Quanto vale seu imóvel? Descubra o que ajuda e atrapalha na hora da venda

Aos poucos, e com juros menores, o mercado de imóveis se recupera lentamente da recessão ao longo do ano, junto da economia. Mas, muitos proprietários ainda se recusam a encarar a realidade do mercado, preferindo deixar casas e apartamento à venda por mais tempo, meses ou anos, por um preço irreal. E isso tem uma explicação: é o tal do efeito dotação. Você sabe o que é isso? E quanto acha que vale o seu imóvel?

Efeito dotação

O efeito dotação é um apego, uma relação emocional que as pessoas desenvolvem com bens e ativos. Aquele carro que você tem desde quando tirou a carteira de motorista pela primeira vez, ao qual você é apegado e não quer vender. Ou um apartamento no qual foi feita uma reforma enorme, mas só você dá valor, e provavelmente o futuro comprador não dará. Portanto, é uma relação emocional com um bem ao qual se deveria estabelecer apenas um valor financeiro. Ou seja, que pode ser trocado por outro ativo.

Enquanto esse bem é seu, e você não quer se desfazer dele, tudo bem, é ótimo ter essa relação e boas memórias. Mas, quando você quer colocar o imóvel no mercado, e vender ou alugá-lo, a dotação é um empecilho, que acaba travando todo o processo. Isso porque o vendedor acha que o imóvel vale mais do que deveria, enxergando valor onde o comprador não irá.

Tem gente que prefere deixar o imóvel fechado, com uma plaquinha de “vende-se” ou “aluga-se”, e acaba perdendo dinheiro. Isso porque o imóvel fechado poderia estar rendendo ao dono, por meio de um aluguel, ou do rendimento da aplicação financeira do valor da venda, por exemplo. Assim, as pessoas acabam optando por não abrir mão de uma parcela do valor, não negociando e deixam de aplicar o que foi adquirido. É como se  o dinheiro não tivesse valor no tempo. É como se não fizesse diferença se você recebeu 300 mil hoje ou daqui há 2 anos.

A dotação na prática

Foi realizado pelo economista Jack Knetsch um experimento muito interessante sobre o efeito dotação, que é muito comum no meio da economia comportamental. No experimento, um grande grupo de pessoas foi dividido em três pequenos grupos. Após a divisão, cada um ganharia um objeto da seguinte maneira:

1º grupo: integrantes receberam um chocolate

2º grupo: integrantes receberam uma caneca

3º grupo: cada integrante escolheu o que receberia

Com base nas escolhas do 3º grupo, descobriu-se que o objeto preferido pela maioria das pessoas era a caneca. Depois foi dada a chance de os dois primeiros grupos trocarem seu objeto. Onde então foi possível observar que quase ninguém efetuava a troca. Isso porque ambos os grupos já haviam criado um apego aos seus itens. Portanto, essa relação emocional não permite a troca.

O desconto pode dar retorno

Voltando ao imóvel, caso um desconto fosse concedido, por exemplo, mais rápido o vendedor conseguiria o dinheiro, e poderia investi-lo. Assim, aplicando esse dinheiro, se obteria uma quantia igual ou maior que aquela pretendida após 2 anos esperando a venda. É muito comum vermos a precificação apenas em termos nominais. Onde uma pessoa que está vendendo um apartamento por R$ 300.000,00, e não diminui esse valor a nenhum custo, leva anos para vendê-lo. Muito devido a fase pela qual estamos passando, onde os imóveis não se valorizam, ou até mesmo chegam a se desvalorizar, dependendo da região.

Simplesmente por não querer abrir mão de 20 ou 30 mil reais em um desconto, a venda pode levar, digamos, 3 anos. Nesse tempo, o vendedor perde 3x a taxa de juros anual, que, como já dito em nosso post do Tesouro Direto, pode chegar a 10% ao ano em um título prefixado, por exemplo. Logo, a grosso modo, o dono do imóvel pode perder 30% de 270 ou 280 mil reais por não vendê-lo mais rápido, em troca de uma baixa no valor.

