“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Olá. Eu quero fazer uma amortização do meu financiamento e o funcionário da financeira me disse que a melhor data para fazer isso é a data do vencimento da parcela porque nela eu pago menos juros pró-rata. Como eu faço essa conta de quanto em R$ eu pago de juros pro rata no vencimento e após o vencimento?
Luciene, obrigado pela sua mensagem.
O raciocínio faz sentido. Se você fizer a amortização na pior data, pagará praticamente um mês de juros, fora da hora. Eu fiz uma amortização recentemente, e esperei alguns dias após o vencimento, para o sistema reconhecer o pagamento da prestação. Assim, paguei 4 dias de juros pro rata. Fique atenta a isso: antes de amortizar, verifique se o sistema já deu baixa na prestação do mês.
Para calcular os juros é preciso verificar os valores diários da TR (ou do indicador utilizado na correção). A instituição financeira poderá fazer esse cálculo. Para você ter uma ideia, o valor mensal da TR está, em média, 0,2%.
Abraço!
Ewerton, entendi o que vc falou, mas só uma dúvida: então para cálculo do juro pro rata, o que interessa é quanto tempo decorreu da última prestação ou quanto tempo falta para a próxima?
Ex: a data de vencimento de minhas prestações é sempre o dia 10 de cada mês. Se eu amortizar no dia 15, eu vou pagar 5 dias de juros pro rata (tempo que passou da última prestação) ou 25 (tempo que falta para a próxima)?
Obrigado, Bruno.
Grande Bruno, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.
Confesso que não tenho 100% de certeza quanto a esse nível de detalhamento do cálculo. Vou te dizer o que eu entendi quando fiz minha amortização (e que considero mais lógico).
Partindo do seu exemplo, se você amortiza no dia 15, o saldo devedor será atualizado pela TR, pro rata, do dia 10 ao dia 15. É então subtraído do saldo atualizado o valor que você está amortizando. A partir do novo saldo é calculada a nova prestação, que vencerá no dia 10 seguinte. Quanto aos juros, são calculados proporcionalmente aos valores do saldo devedor nos dois períodos (antes e depois da amortização). Alguns ajustes são feitos já na própria amortização. Por exemplo, você paga R$ 10 mil, mas são amortizados R$ 9.995. Os outros R$ 5 são ajustes. Foi o que aconteceu comigo.
Não sei se ajudei muito, vejo que você quer saber a coisa com bastantes detalhes… Abraço!
Olá Ewerton,
Nos primeiros 6 meses do ano de 2015 consegui amortizar o valor das parcelas, abatendo 75 mil da minha dívida do financiamento, que era em torno de 315 mil reais. Assim, tenho um financiamento hoje (nov/2015) em torno de R$ 230.201,00. A minha taxa é de 7,9% + TR. Pago R$ 2432,62 de prestação, que não pesam, mas ainda acho um valor alto. Tenho 50 mil reais e gostaria de saber o que seria melhor a fazer, abater as parcelas novamente ou aplicar em algum CDB? Pretendo quitar o imóvel em até 5 anos, podendo quitar antes, em 3 a 4 anos. O meu financimento tem somente dois anos e ainda teria 28 anos para pagar. Não possuo FGTS pois sou funcionária pública federal.
Desde já, agradeço a atenção.
Att,
Valéria
Valéria, obrigado pela sua mensagem.
Para te dar uma resposta mais embasada, eu necessitaria de informações mais precisas sobre o valor original e a data do início do financiamento. Com as informações que você passou eu tentei estimar, mas não consegui.
A taxa de juros é boa, em torno de 8% ao ano. É possível encontrar aplicações seguras e líquidas que rendam mais que isso, mesmo descontando o Imposto de Renda – como o CDB, por exemplo. Financeiramente, parece ser a melhor opção.
Mas, levando em conta o financiamento é de 30 anos e está no início, que o valor da prestação está alto e que há uma perspectiva de quitação em 5 anos, usar os R$ 50 mil, ou parte deles, para amortizar diminuindo o valor das parcelas, também não é uma opção ruim.
As opções são razoavelmente equivalentes. Mas para não ficar em cima do muro: se eu tivesse uma perspectiva real de quitar em 3 anos, no seu lugar eu optaria pela amortização.
Abraço!
