“Estou com dúvida sobre como vou amortizar meu financiamento imobiliário. Tenho R$ 15 mil de FGTS, vou utilizar para amortizar o financiamento. Qual a melhor opção? Usar o valor para antecipar as parcelas, ou amortizar a dívida? Atualmente, minha dívida é de R$ 129 mil. Pago por mês +/- $1400. Tenho minhas finanças controladas e estou pensando em fazer uma reforma na área de lazer da minha casa.”
André – Comentário no blog
Resposta:
Prezado André, agradecemos pelo contato.
Sua dúvida é se você deve amortizar a dívida pagando as últimas parcelas e reduzindo o prazo do financiamento, ou reduzir o valor das parcelas, mantendo o prazo do financiamento, certo?
No seu caso, a melhor opção, em princípio, é a primeira, pagar as últimas parcelas, reduzindo o prazo do financiamento imobiliário. Isto porque em cada parcela estão embutidos juros. Quando você antecipa o pagamento, está pagando o principal – aquela parte da parcela que realmente se refere ao bem que você adquiriu –, e se livrando dos juros.
Além disso, em cada parcela estão embutidos também o seguro e a taxa de administração. Encerrando antecipadamente o financiamento, você se livra deles também. E, finalmente, você fica menos tempo exposto ao risco de a TR disparar, corrigindo sua dívida de forma mais severa.
Isso é válido principalmente porque você pretende usar o saldo do FGTS, cuja correção é inferior à das aplicações. Caso você tivesse a opção de aplicar esse valor em outro investimento, aí precisaríamos pensar mais um pouco.
Essa opção de amortizar as últimas parcelas é especialmente indicada caso esse seu saldo de FGTS seja sua única “bala na agulha”. Isto é, caso você não tenha perspectiva de compor uma poupança para quitar sua dívida e, assim, pretenda levar o financiamento até o final do prazo contratado.
Caso você tenha a possibilidade de, daqui a alguns anos, quitar a dívida, compensa analisar a opção de diminuir o valor das parcelas. É um cálculo um pouco complexo, eu precisaria saber a taxa de juros e o prazo do seu financiamento, e a sua perspectiva de poupança. Se quiser, entre em contato novamente, será um prazer.
Vou aproveitar sua pergunta e falar um pouco mais dessa possibilidade. Para isso, vou utilizar como base a realidade.
Se você deseja uma solução mais completa para a sua amortização conheça o nosso relatório de amortização.
Caso real de financiamento imobiliário
Um amigo meu tem um financiamento com saldo devedor de R$ 182 mil, faltando 324 parcelas – 27 anos – para o fim. A prestação, hoje, é de R$ 1.880, e diminui um pouco a cada mês. Ele tem R$ 60 mil aplicados em um investimento que lhe rende 0,8% ao mês. Vamos analisar duas opções:
Opção 1 – Ele usa os R$ 60 mil para amortizar o financiamento imobiliário diminuindo o valor das parcelas. Seu saldo devedor, portanto, cairia para R$ 122 mil. O blog fez os cálculos, usando o Sistema de Amortização Constante – SAC, utilizado na maioria dos financiamentos. A próxima prestação cairia para R$ 1.130, uma diferença de R$ 750. Essa diferença meu amigo aplicaria, a cada mês.
Opção 2 – Ele deixa tudo como está: mantém os R$ 60 mil aplicados e deixa o saldo devedor e as parcelas no mesmo valor que têm hoje.
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E agora?
Para saber qual opção é a mais vantajosa, devemos compará-las ao longo do tempo. É preciso levar em conta quanto ele teria na aplicação, quanto pagaria de prestação e qual seria o saldo devedor, em cada um dos cenários.
No início, a opção 1 é mais vantajosa, pesando todos os fatores. Se, por um lado, o rendimento da aplicação da opção 2 é maior – pois já começa com um saldo de R$ 60 mil –, por outro lado a parcela da opção 1 é mais barata.
À medida que o tempo passa, a coisa muda. A vantagem no valor da parcela da opção 1 vai caindo – já que o valor que se paga de juros vai diminuindo. Chega um momento em que a opção 2 passa a ser mais rentável.
