Amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.

Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

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E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

 

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.

827 comentários

  • Prezado Ewerton,
    Primeiramente, muito obrigado pelas ótimas postagens.

    Eu tenho um financiamento pelo sistema SAC, com um montante devedor de 144 mil, restando 376 prestações. Atualmente, as prestações estão em 1600 reais, decrescendo menos de 100 reais ao longo do ano. Tenho condições de abater de 30 a 40 mil reais da dívida todo ano. Neste momento, pretendo amortizar 25 mil da dívida e tenho a opção de reduzir parcelas ou o valor das prestações. Caso reduza as parcelas, elas cairão de 376 para 200 parcelas. Caso reduza os valor, cairá de 1600 para 1330. Meu raciocínio é de que, se pretendo quitar em 4 anos, me restam 48 parcelas a serem pagas e, quanto menor o valor que eu pagar por mês, mais dinheiro eu junto, certo? Ou vale mais a pena reduzir a quantidade de parcelas?

    Muito obrigado.

    Responder
  • olá Ewerton Veloso
    tenho uma duvida se toda vez a cada 3 anos eu conseguir amortizacao de prazo na parcela , com valor de 30 mil.
    percebi que acabo com a divida mais o valor real do meu apartamento ainda não foi pago ?
    você consegue me entender
    ex; Apartamento 140 mil
    a cada de 3 anos eu fazendo á amortizacao de 30 mil no sistema vai consta que já paguei todas as parcelas. mais não chega no valor real da minha divida.

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  • Olá Ewerton! Será q pode me ajudar? Tenho uma dúvida!
    Tenho um financiamento desde 02/2018 no vAlor de 209 mil pelo sistema Price feito em 360 meses! Tx juros efetiva de 9% a.a!
    Encontra- se alugado desde qdo comprei, ou seja, as parcelas mensais vem sendo paga “sozinhas”! Pq acabei casando e fomos morar no apto do meu marido! Em 2019 consegui abater 15 mil e esse ano abati 22 mil do fgts ambos em prazo final! Meu saldo devedor atual está em 170 mil! Verifiquei hj que no demonstrativo de prestação está em 163/360 e que o juros dessa prestação atual desse mês Ainda está alto no valor de 1.394,00! Sendo que a prestação fixa pela price é de 1.712,00!
    Atualmente tenho mais 40 mil!A minha dúvida é:
    1) devo abater em prazo, como sempre eu venho feito?
    2) até qdo é benéfico nesse caminho das prestações eu abater em prazo?
    3) caso eu optasse por não usar esses 40 mil pra amortizar no apto e optasse por vender o apto, qual seria o melhor momento pra vender pensando em ter algum lucro?
    4) Seria melhor continuar amortizando e tentar quitar em 2 ou 3 anos, manter alugando por um tempo pra tentar recuperar os juros pagos e Depois vender (pensando que o imóvel vai valorizar)! Ou vender agora q ainda tenho essa dívida junto ao banco?

    Obrigada pela ajuda!!!

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    • Ewerton Veloso

      Vanessa, obrigado pela sua mensagem!

      Questões 1 e 2: no seu caso, e dadas as atuais circunstâncias, o melhor ainda é amortizar reduzindo prazo.

      Questões 3 e 4: o melhor momento é aquele em que você tiver um melhor preço de venda para o apartamento. Se você tivesse certeza de que o imóvel não iria se valorizar, o melhor seria vender antes, porque, no sistema Price, você paga mais juros no início do contrato, e menos juros no fim.

      Mas é impossível afirmar que o imóvel não vai se valorizar. Por isso, para casos como o seu nós oferecemos um serviço de consultoria com objetivo de montar um plano de amortizações até a quitação. Assim você consegue acompanhar a evolução do saldo devedor a cada momento daqui para a frente, o que pode te ajudar a escolher o melhor momento para a venda (se você se decidir pela venda), ou prever o momento em que vai conseguir quitar o contrato.

      Se quiser saber mais, entre em contato e lhe passaremos mais detalhes.

      Abraço!

      Responder
      • Ewerton Veloso

        Raimundo, obrigado pela sua mensagem.

        Se a taxa de juros for consideravelmente menor, e se os custos envolvidos (cartório, avaliação etc.) forem baixos, certamente pode compensar, sim.

