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Financiamento imobiliário: amortizar ou não?

“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)

Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos aqui e aqui sobre o tema de hoje,  amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.

Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.

O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.

Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.

O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.

Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.

A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.

A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.

Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos em https://educandoseubolso.blog.br/compare-investimentos/

492 comentários

  • Seu texto foi muito didático e simples de entender, parabéns.
    Estou numa situação parecida, recebi 300 mil agora e tenho uma dívida de 240 mil de financiamento imobiliário de 9% aa, e estou na dúvida se vale a pena pagar, ou investir e deixar o rendimento pagar o financiamento, enquanto continuo juntando dinheiro.
    Tenho uma renda mensal bruta de 11 mil, mas não tenho garantias de conseguir manter assim por muito tempo, por isso a dúvida.
    Tenho 47 anos e não falta muito para aposentar.
    O que vc sugere?

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    • Ewerton Veloso

      Leandro, obrigado pela sua mensagem.

      A resposta que você procura não é tão simples de ser encontrada. Depende das características de cada contrato. Por isso lançamos o Relatório de Amortização. Ele apresenta, de forma rápida e prática, o efeito de cada uma das três direções que você pode tomar: fazer uma amortização reduzindo prazo, fazer amortização reduzindo prestação, ou investir o dinheiro. Se quiser conhecer, o link da página de apresentação é https://educandoseubolso.blog.br/lp/amortizacao/relatorio/?utm_source=educandoseubolso&utm_medium=banner&utm_campaign=a

      E se você quiser um trabalho mais amplo, contemplando inclusive a necessidade de manter e gerenciar uma reserva financeira (já que você falou que não tem garantias de conseguir manter a renda por muito tempo), oferecemos consultoria sob medida. Se quiser saber mais, me fale, e lhe passaremos mais informações sobre o serviço.

      Abraço!

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