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Amortizar o financiamento imobiliário?

Amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

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Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

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E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos.

538 comentários

  • Everton, boa tarde!
    Eu tenho um contrato de financiamento imobiliário conforme dados abaixo:
    Valor Total do Financiamento R$ 210.596,92
    Prazo do Financiamento 420
    Valor do Saldo devedor atual R$ 205.155,64
    Prestação Atual 387
    Taxa de Juros Contratual: 8,7873
    Taxa de juros Nominal anual: 8,3712% a.a
    Taxa de juros efetiva Anual: 9,1499% a.a
    Sistema de Amortização SAC
    Prestação R$ 2.046,56 (vencimento em 06/01/2018)
    Seguros R$ 57,96
    Taxa Adm. 25,00
    Amortização: R$ 528,74
    Parcela atual: 33
    Recebi uma proposta de amortizar meu Contrato Habitacional reduzindo a taxa de juros em 0,25 pontos percentuais na Taxa de Juros Nominal que se dará em até 60 dias após o pagamento do boleto, e de forma automática. Com as simulações abaixo qual seria a melhor opção uma vez que consigo pagar a mensalidade sem problemas.

    Redução de prazo:

    Prazo Remanescente atual: 388
    Saldo Devedor atual: 205.684,39
    Prazo ramescente após amortização: 388
    Saldo devedor Renascente: 195.896,79
    Taxa de Juros Nominal do Contrato: 8,3712
    Sistema de Amortização do contrato: SAC
    Juros diários calculados na simulação: 12,4
    Taxa de juros reduzida na simulação: 8,1212

    Redução de encargo:
    Prazo Remanescente atual: 388
    Saldo Devedor atual: 205.684,39
    Prazo ramescente após amortização: 328
    Saldo devedor Renascente: 195.895,74
    Taxa de Juros Nominal do Contrato: 8,3712
    Sistema de Amortização do contrato: SAC
    Juros diários calculados na simulação: 11,35
    Taxa de juros reduzida na simulação: 8,1212

    Desde já agradeço.
    Obrigado
    Renara Martins

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Renara, obrigado pela sua mensagem.

      Essa situação não é muito comum… O banco te ofereceu reduzir a taxa? Você vai precisar fazer algo em troca? Por exemplo, contratar cartão de crédito, transferir o recebimento do seu salário, algo assim?

      De toda forma, para saber o que é mais vantajoso eu precisaria calcular o cenário futuro em cada uma das opções, além de conhecer melhor o seu perfil.

      Reduzir o valor tem a vantagem de fazer sobrar um dinheirinho a mais todo mês, que você deveria guardar para, daqui a um tempo, fazer uma amortização. Reduzir o prazo tem a vantagem de aumentar um pouco o valor da amortização mensal contido em cada prestação. Assim o saldo devedor cai um pouco mais rapidamente.

      Isto é, se reduzir a prestação, daqui a algum tempo você terá uma reserva financeira; se reduzir o prazo, daqui a algum tempo terá um saldo devedor menor. Para saber o que compensa mais eu precisaria calcular as projeções.

      Além disso, preciso conhecer seu perfil. Se você não tiver disciplina para guardar o dinheiro (caso opte pela redução da prestação), o mais seguro é reduzir o prazo…

      Oferecemos um serviço de consultoria, justamente para identificar o que é mais adequado para você. Assim, além de apontar a melhor opção, ainda te orientamos sobre como cuidar bem do seu dinheiro, visando fazer uma amortização (ou mesmo a quitação) no futuro. Se tiver interesse, entre em contato novamente, e lhe daremos mais informações.

      Abraço!

      Responder
      • Everton, obrigada pelo retorno.

        Sim a C.E.F me ofereceu essa redução disse que alguns clientes foram sorteados para participar da “campanha Habitação com desconto” , não preciso adquirir nem um outro tipo de redutor como cartão de credito, até por que esses redutores eu já tenho., a unica condição é que o boleto tem que ser pago com recursos próprios até o dia 20/12/2017. Minha intenção é de quitar esse financiamento no prazo máximo de 10 anos.

        Responder
        • Ewerton Veloso

          Que bom, reduzir a taxa de juros é bom, independentemente da modalidade de amortização. E, para saber qual seria a melhor modalidade, como eu lhe disse é preciso fazer cálculos, levando em conta também o seu perfil. Se tiver interesse, fale conosco. Se preferir, pode usar o endereço [email protected]. Abraço!

