Na minha estreia no programa “Em Boa Companhia” da Rádio Inconfidência, eu trouxe um caso que considero bastante sério, principalmente porque pode estar acontecendo com muita gente.
Um leitor entrou em contato conosco, tentando entender por que o saldo devedor do seu financiamento imobiliário havia aumentado, mesmo após ter pago em dia suas prestações por 3 anos.
Na hora, estranhamos. Temos visto saldos devedores de financiamentos – especialmente os de prazos mais longos – diminuindo bem devagar. Mas AUMENTANDO, não.
O leitor, então, nos contratou, enviou as informações todas, e nós descobrimos um erro bastante grosseiro, que aumentava o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor. Se ele não ficasse atento, perderia um bom dinheiro.
Hoje eu conto essa história com detalhes, e falo sobre outras dúvidas frequentes quando o assunto é financiamento imobiliário.
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Boa tarde. Tenho um financiamento imobiliário na CEF e resolvi tentar uma portabilidade para outro banco, considerando a nova taxa SELIC. Quando solicitei o extrato de financiamento verifiquei uma situação que pode ter algum erro. O financiamento iniciou em 05/2013 no valor de 315.000. Já em 06/2013, após o pagamento da primeira parcela, o saldo foi para 317.138, e o mesmo ocorreu até a parcela 7, quando o saldo chegou a 330.811. Minha dúvida é: qual a explicação para o saldo ter sido corrigido já a partir do primeiro mês do financiamento? Isso não deveria ocorrer somente no aniversário do contrato, ou seja, 1 ano depois? E está correto um acréscimo de 2.000 por mês no saldo devedor?
Olá, Vinício, obrigado pela sua mensagem. Muito oportunos seus questionamentos.
Isso costumava acontecer naquela época, no início dos contratos com prazo muito longo (420 meses, por exemplo). A explicação é que, nesses contratos, a amortização mensal no início é muito pequena. E nessa época a TR era alta. Então era comum que a correção do saldo pela TR fosse maior que a amortização mensal. Com isso, o saldo aumentava, em vez de diminuir. Esse efeito deixava de acontecer à medida em que o tempo avançava.
Você questiona também se o saldo devedor não deveria ser corrigido apenas no aniversário do contrato. Ótima pergunta. Na verdade, o que é corrigido nos aniversários dos contratos é o valor da amortização mensal. Isso ocorre justamente para que não aconteça isso que você relatou, e para que não haja saldo devedor ao final do contrato. Nos tempos atuais, em que a TR é zero, essa correção passa despercebida.
O saldo devedor é corrigido todos os meses pela TR. Mas, repetindo, como a TR agora é zero, não tem havido essa correção.
Abraço!
Boa tarde!
Com relação as novas modalidades de financiamento imobiliário, tendo como base o sistema SAC de amortização, em 360 parcelas amortizarei 0,2777% do saldo devedor por mês, como a nova modalidade é reajustada pelo IPCA mensalmente, isso quer dizer que tudo o mês que o IPCA for maior que 0,2777 (o que ocorre na maioria dos meses) o meu saldo devedor sempre aumentará?
Olá, Walmor, obrigado pela sua mensagem, sua pergunta é muito boa!
A cada 12 meses o financiamento é recalculado, e sua amortização mensal passa a ser um pouco maior que os 0,2777% do saldo devedor. Com isso, a amortização mensal em algum momento passará a ser maior que a correção feita pelo IPCA.
Isso já poderia acontecer com contratos corrigidos pela TR. Porém, como a TR tem um valor mais baixo, dificilmente a correção do saldo superava a amortização mensal. Isso só costumava acontecer quando a TR estava muito alta (superior a 2% ao ano), e no início dos contratos com prazo muito alto (420 meses). Agora, como o IPCA é superior a 3%, isso pode acontecer com contratos de 360 meses.
Abraço!
Olá bom dia!
Tenho uma dúvida com relação ao meu financiamento se puder me ajudar agradeço muito.
