prezado Ricardo, obrigado pela sua mensagem!
Não sei se você já usou nossa Calculadora. Ela te permite enxergar em quanto seria reduzido seu prazo ou sua prestação.
Para saber o que compensa fazer (reduzir prazo ou prestação), seria necessário saber mais sobre seu contrato, sua situação e seus planos, e fazer cálculos. Isso depende muito do perfil de cada um. Nós oferecemos esse serviço.
Mas sugiro que use nossa calculadora. Talvez ela seja suficiente para você mesmo decidir o que é melhor. Se depois quiser saber mais sobre nossa consultoria, entre em contato.
Abraço!
Ola Ewerton,
A calculadora é ótima, porém não consigo colocar o percentual de juros correto porque ela não deixa eu colocar vírgula. Minha taxa de juros é de 7,85% e a calculadora só aceita números inteiros.
Prezado Charles, obrigado pela sua mensagem.
Por favor, digite 78500, direto, sem vírgula. Dessa forma a taxa se ajustará.
Nossa calculadora é feita para aceitar 4 dígitos, mas alguns usuários têm tido a mesma dificuldade que você, ao tentarem acrescentar a vírgula. Concordo que pode gerar confusão. Está prevista a modificação.
Muito obrigado pela contribuição. Abraço!
Bom dia,
Tenho uma dúvida, tenho um financiamento junto a CAIXA ECONOMICA FEDERAL. Meu saldo devedor hoje é de R$ 312.264,46, e tenho um FGTS de R$ 15.147,56, fui até a agência na qual assinei o contrato habitacional para ter esclarecimento quanto a melhor opção de amortização PRAZO ou PARCELAS. Obtive informações de que o saldo devedor seria reduzido para R$ 297.116,90, dando continuidade, solicitei uma simulação para a redução do prazo que hoje são de 391 meses e passaria a ser de 328 meses. O PROBLEMA foi que escolhendo esta modalidade o valor da parcela deixaria de ser R$ 3.045,30 e passaria para R$ 3.193,90 e a Gerente não soube explicar o motivo.
Lendo seus esclarecimentos em outras perguntas entendi que a diferença é por conta de saldo para ter o arredondamento do número extado de parcelas. Minha dúvida gira em torno das próximas parcelas subsequentes a amortização, elas serão reduzidas com base na parcela de R$ 3.045,30 ou na parcela de R$ 3.193,90?
Prezado Rygner, obrigado pela sua mensagem. E que bom que você leu os outros comentários!
Realmente, o motivo para o aumento da prestação é o arredondamento. Mas algumas simulações de amortização de alguns bancos estavam vindo com erro. Sugiro que confira o resultado informado pelo seu banco com a nossa calculadora.
Quanto à sua pergunta, se estiver tudo correto, as reduções da sua prestação partirão do novo valor, R$ 3.193,90.
Abraço!
Olá bom dia, estou com o mesmo problema da Renata, a minha prestação teve um aumento de 51, 28. A última parcela foi de 2.119, 04 paga em 30/08 e agora está acusando um valor de 2.170, 32 vencimento dia 30/09. Gostaria de pedir sua ajuda.
Contrai o financiamento de 219.000,00 em 30/01/2015 no prazo de 420 meses, com taxa de juros 8.4175 no sistema sac. Já fiz 2 amortizações sempre amortizando o total e mantendo o valor da prestação uma pelo FGts de R $ 30.000 Janeiro de 2017 e uma em dinheiro de R $ 10.000 há uma semana atrás. Hoje meu saldo devedor é de 170.257, 34 e o prazo de 207 meses. Gostaria de. Pedir sua orientação.
Prezado Leonardo, obrigado pela sua mensagem.
Se você fez uma amortização há uma semana, o aumento na sua prestação pode ter sido por causa disso. Quando você faz a amortização reduzindo prazo, o sistema faz um cálculo inicial. Vamos supor que, a princípio, seu prazo tenha se reduzido para 207,4 meses. Como, para o financiamento, não existe fração de mês, o sistema arredondou seu prazo para 207 meses, e aumentou um pouco sua prestação.
Pode ter sido isso.
Na outra amortização que você fez, de R$ 30 mil, isso não aconteceu? Se bem que, naquela ocasião, havia um outro motivo para modificação no valor da prestação: o aniversário do seu contrato, que é quando ocorre uma atualização na amortização mensal.
Abraço!
Obrigado pela sua resposta, foi muito esclarecedor, gostaria de parabenizar pelo seu profissionalismo, eu tenho uma vida financeira bem organizada, mas gostaria de uma opinião de uma opinião de especialista. Como se fosse um check Up de minha saúde financeira. O quanto antes vou entrar em.contato. Forte abraço
Obrigado pelas suas palavras, Leonardo. Precisando, estamos à disposição, inclusive para esse check up financeiro.
Abraço!
Bom dia. Eu tenho uma dúvida do funcionamento mesmo. Eu pago R$ 3.250,00 de financiamento. Dá para pagar, sim, eu pago tranquilamente, está no meu “fluxo”. No entanto, qualquer coisa extraordinária que eu queira fazer ou faça já me complica. Fico meses sem conseguir me divertir, sair etc. Renovar seguro do carro? Fico enforcado… Apareceu um show bacana? Fico enforcado. Vou tirar férias? Fico enforcado. Enfim o financiamento está no fluxo mas é o limite do limite, sinto que estou deixando de viver a vida.
Tenho plena consciência que amortizar prazo é vantajoso do ponto de vista financeiro, porque paga-se menos juros no tempo e já fiz uma extraordinária no passado. A minha dúvida é a seguinte.
Se eu amortizar R$ 65.000,00 minha prestação cai R$ 650,00, a R$ 2.600,00. Estou querendo reduzir valor até uns R$ 2.000,00, e daí para frente começar a reduzir o prazo porque é um valor bem confortavel pra mim. Reduzindo prazo depois de amortizações que cheguem a R$ 2.000,00, minha prestação volta para a “base” R$ 3.250,00 ou o prazo se reduz com a “nova base” e mantem R$ 2.600?
Prezado Marcelo, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo cuidado com seu orçamento, seu fluxo de caixa e, ao mesmo tempo, com seu conforto no presente.
O prazo se reduz com a “nova base”. Isto é, se você fizer amortizações extraordinárias diminuindo o valor da prestação, até ele chegar a R$ 2000, e a partir daí fizer uma amortização reduzindo prazo, sua prestação vai permanecer nos R$ 2000.
Se seu financiamento for pelo SAC, o valor da prestação vai continuar caindo um pouco a cada mês.
Se quiser fazer um planejamento para as amortizações extraordinárias, estimar em quanto você vai conseguir reduzir em cada uma delas, integrar esse valor ao seu fluxo de caixa, investir corretamente o dinheiro, e fazer um plano para quitação, entre em contato conosco. Nós oferecemos esse serviço. Pode ser muito vantajoso para você, porque sua prestação não é das mais baixas, então o ganho que você pode obter adotando a estratégia correta pode ser muito significativo.
Se quiser saber mais, entre em contato: [email protected]
Abraço!
Boa noite Ewerton. Financiei um imóvel nos seguintes valores.
Entrada 26500
Financiei 122500
Taxa de 6,87 a.a
360 parcelas
Parcela inicial. 107500
Parcela final. 360
Tenho 20000 reais e estou pensando em diminuir o valor das parcelas, pois as mesmas vao pesar em meu orçamento. Qto ficaria minha parcela? Obs . Vou começar a pagar esse financiamento em outubro. Desde já obrigado..
Grande Robson, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, use nossa Calculadora de Amortização! Ela te fala para quanto iria sua prestação. Ou seu prazo, caso sua opção fosse reduzir o tempo.
Abraço!
Ewerton, ao fazer um financiamento pela tabela SAC eu conseguiria amortizar parte da dívida mensalmente além de pagar a parcela?
Ex: minha parcela será de 1.100, mas além desse valor quero amortizar 500 por mês da dívida, isso é possível?
Sei que pode ser questionado o pq de não financiar em menor prazo, mas é que essa amortização não seria uma obrigação caso imprevistos aconteçam
Financiamento pelo MCMV com taxa efetiva de juros a 6,69% , valor financiado 134.320 em 360 meses
Eloanne, obrigado pela sua mensagem.
Olha, é possível fazer uma amortização extra a cada mês. Mas isso pode ser um pouco trabalhoso, pois geralmente é necessário ir até a agência para assinar um termo (sei de casos em que essa burocracia é dispensada, mas eu, por exemplo, sempre que fiz amortização extraordinária, precisei ir à agência).
Como sua taxa de juros não é alta, pode ser vantajoso guardar esse dinheiro em vez de amortizar, hein? Além de mais prático, pode ser mais rentável. Pense nisso. Podemos te ajudar. Faremos um plano para quitação, te orientaremos sobre uma forma rentável, segura e prática para fazer isso. Se quiser saber mais, entre em contato: [email protected]. Abraço!
Boa tarde, estou querendo financiar um imóvel de 170.000 pela caixa, na silulação me apareceu R$ 35.151,22 de entrada e 134.848,78 financiado em 360 meses.
Juros Nominais (taxas de juros a.a. + TR) 6.5000% a.a. + TR%
Juros Efetivos (taxas de juros a.a. + TR) 6.6971 % a.a. + TR%
1ª Prestação R$ 1.134,58
Última Prestação R$ 376,60
CET (Custo Efetivo Total a.a.) 7,3165%
CESH (Custo Efetivo de Seguro Habitacional) 2,6255%
Gostaria que me indicasse qual a melhor forma, SAC ou PRICE, desejo pagar um juros menor e em caso de adiantamento de parcelas a melhor vantagem é no SAC ou PRICE?
Lidiana, obrigado pela sua mensagem.
O que vai ser melhor (SAC ou Price) depende do momento em que você adianta as prestações, isto é, quando você faz a amortização ou quitação. Em princípio, quanto antes você amortizar, mais vantagem para o Price. Mas, repito, isto é em princípio. Para saber ao certo é preciso fazer os cálculos, simular as duas situações. Abraço!
Olá. Minha prestação caixa inicial no mês de maio de 2015 foi de R$1.902,00 e foi decrescendo. No mês passado paguei a prestação 16 no valor de 1.818,00. A prestação do mês de semtembro, de número 17, virá no valor de 1.962,00. Esse aumento é normal? sempre pensei a parcela seria sempre decrescente. Achei um absurdo um acréscimo de R$144,00 de um mês pro outro.
Renata, obrigado pela sua mensagem!
Muito estranho. É comum a prestação aumentar um pouco nos meses de aniversário do contrato, porque o banco corrige a amortização mensal pela TR. É essa correção, aliás, que impede que haja saldo devedor ao final do contrato.
Mas aumentar tanto assim, e na prestação 17? Nunca ouvi falar.
Fiquei curioso. Peço que me envie alguns boletos, para eu dar uma olhada. Pode ser pelo endereço [email protected]. Se possível, me envie os boletos 1, 12, 13, 16 e 17. Se não tiver todos, me mande o que puder. Eu dou uma olhada, tento entender o motivo e te falo.
Abraço!
Aconteceu o mesmo comigo, minha parcela aumentou 120,00 de um mes para o outro e fui no banco para saber o que aconteceu. Me explicaram que quando contratei o financiamento foi com base em um pacote de cartão de crédito e conta corrente aberta, porem logo em seguida cancelei o cartão de crédito pois eu nao usava o da caixa econômica, e isso ja faz 2 anos, e me disseram que a caixa esta revisando isso agora e tirando o “desconto” do pacote contratado.
Daniela, obrigado pela sua mensagem.
Sim, manter o cartão ativo (mesmo sem usar) é parte do acordo com o banco, para obter uma taxa menor. Quando o cartão é cancelado, a taxa volta para o valor cheio.
Não sei se entendi corretamente. Você cancelou seu cartão há 2 anos e só agora eles subiram sua prestação? Se for isso, você ficou no lucro durante esses 2 anos. Mas se subiram sua taxa, geralmente eles mantém esse valor alto por 6 meses, até baixar novamente.
Abraço!
Amigo, pelo que entendi, então vale a pena utilizar o saldo do FGTS, já que o juros pago pelo governo é hilário?
Nesse caso a amortização do saldo seria a melhor opção, reduz o saldo devedor e um pouco da parcela, correto. Ou caso quiser um folego no mês abater no valor da parcela, correto?
At
Prezado Caio, obrigado pela sua mensagem.
Sim, se a pessoa tem FGTS, é financeiramente vantajoso usá-lo para amortizar. A única ressalva: FGTS serve como reserva financeira para emergências. Dependendo da situação, pode ser mais prudente guardá-lo. Fora isso, olhando só a parte de rendimentos e juros, certamente compensa utilizá-lo.
A amortização sempre diminui o saldo devedor. A pessoa precisará decidir se quer reduzir o prazo ou a prestação.
Quando reduz o prazo, a prestação pode aumentar um pouco (no meu caso, aumentou R$10), por causa do arredondamento do número de prestações. Se você pediu uma simulação ao banco, faça também a simulação na nossa calculadora e compare. Se a simulação do banco apresentar aumento muito maior que a nossa, entre em contato conosco. Alguns leitores comentaram isso aqui, identificamos erro na simulação. Modéstia à parte, nossa calculadora estava correta, e a do banco estava errada.
E, como você disse, se a pessoa precisar de uma folga no orçamento, pode diminuir a prestação. Não é grande coisa, mas, dependendo, pode ajudar.
A opção que dá fôlego maior no orçamento não é exatamente uma amortização, mas a PPP – Pagamento de Parte das Prestações. Com ela, a pessoa pode pagar até 80% do valor das 12 próximas prestações. A desvantagem é que ela não abate o saldo devedor, apenas paga as parcelas. Por isso, não se livra dos juros. Essa opção é boa apenas para quem precisa de mais dinheiro na mão imediatamente.
Abraço!
Ewerton Veloso boa tarde,
Tenho financiamento no valor de R$ 136.000,00 pelo sistema PRICE, Tx efetiva de 6,86% a.a, pago atualmente R$ 960,00 por mês e este valor esta dentro do eu orçamento. Tenho duas pergunta que gostaria muito de sua ajuda:
1- Tenho R$ 16.000,00 no FGTS que posso utilizar para amortizar e vi que reduzindo o numero de parcelas seria mais vantajoso do que reduzir o valor das parcelas, você acha boa utilizar esse saldo do FGTS para amortizar a dívida?
2- Financiei o valor de R$ 136.000,00 conforme informado, mas esses dias baixei o aplicativo da Caixa e colocando os dados vi que meu saldo devedor esta em R$ 138.000,00 isso é possível??? Vi que o valor da divida e corrigido, mas com isso os dois anos que já paguei não amortizaram praticamente nada do valor da minha divida. Pensando na resposta da primeira pergunta pensei que valeria a pena amortizar pois assim a correção sobre a divida seria menor, sendo o valor da divida menor. Estou certo nesse raciocínio?????
Prezado Marcos, entrei em contato com você por e-mail no dia seguinte ao seu comentário. Não sei se você recebeu a mensagem.
Te ofereci uma proposta: consultoria financeira GRATUITA sobre seu financiamento, bastando você me enviar algumas informações específicas. Aliás, esta oferta vale para qualquer leitor que tenha financiamento imobiliário PELO SFH e com amortização pelo SISTEMA PRICE.
Quem se interessar, por favor entre em contato pelo endereço de e-mail [email protected]
Abraço!
Bom dia!
Estou prestes a fechar um financiamento imobiliário. Estou em dúvida no que escolher: PRICE ou SAC, já que após a simulação, verificou-se que há uma diferença de 55 mil reais na PRICE, que está mais vantajosa (não foi levado em consideração a TR). PRICE: 250 x 1891,00; SAC: inicial de 2.090,00, em 420 x. O que devo fazer?
Tania, obrigado pela sua mensagem!
Nossa, para te dar a resposta certa é preciso fazer cálculos um pouco complexos. Principalmente se você tiver planos de quitar o financiamento antes do fim, como geralmente as pessoas têm. Ainda mais porque os prazos da Price e do SAC, no seu caso, são diferentes.
Nós oferecemos um serviço de consultoria que serve bem para o que você precisa. Um dos pacotes é exatamente o “SAC ou Price”. Por meio dele, nós podemos conversar e conhecer detalhes do seu financiamento e o principal: conhecer você. Seu perfil, as condições do seu orçamento, seus planos… Aí nós fazemos os cálculos, desenhamos as possibilidades e apresentamos o que, na nossa visão, é o mais adequado para você. Pode ser muito vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando uma boa estratégia pode ser bem mais do que o valor da consultoria.
Abraço!
Ewerton parabéns pelo trabalho. Vou expor minha posição. Tenho um financiamento imobiliário que mantenho alugado e que uso para pagar o financiamento. A taxa é de 5% ao ano acredito, mais seguro moradia e TR. O valor amortizado já é maior do que a taxa de juros. Tenho dúvidas se vale a pena quitar essa dívida ou deixar o dinheiro que tenho aplicado em investimentos que já possuo como TD, LCIs, CDBs. Tenho uma boa organização financeira e faço aportes mensais nessas aplicações. O que acha? Usar parte dessa reserva e quitar o imóvel ou levar a frente a dívida? O valor da prestação: R$500,00 decrescentes ainda faltando mais de 20 anos para sua conclusão.
Alison, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo cuidado com suas finanças.
Rapaz, difícil te falar o que compensa mais sem fazer cálculos. Geralmente já é um pouco difícil, porque é preciso estudar tanto o financiamento quanto a aplicação. No seu caso entra um outro fator: o Imposto de Renda que você precisa pagar pelo aluguel.
Nós oferecemos um serviço de consultoria que serve bem para o que você precisa. Por meio dele, nós podemos conversar e conhecer detalhes do seu financiamento, da sua aplicação e do seu aluguel. Além disso (e talvez seja o principal), conhecemos seu perfil e seus planos. Aí nós fazemos os cálculos, desenhamos as possibilidades e apresentamos o que, na nossa visão, é o mais adequado para você. Pode ser muito vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando uma boa estratégia geralmente é muito mais do que o valor da consultoria.
Abraço!
Porque ao amortizar o tempo as prestações sobem? Não deveriam se manter?
Amiga Fanta, obrigado pela sua mensagem.
(“Amiga Fanta” era uma campanha publicitária de uns 30 anos atrás… Estou ficando um pouco velho)
A prestação aumenta um pouco, para arredondar o número de prestações. Quando o sistema faz o cálculo, a resposta geralmente é um número não inteiro. Por exemplo: 143,2 meses. Como não existe fração de mês, o sistema arredonda para 143 meses, e com isso a prestação aumenta um pouco.
Mas atenção: tem que aumentar SÓ UM POUCO. Recentemente temos visto casos de prestações aumentarem fora do normal. Se você fez uma simulação de amortização no seu banco, sugiro que confira o resultado na nossa calculadora. Se houver diferença grande, conte pra gente aqui.
Abraço!
Prezado Ewerton, financiei 189.000,00 para aquisição de um imóvel, este mês pago a 44º parcela, a primeira começou em R$ 1.670,30 e a 44º está em R$ 1.646,25, meu prazo de financiamento total são 420 prestações. Segundo o extrato de pagamento minha taxa estaria entre 8,5101 e 7,4409, e nessa última prestação os juros/correção mês está em 1.110,67 e a amortização 471,64, acho essa amortização muito baixa para a parcela. De qualquer forma, hoje tenho um saldo no FGTS (mais ou menos 30.000,00) e poderia amortizar as últimas parcelas, porém ao conversar na caixa me disseram que minha parcela aumentaria muito, que de 1646,25 iria para mais de 2000,00, verifiquei nos comentários que esse recálculo de aumento seria para arredondar uma parcela, mas um aumento de mais de 300 reais não seria muito? É real essa informação, ou estão tentando desestimular minha amortização?
Caio, obrigado pela seu comentário.
Sim, o aumento é muito alto. Está errado. Frequentemente os leitores têm relatado isso, estamos de olho.
Me fale um pouco mais sobre sua taxa de juros. Você disse “entre 8,5101 e 7,4409”. Essas são as taxas efetiva e nominal? Você teve alguma redução na taxa, devido a ter contratado algum produto na Caixa? Se teve, pode me informar a taxa original? Desconfio que o problema pode estar aí.
Abraço!
Prezado Ewerton, grato pela sua atenção! No meu contrato dizia que se eu permanecesse com a conta salário na caixa e utilizasse o cartão de crédito eu teria uma taxa diferenciada, que seria a dos 7,4409, porém apesar de fazer a portabilidade para lá, não desbloqueei o cartão de crédito. Será que se desbloquear o valor tende a cair mais do que os 30 reais mensais do cartão. Penso que a taxa está mais alta ainda que esses 8,5101, pela baixa amortização.Essas são as informações de meu boleto: Taxa de Juros Contratual: 8,5101 / Ind.Reaj.S.Dev. Mês conf.C.Contratual 1,00055/ Taxa de Juros c/ Relac. 7,4409/ Demonstrativo: Prestação: 1.582,31/Seguros 38,94/Taxa Adm. 25,000. Extrato de Evolução: Saldo Devedor Teórico em R$ 178.648,01/ Juros Correção mês R$ 1.100,67/ Amortização mês: R$ 471,64. Será que compensa eu pedir o cartão de crédito? Eles disseram que depois de 6 meses (se bem me recordo) de uso que contabiliza a alteração de taxa no sistema. Eu já trabalho com cartão de outro banco livre de taxas, em tese teria que pagar R$ 180,00 com risco de não ter abatimento algum, pois não tenho certeza da taxa aplicada. Abraço!
Prezado Caio, lancei seus dados na nossa calculadora, a taxa praticada para você, hoje, é a de 7,44% nominal, ou 7,7% efetiva.
Pelo que entendi, não creio que, ao desbloquear o cartão, sua taxa vá cair mais ainda. Você já está praticando a taxa diferenciada que eles prometeram, apenas mantendo o salário na Caixa. É minha impressão, ok?
Quanto ao aumento da prestação para mais de R$ 2000 (que foi o que mais me intrigou), tudo leva a crer que, ao fazer a simulação da sua amortização extraordinária, o sistema da Caixa passou a taxa de juros para a cheia, de 8,5101%.
Recomendo que consulte a nossa Calculadora de Amortização. Ela vai te dar o valor correto da sua prestação e do prazo remanescente.
Abraço!
Caro Ewerton,
Considerando uma situação hipotética, onde se tenha taxa de rentabilidade líquida de um investimento menor que CET de um financiamento, pelo que vi em outras respostas, não só no seu Blog, podemos dizer que, pensando só na situação “Aplicação x amortização do financiamento” vale a pena amortizar ou liquidar a dívida. Então minha dúvida principal: devo considerar neste calculo qual será o montante pago pelo financiamento em relação ao montante acumulado no investimento que fiz no mesmo prazo da divida?
Ex.:
Financiamento de 100 mil em 420 meses – valor estimado de pagamento total (amort+juros+seg+txadm) = Apx 320 mil – segundo simulado CEF CCSBPE – (CET – Custo Efetivo Total 12,8516% / CESH – Custo Efetivo do Seguro Habitacional 6,6170%
Investimento
Aplicação de 100 mil em 420 meses com rentabilidade liquida de 0,75% a.m = Apx 2,3 milhoes.
o que estou considerando equivocadamente e porque?
Sei que há fatores que precisam ser considerados pelo investidor. Minha dúvida está restrita ao calculo financeiro apenas.
Muito obrigado
Márcio, agradeço novamente pela sua contribuição. Bem interessante sua mensagem.
Se entendi, o seu raciocínio foi o seguinte:
“Suponhamos que eu tenha R$ 100 mil disponíveis, e queira comprar um imóvel. Em vez de pagar à vista, compensa eu contratar um financiamento em 420 meses, já que nele eu vou pagar R$ 400 mil em prestações, enquanto o dinheiro, se eu deixar rendendo, vai se transformar em R$ 2,3 milhões”.
Seria isso?
Pois bem, para que esse raciocínio fique correto, é preciso considerar que as prestações do financiamento vão ser pagas com o dinheiro que está aplicado.
Então, no primeiro mês você aplica os R$ 100 mil. No segundo mês você já terá R$ 100.750. Mas no próprio segundo mês você já terá uma prestação de cerca de R$ 1200 para pagar. Assim, sua aplicação já cairá para R$ 99.550. E assim vai, diminuindo a cada mês. Em pouco mais de 12 anos sua aplicação estará zerada.
Vamos desenvolver mais um pouco:
“Ah, Ewerton, mas e se eu pagar o financiamento com meu salário, e deixar os R$ 100 mil quietinhos lá, só rendendo? Ao final dos 420 meses terei meus R$ 2,3 milhões”.
Sem dúvida. Mas se você pagar o imóvel à vista e aplicar mensalmente o montante do seu salário equivalente a cada prestação, ao final dos 420 meses você terá bem mais que os R$ 2,3 milhões.
Como disse, muito boa sua mensagem, mostra como precisamos ficar atentos a todos os fatores para não incorrer em decisões equivocadas. Agradeço novamente. Abraço!
olá Ewerton, tenho um financiamento que estou na terceira parcela saldo devedor R$ 325.000 prestação 4090,00 estou vendendo outro imovel no valor de 410.000 onde a pessoa me pagará 170000 de entrada e saldo e 24 de 10.000 pergunto o que seria melhor fazer para quitar em mais ou menos 16 meses pois amortizo 170 e fica um saldo de 155,vc acha melhor ir pagando a parcela de 4090 e amortizando todo mes mais 10.000, o que vc sugere para que eu pare de pagar os juros absurdos de quase 14% ao itau , desde já muito obrigado
Paulo Sérgio, obrigado pela sua mensagem.
Na maior parte dos casos eu preciso fazer cálculos para conseguir dar uma boa resposta. No seu caso não será necessário. Seu financiamento tem taxa de juros de 14% ao ano? Então, no seu lugar, eu amortizaria todo mês os R$ 10 mil. Porque a parcela de juros contida em cada prestação é calculada sobre o saldo devedor. Cada R$ 10 mil que você amortiza são mais de R$ 100 que você reduz na prestação.
Abraço!
Bom dia amigo, achei seu site no Google e estou achando bem interessante, pois bem, financiei meu imóvel no valor de 180.000,00 com tx de 9,76 aa, paguei 20 parcelas que estão atualmente em 1.935,00, com saldo devedor apŕoximado de 170.000,00 a amortização mensal é de apenas 500,00. A questão é que a partir deste mês terei 1.300,00 mensais disponíveis e tinha o seguinte plano: investir esse valor mensalmente no tesouro direto, e após 44 meses resgato o investimento e amortizo no saldo devedor. A dúvida é, seria mais vantajoso abater esse valor mensal no saldo devedor ou manter com esse plano?
Prezado Eliton, obrigado pela sua mensagem!
É difícil te dar uma resposta exata sem fazer cálculos, porque a taxa de juros do seu financiamento está bem próxima da faixa de rendimento das boas aplicações em renda fixa disponíveis (incluindo o próprio Tesouro Direto).
Para situações assim, o Educando Seu Bolso lançou a consultoria em financiamento imobiliário. Por meio dela, nós podemos te conhecer, saber da sua situação, realizar os cálculos necessários e te apresentar uma boa estratégia. Pode ser uma boa para você, porque você tem boas cartas nas mãos, dá para montar uma boa estratégia. E o investimento na consultoria é menor do que o ganho que uma boa decisão pode lhe proporcionar.
Abraço!
Olá Tenho um financiamento SAC pelo BB no valor de 93.400 em 360x
com TxJuros 5,65 A.A parcela inicial de 690,00 e atual 670,00 já foi pagas 50 parcelas.
tendo ainda 81 mil de saldo devedor.
nesse caso tenho 25mil de FGTS, seria uma boa opção optar pela amortização ?
mesmo tendo em caso que nao tenho uma outra “fundo de recurso emergencial” como poupança ou bens em caso de desemprego.
o que fico em mente é . se usar e meses após ficar desempregado. mesmo assim ainda é vantajoso usar o FGTS ?
Prezado Marcos, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela. Pois é, essa é uma das grandes questões…
Se fizermos as contas na ponta do lápis, sempre é vantajoso usar o FGTS para amortizar financiamento. Mas nem só de “ponta do lápis” é feita a decisão financeira. Tem esse lado que você disse aí. O FGTS é, como o nome diz, um fundo de GARANTIA contra adversidades (perda de emprego, doença grave etc.).
Seu financiamento é dos mais baratos que existem. Deve ser Minha Casa, Minha Vida, certo? Então, se preferir manter o dinheiro no FGTS, por segurança, saiba que, na ponta do lápis, você estará perdendo pouco, porque sua taxa de juros é baixa.
Mas, caso você tenha disciplina e disposição para cuidar de uma aplicação financeira, dá para colocar esse FGTS para render mais, sem perder essa rede de segurança que ele representa.
Caso você tenha essa disposição, entre em contato pelo e-mail [email protected].
Abraço!
Ewerton, me ajude por favor!
Peguei 106 mil financiado em 150 vezes com taxa de 6.6.
Já paguei por 2 anos e amortizei minha divida.
Em 2015 paguei 9 parcelas que deu 12.119 e em 2016 (12 parcelas + amortização) deu 38.623 e minha divida em dezembro de 2016 fechou em 71.274 reais… Ela não deveria estar mais baixa? No final das contas amortizar esta sendo prejudicial?
Muito obrigada!
Jaqueline, obrigado pela sua mensagem.
Essa diferença que você percebeu é por causa da correção do saldo devedor pela TR. Se você não tivesse amortizado, possivelmente a diferença estaria maior ainda, isto é, o aumento do saldo por causa da TR teria sido maior. Nesse sentido, amortizar não é prejudicial, não.
Mas, já que sua taxa de juros é relativamente baixa, talvez tivesse sido melhor investir o dinheiro, em vez de amortizar. Financeiramente teria sido melhor, quase posso afirmar. Mas é preciso levar em conta seu perfil pessoal, seus planos, outros fatores não financeiros. É para isso que nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conversamos com o cliente, identificamos seu perfil e sugerimos a melhor estratégia. Pode ser vantajoso para você, pois o investimento é baixo, em relação ao ganho que uma boa decisão pode proporcionar.
Abraço!
Boa noite!
Gostaria de uma orientação. Comprei um terreno financiado pelo sistema IOF, onde as prestações são crescente . Já paguei 73 prestações. Gostaria de uma orientação tenho atualmente R$ 45.000,00 e gostaria de utilizar para amortizar o valor do financiamento e diminuir as prestações. Seria viável utilizar esse valor ou fazer aplicações para futuramente sanar a dívida.
Aguardo retorno, obrigada
Angela, obrigado pela sua mensagem. Mas confesso que não conheço esse sistema IOF, onde as prestações são crescentes. Peço que envie mais informações. Se quiser, pode enviar para meu endereço de e-mail: [email protected]. Abraço!
Ewerton gostei muito do seu artigo, mas não consegui aplicá-lo no meu caso. Tenho uma dívida de 336 mil de um financiamento pela caixa. A taxa praticada segundo eles é de 9,8aa. A primeira parcela paguei R$ 3.450,70 no dia 19/01/2015, eram pra ser decrescentes, mas hoje, paguei a 29º parcela no valor de R$ 3.477,43. Acho um absurdo porque na simulação que recebi com o contrato hoje era pra eu estar pagando R$ 3.251,33. Minha dívida não diminui, minha parcela não diminui, gostaria da sua opinião de especialista nesse mercado. Meu imóvel não valorizou 1 real, o que paguei na planta é o que ele vale hoje. A construtora revende os remanescentes hj, já construídos, pelo mesmo preço que paguei em 2011 quando comprei na planta. Gostaria de saber o que você acha disso tudo. Sei que não fiz um bom negócio, mas o que você faria nessas condições?
Um grande abraço Marcel Xavier
Marcel, obrigado pela sua mensagem.
Acho muito estranho. O financiamento é pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH? E a amortização é pelo SAC? Se for, a prestação deveria estar menor. Não muito menor, mas pelo menos um pouco. Maior eu acho estranho.
No ano passado prestamos consultoria a um leitor que é mutuário da Caixa. Descobrimos um erro grotesco nas primeiras parcelas, que elevou a prestação e o saldo devedor.
Sugiro que nos envie por e-mail os dados do contrato (valor financiado, data inicial, taxas de juros nominal e efetiva, prazo) e alguns boletos pagos. Não precisa enviar todos, mas se tiver o 1º, o 6º, o 12º, 13º, 18º, 24º, 25º e o mais recente, já está ótimo.
Nós analisaremos e entraremos em contato. Se confirmarmos que há algo estranho, conversaremos, combinaremos um trabalho mais detalhado e te orientaremos sobre o que fazer.
Meu e-mail é [email protected]
Abraço!
Bom dia, Ewerton.
Tenho um financiamento com a CAIXA e já estou realizando amortizações para finalizá-lo o quanto antes. Pelos meus cálculos, com o meu ritmo de amortização ao mês de, no mínimo, R$7.000,00 eu terminarei o financiamento por volto de junho ou julho de 2018 (haverá meses em que o valor da amortização será substancialmente maior).
Atualmente estou amortizando para a diminuição do prazo, mas pensei se não seria mais viável amortizar por prestação. Nas simulações que fiz no app da Caixa e aqui no seu site, cada amortização extraordinária por prestação diminuiria o seu valor no mês seguinte em cerca de R$150,00. Esse valor seria adicionado a amortização do mês seguinte, reduzindo R$7.150,00 do saldo devedor total e assim por diante.
Essa estratégia me pareceu viável, pois tenho prazo para terminar de pagar o financiamento (junho ou julho de 2018), então não vou pagar mais juros por parcela por tanto tempo – entre 13 e 14 meses.
Você acha que financeiramente essa estratégia me traria alguma vantagem ou é muito rolo para pouco ou nenhum retorno?
Em tempo, a parcela do mês atual (parcela 1) é de R$2.156,52 e o valor não pesa em meu orçamento. A taxa de juros contratada é de 8,4638%, saldo devedor teórico R$149.886,72, prazo 149 meses, seguro R$54,63 e taxa R$25,00.
Abraço,
Caio
Prezado Caio, obrigado pela sua mensagem e parabéns pelo cuidado com seu dinheiro.
Rapaz, não acho “muito rolo para pouco retorno”, pelo contrário. O que costumamos propor aqui no blog, para quem tem um pouco de disposição, vai bem nessa direção.
Sua estratégia me parece boa, sem dúvida. A única ressalva é que talvez haja uma melhor. Sua taxa de juros é relativamente baixa. Talvez seja mais vantajoso, em vez de amortizar ou quitar, aplicar esse dinheiro em um bom investimento (seguro, líquido e rentável). Para isso, seria necessário calcular o rendimento líquido desse investimento (isto é, descontado o Imposto de Renda) com o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento (isto é, todos os custos, incluindo juros, seguros, taxa de administração, manutenção de conta etc.).
Recentemente tratei de um caso parecido com o seu. A pessoa acabou de juntar, nas aplicações, o valor suficiente para quitar o financiamento. Mas tinha receio de quitar e ficar sem reserva financeira. Ao mesmo tempo, tinha receio de ficar perdendo dinheiro pagando juros. Fiz as contas, concluí que as aplicações dele estão rendendo mais que o CET, por isso ele não está perdendo dinheiro, pelo contrário. Então ele ficou mais tranquilo, vai continuar juntando dinheiro, e daqui a algum tempo vai quitar o financiamento.