        Abç.

        Responder
  • Boa tarde Ewerton,

    Comprei um apartamento na tabela price, minha prestação é 960 com as taxas, minha taxa de juros é 8% ao ano, o valor do meu financiamento é de 128,000 em 360 meses. Fiz as contas e eu me planejar eu consigo juntar 8000 +FGTS ao ano eu prendendo usar esta valor para quitar o saldo devedor e pagar mais rapido, Minha duvida é:

    1- Se eu amortizar o saldo devedor, o valor as parcelas diminui sendo na tabela price?

    2-Compensa juntar os valor 8 mil ano e pagar de uma vez, ou amortizar mensalmente?

    3- Depois de fechar negocio é possivel negociar a redução de juros com a Caixa?

    Desde já agradeço

    Responder
  • Minha prestacão é em torno de 383 reais e todos os meses eu amortizo aproximadamente 400 reais e pedia a redução do valor da prestação, já que essa diferença eu sempre uso para amortizar. Por exemplo, se antes a parcela era 400 reais e hj é 383, essa diferença de 17 reais é acrescido à amortização. Gostaria de saber se a redução no prazo ainda assim é mais vantajosa que esses abatimento?
    Eu entendi a questão do juros e serviços na parcela, mas eu não pretendo ficar pagando as parcelas baixinhas, e sim quitar de uma vez, qnd chegar num valor sustentável.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Jéssica, obrigado pela sua mensagem! E parabéns por essa disciplina e clareza na sua estratégia. Ela é muito boa!

      Para saber se compensa mais essa sua estratégia, ou reduzir o prazo (e, assim, mantendo fixo em R$ 400 o valor que você amortiza todo mês), é preciso fazer cálculos. Nós temos um produto que faz essa comparação para UMA amortização. Isto é, quando a pessoa tem guardada uma quantia maior, e está na dúvida sobre o que fazer com ela (reduzir prazo, reduzir valor das parcelas ou investir o dinheiro).

      É o Relatório de Amortização. Se quiser saber mais, o link é https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Voltando à sua pergunta, quanto menor fica a Taxa Selic, maior é a probabilidade de que reduzir PRAZO seja mais vantajoso do que reduzir o valor da prestação. Para saber QUÃO mais vantajoso seria, só mesmo fazendo os cálculos das duas situações e comparando.

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite!
    Tenho uma dúvida, sobre o que é melhor no financiamento de casa:
    Amortizar adiantando as prestações mensais, qual é a vantagem? Deixa de pagar os juros?
    Amortizar no valor total, diminue o juros?
    Pagar as últimas prestações, os juros não pagamos referente as parcelas, correto?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Telma, obrigado pela sua mensagem, e peço desculpas pela demora na resposta.

      O melhor, hoje em dia, geralmente é amortizar reduzindo o prazo do contrato.

      Sempre que se faz uma amortização extraordinária (não importando se for reduzindo o prazo ou o valor da prestação), reduz-se o saldo devedor e, assim, reduz-se também o que se paga de juros em cada prestação.

      A vantagem de se fazer a amortização reduzindo o prazo é que, a partir daí, o saldo devedor passa a se reduzir mais rapidamente, então você acaba pagando menos juros ainda, no final das contas.

      Abç.

      Responder
  • Bom dia , estou pensando em investir em um apartamento , porém o valor dele final com o financiamento ficará em 360 mil e ele é apenas um dormitório e sem vaga de garagem , fiquei assustada com o valor total e o juros , compensa pagar prestações de 1.000,00 e ir amortizando as últimas parcelas ?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Karina, obrigado pela sua mensagem!

      O principal, a meu ver, é você avaliar se o preço do apartamento é compatível com o seu valor real.

      Em seguida, é preciso avaliar a taxa de juros do financiamento. Os valores praticados atualmente estão em torno de 7% a 8& ao ano, para financiamentos corrigidos pela TR.

      Por fim, geralmente compensa, sim, pagar a prestação do mês e mais algum valor para ir reduzindo o prazo.

      Mas, repito, o principal é avaliar o preço de venda e a taxa de juros.

      Abraço!

