Financiamento imobiliário ou aluguel? Amortizar ou aplicar?

Boa tarde, Ewerton! Encontrei esse site e gostei muito do conteúdo, gostaria de tirar uma dúvida com você.

Nesse ano eu e minha companheira financiamos um pequeno imóvel afastado da cidade, no valor de R$ 170.000,00. Pagamos R$ 20 mil e financiamos R$ 150 mil.

Acontece que, depois de convencê-la a adquirir o imóvel, me dei conta de que, se eu estivesse morando de aluguel perto do trabalho, teria muito mais dinheiro para guardar e comprar um imóvel bem melhor, maior e na cidade que realmente queríamos.

Ou seja, me arrependi bastante da compra, sinto que caí no conto da casa própria, rs, pois as parcelas são altas e comprometem meu orçamento e ainda sinto que pago caro por algo que não vale tanto.

A taxa de juros é de 8,0%, o prazo é de 360 meses, estamos na prestação 10 (valor R$ 1.431, sendo R$ 418 de amortização R$957 de juros, mais R$31 de seguros e R$ 25 de taxa de administração). Há ainda R$ 16 de taxa de manutenção da conta e anuidade do cartão. O saldo devedor atual é de R$ 148 mil.

Temos cerca de R$ 30 mil, mais uns R$10 mil de FGTS, e gostaria de saber se compensa amortizar a dívida. Eu gostaria de diminuir o valor da parcela, mas não sei qual é melhor. Quanto ficaria mais ou menos a parcela?

Outra opção que considero MUITO, é a venda do apartamento. Compensa vender agora com 10 parcelas pagas? Sei que o imóvel não valorizou com essa crise.

E ainda há a alternativa de investir esse dinheiro que temos.

O que você acha?Agradeço imensamente a sua atenção.

Abraços.

Verônica

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Resposta:

Olá, Verônica!

Primeiro, vou responder sobre a amortização extraordinária. Se você amortizar os R$ 40 mil que tem poupados, sua parcela cairia dos atuais R$ 1431 para cerca de R$ 1065 (diferença de cerca de R$ 360).

Mas, no seu lugar, eu não faria isso. Usaria para amortizar, no máximo, o dinheiro do FGTS, que rende pouco (3% ao ano, + TR). Usando os R$ 10 mil, a parcela cairia para pouco menos de R$ 1350, diferença de uns R$80. É pouco, mas eu acho melhor que deixar o dinheiro quase parado no FGTS.

Os outros R$ 30 mil eu aplicaria em algo seguro e com rendimento líquido maior que os  8% que o financiamento custa. Por exemplo, investiria em CDB, RDC, LCI, LCA. É o caso de pesquisar. Só não deixe na poupança, que rende só 6% + TR. Recentemente, o blog publicou uma série de três textos sobre isso. Clique aqui para ler o primeiro deles.

Me chamou a atenção você dizer que a prestação compromete seu orçamento. Como eu disse, usar os R$ 10 mil do FGTS te daria um alívio de apenas R$ 80 mensais. Usar também os R$ 30 mil aliviaria mais uns R$ 280, totalizando os R$ 360. Você pode pensar: “Se eu aplicasse os R$ 30 mil em um CDB, não conseguiria esses R$ 280 mensais. Portanto, compensa amortizar”. Mas pode não ser bem assim.

É difícil explicar isso num espaço curto como o nosso, mas esse “alívio” vai diminuindo com o tempo. Para saber com exatidão se compensa ou não, seriam necessários cálculos mais profundos. Creio que a diferença financeira seria pequena. Mas a questão é que, se você amortiza, fica descapitalizada.

Portanto, eu reafirmo: no seu lugar, eu preferiria manter o dinheiro aplicado. Aliás, no MEU lugar eu faço isso. Tenho um financiamento com taxa semelhante à sua, um dinheirinho poupado, e prefiro não amortizar. Se a taxa Selic cair, e o rendimento da aplicação cair junto, eu repenso meu plano.

Ah, achei muito bom você incluir nos custos do financiamento os encargos com a manutenção da conta e a anuidade do cartão de crédito. Muita gente não leva isso em conta, e precisa levar. Afinal, são custos, e não são baratos.

Essa foi a parte objetiva da resposta. Agora vem a parte subjetiva, a que fala de planos e riscos.

Gostei demais da sua expressão, “conto da casa própria”. Realmente, a maioria de nós sonha em ter seu imóvel próprio, e isso de fato é uma conquista muito importante. Mas, muitas vezes, compensa esperar um pouco, porque financiamento imobiliário não é barato. Embora as taxas de juros sejam das menores do mercado, o alto valor do imóvel e o longo prazo da operação fazem com que as primeiras parcelas – especialmente no sistema SAC – sejam compostas principalmente por juros.

Então, eu considero um bom plano, sim, morar de aluguel por um tempo, pagando possivelmente mais barato que a prestação do financiamento. E, enquanto isso, poupar dinheiro para, no futuro, poder dar uma entrada maior no seu imóvel próprio.

Mas, agora que vocês já fizeram o negócio, é preciso pensar mais um pouco.

Primeiro, vocês precisam pensar se querem mesmo vender o imóvel, se estão dispostas a procurar outro para alugar e mudar-se. E precisarão avaliar o mercado. Por quanto vocês conseguiriam vender o imóvel, quase 1 ano depois de pagarem R$ 150 mil? E por quanto conseguiriam alugar perto do seu trabalho?

O fato de estar com 10 parcelas pagas não me parece afetar muito a decisão. O negócio é ver quanto o comprador paga, e comparar com os R$ 150 mil pagos no início do ano.

Se vocês tiverem vontade e disposição de se mudarem, e se o mercado estiver favorável para a venda e o aluguel, eu gosto dessa ideia. Aliás, eu vejo a mim mesmo em um plano bem parecido com esse, no futuro próximo.

Vocês poderão fazer um planejamento para um novo financiamento daqui a alguns anos, inclusive usando novamente o FGTS. E, enquanto isso, vão vivendo felizes no imóvel alugado, perto do trabalho, isso também é qualidade de vida.

Bom, Verônica é isso! Te agradeço pela mensagem tão rica, tão completa, que me possibilitou abordar tantas coisas que o financiamento imobiliário envolve. Desejo boa sorte a vocês, e se quiser entrar em contato novamente, com novas dúvidas e informações, fique à vontade, será um prazer.

Abraço!