          Responder
  • Boa tarde

    Meu noivo e eu financiamos um apto pela caixa em 05/2017, usamos o saldo do FGTS das duas (minhas e do meu noivo) contas, caso façamos o pedido para uso novamente dos valores das duas contas de FGTS para diminuir o valor das parcelas, como ficaria? É possível usar os dois FGTS para essa finalidade também?

    Responder
    • Quintiliano Campomori

      Prezada Jéssica, obrigado pela sua mensagem!
      Para amortização, há duas possibilidades: manter o tempo e reduzir as parcelas ou reduzir o tempo e manter o valor das parcelas.
      Vocês podem utilizar para amortizar a qualquer tempo após utilizar para a aquirir o imóvel. Após esta primeira amortização, vocês tem que aguardar por 2 anos para um a nova utilização. Com base no valor que vocês vão utilizar é que vai trazer a resposta de quanto a parcela irá diminuir. Para uma compra em conjunto, vocês podem utilizar o FGTS de ambos sem qualquer problema.
      Como vocês financiaram o apartamento em 05/2017 e estamos em 12/2017, vocês, não acumularam um saldo significativo. Talvez, valha a pena aguardar pelo menos 1 ano.
      Abraços,
      Quintiliano Campomori
      Educando seu Bolso

      Responder
  • Boa noite Ewerton. Primeiramente, parabéns pelo blog, é excelente.
    Gostaria de tirar uma duvida sobre um financiamento imobiliário que eu estou fazendo. Estou comprando um apartamento e vou financiar 100.000,00, porém eu só preciso de 50.000 mas o mínimo que da pra financiar é 100.000. A taxa é 10% a.a, o prazo é 360 meses, parcela na SAC começando em 1130 +-. Minha dúvida é, com os 50000 que vai sobrar eu amortizo no prazo ou diminuo a parcela? Não pretendo levar o financiamento até o final e o fgts já foi usado na entrada. Muito obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Anderson, obrigado pela sua mensagem!

      Para saber a melhor opção eu precisaria fazer os cálculos de cada um dos cenários e compará-los.

      Reduzir o prazo tem a vantagem de o saldo devedor diminuir mais rapidamente (já que o valor da amortização embutida em cada parcela mensal é maior). Reduzir a prestação tem a vantagem de sobrar um dinheiro a cada mês, que você deverá guardar, visando uma amortização futura.

      Se você não tiver disciplina para guardar dinheiro, não tenho dúvida em afirmar: reduza o prazo. Mas se você tiver essa disciplina, aí seria mesmo necessário fazer as projeções e comparar as duas situações para ver qual é a mais vantajosa.

      Abraço!

      Responder
  • Boa Noite!

    Estou buscando um crédito imobiliário e estou e dúvida em qual sistema utilizar. Price ou SAC.

    Vou financiar 155 mil e em média as prestações pelo sistema SAC são de R$ 1.750 reais, já no Price ficariam em R$ 1.450,00. A menor parcela para mim seria o ideal, pois além do valores investido, terei custos extras com documentação e obras.

    Gostaria de saber se no sistema price eu consigo reduzir as prestações pagando parte do saldo devedor, inicialmente preciso reduzir as parcelas, mas depois pretendo reduzir o prazo.

    No sistema SAC eu sei que consigo, reduzir as prestações ou reduzir o prazo de pagamento, que acredito que seja melhor opção.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Leonardo, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, pelo Price você também consegue fazer amortizações extraordinárias, reduzindo o prazo ou o valor da prestação.

      Para quem pensa em levar o financiamento até o fim (sem amortizar nada), o SAC geralmente compensa mais. Mas para quem pretende fazer amortizações, uma boa estratégia pode fazer com que o Price compense mais. Vai depender de uma série de fatores, como a taxa básica de juros da economia e a condição do seu orçamento.

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite, tava conversando com amigo e ele me orientou nao dar entrada nessa questao sobre financiamento de veiculo, tenho 10.000,00 disp. eu gostaria de saber se compensa mais eu dar de entrada ou financiar sem entrada e abater as ultimas parcelas?
    obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Anderson, obrigado pela sua mensagem.

      Seria necessário fazer os cálculos das duas situações. Para isso, é preciso saber as taxas de juros, eventuais tarifas cobradas e as condições do contrato para a amortização. A ideia seria financiar um valor maior e logo fazer uma amortização (“abater as últimas parcelas”)? Não me parece vantajoso. Um dos motivos seria que você já estará pagando mais IOF. Mas para avaliar a diferença seria necessário realmente fazer os cálculos. Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton,

    Tenho um financiamento na caixa e fiquei muito assustado quando soube que minha divida foi corrigida pela taxa TR, tomei um susto muito grande, foi falta de informação por minha parte.
    Devo atualmente 176 mil tenho 44 mil, quero abater no valor da prestação e a diferença usar para abater mensalmente 1 mil no tempo para diminuir minha divida,seria a diferença mais um complemento para formar os mil, minha prestação e de 1800 com uma taxa de juros de 8.04 e devo 323 prestações
    só que estou com duvida se isso seria o correto a fazer .

    atenciosamente :

    Edson ribeiro.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Edson, obrigado pela sua mensagem.

