Amortização de financiamento imobiliário

Tenho um financiamento de 360 meses, faltam 314. Amortização de R$ 880,20. Juros de R$ 1.955,55, seguros de R$ 125,14, taxa de administração de R$ 25,00. Total de R$ 2.985,89 na última parcela e saldo devedor de R$ 276.379,52. Os juros efetivos são de 9,82% ao ano.

Nos casos de redução do prazo ou do valor das parcelas, a quantia aportada diminui o saldo devedor, certo?

Tenho R$ 41.000,00 de FGTS, queria saber se abato o tempo ou diminuo o valor das parcelas, eu gostaria de diminuir o valor das parcelas. Leve em conta que a cada 2 anos quero fazer a amortização com o FGTS, que deve ser em torno de R$ 25.000,00 e em no máximo 10 anos quero tentar quitar o financiamento.

E tenho também uma aplicação de R$ 50.000,00.

Gustavo

Prezado Gustavo, obrigado pelo seu contato e parabéns pelo seu plano tão bem estruturado!

Usar o FGTS para quitar ou amortizar financiamento imobiliário é mesmo vantajoso, já que ele rende apenas 3% ao ano, mais a TR, e não tem liquidez, isto é, você não pode sacá-lo para investir em outra aplicação.

Você perguntou qual das duas opções de amortização é mais vantajosa no seu caso: diminuir o prazo ou o valor da parcela.

Fiz a simulação das duas situações, mês a mês. A primeira amortização seria de R$ 41 mil, em julho de 2015, e as demais seriam de R$ 25 mil, a cada 2 anos, também em julho. Considerei que o valor da TR – que atualiza o saldo devedor – será de 0,17% ao mês durante todo o período.

Na primeira opção, diminuir o prazo mantendo o valor da parcela, você conseguiria quitar o financiamento em janeiro de 2025, um pouco antes do que planeja.

Na segunda opção, diminuir o valor das parcelas mantendo o prazo, em janeiro de 2025 você ainda teria um saldo devedor de R$ 95 mil, e quase 200 parcelas pela frente.

Isso leva a pensar que a primeira opção é incomparavelmente mais vantajosa, certo? Mas não é bem assim. Lembre-se de que a segunda opção tem parcelas mais leves. No primeiro mês após a amortização você já estaria pagando R$ 423 a menos. Para efeito de comparação, caso você guardasse todos os meses o dinheiro economizado no valor das parcelas em uma aplicação que renda 0,8% ao mês, conseguiria o valor suficiente para quitar seu financiamento em abril de 2025.

Isto é, nessas condições, as duas opções são financeiramente muito parecidas. Para tomar sua decisão, sugiro que você leve em conta os seguintes fatores:

• Lembre-se que esta foi uma simulação feita com base em uma TR de 0,17% e uma aplicação com rendimento de 0,8%. Qualquer mudança nesses números pode afetar o resultado.
• Se a TR disparar, a primeira opção fica mais vantajosa, já que nela o saldo devedor é sempre menor do que na outra opção.
• Se você conseguir um rendimento melhor na aplicação, a segunda opção fica mais vantajosa, já que é nela que você consegue poupar mais.
• A segunda opção te permite manter uma reserva para emergências. Se, por um lado, isto é uma segurança, por outro lado exige disciplina financeira.
• Você pode fazer uma combinação entre as duas opções. Por exemplo, caso precise muito aliviar seu orçamento, você pode diminuir o valor das parcelas na primeira amortização e, nas outras, diminuir o prazo. Nesse caso, conseguirá quitar o financiamento na amortização de julho de 2025.
• Caso queira usar os R$ 50 mil que tem aplicados, conseguirá quitar o financiamento na amortização de julho de 2021.

Concluindo, Gustavo, as duas opções são parecidas, sob o ponto de vista financeiro. No seu lugar, eu usaria os R$ 41 mil para diminuir o prazo do financiamento. Basicamente por três motivos: acho interessante reduzir mais rapidamente o saldo devedor exposto à TR, considero que você tem uma boa reserva para emergências e creio que a redução no valor da parcela não seria tão expressiva assim. E, depois, eu ficaria atento ao mercado para, em 2017, avaliar novamente qual seria a melhor escolha.

Mais uma vez agradecemos muito pela oportunidade. Esperamos ter sido úteis e continuamos à disposição!