Por mais estranha que pareça essa conta, ela tem se tornado cada vez mais comum. O mercado continua parado há uns 3 anos, e muitos que anunciaram imóveis em 2015 ainda estão com eles a venda. Atualmente existe uma grande quantidade de plataformas online, como Netimóveis, QuintoAndar e Moving, por exemplo. Através delas é ainda mais fácil acompanhar quanto tempo, em média, os imóveis demoram para ser alugados ou vendidos. É possível também fazer um tour online, onde, pela busca de preço, é possível perceber como houve uma queda na movimentação do setor imobiliário.

Em outras palavras…

Tudo isso para exemplificar como esse apego ao valor nominal, e a ideia de não  ter um prejuízo, de fato causou um efeito contrário ao vendedor. Houve o prejuízo, e justamente por não oferecer um desconto que adiantaria a venda, permitindo investir o valor adquirido. Falando nisso, se você planeja aplicar seus ganhos com a venda, nosso simulador de investimentos pode te ajudar. Acesse e confira!

“Inflacionar” o valor do imóvel e perspectivas para o mercado imobiliário

Há também quem aumente o valor do imóvel, já esperando uma pechincha do comprador, fazendo com o que preço chegue a quantia realmente esperada para a venda. Por exemplo, uma casa que seria vendida por 300 mil, é posta à venda por 330 mil, já esperando que o cliente solicite um desconto. Assim, o valor final é o esperando pelo vendedor, e o comprador fica satisfeito por ter conseguido uma redução. Isso também pode acontecer com carros e outros produtos, mas será que essa “inflacionada” na mercadoria vale a pena?

Essas táticas de negociação dependem da cultura de cada lugar. Algumas vezes é válido ter um sobrepreço, e essa “gordurinha” serve como margem na negociação. Porém, é necessário olhar para o futuro. Em 2019 espera-se uma pequena retomada no setor imobiliário. Mas, nada parecido com o “boom” que ocorreu entre 2005 e 2013. Nessa época os imóveis multiplicaram seus preços, então era possível sair ganhando em quase qualquer negócio. Era possível, por exemplo, comprar um imóvel na planta e repassá-lo antes mesmo de estar finalizada a obra, com sobrepreço. Mas, tudo isso foi fruto de uma conjunção de fatores, e que é bem difícil que ocorra novamente.

A relação do valor de venda do imóvel e da renda do brasileiro, ainda é uma relação onde as coisas estão caras. São muitos os problemas, como desemprego, subempregos, dívidas e outros. Ou seja, hoje não é barato para o brasileiro conseguir financiar ou arcar com o custo de uma casa própria. Então é difícil esperar que ocorra uma valorização enorme novamente.

A perda e o desespero

Outro conceito a que devemos nos atentar é a “aversão à perda”. Essa aversão é basicamente a tendência dos indivíduos a serem mais afetados pelas perdas do que os ganhos. Isso pode ser observado quando encontramos uma nota de 100, e quando perdemos essa mesma quantia. O sentimento de perda é bem maior, e ficamos o “remoendo” por mais tempo.

Por outro lado, há quem venda um imóvel por um preço muito abaixo do que deveria. Seja devido à uma mudança repentina de cidade, desespero ou necessidade financeira, por exemplo. E pode acontecer, inclusive, com quem nega descontos e fica adiando a venda por anos. Uma hora pode surgir uma necessidade. Assim, o dono do imóvel se vê obrigado a deixar o preço bem mais baixo do que antes. O negócio, então, haverá de ser feito, sem limites para um apego excessivo que prorrogue ainda mais a espera.

Para quem está no mercado imobiliário, é bom se atentar a esses conceitos. Será que você está focando na parte errada, e abrindo mão de uma boa aplicação financeira? (Falando nisso, se você planeja aplicar seus ganhos com a venda, nosso simulador de investimentos pode te ajudar. Acesse e confira!) O mesmo vale para quem investe no setor imobiliário, pois é improvável que investir em imóveis volte a render o que já rendeu no passado, visto por um olhar macroeconômico. Finalmente, um ponto que precisa ser observado quando se pensa no investimento em imóveis é a falta de liquidez. Ou seja, é preciso ficar atento à dificuldade e o tempo para transformar esse bem em dinheiro. 

Então, será que seu imóvel vale mesmo tudo isto que você está imaginando? Está preparado para ficar tentando vendê-lo por um tempão?