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Amortizar o financiamento imobiliário?

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“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

Resposta:

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.

Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

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E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.

850 Comentários

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    Boa tarde!!!
    Meu amigo vai comprar uma casa as parcelas na simulação ficaram em 903 reais, mas nao e so isso que inclui correto? Teria a TR e tbm taxa adm que seria mensal correto? Ficaria então com essas taxas uma parcela total de uns 975 reais mais o menos? A amortização com diminuição das parcelas seria de todas elas restantes ou durante de um certo periodo ou de 1 ano?

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      Depende da cotação que ele recebeu, Arnaldo. Algumas já embutem todos os custos como a taxa de administração e seguros.

      Isso é diferente da TR, pois ao invés de aparecer como mais um item incluído no boleto, ela é usada anualmente para reajustar o contrato. A TR acumulada nos últimos 12 meses reajusta o saldo devedor e, a partir dele, recalcula-se novo valor da prestação para os próximos 12 meses.

      Sobre a amortização antecipada, com ela você pode reduzir o valor da prestação definitivamente ou por 1 ano (com uso dos recursos do FGTS), ou ainda reduzir o prazo total do contrato de financiamento.

      Espero ter ajudado. Se também quiser nos ajudar, gostaríamos de pedir um testemunho sobre o nosso trabalho no linkedin, que assine nossas mídias sociais e que compartilhe nosso conteúdo ou clique nos nossos links sempre que possível. Isso não custa nada pra você e nos auxilia a continuar ajudando um montão de gente

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    Boa noite Ewerton,, tudo bem c vc?

    Faltam 27 parcelas de um empréstimo imobiliário, sendo q meu contrato n diminuiu pq diz pelo ipca,, e este mês (06/2021) irei pagar esse vlr 1.620.

    Fui pedir a quitação das 27 parcelas do contrato, bco Inter, e ficou 34.676 reais. Pq ao invés de diminuir aumentou? Me ajude ai

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    Olá Ewerton, tudo bem?

    Comprei um apartamento e já foi entregue mas não estou querendo morar, penso em alugar ou repassar. Segue taxas do financiamento abaixo, você acha que com essas taxas vale a pena repassar? ou seria melhor alugar? porque penso que as taxas estão relativamente boas e que no futuro caso eu queira comprar outro as taxas estarão maiores.

    Valor: 108.825,00
    juros nominais vigentes: 6,50%
    Juros efetivos: 6,69%
    Juros efetivos com relacionamento: 6,69%

    Se puder ajudar, agradeço!

    • Foto perfil

      Joy, obrigado pela sua mensagem.

      Eu recomendo separar bem as duas coisas.

      Uma coisa é o financiamento. Ele foi bem contratado, tem um custo bom? No seu caso, TR + 6,5% ao ano, me parece uma taxa boa. Então, eu não vejo urgência em se livrar desse financiamento (não por causa da taxa).

      Outra coisa é o apartamento em si. O mercado imobiliário está em um momento favorável para a venda de um imóvel com esse perfil? Ele tem perspectiva de se valorizar? E de se desvalorizar? E o aluguel, como está? Essas perguntas eu não consigo responder, precisaria ser especialista no mercado imobiliário da sua região.

      Espero ter ajudado, dentro do possível. Abraço!

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    Bom dia Ewerton
    Tenho um financiamento imobiliario de 360 mês com taxa 7,9% ano, com saldo devedor 260mil.
    Tenho 60mil para disponivel para pagar
    Qual a melhor forma de fazer, pagar diminuindo as prestações ou o saldo devedor?

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      Olá, Alexandro, obrigado pela sua mensagem!

      Entendi sua pergunta, mas quero só fazer um pequeno esclarecimento. Sempre que você faz uma amortização extraordinária, vai reduzir o saldo devedor. Sua dúvida, portanto, seria em relação a diminuir o valor das prestações ou o prazo, certo?

      Essa não é uma resposta tão simples, cada caso tem sua particularidade. Por isso nós criamos o Relatório de Amortização, um produto que tem por objetivo justamente responder essa pergunta: compensa mais amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou até mesmo NÃO amortizar e investir o dinheiro? Além de indicar a opção mais vantajosa, o Relatório indica QUANTO você economiza ao tomar a decisão correta. E ainda te orienta sobre como colocar em prática essa decisão.

      Recomendo que visite a página de apresentação do Relatório. Ele pode servir perfeitamente para o que você quer. O link é https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Abraço!

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    Boa tarde Ewerton!
    Tenho um financiamento imobiliário e o meu saldo devedor é de 120 mil.
    Atualmente a parcela está em 1200,00 reais mensais decrescente. A última no valor de 470,00. Tenho 20 mil pra usar. Minha dúvida:
    Uso pra pagar as parcelas da primeira pra última onde os juros são maiores;
    Uso pra pagar as parcelas da última pra primeira, reduzindo o tempo (são 360 meses); ou
    Uso pra amortizar a dívida toda? (Neste caso os juros são recalculados?)
    Obrigada!

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    Olá,
    Uma ajuda para meus estudos, no caso de um financiamento com saldo devedor de 100.000,00 com 200 parcelas ainda, e a pessoa quer quitar em 6 meses e já tem 40.000,00, ela usa esse valor para amortizar o valor das parcelas ou o prazo do financiamento?
    Acredito q deva diminuir o valor das parcelas, pq nas duas formas vai levar só mais 6 meses para pagar…. é isso mesmo? ou em alguma das duas opções vai pagar menos juros? Levando em conta q vai quitar em 6 meses.

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    bom dia,meu irmão tem um financiamento imobiliario de 10 anos. e ja pagou 2 anos. O saldo devedor esta em R$ 104 mil. Ele tem R$ 60 mil reais para amortizar agora e já entrou em contato com o banco e esse valor amortizará no prazo 54 parcelas. Porém ele tem a opção de juntar o dinheiro e daqui a um ano quitar o financiamento de uma unica vez. Então a dúvida dele é justamente essa. Qual o mais vantajoso, amortizar logo com os R$ 60 mil ou esperar mais 1 ano e quitar de vez ? daqui a 1 ano o saldo devedor estará em R$ 92 mil.

    • Foto perfil

      Lilian, obrigado pela sua mensagem.

      O melhor é amortizar logo, e depois quitar. Quanto antes ele reduzir seu saldo devedor, menos juros pagará sobre ele. A ressalva que fazemos é quanto a ele manter uma reserva financeira para emergências. Fora isso, o melhor é amortizar o quanto antes.

      Abç!

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    Boa noite Ewerton,

    Tenho um financiamento imobiliário com saldo devedor de R$72.000 e a parcela é R$397,00. Contudo, o imóvel está alugado pelo valor de R$570,00. Atualmente eu utilizo meu FGTS para abater 80% da parcela, os 20% restantes eu pago com o valor do aluguel e o restante do dinheiro está em uma poupança, não utilizo ele, pretendo deixar na conta até ter o valor para quitar o imóvel.
    Minha dúvida é se seria melhor pagar a parcela integral com o valor do aluguel e futuramente quitar o imóvel com o saldo do FGTS ou sigo fazendo da maneira atual?
    Obrigada

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      Oi, Rita, obrigado pela sua mensagem!

      Nessas situações, é sempre bom colocar os dois cenários numa planilha, lado a lado, e comparar todos os fatores. No seu caso, olhando por alto, me parece que vai compensar mais usar o FGTS para abater o saldo, em vez de pagar os 80% da prestação (o chamado PPP, Pagamento de Parte das Prestações), porque você paga menos juros. Mas, como eu disse, é um olhar por alto, o ideal é comparar todos os fatores, inclusive aqueles não diretamente ligados ao financiamento, pois o PPP também tem suas vantagens, dependendo do caso.

      Nós oferecemos um serviço de consultoria bem interessante, que te permite colocar tudo isso na ponta do lápis, de acordo com sua situação particular. Com ele você vai poder não apenas saber o que compensa mais, mas construir um plano para quitar o contrato da maneira mais rápida e confortável, sem sustos.