      Pois é, muitos leitores se assustam com a correção da TR, principalmente no início do contrato. Afinal, eles amortizam mensalmente, digamos, R$ 500, e a TR vem e “devolve” para o saldo devedor R$ 200. Assusta um pouco, mesmo.

      Atualmente (desde o final de agosto) a TR está zerada. Enquanto estiver assim, esse efeito da “devolução” não ocorre mais.

      Mas se você quer amortizar seu financiamento, para quitá-lo mais rapidamente, provavelmente é vantajoso, sim. Mas para dizer qual estratégia seria melhor, eu precisaria conhecer melhor a sua situação como um todo, preparar cálculos, desenhar os cenários e te apresentar aquela que seria nossa sugestão de ação. Este é nosso trabalho de consultoria. É um serviço pago, porque envolve algumas horas de trabalho. Mas pode ser vantajoso para você, porque adotar a melhor estratégia pode te fazer poupar, além de tempo, um dinheiro maior que o investido na consultoria.

      Se tiver interesse, entre em contato conosco novamente.

      Abraço!

      Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Edson, obrigado pela sua mensagem.

      Pois é, muitos leitores se assustam com a correção da TR, principalmente no início do contrato. Afinal, eles amortizam mensalmente, digamos, R$ 500, e a TR vem e “devolve” para o saldo devedor R$ 200. Assusta um pouco, mesmo.

      Atualmente (desde o final de agosto) a TR está zerada. Enquanto estiver assim, esse efeito da “devolução” não ocorre mais.

      Mas se você quer amortizar seu financiamento, para quitá-lo mais rapidamente, provavelmente é vantajoso, sim. Mas para dizer qual estratégia seria melhor, eu precisaria conhecer melhor a sua situação como um todo, preparar cálculos, desenhar os cenários e te apresentar aquela que seria nossa sugestão de ação. Este é nosso trabalho de consultoria. É um serviço pago, porque envolve algumas horas de trabalho. Mas pode ser vantajoso para você, porque adotar a melhor estratégia pode te fazer poupar, além de tempo, um dinheiro maior que o investido na consultoria.

      Se tiver interesse, entre em contato conosco, será um prazer atendê-lo.

      Abraço!

      Responder
      • Bom dia Ewerton,

        Obrigado pela atenção,entrarei em contato logo em breve,minha duvida foi esclarecida,um forte abraço.

        atenciosamente:
        Edson Ribeiro.

        Responder
  • Olá Ewerton, estou com uma grande dificuldade sobre amortizar um valor do meu financiamento. gostaria de saber mais sobre a antecipação de parcelas no sistema PRICE, eu tenho um financiamento de 360 meses.. o valor financiado foi de R$ 97.587,00. Hoje estou pagando a 35° parcela… o saldo devedor que mostra no extrato é 97.607,42… a parcela 35º está no valor de R$ 558,16.. R$ 135,07 de amortização R$ 405,96 de juros R$ 5,97 de correção monetária, R$ 11,16 de comissão pecuniária… o juros efetivo do financiamento é de 5,116 a.a. eu gostaria de amortizar R$ 20.000,00 do saldo devedor.. quantas parcelas iria amortizar ?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      César, obrigado pela sua mensagem!

      Por favor, me informe:

      -O banco em que você contratou o financiamento
      -Valor inicial financiado
      -Dia do mês em que as prestações vencem.
      -Taxa de juros nominal

      Com essas informações eu posso te dar uma estimativa do novo prazo.

      Abraço!

      Responder
  • Muito boa tarde.
    Estou com a seguinte situação:
    Tenho financiado 125mil na caixa via tabela price + pós-fixada.
    Já pague 15 parcelas.
    Descobri que meu saldo devedor hoje é de 125.700,00 e se eu for quitar hoje ficaria 126.650,00.
    Fui ao banco para perguntar porque ainda não comecei abater meu valor devido de 125mil, e fui informado que é por causa da TR, o valor da amortização é menor que os juros, então em vez de diminuir o saldo devedor, ele esta subindo.
    Minha duvida é:
    1 – Tenho atualmente 40 mil contando com o FGTS, seria mais vantajoso amortizar o financiamento diminuindo a quantidade de prestações?
    O financiamento é de 360 meses, se eu abater, ficaria faltando em torno de 150 parcelas.
    Ou
    2 – esperar mais 2 anos para quitar o financiamento inteiro?