Se quiser conhecer o trabalho, entre em contato por e-mail. Pode ser muito vantajoso para você, pois você tem boas cartas nas mãos, dá para montar uma estratégia bem legal com elas. O endereço é [email protected]
Abraço!
Boa tarde Ewerton, como vai?
Gostaria de parabenizar pelo excelente artigo, apesar de simplificado e trazido para uma linguagem simples é muitissimo esclarecedor!
Agora tenho uma dúvida, utilizei o sistema acima para fazer uma simulação mas acredito que o valor esteja discrepante. Hoje meu saldo devedor atual é de: R$ 209.004,11/ Amortização mensal de R$971,91 / Valor do seguro de 75,68 / valor da taxa adm de 25,00/ taxa de juros de 8,3712% a.a. / prazo de operação de 240 / parcela atual 25
Estou pensando em amortizar 18.000,00 e o sistema diz que o meu saldo devedor vai para 191.004,00 e meu numero de parcelas para 174. acredito que os valores estejam discrepantes, não?
Obrigado
Anderson Sousa
Anderson, obrigado pela sua mensagem!
Não, os valores são esses, mesmo. O que você achou estranho? O saldo devedor cai no exato montante que você amortizou: R$ 209 mil – R$ 18 mil = R$ 191 mil. Quanto a isso, não tem erro.
Talvez você tenha estranhado um pouco, porque a amortização mensal é de cerca de R$ 950 por mês e, assim, você calculou que os R$ 18 mil seriam suficientes para pagar menos de 20 prestações, mas o prazo está caindo mais de 40. A conta é difícil de explicar, mesmo. Ela é feita “de trás para frente”, isto é, a partir do saldo devedor e do valor fixo da parcela, é definido o prazo. Mas se seu financiamento é pelo Sistema de Amortizações Constantes – SAC, te asseguro que está correto.
Abraço!
Excelente, muito obrigado pelos esclarecimentos
Olá!! Tenho uma dúvida.. Pretendo antecipar as parcelas do financiamento, porém ao pedir uma simulação ao banco a parcela extraordinária abateria cerca de 480 reais do saldo devedor, mas teria um valor total de 550 reais. Ao quitar a prestação antecipada no mesmo dia de vencimento da parcela normal não deveria ser cobrado tão somente o valor principal? Quais os encargos que o banco pode inserir nessa parcela antecipada? Agradeço desde já a atenção! abraços
Alisson, obrigado pela sua mensagem.
Essa situação é um pouco complicada, mesmo. Porque o dia que você paga nem sempre é o dia em que o pagamento vai ser processado, aí acaba gerando juros proporcionais. Que, logicamente, deveria ser abatido da prestação seguinte.
Mas a diferença, no seu caso, está grande: de R$ 480 para R$ 550. Sugiro que peça ao seu gerente o detalhamento da prestação. Pela lógica, a parcela extraordinária não pode gerar nem tarifa e nem seguro. Somente amortização e juros.
Abraço!
Olá! gostaria de saber porque ao simular uma amortização extraordinária no site do Itau com redução de prazo, minha prestação aumenta quase 300 reais,,, não deveria permanecer a mesma ou quase a mesma?? Obrigada!
Adélia, obrigado pela sua mensagem.
Acho estranho também. É normal que a prestação aumente um pouco, devido a arredondamentos. Por exemplo: pode acontecer de, após a amortização, seu prazo cair para, digamos, 143,2 prestações. Como este “vírgula dois” não existe na prática, o banco arredonda para 143 prestações, e aumenta um pouco o valor, para acertar a conta.
Mas R$ 300 eu achei muito. A menos que sua prestação seja muito cara. Ou então, pode ser uma coincidência: talvez neste mês a prestação já iria aumentar um pouco, por conta do aumento do seguro (se você mudou de faixa etária), ou da amortização (a da Caixa aumenta uma vez por ano, no mês do aniversário do contrato).
Mas mesmo assim eu achei muito…
Se quiser e puder, me envie os detalhes, eu verifico para você. Se houver algo errado a gente conversa. Meu endereço de e-mail é [email protected].
Abraço!
Olá Ewerton,
Estou para assinar meu financiamento imobiliário no valor 100mil reais. Como meu salário é razoável, tenho a opção de financiar, dentro de um quadro possível, sem apertos, de 180 a 360 meses. A opção de menos prazo é a mais apropriada mesmo? Ou é preferível financiar em 360 meses e amortizar daqui um tempo?
Obrigado
Fernando, obrigado pela mensagem, a pergunta é muito boa.
Depende do Custo Efetivo Total – CET do financiamento. Isto é, do custo levando em conta todos os fatores (taxa de juros, tarifa de administração, seguros, e outros fatores que os bancos “se esquecem” de levar em conta ao te informar o CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito). Se o CET for maior do que o rendimento que você consegue em aplicações financeiras, então compensa contratar o financiamento com prazo menor. Se o CET for menor, pode ser que compense contratar em prazo maior, desde que você consiga uma aplicação boa, segura, líquida e prática. Foi isso que eu fiz: contratei meu financiamento por 360 meses, mas vou quitar antes.
Abraço!
E como fica a inflação nesse cálculo?
Abs e obrigado
Guilherme, obrigado pela mensagem.
Não sei se entendi a pergunta. A correção devido à inflação, num financiamento imobiliário, é feita pela TR. Ela é inferior à inflação, mas se movimenta junto com ela. Na época atual, por exemplo, em que a inflação vem caindo, a TR está próxima de zero.
Abraço!
Ewerton bom dia.
Me tira uma dúvida.
em 2015 minha divida era de 103.701,61 em 2016 102.629,03, no demonstrativo do IR mostra que amortizei 3253,15.
Pergunta: O valor total em 2016 da divida não deveria ser de 100.448,46 uma vez que foi amortizado 3253,15 no ano de 2016?
Total pago ao ano com juros 12.154,75
Obrigada.
Michele, obrigado pela sua mensagem.
Provavelmente, a diferença se deve à correção do saldo devedor pela TR. Todos os meses, seu saldo devedor diminui no valor da sua amortização mensal, mas aí vem a TR e corrige o saldo. À medida que passa o tempo, esse efeito vai ficando menos severo. E com a queda na TR, esperada com a queda na Selic, vai ficando menos severo também.
Abraço!
Obrigada…
Bom dia Ewerton!
Excelente seu trabalho.
Gostaria de saber porquê minha prestação não decresce como mostrado na simulação.
Ela começou em R$ 396,00 e permanece o mesmo valor.Seria por causa do aumento de juros
devido a situação atual do país?
desde de já agradeço.
Prezado Deibson, obrigado pela sua mensagem.
Geralmente o valor da prestação demora mais para cair quando o prazo do financiamento é mais longo (como os de 420 meses, por exemplo). Isso acontece por causa da TR. O saldo devedor do financiamento cai um pouco (no valor da amortização mensal), mas aí vem a TR e corrige o saldo, e ele fica quase do mesmo tamanho.
Mas isso faz com que a prestação caia devagar. Você falou que ela NÃO DECRESCE. Isso é um pouco estranho. Se quiser entrar em contato novamente, com mais informações, pode usar nosso endereço eletrônico, [email protected].
Abraço!
Olá, Ewerton. Vi seu posto sobre amortização e achei bastante interessante, principalmente a parte da calculadora. Mas fiquei com uma dúvida…
Ano passado usei o FGTS para amortizar do prazo, cerca de 10,645.56 reais. No entanto, a parcela aumentou, passou de 1.889,64 para 1.896,73. Fiz uma simulação na sua calculadora e deu a mesma, aumento de parcela com a amortização do prazo. Poderia me explicar porquê?
Prezado Harly, obrigado pela sua mensagem.
Este pequeno aumento é um arredondamento do número de prestações. É que, quando você faz a amortização extraordinária, o resultado do cálculo raramente dá um número exato. Vamos supor que, no seu caso, o cálculo resultasse em um novo prazo de 145,12 prestações. Como o prazo precisa ser um número inteiro, o sistema do banco transforma para 145 prestações e aumenta um pouco o valor da prestação. Veja que o aumento foi bem pequeno, menos de 0,5%. Foi só para arredondar mesmo.
Abraço!
Ah, sim! Muito obrigado pela atenção. Na hora meio que me decepcionei por pagar essa quantia e aumentar a parcela, mas faz sentido essa sua explicação.
Olá Ewerton, claras e ótimas explicações. Gostaria de verificar seus comentários para uma situação semelhante de amortização ou redução do valor das parcelas pagas em um financiamento, porém usando o FGTS para o qual sabemos, atualmente ter um rendimento inferior ao da poupança.
Meu financiamento pela CEF:
Idade do mutuário – 53
Prazo do Financiamento – 242
Prestação do Mês Nº – 83 pagas
Taxa de Juros Contratual – 8,6600
Índice de Reajuste Prestação no Mês – 0,00000
Índice Reajuste Saldo Devedor no Mês – 1,00160
Saldo Devedor Teórico em R$ – 176.064,95
Juros/Correção do Mês corrente (R$) – 1.278,43
Amortização do Mês corrente (R$) – 1.085,84
Valor médio da parcela (R$) – 2.600,00 (decrescente)
Composto por:
Prestação / Seguros R$ 200,30 / FCVS 0,00 / Taxa Adm. (R$) 25,00
===========================
Saldo em FGTS – R$ 92.000,00
Prezado Maurício, obrigado pela sua mensagem.
Sem dúvida, sob o ponto de vista financeiro compensa usar esse belo saldo de FGTS para uma amortização. Se é mais vantajoso diminuir o prazo ou a prestação, vai depender de outros fatores, como a sua condição de acumular mais FGTS nos próximos anos, sua disposição para gerenciar aplicações financeiras e sua necessidade de manter uma reserva financeira. Isto é, a coisa sai um pouco da questão puramente financeira, e entra no seu perfil pessoal.
Abraço!
Boa tarde! Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo Blog, depois gostaria de uma opinião sobre uma possível amortização nos seguintes moldes:
Tenho um financiamento na CEF de 240 meses, faltam 235 parcelas.
taxa de juros contratual 8,8334
indice de reajuste prestação no mês 1,2005
indice de reajuste do saldo devedor 1,00177
saldo devedor teórico 267.661,11
Possuo uma aplicação de LCI no valor de R$97 mil com taxa de 79,6360 % CDI.
Gostaria de saber sua opinião acerca de utilizar o valor aplicada para amortização do financiamento, reduzindo o valor das parcelas mensais.
o seguro é de 128,96 e não tem outras taxas nem serviços atrelados
desde já agradeço.
Isabel, obrigado pela sua mensagem.
A taxa de 79,636% do CDI equivale, hoje, a 10,35% líquidos. É necessário apurar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, e compará-lo com o rendimento da sua LCI. É preciso, primeiro, saber se essa taxa de juros de 8,334% é nominal ou efetiva. Em seguida são necessários alguns cálculos mais cuidadosos, porque certamente o CET estará próximo do rendimento da LCI.
O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Entre os serviços oferecidos está este, apurar o valor exato do CET, verificar se compensa fazer uma amortização extraordinária e identificar a melhor opção de amortização, conforme as características de cada caso. Consideramos adequado para você, porque o investimento é baixo, em comparação com o ganho que uma boa estratégia pode proporcionar.
Abraço!
no caso eu tenho 2 financiamentos com a caixa
o primeiro de um apartamento do minha casa minha vida que não foi utilizado fgts nunca.
o outro é de uma casa! gostaria de saber se posso usar o fgts para abater o saldo devedor desse financiamento da casa? ou se só posso usar o fgts no primeiro financiamento, no caso o apartamento!
muito obrigado
Rapaz, o Manual da Moradia Própria da Caixa, que diz as normas da utilização do FGTS, diz o seguinte:
CAPÍTULO III – AMORTIZAÇÃO OU LIQUIDAÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO
17 REQUISITOS DO TRABALHADOR
17.2 O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato a ser amortizado ou liquidado e atender aos seguintes requisitos na data da aquisição do imóvel, conforme período de vigência do SFH:
a) Não ser titular de financiamento ativo no âmbito do SFH, localizado em qualquer parte do território nacional, adquirido em data anterior à data de registro do contrato de financiamento a ser amortizado/liquidado;
A minha interpretação é de que você só poderá utilizar o FGTS para amortizar o saldo do primeiro. Mas eu te confesso que não sou especialista nas normas do financiamento, mas sim em estratégia financeira. Recomendo fortemente que você procure alguém mais especializado em normas.
Abraço!
Boa tarde,
Interessante a publicação, mas fiquei com algumas dúvidas. Tenho R$ 22.000,00 de um investimento que venceu e gostaria de saber se vale a pena reinvestir ou amortizar um financiamento imobiliário da CEF.
Eis o cenário:
Prazo do financiamento: 138
Tx Juros contratual: 06.6600
Saldo devedor: R$ 91.716,68
Tx Adm.: R$ 26,09
FGHAB: R$ 22,06
Não há taxa de manutenção de conta, nem cartão atrelado e nem nenhuma outra taxa de serviço “forçado” para o financiamento.
Última parcela paga em 17/11: R$ 1.149,22, sendo R$ 512,30 de juros e R$ 588,77 de amortização.
A minha dúvida é: Vale a penar amortizar esses R$ 22.000,00 agora diminuindo o tempo de financiamento ou reinvestir esse valor num LCI de 94% do CDI com prazo de 178 dias e sem taxa de administração.
Ou de repente investir em algum TD (SELIC ou IPCA+).
Como posso fazer esse cálculo?
Obrigado,
Leandro, obrigado pela sua mensagem.
Sua taxa de juros é de 6,66% ao ano? Nesse caso não tenho dúvida em afirmar que, financeiramente, compensa mais investir o dinheiro. Uma boa aplicação certamente vai render mais que isso. Se quiser, visite nosso Comparador de Investimentos. Ele tem opções ainda mais rentáveis.
Recomendo atenção aos regulamentos, ok? Especialmente quanto ao prazo em que o dinheiro precisa ficar investido. Abraço!
Boa noite Ewerton,
Gostaria de saber sua opinião. Acabei de comprar um apartamento, e financiei um montante em 22 anos. A duvida eh o que fazer com o apartamento que morava, alugar ou vender, pois ainda tem um grande montante financiado, e se vender so sobraria um saldo de R$200 mil. Seria melhor usar o dinheiro para amortizar o financiamento do ap novo? Lembrando que se alugar ainda manterei um gasto de R$1.000,00.pois as parcelas do financiamento sao maiores do que do aluguel.
Karine, obrigado pela sua mensagem.
Difícil dar uma opinião, principalmente sem saber os detalhes dos dois financiamentos. Em princípio eu não gosto muito de manter imóvel alugado como forma de investimento, mas em alguns casos pode ser que compense. Como eu disse, é difícil avaliar uma questão delicada dessas assim, por alto. Abraço!
EStou pensando em financiar e estou em dúvida entre as tabelas SAC e Price.
Eu Pretendo ir abatendo com FGTS e rendas extras que tenho eventuais, com isso eu pretendo quitar o financiamento na metade do prazo.
Na Price farei em 240 meses ou se for na SAC farei em 360 meses, mas pretendo quitar o quanto antes, em uns 120 meses aproximadamente (talvez antes)
No caso de quitar o financiamento antes da metade do tempo qual das duas tabelas são melhor?
Prezado Ricardo, obrigado pela sua mensagem.
Seu raciocínio é correto. Se pretende quitar antes do prazo, pode ser que o sistema Price seja melhor. Mas, para saber com exatidão, só mesmo fazendo os cálculos…
O Educando Seu Bolso oferece serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos planos é justamente esse, comparar SAC com Price. Aí nós levamos tudo em conta: valor financiado, prazo, taxas de juros, estimamos a TR, capacidade de poupança, tudo. E chegamos a números mais exatos. Pode ser vantajoso para você.
Abraço!
Bom dia, Ewerton.
Estava pesquisando algumas dúvidas que tenho referentes a financiamento imobiliário e acabei encontrando o seu blog. De antemão já gostaria de lhe parabenizar por todo o conteúdo, que é ótimo e acessível a todos.
Desenvolvi um plano para eu e minha esposa quitarmos o apartamento em que moramos nos próximos 18 a 24 meses e gostaria de compartilhá-lo com você:
No ano passado minha esposa ganhou metade do valor do apartamento em que moramos e financiou a outra metade. Na ocasião ele foi avaliado em R$352.000,00 (hoje em dia está valendo R$400.000,00, pois houve grande valorização dos imóveis do condomínio), sendo a metade, ou R$176.000,00, financiados pela Caixa em 198 meses com o CET de 9,4500 + TR e encargos de seguros (cerca de R$49,00) e TA (R$25,00). Até o momento foram pagas 15 parcelas e o saldo devedor teórico é de R$167.312,70.
Como disse anteriormente, o plano seria quitar o imóvel em até 24 meses (dezembro/2018) e pelos meus cálculos o saldo devedor deverá estar em cerca de R$145.000,00 nessa época. Para concretizar esse plano, iremos acumular R$6.000,00 por mês (Tesouro SELIC ou CDB com liquidez diária com 100% do CDI) nos próximos 24 meses – começaremos do zero, pois não pretendo mexer em nossos investimentos já existentes.
Acredito que quitando o imóvel no fim de 2018 economizaremos pelo menos R$85.000,00 em juros e taxas, além de quitar um financiamento de 16 anos e meio em três. Após quitarmos essa dívida, utilizaremos o dinheiro que era destinado ao pagamento das prestações para fazer novos investimentos.
O que acha desse plano?
Um abraço,
David
David, obrigado pela sua mensagem.
Achei seu plano simplesmente perfeito! Parabéns!
Abraço!
bom dia Everton…. uma duvida… estou com 100.000,00… apareceu um apartamento para compra… onde teria que dar 70 mil no ato e o restante de 218 * R$ 1328,00 no sistema PRICE…. me sobraria 30.000,00 para amortizar…. ou seria melhor aplicar estes 100.000,00????
Ulisses, obrigado pela sua mensagem!
O que é mais vantajoso vai depender da taxa de juros do financiamento. Para saber a taxa de juros seria necessário saber o valor financiado, que geraria essas 218 parcelas de R$ 1328. A partir daí seria necessário comparar com a taxa de remuneração a que você conseguiria aplicar os R$ 100 mil.
Abraço!
Boa tarde!!
Gostaria de uma auxílio quanto ao seguinte assunto:
Tenho um financiamento na CEF de 360 meses e faltam 197 parcelas para amortização – pretendo quitar nos próximos 3 anos.
Valor atual para liquidação: R$145.000,00 – Juros de 8,50% a.a.
Possuo uma aplicação de LCI no valor de R$55.000 com taxa de 79,6360 % CDI.
Seria um bom negócio retirar o valor aplicado e utilizar para amortização do financiamento, reduzindo o valor das parcelas mensais?
Muito obrigado pela ajuda!
Este blog é muito bom e esclarece várias dúvidas!
Prezado Leandro, obrigado pela sua mensagem! E que bom que você gosta do blog.
Veja bem, sua aplicação de 79,63% do DI equivale a 11,15% de rendimento líquido (já que a LCI é isenta de Imposto de Renda).
Um financiamento com juros de 8,5% ao ano provavelmente tem um Custo Efetivo Total – CET inferior ao rendimento da sua aplicação. Mas para afirmar isso seria necessário levar em conta todos os fatores envolvidos (seguros, taxa de administração, custo de manutenção de conta e cartão, se houver).
Resumindo, me parece que não é financeiramente vantajoso amortizar nesse momento.
Mas acho que você pode conseguir um rendimento melhor na sua aplicação. Se quiser, visite o nosso Comparador de Investimentos. Sugiro atenção ao fato de, talvez, seu dinheiro precisar ficar “preso”, em troca de rendimento melhor. Se tiver alguma dúvida, volte a entrar em contato, será um prazer.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, tudo bem?
Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo blog, sei que você tem ajudado muitas pessoas com o seu conhecimento. Eu tenho um apartamento financiado pela Caixa Econômica onde o meu saldo devedor total para quitação é de R$ 65.000,00. Hoje eu tenho R$ 35.000,00 no meu saldo do FGTS, e sei que, dentro de dois anos, eu consigo juntar o dinheiro suficiente para quitar a dívida total, somando o saldo do FGTS (aproximadamente R$ 50.000,00) mais um pouco que pretendo ter guardado na poupança (R$15.000,00). A minha dúvida é a seguinte: Vale a pena eu ir hoje no banco e amortizar esses 35 mil que tenho de FGTS, ou é melhor esperar esses dois anos e fazer a quitação total da dívida?
Desde já agradeço!
Humberto, obrigado pela sua mensagem!
Vale a pena fazer a amortização agora, e fazer outra daqui a dois anos (você deve saber que o intervalo mínimo entre duas amortizações usando o FGTS é de dois anos).
Isto porque o FGTS rende apenas 3% ao ano. Usá-lo para diminuir o saldo devedor faz com que você economize os juros e a TR, desde já.
Você não me perguntou, mas eu vou dizer: no seu lugar, eu optaria por amortizar diminuindo o valor da prestação, e procuraria poupar todos os meses o valor economizado.
Você disse que tem R$ 15 mil guardados na poupança. Você quis dizer Caderneta de Poupança? Outra coisa que você não perguntou, mas vou dizer: há investimentos com rendimento melhor que este, com a mesma liquidez e segurança. Seu banco deve oferecer CDB, LCI ou LCA em condições melhores, e que não devem te dar trabalho algum. Mas se quiser rendimentos ainda melhores, o Educando Seu Bolso lançou um comparador de investimentos em renda fixa.
Abraço!
Olá,
Estou entrando no mundo dos endividados. Pedi muitas informações na minha agência BB, mas parece que ninguém conhece o assunto. Então, desde que cheguei neste fiz muitas simulações na calculadora de amortização extraordinária acima.
A primeira dúvida é quando realizo a amortização extraordinária, o valor da amortização mensal a partir daquele momento aumenta e, por ser SAC, se manter fixa até a proxima amortização extra, onde novamente é calculada. Está correta a afirmação? Isso pensando em reduzir prazo!
Minha situação é um empréstimo de 200k em 360 meses a uma taxa final de 10,68% aa. Em breve terei 100k que posso amortizar ou investir. Depois, ao longo do tempo restante, ainda farei amortizações com FGTS de aproximadamente 20k, a cada dois anos.
Estou assustada com a dívida e tenho medo de querer adiantar por ansiedade de sair da divida e sair perdendo $.
Alde, obrigado pela sua mensagem!
O que mais ouço é gente reclamando de que o pessoal dos bancos não entende nada de financiamento imobiliário. É o que eu tenho visto também (eu também tenho financiamento…).
O Banco do Brasil tem algumas pequenas diferenças em relação à Caixa. No BB as prestações variam mais, e podem aumentar ou diminuir, de acordo com o número de dias do mês. Na Caixa elas variam menos, e sempre diminuem, porque o número de dias não interfere em nada. Outra coisa é que, no BB, o saldo devedor é atualizado todos os meses, o que impacta na amortização mensal. Na Caixa, o saldo devedor é atualizado uma vez por ano. No final das contas, financeiramente, a diferença é pequena .
Quanto à sua primeira dúvida, sim, quando você faz uma amortização extraordinária diminuindo o prazo, o valor da amortização mensal aumenta, de modo que seja mantido o valor da prestação.
Quanto ao seu receio de sair perdendo dinheiro, eu só conseguiria te dar uma resposta bem exata se olhasse todos os números com calma e fizesse cálculos. Mas vamos dar uma olhada rápida, acho que vai te ajudar.
10,68% de juros equivalem ao rendimento líquido (descontando Imposto de Renda) de uma aplicação que renda 12,6% ao ano brutos, ou seja, quase 1% ao mês, e se você deixar o dinheiro rendendo 2 anos ou mais. É possível encontrar aplicações assim. Recomendo a nosso calculadora de investimentos.
Mas, atenção: esses 10,68% são o Custo Efetivo Total – CET? Total, total mesmo? Incluindo seguros, taxa de administração, custo de manutenção de conta corrente e de cartão de crédito, que alguns bancos exigem? Porque se não for, a aplicação precisará render bem mais de 1% para ser vantajosa.
Quanto ao uso do FGTS para amortização extraordinária, não há dúvida, é financeiramente vantajoso.
Outra coisa: se você tiver disciplina para poupar, talvez seja vantajoso amortizar diminuindo a prestação, e não o prazo. E aplicar mensalmente o valor economizado. Para saber o que seria mais vantajoso, seriam necessários cálculos mais complexos. O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, avaliar o que compensa mais, amortizar pelo prazo ou pelo valor da prestação. É um investimento relativamente baixo, que pode te dar um retorno muito bom.
É isso. Espero ter ajudado. Abraço!
Olá Ewerton,
Muitíssimo obrigada pela resposta!
Sim, 10,68 % é a taxa final. Gostei bastante do serviço de consultoria. Embora goste de brincar com os números, algumas informações me faltam para tomar a decisão com segurança. Após a entrada do valor que terei conversaremos sobre.
E vou compartilhar mais uma situação…
Agora gostaria de compartilhar o seguinte: acabo de chegar da minha agência BB, cadastrei uma solicitação no SAC e o gerente me chamou. Para tentar responder minha dúvida, acabaram usando o financiamento real de uma funcionária do BB. E o que o sistema do banco fez foi usar o valor da amortização extraordinária “na coluna” amortização da planilha. No caso, o exemplo era 10 mil em 154.500 (valor restante do financiamento dela a serem pagos em 240 parcelas) e o sistema retornou: Redução de 16 parcelas – 255 parcelas restantes. Um cálculo bem diferente do que a calculadora do blog faz. Ajuda-me a entender isso? Se a tabela é SAC poderia ter o BB uma situação tão distinta? Se sim, vou correr para a Caixa.
Outra dúvida é a TR, que o BB permite considerar na simulação. E a TR nas parcelas finais é muitíssimo alta, coisa de R$ 800 em R$ 1500. É isso mesmo?
Alde, é um prazer recebê-la novamente!
Temos todo o interesse em saber o que aconteceu na simulação que o BB fez para você, e por que os números são diferentes dos nossos. Peço que nos envie os dados completos: valor financiado, data do início do financiamento, prazo, taxa de juros (apenas a taxa de juros, e não o Custo Efetivo Total, que leva em conta seguros e taxa de administração), saldo devedor atual, valor atual da prestação, valor a ser amortizado, seguros, taxa de administração.
Se você tiver os dados da simulação que o BB fez para você (já que eles aproveitaram os dados de outro financiamento) e puder nos enviar também, melhor ainda. Até mesmo porque fiquei sem entender o que você contou: o prazo era de 240 meses, foram reduzidas 16 parcelas e o prazo restante foi de 255 meses?
Como eu disse, o BB usa uma forma um pouco diferente de cálculo. Mas apenas um pouco diferente, não é esperado que haja um resultado tão distinto.
Por fim, a TR. Ela serve para atualizar o saldo devedor. Ela não entra nas parcelas. Especialmente no final (quando o saldo devedor é baixo), o impacto da TR é pequeno. Gostaria de entender melhor sobre essa questão também. Se puder nos dar mais detalhes, agradecemos.
Então, espero ver você por aqui novamente. Abraço!
Olá Everton!
Entrei ontem num financiamento pela PRICE (por ter um baixo valor de entrada, nao consegui financiar pela SAC), com juros anuais de 7,93 + TR e CET de 8,98% a.a., no minha casa, minha vida. Financiei 164 mil em 280 meses, com uma renda mensal de R$ 4380,00 e parcelas na média de R$ 1.316,00. De acordo com o correspondente bancário, a TR só é cobrada encima do valor da parcela (TR do mês na parcela do mês) e não no saldo devedor total, então minha parcela, no mês com o seguro mais alto, vai ficar cerca de R$ 1370,00.
Pelas contas que fiz, o valor total vai ser cerca de 370 mil se eu não amortizar nenhuma parcela.
Agora, a pergunta: Estou com 2 processos trabalhistas, aguardando resolução. Se eu conseguir um montante bom, por exemplo, 40 a 50 mil, vale mais a pena manter aplicado no tesouro direto selic, rendendo cerca de 14% ao ano (fora o IR), ou abater várias parcelas, e assim, o valor do seguro (o seguro começa em cerca de 32 reais e chega a 70 reais por conta da idade do mais velho, mas na média dos meses fica entre 40 e 50 reais)? Pelas contas que fiz, acredito que 50 mil abateria cerca de 40 parcelas, valeria a pena?
E sobre o FGTS: Vale mais a pena juntar os 2 anos e amortizar, ou amortizar mensalmente uma porcentagem e aplicar o dinheiro que foi poupado? É um negócio melhor?
Não sou muito boa nessas contas, conseguiria me ajudar?
Julianna, obrigado novamente pela sua mensagem!
Se seu CET é de menos de 9%, pode ser uma boa estratégia manter o dinheiro aplicado. Sugiro atenção a outros custos que talvez não estejam incluídos nesse CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito, se tiverem sido exigidos. E atenção também ao fato de que o CET aumenta um pouco ao longo do financiamento, pois os juros diminuem, mas o seguro se mantém, e até aumenta.
Por isso, como eu disse, a estratégia pode ser boa, mas pode ter tempo limitado. Pode ser bom você manter o dinheiro aplicado até conseguir fazer uma boa amortização no futuro, ou até quitar.
Quanto ao uso do FGTS para pagar parte da prestação – PPP –, pode também ser uma boa estratégia, caso você consiga fazer bom uso da economia, isto é, aplicar bem o dinheiro. Isso depende de cálculos, não posso arriscar te dizer se compensa ou não, sem olhar com cuidado. Mais uma vez te falo sobre a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Pode ser um investimento que compense, em comparação ao que você pode ganhar.
Abraço!
Ewerton, parabéns pelo blog!
Gostaria de sua opinião quanto ao financiamento Minha Casa Minha Vida. Considerando a faixa dois do financiamento, com juros menores que 6% (se é que não tem mais nenhuma taxa que não deixam muito claro) e imóveis de até 180 mil, é melhor financiar o máximo possível e utilizar o valor que seria usado na entrada para investir na LCI?
Juliana, obrigado pela sua mensagem!
Sim, financeiramente esta pode ser uma boa estratégia. Financiar um valor maior e guardar dinheiro em uma boa aplicação. É claro que requer disciplina, e é preciso avaliar bem o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, que envolve mais do que a taxa de juros (tem também seguros, taxa de administração e outros custos que podem ser exigidos, como a manutenção de conta corrente e de cartão de crédito).
Abraço!
Olá! Pesquisando sobre tabelas de financiamento, encontrei seu blog.
Estou numa dúvida terrível, e nesse momento de compra, é realmente difícil confiar na palavra do corretor.
Acontece que compre um apto no valor de 195k, e a construtora fez a simulação de que financiaria 161k pela CEF, com uma renda de 4k. Na hora, nem pensei sobre SAC ou PRICE.
Acontece que, pesquisando, vi que pela PRICE pagaria mais que o dobro do que pela SAC.
Minha dúvida maior é: amortizando parcelas, sairia a mesma coisa, no final? Vi que os juros são pagos todos no início, então, quando amortizamos, nós podemos pedir pra pagar as parcelas seguintes, ou esse valor é retirado das últimas parcelas, quando pedimos a amortização de prazo?
Estou completamente perdida!
Julianna, obrigado pela sua mensagem!
Se você simplesmente somar as prestações do SAC e da Price, o total da Price vai ser bem maior, realmente. Acontece que, na Price, as primeiras prestações são menores, e isso faz toda a diferença.
Primeiro, a Price é melhor para quem tem menos renda disponível no início. Na verdade, para certas faixas de renda, só a Price é possível, porque o banco pode não aprovar o financiamento com prestações altas demais no início.
E segundo, a Price é melhor para quem consegue aplicar dinheiro a taxas mais altas que a taxa de juros do financiamento.
Não entendi bem o que você quis dizer com “os juros são pagos todos no início”. Não é bem isso, nos dois casos a prestação é composta por uma parte de juros e outra por amortização mensal.
E nos dois casos, quando se faz uma amortização extraordinária, o valor amortizado é abatido do saldo devedor, e o financiamento é recalculado (diminuindo o valor da prestação OU o prazo, conforme a escolha do cliente).
O que compensa mais depende de vários fatores. Renda disponível, capacidade de poupança, entre outros.
Abraço!
Boa noite…
tenha essa duvida… comprei um imovel no pre- lançamento em dez de 2014. Este será entregue somente em março de 2019 (é… tá longe ainda). Nos proximos 2-3meses estou terminando de pagar todo o valor do imovel até a chave. So me restara o financiamento que é em torno pelas minhas contas atualmente em 325mil (em 19meses o financiamento saiu de 293mil para esse valor). Não tenho muitos gastos e consigo juntar dinheiro mensalmente sem dificuldade e gerealmente coloco no cdb. Levando em consideração que ainda faltam 2,5anos para me entregar o imovel, vale mais a pena eu abater o financiamento ou deixar no cdb/ lca ou outro fundo de investimento? P.S meus planos são quitar ou o mais proximo disso nesse periodo. Agradeço a ajuda
Prezada Lorena, obrigado pela mensagem!
Para saber se vai compensar manter o dinheiro aplicado ou amortizar o valor a ser financiado, você vai precisar comparar o índice com que esse valor financiado está sendo comparar, e a taxa de rendimento líquida do seu CDB.
Se for IGPM, por exemplo, este índice tem se mantido em torno 10% a 12% anuais, em 2016. É praticamente o rendimento líquido de uma aplicação que renda 100% do CDI.
Ou seja, para que compense, você precisa aplicar bem seu dinheiro. Falando nisso, o Educando Seu Bolso lançou um comparador de investimentos que pode ser útil para você.
Abraço!
Boa Tarde…tenho uma grande duvida, por favor:
A pouco mais de 3 anos financiamos um imovel, o valor financiado pelo HSBC foi de R$ 333.000,00 e as prestações sao mais de R$ 3.400,00 (são 300 meses).
Resumidamente, consultei hj o saldo devedor é de R$ 299.000,00…minha pergunta é: Para eu quitar este valor…o banco fala que não tem desconto no saldo devedor…isto é normal??
Ei, Alexandra, obrigado pela sua mensagem.
Sim, é normal. O saldo devedor que consta no boleto é o valor de quitação, sem juros e demais encargos.
Talvez você esteja estranhando, “Mas como é que eu já paguei mais de R$ 100 mil e meu saldo caiu apenas R$ 34 mil?”.
É por causa dos juros e da correção do saldo devedor pela TR. Veja bem, R$ 333 mil em 300 meses, geram, no início do financiamento, pouco mais de R$ 1100 de amortização mensal (isto é, o que realmente é abatido do saldo devedor).
Nesses mais de 3 anos, você deve ter pago um pouco mais de R$ 40 mil de amortizações mensais, e a TR corrigiu o saldo devedor em alguns mil reais.
Concluindo: sem ver os números não posso afirmar que esteja tudo 100% certo, mas, pelo que você me falou, não me parece haver nada errado…
Abraço!
Olá Ewerton!
Tenho uma dúvida que talvez seja simples, mas a CAIXA complica até nas pequenas coisas.
