“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso simulador de investimentos.
Bom dia,
Estou começando a fazer um financiamento na caixa desta forma:
Valor de financiamento R$ 150.000,00
Prazo 120 meses
Valor da entrada R$ 180.000,00
Juros 9,5690% a.a
CET – Custo Efetivo Total 11,5020%
gostaria de saber quanto pagaria se fosse amortizar todo mes a ultima parcela, e se vale a pena..
Obrigado
Alan, obrigado pela sua mensagem.
Vou te explicar como funciona a amortização. Seu financiamento, a cada momento, tem um saldo devedor, certo? Além disso, ele tem a taxa de juros, combinada no início do contrato. Além disso, ele tem um prazo restante para a quitação. A partir desses três fatores é calculado o quarto fator, a prestação.
Quando você faz uma amortização extraordinária, você está diminuindo o saldo devedor. A taxa de juros permanece a mesma. E aí você vai escolher se deseja diminuir o prazo (mantendo a prestação), ou diminuir a prestação (mantendo o prazo). A partir da sua escolha, o financiamento é recalculado.
Por que estou te dizendo tudo isso? Porque a coisa não funciona da forma como você (e muita gente) disse, “amortizar a última parcela”. Você escolhe o valor, e o banco diz quantas parcelas diminuíram.
Se quiser saber o efeito das suas amortizações, sugiro que visite nossa Calculadora de Amortizações. Lá você entra com seus dados e com o valor que deseja amortizar, e a calculadora te fala para quanto vai seu prazo ou sua prestação.
Quanto a dizer o que vale a pena, aí depende de outros fatores. A condição do seu orçamento, sua condição de poupar, entre outros. Para isso o Educando Seu Bolso lançou a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes serve justamente para ajudar a pessoa a escolher a melhor estratégia para amortizar seu financiamento.
Abraço!
muito obrigada, pela explicação..Amo esse tipo de calculo, pena que
não sei…quero saber onde posso estar aprendendo mais sobre esse temas! juros, aplicações
Nalva, que bom que gostou.
Aqui no blog tem bastante informação sobre vários assuntos, inclusive aplicações. Mas se quiser se aprofundar nos cálculos, procure conteúdo que envolva matemática financeira. Não exatamente livros de matemática pura, mas posts de professores, com exemplos práticos, que mostram passo a passo como os cálculos são feitos. Abraço!
Olá, achei seu artigo muito interessante e bem escrito, tenho pesquisado sobre o assunto mas não havia encontrado informação com credibilidade.
Estou com uma dúvida muito grande no que fazer no caso do meu financiamento e gostaria de saber se você pode me ajudar.
Tenho um financiamento hoje que está nos seguintes moldes:
Saldo devedor de R$ 180.000,00
Prazo total: 340 meses
Número da parcela atual:
Taxa de juros efetivo de 10,5%
Amortização
Eu tenho uma valor de R$150.000,00 investido porem sem aplicar ainda.
A minha perspectiva é de levantar recursos para quitar o financiamento nos próximos 6 anos.
Tendo em vista esse cenários eu pendei nas seguintes opções:
1 – aplicar os R$150.000,00 e como e onde aplicar?
2 – Abater as ultimas parcelas do financiamento agora e sistematicamente abater a ultima parcela com todo o recurso extra que eu venha ganhar.
3 – uma melhor sugestao de aplicacao ou pagar o financiamento.
a ideia seria nao desfazer o montante quitando o emprestimo….e sim ter um dinheiro para qualquer urgencia ou investimento.
Não sei se fui claro o suficiente mas qualquer dúvida estou a disposição.
Fico muito grato pela sua disponibilidade desde já
Francisco, obrigado pela sua mensagem.
Entendo exatamente sua situação. Esses R$ 150 mil dão uma sensação de segurança, para o caso de acontecer alguma urgência. Usá-los integralmente para quitar a dívida, e ficar sem reserva, é desconfortável.
Esses 10,5% equivalem, aproximadamente, ao rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) de uma boa aplicação financeira. É preciso verificar se há algum outro custo, como manutenção de conta corrente ou de cartão de crédito.