    Porque essa duvida? por causa da TR minha prestação esta aumentando aos poucos e não sei se eu esperar mais 24 meses será abatido o valor devido que é 125 mil.
    Estou com receio de pagar as 39 parcelas e ainda continuar no saldo devedor de 125mil e não ter abatido nada, já que paguei 15 parcelas e nada foi abatido.

    Acho que se eu amortizar 40mil a TR vai ser menor correto?
    qual melhor opção?

    Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Diego, obrigado pela sua mensagem.

      A TR está zerada desde setembro. Enquanto estiver assim, não haverá esse efeito de “devolver” ao saldo devedor nenhuma correção, então a tendência é que o saldo devedor comece a cair. Financiamento pelo sistema Price tem esse problema no início, depois o saldo passa a cair mais rapidamente.

      Para saber se compensa amortizar agora eu precisaria fazer cálculos, e para isso seria necessário conhecer mais sobre seu contrato. Principalmente a taxa de juros, para saber a composição da sua prestação.

      Nós oferecemos esse serviço. Ele é pago, porque, como eu disse, é necessário fazer cálculos, é um trabalho complexo. Mas geralmente é vantajoso para o cliente, porque permite enxergar e entender a situação do contrato e montar uma estratégia boa, que permite economizar bem mais do que o valor investido na consultoria.

      Se quiser saber mais, entre em contato novamente, será um prazer te ajudar a usar bem seus recursos.

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite, em breve contratarei um financiamento imobiliário, mas antes queria tirar uma dúvida. Quando se pretende fazer amortizações extras, compensa mais contratar um financiamento pela PRICE ou SAC?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Éder, obrigado pela sua mensagem. Boa pergunta!

      Se nós olharmos SÓ O FINANCIAMENTO, em condições idênticas (mesmo prazo, mesmo valor financiado), o SAC é mais vantajoso, porque o saldo devedor cai mais rápido.

      Mas quando se leva em conta o que você vai fazer com o dinheiro que vai economizar na prestação caso opte pelo Price, aí a coisa pode mudar. Por exemplo: Vamos supor que a sua prestação inicial no SAC fique em R$ 2000, e no Price fique em R$ 1500. Suponhamos também que você vai guardar mensalmente a diferença (que começa em R$ 500, mas vai caindo mês a mês). Dependendo de como você vai aplicar esse dinheiro, pode ser que, quando for fazer a amortização, seu saldo devedor MENOS o valor da aplicação seja menor do que seria seu saldo caso optasse pelo SAC.

      Está vendo como é complicado? É preciso fazer cálculos levando em conta uma porção de coisas: as condições do financiamento, as condições para aplicar o dinheiro, a data em que se pretende fazer a amortização…

      Não é à toa que nós oferecemos uma consultoria específica para esses casos: https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Se tiver interesse, entre em contato novamente. Pode ser bastante vantajoso para você, pois pode te fazer economizar bastante.

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton, boa noite!

    Eu tenho um contrato de financiamento imobiliário conforme dados abaixo:

    Valor Total do Financiamento R$ 280.736,00
    Prazo do Financiamento 360
    Valor do Saldo devedor atual R$277.706,74
    Prestação Atual 355
    Vencimento do Primeiro Encargo Mensal: 28/04/2017
    Taxa de Juros Contratual: 8,7800
    Taxa Juros ao Ano: Nominal: 8,4175%a.a. Efetiva: 9,1499%a.a.
    CET: Mensal: 1,0031%a.m.
    Sistema de Amortização SAC
    Prestação R$2.841,33
    Seguros R$75,23
    Taxa Adm. 25,00
    Amortização: R$ 782,21?
    Parcela atual: 05

    Hoje tenho R$45.000,00 para reduzir, dúvida seria como todos;… é reduzir valor da prestação mensal ou reduzir tempo do financiamento??

    Minha situação pessoal…, estou indo morar no apartamento já com adequações e mobiliado.
    Busco pagar menos pelo financiamento…entretendo se a opção por redução da prestação for a melhor, vai ajudar para contingência das despesas fixas mensais, já que a prestação se torna uma pouco alta.

    Desde já agradeço.

    Obrigado
    Marco Vinícius

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Marco, obrigado pela sua mensagem.

