O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.

.

Caso real de financiamento imobiliário

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

.

E agora?

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

———-

Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos.

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

505 comentários

  • Ola Ewerton, boa noite.
    Tenho um financiamento que hoje tem um saldo devedor de 106 mil reais, sei que utilizando o FGTS posso utiliza-lo de 2 em 2 anos para diminuir o tempo da divida. Gostaria de saber se posso fazer um abatimento do tempo de divida mensalmente, pois trabalho em 2 empregos, onde conseguiria mensalmente antecipar mais ou menos 1800 reais por mês por meus recursos proprios. Minha prestação atual é de 980 reais e faltam 27 anos para quitar.Obrigado e um grande Abraço!!!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Grande Sérgio, obrigado pela sua mensagem.

      Pode sim. A questão é que, em muitos casos, você precisa ir até a agência para fazer isso; em outros casos, não (isso depende do banco e até da agência, pois em algumas há pessoas dedicadas somente a isso, e resolvem coisas por e-mail e telefone). Então pode ser que dê um pouco de trabalho.

      Se no seu caso for necessário ir até a agência, e se o Custo Efetivo Total do seu financiamento não for muito alto, compensa você juntar o dinheiro alguns meses e depois fazer a amortização (em vez de ir todo mês).

      Mas vou te falar uma coisa que você nem perguntou. Talvez seja vantajoso fazer essa amortização diminuindo o VALOR DA PRESTAÇÃO, e não o prazo. Se você for um sujeito disciplinado, e dependendo das condições do financiamento, pode ser que seja mais rápido e mais barato do que amortizar diminuindo prazo. Não posso garantir, porque precisaria conhecer os detalhes do contrato e fazer alguns cálculos, mas em muitos casos é mais vantajoso.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton, muito boas suas explicações.
    Cai aqui procurando informações sobre uma situação específica, talvez você possa me ajudar?
    Tenho um financiamento direto com a construtora, restam 37 parcelas de 2100 (que são corrigidas pelo CUB e sobem razoavelmente rápido). O que estou tentando descobrir é se:
    1) Faço financiamento pela caixa, para economizar considerando juros mais baixo (não tenho certeza qual seria o ganho aqui)
    2) ou continuo com a construtora até o final?
    Obrigado!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Thomas, obrigado pela sua mensagem.

      Rapaz, depende das condições do seu contrato, especialmente as taxa de juros e as cláusulas de correção. Se elas forem altas, e seu contrato permitir a rescisão sem ônus, seria fácil responder: compensa ir para o SFH na Caixa.

      Mas, dependendo das condições, seria necessário analisar o contrato, depois comparar com as condições em que você conseguiria fazer um financiamento pela Caixa, e saber o que é mais vantajoso. Pode ser um trabalho um pouco complexo.

      Se tiver interesse em saber mais, entre em contato pelo e-mail [email protected]. Abraço!

      Responder
  • Olá! Boa tarde!
    Eu fui na Caixa para fazer a simulação da amortização.
    A minha intenção inicialmente seria abater durante um ano 80% da parcela atual. Porém, o atendente da Caixa fez duas simulações, a 1º seria para abater o montante, sendo que diminuiu uns R$130,00 em cada parcela, mas o prazo continuaria sendo 201 parcelas e no outro caso, diminuiria 90 parcelas e o valor da parcela diminuiu uns R$6,00. Eu perguntei para o atendente se as parcelas seriam fixas e ele disse que sim, porém se continuar fixa, se eu fizer o valor da parcela com a quantidade que ainda falta pagar, o meu financiamento irá ficar maior do que já esta.
    Você saberia me informar se mesmo eu fazendo a amortização as parcelas continuarão decaindo ou ficarão fixas?
    Meu valor para quitação é de R$45.000,00, falta 200 parcelas para eu pagar, valor da parcela R$418,00 o meu saldo do FGTS é R$14.000,00. Se eu optar por diminuir as parcelas irá cair para 111 no valor de R$410,00 cada parcela, agora se eu optar pelo montante, meu saldo cairá para 31.000,00 mas a quantidade das parcelas continuarão sendo 200 mas no valor de R$289,00. Mas se você levar em consideração se a parcela não diminuir no decorrer dos meses não compensará. Na primeira opção meu valor total do financiamento irá para R$45.510,00 e na segunda opção R$57.800,00.
    Agradeço a atenção!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Natália, obrigado pela sua mensagem!