Eu não gosto muito da opção de amortizar diminuindo o prazo. Você iria ficar sem a reserva e teria pouco ganho financeiro imediato (apenas seu saldo devedor diminuiria mais rapidamente após a amortização).
Me atrai mais manter o dinheiro aplicado ou amortizar diminuindo a prestação, aplicando mensalmente o valor economizado.
O Educando Seu Bolso lançou a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente este, definir uma boa estratégia para amortizar ou para investir o dinheiro. Primeiro nós temos uma conversa para entender com detalhes o seu perfil. Em seguida, fazemos os cálculos e apresentamos uma (ou mais de uma) estratégia adequada ao seu perfil. O investimento é relativamente baixo, em comparação com o benefício que uma boa decisão financeira pode trazer.
Abraço!
Ewerton, parabéns por ajudar tantas pessoas no esclarecimento das dúvidas. É uma atitude muito nobre sua.
Eu tenho um imóvel financiado á uma taxa de 4,5% a.a.
O prazo total é de 240 meses, e restam 166 parcelas.
A parcela atual está em 548,13 sendo destes, 208,00 de juros e é decrescente a cada mês.
FGHAB no valor de 11,48.
O saldo devedor está em 55.123,00.
A cada dois anos, posso utilizar aprox. 6.500,00 do FGTS.
Apenas do ponto de vista financeiro, é mais vantajoso diminuir o prazo do financiamento evitando pagar juros, seguro e o efeito da TR ao longo desses 14 anos restantes, ou vale a pena amortizar diminuindo o valor das parcelas com o FGTS, e com esse valor mensal que sobra das parcelas, utilizar numa aplicação em títulos públicos.
Nesse caso, qual a melhor alternativa para pagar menos pelo financiamento.
Parabéns novamente pelo belo trabalho e pelo blog educando seu bolso.
Abraços!
Rodrigo, obrigado pela mensagem, e peço mil desculpas pela demora na resposta.
Se a pessoa tem apenas uma chance de fazer uma amortização extraordinária, no final das contas é financeiramente mais vantajoso diminuir o prazo, porque, como você disse, ela fica menos tempo exposta a juros, tarifas, seguro e TR.
Mas se ela tem a perspectiva de fazer outras amortizações ao longo do tempo, pode ser mais vantajoso diminuir o valor da prestação e, como você disse, aplicar a diferença. Nesse caso, seria necessário fazer alguns cálculos, levando em conta outros fatores, inclusive a situação do orçamento familiar e a condição da pessoa em fazer as aplicações.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esses, “Prazo ou Parcela”.
O papel da consultoria é justamente conversar com a pessoa e traçar a melhor estratégia, inclusive com a previsão para quitação. É um investimento relativamente baixo, em comparação com o benefício que pode trazer.
Abraço!
Ewerton, muitíssimo obrigado pela resposta.
Faz sentido dizer então que: quanto mais baixa for a taxa do CET, ou seja, mais barato o financiamento, mais acertada será a opção da redução do valor das parcelas. E quanto mais ALTA for a taxa do financiamento, a melhor opção tende a ser a redução do prazo?
Não. Se o CET for muito baixo, talvez não compense amortizar. Se for mais baixo do que se consegue em aplicações, pode ser financeiramente vantajoso manter a dívida barata e aplicar o dinheiro no mercado. Mas, claro, com cuidado: verificando o Custo Efetivo Total, mas total mesmo, rs. Inclusive o custo de manutenção de conta corrente, de cartão de crédito, essas coisas de que a gente costuma se esquecer. E verificando o rendimento líquido da aplicação (descontando taxas e impostos), e a segurança do investimento (de preferência, escolher os protegidos pelo FGC).
Se a taxa for alta, compensa fazer a amortização. Para dizer o que compensa mais é preciso levar em conta outros fatores, como a condição do orçamento, a capacidade de poupança, entre outros.
Abraço!
Obrigado pelos esclarecimentos Sr. Ewerton.
