Apartamento na planta: como funciona a compra desses imóveis?

Quem pretende comprar um imóvel – especialmente se deseja um novo – certamente vai se deparar com ofertas de aquisição de apartamento na planta.

É uma modalidade que oferece vantagens importantes. E, claro, tem também seus riscos. Se você deseja saber as principais características dessa modalidade, confira este post e acompanhe o podcast que o acompanha.

Conversamos com Flávia Cota, proprietária da Are Construtora. Flávia é amiga do Educando Seu Bolso há anos.

Em 2015, sua filha Ana Clara nos entrevistou e inspirou um belíssimo post, que foi parar até no nosso livro.

Agora, nós é que entrevistamos a Flávia e trazemos todo o conteúdo para você. A Are é uma construtora que atua principalmente em Belo Horizonte e tem expertise em venda de apartamentos na planta.

Na entrevista, Flávia explica como funciona essa modalidade, a que tipo de público ela pode ser adequada, as diferentes formas em que ela pode ocorrer, e quais são suas principais vantagens e riscos. Não deixe de conferir todo o conteúdo.

O que é compra de imóveis na planta?

Como o próprio nome diz, a compra de imóvel na planta é a aquisição de um apartamento ainda na fase de construção – ou, mesmo, antes do início da obra.

Portanto, é uma modalidade que não serve a quem tem pressa de se mudar. É preciso esperar alguns anos, até que a obra seja concluída. Para quem pode – ou até prefere, dependendo de seus planos e condições – esperar esse prazo, pode ser uma boa.

Flávia nos explicou, no início da entrevista, que há diferentes modalidades de se fazer isso. Vamos explicar rapidamente algumas delas, e mais detalhadamente aquela que é a mais adequada à maioria das pessoas.

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Obra por administração: entenda o conceito

Chama-se obra por administração o empreendimento em que um grupo de pessoas – geralmente pessoas físicas – se reúne em sociedade para realizar a construção de um imóvel.

As pessoas adquirem o terreno, contratam o projeto, aprovam as licenças e partem para a construção. Ao longo da obra, contratam a mão de obra, adquirem o material e acompanham a execução.

Os sócios do empreendimento assumem todos os custos e, ao final, cada uma é proprietária do imóvel em parte proporcional ao investimento feito.

Na construção de um edifício de apartamentos ou de salas, por exemplo, cada sócio torna-se proprietário de uma ou mais unidades, conforme o montante investido.

As obras por administração geralmente têm um caráter menos profissional do que outras modalidades descritas neste texto. Em muitos casos são empreendimentos isolados, tocados por amigos, parentes ou colegas de trabalho.

Se tudo for bem realizado – a aquisição do terreno, a contratação dos profissionais da construção e a compra dos materiais – pode ser um bom investimento.

Há, inclusive, construtoras que se prestam a serem contratadas para realizar a obra, o que aumenta as chances de sucesso no empreendimento.

SCP e SEP: o que são?

Há também formas de negócio em que investidores participam organizadamente como sócios de construtoras, em empreendimentos específicos. São as:

• SCP – Sociedade por Cotas de Participação – e as;
• SEP – Sociedade de Propósito Específico.

Ou seja, os investidores são sócios apenas naquela obra específica, não tendo participação ou responsabilidade em outros empreendimentos da construtora.

Nesta modalidade, normalmente as construtoras é que propõem o empreendimento, usando sua experiência na identificação de bons negócios e condução da obra.

Os investidores assumem solidariamente as responsabilidades e os benefícios. Para a construtora pode ser vantajoso, pois dilui parte dos custos e dos riscos. Para os investidores pode também ser vantajoso, pois, em caso de sucesso, o retorno do investimento é maior.

Como comprar apartamento na planta

Mas a forma possivelmente mais usual de compra de apartamento na planta é a aquisição simples.