      Pois é, achei estranha essa história de prestações fixas. Até te perguntei inbox se seu financiamento era SAC ou Price, você me disse que é SAC. No SAC as prestações vão caindo aos poucos. Ele te entregou a simulação? Não tem escrito lá o valor da última prestação?

      Outra coisa: você disse que preferia a opção do PPP – Pagamento de Parte das Prestações, abatendo 80% do valor das 12 próximas prestações. Você está precisando de uma quantidade maior de dinheiro agora? Porque se não estiver, a melhor opção é mesmo alguma amortização (pelo prazo ou pelo valor da prestação).

      Mas, para concluir: peço que confirme com a Caixa essa questão da prestação. Pode ter sido um mal entendido. Em financiamento SAC a prestação cai. Se a prestação ficasse fixa, realmente seu contrato sairia mais caro no final das contas.

      Verifique lá e, se quiser e puder, volte aqui para nos contar. Será um prazer.

      Abraço!

      Responder
      • Boa noite Ewerton!
        Obrigada pela resposta. Eu estava pensando antes nessa opção dos 80% pois não conhecia as outras, mas vendo as demais eu realmente vi que não compensa mesmo. Na simulação que fizeram só consta o valor da parcela e não de todas, eu vou digitalizar e enviar para você dar uma olhada. Vou também na Caixa tirar essa dúvida e te aviso. Mais uma vez obrigada pelo retorno! Bom final de semana!

        Responder
  • Ola Ewerton, tudo bem? Primeiramente gostaria de parabeniza-lo pelo site. Ajuda muito, mas gostaria dos seus comentários

    Eu tenho um financiamento pela Caixa Economica, conforme abaixo:

    Prazo do Financiamento: 360 meses
    Prestação Atual: 16
    Taxa de Juros Nominal: 10,0262%
    Taxa de Juros Efetiva: 10,5000%
    Valor do Financiamento: R$ 194.418,17
    Saldo Devedor Teórico: R$ 189.333,27
    Juros/Correção do Mês: R$ 1.586,50
    Amortização do Mês: R$ 549,49
    Seguro: R$ 57,08
    Taxa Adm: R$ 25,00
    Valor Tota da Parcela Set/17: R$ 2.218,07
    Sistema de Amortização: SAC

    Em outubro terei R$ 50.000,00 + aproximadamente R$ 15.000,00 de FGTS. Qual seria a melhor opção para mim? Investir esses R$ 50.000,00 ou amortizar o financiamento. No seu site mesmo, fiz uma simulação de investimentos em renda fixa, e num prazo de dois anos o melhor seria no CDB que renderia aproximadamente 16% em 24 meses.

    Caso a melhor opção seja amortizar, seria melhor amortizar a parcela ou o prazo?

    Consigo guardar cerca de R$ 1.500,00 por mês. Seria bom diminuir minha parcela, mas não é obrigatório.

    Uma outra dúvida sobre amortizar o valor da parcela, caso eu quite o financiamento nos próximos 5 anos, ainda sim, caso opte por amortizar o valor da parcela, eu pagaria mais juros do que amortizando o prazo?

    Muito Obrigado

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Sérgio, obrigado pela sua mensagem.

      Se sua taxa de juros anual é superior a 10% e a aplicação que você simulou rende 16% em 2 anos, então não é vantajoso manter o dinheiro investido. A única ressalva que faço é que você pense se é prudente deixar pelo menos parte desses R$ 50 mil como reserva para emergências.

      Quanto a amortizar reduzindo prazo ou prestação, vai depender do seu perfil e de sua situação.

      Como você disse “seria bom diminuir minha parcela, mas não é obrigatório”, pode ser uma boa amortizar reduzindo a prestação, mas mantendo o compromisso consigo mesmo de, a cada mês, economizar o máximo possível, visando justamente esse seu plano de quitar o contrato em 5 anos.

      Quanto à sua última dúvida, se você amortizar reduzindo o prazo, a prestação vai ficar no mesmo valor, certo? Então você pagaria mais amortização mensal e menos juros do que paga atualmente. Caso amortize reduzindo prestação, você paga menos amortização mensal e menos juros. Por isso seu saldo devedor cai mais lentamente do que reduzindo o prazo. Mas você economiza um dinheirinho a cada mês.