      Se quiser saber mais, me fale, e passo mais detalhes. Meu e-mail é [email protected].

      Abraço!

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    Prezado Ewerton,
    Primeiramente, muito obrigado pelas ótimas postagens.

    Eu tenho um financiamento pelo sistema SAC, com um montante devedor de 144 mil, restando 376 prestações. Atualmente, as prestações estão em 1600 reais, decrescendo menos de 100 reais ao longo do ano. Tenho condições de abater de 30 a 40 mil reais da dívida todo ano. Neste momento, pretendo amortizar 25 mil da dívida e tenho a opção de reduzir parcelas ou o valor das prestações. Caso reduza as parcelas, elas cairão de 376 para 200 parcelas. Caso reduza os valor, cairá de 1600 para 1330. Meu raciocínio é de que, se pretendo quitar em 4 anos, me restam 48 parcelas a serem pagas e, quanto menor o valor que eu pagar por mês, mais dinheiro eu junto, certo? Ou vale mais a pena reduzir a quantidade de parcelas?

    Muito obrigado.

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    olá Ewerton Veloso
    tenho uma duvida se toda vez a cada 3 anos eu conseguir amortizacao de prazo na parcela , com valor de 30 mil.
    percebi que acabo com a divida mais o valor real do meu apartamento ainda não foi pago ?
    você consegue me entender
    ex; Apartamento 140 mil
    a cada de 3 anos eu fazendo á amortizacao de 30 mil no sistema vai consta que já paguei todas as parcelas. mais não chega no valor real da minha divida.

  • Foto perfil

    Olá Ewerton! Será q pode me ajudar? Tenho uma dúvida!
    Tenho um financiamento desde 02/2018 no vAlor de 209 mil pelo sistema Price feito em 360 meses! Tx juros efetiva de 9% a.a!
    Encontra- se alugado desde qdo comprei, ou seja, as parcelas mensais vem sendo paga “sozinhas”! Pq acabei casando e fomos morar no apto do meu marido! Em 2019 consegui abater 15 mil e esse ano abati 22 mil do fgts ambos em prazo final! Meu saldo devedor atual está em 170 mil! Verifiquei hj que no demonstrativo de prestação está em 163/360 e que o juros dessa prestação atual desse mês Ainda está alto no valor de 1.394,00! Sendo que a prestação fixa pela price é de 1.712,00!
    Atualmente tenho mais 40 mil!A minha dúvida é:
    1) devo abater em prazo, como sempre eu venho feito?
    2) até qdo é benéfico nesse caminho das prestações eu abater em prazo?
    3) caso eu optasse por não usar esses 40 mil pra amortizar no apto e optasse por vender o apto, qual seria o melhor momento pra vender pensando em ter algum lucro?
    4) Seria melhor continuar amortizando e tentar quitar em 2 ou 3 anos, manter alugando por um tempo pra tentar recuperar os juros pagos e Depois vender (pensando que o imóvel vai valorizar)! Ou vender agora q ainda tenho essa dívida junto ao banco?

    Obrigada pela ajuda!!!

    • Foto perfil

      Vanessa, obrigado pela sua mensagem!

      Questões 1 e 2: no seu caso, e dadas as atuais circunstâncias, o melhor ainda é amortizar reduzindo prazo.

      Questões 3 e 4: o melhor momento é aquele em que você tiver um melhor preço de venda para o apartamento. Se você tivesse certeza de que o imóvel não iria se valorizar, o melhor seria vender antes, porque, no sistema Price, você paga mais juros no início do contrato, e menos juros no fim.

      Mas é impossível afirmar que o imóvel não vai se valorizar. Por isso, para casos como o seu nós oferecemos um serviço de consultoria com objetivo de montar um plano de amortizações até a quitação. Assim você consegue acompanhar a evolução do saldo devedor a cada momento daqui para a frente, o que pode te ajudar a escolher o melhor momento para a venda (se você se decidir pela venda), ou prever o momento em que vai conseguir quitar o contrato.

      Se quiser saber mais, entre em contato e lhe passaremos mais detalhes.

      Abraço!

      • Foto perfil

        Raimundo, obrigado pela sua mensagem.

        Se a taxa de juros for consideravelmente menor, e se os custos envolvidos (cartório, avaliação etc.) forem baixos, certamente pode compensar, sim.

        Abç.

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    Boa tarde Ewerton,

    Comprei um apartamento na tabela price, minha prestação é 960 com as taxas, minha taxa de juros é 8% ao ano, o valor do meu financiamento é de 128,000 em 360 meses. Fiz as contas e eu me planejar eu consigo juntar 8000 +FGTS ao ano eu prendendo usar esta valor para quitar o saldo devedor e pagar mais rapido, Minha duvida é:

    1- Se eu amortizar o saldo devedor, o valor as parcelas diminui sendo na tabela price?

    2-Compensa juntar os valor 8 mil ano e pagar de uma vez, ou amortizar mensalmente?

    3- Depois de fechar negocio é possivel negociar a redução de juros com a Caixa?

    Desde já agradeço

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    Minha prestacão é em torno de 383 reais e todos os meses eu amortizo aproximadamente 400 reais e pedia a redução do valor da prestação, já que essa diferença eu sempre uso para amortizar. Por exemplo, se antes a parcela era 400 reais e hj é 383, essa diferença de 17 reais é acrescido à amortização. Gostaria de saber se a redução no prazo ainda assim é mais vantajosa que esses abatimento?
    Eu entendi a questão do juros e serviços na parcela, mas eu não pretendo ficar pagando as parcelas baixinhas, e sim quitar de uma vez, qnd chegar num valor sustentável.

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      Jéssica, obrigado pela sua mensagem! E parabéns por essa disciplina e clareza na sua estratégia. Ela é muito boa!

      Para saber se compensa mais essa sua estratégia, ou reduzir o prazo (e, assim, mantendo fixo em R$ 400 o valor que você amortiza todo mês), é preciso fazer cálculos. Nós temos um produto que faz essa comparação para UMA amortização. Isto é, quando a pessoa tem guardada uma quantia maior, e está na dúvida sobre o que fazer com ela (reduzir prazo, reduzir valor das parcelas ou investir o dinheiro).

      É o Relatório de Amortização. Se quiser saber mais, o link é https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Voltando à sua pergunta, quanto menor fica a Taxa Selic, maior é a probabilidade de que reduzir PRAZO seja mais vantajoso do que reduzir o valor da prestação. Para saber QUÃO mais vantajoso seria, só mesmo fazendo os cálculos das duas situações e comparando.

      Abraço!

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    Boa noite!
    Tenho uma dúvida, sobre o que é melhor no financiamento de casa:
    Amortizar adiantando as prestações mensais, qual é a vantagem? Deixa de pagar os juros?
    Amortizar no valor total, diminue o juros?
    Pagar as últimas prestações, os juros não pagamos referente as parcelas, correto?

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      Telma, obrigado pela sua mensagem, e peço desculpas pela demora na resposta.

      O melhor, hoje em dia, geralmente é amortizar reduzindo o prazo do contrato.

      Sempre que se faz uma amortização extraordinária (não importando se for reduzindo o prazo ou o valor da prestação), reduz-se o saldo devedor e, assim, reduz-se também o que se paga de juros em cada prestação.

      A vantagem de se fazer a amortização reduzindo o prazo é que, a partir daí, o saldo devedor passa a se reduzir mais rapidamente, então você acaba pagando menos juros ainda, no final das contas.

      Abç.

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    Bom dia , estou pensando em investir em um apartamento , porém o valor dele final com o financiamento ficará em 360 mil e ele é apenas um dormitório e sem vaga de garagem , fiquei assustada com o valor total e o juros , compensa pagar prestações de 1.000,00 e ir amortizando as últimas parcelas ?

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      Karina, obrigado pela sua mensagem!

      O principal, a meu ver, é você avaliar se o preço do apartamento é compatível com o seu valor real.