O momento exato varia de caso para caso. Nesse que calculamos, o momento seria daqui a exatamente 3 anos. Isso significa que, se meu amigo puder quitar o financiamento dele em até 3 anos, compensa usar os R$ 60 mil para fazer uma amortização agora, diminuindo o valor da parcela. Se ele achar que não consegue quitar em 3 anos, já não compensa.
O cálculo um pouco complexo e um tanto chato para ser detalhado em um texto como esse. Quer saber mais? Quer que analisemos seu caso? Entre em contato conosco! Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Tenho um financiamento pela CEF, SAC. tenho hoje 50.000,00 recursos próprios para amortizar e no ano que vem terei mais recursos próprios e poderei usar novamente valor de FGTS. A dúvida é posso amortizar já os 50.000 ou é melhor juntar um valor maior para amortizar? Perco alguma coisa se por exemplo, neste ano amortizar 50.000 e o ano que vem 30.000? ou é melhor esperar ano que vem ter os 80.000?
Prezado Cidelio, obrigado pela sua mensagem!
Se fosse o contrário, isto é, se você tivesse o FGTS disponível agora, e no ano que vem tivesse os R$ 50 mil em recursos próprios, eu não teria dúvida em afirmar: faça a amortização agora. Isto porque o FGTS rende muito pouco, certamente menos do que o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento.
Mas sua situação é a inversa, você tem o recurso próprio hoje, e o FGTS no futuro.
A lógica para se tomar essa decisão é comparar o CET do financiamento e o rendimento líquido que você poderia obter ao aplicar esses R$ 50 mil. Caso o CET seja maior que o rendimento da aplicação, o melhor é amortizar agora. Não há necessidade de esperar para ajuntar com o FGTS.
Esses R$ 50 mil estão bem aplicados? Tem certeza? Sugiro que conheça nosso Comparador de Investimentos. Ele poderá te ajudar a obter um bom rendimento.
Abraço!
Bom dia estou fazendo negocio num imóvel , e vou dar meu apartamento na troca, devo 59,00,00 de financiamento ainda para caixa, e quero quitar essa divida para trocar meu imóvel por outro.A duvida consigo reduzir esse valor de 59,000,00 pagando a vista e como proceder?
Boa tarde Rodrigo.
Veja, quando você consulta o saldo devedor do seu financiamento imobiliário, o valor que você vê é o que realmente deve naquele momento. Diferentemente de outros empréstimos, onde você consegue um desconto por antecipar os pagamentos, no caso do imobiliário, você deve os 59mil mesmo.
Grande abraço e boa sorte no seu negócio aí.
=)
Olá Ewerton, tenho um financiamento na caixa economica de 107.000,00 e tenho 9.000,00 de fgts, de uma empresa só certo, esse valor vc acha que devo colocar pra diminuir a parcela, ou abater do valor final ?
ja entrei no meu apartamento, mes que vem, comeco pagar as parcelas…
At. Felipe
Prezado Felipe, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, isso depende de alguns fatores. Por exemplo, a condição do seu orçamento, a sua condição para poupar dinheiro mensalmente, os seus planos para o futuro. É difícil dar uma recomendação firme sem conhecer sua situação, pois a resposta depende de coisas além dos cálculos financeiros.
É por isso que oferecemos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Por meio dela podemos te conhecer melhor e, aí sim, fazer os cálculos e apresentar uma sugestão de estratégia, não apenas sobre o que fazer com esse saldo de FGTS, mas para todo o seu financiamento. Pode ser bastante vantajoso para você, porque o investimento é baixo, se comparado com o ganho que a pessoa pode obter ao tomar as decisões corretas.
Abraço!
Bom dia, tenho uma dúvida. Tenho um financiamento residencial com a minha esposa, hoje ela já pode usar o FGTS para amortizar algumas parcelas finais, diminuindo o tempo do financiamento. Porém se esperarmos mais 2 anos, somando o meu FGTS com o dela conseguiríamos , e os pagamentos mensais que estamos fazendo conseguiríamos liquidar o financiamento.
