“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)
Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos antes sobre o tema de hoje, amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.
Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.
O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.
Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.
O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.
Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.
A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.
A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.
Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Parabéns Ewerton pela excelente qualidade de seus artigos e respostas tão atenciosas.
Meu caro, a minha dúvida é a seguinte: possuo um financiamento imobiliário para 240 meses, com saldo devedor inicial de 150.000,00. Contratei taxa de 8,1% + TR. Paguei 62 parcelas., sendo a última no valor de 1.492,00. A amortização é de 645,00. Contudo, percebo uma redução de apenas 430,00 no saldo devedor(já entendi pelas respostas acima que a culpa é da aparente insignificanteTR). Meu saldo atual é de 114.000,00. Disponho de 25.000,00 para amortizar a dívida. Sei que consigo investimentos seguros com rendimentos superiores à taxa contratada, mas incomoda saber que “jogo no lixo”, todo mês, mais mil reais entre juros, taxas e seguros. Reduzir o prazo com amortizações não seria mais vántajos? Pois estaria aumentando o valor mensal amortizado, diminuindo o dos juros pagos, bem como eliminando taxas e seguros das parcelas abrangidas pelas amortizações extras.
Pra encerrar: optando por abater os 25.000,00 do saldo atual qtas prestações eu eliminaria?
Prezado Roberto, obrigado pela sua mensagem e pelos elogios!
Gostei muito da sua mensagem, especialmente pelo “a culpa é da aparente insignificante TR”. Realmente, muita gente ignora a TR, como se ela não fizesse diferença. E faz, ela provoca esse efeito irritante de pagarmos uma amortização mensal de $R$ 645 e o saldo devedor cair apenas R$ 430.
Para opinar sobre o que realmente vale a pena ou não (se é vantajoso fazer uma amortização extraordinária, e qual modalidade de amortização seria melhor), é preciso levar em conta uma série de coisas. A sua capacidade de poupar mensalmente algum dinheiro, sua necessidade de manter essa poupança de R$ 25 mil, se você tem FGTS, se o seu orçamento está apertado, entre outros fatores. Um bom consultor financeiro poderia te ouvir, coletar essas e outras informações e te sugerir uma estratégia de curto, médio e longo prazos.
Mas por ora, eu posso te adiantar algumas informações que podem ser valiosas.
Pelos meus cálculos (me faltam algumas informações, mas fiz uma estimativa), se fizer essa amortização de R$ 25 mil, creio que você eliminaria cerca de 67 prestações. Mas se fizesse a amortização diminuindo o valor da prestação, economizaria cerca de R$ 300 mensais.
No seu lugar, especialmente se eu tivesse condição de poupar dinheiro mensalmente, eu optaria por fazer a amortização diminuindo o valor da prestação. E acrescentaria os R$ 300 economizados mensalmente à minha poupança, para fazer outra amortização daqui a algum tempo.
Repito: esses são números aproximados, e meu palpite tem alcance limitado, porque eu não sei algumas informações importantes para traçar uma estratégia mais firme.
Abraço!
Obrigado pelas informações, Ewerton.
Além dos 25.000,00 possuo uma aplicação em lci da caixa no valor de 150.000,00 a 86% do cdi. Não comentei sobre ele por considerá- lo “intocável”.
Sou servidor púbico, não tenho FGTS, consigo poupar mensalmente 1.000,00. Minhas contas estao em dia. Não estou apertado, mas receio que a volta da inflação alta reduza o meu poder de poupança. Meu plano é amortizar aos poucos até zerar o saldo. Depois usar o valor antes pago na prestação e ampliar o poder de poupar. Dos quase 1.500,00 de prestação menos de 1/3 entra efetivamente na amortização. O restante vai pra juros, taxa adm e seguro. Não vejo a hora de me livrar desse financiamento. À época achei que seria vántajoso em função da suposta boa taxa de juros obtida. Felizmente, a.valorização do imóvel foi muito boa.