Eu já fiz algumas amortizações e não havia pensado que a segunda opção compensaria em alguma hipótese. Havia pensado que a segunda hipótese era um engodo para apenas adiantar o pagamento de juros ao banco, reduzir as parcelas parece atrativo e estava sendo sugerida pelo atendente da Caixa, mas concluí logo que manter o valor da parcela me permitiria abater a dívida sem pagar os juros, achei isso tão legal que faço disso meu cofrinho, cada sobra vou lá e amortizo baixando o prazo, sinto que estou brincando de multiplicar dinheiro com o melhor investimento de 100% de rendimento instantâneo, já que amortizo cerca de R$500,00 por mês e pago em torno de R$480,00 com juros e taxas ao mês. Ou seja, quando vou lá e pago mais R$500,00 além da parcela, é como se eu tivesse ganhado de brinde R$480,00 na hora. Acho tão legal que saio comemorando como se tivesse ganhado uma raspadinha kkk
Nem vou fazer as contas, quero me livrar da dívida logo, nem vou considerar comparar investimentos e tal, mas foi bom saber que pode também ser uma alternativa.
Abraço
Prezado Diego, obrigado pela sua mensagem, gostei muito dela!
Pois é, as duas modalidades podem ser adequadas, depende das condições do financiamento, das oportunidades de investimento e das características da pessoa.
Abraço!
Bom dia, Ewerton. Tudo bem?
Possuo um financiamento na CEF com saldo devedor teórico de 254.494,37. Já li bastante a respeito das melhores maneiras de amortizar a dívida e, no meu caso, pretendo fazer uma amortização com meu FGTS no valor de 30 mil.
O que me intriga é por que o saldo teórico quase não muda. No mês de julho meu saldo era 254.756,06 e agora em setembro está como informei acima. Nessa conta, amortizei apenas 261,29 quando o combinado seria 646 por mês.
Estou pensando que se for nesse passo, vai chegar a minha 420a prestação e ainda haverá saldo a pagar. De 420 paguei 32.
A taxa de juros do contrato é 8,51% a.a., o juros calculado na parcela deste mês (09) é 1.601,93 e a amortização 646,40. O seguro é 84,72 e a taxa 25. Ainda tem um índice de reajuste mensal de 1,00164.
Pode me ajudar a entender pq meu saldo devedor não muda?
Já pesquisei em vários lugares, mas não obtive uma resposta assertiva.
Muito obrigada pelo seu auxílio.
Prezada Fran, obrigado pela sua mensagem!
O motivo para essa diferença (amortizar R$ 646 e o saldo cair só R$ 261) é a TR, que corrige mensalmente o seu saldo devedor. Então o seu saldo primeiro diminui nos R$ 646, depois a TR “devolve” R$ 385 ao saldo, resultando, então, em uma queda real de R$ 261. É assim mesmo que funciona.
O efeito da TR é especialmente alto nos financiamentos de prazo mais longo, que têm amortização mensal menor.
Quanto a restar saldo devedor ao final do prazo, isso não acontece, porque, a cada aniversário do financiamento, a amortização mensal é recalculada. Repare que a prestação subiu um pouco nas parcelas de números 13 e 25, e vai subir de novo na 37.
Por essa e por outras razões, é vantagem, sim, usar o FGTS para amortizar o saldo devedor. E aí, o que vai compensar mais (amortizar diminuindo o prazo ou a prestação), vai depender de fazer cálculos. A vantagem de diminuir o prazo, no seu caso, é justamente fazer com que a amortização mensal fique um pouco maior, diminuindo esse efeito danoso da TR. Diminuir a prestação, por outro lado, gera uma pequena economia a cada mês, que pode ser reinvestida, visando novas amortizações no futuro.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente este, o de avaliar o que compensa mais, amortizar diminuindo prazo ou prestação. Pode ser útil para você, e o investimento é relativamente baixo.
Abraço!
Olá, achei seu artigo muito interessante e bem escrito, tenho pesquisado sobre o assunto mas não havia encontrado informação com credibilidade.
Estou com uma dúvida muito grande no que fazer no caso do meu financiamento e gostaria de saber se você pode me ajudar.
Tenho um financiamento hoje que está nos seguintes moldes:
Saldo devedor de R$ 420.000,00
Prazo total: 247 meses
Número da parcela atual: 2
Taxa de juros efetivo de 10,5%
Amortização R$1711,00
Eu tenho uma valor de R$100.000,00 investido a uma rentabilidade de 1,14% ao mês.