A minha dúvida é se eu ganho alguma coisa de juros pagando agora parte disso é daqui a 2 anos novamente, ou espero para fazer tudo de uma vez.
Thiago, obrigado pela mensagem.
No seu lugar, eu faria uma amortização agora e, daqui a 2 anos, faria a outra. Não há vantagem financeira, nem necessidade, em esperar os 2 anos para fazer as duas amortizações.
Uma ressalva: o único motivo para não usar o FGTS, em minha visão, é que ele funciona como uma reserva financeira para emergências. Fora isso, sugiro usar. Ele rende apenas 3% ao ano (mais TR), o que certamente é menos que o Custo Efetivo Total do seu financiamento.
Abraço!
Olá. Estou em duvida. Fiz um empréstimo em junho de 2012 na caixa no valor de 50 mil em 360 parcelas, com taxas de juros contratual de 09,5600, em 9/8/2013 na 015 prestação eu paguei 485,37 de prestação e 22,26 de seguro. em dezembro de 2016 fui quitar e paguei 44,600,00.
Só me disseram:
o valor é esse tudo bem?
Aí paguei, me deram apenas um papel com esse valor e depois de 10 dias fui ao cartório pagar mais 200 reais e pegar os dcs do terreno.
Será que eu teria direito a descontos tendo quitado tudo na 54º parcela????
Marta, obrigado pela sua mensagem.
Lancei seus dados na planilha, o valor para quitação é esse mesmo (o meu deu R$ 44.593). Nos financiamentos é assim que funciona: esse valor que te apresentaram era o saldo devedor. Se você não quitasse, a soma das parcelas que ainda iria pagar seria bem maior que esse valor. Os $44600 eram o valor que você devia, sem juros, tarifas, seguros etc.
Abraço!
ola!deixa eu lhe perguntar compramos uma casa no valor de 95 mil deuso o nosso fgts entao ficou 84mil,poremas parcelas ficaram 870,oo bom nunca abaixou ja tem 4 anos comom devo proceder.
Prezada Irinea, obrigado pela sua mensagem.
Não sei se entendi bem. Sua prestação não diminuiu nada nesses 4 anos? Isso é estranho. Se o financiamento tem prazo longo (420 meses, por exemplo), é normal que o valor da prestação diminua lentamente. Mas não diminuir nada é estranho. Se quiser, envie mais detalhes por e-mail. O endereço é [email protected]. Aí eu posso olhar os detalhes e te falar alguma coisa.
Abraço!
Olá Ewerton,
Tenho um financiamento de 420 meses, do qual paguei 45 parcelas. Ultimamente fui checar meus boletos de pagamentos das parcelas e percebi que o valor do saldo devedor não cai conforme o valor da amortizacao. ex.: minha amortizacão é de 1.200 mensal, mas o saldo devedor baixa entre 800 e 1100 por mês. A pergunta é: pq o saldo devedor não baixa exatamente o valor da amortizacão mensal? O banco tá certo? Tem algum detalhe que eu perdi? Se for o caso, posso te passar mais informações por email.
Prezado Leonardo, obrigado pela sua mensagem.
O banco está certo. Isso acontece porque todos os meses há uma correção do saldo pela TR. E, vou te falar: esses números que você trouxe mostram um cenário bem melhor do que era pouco tempo atrás, principalmente em contratos longos, de 420 meses. O cenário melhorou porque a TR vem caindo muito, chegando até mesmo a zero em alguns casos. No tempo de TR mais alta (poucos meses atrás!), para uma amortização de R$ 1200 em início de contrato, o saldo devedor caía em cerca de R$ 300.
Mas, resumindo: seu estranhamento é muito comum, vários leitores perguntam isso, mas é assim mesmo que funciona. E isso, por mais incômodo que seja, não faz do financiamento imobiliário um mau negócio, não. Mesmo somando tudo (taxas de juros, tarifas, TR), ainda assim o financiamento pelo SFH tem custos baixos, em comparação com outros financiamentos.
Abraço!