      Em seguida, é preciso avaliar a taxa de juros do financiamento. Os valores praticados atualmente estão em torno de 7% a 8& ao ano, para financiamentos corrigidos pela TR.

      Por fim, geralmente compensa, sim, pagar a prestação do mês e mais algum valor para ir reduzindo o prazo.

      Mas, repito, o principal é avaliar o preço de venda e a taxa de juros.

      Abraço!

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    Olá. Tenho uma duvida, não sei se é possível responder ou é preciso ver o contrato.
    Caixa esta concedendo carência de 6 meses para novos contratos habitacionais, porém no site da mesma fala q uma das consequências é incidência de juros. Veja:

    # ​Quais as consequências da pausa para o meu contrato habitacional?

    “Cobrança de juros: a pausa incorpora as prestações ao saldo devedor e sobre o saldo devedor são cobrados juros. O valor das prestações pausadas será pago no decorrer do restante do contrato.
    Prazo de amortização e prêmio de seguro: o prazo de amortização somente é alongado pelo período da pausa se o contrato não estiver no prazo máximo de prestações. O seguro recalcula tendo por base o saldo devedor”.

    Minha duvida se vale a pena deixar para pagar daqui meses ou começar a pagar agora, não quais são esses juros q podem incidir durante esse período. Não consegui entender esse texto no site.

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      Olá, José Cristiano, obrigado pela sua mensagem.

      Só vale a pena aderir à carência se você estiver com dificuldades para pagar agora. Se não, o melhor é pagar logo para evitar esses juros extras.

      Abç.

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    Olá,eu tenho um financiamento com juros efetivos de 5,11 ao ano, prazo 360 meses e esta atrelado a TR e pelo sistema price. Eu consigo pagar a prestação mensal e ainda guardar uma grana para amortizar no futuro. Minha duvida é o seguinte:

    É melhor pegar esse dinheiro extra e amortizar sempre mensalmente ou talvez anualmente ou apenas no fim do prazo quando eu tiver todo o saldo devedor disponível para quitar ou tanto faz ? eu costumo aplicar o dinheiro em CDB liquidez imediata 100% CDI.

    Os juros são calculados em cima do saldo devedor, então se eu quitar mensalmente e trás para frente pelo prazo, eu iria não apenas deixar de pagar os juros das ultimas prestações como iria reduzir os juros das proximas prestações mais presentes ? seria a ideia ?

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      Marciano, obrigado pela sua mensagem!

      Respondendo a primeira pergunta: compensa amortizar sempre que você puder. A ressalva que fazemos é para que você mantenha pelo menos uma reserva financeira para imprevistos. Como sua taxa de juros não é alta (5,11% ao ano), não há urgência para amortizar, por isso não compensa você ficar desguarnecido, sem uma reserva. Ainda mais nesses tempos de incerteza.

      Quanto à segunda pergunta, não é bem assim que funciona. Na prática, é isso, mas a lógica do cálculo é outra. Não é bem assim, “você vai pagar as últimas prestações”. Na verdade, o que acontece é que você reduz o saldo devedor e depois é como se começasse um novo contrato, com o novo saldo, a mesma taxa de juros e um novo prazo. Na prática você vai passar a pagar menos juros em todas as prestações. Isto porque a parte da sua prestação destinada a amortizar mensalmente a dívida aumenta, e a parte destinada a pagar juros diminui. Ou seja, o tamanho da sua prestação vai permanecer praticamente o mesmo, mas por dentro ela é um pouco diferente (menos juros e mais amortização).

      Abraço!

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    Boa noite Ewerton!! Fiz um investimento minha casa minha vida de 80.000 reais para pagar em 30 anos!! Já paguei 52 parcelas que nas minhas contas foram 22.000 mais ou menos, mas na caixa consta que paguei 9.000, estou devendo ainda 71.400!! Fiquei muito assustada!! Tenho uns 30.000 para poder amortizar!! Estou na dúvida se deixo esse dinheiro na poupança ou se dou nas parcelas e como: se de trás para frente ou não!! Você pode me ajudar ?? Por favor

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      Olá, Bruna, obrigado pela sua mensagem!

      Vamos lá, são duas questões:

      -Boa parte do valor da sua prestação vai para pagar juros e tarifas. Segundo seus números, dos R$ 22 mil pagos, apenas R$ 9 mil de fato amortizaram sua dívida. A boa notícia é que, à medida em que o tempo passa, esse efeito vai diminuindo. Isto é, uma fatia cada vez maior da sua prestação vai para amortizar a dívida.

      -A Caderneta de Poupança, hoje em dia, rende menos do que os juros do seu financiamento (mesmo os do Minha Casa Minha Vida). Então, financeiramente não compensa. Mas você deve ficar atenta para manter uma reserva de emergência. Principalmente nos tempos difíceis em que vivemos, não é prudente ficar sem reserva financeira apenas para amortizar o financiamento.

      Abraço!

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    Boa noite! Faz diferença no saldo devedor amortizar com redução de prazo ou na prestação quando o imóvel será vendido? Estou vendendo o meu imóvel para queria aproveitar para liberar o fgts, já que o comprador não vai utilizar. Obrigado!

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      Gustavo, obrigado pela sua mensagem!

      Se você vai vender o imóvel logo (ou pouco) depois da amortização, não faz diferença, não. E boa ideia, essa sua, usar o FGTS antes de vender. É transformá-lo em dinheiro vivo.

      Abç!

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    Ola Ewerton,

    Estamos planejando a compra de um novo apartamento, e tenho uma duvida sobre o financiamento e como funciona a amortizacao utilizando o FGTS, mais especificamente sobre quanto reduz efetivamente o meu saldo devedor / juros, para a tomada de decisao sobre o prazo do financiamento, se fazemos em 20 ou 30 anos.
    Vou colocar alguns valores (ficticios) para ficar mais facil de entender a minha duvida

    Valor do imovel: R$ 600.000,00
    Valor a financiar: R$ 200.000,00
    Juros de 7,7% a.a
    Prazo: 20 anos
    Parcelas: 2.000,00

    Vamos dizer que apos dois anos, ja paguei 24 parcelas, e o saldo devedor agora esta em algo em torno de R$ 175.000,00.
    E tenho um valor de R$30.000,00 no FGTS, e quero amortizar do saldo devedor.

    Primeira pergunta:
    É correto dizer que quando usar o FGTS para amortizacao, seria melhor manter o valor da parcela e reduzir o numero de parcelas, para assim pagar menos juros?

    Se sim, agora vem a minha duvida principal:
    Se caso o financiamento fosse feito em 20 anos ou 30 anos (valor da parcela mais baixa), qual o impacto da reducao dos juros a cada amortizacao do saldo devedor com o FGTS? o Juros total a pagar é recalculado?
    Pergunto porque pelas minhas contas e orcamento, acredito que pagamos o valor total do saldo devedor em 8anos, contando parcelas + FGTS a cada 2 anos.
    Entao independente de financiar em 20 ou 30 anos, podemos pagar o saldo total em 8 anos. Prefiro financiar em 30 anos, porque assim o valor da parcela mensal é mais baixa, mas obviamente o saldo devedor total é maior, pois tenho teoricamente mais 10 anos de juros a pagar.
    Resumindo a longa pergunta: Se eu financiar em 30 anos, e pagar tudo em 8 anos, eu estarei pagando mais juros do que financiar em 20 anos e pagar nos mesmos 8 anos?

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      Olá, Fernando, obrigado pela sua mensagem!

      Primeira pergunta: hoje, em dia, na maioria dos casos, a resposta é sim. Reduzindo o prazo, aumenta o valor amortizado em cada prestação, consequentemente reduzindo a quantidade de juros embutidos nela.

      Segunda pergunta: quando você faz uma amortização extraordinária, o contrato é recalculado. É como se começasse um novo contrato, com o novo saldo devedor, a mesma taxa de juros, e o mesmo valor de prestação, recalculando o prazo (ou o contrário, se você preferir. Isto é, mantém o prazo e recalcula o valor da prestação).