Estou errado ao manter a aplicação em lci intocável, ou ante a ânsia de quitar o imóvel deveria dispor de parte desse valor?
O que sempre me ocorreu foi reduzir o prazo, eliminando taxa adm e seguro das prestações abatidas; além de ampliar o valor efetivamente amortizado na prestação do mês, pois embora esta se mantenha em torno dos 1.500,00, reduz-se o valor dos juros nela cobrado.
A opção de reduzir o valor da prestação com a amortização e utilizar mensalmente a diferenca pra ampliar o poder de poupanca e posterior nova amortizacao nunca tinha me ocorrido. Mas, sua análise me abriu os olhos para essa possibilidade. Mais uma vez agradeço à sua disposição em doar seu tempo para auxiliar àqueles que se meteram na fria do financiamento.
Grande abraço, feliz ano novo sinal boas férias.
Grande Roberto, obrigado pelo retorno. Desejo um ótimo 2016 também.
Nossa situação é bem parecida. Também sou funcionário público. Eu gosto desse plano, “amortizar aos poucos até zerar o saldo”. Aliás, é o meu plano (também tenho um financiamento).
Quanto a manter a aplicação em LCI “intocável”, eu vejo dois motivos para justificar isso: se ela estiver rendendo mais do que o Custo Efetivo Total – CET do financiamento; e para manter uma reserva para emergências (eu também tenho uma aplicação que, além de render mais que o custo do financiamento, gosto de manter, para emergências). Se os dois motivos deixarem de existir, é hora de mudar o plano. Se um deles deixar de existir, é preciso refletir se compensa manter o plano.
Abraço!
Boa noite, Ewerton. Obrigado pela resposta. Esse bate-papo ajudou bastante.
Ótimo Post!
Vamos lá, eu tenho um financiamento imobiliário de 105 mil em 420 meses.
1) É melhor quitar no máximo as parcelas ?
2) Adquirir um valor monetário adequado para realizar uma amortização ?
Qual das melhor opções ?
Queria saber com mais detalhes também como é feito a quitação das parcelas, exemplo:
Se eu pagar a primeira parcela de 1100 mil mais 3 ultimas parcelas, eu pago juros somente da primeira ? Como é feito essa calculo ?
Fico no aguardo, abraço!
Prezado Tharley, obrigado pela sua mensagem.
Basicamente, a amortização extraordinária é vantajosa quando os juros do financiamento forem mais altos que o rendimento do dinheiro, no curto, médio e longo prazos.
Por isso, a resposta para suas duas primeiras perguntas é: depende das taxas de juros do financiamento, e de rendimento da aplicação, principalmente.
Amortizar é, basicamente, abater um valor do saldo devedor. A taxa de juros será mantida, o financiamento será recalculado e você precisará optar entre diminuir o valor das prestações ou o prazo remanescente.
A resposta para sua última pergunta, então, é: sim, quando você faz uma amortização, diminui o saldo devedor puro, sem juros, e depois o financiamento é recalculado.
Boa tarde!
Gostaria de saber se a taxa TR e ela é deduzida da amortização porque se pegarmos uma prestação seguida a amortização não bate com valor que deve ser amortizado.
Grato
Roseli, obrigado pela sua mensagem.
A coisa funciona assim: você tem um saldo devedor ao final de um mês. No mês seguinte, é deduzida desse saldo a amortização do mês, e depois acrescida a correção do saldo pela TR. Por isso é que a diferença do saldo devedor entre um mês e outro é menor do que o valor da amortização mensal.
Por exemplo:
Saldo devedor em outubro: R$ 98.000.
Amortização em novembro: R$ 600
Correção pela TR em novembro: R$ 200
Saldo devedor em novembro: R$ 98.000 – R$ 600 + R$ 200 = R$ 97.600
Boa noite prezado Ewerton,
Financiei através da Caixa meu imóvel.