Ewerton
Boa Noite Ewerton Veloso,
Tenho um financiamento minha casa minha vida de 72.000 para pagar em 30 anos, custo efetivo ao ano 4,85% + um seguro de 9,40 mensal e taxa de conta de banco 15,00 reais, a parcela é baixa 480 por mês e vai baixando todo mês.
Tenho a oportunidade de pagar a parcela de 480 e mais 1.000 reais todo o mês.
Te pergunto, vale a pena pagar o apartamento adiantado, sendo que no momento não tenho pressa, ou aplicar esses mil mensalmente o que consigo em torno de 1% ao mês liquido, em TD ou outras aplicações?
Desde já Obrigado
William, obrigado pela sua mensagem.
Você já trouxe a resposta. No seu lugar, eu aplicaria mensalmente os R$ 1 mil. A taxa de juros do financiamento é baixa, é possível conseguir rendimento bem maior que ela, mesmo descontando Imposto de Renda, em aplicações líquidas e seguras, como CDB, LCI ou mesmo o Tesouro Direto.
Abraço!
Ewerton
Ewerton, parabens pela disponibilidade de sanar as dúvidas do pessoal.
Estou para começar a pagar meu financiamento de 190.000,00, ainda não comecei, quero montar um plano para quita-lo a melhor maneira. A taxa de juros acho que ficou em 10,5% a.a
Vi que existe uma modalidade de usar o FGTS para pagar a parcela atual (Parcela – 80% do FGTS), digamos que a parcela seja 1.500 e o fgts de 300,00, ficaria parcela no valor de R$ 1.200,00 penso em utilizar essa modalidade, e a diferença de R$ 300,00 aplicar em um CDB por exemplo, e retirar esse valor a cada 2 ou 3 anos para quitar a dívida.
Nesse caso, é mais interessante usar esse valor a cada 3 anos para baixar o valor da parcela ou baixar o valor do tempo de financiamento ou deixar rendendo?
Se puder dar uma dica de como proceder da melhor maneira, ficaria grato !!
Prezado Felipe, obrigado pela sua mensagem. E parabéns pelo seu plano! Gostei bastante dele.
Estou partindo do pressuposto de que amortizações extraordinárias serão feitas apenas com essa poupança que você constituirá com a diferença do FGTS. Assim, a perspectiva de quitação do financiamento seria em um prazo de médio a longo.
Levando em conta o saldo devedor, a taxa e o valor da prestação, creio que as amortizações diminuindo o prazo sejam mais interessantes, porque você tende a ficar menos tempo exposto a TR, seguros e taxa de administração.
Uma coisa que me chamou a atenção: com esse saldo devedor e essa taxa, a estimativa do valor da parcela é esse mesmo, R$ 1500? Pelas minhas contas, vai ficar um pouco mais alto. Se quiser falar mais sobre isso, entre em contato novamente, será um prazer.
Abraço!
Completando a última pergunta feita por mim caso eu consiga juntar 2 ou 3 ou 4 mil vale apena ir pegando esse valor e ir abantendo a dívida o melhor juntar um valor maior ?
Prezado André, obrigado pela sua mensagem.
Para te dizer com mais precisão se compensa amortizar, eu precisaria saber a taxa de juros, o valor financiado (ou o saldo devedor) e os valores dos seguros e da taxa de administração.
Mas posso, desde já, dizer uma coisa: aplicação em caderneta de poupança não está compensando. Há investimentos com rendimento melhor e com a mesma segurança da poupança. Recentemente o blog publicou uma série de três textos que podem te ajudar a escolher. Para ler o primeiro deles, clique neste link: https://educandoseubolso.blog.br/2015/09/15/qual-o-melhor-investimento-lci-lca-cdb-letra-de-cambio/
Se quiser e puder, entre em contato novamente, com as informações que eu te pedi, e poderei dar uma resposta melhor.
Abraço!
Ewerton
Caro Ewerton Veloso boa tarde, como eu havia e perguntado a cima segue as informações que VC solicitou referente ao meu financiamento.
A taxa anual de juros é:
Nominal : 6,6600 e Efetiva: 6,8671 dessa forma q que está no contrato,l.
Valor financiado 95.000,00 reais, saldo devedor atual 90.847,12 reais o seguro no valor de 26,31 e taxa de administração no valor de 25,00 reais.
Fico muito grato por estar me ajudando a sanar essas dúvidas.
E se possível após os cálculos responder o que vale mais a pena , amortizar uns 10 mil reais do financiamento ? Deixar na poupança ? O investir no tesouro direto ou em outro tipo de aplicação.
