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Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

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“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)

Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos aqui e aqui sobre o tema de hoje,  amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.

Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.

O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.

Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.

O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.

Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.

A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.

A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.

Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em https://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

508 comentários

  • Primeiramente parabéns pelo ótimo trabalho Ewerton Veloso!
    Estou inciando agora minha busca pelo primeiro imóvel próprio, já defini o local onde vou comprar (cidade, bairro) e o valor que estou disposto a investir (imóvel no valor de até R$ 300.000,00). Irei financiar 80% deste valor com taxa de juros de 7,3% a.a. e a entrada usarei meu FGTS. E tenho a pretensão de amortizar a cada 24 meses com o FGTS
    Minha grande dúvida é: em qual tabela devo operar. SAC ou PRICE? Quais os principais fatores que tenho que levar em consideração?!

    Se puder me ajudar ficaria muito agradecido.
    Abraços

    Responder
    • Olá, Guilherme, obrigado pela mensagem e pelos parabéns!

      E parabéns para você também, pela conquista do seu imóvel próprio e pelo zelo com que está trilhando esse caminho.

      Quanto ao velho dilema, SAC x Price, se a pessoa vai levar o financiamento até o fim, sem fazer amortizações extraordinárias, normalmente paga-se menos juros no SAC. Mas, como a maior parte das pessoas pretende fazer amortizações, então é difícil dar uma resposta que sirva para todos.

      Vai depender principalmente do volume e da frequência das amortizações. Mas também depende da taxa de juros do financiamento, da disciplina da pessoa em cuidar do próprio dinheiro.

      Nós podemos fazer essa avaliação sob a forma de uma consultoria. Desenhamos a evolução do contrato nos dois cenários, contando com as amortizações da forma como você planejou. Assim identificamos o que é mais vantajoso. E ainda montamos a estratégia adequada e indicamos como implementá-la. É um trabalho bem interessante, pois a decisão correta, numa situação assim, significa economizar milhares de Reais.

      Se quiser saber mais, me fale, e lhe daremos mais detalhes.

      Abraço!

      Responder
  • Caro Ewerton, bom dia! Bela iniciativa… agradeço e o parabenizo! ; )

    Bem, no início de 2018 iniciei um financiamento para a aquisição de um apartamento via Itaú. Embutindo a documentação, o valor financiado ficou em R$ 227.500,00 a serem pagos em 360 parcelas pelo sistema de amortização SAC. Como sou profissional liberal, com grande variação na entrada de recursos, optei pelo maior prazo disponível para ter a menor parcela inicial possível… com o objetivo de promover amortizações sempre que possível.

    O fato é que a fase do país em nada ajudou e apenas agora reuni recursos para fazê-lo. Pretendo amortizar 100 mil, mas fiquei bastante surpreso ao verificar que após ter pago o equivalente a 50 mil em parcelas ainda tenho aproximadamente 218 mil a serem pagos… ou seja, dos 50 mill pagos abati apenas pouco mais de 9 mil. Para não desanimar não costumo acompanhar a evolução do financiamento para, apenas sigo pagando sem olhar para frente… mas agora que fiz esse levantamento achei estranho 50 mil virarem 9 mil em termos de abatimento da dívida! É isso mesmo?

    Sobre a amortização de 100 mil que cogito fazer, resolvi fazer uma simulação. Desanimador… via website tal amortização basicamente subtraiu o valor dos 218 mil e o saldo devedor ficou em 118 mil. Uma vez que estou abatendo praticamente 50% do saldo devedor não deveria ocorrer abatimento de juros e encargos gerais?… e o abatimento ser mais substancial?

    Afinal, o tal sistema SAC é cruel assim mesmo?

    Obrigado!

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    • Prezado Adriano, obrigado pela sua simpática mensagem e pelos parabéns!

      No início dos contratos pelo SAC, a parte da prestação destinada a amortizar o saldo devedor é pequena, mesmo. Lancei os dados que você falou em minha planilha, e cheguei a números semelhantes aos que você informou (precisei estimar a taxa de juros, a data exata do início do contrato, e o valor dos seguros). À medida em que o contrato evolui, você paga menos juros (pois o saldo devedor vai caindo), e a parte da prestação destinada a reduzir o saldo fica proporcionalmente maior.