      Você chegou a usar nossa Calculadora de Amortização? Ela te informa para quanto iria o valor da sua prestação, ou para quanto iria o prazo. Dê uma olhada lá, e veja se a redução da prestação atende à sua necessidade de alívio no orçamento. Se te atender, talvez esta seja a melhor opção para você.

      O endereço da calculadora é https://educandoseubolso.blog.br/amortizacao-prazo-ou-parcela/

      Caso ainda fique em dúvida, nós oferecemos o serviço de consultoria em financiamento. Ele serve justamente para chegar à opção mais adequada para você. Além de fazer os cálculos, nós conversamos com você, para entender exatamente a sua necessidade, estudamos todas as opções e te apresentamos a que nos parece mais adequada. Caso seja do seu interesse, entre em contato novamente. Abraço!

      Responder
  • Ewerton, parabéns pelo post. Só tenho a seguinte dúvida, no sistema SAC, quando se abate um financiamento pelo prazo, você tem certeza que todo o valor é destinado à amortização? Pois as últimas prestações também tem juros, embora muito pequenos. Sendo assim, a minha dúvida consiste em saber se os juros das últimas parcelas são pagas nesse abatimento, ou não?

    Obrigado.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Thiago, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, quando se faz uma amortização extraordinária (seja reduzindo o prazo ou o valor da prestação), o valor é integralmente abatido do saldo devedor.

      Portanto, o raciocínio não é bem esse, “os juros das últimas parcelas são pagos no abatimento”, embora possa parecer.

      O cálculo é o seguinte: o saldo devedor se reduz; a taxa de juros permanece a mesma; e aí a pessoa escolhe qual das modalidades vai querer. Ou vai reduzir prazo mantendo o valor da prestação, ou o contrário: reduzir o valor e manter o prazo. E aí o financiamento é recalculado, com as novas condições acordadas na amortização extraordinária.

      Abraço!

      Responder
      • Obrigado pelo rápido retorno. Mas não consegui compreender ainda a parte dos juros, se são pagos ou não, caso a opção seja fazer um abatimento no prazo.

        Como exemplo, tenho um financiamento (SAC) junto à Caixa em que fiz um abatimento de R$ 10.000 no prazo. O número de parcelas reduziu, entretanto, o financiamento não reduziu os R$ 10.000 líquidos, e, sim, apenas R$ 9.200. Os outros R$ 800 foram pagos a título de juros.

        Portanto, embora ao realizar este abatimento não tenha tido incidência das taxas administrativas e do seguro, conforme é mencionado neste post, incidiram juros e o abatimento não foi líquido de todo o valor que eu paguei.

        Caso o cálculo da Caixa esteja errado, pois imaginava que não deveriam incidir juros ao realizar um abatimento no prazo, pretendo solicitar revisão deste contrato, caso esteja certo o raciocínio, encerro por aqui mesmo.

        Desde já agradeço tua atenção. Obrigado.

        Responder
        • Ewerton Veloso

          Olá, Thiago.

          Achei meio estranha essa história. Nunca vi isso acontecer. Se quiser, eu posso olhar e tentar entender. Nesse caso, peço que me envie o boleto anterior à amortização, o boleto posterior e, se houver, algum documento da própria amortização (informando valor, data, saldos etc.). Meu endereço é [email protected].

          Abraço!

          Responder
        • Comigo também aconteceu isso. O segredo é você ir amortizar sempre na data que vence a prestação. Por exemplo: se a sua prestação vence todo dia 20 de cada mês, você vai até o banco no dia 20 e pede para gerar um boleto e vc paga com o saldo teórico atualizado naquele valor que consta na sua fatura. Assim , eles não cobram juros adicionais da TR do saldo devedor .

          Pra mim explicaram que como estamos amortizando antes de cair a prestação, então eles pegam o saldo devedor total e cobram juros por esses dias proporcionais. Porém a prestação daquele mês já vem amortizado,

          Portanto sempre que for amortizar, se programe para pagar o boleto da amortização sempre na data do vencimento da prestação para não pagar juros retroativos.

          Também não acho correto essa cobrança e posteriormente pretendo procurar alguém pra conferir os cálculos pra ver se foi cobrado algo a mais.

          Em junho fez nova amortização e desta vez efetuei o pagamento na data do vencimento da prestação e deu certo. Amortizou todo o valor.

          Se você vai pagar com recursos próprios essa é a melhor opção pra você, mas se for pagar com FGTS, procure ver o prazo que demora pra debitar o valor da conta e se programe para solicitar a amortização sempre com a data mais próxima da data do vencimento.

