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Erros no cálculo de financiamento imobiliário

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Na minha estreia no programa “Em Boa Companhia” da Rádio Inconfidência, eu trouxe um caso que considero bastante sério, principalmente porque pode estar acontecendo com muita gente.

Um leitor entrou em contato conosco, tentando entender por que o saldo devedor do seu financiamento imobiliário havia aumentado, mesmo após ter pago em dia suas prestações por 3 anos.

Na hora, estranhamos. Temos visto saldos devedores de financiamentos – especialmente os de prazos mais longos – diminuindo bem devagar. Mas AUMENTANDO, não.

O leitor, então, nos contratou, enviou as informações todas, e nós descobrimos um erro bastante grosseiro, que aumentava o valor da prestação e, principalmente, do saldo devedor. Se ele não ficasse atento, perderia um bom dinheiro.

Hoje eu conto essa história com detalhes, e falo sobre outras dúvidas frequentes quando o assunto é financiamento imobiliário.

40 comentários

  • Olá Ewerton.. estou precisando muito de uma orientação com relação ao meu financiamento habitacional com a CEF assinado em 2013 com taxa reduzida, porém estou pagando muito mais caro do que se tivesse pagando a taxa normal.. acho que fica mais fácil se eu encaminhar a vc as planilhas por e mail, se for possivel… Para que eu possa ter um parecer… Aguardo retorno e grata desde já pela atencao

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  • Oi, Ewerton. Tudo bem? Parabéns pelo blog, o conteúdo é excelente! Eu tenho uma dúvida, não sei se podes me ajudar. Recentemente, fiz portabilidade do financiamento imobiliário da CAIXA para o Santander. Durante o trâmite, a CAIXA informou ao Santander que meu saldo devedor era de R$ 296.897,76, enquanto que nos relatórios do sistema da CAIXA aparecia o saldo devedor de R$ 292.954,36. Ao constatar essa divergência, indaguei a gerente que me informou que essa diferença seria um percentual de ajuste do BACEN e que isso seria ajustado depois. Perguntei mais detalhes e ela não soube me responder. Já ouviu falar disso? Acha que o procedimento está correto? Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Renan, obrigado pela sua mensagem!

      A primeira coisa que me ocorre é um ajuste do saldo devedor devido a diferença entre datas. Mas achei o valor meio alto, quase R$ 4 mil, equivalente a 1,3%. E achei a explicação meio evasiva, “percentual de ajuste do BACEN”?

      A Resolução 4292/2013 do Banco Central, que trata de portabilidade, diz em seu artigo 5º: “Por solicitação formal e específica do devedor, a instituição proponente deve encaminhar requisição de portabilidade à instituição credora original, contendo, no mínimo, as seguintes informações: […] IV – três d atas de referência para o cálculo do saldo devedor da operação de crédito objeto da portabilidade, quando se tratar de operação de crédito imobiliário;”

      Pode ser isso. Mas a diferença entre a data da sua informação de R$ 292 mil e a data informada pelo Santander deveria ser de mais de 1 mês, para gerar uma diferença de 1,3%.

      Se quiser passar mais detalhes, fique à vontade, pode ajudar a outras pessoas que pretendem portar o crédito.

      Abraço!

      Responder
      • Obrigado pela pronta resposta, Ewerton!

        Sim, a CAIXA informou o saldo devedor em três datas, conforme dispõe a resolução que tu citastes. E a informação sobre o saldo devedor que eu obtive no sistema foi exatamente em uma dessas datas, e deu essa diferença de quase 4 mil reais. Achei muito estranho e, concordo, a explicação do banco foi muito evasiva.

        E mesmo que fosse um mês de diferença entre as informações, acredito eu que não atingiria o valor, sobretudo com a TR zerada.

        Valeu, Ewerton!

        Abraço

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        • Ewerton Veloso

          Olá, Renan, agradeço mais uma vez pela sua mensagem.

          Pois é, sugiro que tente uma explicação melhor, com números, com o nome correto dos fatos (em vez de simplesmente “percentual do Bacen”), porque realmente a diferença me pareceu um pouco alta. Talvez o banco para onde você migrou possa ajudar a esclarecer.

          Não estou colocando em dúvida a lisura dos bancos. Não estou falando em erro, muito menos em má fé. Apenas em falta de explicação clara. É possível que esteja correto, e que haja explicação para a diferença. Mas é importante você saber do que se trata.

          Abraço!

          Responder
  • Bom dia comprei uma casa em 2014 em 360 vezes,.terreno mais construção ganhei subsídio. É no contrato o valor da dívida era de 92.975.00 . Mas na planilha de evolucao q peguei hj na caixa esta com valor inicial de 93.256.23 . Somando todo saldo amortizado em cada parcela paga, soma 13.789.15 hoje eu teria que ter um saldo devedor de 79.185.85 ,mas a segundo conta deles abateu no saldo devedor somente 9.920.08 . Na planilha meu saldo sofreu correção até a 27* .já paguei 51 parcelas .valor inicial de 660.25 com 258.75 de amortização e 388.56 juros. Mas nao amortivazava esse valor nas parcelas. Sempre aparece outro valor embaixo da sigla TOM ÍNDICE DO DIR.REAJ. minha dúvida é se está certo isto?. Grato desde já!

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    • Ewerton Veloso

      Salve, Jorge, obrigado pela sua mensagem!

      Provavelmente está certo, sim. O motivo é que, na época em que você fez o financiamento, a TR não estava zerada. Então, todos os meses seu saldo devedor sofria um reajuste. Então, por exemplo, ao pagar sua prestação, você amortizava R$ 250,00. Só que, na mesma hora, vinha a TR e aumentava o saldo devedor em R$ 100,00. Então, na prática, seu saldo caía somente R$ 150,00.

      Agora isso não acontece mais, porque a TR está zerada há mais de 2 anos.

      Quem pretende contratar financiamento com reajuste pelo IPCA (essa modalidade nova que a Caixa lançou recentemente) deve ficar atento a isso. A prestação é mais barata, mas o saldo devedor demora mais a cair. Dependendo das condições do contrato, pode até aumentar no início. Vamos falar bastante sobre esse assunto. Aliás, aproveito para dizer que este será o tema do podcast na semana que vem.

      Abraço!

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