      Quanto a sua amortização de R$ 100 mil reduzir o saldo devedor nos mesmos R$ 100 mil, é assim mesmo. O saldo de R$ 218 mil é o valor real da dívida, sem os juros.

      A boa notícia é que, depois da amortização extraordinária, sua vida melhora. Se reduzir o valor das prestações, terá um alívio no orçamento e vai pagar menos juros (porém pagará também uma amortização mensal menor). E se reduzir o prazo, vai continuar pagando uma prestação alta, mas a proporção de amortização mensal embutida nelas será maior, e por isso seu saldo devedor se reduzirá mais rapidamente.

      Eu não diria que o SAC é cruel, rs. Apenas é preciso entender como ele funciona, e ter uma boa estratégia para lidar com ele.

      Na semana passada publicamos post e podcast falando sobre portabilidade. Já pensou em fazer a sua? Pode ser que consiga melhorar ainda mais sua condição. Dê uma olhada! O link é https://educandoseubolso.blog.br/2019/10/10/portabilidade-de-financiamento-imobiliario-vale-a-pena/

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite Ewerton.Estou comprando um apartamento de 293.000 mil, na planta pelo crédito associativo.Dei entrada de 80.000, dividi 35 parcelas de R$1.700, a primeira parcela em outrubo de 2019 e a última na entrega das chaves em setembro de 2022 e duas anuais de 8.116 reais sendo a primeira em 2020 e a segunda em 2021.A caixa pré aprovou meu financiamento no valor de 137.000, será assinado em dezembro de 2019, mas só começará a ser pago em 2022 na entrega das chaves.Fiz um bom negócio? Já paguei o sinal há 3 dias.Agradeço, desde já a atenção.

    Responder
    • Olá, Patrícia, obrigado pela sua mensagem.

      Difícil dizer se você fez um bom negócio, partindo apenas dessas informações. Seria necessário avaliar outras questões. O apartamento vale os R$ 293 mil? Ele vai atender seus desejos e necessidades? A construtora é confiável, quanto à qualidade da obra e a pontualidade na entrega?

      (em relação a isso, como é por crédito associativo, normalmente as instituições financeiras acompanham a obra e liberam os recursos aos poucos)

      Quanto ao parcelamento, se a forma como você fez te atendeu, se está dentro do seu orçamento e dos seus planos, eu achei dentro do que se vê por aí. Então, se o preço estava justo e se você está feliz, me pareceu um bom negócio.

      Abç!

      Responder
  • Bom dia Ewerton.
    Parabéns pelo seu trabalho , diferenciado.
    Minha dúvida é quanto a tabela . Pago o sistema de redução gradativa do valor das parcelas do meu ap. Seu eu , por exemplo , devo 120k , logo o juros mensal é sobre este valor . ( menos a amortização mensal ). Se eu amortizar com recursos próprios 20k das últimas parcelas ,o juros não deveria ser encima de 100k , diminuindo também o valor da prestação atual ?
    Caso contrario , tenho a impressão que estou pagando ( na parcela atual , apos a amortização dos 20k ) juros sobre um valor que já quitei .
    Outro exemplo :
    Devo 120k financiado 300 parcelas de 1500 RS .
    Se antecipar 100k , ( + ou – 230 parcelas )não devo mais 120 e sim 20k ,logo as ultimas 70 parcelas não deveriam ser calculados os juros encima de 20k?
    Se pago o mesmo valor das parcelas do inicio do financiamento eu estou pagando os juros da divida que já paguei.
    Não consigo entender isso , pode me esclarecer ?

    Responder
    • Grande Vagner, obrigado pela sua mensagem.

      Posso explicar, sim. Seu raciocínio está correto, faltando mesmo só um esclarecimento.

      Como você mesmo disse, na sua prestação existe um componente que é a AMORTIZAÇÃO MENSAL. Outro componente são os juros, que incidem sobre o saldo devedor do financiamento.

