Afinal, é uma boa entrar em um consórcio de imóveis?

Hoje temos mais uma dúvida sobre consórcio de imóveis, assunto que é nosso velho conhecido. Já escrevemos e falamos sobre ele várias vezes em posts e podcasts. Especialmente sobre os cuidados que se deve ter antes de contratá-lo. Como fazer para que o consórcio de imóveis seja um aliado e não uma dor de cabeça. Qual são as vantagens do consórcio imobiliário em comparação ao financiamento e o que é propaganda enganosa. Vamos aproveitar a dúvida para relembrar os casos onde vale a pena adquirir a casa própria através do consórcio.

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A dúvida.

Olá, boa tarde!

Tenho uma dúvida. Apareceu um apartamento dos meus sonhos, no valor de R$490.000,00. Tentei financiamento na Caixa, foi uma vergonha: a simulação de 7% ao ano é apenas para poucos casos; a média é 10%. Fui ao Itaú, me falaram em fazer um consórcio de imóveis que está em andamento no valor de R$ 605.000,00. Sendo assim, eu uso 20% de lance e, com o que tenho, cerca de 28%, dou um lance de 48% a 51%. Quero saber se este valor de lance é bom, se tenho chance. Pois a parcela está em R$ 4500,00, mas pretendo usar o valor do lance para reduzir as parcelas do consórcio imobiliário. O grupo está em andamento e tem 171 ainda parcelas a pagar. 

Lourdes

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Minha resposta:

Olá, Lourdes!

Primeiramente explico que as taxas de juros do nosso comparadores são médias de um conjunto de linhas de financiamento imobiliário. São taxas das operações reguladas, como por exemplo Minha Casa Minha Vida, Pró-Cotista e SFH. Há um outro segmento de mercado, chamado taxas livres que costuma cobrar taxas mais altas, como você disse. Imagino que além de usarmos taxas médias, conforme alertado no simulador, isto também possa ter influenciado.

Bom. Esclarecimento feito, agora vamos ao objeto da sua dúvida, o consórcio de imóveis, produto tão importante na vida do Brasileiro nestes dias.

Digo isto, porque como você mesma notou, a oferta de financiamentos imobiliários escasseou e encareceu. Você não conseguiu encontrar o financiamento imobiliário na Caixa da mesma forma que se conseguia há pouco tempo atrás. Ao invés de aprovar o seu pedido de financiamento, os bancos te oferecem o consórcio de imóveis.

As vantagens alegadas são muitas. Vamos a elas?

Não se cobra taxas de juros.

De fato, as administradoras de consórcio não cobram taxas de juros. Isso sequer faria sentido, afinal o dinheiro que financia as contemplações é dos próprios consorciados. Como você deve saber, o conceito de um consórcio é o mesmo de uma vaquinha. Os recursos de uns financiam a realização do sonho de um de cada vez – o contemplado. Como as administradoras de consórcio poderiam cobrar juros sobre um dinheiro que não é deles?

Mas peraí. Não se empolgue não. Isso não quer dizer que o serviço prestado pela administradora do consórcio de imóveis trabalhe de graça. O consórcio Itaú, no caso que você citou, cobra uma pesada taxa de administração e além dela você contribui para um fundo de reserva e também é obrigado a contratar um seguro. Ou seja, não é aquela ação entre amigos.

Não é necessário dar entrada.

Esse é um argumento de vendas muito forte, especialmente em comparação ao financiamento imobiliário. Ocorre que como o Brasileiro poupa pouco, geralmente na hora de comprar a casa própria é indispensável financiar a aquisição. Pior ainda, na maioria das vezes, o comprador sequer possui reserva financeira suficiente para dar a entrada. Por isso, todo este marketing em cima de não ser preciso dar uma entrada.

Infelizmente, mais uma vez, isto não conta toda a história. Tudo bem, você pode ingressar em um grupo de consórcios de imóveis e pagar apenas suas prestações mensais. Isso quer dizer, porém, que você pode ficar esperando 200 meses pela contemplação por sorteio. Tudo bem, a paciência é uma virtude na vida, mas para comparar o consórcio de imóveis do Itaú com o financiamento imobiliário do Banco é preciso colocá-los na mesma base.

Você pode usar o seu saldo de FGTS

Sim, é verdade. Assim como também é o caso do financiamento imobiliário ou mesmo da aquisição da casa própria com seus próprios recursos. Importante dizer que liberar o seu saldo preso no FGTS é sempre bom, afinal lá ele rende muito pouco né?

Existe sempre um grupo em andamento onde eles conseguem te encaixar; e

De fato. Esta é a maneira de agilizar a compra de um consórcio por um novo cliente. Antigamente, se esperava pela constituição de novos grupos, imagina? Hoje em dia a fila anda, e rápido. Vagas disponíveis em consórcios abertos são indispensáveis para a sobrevivência de administradoras de consórcio de imóveis. Digo especialmente de imóveis, pois como esta é uma aquisição de longo prazo, é ainda mais comum que o planejamento fure. Há mais desistências e alguém precisa cobrir estes buracos, preencher estas lacunas.