A minha perspectiva é de levantar recursos para quitar o financiamento nos próximos 6 anos.
Tendo em vista esse cenários eu pendei nas seguintes opções:
1 – Retirar os R$100.000,00 do fundo de investimento e abater o saldo devedor.
2 – Abater as ultimas parcelas do financiamento agora e sistematicamente abater a ultima parcela com todo o recurso extra que eu venha ganhar.
3 – Manter os 100.000,00 investindo e ir incrementando o valor investido e pagar o financiamento na sua totalidade em alguns anos.
Não sei se fui claro o suficiente mas qualquer dúvida estou a disposição.
Fico muito grato pela sua disponibilidade desde já.
Obrigado
Prezado Arthur, obrigado pela sua mensagem!
Foi claríssimo. São as 3 opções mais clássicas em uma situação como a sua. Aí, o que vai compensar mais vai depender das condições do financiamento e dos investimentos.
A segunda opção não me parece boa. Você vai se descapitalizar, sem ter uma contrapartida financeira imediata. Então eu ficaria entre a opção 1 ou a 3.
O rendimento líquido mensal do seu investimento é de cerca de 0,97% (se levarmos em conta um Imposto de Renda de 15%, isto é, se você deixar o dinheiro quieto por pelo menos 2 anos). Aí seria necessário calcular o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, que não é simplesmente a taxa de juros (que, se é de 10,5% efetivos ao ano, significa 0,84% ao mês). É preciso levar em conta os seguros, tarifas e custos de manutenção de conta e cartão de crédito, se houver. Talvez não chegue aos 0,97% do investimento, mas é algo próximo disso.
Para saber ao certo a melhor estratégia, portanto, seria necessário fazer cálculos mais cuidadosos e, principalmente, levar em conta outros fatores, como a situação do seu orçamento, sua capacidade de poupança, seu perfil e o da sua família, entre outros.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente este, o de avaliar o que compensa mais, poupar ou amortizar (e, se for o caso de amortizar, qual seria a melhor modalidade). Pode ser útil para você, e o investimento é relativamente baixo.
Abraço!
Bom dia,comprei uma casa pelo.programa minha casa minha vida, optei pela tabela price pela entrada ser menor,360 meses com parcela de 467,tenho a intenção de a cada 2 anos dar uns 10 mil para abater as parcelas,minha dúvida vou ter desconto pagando as últimas parcelas,obrigado desde já
Prezada Eni, obrigado pela sua mensagem!
Quando você faz amortizações extraordinárias, abate do saldo devedor o valor integral da amortização. Ou seja, é como se fosse um desconto, porque você evita os juros, seguros e taxa de administração. E isso vale tanto para a amortização que diminui o prazo como para a que diminui o valor da prestação.
Então, por exemplo, se seu saldo devedor é de R$ 60 mil, e você faz uma amortização extraordinária de R$ 10 mil, seu saldo devedor passa a ser R$ 50 mil. Você fica livre de várias parcelas, ou seja, evita juros e taxas.
Respondi sua pergunta? Se não, por favor entre em contato novamente.
Abraço!
Minha duvida é se nesse caso em é, vez de pagar os 10mil em 2 anos, ele junta-se 40mil em 8 anos seria mais vantajoso??
Juliano, obrigado pela sua mensagem.
Nesse caso, seria necessário apurar o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, e compará-lo com o rendimento líquido de uma aplicação. Se o rendimento for maior, pode ser vantajoso juntar o dinheiro todo. Se não for, pode ser vantajoso ir amortizando sempre que possível.
Mas, para saber ao certo, é necessário, além de ter todas as informações, fazer uma série de cálculos.
Boa noite Ewerton,
Consigo utilizar meu saldo de FGTS para pagamentos de parcelas referentes a juros contratuais? Neste caso referente ao valor que a construtora repassa a caixa até que meu apartamento fique pronto?
Att,
Jorge Valcanaia
Prezado Jorge, obrigado pela sua mensagem!
Pelo que entendi, você pretende usar o FGTS para pagar financiamento fora do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, certo?
