Título de Capitalização como garantia de aluguel

Título de Capitalização é sempre ruim?

Antes de iniciar o texto, vamos já adiantar nossa opinião sobre o produto. Você, leitor (a) do Educando seu Bolso, já deve ter visto que falamos diversas vezes que Título de Capitalização é um produto ruim.

Em geral, não gera uma rentabilidade boa, pelo contrário, é muito ruim. Além disso, tem carência que inibe o resgate. Ou seja, é um produto que, na verdade, é uma grande conversa fiada dos gerentes dos bancos.

Muitos dos bancos oferecem os Títulos de Capitalização na tela do caixa eletrônico, em pop-ups nos serviços de Internet Banking e naquele cafezinho na agência. Sempre, os argumentos são: forma de investir dinheiro para o futuro e poder concorrer a prêmios por meio de sorteios. E ainda receber todo o capital corrigido aplicado de volta no final do período.

Mas será que uma promessa que pode esconder armadilhas? Será que é uma pegadinha bancária?

O que é um Título de Capitalização?

Segundo o site da SUSEP, um Título de Capitalização “é um produto em que parte dos pagamentos realizados pelo subscritor é usado para formar um capital, segundo cláusulas e regras aprovadas e mencionadas no próprio título (Condições Gerais do Título) e que será pago em moeda corrente num prazo máximo estabelecido.

O restante dos valores dos pagamentos é usado para custear os sorteios, quase sempre previstos neste tipo de produto e as despesas administrativas das sociedades de capitalização.”

Complicado, não é mesmo? Vamos descomplicar! Afinal, descomplicar é o cerne do Educando seu Bolso!

E o funcionamento do Título de Capitalização?

Formas de Pagamento

Existem, basicamente 3 formas de pagar um Título de Capitalização. São elas:

• Pagamento Único: Todo valor é pago na aquisição.
• O Pagamento Mensal: O valor é pago mensalmente.
• E o Pagamento Periódico: O valor é pago em períodos de tempo determinados.

Em todas as formas são descontados o custeio dos prêmios e as despesas administrativas.

Rentabilidade

Todos os meses o Título de Capitalização é atualizado pela Taxa Referencial ( na maioria das vezes) ou por índice de inflação, além de uma taxa de juros definida no ato da contratação, que pode variar. Porém, essa taxa de juros precisa ser de, no mínimo, 20% da taxa mensal de juros aplicada à Caderneta de Poupança.

Ou seja, um Título de Capitalização pode render 20% do que rende a Caderneta de Poupança. Isso mesmo, 80% a menos! Impossível dar a nomenclatura de investimento para uma rentabilidade péssima como essa, não é mesmo?

O fator sorte: Os sorteios

Normalmente os sorteios de um Título de Capitalização são vinculados aos números da Loteria Federal. O funcionamento dos sorteios é muito simples. Você recebe um número previamente e se ele for sorteado você recebe o prêmio que pode ser dinheiro, carro, eletrônicos, eletrodomésticos.

Modalidades

As modalidades de Títulos de Capitalização são:

• Modalidade Tradicional: o Título de Capitalização que tem por objetivo restituir ao titular, ao final do prazo de vigência, no mínimo, o valor total dos pagamentos efetuados. Desde que todos os pagamentos previstos tenham sido realizados nas datas programadas.
• Modalidade Compra-Programada:  o Título de Capitalização em que é garantido, ao final da vigência, o recebimento do valor de resgate em dinheiro, sendo possível optar, sem qualquer custo, pelo recebimento do bem ou serviço referenciado na ficha de cadastro. É subsidiado por acordos comerciais celebrados com indústrias, atacadistas ou empresas comerciais.
• Modalidade Popular: o Título de Capitalização que tem por objetivo propiciar a participação do titular em sorteios, sem que haja devolução integral dos valores pagos.
• Modalidade Incentivo: o Título de Capitalização que está vinculado a um evento promocional de caráter comercial. O comprador, neste caso, é a empresa que compra o título e o cede total ou parcialmente (somente o direito ao sorteio) aos clientes consumidores do produto utilizado no evento promocional.