Olá Ewerton,
Eu optei pelo uso do FGTS na diminuição de 80% das minhas 12 próximas parcelas do financiamento da CAIXA.
O valor da minha parcela era 1600.
Nos meus calculos era para vir 320, porém veio 800 na primeira parcela. Gostaria de saber se seria algum pro rata por causa do dia que iniciei esse processo do uso do FGTS.
Você saberia informar?
Obrigado
David, obrigado pela sua mensagem.
Rapaz, que estranho. Não deve ser pro rata, porque o valor está muito alto (50% da prestação, ao contrário dos 20% esperados). Seu saldo de FGTS era suficiente, para pagar os 80% das prestações? Se quiser entrar em contato novamente, com mais detalhes, temos interesse em saber o que houve. Se preferir, pode ser por e-mail: [email protected]
Abraço!
Ola estou perguntando, pois a calculadora no site nao esta funcionando. Obrigado.
Saldo devedor atual
217.097,04
*Amortização extraordinária
20.000,00
*Amortização mensal atual
671,95
Valor do seguro mensal
63,64
Taxa de administração mensal
25,00
*Prazo da operação, em meses
360
*Taxa de juros anual
8,5101
*Número da parcela atual
37
Prezado Júlio, acabei de acessar a calculadora, para mim funcionou normalmente.
Se diminuir o prazo, ele cai para 243 meses.
Se diminuir o valor da prestação, ela vai para R$ 2042,11.
Abraço!
Ewerton,
Estamos de mudança para fora do Brasil onde iremos estudar, ou seja, não geraremos mais FGTS no futuro a curto e médio prazo. Pretendemos alugar nossa casa por R$ 1.800,00 (avaliação real). Na sua opinião, o que vale a pena , amortizar de forma que o aluguel – prestação= fundo de reserva para gerar amortizações futuras ou encurtar a quantidade de parcelas ? Fiz a simulação no site e a diferença a ser destinada a um “fundo de amortização futuro” seria de R$ 684,00/mes.
Seguem nossos nºs :
Prestação do Mês Nº
tt de prestações – 240
tt de prestações pagas – 86
Tx de Juros com relaciomaneto – 9,1098
SIstema = SAC
Saldo devedor = 105.897
Amortização = 692,8
Juros/Correção = 850
Prezado Yan, obrigado pela sua mensagem.
Antes de qualquer coisa, te parabenizo pela forma como cuida das suas coisas. Está indo estudar fora, vai alugar a casa já pensando no fundo de reserva para a quitação. Enfim, parabéns pela lucidez e disciplina.
Em casos como o seu, geralmente tem sido mais vantajoso amortizar diminuindo o valor da prestação, e investindo a diferença em uma boa aplicação. Geralmente, nem sempre.
O cenário tem mudado, com a queda na taxa Selic. Por isso, para “cravar” uma resposta, seria necessário fazer cálculos mais detalhados (incluindo, claro, o valor do seu FGTS). Para isso oferecemos a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos planos é justamente esse, fazer os cálculos para definir o que é mais vantajoso em cada caso, amortizar diminuindo o prazo ou o valor da prestação. Pode ser bastante adequado para você, pois o preço é baixo, em comparação com o que uma boa decisão pode te trazer em lucros. Espero que nos compreenda: não é que estamos “amarrando” a resposta, é porque os cálculos são complexos, mesmo.
Abraço!
Boa tarde.
tenho um financiamento imobiliário no BB, de R$123.000,00 e pretendo amortizar minha dívida com o FGTS no valor de R$31.000, e gostaria de diminuir o valor da parcela que é de R$1350,00, porém o funcionário me informou que só consigo isso com amortização em dinheiro, pelo FGTS só da quantidade de parcelas ou abater o valor da parcela anual, usando o FGTS para saldar até 80% do valor da parcela e eu pago a diferença por 1 ano e depois a parcela volta ao valor original, isso realmente procede ou tenho o direito de usar meu FGTS para que minha prestação caia realmente?
obs. sistema sac.
Prezado Everton, pelo que sei, não procede.