          Responder
  • Ewerton parabéns pelo blog!!
    Gostaria da sua ajuda!!
    Tenho um financiamento imobiliário pelo sistema SAC, Valor financiado: R$110.000,00 com taxa de juros de 8.51%, feito no prazo de 126 meses, Taxa de juros efetiva: 8.8499%
    Parcela atual: 17
    Saldo devedor atual: R$97213.58
    Juros do Mês: R$695,73
    Amortização do Mês: R$889,62
    Seguro: R$37,60
    Taxa: R$25,00
    Parcela: R$1647,95 (baixa cerca de R$6,00 por mês)

    Estou querendo usar R$35000.00 do FGTS para amortizar esta dívida, no intuído de diminuir o valor de juros pago, pois este vem aumentando nos últimos meses devido a situação do nosso país.
    O que você me aconselha a fazer? Qual o melhor meio?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Tatiane, obrigado pela sua mensagem!

      O forma mais adequada de amortizar varia de pessoa para pessoa. Para te responder, eu precisaria conhecer melhor a situação do seu orçamento, seu perfil pessoal, seus planos para o futuro. Em seguida, eu faria os cálculos das opções possíveis e veria qual é mais adequada para você.

      Nós oferecemos esse serviço. Além de apresentar a forma mais adequada de amortizar, ainda orientamos quanto à melhor forma de investir o dinheiro, visando uma nova amortização no futuro, ou mesmo a quitação.

      Se quiser conhecer, entre em contato conosco: [email protected].

      Abraço!

      Responder
  • Ola Ewerton, boa noite.
    Tenho um financiamento que hoje tem um saldo devedor de 106 mil reais, sei que utilizando o FGTS posso utiliza-lo de 2 em 2 anos para diminuir o tempo da divida. Gostaria de saber se posso fazer um abatimento do tempo de divida mensalmente, pois trabalho em 2 empregos, onde conseguiria mensalmente antecipar mais ou menos 1800 reais por mês por meus recursos proprios. Minha prestação atual é de 980 reais e faltam 27 anos para quitar.Obrigado e um grande Abraço!!!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Sérgio, obrigado pela sua mensagem.

      Pode sim. A questão é que, em muitos casos, você precisa ir até a agência para fazer isso; em outros casos, não (isso depende do banco e até da agência, pois em algumas há pessoas dedicadas somente a isso, e resolvem coisas por e-mail e telefone). Então pode ser que dê um pouco de trabalho.

      Se no seu caso for necessário ir até a agência, e se o Custo Efetivo Total do seu financiamento não for muito alto, compensa você juntar o dinheiro alguns meses e depois fazer a amortização (em vez de ir todo mês).

      Mas vou te falar uma coisa que você nem perguntou. Talvez seja vantajoso fazer essa amortização diminuindo o VALOR DA PRESTAÇÃO, e não o prazo. Se você for um sujeito disciplinado, e dependendo das condições do financiamento, pode ser que seja mais rápido e mais barato do que amortizar diminuindo prazo. Não posso garantir, porque precisaria conhecer os detalhes do contrato e fazer alguns cálculos, mas em muitos casos é mais vantajoso.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton, muito boas suas explicações.
    Cai aqui procurando informações sobre uma situação específica, talvez você possa me ajudar?
    Tenho um financiamento direto com a construtora, restam 37 parcelas de 2100 (que são corrigidas pelo CUB e sobem razoavelmente rápido). O que estou tentando descobrir é se:
    1) Faço financiamento pela caixa, para economizar considerando juros mais baixo (não tenho certeza qual seria o ganho aqui)
    2) ou continuo com a construtora até o final?
    Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Thomas, obrigado pela sua mensagem.

      Rapaz, depende das condições do seu contrato, especialmente as taxa de juros e as cláusulas de correção. Se elas forem altas, e seu contrato permitir a rescisão sem ônus, seria fácil responder: compensa ir para o SFH na Caixa.

      Mas, dependendo das condições, seria necessário analisar o contrato, depois comparar com as condições em que você conseguiria fazer um financiamento pela Caixa, e saber o que é mais vantajoso. Pode ser um trabalho um pouco complexo.

      Se tiver interesse em saber mais, entre em contato pelo e-mail [email protected]. Abraço!

