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Amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.

Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

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E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

 

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.

791 comentários

  • Olá,

    Fiz um financiamento na caixa pela tabela PRICE (parcelas fixas) em 360 parcelas

    Valor financiado R$ 152.000,00
    Valor Juros R$ 169.157,36
    Valor total (Bem + Juros) R$ 321.157,36

    Após 60 parcelas pagas, meu saldo devedor é de R$ 141.092,91

    Recebi R$ 20.000,00 da venda de um veículo, e gostaria de amortizar esse valor no meu financiamento, a dúvida é:

    Esse valor reduz meu SD para R$ 121.092,91, é refeito os cálculos com base neste novo SD para eu escolher se reduzo as parcelas em tempo ou em valor?

    Ou apenas diminui do valor total do financiamento:

    Valor total (Bem + Juros) R$ 321.157,36
    Valor das parcelas pagas – R$ 53.526,00
    Valor total devido (Bem + Juros) R$ 267.631,36
    Valor da amortização (extra) – R$ 20.000,00
    Valor total devida =R$ 247.631,36

    A dúvida foi gerada porque cada pessoa responde de um jeito diferente.

    Entendo que a 2º forma esteja errado, pois que vantagem teria de antecipar R$ 20.000,00
    e reduzir o tempo pagando o mesmo valor de juros.

    Muito obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Leandro, obrigado pela sua mensagem!

      Sua pergunta é boa, e a forma como você a colocou (muito didática, com números e cálculos) me ajuda muito a responder.

      Sua forma de pensar é a correta. Se o saldo devedor que consta no seu boleto é R$ 141 mil, depois de amortizar R$ 20 mil ele cairá para R$ 121 mil.

      De fato, a outra forma de pensar seria injusta, pois você estaria usando seu dinheiro para pagar juros que nem aconteceram ainda.

      Temos um Simulador de Amortização no site, você já deve ter visto. Mas por enquanto ele funciona apenas para financiamentos SAC. Se você quiser saber para quanto iriam sua prestação ou seu prazo após a amortização, me fale, eu calculo manualmente para você e te envio a resposta.

      Abraço!

      Responder
  • Everton,
    Tenho um financiamento imobiliario com o Banco Itau para pagamento em 20 anos.
    Foi financiado R$ 249.586,51, iniciei os pagamentos em 30/10/2015 no valor de R$ 3.281,12, a ultima parcela paga em 30/10/2019 foi de R$ 2.872,00. Já estou com o imóvel a venda, mas como está demorando, o meu saldo devedor é de + ou – R$ 200.000,00, como disponho no momento de R$ 150.000,00 gostaria que me orientasse da melhor opção para usar esse capital.
    No momento o valor da prestação me está pesando bastante, a médio prazo deverei ter mais algum recurso, pois estou encerrando uma empresa e também tem a possibilidade da venda, mas enquanto não acontece, estou descapitalizando o total que para futuro seria uma poupança. Na antecipação, já que não disponho ainda do total, seria viável uma simbiose entre valor da parcela e prazo ?
    Grata,

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Mariana, obrigado pela sua mensagem.

      Sim, é possível fazer uma amortização extraordinária reduzindo prazo e outra reduzindo o valor da prestação, cada uma usando parte do dinheiro disponível.

      Oferecemos o serviço de consultoria, que pode identificar qual seria o valor ideal para cada uma dessas amortizações. Contemplando tudo: sua necessidade de redução da prestação, o melhor aproveitamento do recurso disponível e uma reserva financeira de segurança para você nesse momento de transição.

      Se tiver interesse, entre em contato novamente, e lhe passo mais detalhes sobre o trabalho.

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton, boa tarde.
    Comprei um apartamento e financiei R$100.000,00 em 420 parcelas com valor inicial em R$1.020,00 por aí.
    Estou pensando em utilizar o FGTS para amortizar um pouco a dívida. Tenho R$43.000,00 para amortizar.
    Se eu utilizar no prazo contratual irão restar 98 parcelas e se eu utilizar para diminuir o valor das parcelas ela irão ficar em torno de R$560,00.
    O que seria mais vantajoso se levar em consideração que quero realizar a quitação do imóvel o quanto antes? Acredito que em 5 anos eu consiga quitar o saldo restante que seria de R$57.000,00.

