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Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)

Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos aqui e aqui sobre o tema de hoje,  amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.

Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.

O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.

Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.

O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.

Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.

A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.

A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.

Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em https://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

508 comentários

  • Boa tarde….Gostaria de tirar uma dúvida…Supondo que eu tenha uma parcela de R$ 2000 em um financiamento SAC e posso utilizar meu FGTS para amortizar. Sempre li sobre a vantagem de diminuir o tempo e consequentemente os juros se a parcela está cabendo de boa no bolso.OK.
    Mas a dúvida q tenho é se não seria vantagem eu utilizar o FGTS para reduzir a parcela, indo para R$ 1800 por exemplo e como os R$ 2000 estavam cabendo no orçamento, utilizar os R$ 200 restante para amortizar novamente e assim realizar isso todo mês. Ou seja, pegar o FGTS para diminuir a parcela e poder pegar a diferença para os 2000 que estão cabendo no bolso para amortizar mensalmente a dívida….
    Espero que eu tenha me feito entender.
    Obrigado

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    • Ewerton Veloso

      Anderson, obrigado pela sua mensagem.

      Você se fez entender muito bem. Para saber qual das duas opções é a mais vantajosa é preciso fazer os cálculos.

      O Educando Seu Bolso oferece um produto que faz um cálculo parecido com o que você propõe. É o Relatório de Amortização. A diferença é que, no Relatório, é calculado o que aconteceria em três cenários: (1) Você não fazer a amortização e aplicar o dinheiro no Tesouro Prefixado, o que não é exatamente o que você faria, pois o capital que você tem disponível está aplicado no FGTS; (2) Realizar a amortização reduzindo a prestação e APLICAR o dinheiro economizado mensalmente; e (3) Realizar a amortização reduzindo prazo, aplicando a pequena diferença que passaria a ter mensalmente (pois, na redução do prazo, a prestação passa a se reduzir mais rapidamente).

      Não é bem o que você disse, já que propõe a possibilidade de amortizar reduzindo a prestação para REALIZAR NOVAS AMORTIZAÇÕES sempre que possível. Mas já te dá uma pista aproximada do que pretende.

      Se quiser saber mais sobre o Relatório, visite a página do produto, no link https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=simulador-amortizacao&utm_campaign=a3

      Pode ser bastante útil para você, já que é um produto barato (R$ 87,00) e que te informa o quanto economizaria em cada opção. Para fazer o cálculo exato que você propõe, seria necessário um estudo personalizado, que certamente demandaria algumas horas de consultoria.

      Abraço!

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    • Ewerton Veloso

      Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem!

      É normal que aconteça um pequeno aumento, sim. Isto porque, quando o sistema faz o cálculo, geralmente o número de parcelas restantes não é inteiro, é decimal. Por exemplo, 149,7 meses. Como, na prática, não existe esse “0,7 meses”, o sistema arredonda para 149 meses e, com isso, acontece um pequeno aumento no valor da prestação.

      Mas R$ 200 eu achei um pouco alto. A menos que os R$ 85.000 representem uma proporção muito alta do saldo anterior. Ou então, que o prazo do contrato já fosse muito baixo.

      Se quiser, por favor me informe o saldo devedor e o prazo de antes de você fazer a amortização, e eu posso dar uma opinião com mais embasamento.

      Abraço!

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      • O saldo devedor era de 233mil e o prazo restante era de 336 meses.
        Achei muito estranho pois fazendo simulação em um site da internet, deu um aumento da prestação irrisório. Mas usando a simulação do app habitacional da caixa o aumento foi o mesmo que foi implementado. Não sei se o sistema de amortização deles está fazendo cálculo errado (descontando parcelas demais por ex).
        Passou de 2130 para 2350 a prestação com o abatimento descrito.
        Já falei com a gerente e me enrolou. Não sei se terei que entrar na justiça, mas primeiro queria saber se é normal.

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          • Ewerton Veloso

            Ufa!

