Seja porque você casou e quer mudar de casa, teve mais um filho, vai estudar em outra cidade ou mesmo porque teve que desocupar o seu antigo imóvel, é preciso analisar, com calma, quais as possibilidades para se escolher uma casa ou um apartamento. Mas, afinal, financiar ou alugar? Como tomar essa decisão?
Bom, tomar essa decisão é algo que requer muito mais do que apenas matemática e por isso a Creditas nos ajudou a responder essa pergunta!
O bate-papo de hoje foi com Eduardo Muszkat, Diretor de financiamento imobiliário da Creditas e Ruy Chaves, Head de soluções imobiliárias da Creditas. E se você quer saber como decidir entre financiar ou alugar, essa conversa foi feita para você e está disponível em todas as plataformas de streaming e também no Youtube. Mas, se preferir, continue a leitura!
Diferenças entre financiar ou alugar um imóvel
Antes de mais nada, é preciso que você saiba que:
- Ao alugar um imóvel, você paga mensalmente por pegar o apartamento emprestado;
- Por outro lado, caso queira financiar um imóvel você tem duas opções: pagar à vista ou fazer um financiamento imobiliário. Nesse sentido, ao fazer um financiamento, você paga mensalmente para pegar um dinheiro emprestado;
| Modalidade | Aluguel | Compra (Financiamento) |
|---|---|---|
| Para quem é mais indicado? | Quem possui necessidades de: moradia temporárias, preferem flexibilidade para mudar de residência, têm recursos financeiros limitados preferem não assumir a responsabilidade de manutenção e despesas associadas à propriedade de um imóvel | Para pessoas com: recursos financeiros estáveis quem planeja estabelecer raízes em uma determinada área deseja investir em um patrimônio duradouro |
| Quanto custa financiar ou alugar? | 0,3% do valor total do imóvel. Então, se seu imóvel vale 500.000 reais, o aluguel será em torno de 1500 reais/mês | O custo efetivo total varia em torno de 0,9% do valor total do imóvel ao mês. Então, se seu imóvel vale 500.000 reais, a parcela do financiamento será em média 4.500 reais/mês |
| Reajuste da mensalidade | Mensalidade dos aluguéis sofrem reajustes anuais e, geralmente, são indexados ao IGP-M. Mensalidade pode ser ajustada para mais ou para menos | Já as mensalidades do financiamento, de acordo com a tabela SAC (Sistema de Amortização Constante), que é a mais utilizada no Brasil, são decrescentes, pois o valor a ser quitado a cada mês vai diminuindo até o fim do financiamento |
| Praticidade e flexibilidade | Opção mais flexível, com menos burocracia. Se você precisar mudar de bairro, de cidade ou até de país, você encerra o contrato de aluguel e não fica com uma parte do orçamento comprometida pelo financiamento | Menos flexível e mais burocrática, já que é um compromisso financeiro de longo prazo |
| Custo de manutenção | Geralmente, o inquilino (quem aluga a casa) possui custos de manutenção menores, como troca de lâmpadas e conserto de aparelhos domésticos | Porém, quando você compra uma casa precisa arcar com custos maiores, como obras e reformas no imóvel |
| Personalização do imóvel | No aluguel você pode personalizar menos seu imóvel, já que para conseguir fazer reformas é preciso da autorização do proprietário | Porém, quando você compra uma casa precisa arcar com custos maiores, como obras e reformas no imóvel |
| Risco de ter que se mudar | Maiores chances de mudanças repentinas, já que você pode precisar desocupar o imóvel, por exemplo | Dificilmente terá uma necessidade repentina de se mudar |
| Custo de manutenção de financiar ou alugar | Geralmente, o inquilino (quem aluga a casa) possui custos de manutenção menores, como troca de lâmpadas e conserto de aparelhos domésticos | Porém, quando você compra uma casa precisa arcar com custos maiores, como obras e reformas no imóvel |
| Valorização do imóvel | Se você morar de aluguel em um imóvel durante 5 anos e durante esse período ele se valorizar, nada muda para você | Agora, se você estiver morando num imóvel financiado, uma parte da valorização do imóvel já é sua já que se você decidir vender o imóvel no futuro, a diferença entre o valor de compra e o valor de venda pode representar um lucro |
O que levar em conta para decidir entre financiar ou alugar
Para saber se o melhor é a compra ou o aluguel, é preciso que você pense:
- Em qual momento da vida você está;
- Qual opção (financiar ou alugar) vale mais a pena financeiramente para você;
- Como está a situação do mercado imobiliário e, nesse cenário, quais os prós e contras de cada modalidade;
Primeiro, pense na sua vida pessoal
O momento em que você está na vida é muito importante para decidir se é melhor financiar ou alugar um imóvel, porque cada fase e situação pede por opções diferentes. Então, é importante que você reflita:
