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Amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 

Resposta:

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.

Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.

Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

 

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E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

 

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.

846 comentários

  • Boa noite Ewerton,, tudo bem c vc?

    Faltam 27 parcelas de um empréstimo imobiliário, sendo q meu contrato n diminuiu pq diz pelo ipca,, e este mês (06/2021) irei pagar esse vlr 1.620.

    Fui pedir a quitação das 27 parcelas do contrato, bco Inter, e ficou 34.676 reais. Pq ao invés de diminuir aumentou? Me ajude ai

    Responder
  • Olá Ewerton, tudo bem?

    Comprei um apartamento e já foi entregue mas não estou querendo morar, penso em alugar ou repassar. Segue taxas do financiamento abaixo, você acha que com essas taxas vale a pena repassar? ou seria melhor alugar? porque penso que as taxas estão relativamente boas e que no futuro caso eu queira comprar outro as taxas estarão maiores.

    Valor: 108.825,00
    juros nominais vigentes: 6,50%
    Juros efetivos: 6,69%
    Juros efetivos com relacionamento: 6,69%

    Se puder ajudar, agradeço!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Joy, obrigado pela sua mensagem.

      Eu recomendo separar bem as duas coisas.

      Uma coisa é o financiamento. Ele foi bem contratado, tem um custo bom? No seu caso, TR + 6,5% ao ano, me parece uma taxa boa. Então, eu não vejo urgência em se livrar desse financiamento (não por causa da taxa).

      Outra coisa é o apartamento em si. O mercado imobiliário está em um momento favorável para a venda de um imóvel com esse perfil? Ele tem perspectiva de se valorizar? E de se desvalorizar? E o aluguel, como está? Essas perguntas eu não consigo responder, precisaria ser especialista no mercado imobiliário da sua região.

      Espero ter ajudado, dentro do possível. Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton
    Tenho um financiamento imobiliario de 360 mês com taxa 7,9% ano, com saldo devedor 260mil.
    Tenho 60mil para disponivel para pagar
    Qual a melhor forma de fazer, pagar diminuindo as prestações ou o saldo devedor?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Alexandro, obrigado pela sua mensagem!

      Entendi sua pergunta, mas quero só fazer um pequeno esclarecimento. Sempre que você faz uma amortização extraordinária, vai reduzir o saldo devedor. Sua dúvida, portanto, seria em relação a diminuir o valor das prestações ou o prazo, certo?

      Essa não é uma resposta tão simples, cada caso tem sua particularidade. Por isso nós criamos o Relatório de Amortização, um produto que tem por objetivo justamente responder essa pergunta: compensa mais amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou até mesmo NÃO amortizar e investir o dinheiro? Além de indicar a opção mais vantajosa, o Relatório indica QUANTO você economiza ao tomar a decisão correta. E ainda te orienta sobre como colocar em prática essa decisão.

      Recomendo que visite a página de apresentação do Relatório. Ele pode servir perfeitamente para o que você quer. O link é https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde Ewerton!
    Tenho um financiamento imobiliário e o meu saldo devedor é de 120 mil.
    Atualmente a parcela está em 1200,00 reais mensais decrescente. A última no valor de 470,00. Tenho 20 mil pra usar. Minha dúvida:
    Uso pra pagar as parcelas da primeira pra última onde os juros são maiores;
    Uso pra pagar as parcelas da última pra primeira, reduzindo o tempo (são 360 meses); ou
    Uso pra amortizar a dívida toda? (Neste caso os juros são recalculados?)
    Obrigada!

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