Erros no cálculo de financiamento imobiliário

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Na minha estreia no programa “Em Boa Companhia” da Rádio Inconfidência, eu trouxe um caso que considero bastante sério, principalmente porque pode estar acontecendo com muita gente.

Um leitor entrou em contato conosco, tentando entender por que o saldo devedor do seu financiamento imobiliário havia aumentado, mesmo após ter pago em dia suas prestações por 3 anos.

Na hora, estranhamos. Temos visto saldos devedores de financiamentos – especialmente os de prazos mais longos – diminuindo bem devagar. Mas AUMENTANDO, não.

O leitor, então, nos contratou, enviou as informações todas, e nós descobrimos um erro bastante grosseiro, que aumentava o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor. Se ele não ficasse atento, perderia um bom dinheiro.

Hoje eu conto essa história com detalhes, e falo sobre outras dúvidas frequentes quando o assunto é financiamento imobiliário.

12 comentários

  • Boa tarde.

    Estou querendo verificar o valor pra fazer o pagamento a vista de um terreno que foi inicialmente financiado. Entretanto estou com dificuldade de chegar ao saldo devedor. Isto pq alem das parcelas mensais o contrato prevê tb parcelas anuais.
    Como faço pra calcular o valor pra quitação hj deste terreno? Como montar esse fluxo de caixa pra pagamento hj?

    Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Felipe.

      A primeira coisa é verificar o que diz o contrato em relação a pagamento antecipado.

      Sem levar isso em conta, para calcular o valor presente de um contrato é necessário lançar em uma planilha todos os pagamentos futuros e trazê-los a valor presente. É comum que as prestações futuras sejam atreladas a algum índice de inflação. Por exemplo: 10 prestações semestrais de R$ 5.000, corrigidas pelo IGPM. Nesse caso, o valor presente delas já é de R$ 5 mil cada (já que elas sofreriam correção no futuro).

      Mas, com o eu disse, é preciso ver o que diz o contrato.

      Se quiser me passar mais detalhes, meu e-mail é [email protected].

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde Ewerton,

    Fiz um financiamento imobiliário sistema SAC pelo Banco Itaú, paguei durante um ano e meio, neste período a prestação diminuía todo mês como um relógio, foi quando um gerente do Banco do Brasil me ofereceu portabilidade através de uma taxa menor, estou pagando a 5 anos e as prestações não caem, na realidade é uma gangorra todo mês, o que pode estar havendo ?. Os funcionários da agência não sabem me dar uma explicação convincente. O sistema também é SAC.

    O que preciso de enviar para vc. fazer a checagem ?

    Abraços.

    André San

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, André, obrigado pela sua mensagem!

      O financiamento do Banco Itaú é semelhante ao da Caixa. Os cálculos são feitos mês a mês, não importando que mês seja. Já no do Banco do Brasil, os cálculos levam em conta o número de dias de cada mês, por isso acontece esse sobe-e-desce de um mês para o outro. Porém, quando você analisa um período maior (um ano, por exemplo), o correto é que a prestação e o saldo devedor caiam. Se em 5 anos ela não caiu, ou mesmo se caiu só um pouco, pode haver algo errado.

      Para fazer a checagem, eu precisaria avaliar a evolução do financiamento desde o início. Isto é, as condições contratadas no Banco Itaú, a evolução das prestações lá, a situação quando você saiu, as condições contratadas no BB e a evolução das prestações no BB.

      A partir disso nós podemos verificar se há algo errado. Se houver, preparamos um relatório demonstrando o erro, para que você possa pleitear a correção. Para mais detalhes, entre em contato pelo endereço [email protected].

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton, tudo bem?

    Assim como a Kassia, pago um financiamento imobiliário há 4 anos. Tenho uma cópia em papel da Planilha de Evolução do Financiamento e estou com dificuldades em entendê-la. A princípio, teria direito a uma taxa reduzida por relacionamento com o banco. Como seria possível verificar a taxa de juros realmente aplicada nas parcelas?

    Um abraço,

    Gerson.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Gerson, obrigado pela sua mensagem.