      Responder
  • Olá! Boa tarde!
    Eu fui na Caixa para fazer a simulação da amortização.
    A minha intenção inicialmente seria abater durante um ano 80% da parcela atual. Porém, o atendente da Caixa fez duas simulações, a 1º seria para abater o montante, sendo que diminuiu uns R$130,00 em cada parcela, mas o prazo continuaria sendo 201 parcelas e no outro caso, diminuiria 90 parcelas e o valor da parcela diminuiu uns R$6,00. Eu perguntei para o atendente se as parcelas seriam fixas e ele disse que sim, porém se continuar fixa, se eu fizer o valor da parcela com a quantidade que ainda falta pagar, o meu financiamento irá ficar maior do que já esta.
    Você saberia me informar se mesmo eu fazendo a amortização as parcelas continuarão decaindo ou ficarão fixas?
    Meu valor para quitação é de R$45.000,00, falta 200 parcelas para eu pagar, valor da parcela R$418,00 o meu saldo do FGTS é R$14.000,00. Se eu optar por diminuir as parcelas irá cair para 111 no valor de R$410,00 cada parcela, agora se eu optar pelo montante, meu saldo cairá para 31.000,00 mas a quantidade das parcelas continuarão sendo 200 mas no valor de R$289,00. Mas se você levar em consideração se a parcela não diminuir no decorrer dos meses não compensará. Na primeira opção meu valor total do financiamento irá para R$45.510,00 e na segunda opção R$57.800,00.
    Agradeço a atenção!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Natália, obrigado pela sua mensagem!

      Pois é, achei estranha essa história de prestações fixas. Até te perguntei inbox se seu financiamento era SAC ou Price, você me disse que é SAC. No SAC as prestações vão caindo aos poucos. Ele te entregou a simulação? Não tem escrito lá o valor da última prestação?

      Outra coisa: você disse que preferia a opção do PPP – Pagamento de Parte das Prestações, abatendo 80% do valor das 12 próximas prestações. Você está precisando de uma quantidade maior de dinheiro agora? Porque se não estiver, a melhor opção é mesmo alguma amortização (pelo prazo ou pelo valor da prestação).

      Mas, para concluir: peço que confirme com a Caixa essa questão da prestação. Pode ter sido um mal entendido. Em financiamento SAC a prestação cai. Se a prestação ficasse fixa, realmente seu contrato sairia mais caro no final das contas.

      Verifique lá e, se quiser e puder, volte aqui para nos contar. Será um prazer.

      Abraço!

      Responder
      • Boa noite Ewerton!
        Obrigada pela resposta. Eu estava pensando antes nessa opção dos 80% pois não conhecia as outras, mas vendo as demais eu realmente vi que não compensa mesmo. Na simulação que fizeram só consta o valor da parcela e não de todas, eu vou digitalizar e enviar para você dar uma olhada. Vou também na Caixa tirar essa dúvida e te aviso. Mais uma vez obrigada pelo retorno! Bom final de semana!

        Responder
  • Ola Ewerton, tudo bem? Primeiramente gostaria de parabeniza-lo pelo site. Ajuda muito, mas gostaria dos seus comentários

    Eu tenho um financiamento pela Caixa Economica, conforme abaixo:

    Prazo do Financiamento: 360 meses
    Prestação Atual: 16
    Taxa de Juros Nominal: 10,0262%
    Taxa de Juros Efetiva: 10,5000%
    Valor do Financiamento: R$ 194.418,17
    Saldo Devedor Teórico: R$ 189.333,27
    Juros/Correção do Mês: R$ 1.586,50
    Amortização do Mês: R$ 549,49
    Seguro: R$ 57,08
    Taxa Adm: R$ 25,00
    Valor Tota da Parcela Set/17: R$ 2.218,07
    Sistema de Amortização: SAC

    Em outubro terei R$ 50.000,00 + aproximadamente R$ 15.000,00 de FGTS. Qual seria a melhor opção para mim? Investir esses R$ 50.000,00 ou amortizar o financiamento. No seu site mesmo, fiz uma simulação de investimentos em renda fixa, e num prazo de dois anos o melhor seria no CDB que renderia aproximadamente 16% em 24 meses.

    Caso a melhor opção seja amortizar, seria melhor amortizar a parcela ou o prazo?

    Consigo guardar cerca de R$ 1.500,00 por mês. Seria bom diminuir minha parcela, mas não é obrigatório.

    Uma outra dúvida sobre amortizar o valor da parcela, caso eu quite o financiamento nos próximos 5 anos, ainda sim, caso opte por amortizar o valor da parcela, eu pagaria mais juros do que amortizando o prazo?

    Muito Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Sérgio, obrigado pela sua mensagem.

      Se sua taxa de juros anual é superior a 10% e a aplicação que você simulou rende 16% em 2 anos, então não é vantajoso manter o dinheiro investido. A única ressalva que faço é que você pense se é prudente deixar pelo menos parte desses R$ 50 mil como reserva para emergências.

      Quanto a amortizar reduzindo prazo ou prestação, vai depender do seu perfil e de sua situação.