      Responder
  • Olá. Tenho uma duvida, não sei se é possível responder ou é preciso ver o contrato.
    Caixa esta concedendo carência de 6 meses para novos contratos habitacionais, porém no site da mesma fala q uma das consequências é incidência de juros. Veja:

    # ​Quais as consequências da pausa para o meu contrato habitacional?

    “Cobrança de juros: a pausa incorpora as prestações ao saldo devedor e sobre o saldo devedor são cobrados juros. O valor das prestações pausadas será pago no decorrer do restante do contrato.
    Prazo de amortização e prêmio de seguro: o prazo de amortização somente é alongado pelo período da pausa se o contrato não estiver no prazo máximo de prestações. O seguro recalcula tendo por base o saldo devedor”.

    Minha duvida se vale a pena deixar para pagar daqui meses ou começar a pagar agora, não quais são esses juros q podem incidir durante esse período. Não consegui entender esse texto no site.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, José Cristiano, obrigado pela sua mensagem.

      Só vale a pena aderir à carência se você estiver com dificuldades para pagar agora. Se não, o melhor é pagar logo para evitar esses juros extras.

      Abç.

      Responder
  • Olá,eu tenho um financiamento com juros efetivos de 5,11 ao ano, prazo 360 meses e esta atrelado a TR e pelo sistema price. Eu consigo pagar a prestação mensal e ainda guardar uma grana para amortizar no futuro. Minha duvida é o seguinte:

    É melhor pegar esse dinheiro extra e amortizar sempre mensalmente ou talvez anualmente ou apenas no fim do prazo quando eu tiver todo o saldo devedor disponível para quitar ou tanto faz ? eu costumo aplicar o dinheiro em CDB liquidez imediata 100% CDI.

    Os juros são calculados em cima do saldo devedor, então se eu quitar mensalmente e trás para frente pelo prazo, eu iria não apenas deixar de pagar os juros das ultimas prestações como iria reduzir os juros das proximas prestações mais presentes ? seria a ideia ?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Marciano, obrigado pela sua mensagem!

      Respondendo a primeira pergunta: compensa amortizar sempre que você puder. A ressalva que fazemos é para que você mantenha pelo menos uma reserva financeira para imprevistos. Como sua taxa de juros não é alta (5,11% ao ano), não há urgência para amortizar, por isso não compensa você ficar desguarnecido, sem uma reserva. Ainda mais nesses tempos de incerteza.

      Quanto à segunda pergunta, não é bem assim que funciona. Na prática, é isso, mas a lógica do cálculo é outra. Não é bem assim, “você vai pagar as últimas prestações”. Na verdade, o que acontece é que você reduz o saldo devedor e depois é como se começasse um novo contrato, com o novo saldo, a mesma taxa de juros e um novo prazo. Na prática você vai passar a pagar menos juros em todas as prestações. Isto porque a parte da sua prestação destinada a amortizar mensalmente a dívida aumenta, e a parte destinada a pagar juros diminui. Ou seja, o tamanho da sua prestação vai permanecer praticamente o mesmo, mas por dentro ela é um pouco diferente (menos juros e mais amortização).

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite Ewerton!! Fiz um investimento minha casa minha vida de 80.000 reais para pagar em 30 anos!! Já paguei 52 parcelas que nas minhas contas foram 22.000 mais ou menos, mas na caixa consta que paguei 9.000, estou devendo ainda 71.400!! Fiquei muito assustada!! Tenho uns 30.000 para poder amortizar!! Estou na dúvida se deixo esse dinheiro na poupança ou se dou nas parcelas e como: se de trás para frente ou não!! Você pode me ajudar ?? Por favor

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Bruna, obrigado pela sua mensagem!

      Vamos lá, são duas questões:

      -Boa parte do valor da sua prestação vai para pagar juros e tarifas. Segundo seus números, dos R$ 22 mil pagos, apenas R$ 9 mil de fato amortizaram sua dívida. A boa notícia é que, à medida em que o tempo passa, esse efeito vai diminuindo. Isto é, uma fatia cada vez maior da sua prestação vai para amortizar a dívida.