1. Você está estabilizado? Não pensa em mudar de cidade ou em ter filhos?
Essa pergunta é importante porque, antes de sair pesquisando preços e taxas, é bom entender a situação atual…
Se você está pensando em fazer grandes mudanças, como se mudar para outra cidade ou ter filhos em um futuro próximo, pode ser que comprar um imóvel não seja a melhor opção. Por exemplo, se você comprar um apartamento de um quarto e depois de três anos tiver gêmeos, o apartamento vai ficar pequeno.
Ou se você comprar um imóvel, mas daqui a cinco anos decidir se mudar de Belo Horizonte para São Paulo, além de ter que encontrar um novo lugar para morar na nova cidade, também terá que lidar com o que fazer com o seu imóvel atual!
Por outro lado, se você já é casado, tem filhos, um emprego estável e não espera grandes mudanças, as chances de você comprar um apartamento que vai atender às suas necessidades por muito tempo são maiores. Ou seja, se você está buscando estabilidade, a compra de um apartamento ou casa, mesmo sem levar em conta questões financeiras, pode ser interessante.
2. Você conhece o lugar onde está buscando apartamento/casa?
Se a resposta for não, pode ser arriscado comprar um imóvel em um lugar que você mal conhece… Nesse caso, considerar o aluguel como um “test drive” pode ser uma boa opção para você conhecer o ambiente antes de decidir.
Se você está pensando em comprar um imóvel, uma solução é conversar com o proprietário e alugar o imóvel primeiro. Assim, você tem a chance de ver se gosta da localização. Se gostar, pode combinar com o proprietário para comprar o imóvel quando o contrato de aluguel terminar.
Por outro lado, se você não gostar do lugar ou precisar se mudar antes do fim do contrato, você pode encerrar o contrato. Nesse caso, é preciso pagar multas contratuais.
Novamente, essa é apenas uma opção que não leva em conta o aspecto financeiro de comprar ou alugar um imóvel. É uma forma de evitar comprar um imóvel em um bairro desconhecido e depois se arrepender.
3. Quais são os seus recursos para comprar ou alugar um imóvel?
Aqui, é relevante pensar se (1) você tem dinheiro para pagar a entrada de um imóvel e (2) se você tem um dinheirinho guardado do seu FGTS.
Você tem recursos para dar uma entrada na compra do imóvel?
Em geral, é necessário dar uma entrada de cerca de 20% do valor total do imóvel para fazer um financiamento. Por exemplo, se você deseja comprar um apartamento de 500 mil reais, precisaria ter 100 mil reais para dar como entrada.
Portanto, se você não tem o valor necessário para a entrada do imóvel, a melhor opção geralmente é alugar enquanto você investe o dinheiro necessário para a entrada, caso decida adquirir o imóvel no futuro.
Ah, e se você quer saber como investir seu dinheiro, confira nossos conteúdo sobre o assunto:
- Tesouro RendA +: será a melhor saída para complementar aposentadoria?
- Influencers digitais e finanças: milagre não existe!
- Os bastidores dos investimentos em renda fixa!
E se quiser descobrir qual o melhor investimento para você, veja nosso simulador de investimentos em renda fixa!