Isto é, aquela em que a construtora assume totalmente a responsabilidade pelo empreendimento, desde o início do projeto até a entrega do imóvel, e negocia as unidades diretamente com os compradores. A relação entre as partes é, portanto, a de cliente e fornecedor.

Vamos entender melhor as etapas desta modalidade.

Projeto e lançamento

Tudo começa a partir da construtora. É ela quem decide lançar o empreendimento, escolhe o local, adquire o terreno, providencia o projeto e aprova todas as licenças necessárias junto aos órgãos públicos.

Nesta altura, a construtora já tem o orçamento da obra, em todas as suas fases. Assim, ela consegue calcular o custo de cada unidade e poderá determinar seu preço.

Cabe lembrar que o preço de venda pode variar de acordo com as características da unidade – dimensões, posição, andar em que se localiza.

Venda do apartamento na planta

Definidos os preços das unidades, a construtora parte para vendê-las. O fluxo de pagamentos é dividido em duas fases.

• A primeira é a de antes e durante a obra.
• A segunda é após a obra, quando o imóvel está pronto para ser entregue ao comprador.

Flávia nos explicou que, na primeira fase, o comprador paga, em média, 30% do valor do imóvel. Este montante geralmente envolve um sinal, prestações mensais, e pode haver também parcelas semestrais ou anuais.

É importante dizer que, á medida que os pagamentos são realizados, o saldo devedor está sujeito a correção, que geralmente é feita pelo Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.

É este mecanismo de correção que protege a construtora contra os aumentos nos custos de materiais e mão de obra. Isto reduz o risco do negócio e, assim, possibilita que a construtora tenha melhores condições para oferecer a aquisição do apartamento na planta.

A construtora sempre apresenta uma proposta inicial de fluxo de pagamento. Mas há a possibilidade de negociação, conforme os interesses e condições do comprador.

Por exemplo, caso ele tenha disponível um valor acima do exigido pela construtora para o sinal, poderá oferecer uma entrada maior, em troca de um desconto.

Nesta fase o comprador saberá também as possibilidades de customização da sua unidade. Isto é, aquilo que ele poderá definir ou modificar conforme a sua preferência.

Em muitos imóveis há a possibilidade de definir padrões de acabamento, cores, materiais, e até mesmo detalhes da arquitetura da unidade.

Construção e entrega do apartamento na planta

Fechado o negócio, a construção segue em frente. O comprador pode acompanhar a obra, enquanto paga suas prestações, conforme negociado.

Terminada a construção e concluídos os pagamentos da primeira fase, é o momento de quitar o saldo devedor e tomar a posse do imóvel.

O saldo devedor representa, em média, 70% do valor do apartamento na planta. O comprador poderá quitá-lo diretamente com a construtora, ou contratar um financiamento imobiliário pelos programas tradicionais, como o Sistema Financeiro da Habitação – SFH e o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI.

As construtoras geralmente têm todo o interesse em orientar o comprador sobre a contratação do financiamento. Isto não apenas garante a ela o recebimento do dinheiro e a concretização do negócio, como ajuda a construir uma reputação de boa parceira de seus clientes.

Concluída a obra, contratado o financiamento e entregues as chaves, encerra-se o trabalho da construtora. A propriedade do imóvel fica em nome da instituição financeira que concedeu o crédito imobiliário, até que o mesmo seja quitado.

A posse, que é o direito de uso, fica em nome do proprietário, que poderá ocupá-lo, alugá-lo ou até vendê-lo – neste caso, precisará quitar o financiamento no ato da venda.

4 vantagens de comprar apartamento na planta

A aquisição de imóvel na planta é financeiramente vantajosa para quem recorre à obra por administração, ou às modalidades SCP e SPE.

Afinal, nesses casos a pessoa é sócia do empreendimento, isto é, adquire o imóvel a preço de custo.

Para quem compra o imóvel diretamente com a construtora, não há grande diferença no preço de apartamento, segundo a Flávia nos disse.

