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Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)

 

 

Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos aqui e aqui sobre o tema de hoje,  amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.

Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.

O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.

Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.

O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.

Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.

A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.

A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.

Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em http://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

353 comments

  • Bom dia amigo, achei seu site no Google e estou achando bem interessante, pois bem, financiei meu imóvel no valor de 180.000,00 com tx de 9,76 aa, paguei 20 parcelas que estão atualmente em 1.935,00, com saldo devedor apŕoximado de 170.000,00 a amortização mensal é de apenas 500,00. A questão é que a partir deste mês terei 1.300,00 mensais disponíveis e tinha o seguinte plano: investir esse valor mensalmente no tesouro direto, e após 44 meses resgato o investimento e amortizo no saldo devedor. A dúvida é, seria mais vantajoso abater esse valor mensal no saldo devedor ou manter com esse plano?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Eliton, obrigado pela sua mensagem!

      É difícil te dar uma resposta exata sem fazer cálculos, porque a taxa de juros do seu financiamento está bem próxima da faixa de rendimento das boas aplicações em renda fixa disponíveis (incluindo o próprio Tesouro Direto).

      Para situações assim, o Educando Seu Bolso lançou a consultoria em financiamento imobiliário. Por meio dela, nós podemos te conhecer, saber da sua situação, realizar os cálculos necessários e te apresentar uma boa estratégia. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?. Pode ser uma boa para você, porque você tem boas cartas nas mãos, dá para montar uma boa estratégia. E o investimento na consultoria é menor do que o ganho que uma boa decisão pode lhe proporcionar.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Tenho um financiamento SAC pelo BB no valor de 93.400 em 360x
    com TxJuros 5,65 A.A parcela inicial de 690,00 e atual 670,00 já foi pagas 50 parcelas.
    tendo ainda 81 mil de saldo devedor.
    nesse caso tenho 25mil de FGTS, seria uma boa opção optar pela amortização ?
    mesmo tendo em caso que nao tenho uma outra “fundo de recurso emergencial” como poupança ou bens em caso de desemprego.
    o que fico em mente é . se usar e meses após ficar desempregado. mesmo assim ainda é vantajoso usar o FGTS ?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Marcos, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela. Pois é, essa é uma das grandes questões…

      Se fizermos as contas na ponta do lápis, sempre é vantajoso usar o FGTS para amortizar financiamento. Mas nem só de “ponta do lápis” é feita a decisão financeira. Tem esse lado que você disse aí. O FGTS é, como o nome diz, um fundo de GARANTIA contra adversidades (perda de emprego, doença grave etc.).

      Seu financiamento é dos mais baratos que existem. Deve ser Minha Casa, Minha Vida, certo? Então, se preferir manter o dinheiro no FGTS, por segurança, saiba que, na ponta do lápis, você estará perdendo pouco, porque sua taxa de juros é baixa.

      Mas, caso você tenha disciplina e disposição para cuidar de uma aplicação financeira, dá para colocar esse FGTS para render mais, sem perder essa rede de segurança que ele representa.

      Caso você tenha essa disposição, entre em contato pelo e-mail ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br.

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton, me ajude por favor!

    Peguei 106 mil financiado em 150 vezes com taxa de 6.6.
    Já paguei por 2 anos e amortizei minha divida.
    Em 2015 paguei 9 parcelas que deu 12.119 e em 2016 (12 parcelas + amortização) deu 38.623 e minha divida em dezembro de 2016 fechou em 71.274 reais… Ela não deveria estar mais baixa? No final das contas amortizar esta sendo prejudicial?

    Muito obrigada!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Jaqueline, obrigado pela sua mensagem.

      Essa diferença que você percebeu é por causa da correção do saldo devedor pela TR. Se você não tivesse amortizado, possivelmente a diferença estaria maior ainda, isto é, o aumento do saldo por causa da TR teria sido maior. Nesse sentido, amortizar não é prejudicial, não.