Tenho um financiamento habitacional com Saldo Devedor Teórico em 16/07/2016 de ~R$ 69.000,00. Eis a dúvida: Se eu quiser quitar esse financiamento no dia 16/06/2016, o valor seria esse mesmo? Ou no saldo devedor teórico estão incluídos os juros até o final do contrato?
Se estiver calculando juros nesse saldo devedor teórico, presumo que o valor para quitação seria bem menor, entre 50 e 60% do valor apresentado, já que a relação Amortização X Juros hoje está na faixa de 56%. Correto?
Desde já agradeço a atenção.
Grossi, obrigado pela sua mensagem.
O saldo devedor teórico é o valor para quitação, ele não inclui os juros até o final do contrato. O máximo que vai acontecer se você quitar um mês antes é diminuir um pouco o valor, por causa dos juros do mês. Mas bem pouco, talvez a metade da prestação de um mês.
Quanto à relação entre amortização mensal e juros, ela varia de contrato para contrato. Para prazos mais curtos e juros menores, a amortização é bem mais que a metade da prestação. Para prazos longos e juros maiores a amortização é bem menos que a metade.
Abraço!
Ficou claro agora!
Obrigado pela explicação!
Olá Ewerton,
Possuo um financiamento pelo SFH, por ser servidor não posso usar o FGTS para amortizar, a taxa de juros é 7,16 anual, seguro R$ 15,11, Taxa Adm R$ 25,00, atualmente possuo quase o valor total do saldo devedor em investimentos em Renda Fixa (Rendendo mais de 1% líquido ao mês), a minha dúvida é se não mantenho esses investimentos e quito o imóvel e assim me sobra mais para aplicar ou continuo com o financiamento e investindo o restante que sobra.
Prezado Heber, obrigado pela sua mensagem!
Você precisa apurar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento. Ele inclui a taxa de juros, o seguro e a taxa de administração, que você citou, mas também os custos de manutenção de conta corrente, cartão etc.
Como os juros e o seguro são relativamente baixos, é possível que sua aplicação esteja com rendimento líquido (descontado Imposto de Renda) mais alto que o CET, o que inspira a manter o dinheiro aplicado.
Abraço!
ola ewerton td bem?
minha pergunta é simples.
Pago 2 mil de parcelas da caixa. Porem cada mes guardo na poupança 1700 reais para quitar o ap. A cada 2 anos uso o fgts e o valor montante da poupanca para fazer amortizacao.
O valor do financiamento esta em 150.000.
Pergunta: De quanto em quanto tempo voce acha que devo fazer essa amortizacao? Faco de 2 em 2 anos mas por mim faria mensalmente (parcelaa de 1700).
Agradeco o apoio.
ps.: sei que o fgts ao pode ser usado de 2 em 2 anos.
André, obrigado pela sua mensagem!
Tudo vai depender do Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, que é, como o nome diz, o custo levando em conta todos os encargos – juros, seguros, Taxa de Administração, custo de manutenção de conta etc.
O raciocínio básico é: se o rendimento líquido da sua aplicação for superior ao CET, compensa você deixar o dinheiro aplicado. Se for inferior, compensa amortizar a cada mês. Mas cabem aí duas ressalvas:
1- Se você usa Caderneta de Poupança, recomendo que procure uma aplicação melhor. Há boas opções, líquidas e seguras, rendendo mais.
2- Como eu disse acima, o raciocínio citado é bem básico. Se o rendimento da aplicação for apenas um pouco superior ao CET, pode ser que compense fazer a amortização extraordinária a cada mês. Mas isso depende de alguns cálculos mais complexos, levando em conta a situação atual e as estimativas de uso do FGTS.
Abraço!
Faltou dizer que nas duas opcoes oferecidas pelo banco teremos reducao de parcela. O valor da parcela cai para R$ 5020,00 no caso de reduzir o numero de parcelas e R$ 4780,00 no caso de manter numero de parcelas e reduzir a prestacao. Daí os R$ 240,00 de diferenca.
Olá Ewerton,
Tenho um financiamento imobiliario SAC com saldo devedor de R$ 544.977,27 com amortizacao de R$ 1.612,34 , parcela de R$ 5.620,65 e seguro mensal de R$ 170,85. Taxa de adm é R$ 25,00 e CET de 9,5%. Paguei 22 parcelas (de 360) ate agora (Junho’16).
Tengo R$ 85.000,00 no FGTS e quero amortizar a cada 2 anos. Estimo que em 10 anos terei quitado. A dúvida entāo é a seguinte; diminuir o valor das parcelas em aprox R$ 240,00 ou diminuir numero de parcelas em 48 meses. Qual a melhor opcao hoje? Com a selic em 14,25% e um financiamento de 9,5%, penso que diminuir o valor da parcela e aplicar esses R$ 240,00 é mais vantajoso agora. Daqui 2 anos, qdo fizer a proxima amortizacao posso rever essa opcao, e se a selic estiver mais baixa que 9,5 % aí entao opto pela reducao no prazo. Está correto meu racioncínio?
Obrigada,
Fernanda, obrigado pela sua mensagem!
No seu lugar, hoje, creio que eu faria isso que você disse. Já que existe uma previsão de fazer novas amortizações no futuro, eu optaria por diminuir o valor da prestação, aplicaria mensalmente o valor economizado – e mais, se possível – e, daqui a 2 anos, reavaliaria o cenário.
A única ressalva que faço no seu raciocínio é na parte “se a Selic estiver mais baixa que 9,5%”. O Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento é superior a 9,5%, já que há outros encargos na prestação – seguro e Taxa de Administração. E uma aplicação que renda os 14,25% da Selic, na verdade tem um rendimento líquido de pouco mais de 12%, já que tem o Imposto de Renda. Então, daqui a 2 anos, pode ser vantajosa uma amortização diminuindo o prazo, para que suas amortizações mensais sejam maiores, e o saldo devedor passe a cair mais rápido.
Abraço!
Boa tarde amigo, tudo bem?
Tenho um financiamento feito pela Caixa, através do programa Minha Casa minha Vida, fui verificar na agencia qual o valor que faltava para ser quitado e me informaram 58 meses no total sendo em torno de R$ 16,700,00.
Questionei para a quitação imediata, se haveria abatimento de juros ou desconto, e me informaram que não há abatimentos e o valor a ser quitado deve ser esse.
Essa informação procede? Pois desconheço qualquer financiamento imobiliário em que não há juros. O que devo fazer neste caso, pois acredito que a informação que a atendente da caixa me passou não procede.
A informação da Caixa provavelmente está correta.
Os dados que constam no boleto (e que, provavelmente, foram os mesmos que a agência lhe informou) trazem o valor para quitação, já sem os juros. Se você multiplicar os 58 meses pelo valor que você paga mensalmente, provavelmente o resultado vai ser bem maior que os $16.700.
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
Estou comprando um imóvel usado, financiando pela caixa. Estou pagando R$ 300.000,00 pelo imóvel. pelas taxas de juros em meu perfil 10,5% aa + TR. Tenho um bom valor pra dar de entrada aprox. 110 mil e + aprox 25 mil de FGTS.
Gostaria de saber se é vantajoso financiar o máximo possível e no prazo máximo de 420 vezes, e aplicar restante do meu dinheiro em outra aplicação.
Consigo pagar uma prestação de até uns R$ 2.500,00 .
Poderia me dar alguma dica..? Não sei se compensa usar todo meu dinheiro pra dar de entrada e diminuir o valor financiado ou ao contrario.
Sou bem seguro, minha idéia é pagar depois do montante e diminuir quantidade de parcelas e exposição dos juros.
obrigado
Diego, obrigado pela sua mensagem!
A taxa de juros de 10,5% não dá tanta vantagem a essa estratégia de manter o dinheiro aplicado.
Por isso, no seu lugar, eu usaria todo o FGTS (que rende apenas 3% ao ano, mais TR), manteria aplicada apenas uma reserva de segurança, e optaria por um financiamento com prazo menor. O prazo de 420 meses faz com que as amortizações mensais sejam muito baixas, o saldo devedor diminui muito lentamente.
Abraço!
Olá Ewerton, parabéns pela iniciativa e pela dedicação em responder todos os leitores. Estou com uma dúvida em relação a decisão que irei tomar com meu financiamento. Segue um breve resumo da situação e ficarei extremamente agradecido com seu conselho.
Acabei de completar 2 anos de financiamento com as características abaixo:
Saldo Devedor: R$ 181.346,44
Juros anual: 8,5 % a.a
Juros: R$ 1.241,37
Seguro Mensal: R$ 76,09
Amortização: R$ 539,71
Taxa Administração: R$ 25,00
—————————————-
Total Parcela: R$ 1.882,17
Tempo de financiamento: 360 meses
Idade Atual: 30 anos
Valor do Imovel: R$ 620.000,00
Atualmente, tenho R$ 35.000,00 de FGTS e R$ 30.000,00 aplicado em CDB Compromissado. Minha dúvida é se vale a pena aplicar este dinheiro para amortizar o saldo devedor do financiamento e reduzir o prazo.
Também estou pensando em solicitar o aumento da parcela para aumentar o valor de amortização mensal e por sua vez reduzir o prazo.
Vale ressaltar que sou disciplinado com minha finanças. Mas me incomoda muito pagar R$ 1.250,00 de juros do financiamento.
Mais uma vez agradeço por seu tempo.
Abraço
Fernando, obrigado pela sua mensagem e parabéns pelo seu cuidado com suas finanças!
Sei que é incômoda a sensação de entregar R$ 1250 por mês ao banco. Mas, calma. A taxa de juros do seu financiamento é de 8,5%, por isso o Custo Efetivo Total – CET provavelmente é razoavelmente inferior ao rendimento líquido das boas aplicações existentes no mercado. Como você disse que é cuidadoso, creio que isto valha também para o seu CDB.
Se quiser saber para quanto iriam o prazo ou o valor da prestação, use a Calculadora de Amortização que o Educando Seu Bolso lançou recentemente.
A primeira idéia que me ocorre é que você faça a amortização apenas como o FGTS, que rende apenas 3% ao ano, mais a TR. E mantenha o dinheiro aplicado por enquanto. Além de, possivelmente, ele estar “ganhando” dos juros do financiamento, funciona como uma reserva para emergências.
Mas esta é uma idéia superficial. O Educando lançou também a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Ela poderá te ajudar a encontrar a melhor estratégia. Sugiro que visite a página da consultoria.
É um investimento que vale a pena, especialmente para pessoas disciplinadas. Será possível, por exemplo, programar novas amortizações com o FGTS futuro e encontrar o momento ideal para a quitação – levando em conta que o CET do financiamento aumenta um pouco a cada mês, e daqui a um tempo vai estar maior que o rendimento do CDB, especialmente se os juros da economia baixarem no futuro próximo. Abraço!
Gostaria de saber se é mais vantajoso financiar um imóvel em muitas parcelas (420, por exemplo) e ir amortizando conforme possível ou diminuir o número de parcelas de imediato (120, por exemplo) se o valor da prestação se adequar ao orçamento? no caso da amortização para diminuição de prazo, os juros e taxas que seriam devidos até as ultimas parcelas também serão cobrados, mesmo adiantando o pagamento do valor daquelas parcelas?
Giovana, obrigado pela sua mensagem!
Quando fui fazer meu financiamento, optei por fazer um contrato de 360 meses, mesmo que meu orçamento suportasse uma prestação um pouco maior (e, portanto, um prazo menor). Contribuiu para minha decisão a taxa de juros de 8% ao ano, menor do que a Selic. Na época eu não entendia quase nada de financiamento imobiliário e nem imaginava que iria lidar tanto com isso, como faço hoje. Mas sabia que poderia fazer amortizações quando meu orçamento me permitisse.
Não me arrependo da decisão. Foi bom ter um orçamento um pouco mais tranqüilo, para ir me adequando. E, pouco depois, fiz uma amortização extraordinária.
E, por isso, acho que pode, sim, ser uma boa para você. Mas faço algumas recomendações. Primeiro: fique atenta ao Custo Efetivo Total – CET. Custos altos tornam o financiamento menos vantajoso, claro. Segundo: prazos muito longos, como 420 meses, deixam as amortizações mensais muito pequenas, o que faz com que o saldo devedor caia muito lentamente.
Se seu orçamento permitir, sugiro um prazo um pouco menor. E sugiro também que você poupe um pouco a cada mês, para te permitir amortizações, caso a Selic a ponto de ficar menor que o CET.
Abraço!
Esqueci de comentar que tenho R$ 15.000,00 em aplicação LCI.
E que o Financiamento é pelo Crédito imobiliário aquisição SFH, num total de 295 meses, com taxa efetiva ao ano de 7,90%. Até janeiro/16, restavam 230 meses porém após esta data fiz uma amortização de R$ 24.500, fora as parcelas mensais de 1.380,00.
Dr Ewerton Veloso, parabéns pelas ótimas matérias.
Tenho uma dúvida, adquiri um imóvel financiado pelo BB com recursos do FGTS em 2012, valor de financiamento R$ 152.000, imóvel e contrato de financiamento em meu nome e de minha esposa. Já fiz uma amortização com meus recursos do FGTS e outra amortização com recursos de premiação por participação nos resultados da empresa, estamos conseguindo ter uma situação financeira mais equilibrada, porém sem definição clara de melhores investimentos e, portanto, poupando um valor interessante todo mês, mas sempre vai acumulando um dinheiro em conta que vai sendo aplicado pelo Banco em fundos de curto prazo com resgate automático. Em setembro/16 completa-se o prazo para que eu proceda nova amortização com meus recursos do FGTS. Sempre optei por amortização reduzindo a quantidade de parcelas, mas isso antes de conhecer o seu blog, agora gostaria de sua opinião pois meu objetivo é quitar o imóvel o mais rápido possível, principalmente porque fiz a conta de que do valor da parcela que venho pagando apenas 38% é amortização e o restante é juros. Outra dúvida é que minha esposa começou trabalhar em 2014 e já está acumulado um valor interessante de FGTS, na época que adquirimos o imóvel ela não estava trabalhando e, portanto, não utilizamos recursos do FGTS dela na aquisição, é possível também usar o FGTS dela para amortização da dívida?
Imagino que, após as amortizações já realizadas e as próximas que pretendo fazer, o saldo devedor deverá encerrar 2016 em cerca de R$ 80.000,00, em dez/15 o saldo devedor era de 121.000 R$.
Esqueci de mencionar que tenho uma aplicação de 15.000 R$ no LCI.
Rodrigo, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo zelo com que vocês cuidam dos seus investimentos!
Vou começar pela questão do FGTS de sua esposa. A Caixa publicou recentemente a nova versão do Manual da Casa Própria, que você pode acessar aqui.
. Eu li rapidamente (foi publicado há menos de um mês), e não vi nada que diga explicitamente sobre uso do FGTS do cônjuge na amortização. Sobre consórcio eu até vi, mas sobre amortização, não. Creio que seja possível, mas recomendo que você verifique isso direito com seu gerente (peço sua compreensão por não poder ajudar, minha especialidade é nos cálculos, e não no regulamento).
Quanto aos cálculos, realmente sua taxa de juros inspira a procurar uma estratégia para aproveitar melhor os rendimentos das aplicações existentes por aí. Mas, para fazer isso, seria necessário apurar com mais detalhes as condições do seu financiamento e dos FGTS, além do seu perfil como poupador/investidor, para fazer cálculos mais profundos, traçar os dois cenários futuros (amortizando pelo prazo ou pela prestação), para finalmente chegar a algumas opções de estratégia.
O Educando Seu Bolso está lançando um novo produto, a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente o que você procura: comparar as amortizações por prazo e por prestação e propor uma estratégia para otimizar o lucro. É um investimento que compensa, pois é baixo, em comparação com o ganho que você pode ter ao adotar a estratégia certa.
Se for do seu interesse, entre em contato, será um prazer atendê-lo. Abraço!
Olá!
financiei um terreno que ainda faltam 64 parcelas para pagar. o Valor presente da proxima parcela é R$2,340 e a ultima se fosse pagar hj seria R$1,290. O saldo devedor é de R$ 150.660,97 e é corrigido pelo IGPM.
Minha dívida é: tenho R$50.000,00 na poupança, compensa pagar o retroativo ou deixar esse valor na poupança? Eu, apesar de não entender nada de economia, optaria em pagar o retroativo, pois pelas minhas contas eu conseguiria pagar 33 parcelas. Mas não consigo convencer meu marido em fazer isso…..
queria uma opnião de terceiros, já ate pensei em contratar um consultor finaceiro mas não sei se compensa….
desde já agradeço!
Ah pelo que vi a taxa é de %12,00 (mensal ou anual? não sei dizer…)
Outra informação: o saldo devedor corrigido é R$150,661 e o saldo devedor chamado valor presente (tavez sem os juros) é de R$112.890.
Graci, obrigado pela sua mensagem!
Pelo que entendi, não é um contrato pelo SFH, mas sim com cláusulas próprias. Então não consegui entender muito bem as condições do contrato. Creio que ele tenha uma taxa de juros de 12% ao ano, mais IGPM.
O Educando Seu Bolso está prestes a lançar o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. Então estamos prontos para conversar a respeito, se vocês quiserem ajuda.
Posso adiantar que, se for mesmo da forma como entendi (12% + IGPM), compensa amortizar, pois vocês não vão conseguir uma aplicação com taxa superior a isso. Pelo menos não sem correr riscos financeiros. Mas é preciso saber direito as condições de amortização, para traçar uma boa estratégia.
E posso dizer também que deixar o dinheiro na poupança não é um bom negócio. Hoje há aplicações bem melhores, e sem grandes riscos. Mas, repito, nenhuma que consiga superar 12% + IGPM.
Como disse, estamos à disposição para prestar consultoria, se quiserem.
Abraço!
Bom dia! Devo alvo como 400 mil e tenho a possibilidade de amortizar 350 mil… existe margem de negociação com o banco? Ou ele vai simplesmente fazer uma conta direta de parcelas que este valor consegue quitar? Em outras palavras, existe margem para um desconto?
Fernando, obrigado pela sua mensagem.
Normalmente, nos contratos pelo SFH, não há margem para descontos. O que ocorre é a subtração simples entre o saldo devedor e o valor amortizado. No seu caso, 400 mil – 350 mil = 50 mil. A taxa de juros permanece a mesma. Aí você vai optar entre diminuir o prazo ou o valor da prestação (ou um pouco de cada, pois você pode optar por amortizar R$ 200 mil em um e R$ 150 mil no outro, por exemplo).
Abraço!
Boa noite Ewerton, parabéns pelo blog!
Minha dúvida… atualmente tenho um saldo devedor de 176000,00 restando 393 parcelas, meu contrato utiliza o SAC.
Pois bem, a TR influencia mensalmente no saldo devedor, pelo que li no contrato anualmente a prestação é recalculada em função do saldo devedor e parcelas não pagas, após 3 anos de contrato, este período diminui para 3 meses, justamente para não ocorrer de o residual ficar muito alto no fim do contrato. Porém tudo isto seria verdade se a TR estivesse zerada.
No meu entender estas manobras deveriam fazer com o que o saldo devedor continuasse diminuindo como o previsto, mas o que acontece é que a prestação mesmo aumentando não consegue acompanhar a correção da TR no amortizador, que é mensal.
Se a TR se manter alta como está, quem não quitar a dívida por meio de aportes extras terá no fim um saldo devedor residual altíssimo, parecido com os financiamentos impagáveis que se tinha no passado.
O que fazer? Se não fui claro peço desculpas.
Damin, obrigado pela sua mensagem.
Foi bastante claro. E gostei bastante do seu comentário, não é todo mundo que tem essa noção de saldo devedor residual.
A forma de cálculo das prestações pelo SAC varia de banco para banco. Pela Caixa, o que ocorre é que a amortização mensal é recalculada a cada ano, e é isso que faz com que não haja saldo residual alto, impagável, como ocorria no passado. Por isso não são necessários os aportes extras durante o contrato. Por outro lado, a prestação cai mais lentamente do que cairia, caso a TR estivesse zerada.
Abraço!
Ewerton, boa noite!
Compreendo tua explicação, porém acho que faltou um porém que está derrubando esta idéia. Vou citar com números.
Em abril de 2016 eu tinha a seguinte situação:
Valor da Parcela Amortização(teórica) Saldo devedor TR
1633,76 444,75 176817,36 1,00191
Em maio de 2016 eu tinha a seguinte situação:
Valor da Parcela Amortização(teórica) Saldo devedor
1632,43 444,74 176605,87
Ou seja, a TR corrige todo mês o amortizador, que deveria ser teoricamente 444,75 mas na verdade foi de 211,49 (menos da metade). Este cenário torna o financiamento uma bola de neve, que mesmo tendo mecanismos de busca anualmente que no fim das contas se tornam inúteis, pois o residual será imenso.O que concluo é que, logicamente uma ferramenta que corrige um desvio anual não consegue abater um prejuízo mensal. Esta ferramenta somente seria eficiente se a TR fosse 1, no caso, neutra.
O desabafo é por conta de um sistema de financiamento que envolve milhões de pessoas, que acredito que ainda não se deram conta do problema.
Enfim, no meu ver a única saída é lançar aportes extras que consequentemente fugirão da TR e dos juros.
Espero teus comentários que serão muito bem absorvidos, um abraço!
Prezado Délcio, obrigado mais uma vez!
A correção pela TR e a atualização periódica das amortizações mensais (na Caixa a atualização é anual) fazem com que não haja residual.
Não estou dizendo que o efeito da TR é desprezível. Especialmente para quem tem prazos longos, não é. Mas talvez não seja tão perverso como você está interpretando.
Espero ter esclarecido. Se não, entre em contato novamente, é sempre um prazer. Abraço!
Boa tarde Ewerton
Fiz um financiamento de 180000, 00 na caixa de 300 meses. Comecei a pagar agora. A prestação é 2304, 00. A taxa de juros nominais é de 10, 6813%+ TR aa e taxa de juros efetiva 11, 2200 + TR aa. Eu posso pagar duas prestações por mês. Gostaria de saber o que é mais vantajoso: pagar duas prestações por mês (a atual e a última) ou pagar uma prestação só e o dinheiro da outra prestação investir em um CDB e quando tiver o dinheiro necessário quitar. O rendimento do CDB está 13, 59% aa.
Obrigada!
Elisangele, obrigado pela sua mensagem!
Veja bem: os 13,59% do CDB, depois de descontado o Imposto de Renda (na menor alíquota), tornam-se 10,9% líquidos, que é menor do que os 11,22%+TR do seu financiamento (sem falar nos outros custos, como seguros, taxa de administração, manutenção de conta etc). Isto é: se considerarmos apenas a matemática, não é uma boa opção a manutenção do CDB com vistas a quitar o financiamento no futuro.
Mas decisões financeiras devem levar em conta mais do que a matemática pura. Por exemplo, talvez você queira manter uma reserva de dinheiro para emergências. Você pode fazer essa opção, perdendo um pouquinho na matemática, mas ganhando em segurança.
Você pode, por exemplo, aplicar no CDB durante 6 meses. Aí conseguirá acumular cerca de R$ 15 mil. E, depois disso, começar a fazer amortizações.
Abraço!
Boa noite, estou com uma dúvida com respeito ao financiamento que fiz junto a cef. Prazo 360 meses, já moro no imóvel há 10 meses e todo mês verifico o demonstrativo dava cef e até agora não foi decontado nenhuma parcela dos 360 meses. Quando irei começar a pagar as parcelas? Desde já agradeço o retorno.
Alan, obrigado pela sua mensagem.
Ué, estranho. Quando você contratou havia alguma cláusula de carência para começar a pagar? O pagamento seria feito em débito automático em conta, ou via boleto?
Sugiro que você entre em contato com o banco rapidamente e verifique o que houve.
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
parabéns pelo blog.
EStou com dúvidas com relação ao meu financiamento habitacional.
Tenho um saldo devedor de R$ 381.000,00, prestação de R$ 3.979,00, juros/correção ao mês de R$ 2.757,27, amortização de R$ 1.101,98, seguro de R$ 119,84 e ainda 347 parcelas a pagar.
Pretendo amortizar R$ 15.000,00 a cada 4 meses.
Gostaria de saber se a melhor opção é diminuir o prazo ou os valores da parcela.
Muito obrigado pela ajuda.
Lucas, obrigado pela sua mensagem!
Você não me informou a taxa de juros do seu financiamento, nem o saldo, o prazo e a data iniciais dele. Fiz uma estimativa, levei em conta uma taxa efetiva próxima de 9%.
Nessas condições, quando você fizesse a primeira amortização, o prazo cairia cerca de 45 meses, ou a prestação cairia cerca de R$ 150.
Mas é difícil dizer o que é melhor para você, porque isso precisaria levar em conta vários fatores e fazer uma série de cálculos. Principalmente porque você pretende fazer várias amortizações.
Basicamente, seria necessário fazer projeções de cada um dos possíveis cenários ao longo dos próximos anos e comparar os cenários. Um consultor poderia te ajudar. Ele traçaria o seu perfil de investidor, faria todos esses cálculos e te apresentaria opções de estratégia.
Abraço!
Boa noite, Ewerton.
Acabei de dar entrada em uma casa pelo Minha Casa, Minha Vida. Estou curioso se fiz certo em minhas escolhas sobre meu dinheiro guardado.
Escolhi dar apenas a entrada que me pediram de R$7.500,00 e continuar com o restante do meu dinheiro que tenho em poupança, cerca de R$12.000,00.
Devo começar a pagar depois de Julho, quando devem entregar a chave da casa. A primeira prestação é de R$641,81 e a última de R$249,12, 360 meses, a taxa deve ser de 5%aa, valor financiado de R$89.314,00. Ainda não sei sobre o custo de manutenção da conta corrente que vão me obrigar a fazer, e nem se vou se obrigado a aceitar cartão, etc.
Minha dúvida é sobre:
Se devo usar meu dinheiro para diminuir o valor da prestação, e quanto isso diminuiria o valor.
Se devo pagar as ultimas parcelas, e se assim o valor da prestação também diminui.
Ou se devo investir meus R$12.000,00 em uma aplicação mais rentável e, assim, lucrar cada vez mais. Pois acredito que a cada mês que passa, os juros do financiamento vão diminuindo, e meu montante no investimento irá aumentar.
Sou disciplinado em não gastar o dinheiro guardado, não tendo problemas em manter o investimento.
Mais uma opção seria a troca do meu carro por um inferior e usar o restante do dinheiro em uma das 3 opções.
Desde já, agradeço sua ajuda.
Mateus, obrigado pela sua mensagem. E parabéns pela sua lucidez e disciplina!
Fiz uma simulação usando a calculadora do Educando Seu Bolso, que em breve estará disponível gratuitamente para o leitor. Considerei um seguro de R$ 5 e taxa de administração de R$ 25.
No seu lugar, eu optaria por manter os R$ 12 mil aplicados em um bom investimento. Não a Caderneta de Poupança, que rende apenas 6% ao ano, mais TR. Há opções melhores, com a mesma segurança e liquidez, como CDB, LCI e LCA (que são protegidas pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC).
Como você é disciplinado e cuidadoso, não terá dificuldade em encontrar esse investimento. Caso os juros básicos da economia caiam a ponto de não compensar o investimento, poderá retirar o dinheiro da aplicação e fazer a amortização. Mas não há previsão de que eles despenquem tanto, a ponto de ficarem inferiores ao Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, pelo menos no curto prazo.
Já que você perguntou, eu respondo, usando nossa calculadora: se optar por diminuir o valor da prestação, este cairá cerca de R$ 80, mantendo o prazo. Caso opte por diminuir o prazo, este cairá cerca de 100 meses, mantendo o valor da prestação. Mas, repito: no seu lugar, eu optaria por manter o dinheiro bem aplicado.
Quanto a trocar de carro, essa é uma decisão de cunho muito pessoal. Só te digo que, no seu lugar, se eu decidisse trocar, acharia mais coerente aplicar a diferença, e não usá-la para amortizar.
Abraço!
Muito obrigado, você realmente tirou minhas dúvidas. Vou me informar sobre estes investimentos e tentar ter um ótimo rendimento.
Nós é que agradecemos, Mateus. Abraço!
Ewerton,
Muito esclarecedor teu blog.
Agradeço imensamente tuas dicas, pois me identifiquei com várias mensagens, tanto que nem será necessário eu te fazer perguntas.
Muito obrigado.
Vitor, obrigado pela sua mensagem e pelos elogios. Nós, do Educando Seu Bolso, ficamos felizes em saber que estamos criando uma fonte de consulta para os leitores. Abraço!
Olá, bom dia. Tenho um financiamento imobiliário no qual já fiz uma amortização do débito pagando várias parcelas, no valor total de 8p mil reais. Gostaria de saber se no valor amortizado são cobrados seguro, taxa de administração, juros…Das parcelas antecipadas, uma vez que entendo que não seriam cabines tais valores, entretanto, não conheço da legislação sobre o tema.
Grato, Edison Miranda.
Prezado Edison, obrigado pela sua mensagem.
Não, quando você faz uma amortização extraordinária, o valor amortizado é integralmente abatido do saldo devedor. Se o saldo devedor é de R$ 120 mil e faz uma amortização de R$ 40 mil, o saldo passa para R$ 80 mil.
Abraço!
Boa tarde,
Poderia por gentileza tirar uma dúvida? Tenho um financiamento imobiliário de 360 meses, dos quais já foram pagas 18 prestações. Meu saldo devedor atual hoje está em torno de R$ 128.000,00 a juros de 6,66% a.a. Tenho R$ 10.000,00 no FGTS rendendo a míseros 3% a.a. Compensa fazer uma amortização para diminuir o valor das prestações? Hoje eu pago por volta de R$ 1.150,00 por mês no sistema SAC. Em quanto essa prestação diminuiria?
Grato,
Rodrigo Garcia
Rodrigo, obrigado pela sua mensagem!
Fiz uma simulação, usando a calculadora que, em breve, o Educando Seu Bolso oferecerá gratuitamente aos leitores. Considerei um valor financiado inicial de R$ 132 mil, taxa EFETIVA (e não nominal) de 6,66% e seguro de R$ 60 mensais. Isso dá um saldo devedor, em março, de R$ 128.640. Se simulei errado, por favor, me corrija.
Compensa, sim, usar o FGTS para amortizar, já que, como você disse, ele rende apenas 3% ao ano, mais TR, e seu Custo Efetivo Total – CET é bastante superior a isso.
Se optar por diminuir a prestação, ela cairá cerca de R$ 80. Se optar por diminuir o prazo, ele cairá dos atuais 342 meses para algo em torno de 275 meses.
O que vai compensar mais depende de uma série de fatores. Por exemplo, sua disciplina para poupar, sua condição de acumular mais FGTS para fazer uma nova amortização daqui a 2 anos, sua pressa em se livrar do financiamento, entre outros. Por isso, não tenho condição de te aconselhar.
Fique à vontade para entrar em contato novamente, será um prazer. Abraço!
Boa tarde Ewerton
Atualmente meu saldo devedor está em R$ 250.000,00, e tenho R$ 200.000,00, neste caso se eu tiver mais R$ 50.000,00 para somar os R$ 250.000,00l, eu poderia estar quitando meu AP, de forma integral? sem precisar pagar pelos juros? obrigado.
Antônio, obrigado pela sua mensagem!
Sim, o saldo devedor é o valor que você precisaria desembolsar para a quitação integral do imóvel.
Abraço!
Boa noite Ewerton, tudo bem?
Inicialmente te parabenizo pelo blog. Muito instrutivo. Bom, minha dúvida é a seguinte, nesse momento de instabilidade eu e minha esposa estamos pensando em relação a nosso financiamento e investimentos. Temos um apartamento financiado pela caixa em 360 meses. Nesse mês estamos pagando a 58 parcela. O saldo devedor atual está em R$ 77.114 e a prestação mensal está em R$ 812 (Sendo R$ 251 de amortização e R$ 509 de juros, fora encargos de R$ 50). A taxa de juros é de 8,55 e o índice de reajuste do saldo devedor no mês é 1,00137.
Temos, R$ 128 em aplicados em LCA (rendendo entre 83% e 80% do CDI, ou seja, quase 1% ao mês).
Estamos em dúvida se vale a pena quitarmos o financiamento ou quem sabe amortizar algumas parcelas do final. Ou se vale a pena deixar como está – dinheiro aplicado e o financiamento rodando.
Agradeço por sua atenção e esclarecimento.
Só retificando, a aplicação em LCA é R$ 128.000
Prezado Eduardo, obrigado pela sua mensagem!
Rapaz, se seu financiamento fosse pelo Minha Casa, Minha Vida, eu não teria dúvidas. Te diria: não quite! E se seu dinheiro estivesse no FGTS, ou se sua taxa de juros fosse maior que 10% ao ano, eu também não teria dúvidas. Te diria: quite!
Mas você está naquela faixa em que são necessários cálculos mais complexos e cuidadosos para saber se a quitação é financeiramente vantajosa. Seria necessário lançar todas as informações, como a data e o saldo iniciais do financiamento, encargos (além de seguro e taxa de administração, talvez lhe tenha sido exigido manter conta corrente e cartão de crédito) entre outras.
O que me parece é que a diferença (seja a favor de quitar ou de manter o financiamento) não deve ser grande. E aí entram outros fatores. Por exemplo, sua disciplina e disposição para cuidar da aplicação, sua disposição em esperar o que vai acontecer com a economia (se o rendimento da LCA aumentar, talvez não compense quitar), a sua vontade de se livrar logo do financiamento.
Entende? Em resumo, o que eu quero dizer é: o custo do seu financiamento parece próximo do rendimento da sua aplicação, e por isso são necessárias informações completas para poder calcular na ponta do lápis a diferença entre um e outro, que não deve ser grande. Diante disso, entram na decisão outros fatores, não financeiros. Um consultor poderia te ajudar, ele levantaria a situação financeira e traçaria seu perfil de investidor, te apresentando opções de estratégia.
Abraço!
Bom dia Ewerton..não vou fazer perguntas, apenas dizer que cada pergunta/resposta esclarecida é uma aula financeira!
Li todos os comentários!
Parabéns pelo blog!
abraços
Grande Luiz, obrigado pela sua mensagem tão simpática e pelos elogios. E mais ainda pelo interesse. Abraço!
Ajuda por favor!!!
Tenho um imóvel estou financiando 47.000 – sistema sac juros de 11% a ano .
Fui mandado embora e tenho somando um dinheiro da poupança 38.000, estou bem apertada pois como disse perdi meu emprego…o que eu faço, pego algum empréstimo para pagar essa diferença, me aperto e tento pagar em dia o financiamento e faço algo com esses 38.000 para tentar render algo… Por favor preciso de ajuda mesmo…
Obrigada
Oi preciso muitooo de uma ajuda…
Tenho um imóvel estou financiando 47.000 – sistema sac juros de 11% a ano .
Fui mandado embora e tenho somando um dinheiro da poupança 38.000, estou bem apertada pois como disse perdi meu emprego…o que eu faço, pego algum empréstimo para pagar essa diferença, me aperto e tento pagar em dia o financiamento e faço algo com esses 38.000 para tentar render algo… Por favor preciso de ajuda mesmo…
Obrigada
Erika, obrigado pela sua mensagem e pela confiança em nós, em um momento delicado como esse. Apenas peço que não tome minhas palavras como conselhos, pois sei pouco sobre sua situação.