Do valor total de R$ 474.059,50(Valor avaliado do Imóvel), fiz um aporte de R$ 194.059,50, sendo portanto financiado o valor de R$ 267.802,61 ao longo de 420 meses, com taxa efetiva de 9,45 % A.A, Administração de R$ 25,00 A.M, Seguro DFI R$ 36,97 e Seguro MIP R$ 47,66.
Utilizei ainda FGTS no valor de R$ 12.197,39.
Amortização de R$ 637,63, pelo sistema SAC.
Encargo mensal de R$ 2.770,00 (Prestação efetiva de R$ 2.660,38).
Gostaria de diminuir esta parcela mensal dispondo de um valor de R$ 100.000,00 aplicados atualmente em CDB.
Qual seria o encargo mensal a pagar neste caso?
Informação importante e que passo a pagar as parcelas a partir de janeiro 2016.
Se após o aporte desses R$ 100.000,00 eu optar por pagar R$ 30.000,00 anuais, quanto tempo levo para quitar este imóvel?
Desde já agradeço e parabenizo pelo blog e pelas respostas que tive o prazer de ler, com ricas informações.
Abraço fico no aguardo
Obrigado
Clériston
Clériston, obrigado pela sua mensagem.
Uma amortização agora faria a prestação cair para cerca de R$ 1.800.
Quanto à amortização de R$ 30 mil por ano, se for dinheiro de FGTS (que rende apenas 3% ao ano), você possivelmente conseguiria quitar o financiamento em 5 anos e meio. Caso seja um dinheiro “livre”, que você pode aplicar, esse prazo caria consideravelmente. Dependendo do rendimento que você conseguir obter, conseguirá quitar possivelmente em cerca de 4 anos.
Abraço!
Bom dia Ewerton.
Excelente trabalho você tem feito, parabéns.
Por favor, veja se você também pode me auxiliar.
Tenho um financiamento de imóvel com as seguintes características:
– Prazo de amortização: 360 meses
-Valor do imóvel: R$250.000,00
-Taxa de juros do financiamento (Taxa nominal de juros anual com benefício): 8,1857%
– Taxa de administração: $25,00 (Até o momento as taxas estão fixas)
– Seguro por morte e invalidez permante (M.I.P.): R$28,95 (Porém o valor médio desde o início do financiamento é de R$37,26)
Seguro por danos físicos do imóvel (D.F.I): R$20,67 (Porém o valor médio desde o início do financiamento é de R$21,43)
-Valor do saldo devedor do financiamento: R$ 126.000,00
Temos $15.000,00 e podemos poupar mais R$4000,00 por mês.
Dúvida: Você acha melhor aplicarmos esse dinheiro até termos o valor para quitação ou mesmo metade dele ou continuar abatendo mensalmente com redução de prazo?
Seguem os dados de dois recentes meses e a planilha que mostra a forma que o banco X calcula as amortizações, juros, saldo devedor, etc.
Prest. Moeda Venc. Amortização Juros Prestação Seguro M.I.P
30 R$ 20/09/2015 561,25 1.267,13 1.828,38 35,90
31 R$ 20/10/2015 849,04 967,12 1.816,16 35,00
Seguro D.F.I. Taxa Adm Encargo Total Índice de Reajuste Saldo Devedor
21,02 25,00 1.910,30 1,001542 185.212,66
21,04 25,00 1.897,20 1,001237 140.941,18
Obrigado
Márcio Silva
Márcio, obrigado pela sua mensagem!
Pelo que entendi, a partir dos números que você forneceu, o saldo inicial do seu financiamento era algo em torno de R$ 198 mil, e começou em março de 2013, certo? E em setembro você fez uma amortização de cerca de R$ 44 mil, e outra de R$ 13 mil em novembro, certo?
Se for isso, seu prazo remanescente deve estar em torno de 130 meses.
Sua situação me parece confortável. Você tem uma boa capacidade de poupança, o que lhe permite conseguir uma aplicação segura, líquida e com bom rendimento.
