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Querendo comprar um imóvel? Conheça o financiamento na planta

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Querendo comprar um imóvel? Conheça o financiamento na planta







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Realizar o sonho da casa própria é um objetivo comum de 9 em cada 10 brasileiros. Entretanto, a média salarial no Brasil é de R$2.449,00 e o preço médio do metro quadrado dos imóveis à venda é de R$7.941. 

Então, como é possível realizar esse sonho? Bom, existem algumas alternativas: optar por morar de aluguel, fazer um consórcio ou um financiamento.

Mas, ainda assim, fica a dúvida, qual é a melhor saída? Sendo assim, hoje, vamos esclarecer melhor o financiamento na planta, uma opção de financiamento que pode acabar saindo mais em conta do que um financiamento normal

Para essa conversa convidamos o Edmil Abdib Antônio, diretor de crédito imobiliário na MRV. Nosso bate-papo está disponível em todos os players acima e em nosso canal do Youtube. Mas, se preferir, continue a leitura!

 

O que é o financiamento na planta? 

Bem, o financiamento na planta ocorre quando você adquire um imóvel que ainda não está pronto, que ainda está na fase de construção.

Esse projeto, seja de uma casa ou apartamento, é o que os arquitetos chamam de planta baixa. E daí surge o nome: financiamento de imóveis na planta! 

Planta de casa: financiamento na planta

Exemplo de planta de casa com 3 quartos

Então, é claro que ele não serve se você tem pressa para se mudar! É uma opção para quem pode esperar um tempinho até finalmente ter as chaves da sua casa própria em mãos! 

Logo, como o imóvel não está pronto é uma opção de financiamento mais acessível, com preços mais baixos do que o financiamento tradicional, de imóveis prontos. Mas, se você quer entender, detalhadamente, os riscos e os benefícios de comprar um imóvel na planta, confira aqui nosso conteúdo sobre isso! 

Também, se quiser entender um pouco mais sobre como funciona a quitação de um financiamento imobiliário, confira nosso conteúdo.

 

Por que é mais acessível?

Quando vemos produtos mais baratos, a reação normal é desconfiarmos um pouco, afinal, precisamos tomar cuidado para não entrarmos em alguma furada! Então, para te tranquilizar, vamos explicar rapidamente o porquê do financiamento na planta ser mais barato.

Isso acontece devido a uma necessidade da própria construtora que precisa de ter um dinheiro rápido para conseguir iniciar a obra! Além disso, existem menos pessoas que podem esperar mais tempo para enfim receber a entrega das chaves e se mudar para o novo imóvel, e é isso que acontece quando você compra na planta. 

Afinal, o imóvel ainda não está pronto! E como tem menos pessoas dispostas a comprar na planta, em comparação a compra de imóveis prontos, o preço acaba caindo. É a oferta e a demanda em ação. 

 

Financiamento de imóveis prontos vs na planta 

Para ficar mais claro, que tal uma comparação? 

TIPO DE FINANCIAMENTO  FINANCIAMENTO TRADICIONAL  FINANCIAMENTO NA PLANTA 
PRAZO DE ENTREGA  Entrega imediata das chaves, assim que fechado o contrato ou, se for um financiamento direto com a construtora, quando já tiver pago de 30% a 40% do imóvel  Tempo de transcurso da obra, você só pode se mudar depois que o imóvel estiver pronto
PREÇOS MÉDIOS PARA A COMPRA DE IMÓVEIS  Varia conforme localização, estado do imóvel, acabamento, infraestrutura, etc.  Também varia conforme os critérios que valorizam um imóvel comprado através do financiamento tradicional, mas comprar um imóvel na planta costuma ser 20% mais barato do que um imóvel pronto. 
VANTAGENS 
  • Imóvel pronto para morar
  • Mais fácil de você se certificar das condições do imóvel
  • Não tem problemas com atraso na entrega
  • Não tem incidência do INCC, já que o imóvel está pronto
  • Costuma ser mais barato do que o financiamento tradicional
  • Te dá um prazo maior para se organizar financeiramente e não se endividar
  • Mais opções de escolha das características da sua casa ou apartamento
  • Possibilidade de customizar o imóvel, conforme suas necessidades
  • Imóvel é novo
DESVANTAGENS 
  • Dificuldade na aprovação do crédito e na retirada da documentação 
  • Menor autonomia para customizar o imóvel
  • Não necessariamente é um imóvel novo e mais moderno 
  • Prazo menor para gerenciar os pagamentos na fase inicial
  • Prazo para a entrega do imóvel 
  • Atrasos na entrega
  • Mais difícil de você se certificar da qualidade do imóvel
  • Sujeito a problemas com a construtora
  • Aumentos no custo por causa da inflação
  • Dificuldade na aprovação do crédito e na retirada da documentação  

E se você quer descobrir qual a melhor opção de financiamento para você, clique no botão abaixo e conheça nosso simulador de financiamento de imóveis!

