O caminho do post de hoje é longo. Tentarei resumir, extraindo o mais importante. Se for o caso, nas próximas semanas entro em detalhe em pontos que tenham ficado obscuros.
A primeira coisa a fazer, naturalmente, é escolher o imóvel. Caso seja refinanciamento de imóvel, esta é uma etapa vencida: o imóvel será o seu mesmo. Caso contrário, esta etapa deverá ser tratada com um carinho especial, pois adquirir um imóvel não é algo rotineiro para a maioria da população e não podemos nem falar mais que é como um casamento, pois com a volatilidade dos casamentos atualmente, pode ser que a relação com o imóvel seja mais duradoura que o próprio casamento. Tem gente que vive no mesmo imóvel por 10, 20, 30, 50, ou até mais anos… Dentro de casa tenho um exemplo, minha avó, que morou praticamente toda a vida de casada (e toda a viuvez) na mesma casa. Mais tempo do que eu vivi até hoje. Esta escolha é trabalhosa, é cansativa, implica em visitar muitos imóveis, gastar muito tempo, perder tempo com corretores que frequentemente não entendem o que você deseja, enquadrar o imóvel dentro do orçamento, negociar valores e condições, enfim, não é fácil. Mas é necessária e deve ser feita com muito critério.
Vencida a etapa da escolha, o próximo passo é estudar a situação jurídica e fiscal do imóvel. É importante perder um tempinho checando a idoneidade do vendedor, se há dívidas em nome dele, se o imóvel foi dado em garantia para algum financiamento, se existem outros ônus, enfim, se tem algum imbróglio que vá te gerar dor de cabeça futura. Deve ter caráter eliminatório MESMO!
Escolhi o imóvel, não tem problemas jurídicos, chegou a hora de definir a forma de pagamento. Vai usar FGTS? Atenção às regras do fundo de garantia (imóvel de valor até determinado teto conforme a cidade que você deseja adquirir, imóvel único na região metropolitana da cidade em que você mora, imóvel em condição totalmente regular, enfim, merece atenção). Recomendo usar o FGTS sempre que legalmente for possível, pois a rentabilidade está muito baixa, inferior até mesmo à da caderneta de poupança, que já está perdendo para a inflação. Negocie o sinal com o vendedor, bem como a forma e o prazo de pagamento do imóvel. Aqui entra uma coisa importantíssima caso vá financiar (quase todo mundo financia, esta é uma dívida difícil de fugir dela): como fica o comprometimento do seu orçamento? Seus rendimentos são suficientes para sustentar esta dívida? Caso a resposta seja negativa, há risco de você perder o imóvel por inadimplência. Muito frustrante, além da perda financeira significativa. Faça simulações. Compare taxas. Veja onde (e como) você paga menos juros. Não é porque você está comprando um imóvel para você que você tem que doar outro (ou outros, em alguns casos) para a instituição financeira.
Prepare a documentação para tomar o financiamento e para a transferência. Veja com a instituição financeira, com cartório, enfim, veja toda documentação necessária e corra atrás. Assine o contrato, quite com o vendedor, acerte a situação cartorial (e com o fisco – seja ético e não sonegue: evita dor de cabeça futura e te deixa dormir com a consciência tranquila).
Agora é chegada a hora de tomar posse do imóvel, gastar mais dinheiro com eventual reforma (vixe, não se programou para isto? Dá trabalho e consome dinheiro…) e, se for sua casa própria, finalmente, prepare sua mudança e seja feliz na nova aquisição.
Até a próxima.
Olá Daniel,
Estou querendo comprar um imóvel num valor até 250 mil.
Peguei um exemplo um apartamento novo de R$211 mil, teria que dar de entrada para construtora 25% (R$52.750) e o resto financiaria, tendo que dar pelo menos mais 10% para o banco.
É vantagem parcelar em 30 anos e pagar 500 a menos e tentar juntar para amortizar ou parcelar em menos anos, mas provavelmente não terá tantas sobras para amortizar ?
Se puder ajudar agradeço, o blog é bem legal, a matéria já tem uns meses, mas espero que responda.
Valeu
Olá, Rafael
Obrigado pela participação.
A resposta não é tão direta e carece de mais informações, como taxa de juros obtida para os diversos períodos, dentre outras.
Caso deseje consultoria no assunto, acesse o link https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/ .
Obrigado
Daniel
Olá Daniel, estou numa situação bem complicada e gostaria de poder contar com sua ajuda. Fiz uma aquisição de um lote no lançamento de um loteamento aqui na minha cidade em 2013 no valor de 84.000,00 em 120 vezes, com parcelas iniciais de 654,00 e entrada de 4.000,00 já paguei 24 parcelas totalizando 20.502,87. Com isso fui retirar o carnê desse ano e para minha surpresa a prestação veio no valor de 842,00, procurei o loteamento para verificar o saldo devedor e me passaram o valor de 80.842,00 para quitação, um absurdo pois não decresceu praticamente nada do valor pago. Então, me disseram que se eu fizer o financiamento na Caixa de terreno+construção as taxas são menores e dessa forma consiguirei adquirir uma casa pois pagando uma parcela nesse valor não sei de que forma construirei uma casa, a simulação da caixa ficou para o credito de 140.000 entrada de 13.280,06(sendo que tenho 9mil de fgts) em 360 meses com parcela inicial de 1.050,79. Não sou muito adepta de dívidas a longo prazo, minha maior dúvida está, faço a quitação no loteamento através de um outro financiamento com taxas mais acessíveis, ou tento reincidir o contrato perdendo o valor pago. Me ajuda! Estou desesperada!