Eu precisaria ter informações mais completas para fazer cálculos mais profundos e exatos para saber, na ponta do lápis, o que seria mais vantajoso financeiramente.
Com os dados que tenho, creio que, no seu lugar, eu optaria por manter o dinheiro aplicado e, ao final de 2016, fazer uma amortização diminuindo o valor da prestação, e não do prazo. A diminuição na prestação me permitiria poupar ainda mais e, ao final de 2017, fazer uma nova amortização que, possivelmente, me permitiria quase quitar o financiamento.
Se eu cometi algum erro na minha estimativa, e se você quiser entrar em contato novamente com mais informações ou novas dúvidas, será um prazer.
Abraço!
Bom dia Ewerton,
Amortizando a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, como é feito o calculo das prestações pagas? Os seguros (MIP e RFI) e taxas (TAC) são excluídos, eles sofrem descontos ou eles continuam com o mesmo valor?
Mais uma vez obrigado.
Grande abraço!
Marcos, a lógica da amortização é a seguinte: abate-se do saldo devedor o valor que você está amortizando. E recalcula-se o financiamento, usando a mesma taxa de juros, e mantendo fixo o prazo ou o valor da prestação.
Abraço!
Boa tarde.
Preciso muito de sua ajuda!!!
Com base nas informações abaixo, gostaria de saber qual é a melhor opção pra mim?
O valor da prestação esta tranquilo.
Ontem fiz uma amortização de 6.000,00 e optei pela opçao redução de valor das parcelas, jogando no escuro. Esse dinheiro é de economia que faço e pretendo de cinco em cinco meses fazer amortizações nesse valor com intuito de quitar o financiamento.
Desde já agradeço.
Modalidade: BB CREDITO IMOBILIARIO AQUISICAO PF-PMCMV
Tipo: SFH
Valor do Financiamento: R$ 54.386,04
Prazo: 360
Sist. amortização
taxa Juros nominal: 4,500% a.a. Efetiva: 4,594% a.a.
Prestação nr.: 007 / 360
Índice de Reajuste: TRDB
Indice de Reajuste – % 0,158000
Saldo devedor: R$ 48.666,67
Valor – R$
Capital 137,13
Juros 186,91
Tarifa de Adm. / Manutenção de contrato 0,00
Correção Monetária 0,22
Comissão Pecuniária – FGHab 7,23
Valor Parcial da Prestação 331,49
FGTS – SIUMP 3 0,00
Valor da Prestação 331,49
Prezado Jander, obrigado pela sua mensagem!
Seu financiamento é pelo Minha Casa, Minha Vida, ele tem juros bem baixos. O Custo Efetivo Total possivelmente é inferior a 6% ao ano.
No seu lugar, eu preferiria guardar o dinheiro em uma aplicação segura e líquida, com rendimento bem maior que o custo do financiamento.
É possível encontrar investimentos assim. Recentemente, publicamos no blog uma série de 3 textos falando sobre isso.
Abraço!
Bom dia,
Comprei um imóvel no valor de 245 mil, dos quais financiei 207 mil com a Caixa. As condições foram: SAC/SFH; 240 meses; taxa de juros contratual 8,78; taxa de juros efetiva 9,15. Comecei a pagar a primeira prestação em 12/02/2015 no valor de R$ 2.372,10, composta por: juros = 1.429,91; amortização = 862,49; seguros = 54,70; e taxa adm = 25,00. Já paguei 11 prestações e o valor devido hoje é de aproximadamente R$ 198 mil.
Hj disponho de 45 mil reais na poupança (sei que estou perdendo $$, mas estou analisando qual a melhor opção de investimento) para aplicação em outros investimentos mais rentáveis.
Tenho dois questionamentos:
1 – Diante das condições que mencionei, é melhor eu amortizar ou investir o valor que possuo?