Cuidado porém pois o conceito em um grupo de consórcios é semelhante ao de uma cooperativa ou de um fundo de investimentos. Uns são responsáveis pelos outros. Em um consórcio de imóveis, você paga o fundo de reserva para cobrir, entre outras coisa, a inadimplência dos demais.

As parcelas no consórcio de imóveis são mais baratas

De fato,  as prestações são mais baixas no consórcio de imóveis, especialmente no início do grupo, quando comparadas ao finaciamento. Porém, no consórcio imobiliário vai se pagando mais e mais com o passar do tempo, pois há correção das mensalidades pelo INCC (Índice Nacional da Construção Civil). Já no financiamento imobiliário pelo Sistema de Amortizações Constantes (SAC), as parcelas caem de valor com o passar do tempo.

Outro ajuste necessário é a análise do custo financeiro associado ao lance necessário para assegurar a contemplação. Na prática, o consorciado paga sobre o valor cheio, mais só financia mesmo pouco mais da metade deste mesmo valor. Isso, aliás, é o tema da dúvida da Lourdes que trataremos logo abaixo.

Colocar as mãos na carta de crédito é simples

É rápido, é fácil, você é sorteado logo no início e por aí vai. Poucos são os candidatos a consorciados, que como a Lourdes, já fazem as contas incluindo o lance necessário para praticamente garantir a contemplação logo de cara. Parabéns pra ela. Bom, e já que falamos disto, vamos à dúvida dela.

Sobre o percentual de 51% no lance, por experiência, podemos dizer que ele é bem alto, e na média deve te dar condições de ter o lance vencedor, sim. Não custa ressaltar que, ao fazer isto, você estará antecipando taxa de administração, fundo de reserva, seguro e todos os demais custos que existirem no grupo (diferentemente de um contrato de financiamento imobiliário), e que isto não é nada bom financeiramente. Mas, imagino que você saiba disto, ou que o negócio seja tão atraente que compense.

Sobre a possibilidade de diluir o restante do saldo devedor no prazo total remanescente do grupo, não é todo consórcio que oferece esta possibilidade. Aliás, a maioria trata o lance como antecipação das parcelas finais. Portanto, sugiro que verifique o regulamento do grupo antes de se comprometer, ok?

Aproveite para também fazer uma comparação de preços entre as diversas administradoras de consórcios. Este é um setor com diversos fornecedores, onde você pode economizar bastante em menores custos com taxas de administração, fundo de reserva e seguros se comparar direitinho as condições de cada um. Outra dica importante é que antes de contratar, você verifique a credibilidade da administradora de consórcios. Se ela é autorizada a funcionar pelo Banco Central, está ativa e em condições regulares de funcionamento. Não é incomum que empresas e pessoas mal intencionadas apliquem golpes em cidadão comuns, fraudando a existência de grupos para desviar recursos. Veja abaixo esta lista das administradoras de consórcio, de acordo com o cadastro do Banco Central.

Tabela em HTML organizando o csv anexo, com links.

Grande abraço, obrigado pela confiança e sucesso aí. Ah, e depois, se quiser/puder, não deixe de retornar aqui para nos contar como foi, ok?

Um comentário

  • Boa Noite,
    Ao ler a resposta dada a Lourdes, referente ao lance, gostaria de ter tido acessoa a esta informação, antes de ter dado o lance.
    Aderi a uma carta de credito de 270 mil para ser paga em ( 182 meses), valor da parcela inicial R$1974,33 reais, ate ai tudo bem!
    Na antes do pagamento da quinta parcela, dei o lance de 200 mil ( usei 100 mil da própria carta de credito e mais 100 mil de recurso que eu tinha)
    Fui contemplada, achei que era o negócio, ninguém tinha explicado que seria cobrado todas as taxas antecipadamente!
    Meu credito, valor real 70 mil reais, (pois dei 100 mil a vista, de minhas economias)
    A carta de credito hoje é de 175 mil contemplada.
    Ainda não usei o credito e hoje eu ainda tenho 170 parcelas de 917 reais para pagar que irão crescer mês a mês, conforme INCC .
    Fui a agência bancaria hoje, ainda sem usar a carta de credito, disposta quitar a dívida, pasmem, ainda nem usei o crédito, e caso quitasse, teria que pagar o valor de 131 mil reais!
    Só para esclarecer, paguei 100 mil do meu bolso no lance
    + 12 mil em de parcelas (10 meses)
    = 112 mil total que já paguei ( da carta de credito que tenho para usar de 176 mil),
    sendo assim, sem os juros 176 da carta de credito – 112 ja pago = valor de 62 mil (que hoje pelos 62 mil, me cobrariam 131mil reais, para quitar).
    Resumo da Historia, não fiz a conta, mas se fosse juros nestes dez meses teria dado 100 por cento! sem contar que estão com os meus 100 mil na mão, que entreguei de boa fé!
    o que devo fazer? me olhar no espelho e dizer OTÁRIA!!!
    Espero que ninguém precise aprender, perdendo tanto dinheiro! SE eu tivesse feito um credito imobiliário, hoje estaria pagando parcela igual ou semelhante, com a certeza que a parcela iria baixar no passar dos anos….e se quisesse quitar, teria os descontos!
    E agora só sentar e chorar!

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