      A diferença entre você fazer o contrato de 20 anos ou de 30 anos é que, quanto maior o prazo, mais lentamente se reduz seu saldo devedor. E, portanto, mais juros você paga a cada mês (já que os juros são consequência direta do tamanho do saldo devedor).

      Nós oferecemos um trabalho de orientação quanto à melhor estratégia para o financiamento. A partir do seu orçamento mensal e da sua capacidade de poupança, conseguimos encontrar o prazo ideal para o financiamento, de modo que você não pague juros desnecessariamente, e ao mesmo tempo não fique apertado com as prestações no início do contrato.

      Se quiser saber mais, entre em contato. Pode ser muito vantajoso para você. O custo desse tipo de trabalho é muito baixo em relação à economia que você pode fazer e ao conforto que terá para gerenciar seu financiamento.

      Abraço!

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            Olá, Ewerton!
            Tenho um financiamento imobiliário pelo BB. Fiz uma amortização há um tempo atrás com meu FGTS, diminuindo o tempo de financiamento, e observei que as minhas parcelas também diminuíram um pouco o valor. Ano passado, fiz outra amortização, novamente no tempo de financiamento, mas dessa vez com recursos próprios, e observei que dessa vez, as minhas parcelas acabaram aumentando o valor! Isso é comum acontecer ou devo procurar uma revisão do banco sobre minha dívida?

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              Mayara, obrigado pela sua mensagem!

              É comum que haja um pequeno aumento, coisa de uns R$ 10 ou R$ 20, dependendo das características do contrato. Isso acontece devido a um arredondamento que os sistemas fazem, para que o prazo remanescente seja um número inteiro, e não decimal. Mas não costuma passar disso.

              Sua prestação aumentou muito? Se sim, cabe revisão. Se quiser nos dar mais detalhes, podemos ajudar.

              Abraço!

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    Olá. Tenho financiamento imobiliário pelo sistema SAC. Tenho uma meta de amortizar anualmente, ao menos 12 mil reais. Inicialmente com redução da parcela que está um pouco alta para o orçamento atual.
    Minha dúvida é se compensa mais eu amortizar 12 mil reais uma vez ao ano, ou a cada mês eu amortizar mil reais (ou valores próximos), totalizando os 12 mil.

    Obrigado.

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      Marcos Vinícius, obrigado pela sua mensagem!

      Compensa mais amortizar a cada mês. Assim você vai diminuindo o quanto antes o saldo devedor, que é onde incidem os juros.

      Mas sugiro que você avalie bem essa escolha quanto a reduzir o prazo ou o valor da prestação. Você disse que sua prestação está alta para o orçamento atual. Isso é importante mesmo, pois se você precisar entrar no cheque especial por culpa da prestação, acaba saindo mais caro.

      Mas reduzir o prazo pode ser mais vantajoso no longo prazo.

      Nós oferecemos um serviço muito interessante, imediato e barato para te mostrar o que aconteceria com seu contrato caso você opte por reduzir o prazo ou o valor da prestação. É o RELATÓRIO DE AMORTIZAÇÃO. Sugiro que visite a página do Relatório para saber mais: https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/

      E continuamos à disposição para quaisquer dúvidas.

      Abraço!

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          Legal, Marcos.

          Se quiser “turbinar” sua estratégia, programando o tamanho exato que sua prestação deve ter, para poder aproveitar melhor a redução de prazo, fale conosco. Aí, além de estabelecer uma meta para ficar livre do financiamento, você já começa a criar sua reserva financeira para emergências e para planos futuros. Vale a pena e é possível.

          Abraço!

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    Olá,

    Possuo um financiamento em 30 anos com a caixa no modelo sac. Hoje, a dívida está em 129 mil e parcela no valor de 1279 com juros de 7,5% ao ano.

    Tenho 30 mil de FGTS para amortizar e estou na dúvida de qual modalidade usar, diminuir prazo, ou valor da parcela.

    Segundo a gerente:

    Pagando 30 mil do FGTS

    Reduzindo o prazo: parcela ficaria em 1283,16. Número de parcelas de 326 vai para 164.
    Reduzindo a parcela: parcela ficaria em 982,46. Com o mesmo prazo 326.

    Obs1: Tenho pretensão de alugar esse apartamento e me mudar para outro, gostaria que ele “se pagasse” porém o aluguel médio é de 1000 reais.

    Obs2: Pretendo quitar a dívida em 4 anos utilizando o FGTS a cada 2 anos

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      Prezado Cássio, obrigado pela sua mensagem.

      Muito bom seu questionamento. Parabéns pelo seu planejamento e pela busca do melhor negócio.

      Na minha opinião, você não deveria dar tanta importância à sua observação 1, isto é, ao fato de o apartamento “se pagar”, com um aluguel suficiente para quitar a prestação. O foco deve ser no melhor negócio, aquele que te fará pagar menos ao longo do tempo.

      Para chegar à resposta são necessários alguns cálculos um tanto complexos. Como já trabalhamos isso há algum tempo, criamos um produto que faz de forma prática, rápida e com riqueza de detalhes: é o Relatório de Amortização. Ele te fala qual é o melhor negócio, reduzir o prazo ou o valor da prestação, e ainda mostra quanto você vai pagar em cada uma das opções.

      O resultado serve tanto para quem pretende levar o financiamento até o fim quanto para quem, como você, pretende quitá-lo no médio prazo.

      Sugiro que visite a página que explica melhor o Relatório. O endereço é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Em caso de dúvida, estamos à disposição. Abraço!

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    Olá Ewerton!
    Se possível por favor esclareça a minha duvida, fiz financiamento de imóvel tabela price, (foi o banco quem escolheu essa modalidade, particularmente prefiro a sac), meu saldo devedor é 124 mil, quero usar 50 mil pra reduzir o saldo devedor, o banco abate diretamente do saldo devedor ou eu sou obrigada a amortizar o prazo ou valor das parcelas?

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      Ei, Tâmia, obrigado pela sua mensagem.

      O banco abate diretamente do seu saldo devedor. Então, se ele é de R$ 124 mil e você vai amortizar R$ 50 mil, ele passará para R$ 74 mil. E aí você vai precisar escolher se reduz o prazo (mantendo o valor das prestações) ou se reduz o valor das prestações (mantendo o prazo). Mas em ambos os casos o saldo devedor será reduzido no montante que você usar para amortizar.

      Abraço!

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    Olá,

    Fiz um financiamento na caixa pela tabela PRICE (parcelas fixas) em 360 parcelas

    Valor financiado R$ 152.000,00
    Valor Juros R$ 169.157,36
    Valor total (Bem + Juros) R$ 321.157,36

    Após 60 parcelas pagas, meu saldo devedor é de R$ 141.092,91

    Recebi R$ 20.000,00 da venda de um veículo, e gostaria de amortizar esse valor no meu financiamento, a dúvida é:

    Esse valor reduz meu SD para R$ 121.092,91, é refeito os cálculos com base neste novo SD para eu escolher se reduzo as parcelas em tempo ou em valor?

    Ou apenas diminui do valor total do financiamento:

    Valor total (Bem + Juros) R$ 321.157,36
    Valor das parcelas pagas – R$ 53.526,00
    Valor total devido (Bem + Juros) R$ 267.631,36
    Valor da amortização (extra) – R$ 20.000,00
    Valor total devida =R$ 247.631,36

    A dúvida foi gerada porque cada pessoa responde de um jeito diferente.

    Entendo que a 2º forma esteja errado, pois que vantagem teria de antecipar R$ 20.000,00
    e reduzir o tempo pagando o mesmo valor de juros.

    Muito obrigado

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      Leandro, obrigado pela sua mensagem!

      Sua pergunta é boa, e a forma como você a colocou (muito didática, com números e cálculos) me ajuda muito a responder.

      Sua forma de pensar é a correta. Se o saldo devedor que consta no seu boleto é R$ 141 mil, depois de amortizar R$ 20 mil ele cairá para R$ 121 mil.