2- Devo comparar a taxa de juros contratual (8,78%) ou a taxa de juros efetiva (9,15%) com a taxa de rentabilidade de algum investimento a fim de verificar se amortizo ou invisto?
Ah, poupo em torno de uns R$ 3000,00/mês.
Desde já agradeço pela orientação.
Prezado Marcos, obrigado pela sua mensagem!
Fiquei com uma dúvida. Você disse que fez o financiamento em 240 meses, e que o saldo devedor é de R$ 198 mil. É isso mesmo? Porque, no meu simulador esses números não estão batendo.Mas ok, é só uma curiosidade, isso não atrapalha minha resposta.
Começando pela segunda pergunta: para tomar a decisão, você deve comparar o rendimento da aplicação com a taxa efetiva, de 9,15% ao ano.
A primeira pergunta já é um pouco mais complexa.
Primeiro, porque você precisa levar em conta, além da taxa de juros de 9,15%, os custos de seguro, taxa de administração e outros (manutenção de conta e cartão de crédito, se houver), a fim de calcular o Custo Efetivo Total – CET.
Suponhamos que o CET seja de 11%. Um investimento como o CDB, para gerar este rendimento líquido, precisa ter rendimento bruto em torno de 13%. Já uma LCA precisa oferecer rendimento de pelo menos 78% do CDI. Não é difícil encontrar esses rendimentos no mercado atualmente.
Portanto, a conclusão imediata seria a de que é melhor manter o dinheiro aplicado, em vez de amortizar. Mas as conclusões imediatas nem sempre são as melhores.
Se você não tivesse capacidade de poupar, eu não teria dúvida em te aconselhar isso. Mas você tem. Sua última frase, “Ah, poupo em torno de uns R$ 3000,00/mês”, dita quase despretensiosamente, pode fazer toda a diferença.
Você tem condição de montar uma boa estratégia para conduzir esse financiamento, alternando amortizações e investimentos, otimizando juros e alíquotas de Imposto de Renda. Para isso seriam necessários alguns cálculos e simulações mais complexos. Uma boa consultoria poderá te ajudar, acho que pode ser um investimento que vale a pena.
Resumindo: com o capital que você tem, você consegue uma aplicação com um bom rendimento e, assim, não estará perdendo dinheiro. Mas sua capacidade de poupança possivelmente te permitiria uma estratégia mais rentável ainda. Para te dar uma resposta mais precisa, seriam necessários cálculos mais avançados, mas, na minha visão, você está surfando entre o bom e o ótimo.
Abraço!
bom dia, e obrigada pela disposição em auxiliar os compradores que como eu, tiveram que financiar seus imóveis.
Em financiei 145 mil para pagar em 20 anos, a 8,09% a.a. e 0,67% a.m, pelo extrato o saldo parcial é 119 mil, e dos 1550 da prestação, 803 são juros.
Como tenho tenho o valor aplicado em LCA, gostaria de saber se quito. Obrigada novamente.
Prezada Sílvia, obrigado pela sua mensagem.
Pelos meus cálculos, você deve ter iniciado seu financiamento no final de 2011, e deve estar pagando cerca de R$ 120 de seguro e taxa de administração. Se for isso, seu custo efetivo total possivelmente está em torno de 1% ao mês (mas eu precisaria fazer cálculos mais precisos para afirmar), mais de 12,5% ao ano.
Se sua LCA estiver pagando menos que isso, financeiramente compensa quitar.
Mais alguma dúvida? Entre em contato novamente! Abraço!
Ewerton, gostaria muito da sua ajuda. estive lendo sobre amortização e meu caso é o seguinte.
estou com a proposta de comprar um apartamento por 210 mil, pretendo da como entrada uma reserva que tenho na poupança( 60%) e o meu FGTS, financiando assim 110 mil em 30 anos pagarei uma parcela de 1,200. sou controlado e tenho como juntar dinheiro a amortização sera em cima do meu saldo devedor (110 mil) ou no total dos 30 anos (231 mil).
grato pela atenção.