    Responder
  • Boa tarde, tenho um contrato de compra e venda: comprei de um amigo, um imóvel, no valor de 40mil, pago mensalmente, parcelas fixas de 500 reais mensal, quero adiantar 10mil pra ele. Há possibilidade de usar esses dez mil pagando parcelas últimas, também as parcelas, atuais e futuras?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Joelson, obrigado pela sua mensagem.

      Essa compra foi feita por meio de contrato particular entre vocês dois? Se foi, certamente é possível, sim.

      Se as parcelas são de R$ 500,00 fixas SEM correção pela inflação, creio que o justo seria trazer as últimas parcelas para valor presente. Afinal, R$ 500,00 daqui a 6 anos equivalem a cerca de R$ 400,00 hoje, se considerarmos inflação de 3,8%.

      Mas isso foi só um comentário de quem não sabe detalhes da negociação entre vocês dois. Sugiro que avaliem o que seria mais justo. Abç!

      Responder
  • Olá, Ewerton!

    A quitação antecipada do financiamento imobiliário com a CEF acarreta em devolução do seguro pago até a data de quitação, já que ele é calculado com base no tempo integral do contrato? Isso ocorre nos contratos de empréstimo com seguro prestamista embutido. Também ocorre no contrato de financiamento, quando ele termina antes devido à quitação do valor remanescente?

    Desde já obrigado e parabéns pelo seu trabalho!

    Wilson

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Wilson, obrigado pela sua mensagem!

      Ótima pergunta.

      A devolução proporcional do seguro prestamista cabe quando o seguro é cobrado integralmente no início do contrato. Isto é, quando é incluído no saldo devedor do financiamento, junto com o IOF. No caso dos financiamentos imobiliários isso geralmente não ocorre.

      Possivelmente por isso, a Resolução 3516 do Banco Central, que trata do cálculo do valor presente para amortização de contratos, é clara ao destacar os financiamentos imobiliários da regra geral:

      ” Art. 3º Nas situações em que as despesas associadas à contratação de operação de crédito ou de arrendamento mercantil financeiro sejam financiadas pela instituição deve ser adotada a mesma taxa de juros contratada para o principal.
      Parágrafo único. O disposto neste artigo não se aplica às operações contratadas com recursos direcionados ou com taxas administradas, a exemplo do crédito rural, do Sistema Financeiro da Habitação (SFH) e de programas especiais do Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social (BNDES). ”

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde ,tenho uma dúvida.
    Solicitei a armotização das parcelas da frente do meu finaciamento imobilario, para diminuir o valor das parcelas, estou pagando agora o valor de 220 reais, a dúvida é se posso pagar umas 10 parcelas a vista, sendo que elas estão com o valor reduzido devido a armotizaçõa com o FGTS, perguntei para minha gerente e disse que não seria possivel, mas fiquei com dúvida nisso?
    Poderia me ajudar
    Posso ou não pagar o valor de 10 parcelas(R$2100,00)
    Garto
    Wagner Ribeiro

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Wagner, obrigado pela sua mensagem.

      Você queria pagar as próximas parcelas, para ficar 10 meses sem pensar nisso? De fato, os bancos não costumam fazer isso. Possivelmente porque o cálculo de uma prestação depende do pagamento da prestação anterior, então eles não têm como emitir 10 boletos, ou mesmo 1 boleto valendo por 10 prestações. Hoje em dia, com a TR zerada, até não seria difícil fazer esse cálculo. Mas os sistemas dos bancos não fazem.

      Financeiramente nem é vantajoso, pois você pagaria os juros dessas parcelas. Melhor mesmo seria você fazer uma amortização reduzindo o prazo. Com esse valor, certamente reduziria muito mais do que 10 prestações.

      Abraço!

      Responder
  • Prezado Ewerton, bom dia! Primeiramente, muito obrigado por compartilhar todo seu conhecimento nesse espaço.

    Pergunta: ao contratar um empréstimo – digamos em 72 parcelas – mas já imaginando que mais ou menos lá pela metade do prazo estarei em condições de quitar todo o restante da dívida, devo optar pela tabela Price ou SAC?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Kristian, obrigado pela sua mensagem.

      Olha, difícil dizer assim, como regra… Depende muito das condições oferecidas em cada contrato. Se fosse para levar o contrato até o final, provavelmente no SAC você pagaria menos juros. Mas se é para quitar na metade, dependeria de fazer cálculos, levando em consideração a taxa de juros contratada e sua capacidade de amortização.