      De fato, a outra forma de pensar seria injusta, pois você estaria usando seu dinheiro para pagar juros que nem aconteceram ainda.

      Temos um Simulador de Amortização no site, você já deve ter visto. Mas por enquanto ele funciona apenas para financiamentos SAC. Se você quiser saber para quanto iriam sua prestação ou seu prazo após a amortização, me fale, eu calculo manualmente para você e te envio a resposta.

      Abraço!

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    Everton,
    Tenho um financiamento imobiliario com o Banco Itau para pagamento em 20 anos.
    Foi financiado R$ 249.586,51, iniciei os pagamentos em 30/10/2015 no valor de R$ 3.281,12, a ultima parcela paga em 30/10/2019 foi de R$ 2.872,00. Já estou com o imóvel a venda, mas como está demorando, o meu saldo devedor é de + ou – R$ 200.000,00, como disponho no momento de R$ 150.000,00 gostaria que me orientasse da melhor opção para usar esse capital.
    No momento o valor da prestação me está pesando bastante, a médio prazo deverei ter mais algum recurso, pois estou encerrando uma empresa e também tem a possibilidade da venda, mas enquanto não acontece, estou descapitalizando o total que para futuro seria uma poupança. Na antecipação, já que não disponho ainda do total, seria viável uma simbiose entre valor da parcela e prazo ?
    Grata,

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      Olá, Mariana, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, é possível fazer uma amortização extraordinária reduzindo prazo e outra reduzindo o valor da prestação, cada uma usando parte do dinheiro disponível.

      Oferecemos o serviço de consultoria, que pode identificar qual seria o valor ideal para cada uma dessas amortizações. Contemplando tudo: sua necessidade de redução da prestação, o melhor aproveitamento do recurso disponível e uma reserva financeira de segurança para você nesse momento de transição.

      Se tiver interesse, entre em contato novamente, e lhe passo mais detalhes sobre o trabalho.

      Abraço!

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    Ewerton, boa tarde.
    Comprei um apartamento e financiei R$100.000,00 em 420 parcelas com valor inicial em R$1.020,00 por aí.
    Estou pensando em utilizar o FGTS para amortizar um pouco a dívida. Tenho R$43.000,00 para amortizar.
    Se eu utilizar no prazo contratual irão restar 98 parcelas e se eu utilizar para diminuir o valor das parcelas ela irão ficar em torno de R$560,00.
    O que seria mais vantajoso se levar em consideração que quero realizar a quitação do imóvel o quanto antes? Acredito que em 5 anos eu consiga quitar o saldo restante que seria de R$57.000,00.

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    Boa tarde, tenho um contrato de compra e venda: comprei de um amigo, um imóvel, no valor de 40mil, pago mensalmente, parcelas fixas de 500 reais mensal, quero adiantar 10mil pra ele. Há possibilidade de usar esses dez mil pagando parcelas últimas, também as parcelas, atuais e futuras?

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      Olá, Joelson, obrigado pela sua mensagem.

      Essa compra foi feita por meio de contrato particular entre vocês dois? Se foi, certamente é possível, sim.

      Se as parcelas são de R$ 500,00 fixas SEM correção pela inflação, creio que o justo seria trazer as últimas parcelas para valor presente. Afinal, R$ 500,00 daqui a 6 anos equivalem a cerca de R$ 400,00 hoje, se considerarmos inflação de 3,8%.

      Mas isso foi só um comentário de quem não sabe detalhes da negociação entre vocês dois. Sugiro que avaliem o que seria mais justo. Abç!

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    Olá, Ewerton!

    A quitação antecipada do financiamento imobiliário com a CEF acarreta em devolução do seguro pago até a data de quitação, já que ele é calculado com base no tempo integral do contrato? Isso ocorre nos contratos de empréstimo com seguro prestamista embutido. Também ocorre no contrato de financiamento, quando ele termina antes devido à quitação do valor remanescente?

    Desde já obrigado e parabéns pelo seu trabalho!

    Wilson

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      Grande Wilson, obrigado pela sua mensagem!

      Ótima pergunta.

      A devolução proporcional do seguro prestamista cabe quando o seguro é cobrado integralmente no início do contrato. Isto é, quando é incluído no saldo devedor do financiamento, junto com o IOF. No caso dos financiamentos imobiliários isso geralmente não ocorre.

      Possivelmente por isso, a Resolução 3516 do Banco Central, que trata do cálculo do valor presente para amortização de contratos, é clara ao destacar os financiamentos imobiliários da regra geral:

      ” Art. 3º Nas situações em que as despesas associadas à contratação de operação de crédito ou de arrendamento mercantil financeiro sejam financiadas pela instituição deve ser adotada a mesma taxa de juros contratada para o principal.
      Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às operações contratadas com recursos direcionados ou com taxas administradas, a exemplo do crédito rural, do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de programas especiais do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). ”

      Abraço!

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    Boa tarde ,tenho uma dúvida.
    Solicitei a armotização das parcelas da frente do meu finaciamento imobilario, para diminuir o valor das parcelas, estou pagando agora o valor de 220 reais, a dúvida é se posso pagar umas 10 parcelas a vista, sendo que elas estão com o valor reduzido devido a armotizaçõa com o FGTS, perguntei para minha gerente e disse que não seria possivel, mas fiquei com dúvida nisso?
    Poderia me ajudar
    Posso ou não pagar o valor de 10 parcelas(R$2100,00)
    Garto
    Wagner Ribeiro

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      Olá, Wagner, obrigado pela sua mensagem.

      Você queria pagar as próximas parcelas, para ficar 10 meses sem pensar nisso? De fato, os bancos não costumam fazer isso. Possivelmente porque o cálculo de uma prestação depende do pagamento da prestação anterior, então eles não têm como emitir 10 boletos, ou mesmo 1 boleto valendo por 10 prestações. Hoje em dia, com a TR zerada, até não seria difícil fazer esse cálculo. Mas os sistemas dos bancos não fazem.

      Financeiramente nem é vantajoso, pois você pagaria os juros dessas parcelas. Melhor mesmo seria você fazer uma amortização reduzindo o prazo. Com esse valor, certamente reduziria muito mais do que 10 prestações.

      Abraço!

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    Prezado Ewerton, bom dia! Primeiramente, muito obrigado por compartilhar todo seu conhecimento nesse espaço.

    Pergunta: ao contratar um empréstimo – digamos em 72 parcelas – mas já imaginando que mais ou menos lá pela metade do prazo estarei em condições de quitar todo o restante da dívida, devo optar pela tabela Price ou SAC?

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      Kristian, obrigado pela sua mensagem.

      Olha, difícil dizer assim, como regra… Depende muito das condições oferecidas em cada contrato. Se fosse para levar o contrato até o final, provavelmente no SAC você pagaria menos juros. Mas se é para quitar na metade, dependeria de fazer cálculos, levando em consideração a taxa de juros contratada e sua capacidade de amortização.

      Nós oferecemos esse cálculo sob forma de consultoria. Se quiser saber mais, me fale, e lhe passo os detalhes.

      Abç!

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    Ola

    Fiz uma pesquisa e encontrei seu site e achei mto interessante. Voce saberia sanar minha duvida?
    Comprei um imovel por 190.000 uma entrada e ainda faltam 78.000 para quitar, foi feito na caixa pela tabela PRICE (parcelas fixas). Gostaria de amortizar meu saldo devedor Dando aproximadamente uns 50.000,00. Sera que é possivel reduzir o saldo e nao o numero de parcelas?

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      Olá, Laís, obrigado pela sua mensagem!

      Sempre que você faz uma amortização extraordinária, você reduz o saldo devedor. Aí você escolhe se quer reduzir o prazo (o número de prestações) ou o valor das prestações.

      Se entendi sua pergunta, você quer saber se é possível reduzir o valor das prestações, certo? Então, é possível sim. Basta você informar ao banco que esta é a opção que você deseja.