Fiz um financiamento pelo banco do Brasil pelo plano minha casa minha vida , no final de 2017 fizeram simplesmente um reajuste nas minhas parcelas de pagamento quando fui procurar entender melhor com o banco o ocorrido alegaram que o governo havia feito recentemente uma apuração nos contratos de financiamento e identificaram que o meu estava errado e que eu me desenquadrada da taxa oferecida de financiamento e subsídio..
Esta ação foi correta? Tendo em vista que era assalariada apresentei todos os documentos e após quase dois anos ele dizem identificar o erro e simplesmente fazem uma correção?
Desde já agradeço muito pela atenção.
Olá, Franciele, obrigado pela sua mensagem.
A parte jurídica não é minha especialidade, mas isso me parece incorreto. Antes de você contratar, te apresentaram as condições do plano, você apresentou as suas, as duas partes aceitaram as condições, assinaram o contrato e começou o jogo. Depois, uma das partes alega que houve um erro e muda as condições? Acho estranho. Acho que cabe discutir isso na justiça. Sugiro que você procure o Juizado Especial e explique a situação. Eles deverão te orientar, inclusive explicando se, no seu caso, existe alguma razão forte para o banco agir desta forma.
Abç!
Eu tenho um financiamento pelo Sistema SAC no valor de R$334.554,60, com prazo de 288 parcelas, C.E.T de 10,200, com R$1.161,72 amortização, mas o saldo devedor não diminui de acordo com o valor de amortização…
1 R$ 29/11/2010 29/11/2010 1.161,72 2.718,98 3.880,70 795,00 20,82 25,00 0,00 4.721,52 1,000064 333.414,36 0,00 4.721,52 PAGA 333.392,88 21,48
2 R$ 29/12/2010 29/12/2010 1.163,05 2.712,64 3.875,69 396,58 10,42 25,00 0,00 4.307,69 1,001144 332.632,73 0,00 4.307,69 PAGA 332.251,31 381,42
3 R$ 29/01/2011 31/01/2011 1.164,54 2.706,65 3.871,19 395,70 10,43 25,00 0,00 4.302,32 1,001280 331.893,95 0,00 4.302,32 PAGA 331.468,19 425,76
4 R$ 28/02/2011 28/02/2011 1.165,71 2.699,91 3.865,62 454,35 10,44 25,00 0,00 4.355,41 1,001010 331.063,45 0,00 4.355,41 PAGA 330.728,24 335,21
Isto é correto?
Valter, obrigado pela sua mensagem.
Os dados vieram um pouco “embolados”, não consegui entender totalmente. Mas, pela data da primeira prestação (ano de 2010), o que pode ter acontecido é que a TR corrigiu o saldo devedor do seu financiamento. Na época a TR estava bem elevada, fazia uma diferença importante e assustava muitos mutuários. Recebemos vários comentários nesse sentido aqui no blog.
Atualmente isso não acontece mais, porque a TR está zerada há quase 2 anos.
Abraço!
Obrigado Ewerton, eu enviei ao seu email uma parte da Planilha fornecida pelo Banco….
Sim, respondi lá!
VOCÊS FAZEM CÁLCULO INCLUINDO AMORTIZAÇÃO NEGATIVA? PRECISO DE UM CÁLCULO PARA O SFH. FINANCIEI 168 MIL, PAGUEI R$ 98.016,00 e só foi amortizado R$ 17.000,00. quero fazer os cálculos.
Olá, Gilson.
Fazemos sim. Fazemos a verificação de possíveis erros de cálculo e, se necessário, preparamos o laudo para questionamento dos cálculos.
Para saber mais detalhes sobre o serviço, pode entrar em contato pelo endereço [email protected]
Ola Boa tarde, gostaria de uma ajuda
Comprei uma casa financiada pela caixa em 2013 assinei o contrato em julho de 2013 so que ele usaram o contra-cheque meu e do meu esposo do mês de fevereiro justo o mês que eu estava recebendo salario maternidade e meu esposo tava recebendo umas horas extras com isso minhas prestaçao ficou bem altas, gostaria de saber se tem algumas coisa a fazer nesse caso. Obg
Olá, Jehne, obrigado pela sua mensagem.