Vou começar citando alguns pontos importantes a serem levados em conta:
-Providenciar uma fonte de renda. Um novo emprego, na mesma área ou em outra, um trabalho informal, prestar algum serviço, fabricar algo em casa. Alguma fonte de renda. Não digo qualquer coisa, mas alguma coisa.
-Reduzir radicalmente as despesas. Cortar mesmo. Reunir a família e comunicar que, por um tempo, o padrão de consumo vai mudar. Daqui a um tempo provavelmente voltará a ser o mesmo, mas por enquanto é necessária a colaboração de todos. O problema é inevitável, mas com colaboração e compreensão pode ser mais fácil superá-lo.
-Procurar um investimento líquido, seguro e mais rentável que a Caderneta de Poupança (que, se entendi bem, é onde seu dinheiro está atualmente). Por exemplo, um CDB com rentabilidade diária, que te permita fazer resgates parciais sem perda de rendimento.
Por fim, a pergunta que te trouxe a este post, e que é a mais delicada para eu responder: o que fazer em relação à dívida e ao dinheiro na poupança?
Como te disse, eu não conheço sua situação. Não sei qual é sua despesa mensal, sua perspectiva de voltar a ter renda, não sei se você mora nesse imóvel financiado, não sei nada. Portanto, eu digo que, em princípio, não me agrada a opção de usar a poupança para quitar o financiamento. Menos ainda a opção de pegar um empréstimo para isso. Os juros do empréstimo certamente serão mais altos que os do financiamento.
Me agrada mais a opção de reduzir radicalmente as despesas, usar o dinheiro poupado para pagá-las e procurar uma fonte de renda o mais rápido possível. Mas isso, como eu disse, é em princípio, porque eu precisaria saber mais detalhes sobre sua situação, para dar alguma opinião mais concreta.
Desejamos boa sorte e nos colocamos à sua disposição sempre que precisar. Abraço!
Boa tarde, fiz um financiamento imobiliário junto a caixa. Houve alguns colegas falar que compensa usar o FGTS e alguma grana para diminuir o prazo (tenho 25 mil de fgts e 30 mil no banco). Meu saldo devedor é de 102 mil, prestações de 1084 reais. Financiada em 360 meses e pagas 66 prestações.
Minha dúvida: compensa eu usar esses 55 mil para abater o prazo do meu financiamento?
Visto que, fazendo isso as parcelas continuam no mesmo valor!
Me ajude, tenho esta dúvida, vale a pena ou não? No que eu ganho anoitecendo o prazo com as parcelas no mesmo valor?
José Júnior, obrigado pela sua mensagem.
Você não me falou a taxa de juros do seu financiamento, por isso não consigo responder se compensa ou não. Usar o FGTS sempre compensa, já que ele rende apenas 3% ao ano, mais TR, e as taxas dos financiamentos geralmente são mais altas que isso. Já o dinheiro que você tem livre, só mesmo sabendo a taxa de juros.
As pessoas geralmente dizem que compensa amortizar diminuindo o prazo. Realmente, se você amortizar diminuindo a prestação e GASTAR o dinheiro economizado, no final das contas vai pagar mais caro do que diminuindo o prazo. Mas se você APLICAR o dinheiro amortizado, pode ser que seja mais vantajoso. Mas aí é preciso fazer os cálculos, que dependem de uma série de fatores. Um bom consultor pode te ajudar. Ele vai obter esses dados com você, traçar seu perfil e propor opções de estratégia.
Geralmente eu prefiro diminuir a prestação e aplicar o valor economizado. Mas, como eu disse, para saber se no seu caso isso é mais vantajoso, seriam necessárias mais informações e cálculos mais complexos.
Abraço!
Bom dia Ewerton!
Tenho um financiamento imobiliário pelo plano Minha Casa Minha Vida com prazo de 36 meses, com saldo devedor atual de +/- R$ 118.000,00. Utilizei o FGTS como entrada na compra do imóvel, e no próximo mês completa 24 meses do financiamento.
Considerando o interesse de amortização tenho duas possibilidades:
1. Utilizar o saldo FGTS acumulado dos últimos 24 meses para fazer amortização;
2. Utilizar recurso hoje investido em LCI para fazer amortização;
Compensa tirar o dinheiro da LCI para fazer amortização do financiamento?
Obrigado!
Leonardo
Leonardo, obrigado pela sua mensagem.
Se é um financiamento pelo Minha Casa, Minha Vida, então a taxa de juros deve ser de aproximadamente 5% ao ano.
Se for assim, compensa você usar o FGTS (que rende apenas 3% ao ano, mais TR), e provavelmente não compensa usar a LCI (que deve render bem mais que os 5% ao ano).
Abraço!
Boa tarde!
Parabéns pelo blog muito útil e esclarecedor.
Compramos um terreno já financiado onde quando foi comprado ficou acordado um saldo de R$ 30.127,50 com juros de 1% ao mês, 108 parcelas e as prestações seriam reajustadas pelo IGPM anualmente. As primeiras foram 12 foram R$ 457,46. Pois bem, hoje as parcelas estão em R$ 627,10 e faltam 24 parcelas que eu quero quitar. Estou encontrando resistência na imobiliária que se refletiu em um cálculo para quitação com valor irrisório de desconto. Minha duvida é como calcular a quitação corretamente.
Sem mais, obrigada!!
Daiane, obrigado pela sua mensagem.
Este é um contrato com condições particulares, e não um contrato pelo SFH. Portanto, é preciso verificar as cláusulas de quitação antecipada. O que estiver escrito no contrato deve ser cumprido. Vamos lá.
É um contrato pela tabela Price, com taxa de 1% e atualização anual do saldo devedor pelo IGPM. Se a prestação hoje é de R$ 627,10, e faltam 24 meses, então o saldo devedor é de aproximadamente R$ 13322. Este é o valor da soma das amortizações mensais nesses 24 meses (começa em R$ 493, termina em R$ 620)
Eu preciso saber qual é o valor que eles te propõem para pagamento antecipado, para calcular a quanto este valor equivale, em termos de desconto. É um cálculo de matemática financeira. Não é difícil fazer no Excel, mas é difícil explicar.
Aí depois você compara o desconto que eles estão oferecendo com o que diz o contrato.
Abraço!
*** recurso
Boa tarde. Dia da decisão, precisamos decidir qual das duas opções abaixo fecharemos.
01.
Saldo devedor – 160.404,70 (divida vai para 138.328,19) =
Valor de FGTS – 22.168,62 =
Taxa de juros nominal anual – 7,5343% a a =
Taxa de juros efetiva anual – 8.85% a a =
Encargo mensal (parcela atual) – 1.489,29 (parcela vai para 1.619,96) #
Prazo – 396 (prazo vai para 247) #
Juros diários – R$ 92,11 (*****) # (juros diário maior que a situação 02)
02.
Saldo devedor – 160.404,70 (divida vai para 138.328,19) =
Valor de FGTS – 22.168,62 =
Taxa de juros nominal anual – 7,5343% a a =
Taxa de juros efetiva anual – 8.85% a a =
Encargo mensal (parcela atual) – 1.489,29 (parcela vai para 1.296,63) #
Prazo – 396 (mantem o prazo em 396) #
Juros diários – R$ 78,48 (*****) # (juros diário menor que a situação 02)
Obrigada!
Aguardo o seu retorno.
*** Corrigindo
02.
Juros diários – R$ 78,48 (*****) # (juros diário menor que a situação 01)
Olá, Marilda, obrigado por retornar ao blog!
É como eu te falei nas outras suas duas outras visitas: é difícil te dar uma sugestão sem conhecer bem o seu perfil e sem fazer cálculos mais profundos.
Financeiramente, a opção de diminuir a prestação e investir mensalmente o valor economizado me parece mais vantajosa. Mas diminuir o prazo também tem uma vantagem importante: aumenta o valor da amortização mensal, já que seu prazo é muito longo (ainda faltam quase 400 meses). Além disso, a minha impressão (posso estar enganado) é que sua preferência pessoal é diminuir o prazo, para ter a sensação de estar mais próxima do fim da dívida.
O ideal seria uma consultoria financeira. Assim seria possível entender o seu perfil, sua situação (por exemplo, saber se você teria condição de investir o valor economizado), para então fazer os cálculos dos dois cenários, compará-los, para, aí sim, dar uma sugestão mais segura. O Educando Seu Bolso lançou a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Ela poderá te ajudar a encontrar a melhor estratégia. Abraço!
Boa tarde.
Valor do apto – 325.000,00. Entrada 160.000,00. Financiamento 165.000,00.
Gostaríamos de pagar o apto o mais rápido possível, com o intuito de pagarmos menos juros.
Nosso orçamento é apertado, sobrando pouco recuso para pouparmos.
Consigo ver mais vantagem em pagar as prestações diminuindo as prestações (de 35 anos para 25 sei lá), assim acho que conseguiria pagar o apartamento mais rápido.
Obrigada pela atenção.
Oi, Marilda, que bom te ver novamente aqui.
Pois é, se vocês usassem os R$ 20 mil para diminuir o prazo, conseguiriam abater cerca de 140 meses. Cairia de pouco menos de 400 meses para pouco mais de 250. O mais importante é que a amortização mensal aumentaria cerca de R$ 150. Isso é muito bem vindo em um financiamento longo assim.
Como eu disse, a opção de amortizar diminuindo o valor da prestação, aplicando todos os meses o valor economizado, geralmente é financeiramente mais vantajosa, num cenário de juros altos como o atual. Mas isso depende da taxa a que você conseguir aplicar o dinheiro, depende da TR, e além disso requer disciplina.
Para mim é difícil dar um conselho. Primeiro, porque são necessários cálculos mais aprofundados, para dizer com certeza o que compensa mais. Segundo, porque depende de conhecer o perfil de vocês um pouco mais. São duas coisas que um consultor poderia fazer.
Eu posso dizer duas coisas que eu ACHO, sem fazer contas e sem conversar com você: Primeiro, que não me parece haver diferença tão gritante, do ponto de vista financeiro. Segundo, que você prefere diminuir o prazo, para ter a sensação de que a dívida está mais perto do fim e para não precisar ficar vigiando aplicação.
Resumindo: se EU estivesse no seu lugar, talvez preferisse diminuir a prestação. Mas me parece que o SEU perfil combina mais com a diminuição do prazo, pelo menos nessa primeira amortização.
Espero ter ajudado. Abraço!
Ewerton, Bom dia! Primeiramente, Parabéns pelo Blog. Estou estudando para fazer um financiamento imobiliário e percebi que, ao reduzir o valor do Financiamento, porém mantendo as demais variáveis (Valor do imóvel, taxa e prazo) a CET aumentou de valor. o DFI manteve-se o valor pois o imóvel é o mesmo porém o MIP reduziu pois é de acordo com o saldo devedor. Só não consigo entender o motivo do aumento da CET tendo em ista que usarei menos dinheiro do banco e um do seguros também estará mais barato. Consegue me ajudar com esse esclarecimento? Desde já agradeço.
Carlos, obrigado pela sua mensagem, sua pergunta é muito interessante.
Recentemente escrevi um texto no blog sobre isso.
Basicamente, é porque a parte fixa da sua prestação (taxa de administração + seguros) representa uma fatia maior do total da prestação, mesmo que o seguro MIP tenha caído.
Vamos supor que, financiando um valor maior, sua prestação seja de R$ 600, sendo R$ 540 de amortização + juros, e R$ 60 de taxa de administração (R$25) + seguros (R$35).
E, financiando um valor menor, a prestação seja de R$ 400, sendo R$ 350 de amortização + juros, e R$ 50 de taxa de administração (R$25) + seguros (R$25).
Repare que, no primeiro caso, a parte fixa (R$60) representa 10% da prestação. E, no segundo, a parte fixa (R$50) representa 12,5%. O seguro caiu, mas representa uma fatia maior. Assim, o Custo Efetivo Total é maior.
Ficou claro? Se não, entre em contato novamente, será um prazer. Abraço!
Boa tarde!
Gostaríamos (meu esposo e eu) de utilizar o FGTS de ambos para amortizar nossa divida do apartamento. Total de R$ 20.000,00.
Com o saldo devedor de 155.964,22 gostaria de saber qual melhor opção, abater as prestações (12 meses) ou diminuir o prazo do financiamento?
Ficamos assustados com o valor final do apartamento daqui há 35 anos (221 mil de juros). Gostaria de saber se o valor amortizado será em cima do saldo devedor, dessa forma estaríamos pagando menos juros?
Informações:
Valor de avaliação do imóvel R$ 325.000,00 (abril/2014)
Valor financiado R$ 165.00,00
Parcela n° 23
Prestação 1501,71
Seguro/FGHAB 56,75
Tarifas 25,00
Encargo 1.583,46
Saldo devedor 155.964,22 (em março/2016)
Taxa de juros nominal 8,5100%
Prazo 420 meses
Taxa de juros efetiva 8,8499%
Sistema de amortização: SAC – SBPE – Pós-fixada
TR Projetada R$ 1,00
Marilda, obrigado pela sua mensagem.
Você me perguntou se a melhor opção seria “ abater as prestações (12 meses) ou diminuir o prazo do financiamento”.
Pelo que entendi, você se referiu à opção Pagamento de Parte das Prestações – PPP, que consiste em usar o FGTS para abater até 80% do valor das 12 próximas prestações.
Você não mencionou uma opção que talvez seja a melhor para você: amortizar diminuindo as prestações.
Eu disse “talvez seja”, porque para saber qual é a melhor, entre esta e a PPP, seriam necessários cálculos mais profundos, que um bom consultor poderia fazer para vocês. Ele levantaria o perfil de vocês (não apenas com as informações que você passou, mas também outras, relacionadas ao trabalho, ao orçamento familiar e à capacidade de poupança), traçaria os cenários das opções de uso do FGTS e proporia estratégias.
Eu posso adiantar algumas coisas.
Se eu estivesse no lugar de vocês, com o meu perfil de poupador, creio que eu não optaria por diminuir o prazo. Preferiria alguma opção que me permitisse economizar nas prestações e aplicaria essa economia mensal em algum investimento seguro e líquido. É claro que, para isso, é necessário ter a disciplina de, todo mês, depositar um pouquinho no tal investimento.
A amortização é sempre em cima do saldo devedor. Então, se vocês devem R$ 155 mil, se amortizassem R$ 20 mil, o saldo passaria para R$ 135 mil. E aí vocês optariam entre manter o valor da prestação e diminuir o prazo (que eu não gosto muito), ou manter o prazo e diminuir o valor da prestação.
A prestação não cairia muito. Usando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve, eu concluí que a prestação cairia cerca de R$ 180.
(aliás, uma curiosidade: o valor financiado foi mesmo R$ 165 mil? Não seria R$ 160 mil?)
Já usando o PPP, você não estará amortizando. Estará pagando as prestações (incluindo juros e taxas). A vantagem é que, em vez de desembolsar o valor, você vai usar o FGTS. A economia seria bem maior, mais de R$ 1250 mensais, que vocês deveriam aplicar integralmente. Seria como trocar o FGTS por um investimento mais rentável.
Como eu disse, a comparação entre a amortização e o PPP é um cálculo mais complexo, que envolve muitos fatores.
Espero ter ajudado. Caso contrário, te peço que entre em contato novamente. Abraço!
Olá Ewerton,
Tenho um financiamento de imóvel com parcelas de R$ 2.000,00 e saldo devedor de R$ 200.000,00
O Imóvel esta alugado pelo valor de R$ 1.500,00, para pagar meu aluguel em outro estado que estou a trabalho.
Tenho R$ 60.000,00 em poupança, e gostaria de saber se é viável amortizar o financiamento pois acho a parcela alta.
Pensei talvez em tirar uma carta de crédito com os R$ 60mil para quitar o financiamento e pagar a apenas a carta de crédito.
O que seria mais vantajoso?
Boa noite Rodrigo.
Para responder completamente sua pergunta, precisamos das demais informações do seu financiamento para saber se vale ou não a pena usar seus 60mil na poupança para quitar antecipado. Valor financiado, em que parcela você está e qual é o Custo efetivo total por exemplo.
Importante, pois você relata achar a parcela alta. Isto deve estar prejudicando sua vida.
Quanto ao consórcio, imagino que você esteja pensando nele como alternativa ao uso dos recursos que tem na poupança. Ou um ou outro né?!
Vamos então tentar responder à 1a pergunta para depois passar para a segunda, ok?!
Abc, Frederico
Bom dia!
Estou fazendo uma divida de financiamento de um imovel na caixa no valor 27 mil
Estou querendo fazer pela forma price, pois na sac minha prestacao de 290,00 e a pricer em 237,00 ambos 360 meses, gostaria de saber se pricer poderia amortizar em dinheiro?
Estou financiamento 360 meses, mais pretendo quitar a divida em 46 meses a 50 meses.
Todos meses vou depositar 300,00 e vou usar o fgts cada mes 200 reais
No final a divida sera paga, mais gostaria de saber se pricer amortizar em dinheiro e usa o fgts como ja fiz pela sac, deste ja agradeco.
Juliano, obrigado pelo seu contato.
Não sou especialista no cálculo da amortização pelo sistema Price (em breve serei, teremos os cálculos automatizados, como no SAC), mas você pode fazer amortizações extraordinárias, sim.
Fique atento às regras de uso do FGTS. As amortizações podem ser feitas a cada 2 anos, ou você pode usá-lo para pagar até 80% das prestações, mas sempre pelo período de 12 meses.
Abraço!
financiei meu 108 mil do meu apartamento em 30 anos, paguei quase 3 anos o valor de 580 reais, tenho 10 mil do meu fgts e mais 8 da minha esposa, a minha duvida é a seguinte:
posso usar parte do meu fgts e o dela também? considerando que o imóvel está registrado no nome de ambos.
A outra duvida é a seguinte:
qual o melhor investimento, quitar parte do valor final ou reduzir o valor da parcela?
considerando que o prazo é longo me ajudaria diminuir o valor mais não sei oq faço
Prezado Beto, obrigado pela sua mensagem.
O manual do FGTS diz que “Pode ser utilizado o FGTS, desde que o cônjuge ou companheiro (a) que não é o adquirente principal compareça no contrato como co-adquirente” e, no Capítulo III,” AMORTIZAÇÃO OU LIQUIDAÇÃO DE SALDO DEVEDOR DE FINANCIAMENTO / REQUISITOS DO TRABALHADOR: O trabalhador deve ser titular ou coobrigado do contrato a ser amortizado ou liquidado”.
Quanto à melhor opção (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação”, peço que me envie mais informações. Qual é o sistema, SAC ou Price? Me informe também a taxa de juros e a data de início.
Em breve o Educando seu Bolso vai lançar uma calculadora que informa para quanto caem o prazo ou a prestação, num financiamento pelo sistema SAC.
Abraço!
Ola Boa noite , tenho um financiemto na caixa no valor de R$ 155.200,00 e paguei 1de 360 parcelas de 1034,00 reais o juros sao de 7,29%+ tr. na tabela price
queria saber se eu amortizar 10.000,00 + – em quantos anos posso quitar essa casa
Prezado Rogério, obrigado pela sua mensagem.
Se você já pagou 1 prestação, seu saldo devedor é de pouco mais de R$ 155 mil. Amortizando R$ 10 mil, ele cai para R$ 145 mil. Na tabela Price, a essa taxa de juros, a prestação de R$ 1034 é obtida com o prazo de 294 prestações.
Abraço!
olá Ewerton,
A 2 anos comprei um imóvel no valor de R$ 225.000,00 dei 25.000,00 de entrada e financiei 200.000,00 o valor da prestação hoje é de R$1.880,62 o Saldo Devedor Teórico em
R$195.517,78 Juros/Correção do Mês (R$)1.306,73 -Amortização do Mês (R$)492,65. Minha duvida é ja pago a 2 anos se calcularmos 24 x 492,65= 11.823,60 porque ainda devo R$195.517,78? Percebo que os juros não baixam quase nada por mês, a diferença é de R$1,00 a 2 reais por mês. Tenho 15.000,00 de FGTS compensa eu utilizar para abater o valor das parcelas ou amortizar o valor total?
Vanessa, obrigado pela sua mensagem!
Sua dúvida é bastante frequente por aqui. O que acontece é que a TR corrige mensalmente o seu saldo devedor. Então ele cai um tanto, graças à amortização do mês, mas ao mesmo tempo sobre um pouco, por causa da TR.
Quanto ao uso do FGTS para amortização, quero esclarecer que, nos dois casos, você estará amortizando o valor total. Só que, em um, você diminui o valor das parcelas, e no outro você diminui o prazo.
Quando existe a perspectiva de novas amortizações no futuro, normalmente eu prefiro amortizar diminuindo o valor da parcela, e investir a diferença em alguma aplicação segura e líquida.
No seu caso, porém, o prazo do financiamento é longo. Você não disse, mas eu estimo que faltem cerca de 390 prestações. É isso que faz com que as amortizações mensais sejam tão baixas, quase iguais à correção pela TR.
Fiz os cálculos usando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve (estimando os dados que você não informou). Se amortizar diminuindo a prestação, esta possivelmente cairá cerca de R$ 130 (sendo R$ 100 nos juros e R$ 30 na amortização). Se diminuir o prazo, este cairá cerca de 90 meses. A prestação se manterá a mesma, mas a amortização mensal aumentará mais de R$ 100 (e os juros cairão os mesmos R$ 100, deixando a prestação do mesmo tamanho). Com isso, o saldo devedor vai cair mais rapidamente e o efeito da TR vai ser menor.
Concluindo: se eu estivesse na sua situação, amortizaria primeiro diminuindo o prazo. Depois continuaria poupando para, no futuro, fazer novas amortizações. Possivelmente diminuindo a prestação.
Abraço!
Olá Ewerton, boa noite!
Gostaria de um conselho, por favor.
Pretendo quitar meu financiamento imobiliário em no máximo 2 anos.
Meu marido e eu decidimos pelo abatimento da dívida que está atualmente em R$ 105.269,42.
A taxa de juros é de 12% a.a.
Amortização R$335,26 (diga-se de passagem que o índice de correção faz amortizar ainda menos)
Juros e encargos R$981,29
Total da parcela R$1.316,55
360 meses (46 parcelas pagas)
Minha intenção é fazer a cada 6 meses o abatimento parcial da dívida, em média de R$25.000,00 a R$30.000,00 até totalizar o saldo devedor, pois não possui o valor do montante disponível.
Nesses abatimentos semestrais o indicado seria a amortização do valor nas parcelas ? Já que minha intenção é quitar a dívida em dois anos.
A diminuição em anos seria uma opção inteligente?
Desde já agradeço a atenção !
Abraços,
Márcia
Obs: seus posts são de grande ajuda! Obrigada por compartilhar seus conhecimentos!!!!
Márcia, obrigado pela sua mensagem. Interessante sua dúvida.
Fiz uma simulação de dois cenários, lançando amortizações extraordinárias de R$ 25 mil.
No primeiro cenário, amortizações diminuindo a prestação, levei em conta que o valor pago a menos seria integralmente aplicado em algum investimento líquido.
No segundo cenário, amortizações diminuindo o prazo.
Minha conclusão foi a de que os dois cenários são muito semelhantes. A dívida poderia ser quitada na quarta amortização (agosto de 2017), e a diferença de valor é pequena (dependeria da taxa a que o dinheiro seria aplicado, no cenário 1).
Abraço!
Prezado Everton tenho um financiamento do Bradesco no valor de 228.000,00 no qual atualmente pago 2761,00 já paguei 6 parcelas meu saldo devedor caiu 1365,00 já nas amortização foram pagos 6 de 640 o que daria 3840,00 a diferença entre amortização e saldo devedor não bate a minha txa de juros nominal/efetiva é 10.4 e 11.0 vejo que cada parcela que pago o saldo devedor cai muito pouco minha renda familiar hoje é entorno de 9000 mensais meu orçamento está apertado gostaria de uma opinião para eu poder abaixar a dívida minha esposa tem 20000 no FGTS o que fazer com ele? E seria prudente fazer uma portabilidade de bancos será que conseguiria uma taxa melhor? Me responda
Prezado Márcio, obrigado pela sua mensagem.
O motivo pelo qual seu saldo devedor cai menos do que o valor pago em amortizações é a correção pela TR. No primeiro mês, por exemplo, você pagou R$ 640 de amortização, mas o saldo devedor foi corrigido em cerca de R$ 400. É irritante, mas é assim que funciona.
Quanto aos R$ 20 mil de FGTS, no seu lugar eu faria uma amortização extraordinária. No caso de diminuir o valor da prestação, esta cairia em cerca de R$ 220. No caso de diminuir o prazo, este cairia para pouco mais de 250 parcelas. A prestação permaneceria praticamente a mesma, mas com a vantagem de a amortização mensal passar dos atuais R$ 640 para mais de R$ 800, isto é, esse efeito da TR seria amenizado.
Quanto à portabilidade, quando eu pensei em portar meu próprio financiamento, o novo banco me disse que eu precisaria fazer um novo registro do imóvel. Isso me custaria caro, anulando qualquer vantagem que a portabilidade pudesse me trazer. Caso, na sua cidade, você consiga se isentar desse pagamento, talvez consiga uma taxa melhor que a sua atual.
Abraço!
Obrigado pela excelente resposta
Foi um prazer. Obrigado pelo elogio. Abraço!
Olá Ewerton,
Estou aqui encantada com sua brilhante consultoria, sempre esclarecedor e solícito conosco. Parabéns pelo excelente trabalho. Esta área de financiamento imobiliário é realmente carente de esclarecimentos para nós clientes, temos muitas dúvidas e suas orientações são de grande valor.
Ô, Débora, que coisa boa receber uma mensagem assim. Obrigado! Abraço!
Olá Ewerton,
Tenho um financiamento com a Caixa que está atualmente com saldo devedor de R$ 78.000,00 com parcelas (187) de R$ 800,00.
A taxa de juros é de 5,73% ao ano e tenho um custo aproximado de R$ 46,00 de taxas e seguro.
Tenho uma reserva de R$ 20.000,00 gostaria de saber o que seria mais vantajoso amortizar a dívida do financiamento dado o aumento da TR, ou investir em LCI ou LCA por exemplo.
Numa análise fria, olhando somente a taxa por taxa o investimento parece uma boa opção, mas creio que devo avaliar também a questão das correções da TR sobre o saldo devedor.
Prezado Jesse, obrigado pela sua mensagem.
Muito bom seu raciocínio, aliás. É realmente necessário levar em conta a correção do saldo devedor pela TR.
No seu lugar, levando em conta que a taxa de juros do financiamento é de cerca de 0,48% ao mês, estimando o Custo Efetivo Total em pouco mais que isso, e levando em conta uma TR de 0,2%, eu preferiria manter o dinheiro bem aplicado, em um investimento líquido, seguro e rentável.
Abraço!
Prezado Ewerton Veloso, por favor me oriente, tenho um contrato de financiamento imobiliario de 321meses junto a CEF, paguei 20prestações, valor do imóvel 490mil, valor a ser quitado R$ 399.837,24, juros/correção ao mês 2.813,91, amortização 1.312,99, seguros 339,47 = R$ 4.491,37, tenho R$ 100.000,00 disponível a partir do dia 15 FEV 2016, e gostaria de diminuir o saldo, por favor me oriente se é melhor amortizar no valor do saldo ou no tempo(diminuir o prazo), será que vc conseguiria me passar os valores aproximados da prestação e +ou- saldo devedor.
Prezado Carlos, obrigado pela sua mensagem!
Fiz os cálculos usando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve. Se amortizar diminuindo o prazo, este provavelmente cairá para pouco menos de 150 meses. Se diminuir o valor da prestação, esta provavelmente cairá em pouco mais de R$ 1000.
Estou dizendo “provavelmente” porque você não me disse a taxa de juros do seu financiamento, então precisei estimar. Mas é algo em torno disso.
Abraço!
Bom dia Ewerton,
Estou num processo decisivo de compra de uma casa nova no valor de R$ 800 Mil.
A imobiliaria aceita meu apartamento (atual e quitado), no valor de R$ 400 mil, como entrada em permuta.
E o 50% restante financiaria em 30 anos, com valor da parcela em torno de R$ 4900,00, com juros de 10%aa. E que respresenta 30% do meu rendimento atual.
Tenho uma aplicação de R$ 110 Mil e estou pensando utilizar R$ 60.000,00 para financiar uma valor menor de R$ 340.000,00
E com disciplina, aplicando o maximo que puder, afim de amortizar por numero de parcelas.
Gostaria de saber, se financeiramente seria um bom negocio, considerando o aperto ao meu atual orçamento
Muito Obrigado
Antonio Caldeira
Prezado Antônio, obrigado pela sua mensagem.
No seu lugar, eu compararia o rendimento líquido da aplicação e o Custo Efetivo Total do financiamento. Como esta taxa de juros é relativamente alta (10% ao ano), possivelmente seria bem vindo começar o financiamento com um saldo devedor menor.
A partir daí, eu faria isso que você falou: pouparia e aplicaria o máximo que conseguisse, a fim de amortizar (mas talvez alternasse entre amortizar diminuindo o prazo ou o valor da prestação).
Espero ter ajudado. Abraço!
Ola Ewerton
Boa tarde,
Ajudou bastante. Qualquer outra duvida, postarei aqui no seu blog
Muito Obrigado,
Abraço e um Otimo Final de Semana
Olá Ewerton, boa tarde.
Tenho um financiamento com um saldo ainda de cerca de R$107.000.
A próxima parcela está assim:
Amortização:R$ 362,60
Juros:R$ 834,00
Seguro de morte e invalidez:R$ 52,57
Seguro de danos físicos:R$ 5,13
Tarifa – Administração de Contrato:R$ 25,00
Índice de reajuste de prestação:1,001173
Valor de correção monetária:R$ 126,17
Valor total da prestação:R$ 1.279,30
Tenho condição de sacar de um PGBL que tenho, e quitar a dívida do financiamento
Vale a pena?
Obrigado.
Abraço
Prezado Jefferson, obrigado pela sua mensagem!
Para ver se vale a pena sacar o PGBL é necessário comparar os detalhes das duas coisas. Taxa de rendimento, custos e condições gerais do PGBL. E taxa de juros, demais custos e prazo remanescente do financiamento.
Em princípio, se o rendimento líquido do PGBL estiver menor do que o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, vale a pena sacar, quitar e começar uma nova poupança a partir do que você vai conseguir economizar mensalmente ao se ver livre do financiamento.
Mas, veja bem, isto não é um conselho. É apenas um comentário teórico. Para saber se, no seu caso, vai valer a pena, é necessário entender em detalhes cada uma das duas operações, conhecer o seu perfil, seus planos, suas perspectiva. Um bom consultor poderia te ajudar, ele colheria todas essas informações, traçaria cenários e proporia estratégias.
Mas, basicamente, o começo do raciocínio é esse: comparar o preço do financiamento e o rendimento do PGBL.
Abraço!
Muito bom seus artigos, Ewerton.
Estou como uma dúvida, poderia me ajudar?
Estou comparando financiamento imobiliário em dois bancos, Banco do Brasil e Caixa. Ambos disponibilizam simuladores on-line de fácil utilização para leigos.
Estou simulando crédito de 316.500,00 em 360 meses pela tabela SAC. O BB apresenta o CET como 10,1% e a Caixa como 10,1984%. Perceba que o CET de ambos é bem próximo. No entanto, ao planilhar todas as prestações notei que se eu somar mês a mês cada prestação prevista até o final dos 360 meses o acumulado fica no seguinte:
Caixa – R$ 789.201,15
BB – R$ 900.922,52
Tentei entender esta diferença gritante e me deparei com a TR. No simulador do BB você escolhe ou não se quer aplicar a TR. No caso, pedi para incluir a previsão da TR. No simulador da Caixa não há menção alguma de incluir ou não a TR. A única coisa que encontrei na Caixa é a menção de “Juros Efetivos – Taxas de juros a.a. + TR”.
Pergunto:
1) Será que o simulador da Caixa não está prevendo a TR?
2) No CET eles precisam contabilizar a TR ou isso não é possível?
Acabei fazendo outra simulação no BB pedindo para NÃO incluir a TR. O resultado final foi muito semelhante, segue:
Caixa – R$ 789.201,15
BB – R$ 778.959,98
Se, de fato, a Caixa não estiver incluindo a TR nas simulações, é uma forma de enganar os clientes, tendo em vista que isso faz uma enorme diferença nos prazos longos de financiamento.
Muito obrigado pela ajuda!
Prezado Andrei (é este o seu nome?), muito obrigado pela sua mensagem! Ela vai ajudar a outros leitores, com certeza.
Fiz simulações nos dois sites, tentando chegar às condições que você apresentou (R$ 316.500 de financiamento, em 360 meses). Precisei simular um valor alto para o imóvel, para conseguir chegar a esses números.
Cabe ressaltar desde já que as simulações variam de pessoa para pessoa. A cidade onde fica o imóvel, a renda familiar, a idade, o relacionamento com o banco, tudo isso afeta a simulação. Afeta inclusive a taxa de juros que a pessoa consegue. As minhas, por exemplo, foram 12,38% no BB e 10,66% na Caixa.
Seu raciocínio possivelmente está certo, a diferença nos valores pode ser a inclusão ou não do reajuste pela TR. A Caixa provavelmente não contempla esse reajuste. Mas dizer que isso “é uma forma de enganar os clientes” eu considero um pouco forte. Repare que os dois sites fazem ressalvas quanto a os cálculos serem apenas estimativas. Aliás, eu não sei o que o BB usa como previsão da TR (já que esta é uma taxa futura).
Os simuladores são muito úteis para a pessoa começar a se planejar, mas a conversa com o gerente, discutindo todos os detalhes, é importante.
Quanto ao Custo Efetivo Total – CET, teoricamente os cálculos precisam incluir tudo. Não só a TR, como seguros, taxa de administração e, a meu ver, até mesmo os custos fora do financiamento (como manutenção de conta corrente e cartão de crédito, por exemplo). Acontece que esses cálculos quase sempre são imprecisos, caem no tal conceito de “apenas estimativas”. Mesmo porque, além de a TR ser impossível de prever com exatidão, o CET varia de mês para mês. Recentemente eu escrevi um artigo sobre isso aqui no blog.
Espero ter ajudado. Mais uma vez te agradeço muito. Abraço!
TENHO UMA DIVIDA DE 100 MIL PARA PAGAR EN 360 PRESTAÇÕES A PRIMEIRA DE 1000 E A ULTIMA DE 300 REAIS JA PAGUEI 7 PRESTAÇÕES E NESSE MESES AJUNTEI 5 MIL COM ESSE VALOR VC SABERIA QUANTO DIMINUIRIA DA MINHA PRESTAÇÃO ?
Prezado Eduardo, obrigado pela sua mensagem!
Fiz uma estimativa, a partir das informações que você passou: Financiamento de R$ 100 mil, com prazo de 360 meses, taxa de juros de 0,67% ao mês (8,34% ao ano), seguro + taxa de administração de R$ 50. Nessas condições, a primeira prestação é de cerca de R$ 1 mil e a última de R$ 330.
Usando a calculadora do Educando Seu Bolso (que será publicado para o leitor em breve), creio que sua prestação diminuiria em cerca de R$ 50.
Abraço!