Grato desde já pela atenção.
Bom dia caro Ewerton Veloso tudo bem com você espero que sim.
Preciso que me ajude a sanar uma dúvida referente a antecipação de financiamento.
Não entendo muito do assunto porém sei que minhas parcelas são decrescentes, pago parcelas de +- 1.100 e financiei em 15 anos e já paguei 1 ano de prestações, tenho um valor exato de 10.000 reais aplicado na poupança a dúvida e vale apenas amortizar ? Tendo em vistas minhas últimas parcelas serem mais ou menos uns 550,00 reais ? Caso valer apena amortizar o que e melhor diminuir o valor das prestações ou diminuir o tempo ou diminuir a dívida ??
Grato pela atencao.
(a resposta está no seu próximo comentário)
Ewerton
Primeiro gostaria de parabeniza lo pelo trabalho, as resposta ajudam a clarear bastante as dúvidas!
Gostaria de ouvir suas opinião:
em 2013 compramos um imóvel no valor de R$ 280.000,00, com uma entrada de R$ 140.000,00 utilizando o FGTS, com 181 parcelas iniciadas a 1800,00 e termino em 880,00, juros de 10,42 aa, 0,83% am CESH de 4,6521, MIP de 36,00 e DFI de 36,00; IOF de 2,82 e TAM de 25,00. Amortização de 777,77.
em 2015, fiz uma amortização no valor das parcelas, que era o que estava querendo no momento, diminui mais ou menos 115,00 por parcelas.
em fevereiro estou planejando amortizar R$ 8.000,00 de FGTS mais R$ 4.500,00 em dinheiro( poupança).Porém diminuindo as parcelas que me parece mais viável.
Fiz um planejamento de amortização R$ 10.000,00 a cada 2 anos, utilizando o FGTS.
Quitaria o financiamento em outubro de 2023, sem levar em consideração a diminuição de juros.
Então é isso!
Agradeço muito sua ajuda, pois sou o tipo de pessoa que não gosta de ter dívida.
Olá, Marilda, obrigado pela sua mensagem.
Não entendi bem quando você disse que quer amortizar, em fevereiro, “diminuindo as parcelas”. Diminuir o número de parcelas, ou o valor delas?
No seu lugar, eu diminuiria, novamente, o VALOR das parcelas. Você disse que não gosta de ter dívidas. Talvez esteja ansiosa para ver o número de parcelas diminuir. Mas, já que você tem um plano bem desenhado, com utilização de FGTS (que é ótimo para amortizar, pois rende pouco se ficar no banco), e previsão de quitação em 8 anos, eu acho melhor diminuir o valor das parcelas, aplicando todos os meses a diferença do valor.
O risco para o seu plano é você, nesse período, sair do seu emprego e deixar de ter o FGTS depositado. Fora isso, eu acho que o plano está bom.
Mais alguma dúvida? Entre em contato. Abraço!
Ewerton
Olá Ewerton!
Obrigada pela sua ajuda!
em relação ao que você não entendeu: “Em setembro de 2015 eu amortizei R$ 10.000,00 do valor das parcelas e achei pouco, então montei um planejamento para diminuir o numero de parcelas, que achei mais viável! ”
muito obrigada!
Párabens pelo trabalho!
Olá! Tenho um saldo devedor de R$251.473,35 para 346 parcelas e 70 mil disponível para amortização. Sistema SAC, taxa de juros nominal a 8,46%. Qual melhor meio para amortizar? Ultimas parcelas ou valor das parcelas? Eu não consigo juntar poupança e embora empresa que eu trabalhe esteja em crise, trabalho lá há 20 anos e é difícil que eu vá ser demitida. O valor mensal de R$2.647,00 não pesa muito. Obrigada!
Katia, obrigado pelo seu comentário!
Esses R$ 70 mil está no FGTS, ou livres para você fazer o que quiser?
Se estiverem no FGTS, eu realmente usaria para amortização imediatamente.
Mas se estiverem livres, eu preferiria, neste momento, mantê-lo aplicado em algum investimento seguro, líquido e rentável (um bom CDB, por exemplo). Os rendimentos estão altos, o financiamento está no início, eu acho que compensa.
Se você decidir amortizar, sugiro que reflita sobre o que é mais importante para você.
Se estiver com pressa de se livrar logo do financiamento (você não me contou sobre isso), amortizar diminuindo o prazo pode ser melhor.
