Comprar apartamento na planta vale a pena? Veja vantagens e desvantagens

Você tem o sonho de ter uma casa própria? Então provavelmente já se perguntou se comprar um apartamento na planta vale a pena ou é cilada. Que ele é ofertado por um preço menor que os apartamentos já prontos, todo mundo sabe. Mas, nem tudo é perfeito.

Neste post, escrevemos tudo que você precisa saber sobre apartamentos na planta, com vantagens e desvantagens que as construtoras nem sempre te contam. Continue a leitura  e descubra se o apartamento na planta é a solução ideal para você.

O que é um apartamento na planta? 

Como o próprio nome diz, o apartamento na planta é um imóvel que ainda está na fase de construção – ou, mesmo, antes do início da obra.

Portanto, é uma modalidade que não serve a quem tem pressa de se mudar, pois é preciso esperar alguns anos ou meses até que a obra seja concluída. 

Como funciona a compra de um apartamento na planta?

Há diferentes formas de realizar a compra de um apartamento. Aqui, nós vamos te explicar rapidamente três delas:

1-  Aquisição simples

Essa é a forma mais comum de adquirir um apartamento na planta. Nessa opção, a construtora assume totalmente a responsabilidade, desde o início do projeto até a entrega do imóvel, negociando as unidades diretamente com os compradores. Entenda melhor as etapas desse processo:

Projeto e lançamento

Tudo começa com a construtora, que decide lançar o empreendimento. Para isso ela escolhe o local, adquire o terreno, elabora o projeto e obtém as licenças necessárias. Nessa altura, a construtora já tem o orçamento da obra. Isso permite calcular o custo de cada unidade e definir seu preço. Cabe lembrar que o preço pode variar conforme características da unidade, como tamanho, localização e andar.

Venda do apartamento na planta

Definidos os preços das unidades, a construtora parte para a venda, em que o fluxo de pagamentos é dividido em duas fases.

Na primeira fase, o comprador paga, em média, 30% do valor do imóvel, o que  geralmente envolve um sinal e prestações mensais. Para isso, a construtora apresenta uma proposta inicial de fluxo de pagamento que pode ser renegociado conforme suas condições.

Por exemplo, se você tiver um valor acima do exigido pela construtora para o sinal, poderá oferecer uma entrada maior, em troca de um desconto. Nesta fase, você também saberá quais são as possibilidades de customização da sua unidade. Em muitos imóveis há a possibilidade de definir padrões de acabamento, cores, materiais, e até mesmo detalhes da arquitetura da unidade.

Construção e entrega do apartamento na planta

Quando a construção e o pagamento da primeira fase são concluídos, vem a segunda fase, momento de quitar o saldo devedor. Por fim, é possível tomar posse do imóvel.

O saldo devedor representa, em média, 70% do valor do apartamento na planta. O comprador poderá quitá-lo diretamente com a construtora, ou contratar um financiamento imobiliário pelos programas tradicionais. Exemplo desses últimos, são o Sistema Financeiro da Habitação – SFH e o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI.

As construtoras geralmente têm todo o interesse em orientar o comprador sobre a contratação do financiamento na planta. Isto não apenas garante a ela o recebimento do dinheiro e a concretização do negócio, como também ajuda a construir uma reputação de boa parceira de seus clientes.

Dessa maneira, concluída a obra, contratado o financiamento e entregues as chaves, encerra-se o trabalho da construtora. Então, a propriedade do imóvel fica em nome da instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário, até que ele seja quitado.

A posse, que é o direito de uso, fica em nome do proprietário, que poderá ocupá-lo, alugá-lo ou até vendê-lo. Contudo, é importante lembrar que para vender o apartamento, precisa quitar o financiamento no ato da venda.

2- Obra por administração

A obra por administração é um empreendimento em que um grupo de pessoas se une para construir um imóvel. Juntas, elas compram o terreno, os materiais, contratam o projeto e a mão de obra, cuidam das licenças e supervisionam a construção.

Por fim, todos os custos são divididos entre os sócios, que se tornam proprietários do imóvel conforme o valor investido por cada um. Na construção de um edifício de apartamentos, por exemplo, cada sócio torna-se proprietário de uma ou mais unidades, conforme o dinheiro investido.

Esse modelo é menos profissional, sendo comum em projetos entre amigos, familiares ou colegas. Se tudo for bem realizado – a aquisição do terreno, a contratação dos profissionais da construção e a compra dos materiais – pode ser um bom investimento. Há, inclusive, construtoras que se prestam a serem contratadas para realizar a obra, o que aumenta as chances de sucesso no empreendimento.

3- Sociedade por Cotas de Participação e de Propósito Específico

Por último, há também formas de negócio em que investidores participam como sócios de construtoras, em empreendimentos específicos. São elas, as:

• SCP – Sociedade por Cotas de Participação – e as;
• SEP – Sociedade de Propósito Específico.

Ou seja, os investidores são sócios apenas naquela obra específica, não tendo participação ou responsabilidade em outros empreendimentos da construtora.