Afinal, a construtora também precisa ter seu lucro, que contempla inclusive a remuneração pela responsabilidade de assumir os riscos do empreendimento.

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Mas há outras vantagens importantes:

1. Gerenciamento dos pagamentos

Quem adquire imóveis na planta precisa esperar a obra ficar pronta. Isto pode ser uma vantagem, caso o comprador use o prazo para se programar financeiramente.

Ao fechar o negócio, ele fixa o preço do imóvel e pode negociar as condições de pagamento da primeira fase do empreendimento. Em muitos casos, o valor do sinal é consideravelmente menor do que a entrada em um financiamento.

2. Maior possibilidade de escolha

O comprador que chega cedo em um empreendimento na planta tem mais opções de escolha da unidade que vai adquirir.

É maior a chance de conseguir uma cobertura, por exemplo, ou voltado para o sol nascente.

3. Customização do apartamento na planta

Em muitos casos, a construtora oferece ao comprador opções para deixar o apartamento de acordo com suas preferências e necessidades.

• Padrões de acabamento;
• cores de tinta;
• posições dos pontos de iluminação;
• rebaixamento em gesso;
• instalação de armários, por exemplo.

Em alguns casos, é possível realizar até mesmo pequenas alterações na arquitetura da unidade. Fazer isso ainda na fase do apartamento em construção economiza tempo, pode evitar avarias e até mesmo sair mais barato.

4. Tecnologias

Quanto mais novo for um imóvel, maior a possibilidade de utilização do que há de mais moderno em materiais e tecnologias da construção.

Veja também os riscos de aquisição de imóveis na planta

Nem só de vantagens vive a aquisição de apartamento na planta. Há também alguns riscos a que todo candidato a comprador deve ficar atento. Vamos a eles.

Atraso na entrega

Quem constrói está sempre sujeito a atrasos. Isso até já faz parte do anedotário popular. Quem realiza uma simples reforma em casa, ao receber do pedreiro uma estimativa de prazo, geralmente acrescenta alguns meses a essa previsão.

A construção de uma prédio, portanto, também está sujeita a atrasos. Este risco é menor quando a construtora é bem organizada e tem experiência no assunto.

Para evitar transtornos, portanto, é importante ter alguns cuidados ao comprar imóvel na planta:

• verificar o histórico da empresa;
• conversar com pessoas que negociaram com ela;
• visitar imóveis de seu portfólio;
• verificar queixas contra ela na justiça e em órgãos de defesa do consumidor.

Qual o prazo para entrega de imóvel comprado na planta?

O prazo consta no contrato. Em caso de atrasos, o Código de Defesa do Consumidor apresenta algumas medidas de proteção. A Lei nº 4.591/1964 permite que a construtora/incorporadora atrase em até 180 dias com justificativa.

Após esse prazo, o cliente tem direito a pedir devolução integral de todos os valores pagos.

Qualidade do apartamento na planta

Quem compra um imóvel pronto tem melhores condições de avaliar sua qualidade. Consegue verificar o padrão dos acabamentos, identificar possíveis defeitos na construção e conferir o capricho nos detalhes.

Já a aquisição de imóveis na planta depende de confiar em que a construtora conseguirá entregar tudo conforme o prometido.

Para reduzir esse risco, também aqui vale a mesma recomendação do item anterior. É importante verificar o histórico da construtora, visitar empreendimentos que ela já entregou e conversar com pessoas que adquiriram seus imóveis.

Problemas com a construtora

Piores que atrasos e problemas com a qualidade do imóvel, evidentemente, são questões relacionadas com a solvência da construtora.

Quem tem mais de 30 anos possivelmente já ouviu falar na Encol, que era a maior empresa do mercado imobiliário brasileiro, e foi à falência no fim dos anos 1990, causando prejuízo a dezenas de milhares de clientes.