Grande Eduardo, obrigado pela sua mensagem.
Não entendi muito bem quais são esses R$ 231 mil a que você se refere. Mas, de toda forma, a amortização é sempre em cima do saldo devedor.
Suponhamos que seu financiamento comece em R$ 110 mil, e daqui a alguns anos esteja em R$ 100 mil. Se você amortizar R$ 30 mil, seu saldo cairá para R$ 70 mil, e serão refeitos os cálculos, para apurar um novo prazo ou um novo valor para a prestação.
Se ainda tiver alguma dúvida, entre em contato novamente. Abraço!
Olá Eweton,
Baseado na sua resposta que chega bem perto da minha dúvida. Ta difícil entender a diferença entre “diminuir a parcela” ou “diminuir no prazo”.
Exemplo se eu tenho 233.000 em 420 meses pagando 2.350,00 de parcela e eu amortizar 30.000,00 eu não teria uma redução de tempo e de valor?
Pois pela SAC minha amortização é de 233.000 / 420 = 554,76, logo após a amortização eu teria 203.000 e o tempo seria 420 – (30.000 / 554,76 = 54) = 366 não seria? O que eu estou fazendo errado?
Pois com isto eu teria uma redução da parcela e também do prazo ou não é assim que o banco faria?
Parcela de 2350,00 para aprox. 2020,00
Prazo de 420 meses para 366 meses
Muito grato se puder me ajudar a entender isso.
Raphael, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela!
O cálculo não é feito assim. Na verdade, esse cálculo é bem complicado. O da redução da prestação é um pouco mais simples.
Nos dois casos, o que ocorre é praticamente um novo financiamento. A taxa de juros é a mesma e o saldo devedor é a diferença entre o saldo antigo e o valor da amortização extraordinária (no seu caso, 233 – 30 = R$ 203 mil). A partir daí você escolhe se reduz o prazo ou a prestação.
Sugiro que você experimente a calculadora que o Educando acaba de publicar. Nela você vai informar os dados do seu financiamento (saldo devedor, taxa de juros, prazos etc.), e ela vai te informar em quanto o prazo ou a prestação vão diminuir. Creio que o prazo caia mais que esses 54 meses. Mas explicar essa lógica é bastante complicado, porque é um cálculo feito “de trás para frente”, isto é, a partir do final do cálculo (o valor da prestação) ele vai buscar o início (o prazo).
Sugiro que experimente nossa calculadora e nos diga o que achou. Abraço!
Olá Ewerton,
necessito de uma luz. Fiz um contrato de financiamento com a Caixa no valor de 224 mil. Já paguei 25 prestações e o valor devido hoje é de R$ 215.271,95. Na próxima prestação, os valores apresentados são: juros -> 1.355,02; amortização->544,12; seguros->58,59; Taxa Adm.->25,00 … total: 1.982,73. A taxa de juros contratual é de 8.5101, mas como fiz cartão de crédito, conta salário e afins, diz o contrato que os juros ficam em 7.80/a.a. Total de 420 meses.
O pensamento quando vejo esse valor de juros é sempre pode quitar logo essa dívida. Mas na verdade necessito de uma orientação financeira, um caminho a seguir. Sou bem regrado financeiramente, consigo guardar por mês algo em torno de R$ 1.500,00 e tenho uma poupança de aproximadamente 25 mil. E como já li a pouco nos seus textos, devemos cuidar bem do nosso dinheiro. E com certeza não estou fazendo isso.
Qual seria o melhor caminho a seguir? Pegar esse dinheiro da poupança e colocar em uma aplicação? Amortizar o valor devido do financiamento?
Para onde correr? 🙂 ….. obrigado.
Prezado Douglas, obrigado pela sua mensagem.
