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O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

O GERENTE RESPONDE: Qual a melhor opção para amortizar o financiamento imobiliário?

“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog

 Prezado André, agradecemos pelo contato.

Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?

No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros. Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.

Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.

Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.

Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.

Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base um exemplo real.

Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:

Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.

Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.

Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.

No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.

À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.

O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.

O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!

Cálculo de Amortização
*Saldo devedor atual
*Amortização extraordinária
*Amortização mensal atual
Valor do seguro mensal
Taxa de administração mensal
*Prazo da operação, em meses
*Taxa de juros anual
*Número da parcela atual
*Seu melhor email
Seu telefone
Quer tomar a melhor decisão sobre o financiamento do seu imóvel?

Nós podemos te ajudar!

Dúvidas?

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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos.

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

464 comentários

  • Boa tarde tenho um ano de fgts apos o financiamento. Quero amortizar nas proximas 12 parcelas para aliviar o orçamento tem possibilidade. Tenho 5700 no fgts

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Bruna, obrigado pela sua mensagem.

      Se vocês pretendem usar o FGTS dele para amortizar, isso só será permitido se o nome dele constar no contrato como um dos responsáveis pelo financiamento. Mas se ele for usar recursos livres, naturalmente é permitido, sim. Abraço!

      Responder
  • Olá, o valor inicial foi de 127,000,00 hoje
    Tenho um saldo devedor de 93.000,00, referente ao meu financiamento habitacional. Há dois anos, amortizei 17 anos, utilizando o FGTS no valor de 30.000,00. Hoje posso utilizar novamente o recurso e pretendo chegar a 63.000,00, como saldo devedor. Como daqui há dois anos, pretendo quitar qual melhor amortização?
    01- Diminuir a parcela de 1.300,00 para 900,00 e continuar com 15 anos e saldo devedor de 63.000,00 02- continuar pagando 1300,00 e de dever apenas 6 anos e continuar com saldo de 63.000,00?
    Lembrando que daqui dois anos vou quitar!
    Obs.: Na primeira opção em dois anos ( 24x) vou desembolsar 31,200, na segunda, 21,600, não vi vantagem em diminuir o números de parcela?sabendo que em 2019 sera quitado?
    Agradeço desde já!
    Márcio.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Márcio, obrigado pela sua mensagem.

      Não consigo te dar uma resposta exata sem fazer os cálculos.

      Olhando seus números, já que você pretende quitar dois anos após a amortização, pode parecer mais negócio diminuir a prestação. Mas é preciso tomar cuidado. Não basta comparar os $21.600 da primeira opção com os $31.200 da segunda. Se fosse só isso seria muito fácil responder. É preciso levar em conta que, na segunda opção (diminuir o prazo), o saldo devedor ao final dos dois anos será menor que na primeira. Isto porque diminuir o prazo aumenta o valor da amortização mensal, portanto o saldo devedor vai diminuir mais rapidamente.

      Para situações como a sua, nós criamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é destinado justamente a isso: fazer os cálculos e apurar se o melhor é amortizar pelo prazo ou pela prestação. Pode ser vantajoso para você, pois o que você ganha tomando a decisão mais correta pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/.

      Abraço!

      Responder
    • Daniel Meinberg

      Obrigado pela visita, Fabiana.
      Muito provavelmente vale a pena, sim. Lembre-se que o FGTS é um dinheiro seu e que, geralmente, sempre que se puder usar, use: é muito mal remunerado (3% ao ano +TR).
      Até a próxima.
      Equipe Educando seu Bolso

      Responder
  • Tenho um apartamento que falta 17 mil para ser quitado . No fundo de garantia tenho 28 mil . É vantagem eu usar o fundo para quitar o meu imóvel?
    Obrigada

    Responder
    • Daniel Meinberg

      Obrigado pela visita, Fabiana.
      Muito provavelmente vale a pena, sim. Lembre-se que o FGTS é um dinheiro seu e que, geralmente, sempre que se puder usar, use: é muito mal remunerado (3% ao ano +TR).
      Até a próxima.
      Equipe Educando seu Bolso

      Responder
  • Gostaria de uma ajuda, estou guardando mensalmente 2 mil reais no tesouro direto, e estou na duvida se devo utilizar esse dinheiro para amortizar meu financiamento. Estava pensando em juntar pelo menos 20 mil para poder fazer a amortização, mas também não sei se é ideal esperar juntar este valor, ou se é melhor abater mesmo que 10 mil.

    Segue os dados do meu financiamento:
    Prazo do Financiamento 173
    Taxa de Juros Contratual 8,3712
    Sistema de Amortização SAC
    Saldo Devedor Teórico R$164.030,12
    Prestação 2.124,37
    Seguros 46,99
    Taxa Adm. 25,00

    Responder
  • Olá, muito bom o post, meu caso é parecido mas o valor que disponho para amortização são recursos próprios e não FGTS. Normalmente eu guardo 2mil reais por mês até chegar a 20 mil e amortizo, mas comecei a pesquisar investimentos e passei a colocar esse dinheiro no tesouro selic, e agora estou em duvidas se a melhor opção é tirar esse dinheiro do investimento e amortizar, e se realmente devo juntar 20 mil, ou devo amortizar de 10 em 10 mil.
    Tenho um saldo de 166 mil reais de financiamento, e 220 parcelas. minha parcela atual é de 2200 reais.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Jully, obrigado pela sua mensagem!

      Para saber se compensa amortizar tudo, parcelado, ou manter o dinheiro aplicado, é preciso comparar o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, com o rendimento líquido do Tesouro Selic. Para isso eu precisaria saber a taxa de juros e os outros custos do financiamento, e fazer cálculos.

      Para isso nós lançamos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela nós conseguimos te conhecer melhor, saber seu perfil, saber a condição do seu financiamento, e fazer os cálculos. Com isso nós podemos sugerir uma boa estratégia, entre amortizar ou investir. E, se for o caso, te orientamos sobre como investir. Pode ser vantajoso para você, porque o que você pode ganhar adotando a melhor estratégia pode ser bem mais do que o valor investido na consultoria. Se quiser conhecer, o link é https://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?.

      Abraço!

      Responder
  • Bom dia.
    Tenho um financiamento na CEF de um apartamento, no plano SAC.
    Fiz uma amortização pequena na quantia de R$ 3.000,00, porem no boleto próximo não apareceu essa amortização e no saldo devedor houve um abatimento porem não chegou ao montante que eu amortizei.
    O correto é o valor total amortizado abater no saldo devedor ne?

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Bárbara, obrigado pela sua mensagem.

      Estranho. Em princípio, sim. Deveria abater toda a amortização no saldo devedor. Você conversou com o banco para saber o que aconteceu?

      Responder

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