      Como você disse “seria bom diminuir minha parcela, mas não é obrigatório”, pode ser uma boa amortizar reduzindo a prestação, mas mantendo o compromisso consigo mesmo de, a cada mês, economizar o máximo possível, visando justamente esse seu plano de quitar o contrato em 5 anos.

      Quanto à sua última dúvida, se você amortizar reduzindo o prazo, a prestação vai ficar no mesmo valor, certo? Então você pagaria mais amortização mensal e menos juros do que paga atualmente. Caso amortize reduzindo prestação, você paga menos amortização mensal e menos juros. Por isso seu saldo devedor cai mais lentamente do que reduzindo o prazo. Mas você economiza um dinheirinho a cada mês.

      Qual das duas é mais vantajosa, na ponta do lápis? Só consigo responder com exatidão fazendo os cálculos. É preciso levar em conta, para cada opção, o saldo devedor ao final dos 5 anos, os desembolsos de prestações e o valor economizado na opção de reduzir a prestação.

      Nós oferecemos o serviço de consultoria em financiamento. Por meio dela nós identificamos seu perfil, passamos a conhecer sua situação, seus planos, colhemos mais alguns dados e calculamos os cenários. Em seguida, montamos uma estratégia adequada para você e te apresentamos. E te orientamos sobre a forma mais adequada para investir o dinheiro, visando a sonhada quitação do financiamento.

      Se quiser saber mais, entre em contato: [email protected]

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton, bom dia!

    Eu tenho um contrato de financiamento imobiliário conforme dados abaixo:

    Valor Total do Financiamento R$ 282.000,00
    Prazo do Financiamento 253
    Vencimento do Primeiro Encargo Mensal: 30/Jul/2015
    Taxa de Juros Contratual: 8,5500
    Taxa Juros ao Ano: Nominal: 9,000000%a.a. Efetiva: 9,380690%a.a.
    CET: Mensal: 1,0701%a.m. Anual: 13,6252% a.a.
    Vencimento do Contrato: 30/Jul/2036
    Sistema de Amortização SAC
    Saldo Devedor Teórico R$ 263.427,39
    Prestação 4.007,69
    Seguros 937,02
    Taxa Adm. 25,00
    Amortização: R$ ????
    Parcela atual: 26

    No próximo mês de dezembro terei R$ 30.000,00 de reserva, e tenho como poupar R$ 2.000,00 por mês. Qual das duas opções é a melhor: 1. Amortizar o prazo em dezembro. 2. Investir para quitar o financiamento. 3.Caso seja investir, qual o melhor investimento para o meu caso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Luis, obrigado pela sua mensagem.

      Seu caso é diferente da maioria dos que chegam até nós. Sua taxa de juros não é tão alta, mas o CET é muito elevado, por causa do seguro.

      Meu primeiro impulso seria sugerir amortização pelo valor da prestação (e não pelo prazo), já que você parece ser uma pessoa com condição e disciplina para poupar. Acontece que, com esse seguro alto, o plano deve ser tentar quitar o mais rápido possível. Nesse contexto, o prazo de 253 meses (não tão elevado) torna atraente a amortização pelo prazo, porque o saldo devedor passa a diminuir mais rapidamente, e você vai se aproximando mais rápido do objetivo.

      Me desculpe se te confundi ainda mais. É que, no seu caso, o melhor é fazer cálculos para montar uma boa estratégia.

      Nós oferecemos o serviço de consultoria, que serve justamente para fazer os cálculos e montar a melhor estratégia. E ela envolve também a parte de investimentos, com as opções mais adequadas (em rentabilidade e liquidez) para você acumular o quanto antes o valor para quitar o financiamento. Se quiser mais detalhes, entre em contato pelo endereço [email protected].

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite,
    Tenho um financiamento via Caixa com saldo devedor de R$ 68.384,41 pelo sistema SAC.
    Já paguei 76 prestações e, atualmente tenho dinheiro para quitar o debito.
    Porem gostaria de utilizar o FGTS para amortizar o debito antes de quitar, porem tenho duvidas qual a modalidade de amortização devo utilizar: por prazo ou por prestação.
    Considerando que após a amortização vou quitar o débito, tem alguma opção mais vantajosa?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Renata, obrigado pela sua mensagem.

      Se você vai quitar logo após a amortização, não fará muita diferença uma coisa ou outra. Se for demorar uns dois ou três meses, em princípio acho melhor reduzir a prestação. Isto porque o valor que a prestação diminui geralmente é maior que o valor que o saldo devedor diminui, na opção de reduzir prazo. Abraço!

      Responder

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