            Quando você falou que fez a simulação em um site, pensei “Será que apareceu outro site com um simulador de amortização aberto e gratuito?”. Mas, pelo visto, não, ainda somos os únicos. 🙂

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        • Ewerton Veloso

          Marcos, não me parece normal, não. Acho que o aumento foi muito alto para essas condições (saldo devedor de R$ 233 mil e prazo relativamente longo).

          Recomendo que você bata firme o pé com o gerente, afirme que está errado e que você exige explicações. Sugiro que pegue um boleto de antes da amortização e outro de depois dela, mostre para o gerente e peça explicação para a evolução de cada um dos componentes (principalmente amortização do mês e juros do mês). É uma forma de apertá-lo um pouco mais contra a parede.

          Se você puder e quiser trazer essas informações aqui nos comentários, eu posso dar uma olhada e, possivelmente, até apontar onde está o erro. Certamente poderá te ajudar nos seus argumentos e também ajudar a outros leitores que estejam em situação parecida.

          Abç.

          Responder
  • Everton, boa tarde! Estava pensando em liquidar antecipadamente um financiamento de R$ 361 mil na CEF, contratado por 420 meses a uma taxa de 9,4%, com primeira parcela de 3.743,84 paga em 10/03/2014. Atualmente faltam 340 parcelas. A CEF me apresentou um saldo devedor de R$ 336 mil para liquidação em NOV/2020. Paguei uma média de 45 mil reais por ano desde 2014 nesse contrato!! Como o principal reduziu apenas R$ 25 mil?? Os juros não devem ser descapitalizados??

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    • Ewerton Veloso

      Prezado Vítor, obrigado pela sua mensagem!

      Os contratos com prazos longos têm essa característica. No início, a amortização é muito pequena, por isso o saldo devedor cai muito lentamente. Alguns anos atrás, quando o valor da TR não era zero, o saldo devedor chegava a AUMENTAR no início dos contratos com 420 meses. Agora, pelo menos, ele apenas cai lentamente.

      Não conferi os valores na nossa calculadora, mas é bem possível que estejam corretos.

      Abç!

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  • Uma dúvida: considerando uma financiamento de 300k, com CET de 8,75%, e uma amortização de 150k, é melhor primeiro amortizar e depois refinanciar com taxas menores ou primeiro refinanciar e depois amortizar o novo financiamento?

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    • Ewerton Veloso

      Bruno, obrigado pela sua mensagem!

      Boa pergunta. Isso varia de caso a caso. Dependendo do prazo e do valor da amortização (em comparação com o saldo devedor total), pode ser mais vantajoso amortizar na taxa de juros mais alta (ou seja, no primeiro banco), porque a redução no prazo pode ser bem relevante, e você já vai para o segundo banco com um prazo menor. Mas, dependendo, pode ser mais vantajoso amortizar na taxa mais baixa.

      Infelizmente não consigo te dar uma resposta definitiva, é preciso fazer os cálculos caso a caso. Nós oferecemos um serviço de consultoria que pode te dar essa resposta. Além de te mostrar qual opção é a melhor, ainda podemos fazer o planejamento de amortizações futuras, até a quitação.

      Abç!

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  • Cara parabéns muito legal seu texto!

    Estou com uma duvida.
    Exemplo financiei 250k para um imóvel primeira parcela paga em dezembro de 2013. Media das parcelas 2.4k mes.

    Em fevereiro de 2020 liguei no banco para saber quanto ficaria para amortizar a divida.

    Me falaram 200k

    Agora em março liguei la para saber o valor e me falaram que a divida total eram de 209k e para pagamento hoje 211k

    Como isso é possivel? Como eu poderia calcular isso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Rodrigo, obrigado pela sua mensagem!