Há muitos mutuários conseguindo permissão para isso, ao acionar a justiça. Originalmente não era permitido, mas tem sido criada jurisprudência, e muita gente tem conseguido.
Nossa especialidade é a parte de estratégia financeira de financiamentos, e não a parte legal e de procedimentos. Sugiro que procure alguém – geralmente advogados – especializado nessa parte.
Mas se entendi errado sua pergunta, me desculpo e peço que entre em contato novamente. Abraço!
Boa Tarde, eu tenho um financiamento onde foi dado meu apto como garantia. Atualmente saldo devedor 87.488,59
,00. Infelizmente esse financiamento sofre correções em cima do saldo devedor antes de amortizar o valor para parcela. Estou pensando em dar um valor de 35.000,00 para abater saldo devedor, porém eu venderia meu carro e então financiaria um outro em torno de 40.000,00 mas em 60x. Mas não sei se é viável. Outra possibilidade é que talvez em 12/2017 eu tenha juntado 40.000,00 e então venderia o carro para juntar e pagar, mas acredito que ainda faltaria.
Abaixo referencias do financiamento com imóvel em garantia:
Valor emprestimo em 19/02/2014 – 82.621,83 – PLANO -pcm/sac – reajuste -PCM/IGPM – correção – PCM/IGPM/1
Prazo – 240 meses – Taxa Juros – 12,600
Prestação – 1211,79 – seg.Mip – 29,62 – Seg.DFI – 44,34 – Razão – 3,61
SALDO DEVEDOR – 87,488,59 – última prestação – 1341,63 –
Seguro – 42,71
Juros de Mora – 923,02 – Amortização – 418,61
Todos esses valores oscilam conforme IGPM. Fora que peguei 82000 e estou devendo 87500. Desembolso de 40.000,00.
Que caminho seria melhor?
Prezada Nádia, obrigado pela sua mensagem.
Pelo que entendi, seu financiamento não é pelo Sistema Financeiro de Habitação – SFH. A taxa é de 12,6% + IGPM? Se for, realmente é relativamente alta.
Vender o carro e financiar outro é quase igual a tomar um empréstimo à taxa de juros do financiamento do automóvel (a diferença é que você vai ter um carro novo, que pode gerar menos despesas de manutenção, além do conforto do carro novo). Financeiramente, isso só é vantajoso se os juros do financiamento do automóvel forem menores que os juros do financiamento imobiliário.
Para te dar uma sugestão mais acertada, seria necessário conhecer em detalhes todos os detalhes do financiamento. O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. A proposta é te ouvir, conhecer o seu perfil, levantar todos os dados e propor uma estratégia adequada para você.
Abraço!
Boa Tarde,
tenho um financiamento com a caixa e o saldo devedor e de 71.843,04, tenho 23 mil de FGTS, a prestação e de 746,73 + seguro de 21,56 + 23,13 taxa adm. gostaria de saber qual a melhor forma de usar o FGTS falta 250 prestações?
Abraço
João Henrique
Prezado João Henrique, obrigado pela sua mensagem!
A melhor forma de usar o FGTS depende de vários fatores: a condição do seu orçamento, a sua condição de poupar para novas amortizações no futuro, sua condição de acumular mais FGTS, entre outros.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário, que tem uma opção destinada exatamente a comparar as duas formas de amortização. A proposta é te ouvir, conhecer o seu perfil, levantar todos os dados do seu financiamento e propor uma estratégia adequada para você. Não apenas de utilização do FGTS, mas de futuras amortizações e até da quitação.
Abraço!
Boa tarde Ewerton.
Meu nome é Jonathan e tô entrando em um financiamento com a Caixa econômica no plano Minha Casa Minha Vida.
O valor do imóvel é de R$ 180 mil.
Minha renda bruta R$ 3.650,00
Valor da entrada R$ 45 mil
Vou pegar um juros de 7.93% Efetivos e 7.66% nominais
Primeira parcela valor de R$ 1.010,41
Bom… A princípio o meu financiamento seria no modo PRICE , eu estava certo disso…
Quando estive conversando com um despachante da Caixa ( preparando a documentação ) o mesmo me disse que a tabela PRICE sobe anualmente se baseando na inflação. Fiquei com medo e acabei pesquisando um pouco a mais.