Nesta modalidade, normalmente as construtoras é que propõem o empreendimento, usando sua experiência na identificação de bons negócios e condução da obra.

Os investidores assumem as responsabilidades, os riscos e os benefícios. Para a construtora pode ser vantajoso, pois dilui parte dos custos e dos riscos. Para os investidores pode também ser vantajoso, pois, em caso de sucesso, o retorno do investimento é maior.

O que é mais barato: apartamento na planta ou pronto?

Como um apartamento na planta ainda não está pronto, ele possui um preço mais acessível que um do mesmo nível que já esteja construído e pronto para morar. Esse valor irá variar de acordo com as características do apartamento e da sua localização. No geral, os apartamentos na planta podem ser 20% a 25% mais baratos do que os imóveis prontos para morar. 

Para você entender melhor como isso pode impactar seu bolso, pesquisamos um apartamento na planta na construtora Cury e um pronto no site Vivareal. Ambos os apartamentos estão localizados na Vila Mascote, zona Sul de São Paulo. Veja a tabela com as informações:

Tabela: apartamento pronto x apartamento na planta 

–	Apartamento pronto	Apartamento na planta
Região	Zona Sul	Zona Sul
Número de quartos	2	2
Tamanho	47 m2	56 m2
Tempo para entrega	7 dias	30 meses ( 2,5 anos)
Valor	R$ 669.000,00	R$473.000,00
Valor da taxa de evolução( 2% do valor total)	–	R$9.000,00
Valor final	R$ 669.000,00	R$ 482.460,00

Ou seja, apartamentos parecidos em uma mesma região apresentam uma diferença de preço significativa. Embora seja cobrada uma taxa de evolução de obra para apartamentos na planta, ele costuma ser entre 20% e 30% mais barato que um pronto. Nesse exemplo, a economia seria de aproximadamente 187 mil reais ao optar por um apartamento na planta, desconsiderando o reajuste da inflação.

Apartamento na planta vale a pena? Veja vantagens e desvantagens:

VANTAGENS

Preço mais baixo que de um apartamento pronto

Essa é provavelmente a maior vantagem de comprar um apartamento na planta. Como a procura por imóveis prontos é maior, o preço  de um apartamento na planta é menor . Por esse e outros fatores, os apartamentos na planta podem ser 20% a 25% mais baratos do que os imóveis prontos para morar.

Dessa maneira, se um apartamento pronto custa 100 mil reais, um com características similares pode ser encontradas 

Facilidade de pagamento

Quem adquire imóveis na planta precisa esperar a obra ficar pronta. Isto pode ser uma vantagem, caso o comprador use esse prazo para se programar financeiramente.

Ao fechar o negócio, ele fixa o preço do imóvel e pode negociar as condições de pagamento da primeira fase do empreendimento. Em muitos casos, o valor do sinal é consideravelmente menor do que a entrada em um financiamento.

Possibilidade de personalização do apartamento

Em muitos casos, a construtora oferece ao comprador opções para deixar o apartamento de acordo com suas preferências e necessidades. Assim você pode escolher detalhes, como:  

• padrões de acabamento;
• cores de tinta;
• posições dos pontos de iluminação;
• rebaixamento em gesso;
• instalação de armários.

Em alguns casos, é possível realizar até mesmo pequenas alterações na arquitetura da unidade. Nesse sentido, fazer isso ainda na fase do apartamento em construção economiza tempo, pode evitar avarias e até mesmo sair mais barato. Além disso, com uma gama maior de opções, há mais chances de encontrar uma cobertura, ou uma determinada vista.

DESVANTAGENS

Risco de falência da construtora

Piores que atrasos e problemas com a qualidade do imóvel, são questões relacionadas com a confiabilidade da construtora.

Se você tem mais de 30 anos, possivelmente já ouviu falar na Encol. Isso porque ela era a maior empresa do mercado imobiliário brasileiro, e foi à falência no fim dos anos 1990. Infelizmente, causando prejuízo a dezenas de milhares de clientes.

Para evitar esse tipo de situação, foi criado Patrimônio de Afetação, citado pela Flávia na entrevista. Segundo a norma, cada empreendimento deve ter identidade jurídica e contábil independente da construtora e de seus outros negócios. O que isso quer dizer? Significa que em caso de falência, os compradores das unidades de um edifício em construção tornam-se donos da obra. Assim, você pode dar continuidade a ela com recursos próprios.

Atraso no recebimento do apartamento

Quem constrói sempre  está sujeito a atrasos. Da mesma forma, quem realiza uma simples reforma em casa, ao receber do pedreiro uma estimativa de prazo, geralmente acrescenta alguns meses a essa previsão.

A construção de um prédio, portanto, também está sujeita a atrasos. Contudo, este risco é menor quando a construtora é bem organizada e tem experiência no assunto.