O caso Encol trouxe lições ao mercado, provocando inclusive alterações na legislação que rege o setor.

Uma delas foi a criação do Patrimônio de Afetação, citado pela Flávia na entrevista. Segundo a norma, cada empreendimento deve ter identidade jurídica e contábil independente da construtora e de seus outros negócios.

Assim, em caso de falência, os compradores das unidades de um edifício em construção tornam-se donos da obra. Podem dar continuidade a ela com recursos próprios.

Por isso, nossa entrevistada recomendou que, antes de adquirir uma casa na planta, é importante verificar se ela será construída sob o regime da Lei da Afetação.

Mas é claro que o melhor é evitar este transtorno. Por isso, também aqui valem as mesmas recomendações feitas anteriormente: verificar o histórico da empresa, sua situação jurídica e sua reputação no mercado.

Aumento nos custos devido à inflação

Como foi explicado anteriormente, os custos de aquisição de imóveis na planta estão sujeitos a reajustes devido a inflação. O principal índice utilizado na correção é o Índice Nacional de Custos da Construção – INCC.

Este é um índice nacional que apura a média do aumento dos diversos custos envolvidos em obras – da mão de obra aos materiais – em todo o país.

A correção pelo INCC é um instrumento importante, pois confere mais segurança para as construtoras, que podem calcular os preços das unidades vendidas a partir das condições vigentes na época do lançamento do empreendimento.

Eventuais aumentos são repassados aos compradores, reduzindo o risco do negócio.

Mas, evidentemente, isso aumenta os riscos para o comprador. Em determinadas ocasiões, o INCC pode variar mais do que a inflação de outros itens.

Assim, os valores das prestações do imóvel adquirido na planta tornam-se mais altos do que o esperado.

Para evitar transtornos, é fundamental que o comprador, antes de tomar a decisão da aquisição, considere o INCC futuro. Isto é, que calcule os valores das prestações futuras levando em conta a correção.

E, assim, veja se elas cabem em seu orçamento sem sustos. É importante, inclusive, manter uma reserva de emergência, para o caso de o INCC aumentar acima do esperado.

Conclusão: comprar imóvel na planta é um bom negócio?

Antes de entrarmos na reta final deste texto e responder a esta importante pergunta, cabe aqui uma reflexão. O principal aspecto que define se vale a pena ou não comprar um imóvel não é a modalidade de aquisição, e sim o negócio, em si.

Isto é, se o preço de compra está vantajoso, se o imóvel é de boa qualidade, ou se ele tende a se valorizar. Assim, uma excelente compra em uma modalidade sempre vai ser mais vantajosa do que uma compra apenas boa em outra modalidade.

Dito isto, podemos dizer que comprar imóveis na planta pode, sim, valer a pena. Há vantagens na possibilidade de gerenciar os pagamentos na fase inicial.

Além disso, vimos que a aquisição na planta pode ter as vantagens do maior poder de escolha, da customização da unidade e da aquisição de um imóvel novo, com tecnologias modernas de construção.

No entanto, é preciso tomar muito cuidado com os possíveis aumentos de custos devido À correção do saldo devedor pelo INCC. Para se proteger disso, é preciso montar com cuidado o fluxo de pagamentos.

Não basta utilizar as informações que a construtora fornece. É importante lembrar que ela tem o legítimo interesse de vender o imóvel.

Por mais que a construtora deseje que as prestações sejam honradas conforme o combinado, a tarefa de encaixar os pagamentos no orçamento é do comprador.

Quem tem dificuldade de fazer isso pode procurar ajuda especializada. Aqui no Educando Seu Bolso, por exemplo.

Além disso, é importante pesquisar bem a capacidade da construtora em cumprir suas obrigações. Isto é, entregar o imóvel com a qualidade prometida, e na data correta.

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Se você ainda tem dúvidas em relação a esse assunto, ou se quiser compartilhar com os outros leitores suas experiências, fale conosco nos comentários!