Quero simular meu financiamento de imóveis!

 

Financiamento na planta: como funciona?

O funcionamento do financiamento na planta costuma ser dividido em duas fases: 

  1. Financiamento durante a obra, que tem a entrada + as parcelas mensais; 
  2. Financiamento depois da entrega das chaves; 

1.Financiamento durante a obra

Considere que você escolheu um apartamento na planta de 200 mil reais, negociou com seu banco e conseguiu a aprovação do crédito imobiliário. Depois de ter pago a entrada de R$60.000,00 com um dinheiro que você já tinha guardado, o banco só vai fazer o repasse para a construtora conforme a obra for progredindo. 

Então, as parcelas aumentam no meio da obra? 

Sim! Para ficar mais claro, se em janeiro a construtora não construiu nada, ela também não recebe nenhum repasse do banco. 

Agora, se em fevereiro ela construiu 10%, o banco repassa os 10% do preço total, R$16.000 para a construtora, e você passa a dever essa mesma quantia para a instituição que te emprestou  esse dinheiro.

Depois, em março, você passa a dever um juros sobre os 16 mil reais que o banco repassou para a construtora. Aí, se foram construídos mais 10% já terão 20% da obra concluída. Resultado?

O banco precisa pagar mais 10% para a construtora, com o dinheiro do seu financiamento, claro. Os 20% equivalem a 32 mil reais. Então, em abril você paga o juros sobre os 32 mil. E assim por diante!

E é possível que as parcelas sofram correções? 

Não só possível, como muito provável que aconteça. Sobre as parcelas que você ainda deve para a Construtora, ou seja, aquela que não foi financiada e ainda não foi quitada, incide o Índice Nacional de Custos da Construção (INCC).

Essa é uma maneira de proteger a construtora do aumento da inflação, que subiria o custo dos materiais de construção, por exemplo. Mas, sobre o saldo devedor do seu financiamento, não haverá INCC, mas o índice de seu contrato com o Banco, que como exemplo, podemos citar  a TR ( a mesma da poupança).

E pagando essa parcela, já estou amortizando minha dívida? 

Não! Enquanto o imóvel ainda não está pronto, só se pagam os juros. Ou seja, quando terminar a obra inteira e as chaves tiverem sido entregues a situação muda, confira!

 

2. Financiamento depois da entrega das chaves

Com as chaves em mãos, sua parcela passa a ser composta de quatro ítens: 

  1. taxas de administração cobradas pelo banco;
  2. seguro de danos físicos do imóvel;
  3. seguro de morte ou de invalidez permanente; 
  4. prestação (juros + amortização); 

 

Usando um exemplo do nosso convidado, numa prestação de R$1500,00, você pagaria R$100,00 de tarifas, R$200,00 de danos físicos e R$200,00 de seguro morte ou invalidez. Os R$1000,00 restantes da prestação é dividido em duas partes, juros e amortização, que é o pagamento da sua dívida de forma parcelada.

Porém, esses valores são apenas para exemplificar e não correspondem a realidade que dependerá de cálculos de acordo com os valores de financiamento e prazo, por exemplo. 

Uma explicação rápida: juros e amortização 

Juros: parcela que o banco cobra por te emprestar dinheiro; Além da taxa de administração e dos seguros, sobre o financiamento ainda recaem os juros; 

Amortização: Valor que, de fato, diminui sua dívida; 

 

Passo a passo: comprando imóveis na planta

Primeiro, você precisa pensar sobre seu imóvel. Pense quais características são relevantes para você, e leve em consideração fatores que valorizam imóveis, como a localização ou o bairro em que ele se encontra. 

Com um tipo de imóvel em mente, caso você não consiga pagar à vista, entre em contato com alguma construtora, como a MRV ou a Cury Construtora, e com algum banco que ofereça o crédito imobiliário por programas como Santander financiamentos ou Bradesco financiamentos. 

A instituição escolhida libera um crédito se eles interpretarem que você consegue pagar a dívida. Para isso, eles fazem uma análise de documentação e, claro, fazem uma análise de crédito. 

Com o financiamento acertado, a construtora vai solicitar que você pague cerca de 20% a 30% de entrada (podendo variar, conforme o valor do financiamento obtido). Isto é, se o imóvel custa R$200.000,00, você teria que dar  de R$40.000 a R$ 60.000, aproximadamente, como entrada e pagar o restante de forma parcelada.

Depois, entra em cena o financiamento de imóveis na planta, com as duas fases que tratamos acima, enquanto o imóvel ainda está em construção e quando já está pronto. 