Taxa de evolução de  obra

A taxa de evolução de obra costuma girar em torno de 2% sobre o valor financiado, ou seja, o valor destinado a primeira fase da construção. Essa taxa pode sofrer variações conforme o estágio da construção, sendo que quando a obra for finalizada essa cobrança deixará de existir. 

Por exemplo, se um imóvel custa 300 mil reais e o banco libera 10% desse valor para o início da construção (R$ 30 mil), a taxa incide sobre esse montante. Conforme o projeto avança e novos valores são disponibilizados, o custo da taxa também aumenta.

Aumento nos custos devido à inflação

Os custos da compra de um apartamento na planta estão sujeitos a reajustes devido à inflação. Para esse reajuste, o principal índice utilizado na correção é o Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.Essa é uma maneira de proteger a construtora do aumento da inflação, que subiria o custo dos materiais de construção, por exemplo. 

Porém, isso aumenta os riscos para o comprador, pois o INCC pode variar mais do que a inflação de outros itens, como o IPCA . Assim, os valores das prestações do imóvel adquirido na planta tornam-se mais altos do que o esperado. Nessa altura talvez você esteja se perguntando quantas vezes esse reajuste pode ser feito, assim como outros leitores. 

Veja a dúvida do Maicon sobre isso:

“Boa noite! Tenho dúvidas no cálculo do INCC. Esse reajuste é feito mensalmente ou anualmente? E é feito em cima do saldo devedor ou da parcela mensal ??”

Resposta do Educando seu bolso:

“Consultamos a Diretora da ARE Construtora, entrevistada deste episódio do podcast sobre suas dúvidas. Ela disse que, por lei, a aplicação do INCC é mensal para contratos acima de 36 parcelas e anual para os contratos com menos de 36 parcelas.

Ainda segundo ela, a grande maioria dos contratos é de prazo superior a 36 meses, sendo os curtos, geralmente muito curtos, casos extremos com 2 ou 3 parcelas.

Finalmente, eles fazem a aplicação do INNC diretamente sobre o valor das parcelas. Pois, segundo ela, o cliente costuma ter dificuldade em entender que pagou a parcela e que a correção ele só vai pagar ao final do primeiro ano. Assim, o cliente consegue acompanhar a correção e evita sustos por reajustes altos, decorrentes do INCC acumulado.”

Como comprar um apartamento na planta?

Antes de tudo, pense em quais características são importantes para você em um apartamento e leve em consideração fatores que valorizam imóveis. Como a localização ou a cidade em que ele se encontra, por exemplo. 

Com um imóvel em mente, caso você não consiga pagar à vista, entre em contato com alguma construtora, como a MRV ou a Cury Construtora. Feito isso, você também pode procurar por algum banco que ofereça crédito imobiliário.

A instituição escolhida por você, fará uma análise de crédito e também da documentação. Se for concluído que você consegue pagar a dívida e a documentação está dentro das normas,  é liberado um crédito para você.

Com o financiamento acertado, a construtora vai solicitar que você pague cerca de 20% a 30% de entrada (podendo variar, conforme o valor do financiamento obtido). Isto é, se o imóvel custa R$400.000,00, você teria que dar  de 80.000 reais  a 120.000 reais, aproximadamente, como entrada e pagar o restante de forma parcelada.

Depois, entra em cena o financiamento de imóveis na planta, com as duas fases que tratamos acima, enquanto o imóvel ainda está em construção e quando já está pronto.

Se preferir, você também pode entrar em contato com alguma corretora para facilitar a sua busca por apartamentos. Veja uma dúvida de uma das nossas leitoras sobre a necessidade de uma corretora para essa compra:

Conclusão: comprar apartamento na planta vale a pena?

Se você tem pressa em se mudar, o apartamento na planta não é para você. Isso porque ele não pode ser ocupado logo após a compra e ainda tem risco de sofrer atrasos sobre o tempo previsto. Dito isso, o que define se vale a pena ou não comprar um apartamento na planta, é o negócio em si. Isto é, se o preço de compra está vantajoso, se o imóvel é de boa qualidade ou se ele tende a se valorizar. 

Além disso, você deve ter em mente que as parcelas terão valor atualizado conforme o INCC e poderão contar com a taxa de evolução de obra. Por isso, é muito importante que você analise se a diferença de preço é boa a ponto de talvez cobrir esses custos ou não. Se não, você estará trocando seis por meia dúzia, e ainda terá que esperar.

Portanto, pesquise bem a capacidade da construtora em cumprir suas obrigações. Verificar o histórico da empresa e conversar com pessoas que negociaram com ela são medidas que ajudam a reduzir os riscos de fazer um mau negócio. Por isso, nossa entrevistada recomendou que, antes de comprar um apartamento na planta, você verifique se ele será construído sob o regime da Lei da Afetação. Isso porque até mesmo uma grande empresa pode ter problemas, sendo essa lei a responsável por impedir que você perca tudo que já foi investido.

Se você ainda tem dúvidas em relação a esse assunto, ou se quiser compartilhar com os outros leitores suas experiências, fale conosco nos comentários!

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