Você pode fazer uma amortização extraordinária. Isto é, adiantar o pagamento do saldo devedor reduzindo o valor das prestações. Ou pode também tentar negociar com o banco a prorrogação do prazo, o que reduziria as prestações. O banco não é obrigado a fazer isso, mas pode ser que ele tenha interesse, pois evita que você fique inadimplente e ainda prorroga o seu relacionamento com a instituição (mais tempo pagando tarifas, juros etc.). Aí, depois que você reequilibrar suas contas, você poderá fazer a tal amortização extraordinária e reduzir novamente o prazo.
Abç!
Boa noite!
Quero tirar uma duvida com vocês, comprei uma casa em 07/2016. , com contrato de compra e venda , os vendedores ficaram de dar o Habit-se em 3 meses e nada ate hoje , e entao a casa começou a ter problemas, rachaduras estruturais , chamei o engenheiro que solicitou reforma emergencial , que foi feita, acontece que suspendi , os pagamentos , e embora tenha avisado das reformas aos ex proprietarios, estes fizeram uma Notificacao extra Judicial , pedindo a casa de volta , e que eu deveria sair em 15 dias sem direito a nada, quero entrar com Acao judicial mas nao sei o como?
Olá, Vera, obrigado pela sua mensagem.
Que situação… Sugiro que procure um advogado da sua confiança e se defenda o mais rápido possível. Nesses casos é preciso fazer tudo dentro da justiça, registrado, protocolado. Infelizmente, nesses casos não basta ter razão, agir com bom senso, avisar, conversar…
Nossa especialidade é a parte financeira, e não essa, jurídica. Por isso não posso te ajudar, a não ser aconselhando procurar o advogado o mais rápido possível. Boa sorte! Abç.
Boa tarde prezados, tudo bem ?
Tenho um financiamento imobiliário pelo BB que estava com saldo devedor de 253k, taxa de juros 0,6% a.m e na parcela 57/300. Resolvi utilizar 30k para abater do prazo. Fiz uma planilha para calcular quantos meses faltariam e cheguei ao valor de 180 meses (o mesmo apontado pelo simulador de vocês). Me surpreendi com o novo prazo que a gerente informou: 226 meses. Disse que na tabela SAC, a amortização é constante. Mas a partir do momento que o saldo devedor é alterado da forma que fiz, a parte da amortização na parcela deveria aumentar, correto? Esse cálculo de 226 meses seria se o capital de amortização permanecesse o mesmo (986 reais).
É praxe fazerem assim ?
Obrigado e abraços!
Olá, Lucas, obrigado pela sua mensagem.
Achei estranha essa história. Vamos lá para algumas considerações.
Sua gerente disse que na tabela SAC a amortização é constante, e que quando você faz uma amortização extraordinária reduzindo o prazo, o valor referente a amortização mensal contido na prestação aumenta. As duas afirmações são verdadeiras.
Só não entendi essa última parte. Como assim, “…se o valor da amortização permanecesse o mesmo ($986)…”? Não existe isso. É impossível a amortização mensal permanecer a mesma, com um saldo devedor menor (R$ 253 k – R$ 30 k). Só se o prazo aumentasse!
Se você está na prestação 57/300, então faltam 243 meses, certo? Sua amortização mensal é de R$ 986, você pretende usar R$ 30 mil na amortização extraordinária, e a gerente disse que o prazo vai cair de 243 para 226, ou seja, apenas 17 meses?
Olha, não vejo sentido nisso… Só se eu entendi alguma coisa de forma errada.
Você já fez a amortização? Ou foi apenas uma simulação?
Olá!
Gostaria de saber em quanto minha prestação pode diminuir se eu amortizar meu saldo devedor na Caixa. Devo em torno R$ 79.000,00 e pretendo abater parte da dívida com R$ 40.000,00. Não sei se meu raciocínio faz sentido, mas pensei em optar por baixar o valor da prestação após diminuir a dívida, pois seria um pouco mais vantajoso, penso eu, porque com a prestação menor eu tenho um pouco mais de folga para guardar mais dinheiro para ir amortizando minha dívida, uma vez que minha despesa mensal com prestação será menor. Estou no caminho certo?