 

Dúvidas comuns 

Se a construtora falir no meio da obra? O que acontece?

Bem, se a construtora falir quem vai te salvar é o banco que você escolheu! Veja, a construtora só recebe a medida que constrói o imóvel. Se no meio do processo ela falir e parar a construção, ela para de receber, sendo que o restante que ela não recebeu está guardado no banco.

O banco então aciona uma seguradora que troca a construtora e continua a obra, do ponto que a outra parou. Além disso, os bancos analisam a capacidade da construtora em fazer toda a construção do imóvel até a entrega, então hoje em dia é mais difícil que isso ocorra. 

Consigo usar meu saldo do FGTS para comprar imóvel na planta?

Claro! O Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) pode ser usado tanto na compra como para amortizar o saldo devedor do Sistema Financeiro de Habitação (SFH). E se você se interessa pelo assunto, clique aqui e confira nosso conteúdo sobre o FGTS. 

Posso comprar na planta em qualquer fase da construção? 

Sim! A partir do momento que o imóvel foi lançado e está com a documentação em ordem, ele está disponível para compra até que se esgotem as unidades. Então, pode ser que você compre um imóvel que está 10% concluído e que seu vizinho o faça quando o apartamento já está 70% concluído.

Isso é possível desde que ainda tenham unidades no edifício para serem vendidas! Nesse caso, quanto maior a parte do imóvel que já estiver pronta, maior é o preço que você paga por ele. 

Mesmo com o financiamento do banco não consigo quitar a entrada… E agora? 

Atualmente, é necessário que você tenha, no mínimo, 10% do valor do seu imóvel para dar de entrada. E esse acaba sendo um problema para muitos brasileiros, afinal, o banco só libera o crédito se ele entende que você tem capacidade de pagar a dívida.

Mas, se você não tem essa quantia, ou se o banco não liberou o tanto de dinheiro que você precisava para conseguir quitar a entrada, existem algumas alternativas. 

  • Buscar outras opções de financiamento em fintechs, como a CrediHome;
  • Vender outros bens, como um carro, e usar o dinheiro para completar a entrada; 
  • Parcelar a entrada com a própria Construtora;

Me arrependi do financiamento na planta e quero distrato, como funciona? 

O distrato é o que ocorre quando você, comprador, desiste de comprar o imóvel. Atualmente, ao desistir da compra, os clientes têm direito a receber 50% do valor já pago à construtora. 

É uma garantia que existe por lei desde 2018, com a aprovação da Lei do Distrato. Então, por exemplo, imagine que você já tenha feito o pagamento de 24 parcelas, durante dois anos, enquanto seu apartamento estava em construção.

O apartamento foi vendido por 200 mil reais. Mas, ao chegar no apartamento, você avaliou o mercado e viu que seu imóvel não vale mais o valor acordado inicialmente. Nesse caso, pensando que você já pagou 30% do valor total do imóvel, 60 mil reais, ao desistir da compra a construtora é obrigada a devolver metade disso, 30 mil reais. 

Mas se você comprou e já assinou seu financiamento com o banco, não poderá mais distratar, porque quando assina com o banco, o imóvel já está registrado no seu nome. Ou seja, você é o proprietário, não cabendo mais distratar.

Comprei um imóvel na planta, já paguei algumas parcelas e o saldo não baixou. O que aconteceu? 

Essa é uma dívida comum e muitos compradores inclusive acreditam que estão sendo roubados nesse tipo de situação… Porém, na verdade o que acontece é que as parcelas sofrem correção pela TR, INCC, IPCA ou outro índice do seu contrato.

Além disso, durante a obra os valores que você paga mensalmente não são para o pagamento da amortização, somente dos juros sobre o financiamento que você tomou. 

E veja, como é uma dívida grande, mesmo que a taxa seja de 1% ao mês já faz uma grande diferença!  

 

Financiamento na planta é a melhor opção para adquirir a casa própria? 

Pensando em tudo que trouxemos, desde as vantagens e desvantagens, até a diferença entre o financiamento durante a construção e depois da entrega das chaves, você pode estar se perguntando se, afinal, financiar na planta é a melhor opção. 

E é o seguinte, se você conseguiu um bom preço em um imóvel de boa qualidade que tende a valorizar, o financiamento na planta seria um ótimo negócio! Assim, preste atenção à localização e ao condomínio já que isso pode valorizar seu imóvel. Mas claro, lembre-se do nosso alerta de que imóveis para residência não são investimentos. 

Além disso, é importante que você pense qual a melhor estratégia para amortizar sua dívida, se você consegue fazer isso com o saldo do FGTS e comparar outras aplicações do financiamento imobiliário

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