      Mas, já que sua taxa de juros é relativamente baixa, talvez tivesse sido melhor investir o dinheiro, em vez de amortizar. Financeiramente teria sido melhor, quase posso afirmar. Mas é preciso levar em conta seu perfil pessoal, seus planos, outros fatores não financeiros. É para isso que nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conversamos com o cliente, identificamos seu perfil e sugerimos a melhor estratégia. Pode ser vantajoso para você, pois o investimento é baixo, em relação ao ganho que uma boa decisão pode proporcionar. Se quiser conhecer, o endereço é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite!
    Gostaria de uma orientação. Comprei um terreno financiado pelo sistema IOF, onde as prestações são crescente . Já paguei 73 prestações. Gostaria de uma orientação tenho atualmente R$ 45.000,00 e gostaria de utilizar para amortizar o valor do financiamento e diminuir as prestações. Seria viável utilizar esse valor ou fazer aplicações para futuramente sanar a dívida.
    Aguardo retorno, obrigada

    Responder
  • Ewerton gostei muito do seu artigo, mas não consegui aplicá-lo no meu caso. Tenho uma dívida de 336 mil de um financiamento pela caixa. A taxa praticada segundo eles é de 9,8aa. A primeira parcela paguei R$ 3.450,70 no dia 19/01/2015, eram pra ser decrescentes, mas hoje, paguei a 29º parcela no valor de R$ 3.477,43. Acho um absurdo porque na simulação que recebi com o contrato hoje era pra eu estar pagando R$ 3.251,33. Minha dívida não diminui, minha parcela não diminui, gostaria da sua opinião de especialista nesse mercado. Meu imóvel não valorizou 1 real, o que paguei na planta é o que ele vale hoje. A construtora revende os remanescentes hj, já construídos, pelo mesmo preço que paguei em 2011 quando comprei na planta. Gostaria de saber o que você acha disso tudo. Sei que não fiz um bom negócio, mas o que você faria nessas condições?

    Um grande abraço Marcel Xavier

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Marcel, obrigado pela sua mensagem.

      Acho muito estranho. O financiamento é pelo Sistema Financeiro da Habitação – SFH? E a amortização é pelo SAC? Se for, a prestação deveria estar menor. Não muito menor, mas pelo menos um pouco. Maior eu acho estranho.

      No ano passado prestamos consultoria a um leitor que é mutuário da Caixa. Descobrimos um erro grotesco nas primeiras parcelas, que elevou a prestação e o saldo devedor.

      Sugiro que nos envie por e-mail os dados do contrato (valor financiado, data inicial, taxas de juros nominal e efetiva, prazo) e alguns boletos pagos. Não precisa enviar todos, mas se tiver o 1º, o 6º, o 12º, 13º, 18º, 24º, 25º e o mais recente, já está ótimo.

      Nós analisaremos e entraremos em contato. Se confirmarmos que há algo estranho, conversaremos, combinaremos um trabalho mais detalhado e te orientaremos sobre o que fazer.

      Meu e-mail é ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia, Ewerton.

    Tenho um financiamento com a CAIXA e já estou realizando amortizações para finalizá-lo o quanto antes. Pelos meus cálculos, com o meu ritmo de amortização ao mês de, no mínimo, R$7.000,00 eu terminarei o financiamento por volto de junho ou julho de 2018 (haverá meses em que o valor da amortização será substancialmente maior).

    Atualmente estou amortizando para a diminuição do prazo, mas pensei se não seria mais viável amortizar por prestação. Nas simulações que fiz no app da Caixa e aqui no seu site, cada amortização extraordinária por prestação diminuiria o seu valor no mês seguinte em cerca de R$150,00. Esse valor seria adicionado a amortização do mês seguinte, reduzindo R$7.150,00 do saldo devedor total e assim por diante.

    Essa estratégia me pareceu viável, pois tenho prazo para terminar de pagar o financiamento (junho ou julho de 2018), então não vou pagar mais juros por parcela por tanto tempo – entre 13 e 14 meses.

    Você acha que financeiramente essa estratégia me traria alguma vantagem ou é muito rolo para pouco ou nenhum retorno?

    Em tempo, a parcela do mês atual (parcela 1) é de R$2.156,52 e o valor não pesa em meu orçamento. A taxa de juros contratada é de 8,4638%, saldo devedor teórico R$149.886,72, prazo 149 meses, seguro R$54,63 e taxa R$25,00.

    Abraço,
    Caio

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Caio, obrigado pela sua mensagem e parabéns pelo cuidado com seu dinheiro.

      Rapaz, não acho “muito rolo para pouco retorno”, pelo contrário. O que costumamos propor aqui no blog, para quem tem um pouco de disposição, vai bem nessa direção.

      Sua estratégia me parece boa, sem dúvida. A única ressalva é que talvez haja uma melhor. Sua taxa de juros é relativamente baixa. Talvez seja mais vantajoso, em vez de amortizar ou quitar, aplicar esse dinheiro em um bom investimento (seguro, líquido e rentável). Para isso, seria necessário calcular o rendimento líquido desse investimento (isto é, descontado o Imposto de Renda) com o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento (isto é, todos os custos, incluindo juros, seguros, taxa de administração, manutenção de conta etc.).