Formas de Resgate

As formas de resgate de um Título de Capitalização têm prós e contras importantes que precisam ser conhecidos. Eles são:

• Resgate antecipado: É o resgate antes do prazo final de vigência. E você resgatará somente parte do valor aplicado. Ou seja, você perde parte do dinheiro!
• Resgate Parcial: É o mesmo que o o resgate antecipado. A única diferença é que neste caso não é do valor total, mas, do valor parcial. Ou seja, você perde parte do dinheiro do todo que estava no plano. Esta forma de resgate não é muito encontrada. Quando há essa possibilidade, são exigidas diversas regras, como de um valor mínimo de permanência.
• Resgate no final do prazo: É o resgate no fim da vigência do Título de Capitalização. Aí, você resgata o total do valor guardado corrigido pela TR ou por um índice da inflação.

E, onde entra a Garantia de Aluguel nisso tudo?

Se você já tentou alugar ou alugou algum imóvel, sabe que é enorme a tendência de procurar um analgésico, de tanta dor de cabeça que se transforma toda a burocracia! Afinal, são muitas as exigências pedidas pelas imobiliárias e pelo Locador.

Uma das exigências é uma garantia do pagamento do aluguel. E, há, basicamente, 5 tipos de garantia para aluguel de imóveis: Fiador, Seguro-Fiança, Carta de Fiança, Depósito Caução e… o Título de Capitalização.

Fiador

O fiador será corresponsável pelo pagamento do aluguel e de todas as responsabilidades que estejam previstas no contrato de locação. É exigido que o fiador não tenha qualquer registro nos cadastros de proteção ao crédito como SPC, Serasa e BoaVista SCPC.

Normalmente, são exigidos dois fiadores. Um que tenha renda e outra que tenha pelo menos um imóvel que não o de moradia – ou seja, o bem de família.

Conseguir um fiador é uma situação muito desagradável. Ninguém quer ser corresponsável por uma dívida que não é sua. Afinal, ninguém sabe como é a vida financeira de outrem. Outro ponto é que, para pedir a alguém para ser fiador, o nível de cara de pau tem que ser altíssimo. É desconfortável para quem pede e, também, para quem é solicitado.

Seguro-Fiança

Recentemente falamos sobre seguro-fiança em um podcast. Esse seguro nada mais é que um seguro que garante os aluguéis caso haja uma inadimplência por parte do locatário.

A validade deve ser de um ano e a renovação é obrigatória enquanto o imóvel estiver alugado. Outra possibilidade é que ele seja válido durante o prazo do contrato e o locatário pode parcelar o valor.

Além do valor dos aluguéis, o Seguro-Fiança também pode cobrir o condomínio e o IPTU, as despesas do processo de despejo e os honorários advocatícios.

Para o locador é uma grande vantagem pois ele não precisa de acionar o Poder Judiciário. Percebida a inadimplência, ele aciona a seguradora e em até 30 dias o aluguel é pago. E, enquanto não for pago o aluguel a seguradora permanecerá assumindo os valores mensais.

O Seguro-Fiança custa, em média, de 10 % a 15 % do valor do aluguel por ano e pode ser parcelado, conforme a seguradora escolhida. No entanto, esse valor pode variar, de acordo com a análise de crédito feita pela seguradora. Ou seja, a cada ano é necessário pagar mais de 13 aluguéis.

Para contratar é preciso apresentar a documentação solicitada pela seguradora e comprovar renda mínima de 3 vezes das despesas com o imóvel. Nenhuma seguradora aceita quem está negativado, em qualquer hipótese.

Carta-Fiança

A Carta-Fiança funciona de forma bastante simples: Uma instituição financeira dá uma carta de fiança ao locador. Isto é, uma garantia de que, se o locatário não pagar o aluguel ou algum encargo, a instituição financeira pagará. Ah, e depois cobrará do locatário.

Para obter a Carta-Fiança, há um custo. Afinal, a instituição financeira está “comprando o risco”, não é mesmo? A diferença entre essa modalidade e o seguro-fiança é que a carta de fiança possui uma indenização máxima pré-fixada.