      -A Caderneta de Poupança, hoje em dia, rende menos do que os juros do seu financiamento (mesmo os do Minha Casa Minha Vida). Então, financeiramente não compensa. Mas você deve ficar atenta para manter uma reserva de emergência. Principalmente nos tempos difíceis em que vivemos, não é prudente ficar sem reserva financeira apenas para amortizar o financiamento.

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite! Faz diferença no saldo devedor amortizar com redução de prazo ou na prestação quando o imóvel será vendido? Estou vendendo o meu imóvel para queria aproveitar para liberar o fgts, já que o comprador não vai utilizar. Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Gustavo, obrigado pela sua mensagem!

      Se você vai vender o imóvel logo (ou pouco) depois da amortização, não faz diferença, não. E boa ideia, essa sua, usar o FGTS antes de vender. É transformá-lo em dinheiro vivo.

      Abç!

      Responder
  • Ola Ewerton,

    Estamos planejando a compra de um novo apartamento, e tenho uma duvida sobre o financiamento e como funciona a amortizacao utilizando o FGTS, mais especificamente sobre quanto reduz efetivamente o meu saldo devedor / juros, para a tomada de decisao sobre o prazo do financiamento, se fazemos em 20 ou 30 anos.
    Vou colocar alguns valores (ficticios) para ficar mais facil de entender a minha duvida

    Valor do imovel: R$ 600.000,00
    Valor a financiar: R$ 200.000,00
    Juros de 7,7% a.a
    Prazo: 20 anos
    Parcelas: 2.000,00

    Vamos dizer que apos dois anos, ja paguei 24 parcelas, e o saldo devedor agora esta em algo em torno de R$ 175.000,00.
    E tenho um valor de R$30.000,00 no FGTS, e quero amortizar do saldo devedor.

    Primeira pergunta:
    É correto dizer que quando usar o FGTS para amortizacao, seria melhor manter o valor da parcela e reduzir o numero de parcelas, para assim pagar menos juros?

    Se sim, agora vem a minha duvida principal:
    Se caso o financiamento fosse feito em 20 anos ou 30 anos (valor da parcela mais baixa), qual o impacto da reducao dos juros a cada amortizacao do saldo devedor com o FGTS? o Juros total a pagar é recalculado?
    Pergunto porque pelas minhas contas e orcamento, acredito que pagamos o valor total do saldo devedor em 8anos, contando parcelas + FGTS a cada 2 anos.
    Entao independente de financiar em 20 ou 30 anos, podemos pagar o saldo total em 8 anos. Prefiro financiar em 30 anos, porque assim o valor da parcela mensal é mais baixa, mas obviamente o saldo devedor total é maior, pois tenho teoricamente mais 10 anos de juros a pagar.
    Resumindo a longa pergunta: Se eu financiar em 30 anos, e pagar tudo em 8 anos, eu estarei pagando mais juros do que financiar em 20 anos e pagar nos mesmos 8 anos?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Fernando, obrigado pela sua mensagem!

      Primeira pergunta: hoje, em dia, na maioria dos casos, a resposta é sim. Reduzindo o prazo, aumenta o valor amortizado em cada prestação, consequentemente reduzindo a quantidade de juros embutidos nela.

      Segunda pergunta: quando você faz uma amortização extraordinária, o contrato é recalculado. É como se começasse um novo contrato, com o novo saldo devedor, a mesma taxa de juros, e o mesmo valor de prestação, recalculando o prazo (ou o contrário, se você preferir. Isto é, mantém o prazo e recalcula o valor da prestação).

      A diferença entre você fazer o contrato de 20 anos ou de 30 anos é que, quanto maior o prazo, mais lentamente se reduz seu saldo devedor. E, portanto, mais juros você paga a cada mês (já que os juros são consequência direta do tamanho do saldo devedor).

      Nós oferecemos um trabalho de orientação quanto à melhor estratégia para o financiamento. A partir do seu orçamento mensal e da sua capacidade de poupança, conseguimos encontrar o prazo ideal para o financiamento, de modo que você não pague juros desnecessariamente, e ao mesmo tempo não fique apertado com as prestações no início do contrato.

      Se quiser saber mais, entre em contato. Pode ser muito vantajoso para você. O custo desse tipo de trabalho é muito baixo em relação à economia que você pode fazer e ao conforto que terá para gerenciar seu financiamento.

      Abraço!

      Responder

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