Se não estiver com tanta pressa, diminuir o valor das parcelas também é vantajoso, desde que você tenha a disciplina de, todo mês, investir a diferença no valor da prestação (já que a prestação não está pesando tanto).
Abraço!
Ewerton
Olá Ewerton, boa tarde.
Gostaria de uma orientação.
Tenho um financiamento imobilário (240 meses) – pagas 37 parcelas de +/- R$ 1.300,00 (não sei o nome correto, mas é aquele sistema que a parcela reduz um pouquinho mensalmente).
Ex: Juros – 737,10 / Seguro 38,98 / Amortização 501, 25 / Taxa Contrato 25,00 / Saldo devedor de R$ 101.755,00 .
Tenho recursos no FGTS (+/- 40.000) e recursos próprios (+/- 50.000,00).
Liguei no banco para quitar, mas eles informaram que não tenho direito a nenhum desconto.
O que é melhor fazer? Gostaria de quitar o mais rápido possível este financiamento.
Obrigada
Luciana
Luciana, obrigado pelo seu contato.
Realmente, o valor do saldo devedor informado no seu boleto é o valor a ser realmente pago, sem desconto algum.
O que eu faria na sua situação é usar o FGTS para amortizar imediatamente. Eu faria a amortização diminuindo o valor da prestação. Você não me informou a taxa de juros, mas eu calculei mais ou menos, e creio que a prestação cairia para cerca de R$ 900, uma economia de R$ 400.
Eu manteria os R$ 50 mil em alguma aplicação segura, líquida e rentável (um bom CDB, por exemplo) e, todo mês, acrescentaria os R$ 400 poupados com a diminuição da prestação.
Creio que em 1 ano e meio a aplicação atingiria o valor do saldo devedor do financiamento, e seria possível quitá-lo.
É o que eu faria.
Abraço!
Ewerton
Ewerton,
Muito obrigada pela orientação.
Quero me ver livre desse financiamento o quanto antes. Você acredita que diminuir o prazo (mantendo o atual valor da parcela) também é vantajoso?
Outra dúvida, não entendo nada de investimentos….o CDB é confiável?
Obrigada
Luciana
Oi, Luciana, obrigado mais uma vez.
Olha, diminuir o prazo também é uma forma de se aproximar da quitação. Mas, como eu disse, acho que a forma mais rápida é usar o FGTS para diminuir o valor da prestação, manter o restante do dinheiro bem aplicado e, todo mês, aplicar o valor que diminuiu na prestação. Pelo que você me contou, daqui a pouco tempo você terá o dinheiro para quitar. É o que eu faria no seu lugar.
Talvez você esteja um pouco ansiosa para VER o prazo diminuir. Ver ESCRITO em algum lugar, que o prazo caiu de verdade. Sugiro cuidado com essas sensações, nem sempre elas nos levam à melhor decisão.
Quanto ao CDB, ele é confiável, sim. É uma aplicação protegida pelo FGC – Fundo Garantidor de Crédito. Isto é, se a instituição onde você contratou o CDB falir, o Fundo te paga o valor devido (até R$ 250 mil). Por isso, dá para confiar até mesmo nos CDB de instituições pequenas.
Abraço!
Ewerton
Olá Ewerton,
Meu caso é o seguinte. Comprei um apartamento a exatos dois anos no valor de 450mil, e dei 200mil de entrada, restando um saldo devedor de 250mil, no prazo de 35anos, à taxa de 8,3%+TR aa. Fiz duas amortizações, mas utilizei a modalide de diminuir o valor da prestação pois pretendia quitar o valor da dívida dentro de 3 anos. Hoje o saldo devedor é de 180mil. Tenho 25mil para utilizar do FGTS e gostaria de saber se a melhor opção continua sendo diminuir o valor da prestação ou então amortizar o prazo. Pretendia anteriormente quita-lo mas considerando que hoje acesso uma aplicação que me da um retorno de 12%aa, creio que agora não compense mais eu quitar o financiamento nos próximos anos e assim, não compense utilizar a modalidade de diminuir o valor da prestação. Em qualquer caso, pretendo ir usando o FGTS a cada dois anos para amortizar o valor e anualmente isso representa algo em torno de 15mil, então, em 10 anos (muito antes dos 35) o apartamento estaria quitado. Em qualquer caso, dentro ainda dos proximos dois anos eu ainda teria condições de quitar estes 180mil, mesmo sem utilizar o FGTS mas fico em duvida se é melhor manter este financiamento por conta da taxa de 8,5%, hoje vejo financiamentos a 9-10aa.