      Abraço!

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    Oi Ewerton, tudo bem?
    Há alguns meses fiz um empréstimo pessoal no Itaú para cobrir o saldo negativo do cheque especial no valor de R$ 4.000,00 + R$ 148,00 de IOF para pagar em 52 parcelas de R$ 303,85. Já paguei 3 parcelas, restando ainda 49.
    Acontece que consegui juntar R$ 1.000,00 e liguei no banco para ver as opções de quitar parte dessa dívida, me passaram o seguinte:
    1 – Pagar R$ 1.059,00 para abater as 30 últimas parcelas, restando então 19 x R$ 303,85
    2 – Pagar R$ 1.000,00 para abater no valor total da dívida, restando 49 x R$ 233,00
    Fazendo as contas, a primeira opção aparentemente é mais vantajosa (sugerida pelo banco), mas se eu escolher a segunda opção vou utilizar os R$ 70,00 que vai sobrar da parcela mensal para somar ao montante e novamente quitar mais uma parte da dívida.
    A primeira opção é realmente a melhor para mim?

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      Grande Léo, obrigado pela sua mensagem!

      A primeira opção (reduzir o prazo) é mais vantajosa, porque te expõe aos altos juros dessa dívida (mais de 7% ao mês) por menos tempo.

      Parabéns por questionar se a segunda opção seria mais vantajosa, por se dispor a guardar o valor pago a menos a cada mês e por buscar ajuda para resolver a dúvida! Abraço!

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    Parabéns pelo blog! Muito bom mesmo, eu tenho uma dúvida e não encontrei nada na internet, um amigo meu tinha um financiamento que faltava 15 anos para finalizar e ele recebeu um boleto no valor de R$ 84,00 para quitação do imóvel , eu gostaria de saber como faz para receber essa proposta ou qual é o critério que a caixa usa pra fazer isso. Ele pagava um valor médio de R$ 500,00 e era pelo SAC, você pode esclarecer algo sobre isso?

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      Olá, Débora, obrigado pela sua mensagem!

      Creio que tenha ocorrido um erro por parte do banco em que seu amigo tem o financiamento. Faltavam 15 anos e ele recebeu um boleto de R$ 84,00? Estranho. Não me ocorre outra possibilidade a não ser um erro. Abç!

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    Boa Tarde Sr. Ewerton,
    Veja se pode me ajudar em uma dúvida, sobre abatimento da dívida qual seria melhor:
    Reduzir a Prestação Atual?
    Reduzir Prazo de Contrato?
    Reduzir o Saldo Devedor?
    Tenho financiamento com seguintes taxas e valores:
    Saldo devedor atual: R$125.970,47
    Amortização extraordinária: Em média de R$1.000,00 por mês fora prestação mensal
    Amortização mensal atual: R$360,93
    Valor do seguro mensal: R$30,00
    Taxa de administração mensal: R$25,00
    Prazo da operação, em meses: 360
    Taxa de juros anual 7,66%
    Número da parcela atual 12

    Gostaria de saber qual seria melhor forma de abater minha dívida, vou tentar pagam fora minha prestação mensal mais R$1.000,00 por mês.

    Desde já agradeço toda atenção.

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    Olá Ewerton!
    Primeiramente gostaria de parabenizar o espaço.

    Estou para fazer um financiamento e gostaria de tirar uma dúvida em relação à tabela PRICE.

    Neste sistema de amortização temos parcelas fixas, amortização menor no início e juros maior, amortização maior no final e juros menor.

    Imagine que minhas parcelas são de R$ 900,00/mês, se hoje, eu quiser pagar a última parcela e o valor de amortização dela for R$ 800,00 e juros de R$ 100,00, irei pagar R$ 800,00?

    desde já agradeço

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      Olá, Daiana, obrigado pela sua mensagem!

      Não, o cálculo não é feito dessa forma. Quando você faz uma amortização extraordinária, o que acontece, na verdade, é que o contrato é recalculado, levando em conta a mesma taxa, o novo saldo devedor (o antigo menos a amortização), e aí você escolhe se quer reduzir o prazo ou o valor da prestação.

      Então, nesse seu exemplo, se a última prestação custa $900, e $800 são de amortização mensal, caso você faça hoje uma amortização extraordinária de R$ 800, provavelmente vai abater mais de uma prestação.

      É difícil explicar por que, é uma matemática meio complicada. Mas é assim, pode crer.

      Abraço!

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    Exerton olá,

    Eu tenho um financiamento em andamento e vi a oportunidade de refinanciar/”recalcular” para um novo juro a.a. antes era 9,9% e agora vai para 7,99%(8), porém tenho um saldo bacana no FGTS para utilizar e meu gerente falou que eu não posso usar o FGTS depois de refinanciar eu devo usar o saldo antes e só depois da amortização (obs.: já pedi a melhor amortização matematica que é a de quantidade de parcelas).

    Devo confiar no meu gerente(na verdade nunca confiei) é verdade isso? Eu só posso usar antes? Pq ele disse se eu for usar depois de refinanciar só da após dois anos deste ato. Consegue me responder essa pergunta?

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    Boa tarde!
    Meu financiamento e pela tabela price.
    pago 580 por mês. todos os anos sobe na data do meu aniversario.sobe em torno de 2,00$
    meu saldo devedor e de 90 mil…minha duvida e a seguinte.
    eu posso usar meu ftgs pra amortizar minhas próximas 12 prestações ?
    vc sabe me falar qual valor ficaria e se eu posso.

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    Tenho um financiamento imobiliário que está assim no demonstrativo do banco:
    Saldo devedor 200.655,00; amortização 555,83; Juros 1.496,62; seguros 70,44; tarifa adm 25,00; indice correçao aplicado 1.000000.
    Tenho 50.000,mil para amortizar, não sei se compensa o desconto. O que seria melhor, diminuir tempo ou valor?

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      Olá, Renata, obrigado pela sua mensagem!

      Lançamos recentemente um serviço que tem como objetivo justamente responder essa pergunta. É o Relatório de Amortização. Ele te diz se compensa amortizar ou investir o dinheiro. E, se o melhor for amortizar, ele diz se é mais vantajoso reduzir o prazo ou o valor da prestação. O Relatório te fala isso tudo com números, isto é, você vê o quanto poderá economizar ao tomar a decisão correta. E ainda vem com orientações sobre como colocar em prática a melhor estratégia. É muito interessante e achoq ue vai te atender perfeitamente.

      O link para ter mais informações é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      Abraço!

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    Bom dia Ewerton!
    Me ajude a sanar minha dúvida;
    Tenho um imóvel financiado pelos sistema SAC, ainda restam 185 parcelas das 240, pretendo amortizar 50.000,00 dos 104.907,00 que restam.
    Pensei em reduzir o prazo com isso ficariam 60 parcelas e manteria o valor de parcela que esta em média 1.330,00, e assim que possível pensei em quitar, talvez em 2 anos.
    Essa é a melhor opção, ou devo diminuir a parcela ou ainda investir em tesouro direto? Qual mais rentável?
    Obrigada desde já.

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    Bom dia Ewerton… Dar uma clareada, por favor:
    Tenho um financiamento atual pelo modelo SAC em 360meses, com um saldo devedor de 150k… Com uma taxa de 7.8% a.a. Minhas prestações atuais estão bem elevadas +/- 1500. So posso utilizar meu FGTS daqui a 1 ano.
    Mas pretendo dar uma amortizada agora no valor de 60k, agora surge a dúvida uso esse valor no slado devedor e daqui um ano utilizo o FGTS também, ou pego nas prestações.
    Pretendo quitar daqui a 3/4 anos.

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      Olá, Henrique, obrigado pela sua mensagem!

      Você já deve ter usado nosso Simulador de Amortização. Caso não tenha usado, o endereço é https://educandoseubolso.blog.br/simuladores/simulador-de-amortizacao-prazo-ou-parcela/.