Estou terminando de pagar um empréstimo de 1.755,00 reais, e gostaria de financiar um imóvel com uma parcela semelhante a esse valor, vi um apartamento aqui em Brasília no valor total de 175.000,00, falei com o corretor e disse que daria 35.000,00 de sinal, ele me respondeu com a seguinte proposta: eu daria os 35 mil de sinal, mais 11 parcelas de 1.000,00 até a entrega do imovel em dezembro de 2016, e saldo em 360 meses em torno de 1.000,00 a parcela, e aí? Dar p encarar? é um bom negócio? Desde ja agradeço sua imparcial opinião.
Prezado Nêiliton, obrigado pela sua mensagem!
Vamos lá: o preço inicial é R$ 175 mil, você vai dar R$ 35 mil de sinal, resultando em um saldo de R$ 140 mil. Pagando 11 parcelas de R$ 1 mil, o saldo cai para R$ 129 mil (não estou levando em conta qualquer atualização monetária).
Vou agora estimar a taxa de juros de um financiamento de R$ 129 mil por 360 meses, com prestação de R$ 1 mil, sem levar em conta seguros e taxas de administração.
Se for utilizada a tabela Price, esse cenário significa uma taxa de aproximadamente 0,75% ao mês (9,38% ao ano). Se for utilizado o sistema SAC, significa uma taxa de aproximadamente 0,5% ao mês (6,17% ao ano).
Pelo que você conta, creio que seja um financiamento direto com a construtora, e não com banco. Geralmente é utilizado o sistema Price.
Se você levar em conta apenas a taxa de 9,38% ao ano, não parece um negócio ruim. Mas é preciso ficar atento com cláusulas nem sempre bem explicadas pelos corretores, como, por exemplo, a atualização mensal da prestação por algum índice de inflação, muito comum em negócios desse tipo.
Abraço!
Ewerton, estou com uma dúvida.
Tenho um financiamento junto a CEF de um imóvel. Minha prestação está em torno de 1480,00.
Em 31/12/2014 havia um saldo devedor de ***157823,30***. Ao consultar o extrato para fins de IR desse ano, constava o seguinte:
Amortização 4.679,93
Juros/Correção Monetária 12.551,31
outras taxas/seguros 777,46
Saldo devedor em 31/12/2015 ***155.978,46***. se a amortização foi de 4679,93, porque meu saldo devedor diminuiu menos de 2000,00 no ano?
Obrigado.
Prezado Carlos, obrigado pela sua mensagem.
Seu contrato é diferente da maior parte dos que analiso aqui. Confesso que não compreendi bem como funciona a atualização pelo IPCA e onde entra o Fundo Garantidor. E, se for tabela Price, seria necessário saber o que diz o contrato a respeito de amortizações extraordinárias, e então fazer cálculos mais aprofundados.
Me parece que é um contrato razoavelmente caro, levando em conta a atualização pelo IPCA. Nesse caso, me parece mais vantajoso procurar quitar o quanto antes, ou seja, diminuindo o prazo. Mas, como eu disse, é só uma impressão, a partir da minha compreensão limitada da situação. Me desculpe por não poder ajudar mais. Se quiser entrar em contato novamente, trazendo mais informações, será um prazer. Abraço!
Ewerton Veloso,
Bom dia!
Estou para financiar um apto comum saldo devedor de R$228.000 ( valor do imovel: R$ 450.000.
Tenho um carro para vender por R$ 42.000 e pretendo amortizar no saldo devedor.
Para comprar outro carro, tenho R$ 10.000 em dinheiro mais R$ 20.000 a receber em um prazo de 10 meses.
Vale a pena amortizar e comprar outro carro nas minhas condições?
Grato e parabéns pela sua colaboração.
Prezado Hugo, obrigado pela sua mensagem!
Rapaz, não sei se entendi bem a situação. Fique à vontade para entrar em contato novamente com mais informações. Vamos lá.
Pelo que entendi, você ainda não começou o financiamento, certo? (“Estou para financiar…”)
Primeiro, sugiro que você avalie se essa troca de carro é tranqüila para você. Traduzindo: se é tranqüilo pegar um carro um pouco pior, desde que não te dê despesa com mecânico; se é tranqüilo ficar um tempo sem carro, entre a venda de um e a compra do outro; e se você não vai contrair despesa (financiamento) para adquirir o carro.
Se a troca for tranqüila, eu acho que diminuir o saldo devedor, em princípio, é vantajoso, sim. A menos que seu financiamento imobiliário tenha uma taxa muito baixa. Nesse caso pode ser mais vantajoso manter o dinheiro bem aplicado. Tudo vai depender das taxas envolvidas.
Abraço!
Opa, enviei a resposta errada. Eram dois leitores chamados Carlos, confundi as respostas. Aí vai a correta:
Prezado Carlos, obrigado pela sua mensagem.
O saldo devedor cai em montante menor do que o valor que você amortizou devido à correção mensal do saldo pela TR. É irritante, mas é assim que funciona…
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
Em primeiro lugar, parabéns pelo blog. Muito útil e esclarecedor.
Estou com uma dúvida e preciso de sua ajuda sobre o assunto. Eu tenho um financiamento da caixa, o qual irei pagar a prestação nº 19 de 357 no próximo mês no valor de R$ 753,48., taxa de juros contratual de 8.51%, índice de reajuste de 1,00%, juros a pagar neste mês de R$ 487.57 e amortização de R$ 211,92, logo o valor da prestação de R$ 699,49 mais seguro de R$ 28,99 e taxa de administração de R$ 25,00 (TOTAL DE R$ 753,48).
Eu tenho aplicado na poupança R$ 50.000,00 e pretendo usar R$ 40.000,00 mais o FGTS da minha esposa que está em +/- R$ 4.500,00 para abater o saldo devedor que encontra-se hoje em R$ 72.924,15.
Daí te faço as seguintes perguntas:
1ª: Eu uso essa quantia para amortizar as parcelas ou o prazo? (o valor das pretações não pesa no meu orçamento mensal). Ou;
2ª: Uso somente o FGTS dela e aplico esse dinheiro que está na poupança em algum fundo de investimeto?
OBS.: Eu pretendo quitar o imóvel até o final deste ano usando estes recursos, haja vista que onde eu trabalho é por tempo determinado.
Agradeço novamente pelo seu apoio e empenho em ajudar as pessoas.
Grande Abraço.
Prezado Conrado, obrigado pela sua mensagem!
Não há dúvidas de que compensa usar o FGTS da sua esposa para amortizar o financiamento. Portanto, nossa dúvida aqui é se, após fazer a amortização usando o FGTS, compensa você usar também a sua poupança.
No seu lugar, eu testaria duas possibilidades:
1) Eu faria uma amortização extraordinária utilizando também os R$40 mil, diminuindo o valor da prestação, e investiria a diferença em uma aplicação. Ao final do ano, sacaria o saldo dessa aplicação para fazer a quitação.
2) Eu investiria os R$ 40 mil desde já em uma aplicação e sacaria ao final do ano para fazer a quitação.
Utilizando a calculadora do Educando Seu Bolso, que será publicada para os leitores em breve, eu constatei que, se utilizasse os R$ 40 mil para amortizar (opção 1), a prestação cairia pouco mais de R$ 390 no primeiro mês. Aplicando a diferença de cada mês, de fevereiro a dezembro, a 0,8% ao mês, chegaria ao final do ano com cerca de R$ 4500.
Se eu simplesmente deixasse os R$ 40 mil aplicados aos mesmos 0,8% (opção 2), eles renderiam até dezembro pouco mais de R$ 3300.
Portanto, se eu estivesse nessa situação, e conseguisse uma aplicação que rendesse 0,8% líquidos para valores baixos (inferiores a R$ 400), eu preferiria a opção 1, mesmo sendo mais trabalhosa. Mas se eu só conseguisse essa taxa para os R$ 40 mil, e uma taxa menor para os R$ 400, os cálculos precisariam ser refeitos. Nesse caso, uma consultoria poderia me ajudar a traçar os dois cenários com mais exatidão.
Abraço!
Ewerton, muito obrigado por sua ajuda.
Grande abraço.
Olá Ewerton!
Preciso de uma grande ajuda (rs).
Comprei um apto na planta em Jan/14 no valor de R$ 305.000,00. Com pagamento de 30% durante a obra, diluído em mensais, três anuais e uma chaves.
A entrega está prevista para Abril/2017 e até hoje já foi pago R$ 50.530,26 (17%) e o saldo a financiar está em R$ 285.252,72.
Minhas dúvidas são:
Uma estimativa do saldo a financiar em Abril/2017, considerando que ainda há à pagar durante a obra + 13% (17% já pago).
Do que ficar de saldo, a CEF calculará o valor de entrada que deverei dar? Por exemplo: se o saldo for de R$ 285.000,00, a Caixa exige alguma % de entrada?
NA época terei R$ 40.000,00 de FGTS para utilizar no financiamento.
Considerando que dos 285.000,00 eu abata 40.000,00 com o FGTS ficará o saldo de R$ 245.000,00 para financiar? Está correto meu raciocínio?
Para este saldo de R$ 245.000,00 pode prever uma estimativa de valor de parcela para 360 meses?
Considerando a amortização da divida à cada 2 anos, com 25.000,00 de FGTS, em quanto tempo devo quitar meu apartamento?
Agradeço desde já a atenção.
Andrea
Andrea, obrigado pela sua mensagem!
Seu raciocínio está correto, em tese. Eu apenas corrigiria o saldo que restará em abril de 2017. Se ainda faltam 13% a serem pagos, ainda faltam quase R$ 40 mil. Levando em conta atualizações, possivelmente seu saldo devedor será de cerca de R$ 240 mil (fiz apenas uma estimativa rápida, sem ver o contrato, não posso garantir esse valor, ok?).
Sim, os bancos exigem entrada no financiamento. No seu caso, você já pagou 30% do imóvel para a própria construtora. Seria preciso ver com exatidão o que o banco exigiria nesse caso, em que ele entrará em cena já no meio da história.
Se o saldo a financiar for de R$ 240 mil e o banco aceitar os R$ 40 mil de FGTS como entrada, restarão R$ 200 mil a financiar. Um financiamento com taxa nominal de 9% ao ano (0,75% ao mês), prazo de 360 meses, seguro de R$ 50 e taxa de administração de R$ 25, geraria uma prestação inicial de R$ 2130.
Quanto ao prazo para quitação do imóvel, com as amortizações de R$ 25 mil a cada 2 anos, seriam necessários cálculos mais aprofundados, que um bom consultor poderia fazer. Afinal, seria necessário traçar os 2 cenários (amortizar diminuindo a parcela e aplicando a diferença, ou amortizar diminuindo o prazo), levando em conta a correção do saldo devedor pela TR. Minha estimativa é de que na 6ª amortização você conseguiria quitar o imóvel.
Parabéns pelo seu cuidado com o negócio e por buscar uma boa estratégia com antecedência. Espero ter ajudado. Abraço!
Olá Ewerton!
PReciso de uma grande ajuda (rs).
Comprei um apto na planta em Jan/14 no valor de R$ 305.000,00. Com pagamento de 30% durante a obra, diluido em mensais, três anuais e uma chaves.
A entrega está prevista para Abril/2017 e até hoje já foi pago R$ 50.530,26 (17%) e o saldo a financiar está em R$ 285.252,72.
Minhas dúvidas são:
Uma estimativa do saldo a financiar em Abril/2017, considerando que ainda há à pagar durante a obra + 13% (17% já pago).
Do que ficar de saldo, a CEF calculará o valor de entrada que deverei dar? Por exemplo: se o saldo for de R$ 285.000,00, a Caixa exige alguma % de entrada?
NA época terei R$ 40.000,00 de FGTS para utilizar no financiamento.
Considerando que dos 285.000,00 eu abata 40.000,00 com o FGTS ficará o saldo de R$ 245.000,00 para financiar? Está correto meu raciocício?
Para este saldo de R$ 245.000,00 pode prever uma estimativa de valor de parcela para 360 meses?
Considerando a amortização da divida à cada 2 anos, com 25.000,00 de FGTS, em quanto tempo devo quitar meu apartamento?
Aguardeço desde já a atenção.
Andrea
Andrea, obrigado pela sua mensagem!
Seu raciocínio está correto, em tese. Eu apenas corrigiria o saldo que restará em abril de 2017. Se ainda faltam 13% a serem pagos, ainda faltam quase R$ 40 mil. Levando em conta atualizações, possivelmente seu saldo devedor será de cerca de R$ 240 mil (fiz apenas uma estimativa rápida, sem ver o contrato, não posso garantir esse valor, ok?).
Sim, os bancos exigem entrada no financiamento. No seu caso, você já pagou 30% do imóvel para a própria construtora. Seria preciso ver com exatidão o que o banco exigiria nesse caso, em que ele entrará em cena já no meio da história.
Se o saldo a financiar for de R$ 240 mil e o banco aceitar os R$ 40 mil de FGTS como entrada, restarão R$ 200 mil a financiar. Um financiamento com taxa nominal de 9% ao ano (0,75% ao mês), prazo de 360 meses, seguro de R$ 50 e taxa de administração de R$ 25, geraria uma prestação inicial de R$ 2130.
Quanto ao prazo para quitação do imóvel, com as amortizações de R$ 25 mil a cada 2 anos, seriam necessários cálculos mais aprofundados, que um bom consultor poderia fazer. Afinal, seria necessário traçar os 2 cenários (amortizar diminuindo a parcela e aplicando a diferença, ou amortizar diminuindo o prazo), levando em conta a correção do saldo devedor pela TR. Minha estimativa é de que na 6ª amortização você conseguiria quitar o imóvel.
Parabéns pelo seu cuidado com o negócio e por buscar uma boa estratégia com antecedência. Espero ter ajudado. Abraço!
Bom dia, tenho um Finaciamento na Caixa de 420 meses,sendo que ja foram pagos 18 hoje o saldo devedor é de r$210000,00 valor da parcela R$ 2180,00 juros anual 8,78 .Tenho um valor no fgts de r$ 15.000,00 seria melhor amortizar nas parcelas ou diminuir o valor das mesmas pois tenho alguns empréstimos em andamento apertando a conta no final do mês.E também terei R$ 7000,00 a parte de ferias não sei se uso na casa ou quito os empréstimos poderia me ajudar ?os empréstimos acabam em agosto 2016 sendo R$ 1450,00 com juros médio 6% ao mês.
Cibele, obrigado pela sua mensagem!
O problema dos financiamentos com prazos longos é que a amortização mensal é muito baixa. Repare que, nesses 18 meses, você possivelmente já pagou mais de R$ 9 mil nas amortizações mensais, mas seu saldo devedor caiu bem menos que isso.
Por isso, no seu lugar, eu usaria esses R$ 15 mil de FGTS para amortizar diminuindo o prazo. Creio que você abateria mais de 90 meses. Nas futuras amortizações utilizando o FGTS seriam necessários novos cálculos para ver o que compensaria mais (diminuir o prazo ou o valor da prestação).
Quanto aos R$ 7 mil das férias, no seu lugar eu tentaria conseguir um desconto para quitar essas dívidas caras, de 6% ao mês.
A partir daí, eu não contrairia dívidas caras e tentaria economizar para realizar uma nova amortização daqui a 2 anos, utilizando o FGTS e, talvez, recursos próprios.
Abraço!
Ewerton, primeiramente parabéns pela página e desde já obrigado pelas orientações.
Adquiri um lote pelo valor de R$136.800,00. Dei R$30.000,00 de entrada e fiquei com um saldo de R$106.800,00 a ser pago em 120 parcelas de R$1.491,00 (sujeitas à correção mensal pelo IGPM/IPCA). A taxa de juros é 0,9489 a.m.
Como resultado desse investimento, fiquei apenas com uma reserva de segurança no banco e terei uma sobra de cerca de R$1.500,00 todo mês. Minha pergunta é se compensaria mais usar esse dinheiro para ir pagando a última parcela junto com a do mês ou ir guardando no CDB até ajuntar o suficiente para quitar?
A propósito, compensaria quitar?
Um forte abraço.
Tomaz, obrigado pela sua mensagem.
Minha especialidade são os financiamentos imobiliários via SFH, especialmente a Caixa. Seu contrato é mais específico, além dos juros tem correção mensal da prestação, utiliza sistema Price e talvez tenha cláusulas específicas de amortização extraordinária. Seria necessário conhecer os detalhes para arriscar alguma sugestão.
Mas eu posso dizer, por exemplo, que essa taxa de juros de 0,9489% ao mês é alta. Mais alta que o rendimento líquido (descontado Imposto de Renda) da maioria das aplicações convencionais que se vê por aí. Nesse sentido, creio que, se você tiver recursos, compense quitar a dívida, sim.
Quanto a usar os R$ 1500 para pagar a última prestação, possivelmente compense também. Mas nesse caso, repito, seria preciso ver o que diz o contrato a respeito das amortizações extraordinárias.
Abraço!
Boa Tarde, Ewerton Veloso.
Fiz um financiamento no valor de R$150.000,00 em 2013 com CET 10,5736% e CESH 3,1748%. Taxa de juros efetiva de 8,85%, TR projetada de R$ 1,00. ´Meu saldo devedor atual (jan/16) é de R$ 89.298,77 em 53 meses. O valor da atual prestação está em torno de R$ 2350,00. Amortização em torno de R$ 1670,00. Gostaria de amortizar essa divida em termos de prazo ? É recomendável na atual situação usar recursos da poupança (R$20.000,00) para essa amortização.
Muito obrigada e parabéns pela informações preciosas.
Abraço e vida belíssima em 2016.
Maria Elizabeth, obrigado pela sua mensagem. Vida belíssima em 2016 (gostei disso)! Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Na atual situação não é recomendável deixar recursos na caderneta de poupança. Para saber se é melhor transferi-los para outra aplicação ou usá-los para amortizar, são necessárias outras informações, além das que você forneceu. Isto porque o custo do seu financiamento é muito semelhante ao rendimento da maioria das aplicações. Seria necessário saber um pouco mais, para definir o que é melhor.
Pelo que entendi, você já fez alguma amortização extraordinária, certo? É preciso, então, calcular o novo Custo Efetivo Total – CET, que varia à medida que o tempo passa. Possivelmente ele está em torno de 10%, que é próximo ao que se consegue em uma boa aplicação (mas não na poupança).
Nessa situação, eu gosto mais da opção de amortizar diminuindo o valor da prestação, desde que se tenha condição e disciplina de poupar integralmente a diferença, todos os meses. Mas se você prefere diminuir o prazo, para ficar mais próxima do fim da dívida, pode ser uma boa opção, dependendo do seu perfil.
Abraço!
Boa tarde, Ewerton
Muito obrigada pelas suas informações. Atualmente fiz uma amortização extraordinária no valor de 20 mil. Consegui uma redução de prazos de 52m para 37m e uma redução na prestação de 40 reais. Depois que conscientizei-me que credito é divida sem fim, a minha idéia agora é quitar o saldo devedor atual de 66 mil em menos de 12m, apesar de não saber qual é o CET atual. Como percebo que realmente não é recomendável deixar recursos na caderneta de poupança, pretendo fazer outro tipo de aplicação que ainda não sei qual.
Abraço. Muito Obrigada.
Ei, Maria Elizabeth, que bom te ver aqui outra vez!
Se o seu novo prazo é de 37 meses e você pretende quitar em 12, não se preocupe muito em saber o CET, pois ele é o custo até o final do prazo acordado, e você pretende terminar antes. Basta ficar atenta ao custo mensal (juros, seguros, taxa de administração, manutenção de conta corrente e cartão etc.) e procurar uma aplicação com rendimento maior que ele. Por exemplo, CDB, LCI e LCA, que são protegidas pelo FGC.
Abraço!
Tenho um financiamento de um apto pela caixa com saldo devedor de 137.000,00 com valor de prestação de 1.400,00 tenho um valor de 50.000,00 para amortizar qual a melhor e forma no prazo ou na prestação.
Prezado Roberto, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Para dar uma resposta mais exata seriam necessárias outras informações (por exemplo, o prazo remanescente, a taxa de juros, seu perfil econômico). Se sua decisão for mesmo amortizar, e se seu orçamento estiver suportando a prestação atual, a melhor opção possivelmente seria amortizar diminuindo a prestação e investir a diferença em alguma aplicação, visando uma nova amortização futura.
Abraço!
Ewerton,
Muito bom o seu blog o que me fez pela primeira vez participar de um fazendo uma pergunta:
Tenho um financiamento Caixa que iniciou da seguinte forma:
Data: 01/10/2014
Valor Financiado: R$ 205.685,62
Parcelas: 360
Taxa de juros contratual: 8,7873
Custo efetivo total: 8,97
Primeira Parcela 30/10/2014: Seguros: 51,34 Tarifas: 25,00 Prestação(a+j): 1853,01 Total: 1.929,35
Amortização mensal (primeira parcela): 489,73 (segundo demonstrativo da caixa no momenta da assinatura do contrato)
Fiz um total de R$ 21000,00 de amortização (fora das parcelas mensais ) até a data de hoje todas no prazo.
Hoje estou devendo: R$ 179.908,60
Parcelas: 278 restantes
Parcelas Pagas mensalmente: 15
Mesmo se a minha amortização mensal tenha continuado a mesma até hoje, (coisa que não é já que amortizei 21 mil e segundo a ultima prestação é de 648,53) eu deveria ter esse cenário:
Amortização Mensal: 15 x 489,73 = 7.345,95
Amortização extras: 21000
Total: 28.345,95
Então meu saldo devedor deveria:
R$ 28.345,95 (amortizações) – 205.685,62 (valor do financiamento) = R$ 177.339,67
Porem como já tinha informado está em R$ 179.908,60 o que está dando uma diferença de mais de 2500 reais sem contar que o valor da minha amortização já é bem maior do calculo informado.
Gostaria de saber o que pode ser essa diferença, creio que não seja nas amortizações extras de 21 mil pois sempre fiz no prazo.
Muito Obrigado!!
Apenas corrigindo o número inicial de parcelas era de 420.
Ewerton,
Pesquisando melhor nos comentários já vi que meu problema é a TR. Surgiu outras dúvidas:
1) Como funciona é calculado o reajuste da TR? É na parcela e no saldo devedor??
2) Com esse reajuste não iria sobrar um saldo residual no final do financiamento? se não como é contornado?
3) Venho notando que a minha parcela não vem caindo no mesmo ritmo que deveria (com base na simulação inicial) isso é reflexo da TR é normal?
4) A TR é uma taxa divulgada mensalmente? qual é aplicada na minha dívida? A taxa do mês anterior?
5) Consigo poupar em torne de 1500/mês você acha melhor eu continuar amortizando o saldo devedor ou partir pra outro investimento com o que está sobrando todo mês.
Desculpe fazer muitas perguntas, lendo seu blog minha mente se abriu. Fique a vontade pra fazer qualquer outra consideração pertinente.
Muito obrigado!!
Grande João Vitor, obrigado pelas suas mensagens. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Vou responder apenas à última mensagem, porque você já entendeu que a questão é a TR. Vamos lá:
1) Como é calculado o reajuste da TR? É na parcela e no saldo devedor??
É apenas no saldo devedor. Todos os meses é aplicada sobre o saldo devedor a TR de 30 dias antes do vencimento da sua prestação.
2) Com esse reajuste não iria sobrar um saldo residual no final do financiamento? se não como é contornado?
Não sobra saldo residual. A cada 12 meses o valor da amortização mensal é atualizado, a partir do saldo devedor atualizado e do prazo remanescente.
3) Venho notando que a minha parcela não vem caindo no mesmo ritmo que deveria (com base na simulação inicial) isso é reflexo da TR é normal?
Sim, esse é o efeito da TR. Sua amortização é de, por exemplo, R$ 490, a TR corrige o saldo devedor em, digamos, R$ 190, e assim o saldo devedor diminui em apenas R$ 300. Dá uma sensação ruim, mas é assim que funciona.
4) A TR é uma taxa divulgada mensalmente? qual é aplicada na minha dívida? A taxa do mês anterior?
Sim. Se sua prestação vence, digamos, dia 30 de abril, é usada a TR de 30 de março. O valor da TR é divulgado diariamente.
5) Consigo poupar em torne de 1500/mês você acha melhor eu continuar amortizando o saldo devedor ou partir pra outro investimento com o que está sobrando todo mês.
Rapaz, aí seria necessário fazer alguns cálculos mais detalhados, com mais informações. Seria necessário saber, por exemplo, todos os custos do seu financiamento (além de todos esses que você informou, custo de manutenção de conta corrente e cartão, se for o caso). A partir daí, calcular o Custo Efetivo Total – CET atual, e compará-lo com o rendimento líquido (descontando o Imposto de Renda) que você conseguiria em uma aplicação.
Por alto, eu estimo que o seu CET esteja um pouco abaixo dos 10% ao ano. Isso é próximo do que você consegue em uma aplicação. Uma resposta na ponta do lápis poderia ser dada por um consultor financeiro. Ele levantaria todas as informações, faria os cálculos, traçaria o seu perfil financeiro (você já disse que consegue poupar R$ 1500 por mês) e te proporia uma estratégia de médio prazo.
Abraço!
(resposta em outro comentário do mesmo leitor)
Parabens,pelo blog.
Meu caro Ewerton bom descanso,sei que volta so depois do dia 20,mas veja se consegue me
responder ate o final do mes,ficaria muito grato. Veja bem:
Tenho um financiamento ref compra de um terreno Alpha ville,a divida hoje e de R$-105.000,00
as parcelas sao de R$-1.694,00,mas corrige mensalmente pelo FGV,solicitei valor pra quitacao
me passaram R$-90.000,00 falta ainda 42 parcelas e mais 4 baloes anuais de 8000,00 que totaliza
os 105.000,00,tenho esse dinheiro,nao esta aplicado,e vantagem quitar ou comprar outra coisa
com esse dinheiro. Obrigado
Prezado Fabrício, obrigado pela sua mensagem.
Seria necessário entender os detalhes do seu contrato de financiamento antes de sugerir alguma coisa. Você disse que a prestação é corrigida por um índice da FGV. Qual índice? IGPM, IGMI? Além desse índice há alguma outra taxa incidindo (juros, atualização do saldo devedor)?
Seria necessário apurar todos os detalhes do contrato, para calcular o Custo Efetivo Total – CET da dívida, apurar os riscos envolvidos (esse índice da FGV disparar no futuro, por exemplo). Se o CET atualmente for inferior ao que você pode conseguir em uma boa aplicação, compensa manter o financiamento e investir o dinheiro em outra coisa. Nesse caso, seria interessante traçar seu perfil financeiro, para definir uma boa estratégia de médio prazo. Um consultor financeiro poderia fazer isso por você.
Mas o ponto de partida, como eu disse, é conhecer os detalhes do seu contrato. Conheço contratos semelhantes que adotam uma taxa de juros MAIS um índice de correção mensal, usando tabela Price. Se seu contrato for assim, é bem possível que o mais vantajoso seria quitar a dívida.
Abraço!
Boa tarde Ewerton Veloso, tudo bem.
Ewerton, tenho uma duvida sobre meu financiamento.
Em Novembro de 2012 eu comprei um ap e financiei mais de 300 mil.
O que acontece, eu pago uma parcela em torno de 2780 reais.
Com isso a amortização é de 790 reais, em media.
No meu extrato do IR em Dez/2014 eu devia 304.171,79, ok.
Paguei 12 parcelas em 2015, considerando essa media de amortização mensal 790 reais todo mês.
Hoje fui ver a segunda via da minha parcela de Jan/2016, e vi que meu saldo devedor é de 299.611,52.
Isso esta correto? 12 meses depois tive uma abatimento na divida de 4560,27 reais.
Estou achando muito estranho pois o valor de amortização mensal é de 790 reais, se for ver a amortização dos 12 meses da em torno de 9400 reais. Poderia me dar uma ajuda estou confuso e ate o momento estou sentindo que estou sendo enganado.
Prezado Cristiano, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Sua dúvida é muito comum. O que acontece é que, a cada mês, o saldo devedor do seu financiamento é atualizado pela TR. Então você amortiza R$ 790 e a TR corrige o saldo devedor em R$ 380. Na prática, o saldo cai apenas R$ 410.
É irritante, sem dúvida. Mas não se sinta lesado, nem mesmo pense que isso, por si só, faz do financiamento um mau negócio. O que define se é ou não um bom negócio são os custos: taxa de juros, taxa de administração, seguros, custo da manutenção de conta corrente e cartão de crédito (caso o banco exija) e, claro, a TR.
Abraço!
Olá, Ewerton! Parabéns pelo blog. Minha pergunta é direta: Com a selic alta e a consequente disparada da TR, quais aplicações ainda valem mais a pena que amortizar a dívida do financiamento imobiliário. Tenho um financiamento que aumentou de novembro até agora, mas não me aperta ainda. Em posse de uma quantia, gostaria de aplicar. Grato,
Prezado Aleocídio, obrigado pela mensagem.
Realmente, a piora no cenário dos juros torna o financiamento imobiliário menos vantajoso e mais arriscado (devido à TR) do que já foi alguns anos atrás.
Não há resposta pronta para sua pergunta. É preciso pesquisar e negociar, tanto o financiamento como a aplicação. CDB, LCI e LCA são aplicações que ainda podem permanecer mais vantajosas que a amortização da dívida. Dependendo da aplicação e da dívida.
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
gostaria de sua ajuda. Pago prestação do apartamento conforme a seguir:
prestação nº 34
prazo financiamento: 180
taxa de juros contratual 8,5101
saldo devedor teórico em 26/09/2015 R$ 67.173,93
Vale a pena liquidar o saldo devedor, ou deixar o dinheiro aplicado em LCI do BB e Previdência? Minhas finanças fica em torno de R$ 50.000 e R$ 80.000,00
Caso resolva pagar parte do valor total, diminuo o tempo ou o valor das parcelas?
Muito obrigada pela atenção.
Francisca
Prezada Francisca, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Para te dar uma resposta mais precisa, eu necessitaria de mais algumas informações. Se sua taxa de juros de 8,51% for a taxa nominal, creio que o custo total esteja um pouco abaixo dos 10%. Se for assim, isso é bem próximo do rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) de uma aplicação.
Nesse caso, se você tiver R$ 50 mil disponíveis, talvez o melhor seja amortizar o saldo devedor diminuindo o valor das parcelas e investindo a diferença. Se minhas estimativas estiverem certas, sua prestação deve estar um pouco abaixo de R$ 1000, certo? Ela cairia para menos de R$ 300. Você poderia investir mensalmente essa diferença de R$ 700 e, em cerca de 2 anos, poderia quitar a dívida.
Mas a resposta na ponta do lápis poderia ser dada por um consultor financeiro, que levantaria com detalhes todas as informações, traçando seu perfil e propondo uma boa estratégia.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, comprei um apartamento de 250mil onde dei 25 mil de entrada e financiei 225mil no prazo máximo concedido pela caixa, para obter juros mais baixos fui obrigado a transferir minha conta salário pra caixa e hoje pago em torno de 1965 reais de parcela. Embora eu e minha esposa sejamos funcionários público sentimos muito o valor dessa parcela pq nos deixa impedidos de fazer outros investimentos e aproveitar melhor a vida. Tenho 20mil reais guardado e gostaria de saber se vale a pena amortizar a dívida diminuindo o valor da parcela ou seria mais correto continuar poupando e fazer um novo investimento como estávamos planejando?
Prezado Wanderson, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Você não me informou a taxa de juros, por isso não posso calcular a redução que você teria na parcela, caso optasse pela amortização. Também não consigo dizer se é mais vantajoso amortizar ou investir o dinheiro. Assim, fiz algumas estimativas por conta própria.
Como o prazo do financiamento é longo e o valor é relativamente alto, creio que o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor estejam diminuindo muito lentamente.
No seu lugar, eu faria o esforço de poupar por mais algum tempo (embora você esteja se ressentindo de não poder aproveitar melhor a vida), com o objetivo de amortizar e reduzir um pouco esse saldo devedor. Possivelmente seria vantajoso fazer uma amortização diminuindo o prazo (para aumentar o valor amortizado mensalmente), e depois outra diminuindo a prestação (para conseguir uma folga no orçamento).
Mas para saber o melhor momento e os montantes adequados para fazer cada amortização seriam necessários cálculos mais detalhados e mais informações. Um consultor financeiro poderia levantar essas informações, traçar seu perfil e elaborar uma boa estratégia.
Abraço!
Olá, boa noite. Eu e minha esposa temos um imóvel financiado diretamente com a construtora e estamos em dúvida se vale a pena fazer portabilidade do crédito para algum banco, pois as parcelas atualmente são crescentes e estão comprometendo muito nosso orçamento.
Nossa situação é a seguinte:
Temos um saldo devedor de 120.000,00, que faltam exatos 6 anos para quitação (72 meses), e a parcela atualmente está em 1.600,00 reais, porém ela é crescente reajustada mensalmente pelo IGP-M. Nos meus cálculos até o final do financiamento nossa parcela estará em quase 3.000,00, o que fica completamente inviável para nós.
Nossa ideia seria fazer a portabilidade para algum banco e utilizar nosso FGTS que está parado (50.000,00) para amortizar as parcelas, já que no modo atual de financiamiento que temos só permite usar o FGTS para quitação.
Seria vantagem fazer essa portabilidade?
Qual a melhor forma para manter o valor da parcela nos atuais 1.600,00 e não aumentar tanto o tempo de financiamento?
Desde já agradeço a ajuda!
Wellington, obrigado pela sua mensagem.
Imagino que a construtora deve ter estipulado uma taxa de juros MAIS a correção pelo IGPM. Aí realmente fica pesado. Eu sugiro que você tente, sim, transferir a dívida para um banco, que possivelmente vai te cobrar apenas uma taxa de juros, mais a TR (que é bem menor que IGPM). Isso te permitiria usar o FGTS para amortização, como é seu plano, além de ter prestações mais amigáveis.
Eu confesso que não sou especialista em negociação e em legislação e prática de aprovação de financiamentos por bancos e construtoras, por isso não posso te dizer se é fácil conseguir essa portabilidade. Minha especialidade são cálculos e estratégias financeiras.
Para conseguir manter o valor da prestação e o prazo, basta o banco aceitar a taxa de juros que a construtora cobra (sem o IGPM).
Possivelmente, mesmo se o prazo ou o valor da prestação aumentarem um pouco, ainda vai compensar, em relação à construtora. Mas para conseguir traçar um quadro mais claro, seria necessário saber mais detalhes sobre seu financiamento atual. Abraço!
Olá Ewerton,
Muito obrigado pelas informações.
Atualmente meu financiamento com a construtora só prevê o reajuste mensal pelo IGP-M mesmo (usando sempre o índice de 2 meses anteriores a parcela), sem juros adicionais.
Foi financiado em Janeiro de 2012 o valor de 146.400,00 parcelados em 10 anos (120 meses) iguais de 1.220,00, porém após esses 4 anos a parcela está em 1.600,00. Nosso medo é que com a alta dos índices devido a instabilidade do nosso mercado esse reajuste pelo IGP-M fique inviável no futuro. Só em 2015 o nosso acumulado de reajuste pelo IGP-M ficou em 9,67%.
Você acredita que isso tende a piorar, sendo viável a mudança para um financiamiento com juros fixos direto com um banco ou essa forma atual de financiamiento que tenho ainda é mais seguro?