Obrigada.
Juliana, obrigado pela sua mensagem. Peço desculpas pela demora na resposta.
Parabéns pelo seu plano. Na minha opinião, está perfeito.
No seu lugar, enquanto a taxa Selic estiver alta, eu usaria apenas o FGTS e manteria o dinheiro aplicado em algo que renda mais que os 8,5% do seu financiamento. Já o FGTS, que rende apenas 3%, deve ser usado sempre.
Quanto à modalidade de amortização, eu optaria por diminuir o valor da parcela. E, todo mês, aplicaria a diferença (por exemplo, se a prestação cair de R$ 1200 para R$ 1000, eu aplicaria os R$ 200 todo mês). Essa opção é adequada para pessoas disciplinadas, que não vão gastar o dinheiro.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato. Abraço!
Ewerton
Bom tarde, Ewerton, como vai?
Será que pode me ajudar com o meu caso? Tenho um financiamento de 360 meses (301 meses remanescentes), pelo sistema SAC (parcelas reajustáveis), c/ taxa de juros de 10,20% ao ano (efetiva), no valor de R$ 244.900,00 (saldo atual devedor de R$215.300,00). Estou querendo realizar a amortização utlizando FGTS de 70.000,00. Vale a pena utilizar ou devo esperar mais 3 anos para realizar a amortização?
Oi, Rafaela, obrigado pela sua mensagem!
Seu FGTS atualmente rende 3% ao ano, mais a TR. Há um projeto de lei que pretende elevar o rendimento para 6% mais TR. De toda forma, isso é bem menos que os 10,2% que você paga de juros.
Sendo assim, compensa você usar o FGTS para amortizar, sim. E a cada 2 anos, usá-lo novamente para novas amortizações.
Mais alguma dúvida? Entre em contato. Abraço!
Olá Ewerton,
Meu caso é o seguinte… Estou pensando em comprar um terreno num condomínio direto com a incorporadora. Pois bem, o valor do terreno é de R$170.000,00 darei 15% de entrada R$ 25.500,00 e financiando os R$ 144,500,00 em 84x de R$ 2.503,00 com juros de 1% a.m .
Minha pergunta é a seguinte… Cogitei com a incorporadora que provavelmente iria tentar quita-lo em no máximo 4 anos, e perguntei c retirariam todo os juros e eles disseram q sim. Mas me passaram que a quitação ou amortização, será calculada em cima do valor do saldo devedor + IGP-M. Achei que qualquer tipo de amortização ou quitação teria de ser abatido em cima do meu saldo devedor ( R$ 144.500,00) aí eles disseram que meu bem vai valorizar e coisa e tal…. Por isso em caso de quitação eles tem q considerar o valor atual do terreno. Procede essa prática???
Prezado Paulo Henrique, obrigado pela sua mensagem!
Antes de começar, quero deixar claro que seu caso é uma negociação entre você e uma empresa privada, com fins lucrativos. O que ambas as partes concordarem, vai valer. É diferente do financiamento com a Caixa, por exemplo, que tem regras pré-estabelecidas.
Vamos citar o financiamento da Caixa, apenas para comparar. Nele, o valor do bem é atualizado a cada mês, pela TR. No seu caso, me parece que a incorporadora está usando a mesma lógica.
Em minha opinião, a lógica até que não está errada. O problema é que o IGPM é um indexador caro, bem mais alto que a TR. E por isso pode ser um negócio não tão bom assim.
Então é questão de negociar. Se você conseguir indexar o saldo devedor pela TR, fica mais razoável.
Essa história de que “o bem vai valorizar e coisa e tal” é um argumento de negociação. É para te convencer a aceitar a correção pelo IGPM, dizendo que o bem vai valorizar mais que o IGPM.
Eu sugiro que você tenha bastante cuidado com essa parte específica do contrato, a cláusula da quitação antecipada, já que você tem planos de quitar em 4 anos. De preferência, que lhe seja apresentada uma tabela com a composição das 84 parcelas (amortização, juros e taxas), e que, no contrato, o cálculo da quitação antecipada esteja bem claro.
Se tiver mais alguma dúvida, entre em contato novamente, será um prazer.