      O Simulador já te informa imediata e gratuitamente para quanto iria sua prestação, caso você opte por amortizar reduzindo a prestação. Só você pode avaliar o quanto isso aliviaria seu orçamento. Por isso não vou cravar uma opinião quanto a isso, seria necessário avaliar sua situação mais a fundo.

      E, para saber O QUE COMPENSA MAIS (independentemente da situação do seu orçamento), isto é, em qual cenário você teria um patrimônio maior, lançamos recentemente um serviço expresso, o Relatório de Amortização. O link é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      E, para um estudo sob medida, individualizado, programando amortizações futuras em cada opção de amortização (reduzindo prazo ou prestação), oferecemos consultoria especializada. O estudo permite avaliar, por exemplo, o efeito da redução da prestação em seu orçamento, em comparação com o efeito da redução do prazo. Inclui orientações quanto a investimentos, buscando a melhor forma de cuidar do seu dinheiro enquanto não quita o contrato.

      Abraço!

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    Bom dia, Ewerton!! Nossa, que blog interessante e super útil!!!! Parabéns!!!! Esse assunto é bem complexo e também estou em dúvida. Se puder me dar uma luz, super agradeço!

    Fiz um financiamento de R$335k e hj o saldo está em R$282k para 247 meses. Minha dúvida é sobre utilização do FGTS. É válido sacarmos os dois agora (meu e do meu esposo) para amortização, sacarmos os dois juntos daqui a um ou um ano e meio (cada ano rende aprox R$50k no FGTS de cada um) ou usarmos um agora e o outro daqui a 1 ou 1,5 ano? Nossa intenção é quitar daqui a 2 anos no máximo, tb utilizando recursos próprios. Muiiiiito obrigada desde já!!!!

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      Olá, Tamyres, obrigado pela sua mensagem e pelos parabéns!

      É válido sacar o FGTS o quanto antes. Se possível, os dois. Você não me disse qual é a taxa de juros do seu financiamento, mas certamente é mais alta que o rendimento do FGTS. Então, quanto antes, melhor.

      Não sei se você sabe, mas vocês só poderão usar os dois FGTS (seu e do seu esposo) caso os dois constem como titulares no contrato de financiamento, ok?

      Abraço!

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        Boa tarde Ewerton, apos ter acompanhado alguns comentários teus para algumas pessoas, cheguei na conclusão que se a pessoa esta conseguindo pagar o financiamento sem problemas, o ideal e sempre amortizar no prazo. Mas ainda tenho uma duvida, e gostaria que me ajudasse.
        Tenho um financiamento com saldo devedor em R$ 114.000,00 e no final do ano irei amortizar R$ 70.000,00 sendo R$ 50.000,00 FGTS meu e da minha esposa e R$ 20.000,00 recursos próprios.
        Minha parcela hoje esta em R$ 1.050,00 sendo que R$ 630,00 e Juros e R$ 360,00 amortização do saldo devedor.
        Minha duvida e a seguinte, quando eu amortizar esse valor, como ficara esses valores de Juros e amortizacao do saldo devedor ? Se invertem? A amortizacao comeca a ser maior que o valor do juros ? Muito Obrigado e no aguardo.

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          Olá, Jonas, obrigado pela sua mensagem.

          Exatamente, após a amortização extraordinária reduzindo prazo, a parte da prestação referente a juros se reduz, e a parte referente a amortização mensal aumenta. Com isso, o saldo devedor passa a se reduzir mais rapidamente.

          É possível apurar com exatidão esse movimento, mas depende de cálculos um pouco complexos. Oferecemos esse serviço sob forma de consultoria. Inclusive, se for o caso, programando futuras amortizações extraordinárias (com FGTS e recursos próprios).

          Se quiser saber mais, entre em contato novamente. Pode ser bem interessante para você se programar.

          E recentemente lançamos um “serviço expresso” para quem tem financiamento imobiliário. É o Relatório de Amortização. Ele não dá esse detalhamento que você deseja (seu caso requer um acompanhamento individual), mas informa o que compensa mais para o cliente: amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou não amortizar (e investir o dinheiro). E o resultado fica pronto na hora.

          Quem quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

          Abraço!

          Abraço!

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    Prezado Ewerton,

    Estou estudando para realizar a compra de um imóvel de 230 mil que esta em fase de construção.
    No momento queria ter uma prestação menor e queria utilizar o PRICE, gostaria de saber se posso amortizar a divida diminuindo as parcelas do PRICE com o FGTS quando eu acumular um valor. Outra duvida é se eu utilizar o financiamento através de um banco privado, se também consigo amortizar a divida para diminuir parcela?

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      Olá, Felipe, obrigado pela sua mensagem.

      Se o financiamento foi por algum programa oficial (SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida), pode sim. Independentemente de o financiamento ser em banco privado ou público.

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    Olá, Ewerton.

    Preciso de uma ajuda sua.
    Estou com um contrato financiado em 180 meses, com parcelas mensais de R$ 954,93 a uma taxa de 12% ao ano (0,9489% a.m.) utilizando a tabela PRICE. Minha última parcela vencerá em 25/09/2034. Quando trago está parcela a valor presente, seu valor é de R$ 174,46. No entanto, quando solicito a antecipação, a financeira está dizendo que tenho que pagar R$ 456,95.

    Analisando melhor, eles estão trazendo o contrato a valor presente e calculando o valor médio de cada parcela. Valor presente do contrato é R$ 82.250,44 / 180 parcelas = R$ 456,95.

    Isso está correto? Eles podem fazer isso ou tenho o direito de pagar R$ 174,46 que é o valor presente da parcela?

    Certo de sua resposta e parabéns pelo trabalho.

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      Olá, Israel, obrigado pela sua mensagem.

      O raciocínio deles parece correto, não é? A dívida é de R$ 82.250, o prazo é de 180 meses, então cada parcela é igual a 82.250 dividido por 180. É tentador fazer uma conta fácil assim.

      MAS… cálculos envolvendo tabela Price são cheios de sortilégios…

      Uma amortização extraordinária implica em você REDUZIR o saldo devedor e RECALCULAR o contrato, usando a mesma taxa de juros e atendendo ao parâmetro escolhido (reduzir prazo e manter o valor a prestação ou o inverso, reduzir o valor da prestação e manter o prazo).

      No seu caso, você quer “pagar a última prestação”, ou seja, reduzir o prazo. Para você fazer isso mantendo a prestação de R$ 954,93, a sua amortização deverá ser no valor que você mencionou, R$ 174,46. Que é, como você disse, o valor da prestação de R$ 954,93 trazida a valor presente à taxa de 0,9489% ao mês, por 180 meses.

      Não é coincidência reparar que, na sua primeira prestação, o valor da amortização embutida na prestação é exatamente de R$ 174,46, e o dos juros é de R$ 780,47.

      Mas esse blablablá todo talvez vá surtir pouco efeito junto à financeira…

      Melhor mesmo é você falar que a Resolução 3.516 do Banco Central diz em seu artigo 2º:

      “O valor presente dos pagamentos para fins de amortização (…) deve ser calculado (…) com a utilização de taxa equivalente à soma do spread na data da contratação original com a taxa SELIC apurada na data do pedido de amortização. (…) O spread mencionado nesse artigo deve corresponder à diferença entre a taxa de juros pactuada no contrato e a taxa SELIC apurada na data da contratação”.

      Tradução: A taxa de desconto para pagamento antecipado é igual a: TAXA DE JUROS DO CONTRATO menos TAXA SELIC NA DATA DA CONTRATAÇÃO mais TAXA SELIC NA DATA DA LIQUIDAÇÃO.

      Como a taxa Selic é a mesma, tanto na contratação como na liquidação, então a taxa de desconto é a taxa de juros do contrato. E pronto, acabou.

      Foi o que você fez. Pegou o valor da prestação daqui a 180 meses (954,93) e trouxe de volta à taxa de 0,9489%.