Ou seja, se o prejuízo for maior do que o limite da apólice, o proprietário assumirá uma perda.

Depósito-Caução e Título de Capitalização

Tanto no Depósito-Caução quanto no Título de Capitalização, o inquilino deposita um valor para garantir que, em caso de inadimplência, o proprietário utilizará aquele valor.

No Depósito-Caução, o inquilino deposita um valor correspondente a alguns meses de aluguel. Tal quantidade é negociada entre as partes. O valor é depositado em um caderneta de poupança, ​que ficará em nome do proprietário. Se o dono do imóvel, ao final do contrato, não devolver o dinheiro, poderá ser processado por enriquecimento ilícito. Se o pagamento estiver o dia, ao final do contrato, o inquilino saca o dinheiro corrigido.

Já no Título de Capitalização como Garantia de Aluguel, introduzido pela Lei do Inquilinato, o locatário, quando assina o contrato, adquire um Título de uma parte da locação. Da mesma forma que o Depósito-Caução, um valor é  negociado entre as partes. O pagamento neste caso é Pagamento Único.

O Título de Capitalização fica em nome do locatário e vinculado à locação. Quando o contrato acaba, se tudo estiver em dia, o locatário pode resgatar valor com correção e ainda participa dos sorteios como um Título de Capitalização normal.

Se não estiver tudo em dia, o Título de Capitalização é sacado pelo proprietário para cobrir o prejuízo. Havendo sobra de recurso, o dinheiro será sacado pelo locatário. Normalmente, as empresas de capitalização também oferecem gratuitamente serviços que podem ser acionados para realizar reparos emergenciais no imóvel. Alguns exemplos são: chaveiro, eletricista e encanador.

Em ambos os casos, Depósito-Caução e Título de Capitalização, se houver uma dívida menor do que o valor do depósito, o proprietário ficará com o valor desse prejuízo e o restante será devolvido ao locatário. No Título de Capitalização há a participação nos sorteios, normalmente.

Analisando as opções de Garantia de Aluguel

Há muitas opções para que a Garantia de Aluguel seja dada, não é mesmo? Vimos o Fiador, o Seguro-Fiança, a Carta de Fiança, o Depósito Caução e o Título de Capitalização.

Fiador é sempre complicado. Afinal, ninguém quer se comprometer com um despesa financeira que não contraiu. Além do desconforto para ambas as partes.

O Seguro-Fiança e a Carta-Fiança têm um custo relativamente alto em que não se verá mais o valor pago. Ou seja, é vender o risco por um valor muito alto comparativamente com o valor anual do aluguel.

O Depósito-Caução e o Título de Capitalização são as melhores opções. Em ambos os casos há o reembolso completo de tudo o que foi pago, com alguma correção.

O valor pago ao Depósito-Caução é maior em termos imediatos, já que é necessário despender de 3 meses de aluguel + 1 mês do valor mensal.

Já no Título de Capitalização, é necessário em média a mesma quantidade de meses, porém, pode-se pagar parceladamente.

O Depósito-Caução rende pela Poupança, já o Título de Capitalização por um índice de correção + uma taxa de juros. No Título de Capitalização há os sorteios.

Título de Capitalização é quase sempre uma “gelada financeira“, mas quase!

Como forma de guardar dinheiro é fácil perceber que os Títulos de Capitalização são uma armadilha, por desconhecimento de suas regras e características por parte de quem está comprando. Carência e rentabilidade são os maiores problemas.

Se você se considera um sortudo e acredita que pode ganhar, entenda que está colocando seu dinheiro em um produto cujo objetivo são os sorteios. Para investir, sem dúvidas, há alternativas melhores.

Porém, como Garantia de Aluguel é uma ótima opção. Junto com o Depósito-Caução, são as duas opções em que é possível ter o dinheiro de volta e sem a necessidade de deixar um amigo ou familiar desconfortável pedindo para ser fiador!

Por fim, não podemos deixar de finalizar o texto indicando nosso Simulador de Financiamento de Imóveis, para você que quer conhecer as melhores opções do mercado.

Além disso, caso tenha restado alguma dúvida ou sugestão, é só deixar nos comentários!