      Quando você faz uma amortização extraordinária, reduz também o saldo devedor. E quando a amortização é com redução de prazo, o valor dos juros contido na prestação diminui, porque diminuiu o saldo devedor. E o valor da amortização mensal aumenta. Por isso o valor final da prestação permanece o mesmo, mas na verdade você está pagando menos juros.

      Abraço!

      Responder
        • Olá, Gabriela, obrigado pela sua mensagem!

          Que bom que pudemos ajudar. Continue acompanhando o blog, procuramos sempre trazer as novidades nesse assunto e em outros.

          Abraço!

          Responder
  • Bom noite Ewerton!!! Tudo bem!!!
    Preciso de uma ajuda:
    Minha empresa foi a falência e estou com um financiamento de 72 meses de financiamento imobiliário, com um saldo devedor de R$ 94.000,00.
    Necessito diminuir o valor das prestações pois ficaram bem altas devido financiar somente em 6 anos, não esperava essa situação do desemprego neste momento.
    Fiz a seguinte proposta para a Caixa: vou utilizar todo meu FGTS R$ 12.000,00, mais R$ 50.000,00 de recursos próprios para amortizar o saldo devedor. Totalizando R$ 62.000,00 para diminuir o valor das prestações, porém não estendendo o prazo de 72 vezes que foi tratado no financiamento.
    O que você acha da proposta???
    Poderia me orientar por favor???
    Fico no aguardo.
    Desde já, agradeço.
    Atenciosamente
    Luís Emílio

    Responder
    • Bom dia, Luis!

      Qual é a taxa de juros do seu financiamento?

      Como está a situação do seu orçamento, nessa situação de desemprego?

      Estou perguntando isso para saber qual seria o impacto real dessa amortização no seu orçamento. Se sua taxa de juros não for muito alta, e se você não tem perspectiva concreta e rápida de retomada da renda, talvez seja melhor você não usar os R$ 50 mil, guardando um pouco para ir se sustentando até conseguir se restabelecer.

      Nós lançamos recentemente o Relatório de Amortização. É um serviço que informa ao cliente o que acontecerá caso ele faça uma amortização reduzindo prazo, reduzindo o valor da prestação, ou se invista o dinheiro em vez de amortizar. Ele mostra em qual opção a pessoa economizaria mais. Se quiser saber mais, acesse o link https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      Seu caso é mais específico. Você tem motivos mais fortes para optar pela redução da prestação, além de simplesmente economizar mais em médio prazo. Você precisa priorizar o curto prazo. Temos, para isso, um serviço de consultoria. Ele pode avaliar a sua condição específica, levando em conta suas despesas, sua perspectiva de retomada da renda e, principalmente, analisar seu financiamento para saber qual seria o impacto caso você fizesse a amortização de R$ 50 mil, R$ 40 mil, R$ 30 mil etc, e montar uma estratégia adequada para você. Se quiser saber mais, entre em contato novamente e te passo mais detalhes.

      Quanto ao uso do FGTS, esse vale a pena, sim, com certeza. Porque senão ficaria lá parado, sem você poder usar.

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde Ewerton,

    Tudo bem? Hoje me encontro em um dilema, não entendo muito bem do ramo imobiliário, e acabei fazendo uma compra de apartamento que me arrependo todos os dias. O ap estava na época no valor de 128.000,00. Comprei ele na planta e fui pagando algumas pré chaves. Hoje já paguei 14 prestações do financiamento que fiz na caixa no saldo que na época do credito seria 102.400,00. O restante foi pago pelo subsidio e pela entrada que dei, após o pagamento dessas prestações observei que diminuiu bem pouco da minha divida, minhas prestações são em PRICE de 568,00 reais e não diminuem ao longo dos anos, com essas 14 parcelas quitei somente 1.520,00. Aff me bateu um desespero de ter feito tal financiamento. Porem minha duvida é, estou vendendo o apartamento e a compradora quer me pagar a vista e eu fazer a quitação, porém a CAIXA me disse que pra eu quitar devo pagar o valor de 113.610,00… outro susto que eu tomei, indo no canal da caixa de habitação dentro do aplicativo verifiquei a opção de amortização e coloquei o valor de 100.500,00 pra fazer a simulação. e me retornou a seguinte informação.
    Novo Saldo Devedor: R$ 92,07
    Novo Prazo Restante: 2 MESES
    Novo Valor Prestação: R$ 88,39
    Juros Diários: R$ 111,66
    Amortização Efetiva: R$ 100.388,33

