POR DANIEL LOUREIRO*
Outro dia, um amigo veio me perguntar o que fazer da vida dele. Ele tem um apartamento financiado e quer comprar outro, menor, pois passou a morar sozinho faz um tempo. Disse também que o apartamento foi colocado à venda faz um ano, pelo preço médio de três avaliações que recebeu de corretoras. De lá pra cá, meia dúzia de visitas, um ou outro gato pingado fez alguma proposta abaixo do preço desejado e nada de ele ver a cor do dinheiro entrando na sua conta bancária. Pior, ele só tem visto o dinheiro sair pelo ralo por causa do apartamento: prestação do financiamento habitacional, condomínio, IPTU, só pra ficar nos três gastos mais relevantes. Daí surgiram algumas perguntas: será que se ele tivesse concedido algum desconto no preço “de mercado” desde o início, ele já teria conseguido vender? Outras perguntas importantes: vale a pena dar um desconto na venda do imóvel? E mais importante ainda: até quanto seria vantajoso esse desconto?
Pra responder a essa pergunta, vamos partir de uma situação hipotética simples e didática: suponha que você e seu vizinho de porta, que aqui vamos chamar de Manoel, tenham colocado, cada um, o respectivo apartamento financiado à venda, pelo mesmo preço, há um ano. Manoel resolveu dar um desconto no preço, vendeu rapidinho, aplicou a grana em títulos públicos e foi morar de aluguel; já você quis manter o preço de mercado e só conseguiu vender depois de um ano, arcando com os custos de financiamento e de manutenção do imóvel.
Alguns números pra facilitar o entendimento: suponha que ambos os apartamentos foram colocados à venda por R$ 500 mil (preço justo conforme a avaliação dos corretores), que possuíam financiamento com saldo devedor de R$ 200 mil, prazo remanescente de 20 anos e prestação mensal de R$ 2.200. Além desse custo, o condomínio era de R$ 600 e o IPTU mensal, de R$ 200. Resumindo, cada um dos dois gastava cerca de R$ 3.000 reais mensalmente com o apê.
O Manoel deu um desconto de R$25 mil (5%), quitou o saldo devedor de R$200 mil e aplicou os R$275 mil restantes. Ele, o mais novo “sem-teto” da cidade, pra não perder o seu padrão de vida, resolveu alugar um apê igualzinho, que vale as mesmas 500 pilas, pagando cerca de 0,35% desse valor mensalmente pra morar de aluguel.
Você, por sua vez, depois de um ano pagando os custos do seu imóvel, num total de R$ 36 mil nesse período, consegue vendê-lo pelo preço de mercado e quita o saldo devedor – que a essa altura já será menor um pouco, digamos de R$ 192 mil.
Voltando às perguntas iniciais: quem se deu melhor? O que valeu mais a pena: o Manoel ter dado o desconto ou você ter esperado? E mais: até quanto o Manoel poderia ter dado de desconto pra valer a pena a escolha dele de vender logo no início?
Bom, vamos por partes: quanto a quem se deu melhor, o vencedor é… você! Fazendo umas continhas, se Manoel tivesse dado um desconto de R$21,9 mil (aproximadamente 4,4%), o jogo teria ficado no zero a zero com você – ou seja, qualquer desconto maior que esse, como foi o caso dele, é desvantajoso ao se comparar com a alternativa de esperar um ano pra vender o apê pelo preço de mercado.
É bom ficar claro que esse resultado é específico dessa situação: em caso de diferentes condições de mercado, como taxas de juros, taxa de aluguel, custos de manutenção do imóvel (condomínio, IPTU) e saldo devedor, a conclusão pode ser diferente. Em um cenário em que o mercado imobiliário tem estado bem morno nos últimos tempos, depois de alguns meses nesse lenga-lenga de muitas visitas e parcas propostas, pense com bastante carinho na possibilidade de conceder um desconto na sua venda. Pode valer a pena, tendo em vista que os custos de manutenção do apê podem não ser nada desprezíveis e o custo do aluguel tem estado convidativo nos dias de hoje, mas cuidado pra não ser muito bondoso! Aliás, caso tenha maior interesse sobre essa questão de ter ou alugar imóvel, você pode também escutar aqui o programa Educando Seu Bolso sobre o tema.
* Daniel Loureiro é mestre em Finanças pela Universidade Federal de Minas Gerais, atua no mercado financeiro há 15 anos, com experiência tanto vendendo produtos na linha de frente quanto na área de controles e supervisão, e também tem vivência no meio acadêmico. Escreve neste espaço às quintas-feiras.