Muito obrigado por toda ajuda e um Feliz Ano Novo pra você e sua família!
Abraços.
Wellington, num financiamento pela Caixa, por exemplo, há uma taxa de juros que incide sobre o saldo devedor para formar a prestação mensal, e outra taxa para corrigir o saldo devedor.
Vou dar um exemplo rudimentar:
Saldo devedor = 100.000
Taxa de juros: 0,7% ao mês
TR do mês: 0,2%
A taxa de juros vai incidir sobre o saldo devedor (100.000 X 0,7% = 700). Esses 700 vão compor a prestação do mês (acrescida da amortização mensal, seguros etc.)
A TR vai incidir sobre o saldo devedor para atualizá-lo para o mês seguinte (100.000 + 0,2% = 100.200)
(Exemplo bem rudimentar, ok?)
Eu queria saber onde entra o IGPM no seu financiamento. Me parece uma lógica bem diferente do financiamento bancário. Diferente e ruim. No seu lugar, pelo pouco que entendi, acho que eu tentaria sair disso e ir para um banco. Acho. É difícil opinar sem entender direito.
Estou entrando em férias. Talvez não consiga te responder mais, antes do dia 20 de janeiro. Conto com sua compreensão. Desejo boa sorte, não só nessa questão do financiamento, mas em tudo mais, em 2016. Abraço!
Muito obrigado! Já foi de grande ajuda!
Olá!
Gostei muito do blog!
Tenho um imóvel financiado e já tenho $ para quitá-lo, mas ainda não fiz isso porque tenho um investimento que não quero mexer. Tenho poupança, LCA e esse fundo (100% do CDI) que não quero mexer. Como sou conservadora nos investimentos, fico com receio de mexer na poupança antiga… O que desanima no financiamento é os juros serem muito altos em relação ao que é abatido do saldo devedor. Acho melhor quitar em breve e voltar a poupar. Meu financiamento é pela tabela SAC. No extrato aparece o saldo devedor teórico. Se eu for quitar, pagarei esse saldo ou há algum cálculo de abatimento? Obrigada.
Ei, Ana Paula, obrigado pela mensagem. E parabéns pelo cuidado com seu dinheiro, que te possibilitou conquistar essa situação que você descreve!
Se você for quitar, o valor é esse mesmo, o do saldo devedor. Para decidir se você DEVE quitar, é preciso levar em conta, principalmente, a taxa de juros do financiamento, mas também os outros custos (seguros, taxas de administração, custos de manutenção de conta corrente e cartão de crédito que o banco eventualmente exija em troca de uma taxa de juros melhor). Com isso você saberá o Custo Efetivo Total – CET, e poderá tomar uma decisão.
Abraço!
Parabéns Ewerton pela excelente qualidade de seus artigos e respostas tão atenciosas.
Meu caro, a minha dúvida é a seguinte: possuo um financiamento imobiliário para 240 meses, com saldo devedor inicial de 150.000,00. Contratei taxa de 8,1% + TR. Paguei 62 parcelas., sendo a última no valor de 1.492,00. A amortização é de 645,00. Contudo, percebo uma redução de apenas 430,00 no saldo devedor(já entendi pelas respostas acima que a culpa é da aparente insignificanteTR). Meu saldo atual é de 114.000,00. Disponho de 25.000,00 para amortizar a dívida. Sei que consigo investimentos seguros com rendimentos superiores à taxa contratada, mas incomoda saber que “jogo no lixo”, todo mês, mais mil reais entre juros, taxas e seguros. Reduzir o prazo com amortizações não seria mais vántajos? Pois estaria aumentando o valor mensal amortizado, diminuindo o dos juros pagos, bem como eliminando taxas e seguros das parcelas abrangidas pelas amortizações extras.
Pra encerrar: optando por abater os 25.000,00 do saldo atual qtas prestações eu eliminaria?
Prezado Roberto, obrigado pela sua mensagem e pelos elogios!
Gostei muito da sua mensagem, especialmente pelo “a culpa é da aparente insignificante TR”. Realmente, muita gente ignora a TR, como se ela não fizesse diferença. E faz, ela provoca esse efeito irritante de pagarmos uma amortização mensal de $R$ 645 e o saldo devedor cair apenas R$ 430.
Para opinar sobre o que realmente vale a pena ou não (se é vantajoso fazer uma amortização extraordinária, e qual modalidade de amortização seria melhor), é preciso levar em conta uma série de coisas. A sua capacidade de poupar mensalmente algum dinheiro, sua necessidade de manter essa poupança de R$ 25 mil, se você tem FGTS, se o seu orçamento está apertado, entre outros fatores. Um bom consultor financeiro poderia te ouvir, coletar essas e outras informações e te sugerir uma estratégia de curto, médio e longo prazos.
Mas por ora, eu posso te adiantar algumas informações que podem ser valiosas.
Pelos meus cálculos (me faltam algumas informações, mas fiz uma estimativa), se fizer essa amortização de R$ 25 mil, creio que você eliminaria cerca de 67 prestações. Mas se fizesse a amortização diminuindo o valor da prestação, economizaria cerca de R$ 300 mensais.
No seu lugar, especialmente se eu tivesse condição de poupar dinheiro mensalmente, eu optaria por fazer a amortização diminuindo o valor da prestação. E acrescentaria os R$ 300 economizados mensalmente à minha poupança, para fazer outra amortização daqui a algum tempo.
Repito: esses são números aproximados, e meu palpite tem alcance limitado, porque eu não sei algumas informações importantes para traçar uma estratégia mais firme.
Abraço!
Obrigado pelas informações, Ewerton.
Além dos 25.000,00 possuo uma aplicação em lci da caixa no valor de 150.000,00 a 86% do cdi. Não comentei sobre ele por considerá- lo “intocável”.
Sou servidor púbico, não tenho FGTS, consigo poupar mensalmente 1.000,00. Minhas contas estao em dia. Não estou apertado, mas receio que a volta da inflação alta reduza o meu poder de poupança. Meu plano é amortizar aos poucos até zerar o saldo. Depois usar o valor antes pago na prestação e ampliar o poder de poupar. Dos quase 1.500,00 de prestação menos de 1/3 entra efetivamente na amortização. O restante vai pra juros, taxa adm e seguro. Não vejo a hora de me livrar desse financiamento. À época achei que seria vántajoso em função da suposta boa taxa de juros obtida. Felizmente, a.valorização do imóvel foi muito boa.
Estou errado ao manter a aplicação em lci intocável, ou ante a ânsia de quitar o imóvel deveria dispor de parte desse valor?
O que sempre me ocorreu foi reduzir o prazo, eliminando taxa adm e seguro das prestações abatidas; além de ampliar o valor efetivamente amortizado na prestação do mês, pois embora esta se mantenha em torno dos 1.500,00, reduz-se o valor dos juros nela cobrado.
A opção de reduzir o valor da prestação com a amortização e utilizar mensalmente a diferenca pra ampliar o poder de poupanca e posterior nova amortizacao nunca tinha me ocorrido. Mas, sua análise me abriu os olhos para essa possibilidade. Mais uma vez agradeço à sua disposição em doar seu tempo para auxiliar àqueles que se meteram na fria do financiamento.
Grande abraço, feliz ano novo sinal boas férias.
Grande Roberto, obrigado pelo retorno. Desejo um ótimo 2016 também.
Nossa situação é bem parecida. Também sou funcionário público. Eu gosto desse plano, “amortizar aos poucos até zerar o saldo”. Aliás, é o meu plano (também tenho um financiamento).
Quanto a manter a aplicação em LCI “intocável”, eu vejo dois motivos para justificar isso: se ela estiver rendendo mais do que o Custo Efetivo Total – CET do financiamento; e para manter uma reserva para emergências (eu também tenho uma aplicação que, além de render mais que o custo do financiamento, gosto de manter, para emergências). Se os dois motivos deixarem de existir, é hora de mudar o plano. Se um deles deixar de existir, é preciso refletir se compensa manter o plano.
Abraço!
Boa noite, Ewerton. Obrigado pela resposta. Esse bate-papo ajudou bastante.
Ótimo Post!
Vamos lá, eu tenho um financiamento imobiliário de 105 mil em 420 meses.
1) É melhor quitar no máximo as parcelas ?
2) Adquirir um valor monetário adequado para realizar uma amortização ?
Qual das melhor opções ?
Queria saber com mais detalhes também como é feito a quitação das parcelas, exemplo:
Se eu pagar a primeira parcela de 1100 mil mais 3 ultimas parcelas, eu pago juros somente da primeira ? Como é feito essa calculo ?
Fico no aguardo, abraço!
Prezado Tharley, obrigado pela sua mensagem.
Basicamente, a amortização extraordinária é vantajosa quando os juros do financiamento forem mais altos que o rendimento do dinheiro, no curto, médio e longo prazos.
Por isso, a resposta para suas duas primeiras perguntas é: depende das taxas de juros do financiamento, e de rendimento da aplicação, principalmente.
Amortizar é, basicamente, abater um valor do saldo devedor. A taxa de juros será mantida, o financiamento será recalculado e você precisará optar entre diminuir o valor das prestações ou o prazo remanescente.
A resposta para sua última pergunta, então, é: sim, quando você faz uma amortização, diminui o saldo devedor puro, sem juros, e depois o financiamento é recalculado.
Boa tarde!
Gostaria de saber se a taxa TR e ela é deduzida da amortização porque se pegarmos uma prestação seguida a amortização não bate com valor que deve ser amortizado.
Grato
Roseli, obrigado pela sua mensagem.
A coisa funciona assim: você tem um saldo devedor ao final de um mês. No mês seguinte, é deduzida desse saldo a amortização do mês, e depois acrescida a correção do saldo pela TR. Por isso é que a diferença do saldo devedor entre um mês e outro é menor do que o valor da amortização mensal.
Por exemplo:
Saldo devedor em outubro: R$ 98.000.
Amortização em novembro: R$ 600
Correção pela TR em novembro: R$ 200
Saldo devedor em novembro: R$ 98.000 – R$ 600 + R$ 200 = R$ 97.600
Boa noite prezado Ewerton,
Financiei através da Caixa meu imóvel.
Do valor total de R$ 474.059,50(Valor avaliado do Imóvel), fiz um aporte de R$ 194.059,50, sendo portanto financiado o valor de R$ 267.802,61 ao longo de 420 meses, com taxa efetiva de 9,45 % A.A, Administração de R$ 25,00 A.M, Seguro DFI R$ 36,97 e Seguro MIP R$ 47,66.
Utilizei ainda FGTS no valor de R$ 12.197,39.
Amortização de R$ 637,63, pelo sistema SAC.
Encargo mensal de R$ 2.770,00 (Prestação efetiva de R$ 2.660,38).
Gostaria de diminuir esta parcela mensal dispondo de um valor de R$ 100.000,00 aplicados atualmente em CDB.
Qual seria o encargo mensal a pagar neste caso?
Informação importante e que passo a pagar as parcelas a partir de janeiro 2016.
Se após o aporte desses R$ 100.000,00 eu optar por pagar R$ 30.000,00 anuais, quanto tempo levo para quitar este imóvel?
Desde já agradeço e parabenizo pelo blog e pelas respostas que tive o prazer de ler, com ricas informações.
Abraço fico no aguardo
Obrigado
Clériston
Clériston, obrigado pela sua mensagem.
Uma amortização agora faria a prestação cair para cerca de R$ 1.800.
Quanto à amortização de R$ 30 mil por ano, se for dinheiro de FGTS (que rende apenas 3% ao ano), você possivelmente conseguiria quitar o financiamento em 5 anos e meio. Caso seja um dinheiro “livre”, que você pode aplicar, esse prazo caria consideravelmente. Dependendo do rendimento que você conseguir obter, conseguirá quitar possivelmente em cerca de 4 anos.
Abraço!
Bom dia Ewerton.
Excelente trabalho você tem feito, parabéns.
Por favor, veja se você também pode me auxiliar.
Tenho um financiamento de imóvel com as seguintes características:
– Prazo de amortização: 360 meses
-Valor do imóvel: R$250.000,00
-Taxa de juros do financiamento (Taxa nominal de juros anual com benefício): 8,1857%
– Taxa de administração: $25,00 (Até o momento as taxas estão fixas)
– Seguro por morte e invalidez permante (M.I.P.): R$28,95 (Porém o valor médio desde o início do financiamento é de R$37,26)
Seguro por danos físicos do imóvel (D.F.I): R$20,67 (Porém o valor médio desde o início do financiamento é de R$21,43)
-Valor do saldo devedor do financiamento: R$ 126.000,00
Temos $15.000,00 e podemos poupar mais R$4000,00 por mês.
Dúvida: Você acha melhor aplicarmos esse dinheiro até termos o valor para quitação ou mesmo metade dele ou continuar abatendo mensalmente com redução de prazo?
Seguem os dados de dois recentes meses e a planilha que mostra a forma que o banco X calcula as amortizações, juros, saldo devedor, etc.
Prest. Moeda Venc. Amortização Juros Prestação Seguro M.I.P
30 R$ 20/09/2015 561,25 1.267,13 1.828,38 35,90
31 R$ 20/10/2015 849,04 967,12 1.816,16 35,00
Seguro D.F.I. Taxa Adm Encargo Total Índice de Reajuste Saldo Devedor
21,02 25,00 1.910,30 1,001542 185.212,66
21,04 25,00 1.897,20 1,001237 140.941,18
Obrigado
Márcio Silva
Márcio, obrigado pela sua mensagem!
Pelo que entendi, a partir dos números que você forneceu, o saldo inicial do seu financiamento era algo em torno de R$ 198 mil, e começou em março de 2013, certo? E em setembro você fez uma amortização de cerca de R$ 44 mil, e outra de R$ 13 mil em novembro, certo?
Se for isso, seu prazo remanescente deve estar em torno de 130 meses.
Sua situação me parece confortável. Você tem uma boa capacidade de poupança, o que lhe permite conseguir uma aplicação segura, líquida e com bom rendimento.
Eu precisaria ter informações mais completas para fazer cálculos mais profundos e exatos para saber, na ponta do lápis, o que seria mais vantajoso financeiramente.
Com os dados que tenho, creio que, no seu lugar, eu optaria por manter o dinheiro aplicado e, ao final de 2016, fazer uma amortização diminuindo o valor da prestação, e não do prazo. A diminuição na prestação me permitiria poupar ainda mais e, ao final de 2017, fazer uma nova amortização que, possivelmente, me permitiria quase quitar o financiamento.
Se eu cometi algum erro na minha estimativa, e se você quiser entrar em contato novamente com mais informações ou novas dúvidas, será um prazer.
Abraço!
Bom dia Ewerton,
Amortizando a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, como é feito o calculo das prestações pagas? Os seguros (MIP e RFI) e taxas (TAC) são excluídos, eles sofrem descontos ou eles continuam com o mesmo valor?
Mais uma vez obrigado.
Grande abraço!
Marcos, a lógica da amortização é a seguinte: abate-se do saldo devedor o valor que você está amortizando. E recalcula-se o financiamento, usando a mesma taxa de juros, e mantendo fixo o prazo ou o valor da prestação.
Abraço!
Boa tarde.
Preciso muito de sua ajuda!!!
Com base nas informações abaixo, gostaria de saber qual é a melhor opção pra mim?
O valor da prestação esta tranquilo.
Ontem fiz uma amortização de 6.000,00 e optei pela opçao redução de valor das parcelas, jogando no escuro. Esse dinheiro é de economia que faço e pretendo de cinco em cinco meses fazer amortizações nesse valor com intuito de quitar o financiamento.
Desde já agradeço.
Modalidade: BB CREDITO IMOBILIARIO AQUISICAO PF-PMCMV
Tipo: SFH
Valor do Financiamento: R$ 54.386,04
Prazo: 360
Sist. amortização
taxa Juros nominal: 4,500% a.a. Efetiva: 4,594% a.a.
Prestação nr.: 007 / 360
Índice de Reajuste: TRDB
Indice de Reajuste – % 0,158000
Saldo devedor: R$ 48.666,67
Valor – R$
Capital 137,13
Juros 186,91
Tarifa de Adm. / Manutenção de contrato 0,00
Correção Monetária 0,22
Comissão Pecuniária – FGHab 7,23
Valor Parcial da Prestação 331,49
FGTS – SIUMP 3 0,00
Valor da Prestação 331,49
Prezado Jander, obrigado pela sua mensagem!
Seu financiamento é pelo Minha Casa, Minha Vida, ele tem juros bem baixos. O Custo Efetivo Total possivelmente é inferior a 6% ao ano.
No seu lugar, eu preferiria guardar o dinheiro em uma aplicação segura e líquida, com rendimento bem maior que o custo do financiamento.
É possível encontrar investimentos assim. Recentemente, publicamos no blog uma série de 3 textos falando sobre isso.
Abraço!
Bom dia,
Comprei um imóvel no valor de 245 mil, dos quais financiei 207 mil com a Caixa. As condições foram: SAC/SFH; 240 meses; taxa de juros contratual 8,78; taxa de juros efetiva 9,15. Comecei a pagar a primeira prestação em 12/02/2015 no valor de R$ 2.372,10, composta por: juros = 1.429,91; amortização = 862,49; seguros = 54,70; e taxa adm = 25,00. Já paguei 11 prestações e o valor devido hoje é de aproximadamente R$ 198 mil.
Hj disponho de 45 mil reais na poupança (sei que estou perdendo $$, mas estou analisando qual a melhor opção de investimento) para aplicação em outros investimentos mais rentáveis.
Tenho dois questionamentos:
1 – Diante das condições que mencionei, é melhor eu amortizar ou investir o valor que possuo?
2- Devo comparar a taxa de juros contratual (8,78%) ou a taxa de juros efetiva (9,15%) com a taxa de rentabilidade de algum investimento a fim de verificar se amortizo ou invisto?
Ah, poupo em torno de uns R$ 3000,00/mês.
Desde já agradeço pela orientação.
Prezado Marcos, obrigado pela sua mensagem!
Fiquei com uma dúvida. Você disse que fez o financiamento em 240 meses, e que o saldo devedor é de R$ 198 mil. É isso mesmo? Porque, no meu simulador esses números não estão batendo.Mas ok, é só uma curiosidade, isso não atrapalha minha resposta.
Começando pela segunda pergunta: para tomar a decisão, você deve comparar o rendimento da aplicação com a taxa efetiva, de 9,15% ao ano.
A primeira pergunta já é um pouco mais complexa.
Primeiro, porque você precisa levar em conta, além da taxa de juros de 9,15%, os custos de seguro, taxa de administração e outros (manutenção de conta e cartão de crédito, se houver), a fim de calcular o Custo Efetivo Total – CET.
Suponhamos que o CET seja de 11%. Um investimento como o CDB, para gerar este rendimento líquido, precisa ter rendimento bruto em torno de 13%. Já uma LCA precisa oferecer rendimento de pelo menos 78% do CDI. Não é difícil encontrar esses rendimentos no mercado atualmente.
Portanto, a conclusão imediata seria a de que é melhor manter o dinheiro aplicado, em vez de amortizar. Mas as conclusões imediatas nem sempre são as melhores.
Se você não tivesse capacidade de poupar, eu não teria dúvida em te aconselhar isso. Mas você tem. Sua última frase, “Ah, poupo em torno de uns R$ 3000,00/mês”, dita quase despretensiosamente, pode fazer toda a diferença.
Você tem condição de montar uma boa estratégia para conduzir esse financiamento, alternando amortizações e investimentos, otimizando juros e alíquotas de Imposto de Renda. Para isso seriam necessários alguns cálculos e simulações mais complexos. Uma boa consultoria poderá te ajudar, acho que pode ser um investimento que vale a pena.
Resumindo: com o capital que você tem, você consegue uma aplicação com um bom rendimento e, assim, não estará perdendo dinheiro. Mas sua capacidade de poupança possivelmente te permitiria uma estratégia mais rentável ainda. Para te dar uma resposta mais precisa, seriam necessários cálculos mais avançados, mas, na minha visão, você está surfando entre o bom e o ótimo.
Abraço!
bom dia, e obrigada pela disposição em auxiliar os compradores que como eu, tiveram que financiar seus imóveis.
Em financiei 145 mil para pagar em 20 anos, a 8,09% a.a. e 0,67% a.m, pelo extrato o saldo parcial é 119 mil, e dos 1550 da prestação, 803 são juros.
Como tenho tenho o valor aplicado em LCA, gostaria de saber se quito. Obrigada novamente.
Prezada Sílvia, obrigado pela sua mensagem.
Pelos meus cálculos, você deve ter iniciado seu financiamento no final de 2011, e deve estar pagando cerca de R$ 120 de seguro e taxa de administração. Se for isso, seu custo efetivo total possivelmente está em torno de 1% ao mês (mas eu precisaria fazer cálculos mais precisos para afirmar), mais de 12,5% ao ano.
Se sua LCA estiver pagando menos que isso, financeiramente compensa quitar.
Mais alguma dúvida? Entre em contato novamente! Abraço!
Ewerton, gostaria muito da sua ajuda. estive lendo sobre amortização e meu caso é o seguinte.
estou com a proposta de comprar um apartamento por 210 mil, pretendo da como entrada uma reserva que tenho na poupança( 60%) e o meu FGTS, financiando assim 110 mil em 30 anos pagarei uma parcela de 1,200. sou controlado e tenho como juntar dinheiro a amortização sera em cima do meu saldo devedor (110 mil) ou no total dos 30 anos (231 mil).
grato pela atenção.
Grande Eduardo, obrigado pela sua mensagem.
Não entendi muito bem quais são esses R$ 231 mil a que você se refere. Mas, de toda forma, a amortização é sempre em cima do saldo devedor.
Suponhamos que seu financiamento comece em R$ 110 mil, e daqui a alguns anos esteja em R$ 100 mil. Se você amortizar R$ 30 mil, seu saldo cairá para R$ 70 mil, e serão refeitos os cálculos, para apurar um novo prazo ou um novo valor para a prestação.
Se ainda tiver alguma dúvida, entre em contato novamente. Abraço!
Olá Eweton,
Baseado na sua resposta que chega bem perto da minha dúvida. Ta difícil entender a diferença entre “diminuir a parcela” ou “diminuir no prazo”.
Exemplo se eu tenho 233.000 em 420 meses pagando 2.350,00 de parcela e eu amortizar 30.000,00 eu não teria uma redução de tempo e de valor?
Pois pela SAC minha amortização é de 233.000 / 420 = 554,76, logo após a amortização eu teria 203.000 e o tempo seria 420 – (30.000 / 554,76 = 54) = 366 não seria? O que eu estou fazendo errado?
Pois com isto eu teria uma redução da parcela e também do prazo ou não é assim que o banco faria?
Parcela de 2350,00 para aprox. 2020,00
Prazo de 420 meses para 366 meses
Muito grato se puder me ajudar a entender isso.
Raphael, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela!
O cálculo não é feito assim. Na verdade, esse cálculo é bem complicado. O da redução da prestação é um pouco mais simples.
Nos dois casos, o que ocorre é praticamente um novo financiamento. A taxa de juros é a mesma e o saldo devedor é a diferença entre o saldo antigo e o valor da amortização extraordinária (no seu caso, 233 – 30 = R$ 203 mil). A partir daí você escolhe se reduz o prazo ou a prestação.
Sugiro que você experimente a calculadora que o Educando acaba de publicar. Nela você vai informar os dados do seu financiamento (saldo devedor, taxa de juros, prazos etc.), e ela vai te informar em quanto o prazo ou a prestação vão diminuir. Creio que o prazo caia mais que esses 54 meses. Mas explicar essa lógica é bastante complicado, porque é um cálculo feito “de trás para frente”, isto é, a partir do final do cálculo (o valor da prestação) ele vai buscar o início (o prazo).
Sugiro que experimente nossa calculadora e nos diga o que achou. Abraço!
Olá Ewerton,
necessito de uma luz. Fiz um contrato de financiamento com a Caixa no valor de 224 mil. Já paguei 25 prestações e o valor devido hoje é de R$ 215.271,95. Na próxima prestação, os valores apresentados são: juros -> 1.355,02; amortização->544,12; seguros->58,59; Taxa Adm.->25,00 … total: 1.982,73. A taxa de juros contratual é de 8.5101, mas como fiz cartão de crédito, conta salário e afins, diz o contrato que os juros ficam em 7.80/a.a. Total de 420 meses.
O pensamento quando vejo esse valor de juros é sempre pode quitar logo essa dívida. Mas na verdade necessito de uma orientação financeira, um caminho a seguir. Sou bem regrado financeiramente, consigo guardar por mês algo em torno de R$ 1.500,00 e tenho uma poupança de aproximadamente 25 mil. E como já li a pouco nos seus textos, devemos cuidar bem do nosso dinheiro. E com certeza não estou fazendo isso.
Qual seria o melhor caminho a seguir? Pegar esse dinheiro da poupança e colocar em uma aplicação? Amortizar o valor devido do financiamento?
Para onde correr? 🙂 ….. obrigado.
Prezado Douglas, obrigado pela sua mensagem.
O que são as percepções, não é mesmo? Na minha visão, uma pessoa que tem R$ 25 mil poupados, é bem regrada financeiramente e consegue poupar R$ 1500 por mês está cuidando bem do seu dinheiro.
O único problema (que não é desprezível) é guardar dinheiro na caderneta de poupança. No seu lugar, eu escolheria um investimento melhor. Recentemente o blog publicou uma série de 3 textos sobre esse assunto.
Quanto a amortização, no seu ligar eu não faria. A taxa de juros de 7,80% ao ano é inferior ao rendimento líquido que se pode conseguir escolhendo bem a aplicação.
Pelas minhas contas, se você simplesmente aplicar bem seus R$ 25 mil, e se depositar mais R$ 1500 a cada mês, conseguirá quitar seu financiamento em aproximadamente 6 anos.
Quando você vê no boleto que paga R$ 1355 de juros, assusta mesmo. Mas é que o saldo devedor é alto, R$ 215 mil. No seu lugar, eu ficaria tranqüilo, pagando meu financiamento, aplicando meu dinheiro, esperando a hora de quitar.
Abraço!
Ewerton
Muito obrigado Ewerton. Vou ler o texto que indicou e procurar uma boa aplicação.
Olá, Ewerton!
A minha situação é a seguinte:
Imóvel: 167.500,00 (03/2014)
Financiamento associativo: R$ 133.580,00
FGTS: R$ 20 mil
Primeira parcela será paga após o habite-se que está previsto para 03/2017, no valor de aproximadamente 1.150,00.
Atualmente tenho R$ 50 mil disponível, valor que não me deixaria descapitalizado.
Por mês eu consigo economizar entre R$ 2 a 4 mil do meu rendimento.
O imóvel será para investimento, de forma que após a sua entrega ele será alugado, ou seja o valor do aluguel servirá para ajudar no pagamento das prestações.
Minha ideia é de investir uma quantia essa quantia de 50 mil em LCI, e utilizar o resgate desse investimento para quitar uma parte do saldo devedor, quando for iniciar o pagamento do financiamento. Ou posso fazer isso antes de de inicar o pagamento das prestações, uma vez que já estou pagando os juros proporcional ao que o banco está
Gostaria de saber sua opinião.
Meu quase xará Everton, obrigado pela sua mensagem.
Para você decidir se aplica o dinheiro ou se paga antecipado, a grande questão é a taxa de juros que está corrigindo o seu saldo devedor e, consequentemente, essa prestação de R$ 1150.
Primeiro você precisa verificar em que condições esse pagamento antecipado poderá ser feito. Se for simplesmente abater o pagamento no saldo devedor, então bastará você comparar a taxa de juros do financiamento com a taxa de rendimento da aplicação.
Se você conseguir uma aplicação com rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) superior aos juros do financiamento, compensa você deixar o dinheiro aplicado. Caso contrário, compensa antecipar o pagamento.
Só por curiosidade, fiz uma tabelinha rápida aqui. Se você decidir manter os R$ 50 mil aplicados, conseguir uma aplicação que renda 0,8% ao mês e, todos os meses, depositar mais R$ 3 mil na aplicação, ao final de 16 meses (de dezembro de 2015 a março de 2017) você terá quase R$ 108 mil.
Mas, como eu disse, o importante é comparar os juros com o rendimento, para tomar a melhor decisão.
Abraço!
Olá Ewerton, estou com uma dúvida que talvez seja simples para você.
Em uma negociação de compra de uma casa financiada por 20 anos de outra pessoa, porem já foram pagas 87 prestações e no caso a proposta é assumir a divida no banco e entregar mais um valor. Ex: o saldo da amortização é 1.000,00, porém a divida com juros da parcela 88 a 240 é total de 2.000,00, para negociação, qual é o valor justo a ser acordado para juntar com o montante total do valor vendido para mim.
Obrigada e muito bom esse espaço para dúvidas.
Cristina, obrigado pela sua mensagem.
Na minha opinião, o valor a ser deduzido na negociação é o saldo devedor do financiamento. Por exemplo, suponhamos que o valor de mercado da casa, acordado entre o vendedor e o comprador, seja de R$ 450 mil. E que o saldo devedor do financiamento (que vem escrito no boleto do financiamento) seja de R$ 200 mil.
O que acho justo é o comprador pagar R$ 250 mil e assumir a dívida. Afinal, se ele tiver os R$ 450 mil, poderia pagar R$ 250 mil para o vendedor e R$ 200 mil para o banco, e quitar a casa.
Mas eu confesso que não sou muito bom em negociações… Meu olhar é bastante técnico. Espero ter podido ajudar.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, parabens pelo site!!
Se vc pudesse me esclarecer em um fato..
Fiz um financiamento veiculare os dados sao os seguintes:
Restam 46 parcelas de 1.776,78; Juros mensais 1,76, Valor total financiado 57.259,41
Se eu amortizar um valor de 7.000,00 hoje por exemplo, qual seria o valor das proximas parcelas? Não encontrei em lugar algum um simulador para este tipo de operação.
O sistema de compra é o PRICE obviamente.
A redução da parcela e do prazo elas possuem o mesmo efeito na redução dos juros provenientes da amortização? um Exemplo: Se hoje eu devesse ainda os 57.000 e amortizasse 7.000, eu teria uma redução por exemplo de 7.000 no final. Se eu reduzir as parcelas, na teoria estes mesmos 7.000 seriam amortizados? ou o valor final do financiamento seria maior? Muito obrigado pela atenção
Prezado Cezar, obrigado pela sua mensagem.
Pelo que verifiquei, você fez o financiamento em 48 meses, certo? Já pagou 2 prestações e seu saldo devedor, agora, é de cerca de R$ 55.700.
É preciso verificar bem as condições de amortização, no seu contrato. Veja se você tem a opção de escolher entre amortizar diminuindo a prestação ou o prazo.
Fiz os cálculos aproximados, pois não conheço detalhes do contrato. Diminuindo o valor da prestação, este passaria a ser de cerca de R$ 1.550. Diminuindo o prazo, este passaria a ser de 38 meses.
Financeiramente, compensa mais diminuir o prazo, porque a taxa de juros (1,76% ao mês, ou 23% ao ano) é maior que a inflação, e você ficaria menos tempo exposto a ela.
Mas, repito: veja bem as cláusulas de amortização. No financiamento imobiliário os procedimentos são um pouco mais padronizados do que em outras modalidades.
Abraço!
Olá, Gostaria de sua opinião
Meu pai financiou 676.000 em 240 parcelas no valor aproximado de 10.000 por mês com taxa de juros de 9%.
Ainda restam 205 prestações e a mensalidade atual está no valor de 8.941.00.
O que compensa mais se tiver 50.000 guardado em poupança, amortizar diminuindo o valor da prestação ou o tempo de financiamento? ( Sendo que a amortização da prestação mensalmente é 2.848)
Oi, Renata, agradeço pela sua mensagem.
Joguei os números que você trouxe na minha planilha e eles não se encaixaram muito bem… O valor da amortização está ok, mas o da parcela não. Tem certeza de que a taxa de juros é essa, 9% ao ano?
Com esses números (saldo de R$ 676 mil, em 240 meses, iniciando em dezembro de 2012), se amortizar pelo prazo, você diminuiria algo em torno de 40 prestações. Se amortizar pela prestação, diminuiria algo em torno de R$ 550.
Financeiramente falando, a diferença não é tão grande assim. Para opinar sobre o que vai compensar mais, eu precisaria saber de outros fatores. Por exemplo, o valor da prestação está apertando o orçamento? Há perspectiva de constituição de poupança para nova amortização, talvez quitação, no futuro de curto ou médio prazo?
Se quiser e puder nos enviar mais informações, ficaremos felizes em ajudar.
Abraço!
Boa noite Ewerton.
Adorei esse site, descobri hoje por acaso e estou lendo de tudo por aqui, hahaha.
Estou com uma dúvida imensa, espero que possa me ajudar.
Estou pra comprar um apartamento e possuo mais de 50% do valor de imóvel para dar de entrada.
Pretendo reformar e mobiliar o imóvel o quanto antes para morar, ao meu ver tenho algumas opções, mas não consigo definir qual seria o melhor plano de ação com juros de 7,85% a.a. + TR%. As opções que eu acredito que tenho:
1) Dar o mínimo de entrada e pagar em 30 anos, mobiliar e reformar com o restante do dinheiro (que iria provavelmente sobrar).
2) Dar o máximo de entrada e pagar em 30 anos, abrir outro crédito pra mobiliar e reformar. Nessa situação, a parcela passaria de 1/3 do meu salário para 1/5.
3) Dar o máximo de entrada e pagar em 15 anos, abrir outro crédito pra mobiliar e reformar. Nessa situação, a parcela passaria de 1/3 do meu salário para 1/4.
Em todos os casos, pretendo ir amortizando ou reduzindo o valor da parcela a cada 2 anos com o FGTS + Poupança.
Espero que possa me ajudar a entender melhor minhas opções para definir qual seria a melhor ou que possa me sugerir uma alternativa.
Não sei se ficou confuso a forma que apresentei.
De qualquer maneira, agradeço desde já o seu retorno.
Olá, Thiago, que bom que você gosta do nosso blog! Particularmente, também gostei muito da sua mensagem, te agradeço por ela.
Achei interessantes seu plano e a forma como você expõe suas opções. De tudo isso que você falou, o número que me chama a atenção é a taxa de juros: 7,85% + TR.
Estamos falando de um cobertor curto (o dinheiro que você tem guardado), que deverá servir para cobrir o apartamento em si e a reforma/mobília. A parte que ficar descoberta você vai cobrir com uma operação de crédito, certo?
Dificilmente você encontrará crédito para reformar e mobiliar mais barato que os 7,85%+TR do financiamento. Sendo assim, no seu lugar, eu optaria pela opção 1: daria o mínimo de entrada, ajeitaria as coisas e depois avaliaria quanto dinheiro sobrou e o que eu faria com ele (amortizar ou aplicar).
Aliás, foi exatamente o que eu fiz quando financiei meu apartamento…
Abraço!
Olá Ewerton.
Tenho um financiamento imobiliário pela caixa sistema sac, financiei 148.000,00 em 360 meses.
Hoje faltam 99.700,00 149 parcelas, próxima parcela é de 1.499,00 taxa adm 25,00 seguro de 58,00 taxa de juros 10,0262%.Minha mae tem 90.000,00 aplicado em LCI a uma taxa contratual de 82,81% do DI que hoje está em 14,14%.