      Nós oferecemos esse cálculo sob forma de consultoria. Se quiser saber mais, me fale, e lhe passo os detalhes.

      Abç!

      Responder
  • Ola

    Fiz uma pesquisa e encontrei seu site e achei mto interessante. Voce saberia sanar minha duvida?
    Comprei um imovel por 190.000 uma entrada e ainda faltam 78.000 para quitar, foi feito na caixa pela tabela PRICE (parcelas fixas). Gostaria de amortizar meu saldo devedor Dando aproximadamente uns 50.000,00. Sera que é possivel reduzir o saldo e nao o numero de parcelas?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Laís, obrigado pela sua mensagem!

      Sempre que você faz uma amortização extraordinária, você reduz o saldo devedor. Aí você escolhe se quer reduzir o prazo (o número de prestações) ou o valor das prestações.

      Se entendi sua pergunta, você quer saber se é possível reduzir o valor das prestações, certo? Então, é possível sim. Basta você informar ao banco que esta é a opção que você deseja.

      Abraço!

      Responder
  • Oi Ewerton, tudo bem?
    Há alguns meses fiz um empréstimo pessoal no Itaú para cobrir o saldo negativo do cheque especial no valor de R$ 4.000,00 + R$ 148,00 de IOF para pagar em 52 parcelas de R$ 303,85. Já paguei 3 parcelas, restando ainda 49.
    Acontece que consegui juntar R$ 1.000,00 e liguei no banco para ver as opções de quitar parte dessa dívida, me passaram o seguinte:
    1 – Pagar R$ 1.059,00 para abater as 30 últimas parcelas, restando então 19 x R$ 303,85
    2 – Pagar R$ 1.000,00 para abater no valor total da dívida, restando 49 x R$ 233,00
    Fazendo as contas, a primeira opção aparentemente é mais vantajosa (sugerida pelo banco), mas se eu escolher a segunda opção vou utilizar os R$ 70,00 que vai sobrar da parcela mensal para somar ao montante e novamente quitar mais uma parte da dívida.
    A primeira opção é realmente a melhor para mim?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Léo, obrigado pela sua mensagem!

      A primeira opção (reduzir o prazo) é mais vantajosa, porque te expõe aos altos juros dessa dívida (mais de 7% ao mês) por menos tempo.

      Parabéns por questionar se a segunda opção seria mais vantajosa, por se dispor a guardar o valor pago a menos a cada mês e por buscar ajuda para resolver a dúvida! Abraço!

      Responder
  • Parabéns pelo blog! Muito bom mesmo, eu tenho uma dúvida e não encontrei nada na internet, um amigo meu tinha um financiamento que faltava 15 anos para finalizar e ele recebeu um boleto no valor de R$ 84,00 para quitação do imóvel , eu gostaria de saber como faz para receber essa proposta ou qual é o critério que a caixa usa pra fazer isso. Ele pagava um valor médio de R$ 500,00 e era pelo SAC, você pode esclarecer algo sobre isso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Débora, obrigado pela sua mensagem!

      Creio que tenha ocorrido um erro por parte do banco em que seu amigo tem o financiamento. Faltavam 15 anos e ele recebeu um boleto de R$ 84,00? Estranho. Não me ocorre outra possibilidade a não ser um erro. Abç!

      Responder
  • Boa Tarde Sr. Ewerton,
    Veja se pode me ajudar em uma dúvida, sobre abatimento da dívida qual seria melhor:
    Reduzir a Prestação Atual?
    Reduzir Prazo de Contrato?
    Reduzir o Saldo Devedor?
    Tenho financiamento com seguintes taxas e valores:
    Saldo devedor atual: R$125.970,47
    Amortização extraordinária: Em média de R$1.000,00 por mês fora prestação mensal
    Amortização mensal atual: R$360,93
    Valor do seguro mensal: R$30,00
    Taxa de administração mensal: R$25,00
    Prazo da operação, em meses: 360
    Taxa de juros anual 7,66%
    Número da parcela atual 12

    Gostaria de saber qual seria melhor forma de abater minha dívida, vou tentar pagam fora minha prestação mensal mais R$1.000,00 por mês.

    Desde já agradeço toda atenção.

    Responder

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