      Estranhíssimo. Em fevereiro te falaram R$ 200 mil, e agora R$ 209 mil? Não faz sentido. Creio que uma dessas duas informações esteja errada. Nem se seu financiamento fosse pelo IPCA (o que certamente não é, já que é de 2013) isso faria sentido, um aumento de mais de 4% em 2 meses. Além disso, certamente seu financiamento é pela TR, que não vem sendo corrigida.

      Essa outra história de “dívida total de R$ 209 mil, e para pagamento hoje de R$211 mil” até pode ser explicada. O sistema dos bancos geralmente mostra o “saldo devedor teórico” APÓS o pagamento da prestação do mês. Se você ainda não pagou a prestação neste mês, pode ser que o saldo devedor teórico seja de R$ 209 mil, mas teria que acrescentar a prestação do mês, de R$ 2 mil. Ainda assim está um pouco estranho, rs, o aumento me parece um pouco elevado, mas a explicação pode ser por aí.

      Mas o que me chama a atenção mesmo é essa diferença de R$ 200 mil para R$ 209 mil. Não vejo sentido nisso.

      Abraço!

      Responder
  • Parabéns pela postagem. Estamos em fevereiro onde a TR está zero e a Selic 4,25 abaixo da inflação. A poupança hoje está dando prejuízo pois a inflação está mais alta que a Selic.
    Gostaria de saber se é viável hoje a amortização do saldo devedor. O que vc me diz a respeito? Amortizo ou invisto em outra coisa?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Marcos, obrigado pela sua mensagem.

      Como você mesmo disse, a Selic está em sua mínima histórica, por isso os investimentos em renda fixa estão rendendo pouco. Certamente menos que os juros do financiamento imobiliário.

      Levando em conta somente isso, podemos concluir que, de modo geral, é vantajoso amortizar o saldo devedor do financiamento imobiliário.

      Mas cada situação pode ter suas peculiaridades. Por exemplo, a pessoa usar toda a sua reserva financeira para fazer uma amortização pode expô-la ao risco de não ter recursos para lidar com uma emergência.

      Por isso nós lançamos o Relatório de Amortização. Ele mostra não apenas qual é a opção mais vantajosa (amortizar reduzindo prazo, reduzindo prestação, ou investir em vez de amortizar), mas QUANTO custa cada opção. Assim, dependendo da situação, a pessoa pode não usar todo o seu capital na amortização, direcionando parte para a reserva financeira. Além do relatório, a pessoa recebe material para ajudá-la a investir bem e pode contar com nossa orientação para calcular o volume recomendável de reserva financeira.

      Se quiser saber mais, acesse a página do Relatório: https://educandoseubolso.blog.br/relatorio-de-amortizacao/

      Abraço!

      Responder
  • Seu texto foi muito didático e simples de entender, parabéns.
    Estou numa situação parecida, recebi 300 mil agora e tenho uma dívida de 240 mil de financiamento imobiliário de 9% aa, e estou na dúvida se vale a pena pagar, ou investir e deixar o rendimento pagar o financiamento, enquanto continuo juntando dinheiro.
    Tenho uma renda mensal bruta de 11 mil, mas não tenho garantias de conseguir manter assim por muito tempo, por isso a dúvida.
    Tenho 47 anos e não falta muito para aposentar.
    O que vc sugere?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Leandro, obrigado pela sua mensagem.

      A resposta que você procura não é tão simples de ser encontrada. Depende das características de cada contrato. Por isso lançamos o Relatório de Amortização. Ele apresenta, de forma rápida e prática, o efeito de cada uma das três direções que você pode tomar: fazer uma amortização reduzindo prazo, fazer amortização reduzindo prestação, ou investir o dinheiro. Se quiser conhecer, o link da página de apresentação é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      E se você quiser um trabalho mais amplo, contemplando inclusive a necessidade de manter e gerenciar uma reserva financeira (já que você falou que não tem garantias de conseguir manter a renda por muito tempo), oferecemos consultoria sob medida. Se quiser saber mais, me fale, e lhe passaremos mais informações sobre o serviço.

      Abraço!

      Responder

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