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    Ola Ewerton, Fiz o financiamento do meu apartamento direto com a construtora pela Tabela Price, hoje a minha parcela esta no valor de R$ 1.337,00 e faltam 112 parcelas para a quitação. A minha dúvida é que entrei em contato com a construtora para saber meu saldo devedor, pois pretendo amortiza-lo, mas eles simplesmente me informaram que é só eu multiplicar 112 x R$ 1.337,00 = R$ 149.744,00. No meu pouco conhecimento do assunto acredito que essa informação não esta correta, visto que no meu contrato consta 12% de juros ao ano pela Tabela price mais reajuste pelo IGP-M, mas ele esta me informando o saldo devedor sem abater os juros embutidos nessas prestações. Será que estou equivocada? Muito obrigada!!

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      Olá, Bruna, obrigado pela sua mensagem.

      Você tem razão. Esse cálculo que te apresentaram incluiria juros e encargos. O cálculo correto é mais complexo. A construtora deveria ter isso pronto para te informar.

      Sugiro que converse novamente com a construtora, falando de forma bem firme que você tem DIREITO de saber quanto deve e como ficaria seu contrato caso deseje fazer uma amortização.

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        Muito obrigada pela resposta, marquei uma visita no Procon para tirar dúvidas sobre esse assunto também e depois vou novamente na construtora para conversar.
        Agradeço a atenção!!

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          Legal, Bruna. Desejo boa sorte nessa empreitada.

          Se quiser e puder, depois nos conte como foi. Possivelmente vai ajudar a outros leitores e certamente vai enriquecer o post.

          Abraço!

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    Olá, Tenho um financiamento com saldo de R$324.000, penso em usar o FGTS agora, cerca de R$44.000 e no inicio do ano amortizar mais R$80,000 com recursos próprios.

    A minha ideia é reduzir o valor das parcelas que hoje estão altas, não me interessa diminuir somente o prazo neste momento, até pq pretendo quitar tudo nos proximos cinco anos.

    Pelo que li não é possivel usar o FGTS para amortizar o saldo devedor e reduzir as parcelas?

    Obrigado

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      Olá, Felipe, obrigado pela sua mensagem.

      É possível sim. Você pode usar o FGTS para amortizar reduzindo o prazo ou o valor das prestações. E ainda pode usar para pagar parte das prestações, em vez de amortizar.

      Abç!

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    Boa noite Paulo!
    tenho um financiamento de 135.228,82 quero usar meu FGTS que esta em 15 mil o que eu faço?
    e melhor diminuir as parcelas ou o saldo devedor?

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      Olá, Flávia, obrigado pela sua mensagem.

      Recentemente lançamos um serviço que dá essa resposta de maneira rápida e completa. É o Relatório de Amortização.

      O serviço compara 3 opções: (1) NÃO fazer a amortização e investir o dinheiro; (2) Fazer a amortização reduzindo a PRESTAÇÃO; (3) Fazer a amortização reduzindo o PRAZO.

      No seu caso, como vai usar o FGTS, a opção (1) não cabe para você. Então, ao acessar o Relatório, você precisará observar qual é a melhor opção entre a (2) e a (3).

      Sugiro que acesse o seguinte link para saber mais. Se ficar com alguma dúvida, por favor entre em contato novamente:

      https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      Abraço!

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    olá, bom dia.

    o meu caso é o seguinte: Tenho um financiamento com dívida atual de 119k, taxa de juros 5,5 a.a., parcela de 733 reais e 325 parcelas restantes. Tenho 50k investido a 100% do CDI menos imposto de renda. Com esse valor investido mais aportes mensais consigo chegar no valor em aproximadamente 3 anos. A minha dúvida é: uso o 50k para abater a dívida já (qual seria melhor, tempo ou valor de parcela?), ou deixo o dinheiro aplicado até juntar o total para liquidar a dívida?

    obs: minha tabela é a PRICE

    agradeço desde já

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      Olá, Fábio, obrigado pela sua mensagem.

      Para saber a resposta são necessários cálculos, levando em conta as condições do seu financiamento e a situação atual da economia. Estamos lançando nesta semana um serviço que vai dar essa resposta de forma simples e prática… mas apenas para contratos SAC.

      No seu caso, como é Price, podemos oferecer um trabalho mais completo: uma consultoria.

      O Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento é muito próximo da Selic. Por isso, para saber se compensa amortizar desde já ou investir o dinheiro, nós precisaríamos mesmo fazer cálculos. E aí já podemos montar uma estratégia completa. Ao te dizer se compensa amortizar ou investir, nós já indicaríamos se seria melhor reduzir prazo ou prestação (caso seja melhor amortizar), ou em que tipo de investimento seria adequado aplicar (caso seja melhor investir), levando em conta rentabilidade, liquidez e segurança.

      É um trabalho bem interessante, bem completo, e te ajuda em outros setores da sua vida financeira, além do gerenciamento do financiamento.

      Se tiver interesse fale conosco, e lhe passaremos mais detalhes.

      Abraço!

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    Boa noite!

    Também tenho a mesma dúvida sobre amortizar o as últimas parcelas ou o saldo total diminuindo as parcelas… Você poderia me ajudar?

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      Olá, Mariana, obrigado pela sua mensagem.

      Podemos sim.

      Essa resposta não é tão simples, são necessários fazer alguns cálculos um tanto complexos.

      Mas nesta semana estamos lançando um serviço que vai dar essa resposta de forma rápida e prática. Assim que estiver no ar (possivelmente hoje ainda) faço questão de te avisar pessoalmente. Pode aguardar, vai valer a pena.

      Abraço!

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    Olá boa tarde!
    Agora me surgiu uma baita dúvida!! Hoje fui ao banco e realizei a mesma simulação reduzindo o prazo. O banco me passou que abateria 14 parcelas do meu saldo devedor, porém nesta simulação aparecem 41 parcelas sendo abatidas…

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      Olá, Rodrygo!

      Seu financiamento é SAC ou Price? Nosso Simulador é configurado para o SAC.

      Se for SAC, acho estranha essa diferença. Temos revisado constantemente seu funcionamento, e ele está operando normalmente.

      Abç!

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        Oi Ewerton, SAC.
        Achei muito estranho pois coloquei os valores corretamente.
        Um ponto que me chamou atenção é que se pegar o valor de amortização que vou desembolsar (R$11.000) e dividir pelo valor mensal da amortização (R$747,42) da exatamente as 14 parcelas que me passaram.
        Sou leigo no assunto, mas pelo que entendi se fizer dessa forma estou apenas antecipando uma grana para o banco, uma vez que não estarei abatendo juros nenhum, certo?
        Obrigado a atenção, abs.

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          Olá, Rodrygo.

          Ah, agora entendi. Provavelmente essa informação não deve ter vindo de um sistema do banco, certo? Seu gerente, ou a pessoa que te atendeu, calculou lá na hora e te informou, imagino.

          O cálculo está errado. Não é simples assim. Quando se reduz o prazo o financiamento é recalculado, levando-se em conta o novo saldo devedor, a mesma taxa de juros e o mesmo valor de prestação. É complicado explicar “em português” (a redução de prestação é mais fácil explicar), pois é uma “conta de chegada”. Isto é, parte-se do resultado do cálculo (o valor da prestação) para então chegar a um dos fatores do cálculo (o prazo). A redução do prazo mexe com os componentes da prestação. Já que o valor final tem que ser o mesmo, e os juros são menores (pois o saldo devedor é menor), a amortização mensal fica maior.

          Como eu disse, é difícil explicar por escrito. Mas te garanto que o resultado do nosso Simulador está correto, e esse cálculo apresentado a você está errado.

          Abraço!

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    Fiz uma simulação para abater 15.000. num financiamento de 162.000,00 com prazo de 420, dois quais já paguei 18. Se faltam 402 meses, como pode ir para 284 mensalidades? não deveria ser 366? porquê o valor da mensalidade atual diminui, não deveria permanecer igual? Outra dúvida: quando se amortiza um determinado valor este é correspondente apenas ao valor da mensalidade sem juros e outros encargos?

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