    Ewerton isso é possível… posso fazer isso e me livrar de saldo devedor da caixa pra não pagar aqueles 113.610,00 pra quitar o apartamento? O que me sugere que eu faça? Ja que fiz meus cálculos e já gastei 28 mil pagando (prestações, entrada e e investimentos no imóvel)?

    Esses dados abaixo, são os dados de meu financiamento hoje!

    Total Financiado: R$ 102.400,00
    Prazo Financiado: 360 meses
    Prazo Remanescente: 346 meses
    Saldo Devedor Teórico*: R$ 100.480,41 em 25/07/2019
    Juros Nominais Vigentes: 5,0000 %
    Juros Efetivos Contratado: 5,1161 %
    Juros Efetivos com Relacionamento: 5,1161 %

    Me ajude me dar um conselho… se ficou faltando alguma informação é so perguntar, desde já obrigada!

    Responder
    • Olá, Tailane, obrigado pela sua mensagem!

      Vamos lá.

      Primeira coisa: nos financiamentos Price, os primeiros meses realmente amortizam muito pouco do seu saldo devedor… É assustador, né? Você pagou prestações por 14 meses e só amortizou R$ 2 mil. Infelizmente é assim mesmo, não há nada errado no cálculo.

      Não entendi que número foi esse que te apresentaram, R$ 113.610,00… O saldo devedor correto é esse outro que o aplicativo mostrou, R$ 102.400. Conferi aqui no meu sistema.

      Sugiro que você peça explicações ao gerente ou atendente, para saber que acréscimo foi esse aí.

      Abraço!

      Responder
  • Olá!

    Veja se pode me ajudar por gentileza…

    Tenho um financiamento com a CEF, pelo plano Minha Casa Minha vida!
    Foi feito em 300 meses, com juros de 5,5%.
    Atualmente a prestação nr 80 está no valor de R$550,00 e no extrato consta que R$260,00 é juros e R$270 é amortização.

    Tenho R$25.000 de FGTS disponível para utilizar no financiamento.
    A CEF me informou que se eu der este valor do FGTS para amortizar o saldo devedor e recalcular a parcela, ficaria em R$330,00 por mês ou manter o valor da prestação e reduzir para 94 parcelas.
    A diferença de R$220,00 não faz falta no meu orçamento, mas fico em dúvida se seria melhor eu dar o FGTS e aplicar este valor mensalmente no Tesouro.

    O que entende ser mais vantajoso ?

    E ainda, vale a pena utilizar o FGTS nesse momento?

    Responder
    • Nadiesi, obrigado pelo seu comentário.

      No seu caso, como se trata de FGTS, é financeiramente vantajoso você fazer a amortização. Isto porque o FGTS rende menos do que as aplicações financeiras.

      Faço apenas duas ressalvas: (1) o FGTS funciona como uma reserva financeira em algumas situações complicadas, como perda de emprego. E (2) é preciso ter disciplina para realmente aplicar esses R$ 220 todos os meses.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton! Buscando informação sobre utilização de FGTS para amortização de financiamento habitacional te achei. Penso que possas me dizer algo.
    Fizemos uso do FGTS para diminuir o valor das parcelas. Isto foi feito em 26-03-19.Hoje, 22-05-19 recebemos uma ligação da agência da Caixa informando que a utilização doo FGTS foi feita indevidamente, que não poderiam ter feito pois meu marido (um dos proprietários) só tinha 1 ano de FGTS e teria que ter pelo menos 3 anos. Levamos todos os documentos solicitados, esperamos por 1 hora na agência para assinarmos o contrato aonde seria utilizado o FGTS. Estou muito enganada ou eles não podem simplesmente cancelar um contrato assinado a 60 dias? Grata pela atenção!