O que são as percepções, não é mesmo? Na minha visão, uma pessoa que tem R$ 25 mil poupados, é bem regrada financeiramente e consegue poupar R$ 1500 por mês está cuidando bem do seu dinheiro.
O único problema (que não é desprezível) é guardar dinheiro na caderneta de poupança. No seu lugar, eu escolheria um investimento melhor. Recentemente o blog publicou uma série de 3 textos sobre esse assunto.
Quanto a amortização, no seu ligar eu não faria. A taxa de juros de 7,80% ao ano é inferior ao rendimento líquido que se pode conseguir escolhendo bem a aplicação.
Pelas minhas contas, se você simplesmente aplicar bem seus R$ 25 mil, e se depositar mais R$ 1500 a cada mês, conseguirá quitar seu financiamento em aproximadamente 6 anos.
Quando você vê no boleto que paga R$ 1355 de juros, assusta mesmo. Mas é que o saldo devedor é alto, R$ 215 mil. No seu lugar, eu ficaria tranqüilo, pagando meu financiamento, aplicando meu dinheiro, esperando a hora de quitar.
Abraço!
Ewerton
Muito obrigado Ewerton. Vou ler o texto que indicou e procurar uma boa aplicação.
Olá, Ewerton!
A minha situação é a seguinte:
Imóvel: 167.500,00 (03/2014)
Financiamento associativo: R$ 133.580,00
FGTS: R$ 20 mil
Primeira parcela será paga após o habite-se que está previsto para 03/2017, no valor de aproximadamente 1.150,00.
Atualmente tenho R$ 50 mil disponível, valor que não me deixaria descapitalizado.
Por mês eu consigo economizar entre R$ 2 a 4 mil do meu rendimento.
O imóvel será para investimento, de forma que após a sua entrega ele será alugado, ou seja o valor do aluguel servirá para ajudar no pagamento das prestações.
Minha ideia é de investir uma quantia essa quantia de 50 mil em LCI, e utilizar o resgate desse investimento para quitar uma parte do saldo devedor, quando for iniciar o pagamento do financiamento. Ou posso fazer isso antes de de inicar o pagamento das prestações, uma vez que já estou pagando os juros proporcional ao que o banco está
Gostaria de saber sua opinião.
Meu quase xará Everton, obrigado pela sua mensagem.
Para você decidir se aplica o dinheiro ou se paga antecipado, a grande questão é a taxa de juros que está corrigindo o seu saldo devedor e, consequentemente, essa prestação de R$ 1150.
Primeiro você precisa verificar em que condições esse pagamento antecipado poderá ser feito. Se for simplesmente abater o pagamento no saldo devedor, então bastará você comparar a taxa de juros do financiamento com a taxa de rendimento da aplicação.
Se você conseguir uma aplicação com rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) superior aos juros do financiamento, compensa você deixar o dinheiro aplicado. Caso contrário, compensa antecipar o pagamento.
Só por curiosidade, fiz uma tabelinha rápida aqui. Se você decidir manter os R$ 50 mil aplicados, conseguir uma aplicação que renda 0,8% ao mês e, todos os meses, depositar mais R$ 3 mil na aplicação, ao final de 16 meses (de dezembro de 2015 a março de 2017) você terá quase R$ 108 mil.
Mas, como eu disse, o importante é comparar os juros com o rendimento, para tomar a melhor decisão.
Abraço!
Olá Ewerton, estou com uma dúvida que talvez seja simples para você.
Em uma negociação de compra de uma casa financiada por 20 anos de outra pessoa, porem já foram pagas 87 prestações e no caso a proposta é assumir a divida no banco e entregar mais um valor. Ex: o saldo da amortização é 1.000,00, porém a divida com juros da parcela 88 a 240 é total de 2.000,00, para negociação, qual é o valor justo a ser acordado para juntar com o montante total do valor vendido para mim.
Obrigada e muito bom esse espaço para dúvidas.
Cristina, obrigado pela sua mensagem.