Eu não consigo fazer no SAC pois ele vai me exigir um valor maior de entrada, e esse valor eu não tenho, e o pior de tudo é que já dei sinal de negócio com a imobiliária, não posso voltar atrás.
O meu medo é que a tabela PRICE suba anualmente e eu não consiga pagar o financiamento. Pelo simulador da Caixa mostra parcelas quase fixas do início ao fim, porem o despachante imobiliario me disse ao contrário.
Além das parcelas eu consigo dar um valor anual de mais 25 mil para amortizar o financiamento. Tô com medo de entrar em uma enroscada, não conseguir quitar o imóvel e os juros continuarem subindo ( por conta das parcelas subirem se baseando na inflação)
A um tempo atrás, um correspondente da Caixa tinha me falado que se a minha intenção era quitar o imóvel em até 10 anos o financiamento ideal seria pela PRICE, mais descobri sobre a inflação somente depois de ter assinado o contrato de negocio com o corretor . Não sei se esse correspondente me disse o certo.
Qual valor das minhas parcelas no Price ficariam ano a ano com a Inflação?
Realmente se eu quitar em 10 anos o imóvel a tabela price é mais interessante ?
Na amortização em até 10 anos o financiemrno mais interessante seria a SAC ou a Price ?
Estou muito preocupado… Se puder me ajudar eu agradeço e muito
Prezado Jonathan, obrigado pela sua mensagem!
Nos financiamentos que eu já acompanhei, e nas minhas pesquisas, sempre vejo o saldo devedor sendo corrigido pela TR, e não por um índice de inflação. Tanto no sistema Price como no SAC.
Sugiro que você confirme sobre essa correção. “Sobe anualmente se baseando na inflação” é um pouco vago. A TR, de certa forma, aumenta ou diminui conforme a inflação, mas não é um índice de inflação. Atualmente está em menos de 3% ao ano.
Se ficar confirmado que o índice de correção é a TR, sugiro que você invista esses R$ 25 mil como reserva, já que as taxas de juros do Minha Casa, Minha Vida são mais baixos que os rendimentos das aplicações.
O sistema Price é vantajoso para casos como o seu, em que o orçamento não comporta as prestações iniciais altas do sistema SAC. E realmente, se você quitar antes da metade do prazo, pode ser mais vantajoso.
O Educando Seu Bolso oferece o serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário, que tem uma opção destinada exatamente a comparar os sistemas Price e SAC. E desenhar cenários futuros e estratégias para quitação antecipada.
Abraço!
Olá o Everton boa noite gostaria que você me ajudasse a entender como funciona o sistema de amortização de um financiamento que fiz pelo programa Minha Casa Minha Vida no valor de r$ 120000 parcelados em 360 meses com parcelas de mais ou menos r$ 900 como posso fazer os pagamentos sem pagar um valor muito alto de juros.
Se eu optar por ficar pagando as parcelas no período de 360 meses irei pagar de juros o dobro do financiamento.
André, obrigado pela sua mensagem!
Vou te explicar.
Um financiamento imobiliário tem 3 componentes principais: o valor financiado, o prazo e a taxa de juros. O banco faz o cálculo, usando esses 3 componentes, e chega a um valor inicial de prestação.
A partir daí, todos os meses esse cálculo é refeito. O saldo devedor (valor financiado) está um pouco menor, o prazo está 1 mês menor, e a taxa de juros é a mesma. É refeito o cálculo, e se chega a um novo valor de prestação. E assim vai, todo mês.
Quando você faz a amortização extraordinária, você está diminuindo mais ainda o saldo devedor. A taxa de juros permanece a mesma. E aí você vai escolher o que vai diminuir: o prazo ou o valor da prestação. Se preferir diminuir o prazo, a prestação fica a mesma. Se diminuir a prestação, o prazo fica o mesmo.
Respondendo sua pergunta: como você pode fazer os pagamentos sem pagar um valor muito alto de juros? Diminuindo o prazo.
MAS…
Já que é Minha Casa, Minha Vida, cujos juros são relativamente baixos, talvez o que compense mais seja diminuir a prestação, e aplicar todo mês o valor economizado. Para isso é preciso ter disciplina, claro. Mas pode ser financeiramente vantajoso.