Eu gostaria de pegar estes 90.000,00 dela e mais 9.700,00 do que tenho guardado e quitar a caixa e pagar para ela os juros que ela recebe da aplicação. Será que compensa com a taxa atual,e você acha que a selic vai subir mais?
Um abraço e parabéns pelas explicações.
Antônio Carlos, obrigado pela sua mensagem.
Seu financiamento já é bastante antigo, a taxa de juros não é baixa. Portanto, o Custo Efetivo Total (CET) já deve estar beirando os 11% ao ano. Sua LCI está em 11,74% ao ano. Portanto, a diferença é pouca. Levando em conta que o CET vai aumentando com o tempo (porque os seguros e taxa de administração não caem, pelo contrário), no seu caso, amortizar ou mesmo quitar o financiamento não é uma ideia ruim. Por enquanto, eu diria que está quase empatando com a aplicação.
Eu não acho que a Selic vá subir mais, mas a TR, que corrige seu saldo devedor, é algo que não deve ser desprezado. É mais um motivo para pensar na quitação.
Então, no seu lugar eu estudaria uma forma, sim, de compor um empréstimo de mãe para filho para ficar livre desse financiamento.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato. Abraço!
Bom dia Ewerton, gostaria de uma ajuda sua.
Tenho um financiamento imobiliário pelo BB.
Valor contratado foi de 200.000, tabela SAC (SHF), pós fixada. estou na 23 parcela, e meu saldo ainda esta em 190.000, porem deveria estar em 184.666,8
O valor da parcela é dividido em Juros, amortização (666,66), seguros e taxas.
Atualmente vem se aplicando o Juros Pós fixados conforme a TR. porem minha dúvida é: como dever ser cobrado esses juros? No meu caso estão debitando da minha amortização, se neste mês o juros TR deu 0,18% do meu saldo devedor, seria em torno de 350,00 reais, e com isso o banco esta me amortizando apenas 316,66. Isto é certo?
Penso, como ficará a amortização mais para frente? o tempo de parcelas e os valores. Será que a tabela SAC foi a melhor escolha? é possível mudar e vale a pena?
Gostaria muito sa sua opnião.
Agradeço desde ja, e parabéns pelo blog.
Oi, Karine, agradecemos pela sua mensagem.
Infelizmente, está correto, sim. O saldo devedor é atualizado mensalmente pela TR. Assim, a cada mês o saldo diminui um pouco (a amortização mensal), mas também aumenta um pouco (a correção pela TR).
Mas, a menos que a TR dispare, esse quadro tende a melhorar com o tempo. O valor da amortização é reajustado a cada 12 meses (pelo menos na Caixa é assim, no BB eu confesso que não conheço os detalhes). E o saldo devedor vai caindo a cada mês. Com isso, essa diminuição real do saldo (que hoje é R$ 316,66) tende a ficar maior.
Geralmente os bancos que trabalham com os sistemas SAC e Price não permitem a migração de sistema durante o financiamento. Eu, particularmente, prefiro o SAC. O meu financiamento, inclusive, é SAC.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato. Abraço!
Muito obrigada pela resposta, foi de grande valia para mim saber sua opnião.
Parabéns mais uma vez pelo blog, e por sua disposição.
Olá Ewerton.
Recentemente comprei um AP na planta. Está previsto para entrega em 2017. Fiz um financiamento no banco e todo mês pago o valor de R$ 540,00 + taxa de obra que todo mês oscila. Queria muito antecipar essas parcelas de R$ 540,00, porém o banco me disse que preciso esperar a obra terminar para antecipar algo. Porque essa taxa oscila bastante.
Mas no site da construtora eu posso gerar um boleto do mês seguinte e pagar. Não tem o que possa fazer? Nenhuma saída para antecipar essas parcelas e depois ir pagando somente a taxa da obra até acabar a construção do imóvel?
Aguardo resposta.
Muito obrigada.
Prezada Fabíola, obrigado pela sua mensagem.
Essas situações são bastante particulares, variam de contrato para contrato. Especialmente essa, que envolve uma construtora e um banco. Seria necessário ver atentamente o que diz o contrato a respeito de antecipações de pagamento.
Pelo que conheço, a possibilidade de gerar o boleto do mês seguinte deve estar condicionada a algum acerto posterior, caso se faça necessário.
Infelizmente, sem conhecer os detalhes do contrato eu não posso arriscar uma opinião.
Se quiser nos passar mais alguma informação, por exemplo, em relação a esses R$ 540 (como eles são reajustados?) e ao prazo do financiamento, talvez possamos sugerir alguma alternativa para você proteger seu dinheiro enquanto não consegue antecipar os pagamentos.
Abraço!
Prezado Ewerton,
por favor,
1) qual é a taxa de desconto que se deve aplicar em uma amortização de financiamento imobiliário com taxa prefixada e tabela SAC?
2) o que se deve ser feito quando o banco não aplicar a taxa de desconto na amortização?
Obrigado e parabéns pelo site.
Aldo, obrigado pela mensagem.
Não sei se entendi bem sua pergunta. E não sei se você sabe como funciona a amortização.
O raciocínio básico de um empréstimo, geralmente, é o seguinte: você tem um saldo devedor, uma taxa de juros, um prazo e, depois de fazer os cálculos, tudo isso gera uma prestação mensal. Quando você amortiza, você vai diminuir o saldo devedor, a taxa de juros é mantida, e aí, ou você diminui o valor da prestação, ou diminui o prazo.
Vamos a um exemplo prático. Olhe no boleto ou extrato do seu financiamento o que consta como saldo devedor. Vamos supor que seja R$ 120 mil. Se você vai fazer uma amortização extraordinária de R$ 40 mil, o banco vai simplesmente abater uma coisa da outra, isto é, R$ 120 mil menos R$ 40 mil, resultando em um novo saldo devedor de R$ 80 mil.
Caso o banco deixe de cumprir qualquer cláusula, você pode fazer a queixa no Banco Central do Brasil (o telefone é 145) e procurar órgãos de defesa do consumidor, como o Procon ou o Juizado de Pequenas Causas.
Abraço!
Ewerton
Ola’, Ewerton
quanto `a negociaçao de um possível desconto, tendo em vista o quadro econômico brasileiro. Digamos que faltam 130.000 para pagar o imóvel em um prazo de 10 anos, e’ possível buscar uma quitação do imóvel a 120.000 `a vista? Que tipo de proposta posso fazer ao banco?
Obrigada e Feliz 2016
Christie, obrigado pela sua mensagem! Feliz 2016 para você também!
Olha, eu confesso que não tenho ouvido falar que bancos estejam dando desconto para quitação integral. Veja bem, não estou falando que eles não dão, apenas que eu não estou a par disso. Negociação não é meu forte, me desculpe.
Se eu tivesse R$ 120 mil poupados, e um saldo devedor de R$ 130 mil, eu aplicaria o dinheiro. Em menos de 1 ano teria o dinheiro suficiente para a quitação. E aí, SE eu iria quitar, dependeria da taxa de juros do financiamento e do rendimento da aplicação.
Abraço!
Ewerton,
Estou com uma duvida seríssima. Tenho um financiamento habitacional no valor de R$ 130 mil de saldo devedor, como prestações de aproximadamente R$ 2220, com as taxas do seguro. A amortização é de R$ 1.300 e o juros de R$ 845. Falei com a caixa e me falaram que o CET é 7.699 % (achei muito baixo, é isso mesmo?). Então, não sei o que fazer, vou receber R$ 50 mil e não sei se amortizo no prazo final do contrato ou se invisto?
Marcello, obrigado pela sua mensagem.
A partir das informações que você me passou, no seu lugar eu investiria o dinheiro. Com R$ 50 mil você consegue uma aplicação segura, líquida e com rendimento maior que a taxa de juros do financiamento, mesmo descontando o Imposto de Renda. Como o CDB, por exemplo.
Abraço!
Ewerton
boa tarde tenho um financiamento de 360 meses valor do financiamento 130498,17 taxa de juros nominal 6,66 efetiva 6,8671 a primeira parcela do financiamento vem em dezembro no valor de 1138,46 o sistema de amortização é o SAC tenho 30000 que recebi do acerto do fgts e mais 30000 em aplicações de renda fixa em outro banco gostaria de uma opinião qual a melhor maneira de utilizar o dinheiro para amortizar
Jean, obrigado pela sua mensagem.
Se você foi demitido, então esses R$ 30 mil do FGTS estão livres, certo? Nesse caso, poderíamos considerar que você tem R$ 60 mil de recursos próprios.
A taxa de juros do seu financiamento são relativamente baixas, e ele está bem no início. Com R$ 60 mil você consegue investimentos seguros e líquidos, com rendimento bem maior que essa taxa de juros, mesmo descontando-se o Imposto de Renda.
Sendo assim, no seu lugar eu manteria o dinheiro aplicado e iria pagando o financiamento mês a mês. Acho mais prudente e financeiramente mais vantajoso.
Abraço!
Ewerton
Bom dia Ewerton,
Tenho um imóvel financiado por 25 anos. Hoje o saldo devedor está em trone do 90 mil. Pagamos 1245 de prestação mensal. Só de juros, são 622 em cima desse valor. Tenho em torno de 15 mil na poupança que acredito não render quase nada, visto que mexo nesse dinheiro sempre que quero fazer alguma aquisição a vista. Todo ano fico na dúvida se vale a pena ir amortizando ou não, e qual o valor eu deveria usar para amortizar (5, 10, 15mil…). outra dúvida é se reduzo as parcelas ou o valor das prestações. Eu sempre pago todas as minhas contas a vista para não pagar juros. O juros que sempre pago é desta prestação. O que devo fazer?
(Respondido por e-mail em 05/11/15)
Suelen, obrigado pela sua mensagem.
Antes de qualquer coisa, quero dizer que a poupança, hoje em dia, não é um bom investimento. Recentemente publicamos aqui no blog uma série de 3 textos, com sugestões de investimentos mais rentáveis, e tão seguros quanto a poupança.
Quanto a se compensa ou não você amortizar, eu precisaria de mais informações, como a taxa de juros nominal contratada, a data do início e o valor original do financiamento.
Se puder e quiser, entre em contato novamente e te darei uma resposta mais concreta.
Abraço!
Ewerton
Caro Ewerton, boa tarde!
A caixa oferece para o cliente abater no saldo devedor em qual periodo? Exemplo,
tenho uma prestação de 1.400,00 e aluguei meu imovel por 2.400,00 posso pegar esses
1.000,00 que sobra após o pagamento da parcela para abater no saldo devedor todo mês após o pagamento da parcela?
Grato,
Marcelo, obrigado pela sua mensagem.
A cláusula de amortizações extraordinárias da maior parte dos contratos não fala em período, ou seja, é permitido fazer amortizações todo mês.
O problema é que, na MINHA experiência própria em amortizar financiamento na Caixa, eu precisei ir à agência, procurar a gerente, assinar um termo e pagar o boleto no caixa. Ou seja, deu um pouco de trabalho. Eu não sei se seu gerente te arranjaria uma forma mais fácil de fazer isso.
De toda forma, se não for possível facilitar, e se você não estiver disposto a ir à agência todos os meses, você pode ir guardando esses R$ 1000 todo mês em uma boa aplicação e, de tempos em tempos, fazer a amortização. Aliás, essa opção, além de ser mais prática, pode ser financeiramente mais vantajosa.
Abraço!
Ewerton
Éwerton, estou recebendo um apto no valor de R$ 1.000.000,00 e preciso financiar o saldo devedor que é de R$ 500.000,00. Pela construtora o juros é de 12% ao ano + IGPM (prazo máximo 72 meses). Pelo financiamento bancário posso pagar até 360 meses com juros mensais de 10,9% ao ano + TR. Para financiar pela construtora terei além das parcelas mensais + 10 semestrais grandes. Mas, tenho um imóvel de aproximadamente R$ 200 mil que está a venda e assim que vendê-lo pretendo amortizar a dívida. O que é melhor? optar pelo financiamento bancário e ir amortizando o saldo devedor com alguns recebimentos extras e/ou tbm quando conseguir vender este imóvel?
Laura, obrigado pela sua mensagem!
No seu lugar, eu optaria pelo financiamento bancário. Os juros são menores, o índice de correção é menor (TR, em vez de IGPM), o prazo é maior, e não tem parcelas semestrais grandes.
E, como você mesma disse, ir amortizando o saldo com recebimentos extras e com o dinheiro da venda do imóvel. Ou, mesmo, guardando o dinheiro na aplicação até ser suficiente para quitar.
Abraço!
Ewerton
Prezado Ewerton,
Estou com uma dúvida: fiz um financiamento do meu imóvel em 2009 e fui amortizando ao longo do tempo. Hoje o saldo devedor é de R$39.880,00 e faltam 84 prestações. A prestação agora é de R$886,19 (juros de R$306,30, amortização R$468,04, seguro R$86,85 e taxa adm R$25,00). Taxa de juros de 10,026%.Tenho R$30.000,00 no CDB e tenho previsão de receber R$50.000,00 em março/2016. O valor da prestação está tranquila no orçamento no momento, mas ano que vem tem escola do meu filho para pagar e vamos ficar um pouco apertados. Devo mexer no meu CDB para amortizar pelo menos R$15.000,00, para não descapitalizar total, e ficar mais folgada no orçamento do inicio do ano? Ou é melhor ficar no “aperto” até entrar os R$50.000 e quitar?
Muitíssimo obrigada desde já!!!
Ahhh, Ewerton! Tenho a opção tb de quando receber os R$50.000,00, amortizar apenas uma parte do financiamento (reduzindo o valor da parcela) e aplicar o restante no CDB. O que sobrar no mês vou juntando para quitar, mais na frente. O que acha? Que dilema… Rsrsrsrsrs
Ei, Juliana.
Como eu disse na resposta anterior, seu financiamento é um pouco antigo, o seguro é um pouco alto em relação à prestação. Ou seja, está ficando um pouco caro. Acho que aquele seu plano é bom: quitar uma parte agora (uns R$ 15 mil, talvez), diminuindo o valor da parcela. E, quando receber os R$ 50 mil, quitar o resto.
Abraço!
Juliana, obrigado pela sua mensagem.
Seu caso é um pouco diferente da maioria dos que tenho analisado aqui. Seu financiamento é um pouco mais antigo (2009) e o valor do seguro e da taxa de administração é um pouco mais alto, em relação à parcela.
Sendo assim, no seu lugar, eu amortizaria os R$ 15 mil agora e o restante em 2016.
Abraço!
Ewerton
Primeiramente, meus parabéns pelo site, Ewerton, é excepcional e singular na rede!
Bem, tenho um dúvida, li para ver se já haviam perguntado, mas aparentemente não.
Irei financiar 75 mil reais pelo BB, modalidade consignada para servidor, taxa de 1,99% ao mês e tabela price.
O gerente me ofertou duas opções:
em 96 parcelas a aproximadamente R$ 2038,00 fixos por mês
em 48 parcelas a aproximadamente R$ 2390,00 fixos por mês.
Embora a opção de 96 parcelas seja evidentemente um montante maior a ser pago ao banco, ele me disse que muitas pessoas tem optado por este financiamento com maior duração, pois onera menos o cliente mensalmente e, caso ele opte por amortizar eventualmente o prazo com a finalidade de quitar a dívida em até 48 meses, o montante a ser pago será igual ao financiamento de 48 meses.
Como há muito cálculo envolvido e sou leigo no assunto, realmente fiquei na dúvida, então eis as perguntas:
1) caso eu opte pelo financiamento de 96 meses e ir amortizando quando tiver disponibilidade financeira, se até em 48 meses eu tiver pago (com a soma das parcelas + amortizações) o mesmo montante que pagaria no financiamento em 48 meses, a dívida realmente será quitada? Existe algum engôdo por trás disso?
2) Você criticou o seu amigo no início do post, mas preciso desse valor de imediato para pagar a reforma da casa, existe outra alternativa viável?
Muito obrigado e forte abraço!!
Prezado Diogo, muito obrigado pela sua mensagem e pelos elogios. Ficamos felizes com seu reconhecimento.
Rapaz, esses números que você passou estão corretos? Fiz uma simulação aqui e os cálculos não coincidiram. R$ 75 mil, em 96 parcelas de R$2038 significam 2,45% de juros. Já em 48 parcelas de R$ 2390 significam 1,89%. Não sei se entendi algo errado, peço que me confirme as informações.
Mas vamos adiante, mesmo assim.
1) O raciocínio básico de um empréstimo, geralmente, é o seguinte: você tem um saldo devedor, uma taxa de juros, um prazo e, fazendo os cálculos, tudo isso gera uma prestação mensal. Quando você amortiza, evidentemente o saldo devedor diminui, a taxa de juros é mantida, e aí, ou você diminui o valor da prestação, ou diminui o prazo.
Por isso, não me parece muito correto (e nem creio que o banco vai aceitar) esse seu raciocínio de, caso opte pelo prazo de 96 meses, daqui a algum tempo somar as prestações pagas, mais as amortizações, para ver se daria a soma das parcelas em 48 meses. Nas parcelas que você já pagou, estão incluídos as amortizações mensais e os juros. Você estaria somando valores de diferentes naturezas, em diferentes épocas, em diferentes condições.
O correto é você ler com muito cuidado o contrato, especialmente nas cláusulas sobre amortizações. E conversar com o gerente, se possível pedir uma simulação por escrito. A pergunta-chave que você deve ver respondida é: “Caso eu amortize parte do saldo devedor, o que vai diminuir? O prazo remanescente ou o valor da prestação?”.
Aí, sim, você vai poder bolar uma estratégia para quitar o empréstimo. Muita gente faz isso, toma crédito a um prazo maior, para diminuir a prestação, e quita antes do prazo contratado. Se for o caso, procure uma consultoria especializada. Muitas vezes vale a pena, é um pequeno investimento que você faz, que pode economizar um bom dinheiro.
2) Li e reli o post, e não reconheci uma crítica ao meu amigo. Pelo contrário! Eu disse apenas que o financiamento não é um excelente negócio, sob o ponto de vista estritamente financeiro, mas que, muitas vezes, é o negócio viável.
Eu mesmo tenho um financiamento imobiliário, que contratei em 360 meses.
E, a exemplo do que eu falei no final da resposta anterior, eu pretendo quitar em menos de 6 anos.
Depois conte para nós o desenrolar dessa história. Repito: confira os números que você passou e, se quiser e puder, entre em contato novamente.
Abraço!
Ewerton
Olá, tenho um financiamento pela caixa, pela tabela price, saldo devedor de R$97840,00, taxa de juros de 4,5% ao ano, estou na parcela 25, pago atualmente R$528,00, lá aparece amortização R$132,25, juros R$360,00. Porém, o saldo devedor vêm aumentando cerca de R$100,00 ao mês nos últimos 2 meses, o que poderia ser? Se eu dar R$20000,00 para amortizar a dívida seria uma boa saída?? obrigado por tirar nossas dúvidas.
André, obrigado pelo seu comentário.
Isso acontece devido à correção do saldo devedor pela TR. No sistema Price, a parte da prestação mensal direcionada para amortização (atualmente em $132) começa baixa e aumenta a cada mês, até que, no último mês, ela é igual ao valor total da parcela. Por isso, no início do financiamento, o saldo devedor diminui muito lentamente. E, com a TR em alta, pode acontecer de a correção do saldo devedor ser maior que a amortização.
Se for possível você fazer uma amortização diminuindo o prazo, vai diminuir esse efeito, porque as amortizações vão ficar um pouco maiores, e seu crescimento vai ser mais acelerado. Creio ser a melhor solução, dentro do sistema Price.
Abraço!
Ewerton
Olá!
Gostaria de saber se vale a pena ir amortizando meu financiamento imobiliário de 8,5% de juros ao ano. devo 19 mil e tenho valores aplicados em CDI, porém o CDI está com rendimento médio de 0,7 ao mês. Lembrando q além dos juros sobre juros q a CAIXA me cobra, pago seguro e taxas administrativas da conta corrente, dentre outras taxas do financiamento. Vale a pena amortizar ou continuar aplicando o dinheiro?
Obrigada!
Dúnia, obrigado pela sua mensagem.
Estou achando muito baixo o rendimento dessa sua aplicação. Se você conseguir uma com rendimento melhor, dá para arcar com os custos do financiamento. Senão, compensa amortizar para conseguir quitar o quanto antes.
Sugiro que você leia uma série de 3 textos que publicamos no blog. Pode te ajudar a escolher uma aplicação mais rentável.
Mais alguma dúvida? Entre em contato.
Abraço!
Ewerton
Caro Ewerton, minha dúvida é cruel: Tenho casa própria e contratei um financiamento junto à caixa para comprar outro imóvel residencial porque à época achei um bom negócio, inclusive o imóvel valorizou 10 mil reais em um ano, mas odeio dívidas e isso está me consumindo, hoje acho que fiz um péssimo negócio. Contratei em 360 meses o valor de R$ 94.500, com juros de 8.78. As parcelas estão girando atualmente em cerca de R$ 920,00. Meu saldo devedor teórico atual é de R$ 92.391,05 isso com 15 prestações já pagas. Sou funcionária pública e tenho as contas em ordem, em condições de poupar cerca de R$ 25 mil ao ano sem sufoco, quantia essa que disponho atualmente em poupança. O que devo fazer? O valor da parcela não está sendo sufocante para o orçamento. Faz sentido abater o saldo devedor? Tenho a pretensão de quitar essa dívida em no máximo 5 anos e por isso queria saber se devo poupar para quitar de uma vez nesse prazo ou se devo ir diminuindo o saldo anualmente?? Help!!!!
Vitória, obrigado pela sua mensagem!
Antes de qualquer coisa: Calma!
Não odeie tanto assim as dívidas. Essa sua, por exemplo, não é uma dívida cara, nas atuais circunstâncias. Não tenha tanta pressa de pagá-la. Pelo que você descreveu, vai conseguir fazer isso antes do que imagina. Então, calma.
No seu lugar, eu iria aplicando esse dinheiro poupado em algum investimento seguro, líquido e rentável. Que não seja a poupança, por favor. Sugiro que você leia uma série de 3 textos que publicamos no blog, sobre isso. Pode te ajudar a escolher uma aplicação mais rentável. O primeiro deles está aqui.
Pelas minhas contas, fazendo isso, o saldo da sua aplicação alcançará o saldo devedor do seu financiamento em menos de 3 anos.
Enquanto isso, relaxe. Você não paga conta de luz todo mês? E de celular, condomínio etc? Então, encare o seu financiamento como uma conta a mais, e não como uma dívida odiável, um pesadelo que te consome.
E não fique olhando para o carnê e fazendo as contas (“paguei R$ 920 e meu saldo devedor diminuiu só R$ 200”). Olhando assim, dá raiva mesmo, e a impressão de que o negócio é péssimo. Mas não é bem assim. O negócio que você fez me parece bom. Juros e correção pela TR fazem parte do jogo. Mire no plano e vá vivendo em paz.
Mais alguma dúvida? Entre em contato. Abraço!
Ewerton
boa noite tenho um financiamento de 300 meses com um sal do devedor de 105,00 mil com juros de 7.9 ao ano e viavel eu ir pagando esse financiamento e as prestacao ir desvalorizando ou fazer um abatimento de 40,000 mil e ir diminuindo essa divida . as poucos ?
Emerson, obrigado pela sua mensagem.
No seu lugar, eu preferiria investir os R$ 40 mil em alguma aplicação segura e com bom rendimento, e iria pagando as prestações do financiamento. Você certamente consegue uma aplicação com taxa bem mais alta que os juros do seu financiamento. Sugiro que você leia uma série de 3 textos que publicamos no blog, sobre esse assunto. Pode te ajudar a escolher um investimento mais rentável. O primeiro deles está aqui.
Mais alguma dúvida? Entre em contato. Abraço!
Ewerton
Boa tarde Ewerton. Possuo um financiamento imobiliário cujo saldo devedor atual é de cerca de R$ 55.000,00 reais e consegui juntar o referido montante na poupança. Estou em dúvida se devo quitar ou não o imóvel. Eis algumas informações: I – O prazo total do financiamento é de 300 meses, dos quais já quitei 40 parcelas; II – A parcela gira em torno de R$ 450,00 reais, dos quais cerca de R$ 210,00 são de amortização e o restante de juros e seguros; III- O imóvel foi comprado como investimento, e está alugado pelo valor de R$ 600,00 reais, o que cobre exatamente a parcela e a taxa de condomínio. A minha dúvida é se devo quitar ou não o imóvel.
Vinícius, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo seu investimento!
Sua situação é confortável. O cálculo básico que você deve fazer é se o rendimento da sua aplicação é maior do que o custo do seu financiamento. Com R$ 55 mil é bem provável que você consiga algo seguro e com bom rendimento, muito melhor do que caderneta de poupança. Sugiro que você leia uma série de 3 textos que publicamos no blog, sobre isso. Pode te ajudar a escolher uma aplicação mais rentável. O primeiro deles está aqui.
Para fazer a comparação, não se esqueça de duas coisas: para avaliar o rendimento da aplicação, você precisa deduzir o Imposto de Renda; e para avaliar o custo do financiamento, você precisa levar em conta o Custo Efetivo Total – CET, que inclui, além da taxa de juros em si, também o seguro, taxa de administração etc.
Mais alguma dúvida? Entre em contato. Abraço!
Ewerton
Qual dica você daria pra fazer alavancagem sobre sistema de financiamento? Tô querendo construir e vender
Prezado Luciano, obrigado pela sua mensagem, e peço desculpas pela demora na resposta.
Eu confesso que ainda não entendo tanto sobre isso, a ponto de te dar alguma dica. É uma questão mais de negócios e empreendedorismo do que de finanças. Mas não deixa de ter relação próxima com nosso tema. Quem sabe, pode ser tema de um post futuro. Nesse caso, entrarei em contato com você.
Abraço!
Ewerton
Olá,
Tenho um financiamento sistema de amortização SAC cujo débito remanescente é de 184mil, com prazo de 35 anos. Fiz duas amortizações no ano passado para chegar nesse remanescente mas sempre amortizando do valor da parcela pois o valor estava alto para o meu orçamento. Agora, possuo na minha conta vinculada do FGTS 25mil que pretendo usar para amortizar mais uma parte do financiamento e gostaria de entender se neste momento a amortização do prazo passa a ser mais interessante ao invés do valor da parcela. Pretendo ir utilizando o FGTS a cada dois anos até quitar o valor, o que deve acontecer em 10 anos se fosse considerar os depósitos anuais de cerca de 15mil (pretendo que seja mais daqui pra frente, rs). Então, minha dúvida é qual a melhor opção de amortização neste momento considerando este cenário ora exposto.
Obrigada, abraços.
Juliana, obrigado pela sua mensagem. Peço desculpas pela demora na resposta.
Parabéns pelo seu plano. Na minha opinião, está perfeito.
No seu lugar, enquanto a taxa Selic estiver alta, eu usaria apenas o FGTS e manteria o dinheiro aplicado em algo que renda mais que os 8,5% do seu financiamento. Já o FGTS, que rende apenas 3%, deve ser usado sempre.
Quanto à modalidade de amortização, eu optaria por diminuir o valor da parcela. E, todo mês, aplicaria a diferença (por exemplo, se a prestação cair de R$ 1200 para R$ 1000, eu aplicaria os R$ 200 todo mês). Essa opção é adequada para pessoas disciplinadas, que não vão gastar o dinheiro.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato. Abraço!
Ewerton
Prezado Ewerton, me ajude com o minha dúvida.
Hoje disponho de R$ 23 mil, aplicado no FIC, e minha divida de financiamento imobiliário é de R$ 82.442,76, valor da prestação R$ 617,00.
É inteligente utilizar o valor aplicado para amortizar a prazo.
Parabéns pelo blog.
Abraços
Olá, Liliana, obrigado pela sua mensagem!
O raciocínio básico é comparar o custo do seu financiamento e o rendimento da sua aplicação. Verifique no seu contrato o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento. Em seguida, verifique a taxa de rendimento da sua aplicação, e desconte dessa taxa o Imposto de Renda, para apurar o rendimento líquido.
Se não souber como fazer isso, leia esse texto no nosso blog. Se a dúvida persistir, entre em contato conosco novamente.
Por fim, compare as duas coisas: se o rendimento líquido da aplicação for maior que o CET do financiamento, em princípio não compensa amortizar.
Veja bem: eu disse “em princípio”. Não é que eu queira ficar em cima do muro. É porque há outros fatores que podem influenciar a decisão (se você pode e pretende fazer outras amortizações no futuro, por exemplo).
Mas, em linhas gerais, o raciocínio é esse.
Quanto a amortizar diminuindo o prazo ou o valor da prestação, você precisa avaliar se esses R$ 617 estão cabendo bem no seu orçamento. Se estiverem, amortizar diminuindo o prazo tem a vantagem de te deixar menos tempo exposta aos juros e à TR.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato, será um prazer. Abraço!
Você é 10 Ewerton, muito obrigada !
Boa tarde, gostaria que me ajudasse!
Tenho um imóvel financiado junto a caixa com juros de 5% ao ano, financiei em 360 meses, com parcelas de 650,00. Financeiro apenas 92.000,00, pois dei a maior parte da entrada para construtora de 80.000,00! Minha duvida é a seguinte: tenho 40 mil na poupança, compensa deixar lá, trocar de carro ou amortizar o tempo das parcelas? Obrigada, muito obrigada, e muita luz!
Olá, Márcia, obrigado pela sua mensagem. Muita luz para todos nós!
Vamos dividir sua pergunta em três:
1) Compensa deixar na poupança? Não! Com R$ 40 mil você consegue aplicações com rendimentos bem melhores, e tão seguras e líquidas quanto a poupança. Sugiro ler a série de 3 textos que publicamos recentemente no blog. O primeiro está aqui.
2) Compensa amortizar o tempo das parcelas? Na minha opinião, em princípio, não. Compensa você deixar o dinheiro bem aplicado e manter, ao mesmo tempo, a aplicação e o financiamento. Você consegue rendimentos líquidos (isto é, descontando o Imposto de Renda) bem superiores a 10% ao ano, enquanto paga apenas 5% de juros no financiamento. Assim, a aplicação vai render e te permitir quitar o financiamento mais cedo. Ou mesmo levar o financiamento até o final, pode ser uma boa opção, se os rendimentos de aplicações continuarem altos.
3) Compensa trocar de carro? Essa é outra história, não tenho como opinar. Se seu carro estiver dando muita dor de cabeça, compensa pensar em trocar. Se não estiver, eu, particularmente, prefiro ter um carrinho mais velhinho e ir levando a vida, rs. Carro não é investimento, é prazer, praticidade e, consequentemente, despesa. Mas, como eu disse, essa é outra história, independente da questão do financiamento.
Se quiser falar mais, entre em contato novamente. Abraço!
Boa tarde,gostaria de saber sua sugestão ,tenho um financiamento habitacional de 15 anos já paguei 3 anos prestação atual 1800,00 reais atualmente tenho uma reserva mensal de 2.000,00 reais deveria aplicar este valor mensalmente ou pagar 1 prestação a mais por mês? Grata junia
Oi, Júnia, obrigado pela sua mensagem.
Vai depender da Custo Efetivo Total (CET) do seu financiamento. Atualmente há boas aplicações (seguras e líquidas) rendendo mais do que o CET da maioria dos financiamentos.
Se o CET do seu financiamento for de, digamos, 9% ao ano, e você conseguir uma aplicação que renda mais que isso, compensa você manter as duas coisas: a aplicação e o financiamento.
Para isso você precisa escolher bem a aplicação e não se esquecer de calcular o rendimento líquido, isto é, descontando o Imposto de Renda. Não sabe como fazer isso? Leia esse texto no nosso blog.
Por exemplo, se você conseguir uma aplicação que renda 13% ao ano, e deixar o dinheiro aplicado por 2 anos, ele renderá 11% líquidos de Imposto de Renda. É mais do que a maioria dos financiamentos por aí.
Além disso, em alguns bancos não é tão simples pagar uma prestação a mais por mês. É necessário ir à agência, emitir uma guia e pagar. Em outros essa operação pode ser mais simples, mas no meu, por exemplo, é um pouco burocrático.
Se tiver alguma dúvida, entre em contato novamente, dando mais informações. Abraço!
Tenho um financiamento CEF de 15 anos,ja paguei 3 anos,prestacao 1800,00,tenho uma reserva mensal de 2.000,,vale a pena aplicar esta quantia ou usar para para abater no financiamento mensalmente. grata
Ewerton, bom dia!
Gostaria de sua ajuda para esclarecer algumas dúvidas. Possuo uma certa quantia guardada poupança e não sei se deveria utilizá-la para a amortizar a divida do meu financiamento ou aplicar o dinheiro em uma aplicação de baixo risco.
No final 2014 fiz um financiamento na Caixa de R$ 215.289,42 em 360 parcelas, taxa de juros efetiva de 8% a.a + TR. Agora no mês de outubro pagarei a 11° parcela no valor total de R$ 2.042,82, sendo 598,01 de amortização + 1.366,12 de juros + 53,69 de seguro + 25,00 de taxa administrativa. Ficando um saldo devedor de R$ 211.728,89.
Atualmente tenho na poupança um valor de R$ 50.000,00 que gostaria de utilizar para amortizar o meu saldo devedor. Entretanto estou na dúvida se esta seria realmente a melhor opção, ou se seria mais adequado eu investir este valor em algum fundo de DI, sendo que pelas informações do banco este tem apresentado nos últimos 12 meses um rendimento de 9,78%.
Sou uma pessoa de perfil conservador e que possui um bom planejamento financeiro mensal e procuro guardar cerca de R$ 2.000,00 todo mês.
Como informação adicional, eu tenho intenção em a cada 2 anos utilizar meu FGTS (aproximadamente 15.000,00) para amortizar parte da divida, buscando sempre optar pela redução do prazo, ou seja, mantendo o valor das parcelas.
Desde já agradeço sua atenção.
Atenciosamente.
Oi, Anna Karla, obrigado pela sua mensagem. E me perdoe pela demora na resposta.
Parabéns pelo evidente zelo com que você cuida das suas finanças!
Eu sugiro que você tire o dinheiro da poupança e procure uma aplicação mais rentável. Para te ajudar a escolher, sugiro a leitura de uma série de três textos que publicamos recentemente aqui no blog. O primeiro é está aqui.
Achei o rendimento desse fundo DI meio baixo, 9,78%. Com seus R$ 50 mil você consegue coisa melhor. E cuidado com os fundos, eles não são garantidos pelo FGC, como são os CDB, LCI e LCA (os textos que indiquei falam sobre isso). Se for de um banco grande, o risco é menor.
Já o FGTS deve ser usado para as amortizações, porque ele rende apenas 3% ao ano, mais a TR.
Minha sugestão é manter os R$ 50 mil bem aplicados e usar o FGTS para amortizar, a cada 2 anos.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato novamente. Abraço!
Ewerton,
Boa Tarde!
Obrigada pela atenção e respeito ao responder tão rapidamente minha mensagem.
Gostaria de te dar os parabéns pelo belo trabalho do seu blog e pelo apoio que você dá aqueles que te procuram.