Você tem dinheiro guardado no seu FGTS?
Pois bem, saiba que nesse caso o FGTS pode ser utilizado para a compra de um imóvel, mas não para o aluguel.
Ora, se você tem dinheiro guardado no FGTS, pode usá-lo para comprar um imóvel ou construir um. Além disso, também é possível usá-lo para pagar ou reduzir sua dívida. No entanto, o FGTS não pode ser usado para aluguel.
Ainda assim, existem condições estabelecidas para o uso do FGTS, como ter um contrato de financiamento habitacional, cumprir requisitos de tempo mínimo de trabalho e observar limitações específicas do Conselho Curador do FGTS.
Resumindo, você pode utilizar o FGTS para diminuir até 80% do valor das prestações em 12 meses consecutivos, mas essa possibilidade só pode ser usada uma vez a cada 24 meses. Para mais informações, você pode acessar o link FGTS – Moradia.
Financiar ou alugar um imóvel: qual vale mais a pena financeiramente?
Bem, sabemos que quase ninguém consegue comprar um imóvel à vista. Por isso, a opção para quem quer comprar um imóvel é geralmente o financiamento.
Se você quer saber a melhor opção de financiamento para você, conheça nosso simulador de financiamento!
Resumidamente, enquanto no aluguel você paga pelo empréstimo do imóvel (apartamento ou casa), no financiamento você paga mensalmente pelo empréstimo do dinheiro do banco.
Assim, para saber qual vale mais a pena financeiramente compare: se pegar o apartamento emprestado for mais barato, alugue. Agora, se pegar o dinheiro emprestado for mais barato, financie!
No geral, o valor da mensalidade do aluguel costuma ser de 0,3% do valor total do imóvel. Então, se seu imóvel vale 500.000 reais, a parcela do aluguel será em média 1.500 reais/mês.
Já o custo efetivo total de um financiamento imobiliário varia em torno de 0,9% ao mês. Simulamos na nossa calculadora gratuita e em um apartamento de 500.000 reais, a parcela do financiamento será em média 4.500 reais/mês.
Mas o que acontece na prática?
Então, na prática, financiar um imóvel é pegar dinheiro emprestado e pagar um “aluguel” por ele. O que pouca gente percebe é que podem estar fazendo um negócio ruim ao deixar de alugar um imóvel por 0,3% ao mês e começar a alugar dinheiro do banco por 0,9% ao mês.
Quando não será um negócio ruim? Quando o imóvel sofrer uma valorização ao ponto de empatar a situação. Porém, nos últimos anos, “alugar dinheiro” foi mais caro do que alugar um imóvel. Ou seja, pagar a prestação de um financiamento mais cara do que um aluguel não valeu a pena, pois não houve aumento proporcional no preço do imóvel!
“Mas se eu optar por alugar nunca terei o imóvel e vou pagar à toa”
Não é bem assim, mas com um bom planejamento financeiro, dá para entender melhor. Vamos dar um exemplo: imagine um apartamento em São Paulo de 65m² que custa R$475.000. Se você decidir comprar, teria que fazer um financiamento com uma taxa de 9,72% ao ano, o mais baixo que encontramos. A parcela mínima seria de R$4.532,13 por mês, com uma entrada de R$95.000,00 (20% do valor).
Agora, se você optar pelo aluguel, geralmente a mensalidade é cerca de 0,3% do valor total do imóvel. Nesse caso, seria R$1.425 por mês, uma diferença de R$3.107,13. Se você investir essa diferença, mensalmente, em algo seguro como um Tesouro IPCA+, em 12 anos, você pode acumular um valor líquido de R$ 723.082,35, conforme a calculadora do tesouro direto.
Ou seja, você terá o dinheiro para comprar o imóvel à vista, mesmo que ele sofra uma valorização de quase 53%.
Por outro lado, se você optar pelo financiamento, levaria 20 anos (ou 240 meses) para quitar o imóvel.