      Qual das duas é mais vantajosa, na ponta do lápis? Só consigo responder com exatidão fazendo os cálculos. É preciso levar em conta, para cada opção, o saldo devedor ao final dos 5 anos, os desembolsos de prestações e o valor economizado na opção de reduzir a prestação.

      Nós oferecemos o serviço de consultoria em financiamento. Por meio dela nós identificamos seu perfil, passamos a conhecer sua situação, seus planos, colhemos mais alguns dados e calculamos os cenários. Em seguida, montamos uma estratégia adequada para você e te apresentamos. E te orientamos sobre a forma mais adequada para investir o dinheiro, visando a sonhada quitação do financiamento.

      Se quiser saber mais, entre em contato: [email protected]

      Abraço!

      Responder
  • Ewerton, bom dia!

    Eu tenho um contrato de financiamento imobiliário conforme dados abaixo:

    Valor Total do Financiamento R$ 282.000,00
    Prazo do Financiamento 253
    Vencimento do Primeiro Encargo Mensal: 30/Jul/2015
    Taxa de Juros Contratual: 8,5500
    Taxa Juros ao Ano: Nominal: 9,000000%a.a. Efetiva: 9,380690%a.a.
    CET: Mensal: 1,0701%a.m. Anual: 13,6252% a.a.
    Vencimento do Contrato: 30/Jul/2036
    Sistema de Amortização SAC
    Saldo Devedor Teórico R$ 263.427,39
    Prestação 4.007,69
    Seguros 937,02
    Taxa Adm. 25,00
    Amortização: R$ ????
    Parcela atual: 26

    No próximo mês de dezembro terei R$ 30.000,00 de reserva, e tenho como poupar R$ 2.000,00 por mês. Qual das duas opções é a melhor: 1. Amortizar o prazo em dezembro. 2. Investir para quitar o financiamento. 3.Caso seja investir, qual o melhor investimento para o meu caso?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Luis, obrigado pela sua mensagem.

      Seu caso é diferente da maioria dos que chegam até nós. Sua taxa de juros não é tão alta, mas o CET é muito elevado, por causa do seguro.

      Meu primeiro impulso seria sugerir amortização pelo valor da prestação (e não pelo prazo), já que você parece ser uma pessoa com condição e disciplina para poupar. Acontece que, com esse seguro alto, o plano deve ser tentar quitar o mais rápido possível. Nesse contexto, o prazo de 253 meses (não tão elevado) torna atraente a amortização pelo prazo, porque o saldo devedor passa a diminuir mais rapidamente, e você vai se aproximando mais rápido do objetivo.

      Me desculpe se te confundi ainda mais. É que, no seu caso, o melhor é fazer cálculos para montar uma boa estratégia.

      Nós oferecemos o serviço de consultoria, que serve justamente para fazer os cálculos e montar a melhor estratégia. E ela envolve também a parte de investimentos, com as opções mais adequadas (em rentabilidade e liquidez) para você acumular o quanto antes o valor para quitar o financiamento. Se quiser mais detalhes, entre em contato pelo endereço [email protected].

      Abraço!

      Responder
  • Boa noite,
    Tenho um financiamento via Caixa com saldo devedor de R$ 68.384,41 pelo sistema SAC.
    Já paguei 76 prestações e, atualmente tenho dinheiro para quitar o debito.
    Porem gostaria de utilizar o FGTS para amortizar o debito antes de quitar, porem tenho duvidas qual a modalidade de amortização devo utilizar: por prazo ou por prestação.
    Considerando que após a amortização vou quitar o débito, tem alguma opção mais vantajosa?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Renata, obrigado pela sua mensagem.

      Se você vai quitar logo após a amortização, não fará muita diferença uma coisa ou outra. Se for demorar uns dois ou três meses, em princípio acho melhor reduzir a prestação. Isto porque o valor que a prestação diminui geralmente é maior que o valor que o saldo devedor diminui, na opção de reduzir prazo. Abraço!

      Responder

Deixe uma resposta

O seu endereço de e-mail não será publicado. Campos obrigatórios são marcados com *