      Recentemente tratei de um caso parecido com o seu. A pessoa acabou de juntar, nas aplicações, o valor suficiente para quitar o financiamento. Mas tinha receio de quitar e ficar sem reserva financeira. Ao mesmo tempo, tinha receio de ficar perdendo dinheiro pagando juros. Fiz as contas, concluí que as aplicações dele estão rendendo mais que o CET, por isso ele não está perdendo dinheiro, pelo contrário. Então ele ficou mais tranquilo, vai continuar juntando dinheiro, e daqui a algum tempo vai quitar o financiamento.

      Se quiser conhecer o trabalho, entre em contato por e-mail. Pode ser muito vantajoso para você, pois você tem boas cartas nas mãos, dá para montar uma estratégia bem legal com elas. O endereço é ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde Ewerton, como vai?

    Gostaria de parabenizar pelo excelente artigo, apesar de simplificado e trazido para uma linguagem simples é muitissimo esclarecedor!

    Agora tenho uma dúvida, utilizei o sistema acima para fazer uma simulação mas acredito que o valor esteja discrepante. Hoje meu saldo devedor atual é de: R$ 209.004,11/ Amortização mensal de R$971,91 / Valor do seguro de 75,68 / valor da taxa adm de 25,00/ taxa de juros de 8,3712% a.a. / prazo de operação de 240 / parcela atual 25
    Estou pensando em amortizar 18.000,00 e o sistema diz que o meu saldo devedor vai para 191.004,00 e meu numero de parcelas para 174. acredito que os valores estejam discrepantes, não?

    Obrigado
    Anderson Sousa

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Anderson, obrigado pela sua mensagem!

      Não, os valores são esses, mesmo. O que você achou estranho? O saldo devedor cai no exato montante que você amortizou: R$ 209 mil – R$ 18 mil = R$ 191 mil. Quanto a isso, não tem erro.

      Talvez você tenha estranhado um pouco, porque a amortização mensal é de cerca de R$ 950 por mês e, assim, você calculou que os R$ 18 mil seriam suficientes para pagar menos de 20 prestações, mas o prazo está caindo mais de 40. A conta é difícil de explicar, mesmo. Ela é feita “de trás para frente”, isto é, a partir do saldo devedor e do valor fixo da parcela, é definido o prazo. Mas se seu financiamento é pelo Sistema de Amortizações Constantes – SAC, te asseguro que está correto.

      Abraço!

      Responder
  • Olá!! Tenho uma dúvida.. Pretendo antecipar as parcelas do financiamento, porém ao pedir uma simulação ao banco a parcela extraordinária abateria cerca de 480 reais do saldo devedor, mas teria um valor total de 550 reais. Ao quitar a prestação antecipada no mesmo dia de vencimento da parcela normal não deveria ser cobrado tão somente o valor principal? Quais os encargos que o banco pode inserir nessa parcela antecipada? Agradeço desde já a atenção! abraços

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Alisson, obrigado pela sua mensagem.

      Essa situação é um pouco complicada, mesmo. Porque o dia que você paga nem sempre é o dia em que o pagamento vai ser processado, aí acaba gerando juros proporcionais. Que, logicamente, deveria ser abatido da prestação seguinte.

      Mas a diferença, no seu caso, está grande: de R$ 480 para R$ 550. Sugiro que peça ao seu gerente o detalhamento da prestação. Pela lógica, a parcela extraordinária não pode gerar nem tarifa e nem seguro. Somente amortização e juros.

      Abraço!

      Responder
  • Olá! gostaria de saber porque ao simular uma amortização extraordinária no site do Itau com redução de prazo, minha prestação aumenta quase 300 reais,,, não deveria permanecer a mesma ou quase a mesma?? Obrigada!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Adélia, obrigado pela sua mensagem.

      Acho estranho também. É normal que a prestação aumente um pouco, devido a arredondamentos. Por exemplo: pode acontecer de, após a amortização, seu prazo cair para, digamos, 143,2 prestações. Como este “vírgula dois” não existe na prática, o banco arredonda para 143 prestações, e aumenta um pouco o valor, para acertar a conta.

      Mas R$ 300 eu achei muito. A menos que sua prestação seja muito cara. Ou então, pode ser uma coincidência: talvez neste mês a prestação já iria aumentar um pouco, por conta do aumento do seguro (se você mudou de faixa etária), ou da amortização (a da Caixa aumenta uma vez por ano, no mês do aniversário do contrato).