Resumindo, escolher o aluguel pode ser uma maneira de ter sua casa própria no futuro. Mas lembre-se: é importante planejar bem as finanças e investir parte da diferença que você economiza entre o aluguel e o financiamento. Em outras palavras, em metade do tempo você consegue comprar o mesmo imóvel e gastando menos ainda.
Quer alugar um imóvel? Então leia aqui
Existem alguns desafios que podem tornar o processo de locação um pouco mais complexo, afinal de contas, não é simplesmente recorrer a uma imobiliária, encontrar o apartamento e fechar o contrato…
A realidade é que tem uma burocracia por detrás do processo de locação, desde a análise de documentos até histórico de crédito, comprovação de renda e referências. Isso sem contar na indicação do fiador.
O fiador é quem assume as responsabilidades do contrato, caso você pare de pagar o aluguel, por exemplo. Normalmente, a pessoa indicada deve ter uma renda estável, além de um bom histórico de crédito.
O problema é que muitas pessoas não tem quem indicar para ser fiador. Além disso, muitos locatários não se sentem confortáveis em pedir a alguém para assumir essa responsabilidade.
E é justamente nesse aspecto que a Creditas entra em cena: por meio de uma parceria com a ZAPway+, foi lançado o Aluguel em Dia da Creditas, uma solução de aluguel sem fiador 100% digital! Mas, será que ela é uma boa? É disso que falaremos agora!
Aluguel em Dia da Creditas o que é e como funciona?
Primeiramente, o Zapway+ é uma plataforma que permite que você alugue imóveis sem fiador, pagando uma taxa mensalmente (que não é divulgada em suas plataformas). O objetivo do serviço é oferecer benefícios tanto para imobiliárias quanto para locatários e inquilinos.
Para conseguir alugar sem fiador é preciso escolher um imóvel em um site de divulgação parceiro, como o Zapimóveis e o Vivareal.
O Aluguel em dia da Creditas com a ZAPway+, tem três públicos-alvos diferentes:
- Inquilinos → quem aluga o imóvel;
- proprietário → quem é dono do imóvel;
- imobiliárias → empresas que administram imóveis;
Com o “Aluguel em dia”, as imobiliárias não precisam se preocupar com a pontualidade dos pagamentos dos inquilinos. Caso ocorra algum atraso ou inadimplência, a Creditas assume a responsabilidade pela cobrança e efetua o pagamento em até dois dias úteis após o acionamento.
Ou seja, na opção do Aluguel em dia, a Creditas age como o fiador do inquilino. Além disso, a Creditas também atua caso você tenha atrasos no pagamento de IPTU, gás, condomínio e, dependendo do plano selecionado, até com pintura e outras obras no apartamento.
Para usar os benefícios do Aluguel em dia, o inquilino passa por uma análise de crédito. Se for aprovado, você pode alugar um imóvel da Zapway+, sem fiador.
Para os proprietários, essa solução pode facilitar o processo de locação, permitindo uma análise de perfil simples e automática por parte dos inquilinos, evitando gastos extras e eliminando a necessidade de um fiador.
Passo a passo: como alugar um imóvel sem fiador
Então, para ajudar você que quer alugar um imóvel sem fiador, trouxemos um passo a passo de como contratar o Aluguel em dia da Creditas. Primeiramente, abra o site do Zapway e selecione o seu perfil, no caso, inquilino.
Em seguida, clique em “encontrar seu imóvel”: Então, você será direcionado para a página do Zapimoveis.
O próximo passo, é selecionar o tipo de imóvel (casa, apartamento, loft…), a localização e a faixa de preço. Além disso, também é possível colocar outros filtros, como “aceita pets” e “número de banheiros”:
Tendo escolhido o melhor imóvel, você será direcionado para contatar a imobiliária responsável pelo anúncio que conduz as visitas ao imóvel, por exemplo. Depois que o contrato for fechado, você passa a pagar a taxa mensal referente ao serviço do ZAPway+.
Mercado imobiliário: será melhor financiar ou alugar?