O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, avaliar o que compensa mais, amortizar pelo prazo ou pelo valor da prestação.
Abraço!
Olá Ewerton, parabéns pelo blog!
Enviei um email, porém fiquei na duvida se iria chegar pra vc, por isso vou deixar minha dúvida aqui também.
Tenho um financiamento e gostaria de abater R$ 26.000,00 no saldo devedor, pois quero terminar com essa dívida em menos tempo. Esse valor seria 13.000,00 meu e 13.000,00 da minha mãe. Valores esse da poupança!
Minha dúvida é abater esse valor agora ou aplicá-lo em algum rendimento mais rentável?
Já fiz a simulação em sua planilha:
Amortização por Prazo
Nova Prestação:R$ 582,14
Prazo Restante:147 meses
Saldo Devedor:R$ 50.970,00
Valores aproximados
Porém notei que o valor da prestação não diminuiu… por que isso acontece?
Abaixo segue os dados do financiamento (Se der, me responda também pelo email!) :
Prestação : 28
Prazo do Financiamento: 336
Taxa de Juros Contratual: 4,5000
Índice de reajuste Prestação mês: 1,00162
SG: MF04S
L. Finan/Or. Recursos: 80/25
Saldo Devedor em: 04/08/2016
R$: 76.970,31
Juros: 289,56
Amortização mês: 248,27
Seguros: 49,68
Obrigada!
Valquiria
Valquíria, obrigado pela sua mensagem! E me desculpe pela demora em responder, vi que você já mandou outras mensagens…
Sempre que você faz uma amortização extraordinária, é precisoescolher se quer diminuir o prazo OU o valor da prestação.
Se você quer terminar a dívida em menos tempo, a princípio podemos pensar que o melhor é abater diminuindo o prazo, certo?
Mas…
Sua taxa de juros é baixa, portanto seu Custo Efetivo Total – CET deve ser baixo também. Compensa muito pensar na possibilidade de aplicar bem esse dinheiro, formando uma reserva para, no futuro, quitar, ou fazer uma amortização maior.
Mas se você quiser saber o que compensa, é necessário levar em conta vários fatores, porque a questão não é apenas matemática, tem muito a ver com o seu perfil. É preciso saber a sua condição de poupança no futuro próximo, a condição atual do seu orçamento, se você vai ter FGTS, entre outros fatores. Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário.
Abraço!
Boa tarde Ewerton. Adorei o seu site, tem dicas incriveis. Tenho um financiamento pela CEF e vou fazer uma amortização de R$ 30.000,00, fui a agencia, mas eles não explicam direito pra gente. Gostaria de saber se eu amortizar no prazo do financiamento, quanto de juros vou pagar? Eles só me passaram os valores da parcela.
Prestação do Mês: 21 , prazo: 360 meses, taxa de juros contratual: 07,16, devedor teorico em 07/08/2016: R$ 113.611,10 , juros do mês R$ 679,85 , amortização do mês: R$ 330,23, valor da parcela : R$ 1.066,68 , prestação: R$ 1.010,08, taxa adm.: R$ 25,39 , FGHAB: R$ 31,21 .
Vc pode me ajudar? Obrigada. Vilma
Vilma, obrigado pela sua mensagem e pelos elogios!
Se seu saldo devedor é R$ 113 mil e você vai amortizar R$ 30 mil, esse valor é integralmente abatido do saldo devedor, que vai passar para R$ 83 mil. Quando você amortiza, o valor é integralmente abatido, sem pagar juros.
Um financiamento tem, basicamente, 3 fatores: saldo devedor, prazo e taxa de juros. A partir desses três fatores é calculada a prestação (e depois, são somados à prestação os seguros e taxa de administração).
Quando você vai fazer uma amortização, o valor amortizado diminui o saldo devedor. A taxa de juros permanece sempre a mesma. Então você precisa escolher o que você quer que diminua junto do saldo: o prazo ou a prestação. Se vai diminuir o prazo, a prestação fica a mesma. Se vai diminuir a prestação, o prazo fica o mesmo.
Abraço!