Se não for abusar da atenção gostaria de saber quais são as considerações feitas para uma análise deste tipo, pois gostaria de saber por exemplo quando será o momento mais adequado de retirar o R$ do investimento e aplica-lo na amortização ou quitação o meu imóvel.
Hoje tive como sugestão de amigos aplicar o minhas economias no tesouro nacional. Qual sua posição sobre este tipo de investimento?
desde já agradeço novamente pela sua atenção.
Atenciosamente.
Boa noite!
Antes de tudo, parabéns pelo site! Muita informação útil e sempre respondendo aos comentários do leitores! Realmente muito bom!
Minha dúvida é a seguinte: se faço uma amortização com FGTS das últimas parcelas, reduzindo assim o prazo do financiamento, não haveria uma redução na parcela atual?
Minha lógica é que fazendo a amortização diminuo o saldo devedor, como faria a opção pela redução do número de parcelas, o valor de amortização mensal continuaria o mesmo, porém o valor de juros a ser cobrado mensalmente seria sobre um saldo devedor menor, já que houve amortização. A redução da parcela atual poderia ser pequena, mas haveria uma redução. Meu raciocínio está correto?
Uma outra questão que gostaria de levantar é que, quando se opta por reduzir o valor das parcelas ao invés de reduzir o número delas, você fica refém do pagamento dos valores referente a taxa de operação (em geral R$25,00) e do seguro em todas as parcelas, sendo que o seguro tem correção a medida que o mutuário envelhece, já que é um seguro que cobre também risco de vida e não apenas residencial, e como esses valores não são reduzidos com a amortização acaba tornando a opção de diminuir o número de parcelas ainda melhor. Estou certo?
Obrigado!
Prezado Pedro, obrigado pela sua mensagem!
Sua primeira colocação não está correta. Quando opta pela redução do prazo (e manutenção do valor da parcela), o valor que amortiza a cada mês aumenta, enquanto os juros diminuem. Por exemplo, se a parcela, antes, era de R$ 1500, sendo R$ 1000 de juros e R$500 de amortização mensal, depois que você faz a amortização extraordinária ela permanece em R$ 1500, mas passa a ser de, digamos, R$ 800 de juros e R$ 700 de amortização.
Já a segunda colocação está correta. Realmente, quando opta pela redução do valor da parcela (e manutenção do prazo), você está se submetendo ao seguro e à taxa de administração por mais tempo. Esse é um item a ser levado em conta na hora de optar pela melhor forma de amortizar.
Mais alguma dúvida? Entre em contato, será um prazer.
Abraço,
Ewerton
Prezado Ewerton, gostaria de consultá-lo. Tenho um FGTS de aproximadamente 40 mil que pretendo utilizar para dar como entrada em um financiamento imobiliário. Considerando que futuramente pretendo amortizar a dívida, com o próprio FGTS, (aquele que posso usar de 2 em 2 anos) é melhor contrair um financiamento com prazo mais curto, por exemplo, 180 meses, ou mais longo mesmo, 360 meses? A taxa de juros anual está em aproximadamente 8,5%a.a. Outra dúvida, acha que seria vantajoso fazer o resgate do LCI, R$ 35 mil (taxa de 0,83 DI), para dar uma entrada maior? Ou é melhor usar os próprios juros do LCI para ajudar a quitar as parcelas do financiamento imobiliário?
Prezado Irving, obrigado pela sua mensagem!
Já que a taxa básica de juros, hoje, está superior a 14% ao ano, não vejo problema em contratar um financiamento por prazo mais longo, à taxa de 8,5% (o Custo Efetivo Total deve ser um pouco maior que 9%). Aliás, foi o que eu fiz. Contratei em 360 meses (30 anos), mesmo tendo o plano de quitá-lo em menos de 10.
Justamente por isso, não acho vantajoso resgatar sua LCI, que rende 83% do DI (11,7% ao ano) para amortizar o financiamento.
Eu recomendo manter, ao mesmo tempo, o financiamento que custa 9% e a aplicação que rende 11,7%. E monitorar as taxas. Se a SELIC (e, consequentemente, o DI) cair, aí sim, pode compensar usar a LCI para amortizar o financiamento. Essa é uma decisão que você poderá tomar a qualquer momento (desde que o contrato da sua LCI permita resgate a qualquer momento).
Mais alguma dúvida? Entre em contato, será um prazer.
Abraço,
Ewerton
Boa tarde Ewerton, poderia me ajudar??
Tenho um imóvel com saldo devedor de 78,5 Mil, prestação de 680,00 com juros de 394,00 (58%)
Tenho 2 opções para amortizar esse saldo:
-10 mil de FGTS;
-18 mil de LCI (Rendimento de 1% ao mês).
Algumas dessa alternativas vale apena para fazer essa amortização??
Só mais um pergunta, se eu uso esse FGTS para essa amortização, eu posso utilizá-lo depois denovo para uma nova nova amortização ou para um novo financiamento da Caixa???
desde já agradeço sua atenção…
André, obrigado pela sua mensagem!
De modo geral, se a aplicação tem liquidez (isto é, se você pode resgatá-la a qualquer momento, sem ser penalizado por isso) e se o rendimento dela (descontado o Imposto de Renda) é superior ao Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, compensa mais deixar o dinheiro aplicado, em vez de amortizar. Há outros fatores a serem levados em conta, mas o raciocínio básico é esse.
Você não me informou a taxa de juros do seu financiamento, mas deve ser inferior ao 1% ao mês que sua LCI rende. Se for, compensa você ficar com a LCI (mas, repito: é importante verificar a liquidez dela).
Pelo mesmo motivo, compensa você usar o FGTS para amortizar. O rendimento dele é de 3% ao ano, mais a TR. Certamente os juros do financiamento são superiores a isso, por isso a amortização é vantajosa.
Você poderá usar o saldo do FGTS para amortização a cada 2 anos. Quanto a usá-lo para fazer um novo financiamento, a Caixa não permite que você faça isso enquanto tiver algum financiamento ativo em qualquer parte do país.
Mais alguma dúvida? Entre em contato, será um prazer.
Abraço,
Ewerton
Ewerton, muito obrigado mesmo, não conhecia o seu blog e desde já gostei muito de sua didática para tirar dúvidas e prestatividade em responder a todos. Fiquei Fã! e vou “super-indicar” para amigos!
Grande Abraço!
Ewerton, boa tarde.
Estou achando muito estranho um parâmetro do meu financiamento imobiliário. Contratei um financiamento de R$ 180.000,00 em 420 meses em fevereiro de 2014. Usei um pequeno saldo de FGTS para amortizar arte da dívida, sendo que, no momento de fazê-lo, em AGOSTO de 2015, meu saldo de dívida era de 171.386,82 pela parcela retirada do site da Caixa, que será quitado em 373 parcelas, com uma amortização mensal de 460,17. Porém, verifiquei na parcela de OUTUBRO de 2015 (infelizmente não tenho a de Setembro para comparar, mas terei a de Novembro no próximo mês se quiser) que o saldo devedor está em 171.034,58. Ora, tal fato parece-me incorreto, uma vez que a amortização é constante e já deveria ter sido compensada por 2 meses, no valor mensal de R$ 460,17 – totalizando R$ 920,34. Verificando com o meu gerente, notei que o banco está atualizando o meu saldo devedor, somando a ele valores diários do que estão chamando de juros. Porém, da forma como está ocorrendo, estou notando que a amortização não é linear, sendo que, ao final do contrato, teoricamente, ainda haverá um valor a pagar, uma vez que as amortizações mensais não serão suficientes para cobrir o saldo total da dívida. Você sabe me dizer se o procedimento adotado está correto?
Muito obrigado.
Élcio Rodrigues do Couto
Prezado Élcio, obrigado pela sua mensagem!
O procedimento está correto, sim. As pessoas estranham quando percebem que, a cada mês, o saldo devedor cai menos do que o valor da amortização, destacado no boleto. Mas a explicação é essa que você verificou: o saldo devedor é corrigido mensalmente pela TR. Então ele cai um tanto (a amortização), mas, ao mesmo tempo, sobe um pouco (a correção). E, ao contrário do que pode parecer, ao final do prazo não haverá valor a pagar. O cálculo é feito de forma que os juros vão caindo um pouco a cada mês, e a última parcela terá o valor da última amortização, zerando o saldo.
Mais alguma dúvida? Entre em contato, será um prazer.
Abraço,
Ewerton
Bom dia Ewerton.
Tenho um financiamento de 420 meses faltam 408, Amortização de 490,72 R$, Juros de R$ 1.407,48, seguros de 63,65, R$, Administrativo de 25,00, Total de 1980,43 R$ na ultima Parcela e saldo devedor de R$ 200.159,89.
Tenho 20.000,00 disponível, queria saber se abato o tempo ou diminuo o valor das parcelas, eu gostaria de diminuir o valor das parcelas mas você e mais indicado para a resposta. E ainda no px.ano usarei novamente o meu FGTS para abatimento, na sua opinião o que vale a pena?
Se for para diminuir o valor da prestação, quanto pagarei? e o prazo quanto tempo irá diminuir?
O que vale mais a pena?
Obrigado
Oi, Priscilla, obrigado pela sua mensagem!
Alguma coisa não encaixou, nos dados que você enviou. A soma dos quatro componentes que você informou dá R$1986,85. Com isso, não consegui saber qual a taxa de juros exata que você contratou. Mas fiz uma simulação aproximada, que vai servir bem.
Se diminuir o valor da parcela, ela cairá para aproximadamente R$ 1800,00. Se diminuir o prazo, ele irá para cerca de 290 meses.
Caso a parcela atual esteja cabendo no seu orçamento, uma boa opção é diminuir o prazo. Assim você fica menos tempo exposta a juros e TR.
Sob o ponto de vista estritamente financeiro, caso você tenha disciplina para poupar e tempo para pesquisar, o melhor é diminuir o valor da parcela e investir mensalmente os R$ 180 que você vai economizar, em alguma aplicação líquida e segura, que renda pelo menos 0,9% ao mês.
Mas, como dificilmente você vai encontrar uma aplicação líquida e segura que renda MUITO mais que esses 0,9%, eu diria que, financeiramente, as duas opções quase se equivalem. E, como a primeira – diminuir o prazo – é mais simples que a segunda, talvez ela vá te atender melhor.
Abraço!
Ewerton
Ewerton, obrigado pelo retorno.
Posso te mandar mais dados se achar necessário.Quais as informações que precisa para calcular?
No momento o que acha mais viavél, antecipar o financiamento do imóvel ou aplicar (CDB/ou Tesouro Direto). Tenho cerca de R$ 34.000,00.
Fico no aguardo,
Priscila
Oi, Priscilla, obrigado novamente.
Com R$ 34 mil você provavelmente consegue um CDB com liquidez e com rendimento superior à taxa de juros do seu financiamento, mesmo levando em conta o Imposto de Renda. Leia os dois textos que publicamos recentemente no blog, este é o primeiro e aqui o segundo. Eles poderão te ajudar a pesquisar.
É o que eu faria.
Na sua mensagem anterior, você me perguntou sobre o uso do FGTS e disse que gostaria de diminuir o valor das parcelas. Eu acho um bom negócio usar a cada 2 anos o saldo do FGTS para amortizar o saldo devedor. E, se a prestação atualmente aperta seu orçamento, sugiro fazer a amortização diminuindo o valor da parcela.
Abraço!
Ewerton
Bom dia Ewerton Veloso.
Gostaria por favor de uma luz referente ao financiamento da minha casa.O Saldo financiado foi de R$ 245.000,00 com juros de 8,52%, em 420 meses, está na prestação 016/420.Como verifico mês a mês o saldo devedor quase não diminuí (está em R$ 240.329,66). Então estou fazendo um planejamento financeiro para “corrigir o erro” e gostaria de uma ajuda para calcular o tempo que levaria para pagar se amortizar todo ano em torno de R$ 30.000,00. Desde já grata.
Paula, obrigado pela sua mensagem!
Fiz uma simulação, lançando uma amortização de R$ 30 mil todo mês de setembro, a partir de 2016. Desta forma, você quitaria o financiamento daqui a aproximadamente 84 meses (7 anos).
Abraço!
Ewerton
Tenho um saldo devedor com a Caixa de R$ 123.000,00 a ser pago em 339 parcelas. A taxa de juros do contrato é de 8,51. Gostaria de saber o valor de quitação desta dívida.
Grata
Cristina, obrigado pela sua mensagem!
Não sei se entendi bem sua pergunta. Se seu saldo devedor é de R$ 123 mil, então o valor de quitação da dívida é este: R$ 123 mil.
Sobre este saldo, a cada mês, incidem os juros, que compõem a parcela a ser paga, e a atualização pela TR. Mas o valor informado a cada mês, no boleto, é o valor de quitação.
Caso eu não tenha entendido bem, ou caso tenha alguma outra dúvida, por favor entre em contato.
Abraço!
Ewerton
Boa noite, fiz um financiamento pela caixa no sistema SAC no valor de 160 mil, dei 20 mil e financiei 140 mil.
Meu financiamento é de 360 meses com taxa de juros de 06,6600, e acho que a caixa está me lesando descaradamente, pois veja só o exemplo.
(mês 07) prestação 20= valor: 1.101,47( juros do mês 683,64+amortização do mês 358,35+seguro 34,29+ taxa adm 25,19 saldo devedor teorico 122,820,13
(mês 08) prestação 21 = valor 1,101,06 (juros do mês 683,23+amortização do mês 358,34+ seguro 34,30+ taxa adm 25,19 saldo devedor teorico 122,744,88 ( veja que a prestação caiu apenas R$ 0,41 centavos e o saldo devedor apenas R$ 75,25 de um total de 683,23 que deveria ser amortizado.
(mês 09) prestação 22 = valor 1,100,34 (juros do mês 682,50+amortização do mês 358,35+seguro34,30+taxa de adm 25,19 e saldo devedor teorico 122,615,69 , novamente a prestação caiu pouco e o saldo devedor caiu apenas R$ 129,19.
Isso está realmente certo? eu pago mais de 300 reais de amortização e o saldo devedor cai por volta de 100 reais apenas? preciso de uma ajuda urgente, pois se continuar assim irei pagar umas 10 casas..
(Mensagem previamente respondida ao leitor, diretamente, via e-mail)
Prezado Uelinton, obrigado pela sua mensagem!
Infelizmente, está correto, sim. Isso acontece por causa da correção do saldo devedor pela TR. Vamos entender melhor como funciona.
A parte da sua parcela chamada “juros” corresponde à taxa de juros mensal do seu financiamento, aplicada ao saldo devedor do mês anterior. A parte chamada “amortização” corresponde, aproximadamente, ao saldo devedor dividido pelo número de parcelas. Eu disse “aproximadamente” porque essa amortização permanece constante durante 12 meses, quando é atualizada. Então a conta só é exata no mês em que é atualizada, depois é aproximada.
Então, quando você disse “a prestação caiu apenas R$ 0,41 centavos e o saldo devedor apenas R$ 75,25 de um total de 683,23 que deveria ser amortizado”, não é bem assim. Esse valor de R$ 683 são juros. O valor amortizado é R$ 358,34. E esse valor foi realmente amortizado. Porém, depois, veio a TR e aumentou o saldo devedor.
O saldo devedor na parcela 20 era de R$122.820,13. Foram amortizados os R$ 358,34, e o saldo caiu para R$ 122.461,79 (que não aparece escrito em lugar nenhum). Aí veio a TR e corrigiu o saldo para R$ 122.744,88.
Você disse que, “se continuar assim irei pagar umas 10 casas”. Na verdade, nessas condições, o valor da soma de todas as parcelas costuma equivaler a 3 vezes o valor do imóvel. Realmente não é barato, mas muitas vezes é a forma viável de se adquirir o bem.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato, será um prazer. Abraço!
Olá Ewerton adorei os posts
Dia 01 de julho o Gustavo lhe fez uma pergunta a resposta foi dada de forma privada ?
Pois o caso dele se assemelha ao meu e fiquei muito curioso pela resposta dada…
Um forte abraço …..Fábio
(Mensagem previamente respondida ao leitor, diretamente, via e-mail)
Prezado Fábio, boa tarde! Obrigado pela sua mensagem.
Não, pelo contrário! A resposta ao Gustavo foi tema de um post separado, no dia 8 de julho. O link é este.
Abraço!
Boa tarde Ewerton.
Tenho um financiamento com a Caixa de um apartamento. Meu saldo devedor é de R$64.212,51 com taxa de 5,5% + Índice de Reajuste de Prestação Mensal de 1,00186. Financiei em 300 meses e vou pagar a parcela de nº 54. Minha prestação atual está em R$ 566,86. Gostaria de utilizar o fundo de garantia para quitar parte dessa divida, mas tenho dúvidas se é melhor diminuir o prazo ou o valor da prestação. O que você me aconselharia? Grata
Esqueci de mencionar que FGHAB é de R$ 12,85 e taxa de manutenção da conta corrente R$16,40.
(Mensagem previamente respondida à leitora, diretamente, via e-mail)
Lígia, obrigado pela sua mensagem!
É uma boa ideia usar o saldo do FGTS para abater o saldo devedor, porque, atualmente, o FGTS rende apenas 3% + TR, ao ano, o que é menos do que você paga de juros pelo seu financiamento.
Quanto à melhor forma de amortizar, vai depender da sua situação atual e da sua disciplina.
Financeiramente, o melhor negócio é você abater o valor da parcela e investir a diferença em alguma aplicação segura, líquida e rentável. Por exemplo: se você abater R$ 15 mil em setembro, sua prestação vai diminuir para cerca de R$ 435, uma economia de aproximadamente R$ 130 mensais. Se você tiver condição e disciplina de investir essa diferença, será financeiramente vantajoso. Confira boas opções de investimento em um texto que publicamos nesta semana.
Mas se você achar que a tentação de gastar esses R$ 130 vai ser grande, e você não vai conseguir investir mensalmente esse valor, o melhor é diminuir o prazo. Nesse caso, você conseguiria abater cerca de 96 parcelas, ou oito anos de dívida.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato, será um prazer. Abraço!
Boa noite Ewerton!
Gostei muito do post, por favor, gostaria de saber se eu usar o saldo de FGTS cerca de R$16.000,00 para abater as últimas parcelas é melhor que as primeiras, e se pagar as últimas os juros das primeiras cairia, pois no meu caso 70% de minha parcela atual, R$2.150,00 é somente juros e encargos? Agradeço desde já. Abraços
(Mensagem previamente respondida ao leitor, diretamente, via e-mail)
Prezado Pedro, obrigado pela sua mensagem!
É muito comum nós ouvirmos as pessoas falarem assim, “abater as últimas parcelas”. Na verdade, não é bem isso que acontece. Na prática, quando você amortiza sua dívida, é como se você estivesse fazendo um novo financiamento, com o novo saldo devedor, a mesma taxa de juros, e precisaria definir se quer diminuir o valor da parcela (mantendo o prazo) ou diminuir o prazo (mantendo o valor da parcela).
Vamos a um exemplo prático. Fiz uma simulação com valores reais que, evidentemente, são diferentes dos seus. É apenas para você ter uma ideia.
Suponhamos que seu saldo devedor, hoje, seja de R$ 166 mil, com taxa de juros de 0,83% mensais (10,4% ao ano), sua parcela seja de R$2150 (sendo R$ 1400 de juros) e você ainda tenha 240 prestações pela frente.
Se você abater R$ 16 mil, seu saldo devedor cairá para R$ 150 mil. A taxa de juros permanecerá a mesma, e o gerente do banco vai te perguntar se você quer diminuir o prazo ou o valor da parcela.
Se você diminuir o valor da parcela, ela cairá para, aproximadamente, R$ 1950 (sendo R$ 1250 de juros), e o prazo remanescente permanecerá o mesmo: mais 240 meses.
Se diminuir o prazo, ele cairá para cerca de 180 meses. É por isso que as pessoas costumam dizer que você está “abatendo as últimas parcelas”. O valor da parcela permanecerá o mesmo.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato, será um prazer. Abraço!
Bom dia!
Existe alguma fórmula para simular a amortização de um financiamento imobiliário?
Por exemplo: amortizar o valor X do valor do financiamento (saldo devedor), diminuiria em quanto a minha prestação?
Abraço!
Prezado Felipe, obrigado pela sua mensagem!
Não é exatamente uma fórmula, mas um conjunto delas. O blog está preparando um comparador, que estará disponível em breve. Enquanto isso, se você quiser, pode mandar as informações do seu financiamento e as dúvidas que você tiver, e nós teremos prazer em avaliar seu caso específico.
Abraço!
Prezado Ewerton,
Antes de tudo, parabéns pelo blog.
Tenho um financiamento junto com minha esposa no valor de R$ 180.000, parcelado em 360 meses, restando ainda 335 meses. A prestação inicial foi de R$ 1.776,51, seguro de R$ 50,36, taxa de administração de R$ 25,00 e no início a taxa de juros efetiva reduzida era de 7,8 % ao ano.
Contudo, sem prestar atenção ao contrato, tinha cancelado o cheque especial e cartão de crédito, logo, cerca de 5 meses atrás o “sistema” alterou a taxa de juro efetivo para 8,85% ao ano. Para voltar à taxa antiga, fui informado pelo banco que preciso esperar 6 meses (falta 1).
Enfim, tenho R$ 16.000 de FGTS e iria usar para reduzir o prazo do financiamento, mas a crise está crescendo na empresa onde trabalho, logo, acho melhor esperar. Minha esposa tem cerca de R$ 40.000 investidos na poupança.
Nossas dúvidas: usar parte deste valor dela para reduzir o prazo do financiamento? Ou ao invés disso, aplicar este valor em LCI ou CDB por um prazo de 1 ou 2 anos? Pesquisando vi que reduzir a parcela na maioria das vezes não é vantajoso. Por ora, o valor da prestação não é problema, e se um perder o emprego, o outro consegue pagar a prestação, mas quase não resta nada para investir.
Obrigado
Prezado Anderson, obrigado pela sua mensagem!
Uma pena esse episódio do aumento da taxa do financiamento por causa do cancelamento do cartão de crédito… Mas, infelizmente, é assim mesmo. Certa vez, um gerente da Caixa me falou que é prudente usar o cartão de crédito pelo menos uma vez a cada dois meses, para evitar o cancelamento automático. É chato, até um pouco revoltante, mas é assim que tem funcionado.
Quanto ao uso do seu FGTS para amortizar, para mim é complicado opinar. Realmente, caso você perca o emprego, é melhor ter o dinheiro do FGTS livre nas mãos. Mas o risco de isso realmente acontecer só você pode avaliar.
Quanto ao dinheiro da sua esposa, aí já é mais fácil opinar. Sugiro que vocês retirem o dinheiro da caderneta de poupança e apliquem em um investimento mais rentável, seguro e líquido. Mais rentável e seguro não vai ser difícil encontrar; os CDB, LCI e LCA estão rendendo mais do que a taxa de juros do seu financiamento, e são garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito – FGC. Você precisa ficar atento é à liquidez, e pesquisar uma aplicação que, além de dar um bom rendimento, não te penalize em caso de saques antecipados.
Considero essa a melhor opção. Financeiramente, é melhor do que amortizar. E ainda te dá um pouco mais de segurança para passar pela crise.
Quando você tem um dinheiro livre, o melhor tem sido deixar o dinheiro aplicado. Se for amortizar, a melhor opção realmente é reduzir o prazo, pois gera menos juros, no final das contas. Mas se seu dinheiro estiver no FGTS, a opção financeiramente mais vantajosa – e trabalhosa – tem sido diminuir o valor da parcela e reaplicar a diferença – em vez de gastá-la. Porque, nesse caso, você estará trocando uma “aplicação” que rende 3% + TR, que é o FGTS, por alguma outra mais rentável e líquida. Foi o que eu respondi à Taís e ao Gabriel neste post.Abraço!
Prezado Ewerton, Bom Dia!
Em 2012 comprei em Manaus um apartamento no valor de R$151000,00 com uma entrada de R$70500, sendo R$80500,00 financiado pela CAIXA em 360 meses(30 anos) com uma taxa de juros anual +/-8,9% ao Ano. Veja a seguinte situação comparando Dois meses de 2015:
MAIO/2015
R$807,14(Juros:R$524,63+Amortização:R$226,84+Seguros:R$30,67+Tx. Adm.:R$25,00)
Saldo Devedor Teórico em 13/05/2015:R$73352,33
AGOSTO/2015
R$805,48(Juros:R$522,95+Amortização:R$226,84+Seguros:R$30,69+Tx. Adm.:R$25,00)
Saldo Devedor Teórico em 13/08/2015:R$73116,71
A minha dúvida é a seguinte: A diferença entre os meses acima é de apenas R$235,62, porém já foram descontados 4 Amortizações de R$226,84(MAIO/JUNHO/JULHO/AGOSTO), totalizando R$907,36.
Prezado Antônio Carlos, obrigado pela sua mensagem!
O que explica o seu saldo devedor ter caído tão pouco é a atualização pela TR. Às vezes dá-se pouca importância à TR, porque ela é um índice aparentemente baixo, tem se mantido inferior a 2% anuais. Mas no financiamento imobiliário, já que o saldo devedor é um valor alto, a correção é relevante. E irritante, né? Veja só: você amortizou mais de R$ 900 e, na prática, o saldo caiu R$ 235. É por isso que, quando me perguntam se vale ou não a pena amortizar, eu sempre recomendo atenção à TR – entre outros fatores.
Abraço!
Bom dia Ewerton;
Tenho uma dúvida sobre amortização;
Realizei um Financiamento Habitacional de R$ 77.500,00 (Aproximadamente) há dois anos com Taxa Anual de 4.59% (Efetiva) em 300 meses e a parcela atualmente está em R$ 540,00, sendo que R$ 279,00 Amortização e R$ 261,00 Juros) e o Saldo Devedor está aproximadamente em R$ 69.000,00 (atualmente).
Tenho em FGTS aproximadamente R$ 11.000,00 (FGTS meu e da minha cônjuge), e estou interessado em utilizar o FGTS para diminuir o valor da parcela ou antecipar.
Em relação as nossas finanças está “estável” (Não sobra muito).
Qual a melhor opção?
Att.,
Prezado Gabriel, obrigado pela sua mensagem!
Vou responder à sua indagação na próxima quarta-feira, em mais um “O gerente responde”. Vou fazer os cálculos, levando em conta outros fatores além do financeiro.
Abraço!
Ewerton, bom dia.
Minha dúvida é um pouco diferente do tema “amortização”. Ainda nao cheguei na fase de financiamento, meu apartamento foi comprado na planta e será entregue no final de 2016, porém já quitei todo valor até as chaves, restando agora somente o valor a financiar, que está em torno de R$ 320.000,00.
Minha dúvida é: Por ter um perfil de investimento conservador, minhas economias ficam na poupança. Tendo entre 50 e 100 mil, vale a pena antecipar o valor a financiar?
Obrigada.
Gabriela, boa noite! Obrigado pela sua mensagem.
Em primeiro lugar, independentemente de você ter ou não um financiamento imobiliário, não aconselho que você deixe seu dinheiro na caderneta de poupança. Há investimentos tão seguros quanto a poupança, com a mesma liquidez e rentabilidade bem melhor. Converse com o gerente da sua conta sobre CDB, LCI, LCA e Tesouro Direto, por exemplo. Compensa até dar uma olhada em outros bancos e em cooperativas de crédito (os RDC das cooperativas às vezes rendem mais que os CDB) e, se for o caso, mudar de instituição financeira.
Quanto à decisão entre a aplicação e o abatimento do valor a financiar, você precisa comparar o rendimento do investimento e os juros do financiamento. Não se esqueça de que é necessário verificar o valor efetivo, isto é, os rendimentos já descontando o Imposto de Renda, e o financiamento já incluindo as taxas e tarifas.
Financeiramente, pode ser uma boa você manter ao mesmo tempo a aplicação e o financiamento, caso o rendimento seja maior que os juros. Mas é importante levar em conta também se as condições do financiamento vão ser adequadas para você. Por exemplo, se o valor da prestação não vai te apertar demais. Um pouco de aperto pode até ser positivo, é um convite à disciplina e pode levar ao progresso. Mas muito aperto pode ser um desconforto desnecessário, nesse caso compensa abrir mão da aplicação.
Abraço!
Olá
Ewerton, eu tenho uma serie de duvidas quanto a amortização de financiamento habitacional e sua viabilidade.
Para você intender a situação a 3 meses eu comprei uma casa e financiei 49 000 , na minha concepção eu já ganhei um pouco de dinheiro nesta compra pois paguei um total de 59 000 em uma casa avaliada em 80 000.
Quanto ao financiamento ele foi feito no mome da minha esposa com um prazo de 360 meses pois a renda dela não permitia um financiamento com um valor mas elevado de parcela.
O financiamento e tem uma de juros de 4,5%, eu estou com o 4º boleto para pagar no valor de 333,50 onde 183,23 são juros e 136,12 e o valor da amortização.
Como grande parte do meu orçamento no momento já esta comprometida em outras contas, eu gostaria de saber se eu poderia amortizar um valor mensal nas parcelas entre R$ 100 a 200 mensais. Quero abater esse valor no valor da divida.
Como eu não moro na casa no momento e eu ainda tenho quer reforma-lá para deixar em condições habitáveis, que e algo que vou fazer este mês ainda. Eu estou vendo esta casa como um grande passivo. levando em consideração que eu já paguei R$ 736 de juros em 4 meses, e não ganhei nem 1 centavo.
Daqui a aproximadamente 2 anos e seis meses eu irei quitar um financiamento de uma casa que comprei a dois anos atras onde eu pago R$ 267 de financiamento e alugo por R$ 250 e só ai já tenho um lucro de aproximadamente 93% sem contar a valorização do imóvel e o preço que paguei que foi um total de 20 000 contando: o total do valor do financiamento recursos próprio que utilizei e mais escritura e dinheiro da reforma, hoje eu acredito que esta casa esteja avaliada em uns 50 000 ou seja mas 150% de lucro.
Então daqui a 2,6 anos se tudo for como e estou planejando eu pretendo amortizar na prestação desta casa algo que varia de 500 a 1000 por mês. Eu gostaria de saber se isto e possível e se viável, levando em consideração que eu não tenho uma reserva financeira expressiva, o que na minha concepção e algo preocupante levando em consideração a situação econômica do país.
Mas eu não quero ganhar 0,5 % de juros e pagar 4,5%.
O que você me aconselha ?
Prezado Thales, bom dia! Obrigado pela sua mensagem e parabéns pelas suas conquistas e pelo seu zelo com elas.
Vou preparar uma resposta completa para você, que será publicada em breve. Para isso, preciso que você me esclareça duas coisas:
1) Não entendi o que você quis dizer com “pretendo amortizar na prestação desta casa algo que varia de 500 a 1000 por mês”. Seria amortizar o saldo devedor?
2) Não entendi o que você quis dizer com “não quero ganhar 0,5 % de juros e pagar 4,5%”. Pelo que entendi, seu financiamento é pelo programa Minha Casa Minha Vida, que tem juros de 4,5% ao ano. Mas não entendi a parte do “ganhar 0,5%”.
Aguardo sua resposta. Enquanto isso já estou elaborando o estudo do seu caso. Abraço!
Bom dia Ewerton.
Tenho um financiamento de 360 meses faltam 314 Amortização de 880.20 R$, Juros de 1.955,55 R$, seguros de 125,14 R$, Administrativo de 25,00 R$, Total de 2985,89 R$ na ultima Parcela e saldo devedor de 276.379,52 R$.
Uma duvida nos casos de redução do prazo ou do valor das parcelas a quantia aportada diminui o saldo dever certo?
Tenho 41.000,00 R$ de FGTS após quase 4 anos de financiamento, queria saber se abato o tempo ou diminuo o valor das parcelas, eu gostaria de diminuir o valor das parcelas mas você e mais indicado para a resposta. Leve em conta que a cada 2 anos quero fazer a amortização com o FGTS, que deve ser em torno de 25.000,00 R$. e em no máximo 10 anos quero tentar quitar o financiamento.
E tenho também uma aplicação de 50.000,00 R$
Obrigado
Esqueci de informar que o juros efetivos são de 9,82%a.a
Gustavo, obrigado pelo seu contato!
Aliás, MUITO obrigado mesmo, pela mensagem tão rica em informações e pela confiança em nós, e parabéns pelo seu plano tão bem estruturado.
Já estou aqui me deleitando com tantos números. Pretendo trazer uma resposta completa na próxima quarta feira. Minha impressão é de que, no seu lugar, optaria pela diminuição no valor das parcelas. Mas só vou poder afirmar depois que fizer os cálculos e refletir um pouco sobre a situação real – pois nem só de cálculos vivem as decisões em finanças pessoais.
É isso. Até breve. Abraço!
Ewerton
Obrigado a você!
Ate Quarta Feira. Abraço
Concordo com a sua conclusão. Neste caso amortização não faz muito sentido.
Tem razão.
Boa tarde
Tenho um financiamento na caixa economica que fiz em 360 meses, paguei 3 anos.
tenho uma reserva de 20 mil que está aplicado no LCI, gostaria de saber se vale mais a pena
mander o valor aplicado ou amortizar as parcelas do crédito imobiliário.
Obrigada
Oi, Raquel! Obrigado pelo seu contato.
É preciso levar em conta vários fatores para te dar uma resposta precisa:
-Valor do saldo devedor do financiamento
-Valor do imóvel
-Taxa de juros do financiamento
-Taxa de rendimento da sua aplicação
-Valores de seguro e taxa de administração do financiamento
Fiz uma simulação aqui, para te dar uma ideia. Se os valores que eu estimei estiverem muito diferentes da sua realidade, por favor entre em contato novamente, nos fornecendo mais informações, será um prazer.
Estimei que seu saldo devedor seja de R$ 120 mil, que o valor do imóvel seja R$ 300 mil, que a taxa de juros seja de 0,7%, que o seguro e as taxas custem R$ 90 e que sua aplicação renda 0,85% ao mês. Além disso, considerei a TR de maio, 0,1153%, para todo o período.
Nessas condições, só vai compensar você amortizar a dívida diminuindo o valor das parcelas mensais caso pretenda quitar o financiamento dentro dos próximos 2 anos e meio.
Caso você resolva permanecer no financiamento mais tempo, compensa manter o dinheiro aplicado.
Esta resposta é diferente da que dei para o André, porque o dinheiro dele está aplicado no FGTS, que rende pouco e não tem liquidez. As condições da LCI são mais favoráveis ao aplicador.
Abraço!
Amigo, Boa tarde !!
Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário.
Tenho 15mil de FGTS vou utilizar para amortizar o financiamento, qual a melhor opção ?
Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a divida.
Atualmente minha dívida e de 129mil pago por mês +/- $1400.
Tenho minhas finanças controladas, e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.
At.
André
Olá, André! Obrigado pela sua participação.
Sua dúvida será respondida na nossa coluna “O Gerente responde” da próxima quarta feira.
Posso adiantar que, de uma forma mais simplista, é mais vantajoso amortizar a dívida (diminuindo o prazo) do que diminuir o valor das parcelas. Isto porque há juros sendo cobrados em cada parcela. Diminuindo o número de parcelas, você diminui sua exposição aos juros.
Mas na próxima semana eu pretendo responder de forma mais completa, avaliando as duas possibilidades – e, quem sabe, criando uma terceira?
Abraço!