Ei, Cinthia, obrigado pela sua mensagem!
Para saber em quanto sua prestação diminuiria com a amortização extraordinária use nosso Simulador de Amortização. Ele é gratuito, fácil de usar, e te dá a resposta que você procura. Aliás, te dá também outra resposta: em quanto seu PRAZO reduziria, caso você preferisse reduzir o prazo.
O endereço é https://educandoseubolso.blog.br/simuladores/simulador-de-amortizacao-prazo-ou-parcela/
Quanto ao seu raciocínio, ele faz sentido. Reduzindo a prestação você consegue guardar mais dinheiro. Se isso seria mais vantajoso do que reduzir o prazo, eu já não consigo afirmar sem fazer os cálculos (afinal, reduzindo o prazo, seu saldo devedor passa a cair mais rapidamente mês a mês). Nós oferecemos um serviço de consultoria que visa justamente identificar a melhor estratégia de amortização. Se quiser saber mais, me fale, e lhe passaremos mais detalhes.
Abraço!
Boa tarde.
Estou querendo verificar o valor pra fazer o pagamento a vista de um terreno que foi inicialmente financiado. Entretanto estou com dificuldade de chegar ao saldo devedor. Isto pq alem das parcelas mensais o contrato prevê tb parcelas anuais.
Como faço pra calcular o valor pra quitação hj deste terreno? Como montar esse fluxo de caixa pra pagamento hj?
Obrigado
Olá, Felipe.
A primeira coisa é verificar o que diz o contrato em relação a pagamento antecipado.
Sem levar isso em conta, para calcular o valor presente de um contrato é necessário lançar em uma planilha todos os pagamentos futuros e trazê-los a valor presente. É comum que as prestações futuras sejam atreladas a algum índice de inflação. Por exemplo: 10 prestações semestrais de R$ 5.000, corrigidas pelo IGPM. Nesse caso, o valor presente delas já é de R$ 5 mil cada (já que elas sofreriam correção no futuro).
Mas, com o eu disse, é preciso ver o que diz o contrato.
Se quiser me passar mais detalhes, meu e-mail é [email protected].
Abraço!
Boa tarde Ewerton,
Fiz um financiamento imobiliário sistema SAC pelo Banco Itaú, paguei durante um ano e meio, neste período a prestação diminuía todo mês como um relógio, foi quando um gerente do Banco do Brasil me ofereceu portabilidade através de uma taxa menor, estou pagando a 5 anos e as prestações não caem, na realidade é uma gangorra todo mês, o que pode estar havendo ?. Os funcionários da agência não sabem me dar uma explicação convincente. O sistema também é SAC.
O que preciso de enviar para vc. fazer a checagem ?
Abraços.
André San
Olá, André, obrigado pela sua mensagem!
O financiamento do Banco Itaú é semelhante ao da Caixa. Os cálculos são feitos mês a mês, não importando que mês seja. Já no do Banco do Brasil, os cálculos levam em conta o número de dias de cada mês, por isso acontece esse sobe-e-desce de um mês para o outro. Porém, quando você analisa um período maior (um ano, por exemplo), o correto é que a prestação e o saldo devedor caiam. Se em 5 anos ela não caiu, ou mesmo se caiu só um pouco, pode haver algo errado.
Para fazer a checagem, eu precisaria avaliar a evolução do financiamento desde o início. Isto é, as condições contratadas no Banco Itaú, a evolução das prestações lá, a situação quando você saiu, as condições contratadas no BB e a evolução das prestações no BB.
A partir disso nós podemos verificar se há algo errado. Se houver, preparamos um relatório demonstrando o erro, para que você possa pleitear a correção. Para mais detalhes, entre em contato pelo endereço [email protected].
Abraço!
Olá Ewerton, tudo bem?
Assim como a Kassia, pago um financiamento imobiliário há 4 anos. Tenho uma cópia em papel da Planilha de Evolução do Financiamento e estou com dificuldades em entendê-la. A princípio, teria direito a uma taxa reduzida por relacionamento com o banco. Como seria possível verificar a taxa de juros realmente aplicada nas parcelas?