    Responder
    • Olá, Nissia, obrigado pela sua mensagem!

      Nesses anos em que tenho trabalhado com financiamento imobiliário, essa é a primeira vez que vejo um caso assim.

      Não vou conseguir te dar uma resposta exata, um advogado é que deveria te orientar. Pelo meu olhar de leigo, se você assinou o contrato e ele começou a valer, isso é um motivo e tanto para você exigir o cumprimento do combinado até o fim. Por outro lado, se o contrato foi feito fora do regulamento, isso é motivo para o banco alegar que o ele não tem validade.

      Eu recomendo que você procure o Procon. Eles provavelmente vão te dar a resposta e te ajudarão a defender seus direitos, se for o caso. Abraço!

      Responder
  • Olá Professor Ewerton! Tenho um financiamento habitacional pelo sistema de amortização Price e índice de reajuste TRDB. Financiei R$95919,00 em novembro de 2014, em 360 meses, com tx efetiva de 5,11%a.a.. Paguei 53 parcelas de R$548,60 (totalizando R$29078, em média) e meu saldo devedor é de R$93100,00, redução insignificante em relação a divida total. No meu contrato existe a possibilidade de haver um saldo devedor, ao término das 360 parcelas. sou bem regrado financeiramente e em média consigo economizar mais de R$20000 por ano, especificamente para quitar meu financiamento, vale a pena amortizar o saldo devedor anualmente ou quitar a totalidade do financiamento. Tenho essa reserva aplicado na poupança, sou muito conservador “medroso”. Grato pela ajuda! Parabéns pelo trabalho! Abraço

    Responder
    • Olá, Juliano, obrigado pela sua mensagem.

      É normal que, no sistema Price, a redução do saldo devedor nos primeiros anos seja baixa. Afinal, ao contrário do SAC (Sistema de Amortizações CONSTANTES), no sistema Price a parte da sua prestação dedicada à amortização, no início, é bem pequena. Não posso garantir que, no seu caso, os números estejam corretos, mas asseguro que é assim mesmo: começa bem devagar, depois pega o embalo.

      Quanto a amortizar durante o contrato ou esperar para quitar tudo no final, GERALMENTE compensa amortizar o quanto antes…

      …MAS…

      (veja porque eu coloquei esse “geralmente” em letras maiúsculas)

      …no seu caso, em que o contrato provavelmente é pelo Minha Casa, Minha Vida, talvez não compense fazer essa amortização, e sim guardar o dinheiro. Isto porque a taxa de juros é relativamente baixa, e pode ser que você consiga investimentos financeiros que rendam MAIS do que o Custo Efetivo Total do seu financiamento. Mas, para saber isso, seria necessário fazer os cálculos.

      Nós oferecemos um serviço de consultoria que visa exatamente identificar qual é a melhor opção para cada cliente (varia muito de pessoa para pessoa) e desenhar uma estratégia adequada. Se tiver interesse, me fale, e lhe passaremos mais detalhes. Pode ser muito vantajoso para você, que é bem regrado financeiramente.

      (estamos lançando nos próximos dias um serviço que vai dar essa resposta de forma simples e rápida, mas por enquanto só estará disponível para contratos SAC)

      Você me perguntou também se há possibilidade de restar um saldo devedor ao final do contrato. Não há. Antigamente havia esse risco, mas atualmente, devido à correção do saldo devedor pela TR, o saldo final será sempre zero. Aliás, a TR é um dos motivos para seu saldo devedor ter caído tão pouco nesse período. Você pegou uma época de TR alta em 2015 e 2016.

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite! Peguei um financiamento no valor de 133 mil sistema SAC em outubro de 2014, percebi que o saldo devedor só aumenta, pesquisando verifiquei que é embutido no saldo devedor um reajuste de TR, hoje em 140mil, gostaria de saber se para quitar é levado em consideração o saldo devedor total de 140 mil, ou o valor efetivamente amortizado mensalmente.
    parcela média de $2.200,00
    Taxa $25,00
    Seguro média de $69,00
    Prazo de 240 meses
    FGTS de 40 mil.