      Recebi seu boleto, que te pedi por e-mail. De acordo com os juros pagos e o saldo devedor do mês, vi que a taxa de juros foi de 0,6434% no mês, equivalente a 8,000% ao ano. Isto é, não é nem a taxa de juros contratual (8,7873%), nem a taxa com desconto (7,7208%). Ficou no meio do caminho. Estranho.

      Acho que cabe um pedido de explicação ao gerente.

      Se precisar, nós oferecemos o serviço de produção de um laudo detalhado apontando esse tipo de erro. Da mesma forma como fizemos no caso retratado no post.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia Wagner!

    Meu contrato habitacional com a caixa deve estar errado. Meu saldo devedor está aumentando, já tem 4 anos que pago o financiamento, gostaria de uma consultoria.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Olá, Kássia, obrigado pela sua mensagem.

      De fato, é estranho seu saldo estar aumentando depois de tanto tempo.

      O Educando oferece consultoria em relação a isso. Por favor, nos envie um e-mail contendo os seguintes dados:

      -Data inicial do contrato
      -Valor financiado
      -Prazo
      -Taxa de juros
      -Banco
      -Modalidade de amortização (SAC ou Price)

      Todas essas informações geralmente vêm nas primeiras páginas do contrato. Pode nos enviar foto delas.

      -Além disso, nos informe se foi feita alguma amortização extraordinária ao longo do contrato. Se foi, nos informe data e valor

      -E, finalmente, nos envie uma cópia do último boleto de prestação do contrato.

      De posse disso, nós vamos avaliar se realmente há algo errado. Se houver, entramos em contato para combinarmos o trabalho.

      Pode enviar as informações para o endereço [email protected]

      Abraço!

      Responder
  • Olá, gostaria de entender um pouco mais do que ando pagando no financiamento do meu imóvel: A taxa de Juros Contratual é de 8,5101 e não sei o que significa o Indice de Reajuste Saldo Devedor no Mês que no meu extrato está 1,00177. Além disso, gostaria de saber como calculo a TR, porque
    a amortização mensal descrita no extrato é de R$ 644 mas na realidade amortizo +-R$ 400, de um saldo devedor de R$ 138.000 (213 parcelas restante). Voces poderiam me ajudar. Caso seja necessário, mando mais informações.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Juliana, obrigado pela sua mensagem!

      Esse índice de reajuste é justamente a TR. Ela atualiza todos os meses o saldo devedor do seu financiamento. E é por isso que no seu boleto está escrito que a amortização mensal é de R$ 644, mas o saldo cai apenas R$ 400. Essa diferença de R$ 244 é a correção que a TR faz sobre o saldo devedor.

      O cálculo da TR é bastante complicado. Ele leva em conta a remuneração que os maiores bancos pagam em algumas aplicações. É difícil prever ou estimar valores futuros da TR.

      Abraço!

      Responder
  • fizemos uma financiamento com a caixa para imóvel ja pronto. houve varios acontecimentos, esde a greve dos bancos até erros do proprio gerente já que era novo em contratos de financiamento. Para resumir, o gerente errou várias vezes e tivemos que pagar uma multa à construtora referente a atualização e ultrapassar o prazo conforme contrato. O que devemos fazer para sermos ressarcido sobre erros do proprio gerente do banco, tivemos um prejuizo em quase 5 mil reais só de multas de atualização

    Responder
    • Quintiliano Campomori

      Prezado Wagner! Tudo bom?
      Que situação desagradável! Infelizmente não é tão incomum como deveria ser.
      Para essa situação, entendo que seja bastante difícil que o banco lhe ressarça por vias administrativas; porém, não custa nada tentar.
      Se não ocorrer pela via administrativa, a única forma é judicialmente. Para ambas as situações, é necessário que sejam apresentadas provas dos erros do gerente. Você as têm?
      Se você desejar, o Educando seu Bolso tem advogados parceiros que podem lhe ajudar nesta demanda.
      Abraço e obrigado pela mensagem,
      Quintiliano Campomori
      Educando seu Bolso

      Responder

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