Boa noite Darci.
Segue abaixo a resposta do Daniel (autor do post):
Em primeiro lugar, Darci, obrigado pela sua participação. Não existem muitos detalhes de seu contrato no
texto acima, mas vamos tentar ajudá-la. Aparentemente, a correção das parcelas está sendo feita acima do
IGP-M, correto? IGP-M é um índice de inflação muito utilizado em contratos imobiliários. Pelo que calculei, o
reajuste médio foi de 13,466% ao ano. Mas outros índices também podem ser utilizados, como o IPCA, a
Selic, ou até um reajuste pré-fixado (provavelmente não é esse o caso). Também não diz como é feita a
amortização – se existe – das parcelas. Com relação ao novo contrato também não consta informações
sobre amortização ou índice de reajuste. Estas informações seriam muito importantes para que
pudéssemos fazer análise mais completa do problema. Por fim, da forma como foi colocada a situação,
aparenta que sua renda está bastante comprometida com essas parcelas, mas não temos certeza disso
também. Outra coisa que não está colocada é se há possibilidade de revender – ainda que com deságio –
este empreendimento. Você não fala, também, sobre a urgência em tomar posse desse imóvel, mas vamos
lá.
Como sabemos, pagar juros é – via de regra – pior do que recebê-lo. Os juros compostos, como pode
perceber, trabalha contra quem toma o empréstimo. Considerando que ainda faltam 96 parcelas,
suponhamos que você aplique os R$842,00 a 0,7% ao mês (apesar de não recomendarmos a caderneta de
poupança, pois está perdendo para a inflação e existem investimentos melhores com mesmo risco, este
percentual é aproximadamente o que a caderneta de poupança está remunerando hoje. Ou seja, se você
investir bem, o resultado final será ainda melhor do que vamos apresentar a seguir) você terá ao fim dos 8
anos (96 meses) aproximadamente R$114.700,00, valor 36,5% maior do que o valor do terreno.
Considerando que hoje o mercado imobiliário está tendendo à estagnação (vivemos um momento recente
em que a valorização imobiliária foi muito intensa mas no último ano já verificamos crescimento abaixo da
inflação e, em algumas importantes cidades brasileiras, 36,5% pode ser (digo “pode ser” porque estamos
partindo de um pressuposto de que o cenário atual se manterá, o que certamente não acontecerá, mas não
temos como prever que será mais ou menos favorável) uma remuneração do seu dinheiro suficiente para
adquirir o terreno. Se o percentual do investimento for superior, o resultado será ainda melhor. A 0,8% ao
mês com aplicações mensais de R$842,00 você terá ao fim do período R$120.919,06 (43,95% do valor do
terreno hoje). A 1% mensais terá R$134.658,78 (mais de 60% a mais do que o valor do terreno hoje).
Observo que temos hoje remunerações próximas a 1% ao mês em bancos médios através de produtos
garantidos pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC) até R$250.000,00 por CPF, como CDB, LCA, LCI, etc.
Por outro lado, se as parcelas continuarem a ser reajustadas a 13,466% ao ano, no último ano do contrato
você estará pagando parcelas mensais de mais de R$2.038,00, mais do dobro da atual. Se a parcela de
R$842,00 já te preocupa, imagino o que representará uma parcela de mais de R$2.000,00 daqui a 8 anos…
Se decidir trocar a dívida, faça uma projeção das parcelas ao longo dos 30 anos. Evitará surpresas
semelhantes…
Diante da falta de informações importantes para estabelecer as premissas corretas, fica difícil apontar um
melhor caminho definitivo para você. Mas reforçamos algumas sugestões:
– Sempre que possível, coloque os juros compostos trabalhando a seu favor: aplique o dinheiro tempo
suficiente para adquirir à vista, ocasião em que poderá negociar um desconto razoável;
– Antes de assumir uma dívida, ou assinar qualquer contrato, analise profundamente os termos, cláusulas
de reajustes e de saída;
– Sempre que possível, troque dívidas com taxas de juros mais altas por outras menores;
– Não assuma dividas pensando apenas se a parcela cabe no orçamento. Orçamento muda, parcelas
podem crescer, outras necessidades surgem. Muito cuidado com isto.
Até a próxima.
Olá! Obrigada pela avaliação, e pelas dicas.
Infelizmente terei que tomar medidas judiciais, já estou buscando um advogado já que o loteamento não me dar alternativas, não amortiza o valor que paguei, e também não tenho condições de continuar pagando esse valor de parcela mensal, levando em consideração também que as próximas parcelas ficarão mais altas, como disse, e o cálculo deles para quitação é parcela atual (842,00 x o número de parcelas em aberto 96) ou seja a partir do próximo ano estarei devendo mais que agora mesmo pagando as parcelas desse ano. Absurdo! Fico muito agradecida por sua orientação, e acredito também que não vale a pena aumentar a dívida com outro financiamento. Obrigada.
Ah sobre o contrato o reajuste da parcela é de IGPM acumulado no período, mais juros simples de 12%.