Abraço!
Ewerton
Olá, poderiam me ajudar com uma dúvida?
Gostaria de saber se eu utilizar o FGTS para abater até 80% do valor da parcela e vender o meu imóvel em menos de 3 anos após a utilização, o comprador poderá utilizar o FGTS, sabendo que todos os critérios para utilização são atendidos?
Ex: Utilzo o FGTS para pagamento parcial do valor da parcela de jan/2016 a dez/2016. Vendo meu apartamento em Jun/2017. O comprador poderá utilizar o FGTS?
Prezado Kenji, obrigado pela sua mensagem.
Te pedimos mil desculpas por não termos respondido antes. Não dá para chamar 6 meses de silêncio de “demora”: eu não vi seu comentário, por alguma falha, e não respondi. Vi agora.
E o pior é que minha resposta não vai te ajudar muito. Não sou especialista em normas e procedimentos (meu negócio é mais estratégia financeira). Olhei o “Manual do FGTS – Utilização na Moradia Própria” e não vi nada específico que impedisse o novo comprador a usar seu FGTS. Mas recomendo que procure diretamente um gerente da Caixa, que é o banco gestor do FGTS. Aliás, imagino que você já deve ter feito isso. Mais uma vez peço desculpas. Abraço!
Tenho um financiamento imobiliário á taxa de 8,5 % por um prazo de 25 anos e tenho recursos aplicados à 100% do CDI que seriam suficientes para quitar o financiamento, mas tenho dúvida se valeria a pena.
Prezado Jean Carlo, obrigado pela sua mensagem! E parabéns pela sua conquista e pelo seu cuidado com ela.
O cálculo é aparentemente simples. Basta você comparar o rendimento líquido do seu investimento (isto é, descontado o Imposto de Renda) e o custo total do seu financiamento (levando em conta seguros, taxa de administração e atualização do saldo devedor pela TR).
Na prática, faça o seguinte: apure o quanto seu investimento rendeu em 1 mês, verifique a qual alíquota de Imposto de Renda ele está submetido, e desconte essa alíquota. Por exemplo: suponhamos que o rendimento tenha sido de R$1.200, e o imposto seja de 15%. Então o rendimento líquido é igual a $1.200 menos $180, isto é, $1020.
Depois, verifique o valor da parcela do seu financiamento. Suponhamos que seja de R$900. Nesse caso, compensa você manter o investimento e o financiamento, já que o rendimento é bem maior que o custo.
Você vai precisar ficar atento a algumas coisas. Primeiro, a disciplina: você não deve gastar o rendimento do investimento, como se fosse um salário, mas sim mantê-lo reaplicado. Além disso, você precisa ficar atento a alguns números: taxa de administração do financiamento, seguros (que aumentam de acordo com sua faixa etária), TR , CDI e, claro, cuidar para sempre conseguir reaplicar seu dinheiro a taxas favoráveis.
Abraço!
Bom dia, Ewerton
O meu caso é o seguinte: tenho uma casa financiada pelo Minha Casa Minha Vida em 300 meses sendo que estou na prestação 57 no valor de 449,10, taxas de juros contratual 4,50%; saldo devedor de 55.849,76; juros do mês: 210,30 e amortização: 229,40 reais.
O financiamento foi feito no nome do meu marido quando ele ainda era solteiro. Eu sou funcionária pública, estável, tenho uns 4 anos de FGTS no valor de 14.000 reais que eu gostaria de usar para amortizar o financiamento.
Pensei em quitar as últimas e permanecer com a prestação no valor que está. Quero diminuir o prazo para quitá-lo. Em contrapartida não quero ficar sem o dinheiro do FGTS, então faria uma troca e meu marido passaria o dinheiro de um processo que ele vai receber no próximo mês e eu o aplicaria em um CDB.
E tentaria guardar mensalmente o valor do meu FGTS. Assim a cada dois anos usaria o meu FGTS que rende pouco quitando o nosso imóvel mas não deixaria de ter esse dinheiro no futuro.
O que você acha, estou fazendo uma boa opção? O que eu conseguiria com isso, o banco dá algum tipo de desconto por essa antecipação?
Obrigada!
Prezada Taís, obrigado pela sua mensagem!
Vou responder à sua indagação na próxima quarta-feira, em mais um “O gerente responde”. Vou fazer os cálculos direitinho, e levar em conta outros fatores além do financeiro.
Abraço!