Consórcio imobiliário ou financiamento da casa própria?

“Eu e meu marido assinamos um contrato em agosto de 2013 com uma pessoa física para comprar um apartamento que ele havia comprado da construtora. O apartamento estava em fase final e ele nos deu a posse do apartamento a partir de fevereiro de 2014 e nos mudamos em março. A transação foi no valor de R$ 645 mil e ficamos devendo R$ 200 mil que seriam financiados, a princípio pelo Banco do Brasil. No entanto, a documentação da construtora demorou muito para ficar pronta e somente agora a escritura no nome de quem a gente está comprando ficou pronta. Nesse tempo, estamos pagando a ele juros de poupança sobre os R$ 200 mil. 

Ao fazermos a cotação do financiamento imobiliário no Banco do Brasil, percebemos que as taxas agora estão bem mais altas lá e que a Caixa seria a melhor opção. No entanto, não seria possível financiar pela Caixa. Fui procurar o Bradesco para fazer outra cotação e eles me ofereceram o consórcio imobiliário – na verdade ofereceram umas condições que não são boas pra gente, mas o Banco do brasil também tem essa opção.

Diante disso, pensamos que uma alternativa seria fazer o seguinte: temos R$ 100 mil que vamos pagar para o vendedor e só precisaremos mesmo de financiar R$ 100 mil. Assim, pensamos na hipótese de pegar um consórcio de R$ 150 mil, dar um lance de R$ 50 mil e tentar pegar a carta. Assim, passaríamos a carta de R$ 150 mil pra ele, completaríamos com mais R$ 50 mil e ficaríamos devendo ao consórcio os R$ 100 mil. O problema é a certeza se vamos conseguir a carta ou não…

Diante de tudo isso, as nossas principais dúvidas são:

1) O consórcio é realmente melhor que o financiamento imobiliário?

2) O consórcio é reajustado pelo INCC, será que futuramente isso pode ser um problema dado que há um componente “imprevisível”, diferente do sistema SAC no qual as parcelas vão diminuindo?

3) Há algum risco?

Já agradeço enormemente a ajuda nesse momento em que estamos receosos e cheios de dúvidas…”

VALÉRIA – POR E-MAIL

Olá, Valéria,

Com base nas informações que você passou, fiz as duas simulações pelo site do Banco do Brasil, que seguem abaixo, para você comparar:

a)      Consórcio:
Prazo : 179 meses. Grupo já em andamento.
Valor: R$ 150 mil
Taxa de administração: 20%
Fundo reserva: 2,5%
Parcelas mensais de 1 a 10: R$ 1.168,20
Demais parcelas mensais: R$ 1.018,20

Observação: Correção pelo INCC anual.

b)      Financiamento:
Prazo: 180 meses. Valor do Imóvel residencial usado em Belo Horizonte R$ 600 mil. Renda familiar declarada R$ 10 mil.
Valor financiado: R$ 100 mil
Sistema Tabela Price (Optei por esse por fixar a prestação e ser mais fácil da pessoa entender. Além disso, no SAC a prestação inicial é maior, apesar de ir decrescendo ao longo do tempo)
Juros SFH: 10,4% ao ano
Juros SFI: 18,8% ao ano (Em ambos os casos o site colocou como custo efetivo total)
Parcela mensal SFH: R$ 1.070,63
Parcela mensal SFI: R$1.563,97
Vamos comparar? No caso do consórcio, apesar do crédito simulado ser maior, a parcela é quase igual, mas tem a correção anual pelo INCC, conforme contrato. Além disso, para chegar à parcela mensal, foi calculada a taxa mensal com base em juros compostos, obviamente.

Conclusivamente, se a pessoa conseguir um financiamento pelo SFH, partindo-se do pressuposto que a taxa informada é realmente efetiva (CET), é a melhor opção. Melhor que isso, só se você conseguisse continuar pagando os R$ 100 mil “por fora” pro vendedor, com a correção da poupança (7,5% a.a.), com a garantia de Notas Promissórias, por exemplo.

Aproveito para lembrar a você do risco de pegar a carta de crédito, mesmo com o lance de R$ 50 mil e ter que esperar pela(s) próxima(s) assembleia(s).

Espero ter podido jogar alguma luz sobre as suas dúvidas e de seu marido e conte conosco caso precise de mais algum esclarecimento.

Até a próxima!