    Responder
    • Olá, Jéssica, obrigado pela sua mensagem.

      Para a quitação é levado em conta o saldo devedor atualizado pela TR, que normalmente vem escrito no seu boleto.

      Mas, de acordo com o que você me contou aí, há algo errado. É isso mesmo? Financiamento SAC pelo SFH, R$ 133 mil, 240 meses, outubro de 2014? A TR está zerada desde 2017, seu saldo não poderia estar em R$ 140 mil de jeito nenhum.

      Podemos verificar o que ocorreu, para que você possa pleitear a correção. Se tiver interesse, entre em contato novamente. Abraço!

      Responder
  • Boa noite! Quitei meu financiamento imobiliário no valor de 213,00 saldo final. O Banco do Brasil cobrou 11 mil reais de taxas básicas é normal e da onde vem esse valor?

    Responder
    • Olá, Elsa, obrigado pela sua mensagem.

      O banco te cobrou isso DEPOIS que você quitou o contrato? Alegando o que? Simplesmente isso, “taxas básicas”? Achei um tanto estranho isso. O contrato é pelo SFH, SFI, Minha Casa Minha Vida, esses modelos de financiamento mais usuais?

      Responder
  • Boa tarde,

    Fiz uma simulação em que tenho um saldo devedor de R$167.000, em um financiamento de 240 meses, com parcela inicial de R$1.890 e parcela final de R$701. Fiz a simulação dando um adiantamento de R$83.000, e a calculadora calculou que o prazo seria reduzido para 66 meses, mantendo a parcela de R$1.890. Entretanto eu fiquei na duvida qual seria a parcela final do financiamento. Ela decresceria linearmente até os mesmos R$701, ou manteria o valor da minha parcela numero 66 atual, que é de R$1.535, ou então seria um novo valor recalculado? Como faço para descobrir este valor da ultima parcela?

    Responder
    • Olá, Murilo, obrigado pela sua mensagem. Boa pergunta.

      Quando você faz uma amortização extraordinária, seu contrato é recalculado. Na amortização reduzindo prazo, ele muda bastante “por dentro”, embora a prestação permaneça praticamente a mesma.

      O valor da amortização mensal numa prestação de contrato SAC equivale ao saldo devedor dividido pelo número de prestações (de modo geral, pois isso varia um pouco de acordo com o banco e com o mês). No seu caso, como seu saldo vai cair para R$ 84 mil, e seu prazo vai para 66 meses, sua amortização mensal será de R$ 1272. Esse será o valor da sua última parcela (se a TR voltar a valer mais que zero, leve em conta que haverá correção pela TR).

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde, meu saldo devedor é de R$99,000,00.
    Tenho de FGTS 20,000,00.
    Parcela mensal de 1050,00
    Prazo de 230 meses.
    Sei que posso utilizar o FGTS de 2 em 2 anos.
    Como funciona o PPP?
    E no meu caso seria mais vantajoso utilizar o FGTS para pagamento do saldo devedor certo?
    Vi acima sobre o pagamento das parcelas 80% do FGTS e 20% para o saldo devedor.
    Como funciona?
    Obrigado desde já.

    Responder
    • Olá, André, obrigado pela sua mensagem.

      Vou explicar o PPP com um exemplo prático.

      Suponhamos que sua prestação seja de R$ 1.000, e você tenha R$ 10.000 no FGTS. Você pode usar o FGTS para pagar até 80% da sua prestação durante 12 meses, ou seja, R$ 800. Suponha que você queira pagar apenas R$ 500. Então serão descontados R$ 6.000 da sua conta no FGTS (R$500 x 12 meses = R$ 6.000). Esse dinheiro vai para uma conta à parte, e serão descontados dele R$ 500 por mês.

      Esse prazo de 12 meses é fixo, você não pode usar o PPP por prazo nem maior, nem menor.

      Caso você queira aproveitar ao máximo seu FGTS, então serão usados R$ 9.600 (R$ 800 x 12).