      Mas mesmo assim eu achei muito…

      Se quiser e puder, me envie os detalhes, eu verifico para você. Se houver algo errado a gente conversa. Meu endereço de e-mail é ewerton.veloso@educandoseubolso.blog.br.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton,

    Estou para assinar meu financiamento imobiliário no valor 100mil reais. Como meu salário é razoável, tenho a opção de financiar, dentro de um quadro possível, sem apertos, de 180 a 360 meses. A opção de menos prazo é a mais apropriada mesmo? Ou é preferível financiar em 360 meses e amortizar daqui um tempo?
    Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Fernando, obrigado pela mensagem, a pergunta é muito boa.

      Depende do Custo Efetivo Total – CET do financiamento. Isto é, do custo levando em conta todos os fatores (taxa de juros, tarifa de administração, seguros, e outros fatores que os bancos “se esquecem” de levar em conta ao te informar o CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito). Se o CET for maior do que o rendimento que você consegue em aplicações financeiras, então compensa contratar o financiamento com prazo menor. Se o CET for menor, pode ser que compense contratar em prazo maior, desde que você consiga uma aplicação boa, segura, líquida e prática. Foi isso que eu fiz: contratei meu financiamento por 360 meses, mas vou quitar antes.

      Abraço!

      Responder
    • Ewerton Veloso

      Guilherme, obrigado pela mensagem.

      Não sei se entendi a pergunta. A correção devido à inflação, num financiamento imobiliário, é feita pela TR. Ela é inferior à inflação, mas se movimenta junto com ela. Na época atual, por exemplo, em que a inflação vem caindo, a TR está próxima de zero.

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton bom dia.

    Me tira uma dúvida.
    em 2015 minha divida era de 103.701,61 em 2016 102.629,03, no demonstrativo do IR mostra que amortizei 3253,15.
    Pergunta: O valor total em 2016 da divida não deveria ser de 100.448,46 uma vez que foi amortizado 3253,15 no ano de 2016?
    Total pago ao ano com juros 12.154,75

    Obrigada.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Michele, obrigado pela sua mensagem.

      Provavelmente, a diferença se deve à correção do saldo devedor pela TR. Todos os meses, seu saldo devedor diminui no valor da sua amortização mensal, mas aí vem a TR e corrige o saldo. À medida que passa o tempo, esse efeito vai ficando menos severo. E com a queda na TR, esperada com a queda na Selic, vai ficando menos severo também.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia Ewerton!

    Excelente seu trabalho.

    Gostaria de saber porquê minha prestação não decresce como mostrado na simulação.
    Ela começou em R$ 396,00 e permanece o mesmo valor.Seria por causa do aumento de juros
    devido a situação atual do país?

    desde de já agradeço.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Deibson, obrigado pela sua mensagem.

      Geralmente o valor da prestação demora mais para cair quando o prazo do financiamento é mais longo (como os de 420 meses, por exemplo). Isso acontece por causa da TR. O saldo devedor do financiamento cai um pouco (no valor da amortização mensal), mas aí vem a TR e corrige o saldo, e ele fica quase do mesmo tamanho.

      Mas isso faz com que a prestação caia devagar. Você falou que ela NÃO DECRESCE. Isso é um pouco estranho. Se quiser entrar em contato novamente, com mais informações, pode usar nosso endereço eletrônico, contato@gerentedossonhos.com.br.

      Abraço!

      Responder
  • Olá, Ewerton. Vi seu posto sobre amortização (http://educandoseubolso.blog.br/2015/03/04/financiamento-imobiliario-amortizar-ou-nao/) e achei bastante interessante, principalmente a parte da calculadora. Mas fiquei com uma dúvida…

    Ano passado usei o FGTS para amortizar do prazo, cerca de 10,645.56 reais. No entanto, a parcela aumentou, passou de 1.889,64 para 1.896,73. Fiz uma simulação na sua calculadora e deu a mesma, aumento de parcela com a amortização do prazo. Poderia me explicar porquê?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Harly, obrigado pela sua mensagem.

      Este pequeno aumento é um arredondamento do número de prestações. É que, quando você faz a amortização extraordinária, o resultado do cálculo raramente dá um número exato. Vamos supor que, no seu caso, o cálculo resultasse em um novo prazo de 145,12 prestações. Como o prazo precisa ser um número inteiro, o sistema do banco transforma para 145 prestações e aumenta um pouco o valor da prestação. Veja que o aumento foi bem pequeno, menos de 0,5%. Foi só para arredondar mesmo.

      Abraço!

      Responder

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