Um abraço,
Gerson.
Olá, Gerson, obrigado pela sua mensagem.
Recebi seu boleto, que te pedi por e-mail. De acordo com os juros pagos e o saldo devedor do mês, vi que a taxa de juros foi de 0,6434% no mês, equivalente a 8,000% ao ano. Isto é, não é nem a taxa de juros contratual (8,7873%), nem a taxa com desconto (7,7208%). Ficou no meio do caminho. Estranho.
Acho que cabe um pedido de explicação ao gerente.
Se precisar, nós oferecemos o serviço de produção de um laudo detalhado apontando esse tipo de erro. Da mesma forma como fizemos no caso retratado no post.
Abraço!
Bom dia Wagner!
Meu contrato habitacional com a caixa deve estar errado. Meu saldo devedor está aumentando, já tem 4 anos que pago o financiamento, gostaria de uma consultoria.
Olá, Kássia, obrigado pela sua mensagem.
De fato, é estranho seu saldo estar aumentando depois de tanto tempo.
O Educando oferece consultoria em relação a isso. Por favor, nos envie um e-mail contendo os seguintes dados:
-Data inicial do contrato
-Valor financiado
-Prazo
-Taxa de juros
-Banco
-Modalidade de amortização (SAC ou Price)
Todas essas informações geralmente vêm nas primeiras páginas do contrato. Pode nos enviar foto delas.
-Além disso, nos informe se foi feita alguma amortização extraordinária ao longo do contrato. Se foi, nos informe data e valor
-E, finalmente, nos envie uma cópia do último boleto de prestação do contrato.
De posse disso, nós vamos avaliar se realmente há algo errado. Se houver, entramos em contato para combinarmos o trabalho.
Pode enviar as informações para o endereço [email protected]
Abraço!
Olá, gostaria de entender um pouco mais do que ando pagando no financiamento do meu imóvel: A taxa de Juros Contratual é de 8,5101 e não sei o que significa o Indice de Reajuste Saldo Devedor no Mês que no meu extrato está 1,00177. Além disso, gostaria de saber como calculo a TR, porque
a amortização mensal descrita no extrato é de R$ 644 mas na realidade amortizo +-R$ 400, de um saldo devedor de R$ 138.000 (213 parcelas restante). Voces poderiam me ajudar. Caso seja necessário, mando mais informações.
Juliana, obrigado pela sua mensagem!
Esse índice de reajuste é justamente a TR. Ela atualiza todos os meses o saldo devedor do seu financiamento. E é por isso que no seu boleto está escrito que a amortização mensal é de R$ 644, mas o saldo cai apenas R$ 400. Essa diferença de R$ 244 é a correção que a TR faz sobre o saldo devedor.
O cálculo da TR é bastante complicado. Ele leva em conta a remuneração que os maiores bancos pagam em algumas aplicações. É difícil prever ou estimar valores futuros da TR.
Abraço!
fizemos uma financiamento com a caixa para imóvel ja pronto. houve varios acontecimentos, esde a greve dos bancos até erros do proprio gerente já que era novo em contratos de financiamento. Para resumir, o gerente errou várias vezes e tivemos que pagar uma multa à construtora referente a atualização e ultrapassar o prazo conforme contrato. O que devemos fazer para sermos ressarcido sobre erros do proprio gerente do banco, tivemos um prejuizo em quase 5 mil reais só de multas de atualização
Prezado Wagner! Tudo bom?
Que situação desagradável! Infelizmente não é tão incomum como deveria ser.
Para essa situação, entendo que seja bastante difícil que o banco lhe ressarça por vias administrativas; porém, não custa nada tentar.
Se não ocorrer pela via administrativa, a única forma é judicialmente. Para ambas as situações, é necessário que sejam apresentadas provas dos erros do gerente. Você as têm?
Se você desejar, o Educando seu Bolso tem advogados parceiros que podem lhe ajudar nesta demanda.
Abraço e obrigado pela mensagem,
Quintiliano Campomori
Educando seu Bolso