Na minha opinião, o valor a ser deduzido na negociação é o saldo devedor do financiamento. Por exemplo, suponhamos que o valor de mercado da casa, acordado entre o vendedor e o comprador, seja de R$ 450 mil. E que o saldo devedor do financiamento (que vem escrito no boleto do financiamento) seja de R$ 200 mil.
O que acho justo é o comprador pagar R$ 250 mil e assumir a dívida. Afinal, se ele tiver os R$ 450 mil, poderia pagar R$ 250 mil para o vendedor e R$ 200 mil para o banco, e quitar a casa.
Mas eu confesso que não sou muito bom em negociações… Meu olhar é bastante técnico. Espero ter podido ajudar.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, parabens pelo site!!
Se vc pudesse me esclarecer em um fato..
Fiz um financiamento veiculare os dados sao os seguintes:
Restam 46 parcelas de 1.776,78; Juros mensais 1,76, Valor total financiado 57.259,41
Se eu amortizar um valor de 7.000,00 hoje por exemplo, qual seria o valor das proximas parcelas? Não encontrei em lugar algum um simulador para este tipo de operação.
O sistema de compra é o PRICE obviamente.
A redução da parcela e do prazo elas possuem o mesmo efeito na redução dos juros provenientes da amortização? um Exemplo: Se hoje eu devesse ainda os 57.000 e amortizasse 7.000, eu teria uma redução por exemplo de 7.000 no final. Se eu reduzir as parcelas, na teoria estes mesmos 7.000 seriam amortizados? ou o valor final do financiamento seria maior? Muito obrigado pela atenção
Prezado Cezar, obrigado pela sua mensagem.
Pelo que verifiquei, você fez o financiamento em 48 meses, certo? Já pagou 2 prestações e seu saldo devedor, agora, é de cerca de R$ 55.700.
É preciso verificar bem as condições de amortização, no seu contrato. Veja se você tem a opção de escolher entre amortizar diminuindo a prestação ou o prazo.
Fiz os cálculos aproximados, pois não conheço detalhes do contrato. Diminuindo o valor da prestação, este passaria a ser de cerca de R$ 1.550. Diminuindo o prazo, este passaria a ser de 38 meses.
Financeiramente, compensa mais diminuir o prazo, porque a taxa de juros (1,76% ao mês, ou 23% ao ano) é maior que a inflação, e você ficaria menos tempo exposto a ela.
Mas, repito: veja bem as cláusulas de amortização. No financiamento imobiliário os procedimentos são um pouco mais padronizados do que em outras modalidades.
Abraço!
Olá, Gostaria de sua opinião
Meu pai financiou 676.000 em 240 parcelas no valor aproximado de 10.000 por mês com taxa de juros de 9%.
Ainda restam 205 prestações e a mensalidade atual está no valor de 8.941.00.
O que compensa mais se tiver 50.000 guardado em poupança, amortizar diminuindo o valor da prestação ou o tempo de financiamento? ( Sendo que a amortização da prestação mensalmente é 2.848)
Oi, Renata, agradeço pela sua mensagem.
Joguei os números que você trouxe na minha planilha e eles não se encaixaram muito bem… O valor da amortização está ok, mas o da parcela não. Tem certeza de que a taxa de juros é essa, 9% ao ano?
Com esses números (saldo de R$ 676 mil, em 240 meses, iniciando em dezembro de 2012), se amortizar pelo prazo, você diminuiria algo em torno de 40 prestações. Se amortizar pela prestação, diminuiria algo em torno de R$ 550.
Financeiramente falando, a diferença não é tão grande assim. Para opinar sobre o que vai compensar mais, eu precisaria saber de outros fatores. Por exemplo, o valor da prestação está apertando o orçamento? Há perspectiva de constituição de poupança para nova amortização, talvez quitação, no futuro de curto ou médio prazo?
Se quiser e puder nos enviar mais informações, ficaremos felizes em ajudar.
Abraço!