Bem, para saber se o momento é mais propício para financiar ou alugar um imóvel, é preciso saber quais fatores interferem nos preços de cada uma dessas modalidades.
O mercado imobiliário em 2022
Bem, enquanto a inflação em 2022 ficou em cerca de 6%, os aluguéis aumentaram quase 16%! Ou seja, quase três vezes mais do que a inflação!
Mas por que isso aconteceu? Vários fatores contribuíram para esse aumento. Com o fim da pandemia, as pessoas voltaram a se mudar para as cidades, o que aumentou a procura por imóveis para alugar.
Além disso, o INCC, que é um índice que mede o custo da construção civil, também subiu, o que fez os imóveis ficarem mais caros.
Por outro lado, pensando no financiamento, não podemos esquecer do aumento da taxa de juros básica, a famosa Selic. Quando os juros estão altos, fica mais caro tomar empréstimos, o que encarece o financiamento de imóveis.
E agora, quais as previsões para o mercado imobiliário em 2023?
Bem, para falar sobre as previsões do mercado imobiliário vamos dividir o raciocínio em duas partes:
- O que está acontecendo nos financiamentos e qual a previsão para os próximos anos;
- O que está acontecendo no mercado de aluguel e qual a previsão para os próximos anos;
1. Financiamento
Primeiramente, sabemos que hoje a Selic está em 13,75%. Ou seja, está caro para tomar crédito, o que encarece o financiamento de imóveis…
Além disso, outra taxa que encarece os financiamentos hoje no Brasil é o INCC (índice nacional de construção civil). Com o aumento nos custos do INCC é possível que o valor do imóvel aumente, encarecendo as parcelas do financiamento.
Porém, conforme nossos convidados trouxeram, a tendência é que a taxa de juros seja estabilizada. E a diminuição da taxa de juros facilita que pessoas consigam pagar a parcela do financiamento.
Ainda assim, para tornar o financiamento imobiliário mais acessível, estão sendo adotadas algumas medidas em 2023. Por exemplo, o governo está expandindo programas habitacionais como o “Minha Casa, Minha Vida”.
2. Aluguel
A inflação dos aluguéis, ou o IGPM (Índice Da Fundação Getúlio Vargas), está caindo. O acumulado dos últimos 12 meses foi de -4,47% e a previsão de junho de 2023 foi – 1,95% e a tendência é que o reajuste do aluguel do próximo ano seja negativo, já que existe essa aceleração na diminuição do IGPM.
Então, diferentemente do que aconteceu em 2022, a tendência para o aluguel de imóveis é que ele fique mais barato em 2023.
Então, qual o melhor: financiar ou alugar?
Na escolha entre financiar ou alugar, é importante considerar as características de cada modalidade e o momento do mercado. Ambas têm prós e contras, que podem ser acentuados ou amenizados de acordo com as condições econômicas.
Quando os juros caem, os financiamentos se tornam mais acessíveis, o que aumenta a demanda por imóveis e pode elevar os preços. Por outro lado, se os imóveis estão caros, muitas pessoas optam pelo aluguel. No entanto, se a procura por aluguel é alta, é possível que os valores das mensalidades também subam.
É importante lembrar que esperar por um momento perfeito pode não ser realista. Se o objetivo é ter uma casa própria, pode ser necessário comprometer-se mesmo que o momento do mercado não seja ideal.
Além disso, fatores pessoais desempenham um papel significativo na decisão! Ora, se a segurança e a posse de um imóvel concreto são prioridades, mesmo que a mensalidade do aluguel possa parecer mais econômica, a opção pelo financiamento pode ser a mais adequada.
Em última análise, a escolha entre aluguel e financiamento deve levar em consideração não apenas os aspectos financeiros, mas também as preferências individuais e as necessidades de cada pessoa. Avaliar cuidadosamente esses fatores ajudará a tomar a melhor decisão para o seu caso específico.
Ah, se você chegou até aqui, deixe seu comentário para a gente! Ficaremos contentes em te responder!
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