      Essa minha conta é aproximada. Como sua prestação vai decrescendo (se for pelo SAC), o valor de R$ 800 vai diminuindo alguns centavos também, a cada mês. Ah, e o dinheiro que fica na tal conta separada continua rendendo um pouquinho, assim como o próprio FGTS. Então, ao final dos 12 meses, possivelmente haverá um saldo nela, que é devolvido ao seu FGTS.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia, Ewerton!

    Tenho uma financiamento pela caixa (minha casa minha vida) – taxa de juros 4,5 % a.a e tenho 10 mil de FGTS, mais uns 5 mil poupados. Minha prestação é 600 reais. O imóvel está alugado por 550 reais. Minhas dúvidas são:

    1 – faço um investimento com o dinheiro para reserva de emergência?

    2 – amortizo o saldo devedor para abater o juros?

    3 – diminuo o valor da parcela e faço um investimento com o restante?

    Já paguei dois anos e meio – temo a tabela SAC como referência para o financiamento.

    Como o juros é baixo – qual seria a melhor opção?

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    • Olá, Ricardo, obrigado pela mensagem!

      Rapaz, quanta coisa dá para fazer na sua situação. Justamente por causa do que você diz em sua última frase: os juros são baixos. Isso abre algumas possibilidades. Então eu não consigo te dar uma resposta mais concreta sem fazer cálculos. Vou te falar o máximo que consigo, olhando assim por alto.

      -Reserva de emergência é sempre importante. Como seus juros são baixos, não há muita urgência em amortizar seu financiamento. O valor adequado para a reserva varia de pessoa para pessoa.
      -Usar o FGTS para reduzir prestação e investir mensalmente a economia que você vai fazer é uma boa opção. Desde, claro, que você tenha a disciplina para isso. Outra opção de uso do FGTS que pode ser boa é o Pagamento de Parte das Prestações – PPP. Eu disse PODE SER BOA, para saber se é melhor do que a amortização eu precisaria fazer cálculos e conhecer um pouco mais sobre seu perfil pessoal (seu comportamento, sua disciplina, sua disposição para fazer aplicações etc.)

      Se você quiser, oferecemos consultoria justamente para estudar as principais possibilidades que a pessoa tem, desenhar cada uma delas de agora até o futuro, entender o perfil da pessoa e, assim, desenhar uma estratégia adequada. Se tiver interesse, entre em contato novamente e lhe passaremos mais detalhes.

      Abraço!

      Responder
    • Olá, Cristiane, obrigado pela sua mensagem!

      Que pergunta interessante. Pois é, isso faz com que muitas pessoas pensem que a amortização extraordinária não é um bom negócio, já que aumenta o Custo Efetivo Total – CET do financiamento.

      Esse aumento acontece porque existem dois componentes na prestação que são fixos: seguros e taxa de administração (os seguros até aumentam um pouco ao longo do contrato). Quando o valor da prestação diminui, esses dois componentes passam a representar uma parte maior dentro da prestação. Por exemplo: imagine uma prestação de R$ 2000, em que R$ 1900 sejam juros e amortização mensal, e R$ 100 sejam seguro e taxa de administração. Esses componentes fixos representariam, portanto, 5% do valor da prestação. Imagine que os anos passem, a prestação vá diminuindo (se for SAC) e chegue a R$ 1000. Os componentes fixos ainda serão R$ 100 (se não forem um pouco mais) e, portanto, representarão 10% da prestação.

      Tá, mas o que isso tem a ver com amortização extraordinária?

      Bem, quando você faz a amortização reduzindo o valor da prestação, esse efeito que eu demonstrei acontece imediatamente. E quando você reduz prazo, a prestação passa a cair mais rapidamente, produzindo esse efeito também.

      “Ah, quer dizer que a amortização não é um bom negócio?”. Não é bem assim. Ela geralmente é vantajosa sim. Mesmo que o CET aumente, você está expondo menos dinheiro a esse CET. Portanto, no final das contas, acaba compensando.

      Deu para entender?

      Obrigado pela oportunidade de falar sobre isso. Melhorou nosso post, com certeza.

      Abraço!

      Responder

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