Recentemente, acompanhei pessoalmente um caso de amortização com diminuição no valor da prestação, no Banco do Brasil, usando o FGTS. e não houve problema nenhum.
Abraço!
Oi Boa tarde, você pode me ajudar com o meu caso.. Tenho um saldo devedor de 114.500,00 (24ª parcela do financiamento – o total são 420 meses). Minha parcela está na faixa de R$ 1.200,00. Gostaria de saber se eu usar o saldo do fgts (aproximadamente 8 mil reais) para reduzir o valor da parcela, valeria a pena? E se eu reduzisse o prazo do financiamento? (Info: Juros 8,6488% a.a –
CET Custo Efetivo Total 9,8039% – CESH Custo Efetivo do Seguro Habitacional 2,3224%)
Muito obrigada!
Ester, obrigado pela sua mensagem!
Olha, financeiramente compensa, sim, usar FGTS para amortizar financiamento imobiliário. O único risco é você ficar sem uma reserva financeira contra certos problemas, como perda de emprego ou doença grave. Mas, olhando só os números, compensa, sim.
Se é mais vantajoso amortizar diminuindo o valor da prestação ou o prazo, depende de alguns fatores. Por exemplo, seu perfil como poupadora: pode ser vantajoso diminuir o valor da prestação, se você tem disciplina para poupar mensalmente o valor economizado. Caso não tenha essa disciplina, pode ser mais vantajoso diminuir o prazo, para ficar logo livre do financiamento.
E se quiser saber para quanto vai o valor da prestação, ou o prazo do financiamento, visite nossa calculadora. Lá você mesma consegue fazer os cálculos.
Abraço!
Boa noite! meu nome é Jaqueline e estou com problemas com meu financiamento onde foi adquirido por sistema sac através do Banco do Brasil em 300 meses . Já paguei 32 prestações onde o valor através do documento chamado Cronograma de reposição do Financiamento impresso pelo próprio banco, em que a primeira prestação é 1729,75 mas tem quase três anos que pago e ela não sofre queda sendo sac. que posso fazer ? já paguei até valor maior que este.
segue alguns demostrativos de extrato desse financiamento, e se o banco esta certo pois não vejo amortização nas parcelas .
Outra dúvida se compensa eu amortizar 10.000,00 de FGST.
Data da contratação
26/05/2014
Modalidade
BB CREDITO IMOBILIARIO-AQUISICAO PF-SFH
Tipo
SFH
Valor do financ. – R$
153.000,00
Prazo (meses)
300
Sist. Amortização
SAC
Taxa de Juros
Nominal
8,93% a.a. 0,74% a.m.
Efetiva
9,30% a.a. 0,74% a.m.
Prazo final da operação
031/269
FGTS utilizado na aquisição – R$
4.600,00
Período de consulta
01/02/2017 a 17/02/2017
Movimentação Financeira
DataDescriçãoValor – R$Saldo parcial – R$
23.01.2017Saldo Anterior- 143.507,84
17.02.2017Saldo Final- 143.507,84
Data do contrato
26/05/2014
Modalidade
BB CREDITO IMOBILIARIO-AQUISICAO PF-SFH
Tipo
SFH
Valor do Financiamento
153.000,00
Prazo
300
Sist. amortização
SAC
Taxa de Juros
Nominal
8,926% a.a.
Efetiva
9,300% a.a.
Prestação nr.
032 / 300
Índice de Reajuste
TRDB
Indice de Reajuste – %
0,129000
Data vencimento prestação
20/02/2017
Saldo devedor
143.507,84
Data saldo
18/02/2017
Valor – R$
Capital 509,99
Juros 2.178,72
Prestamista 72,34
Danos Imov. 16,75
Tarifa de Adm. / Manutenção de contrato 25,00
Correção Monetária 23,99
Valor Parcial da Prestação 2.826,79
FGTS – SIUMP 3 0,00
Valor da Prestação 2.826,79
obrigado!
Jaqueline, obrigado pela sua mensagem.
Respondendo primeiro a última pergunta: financeiramente compensa, sim, usar FGTS para amortizar financiamento imobiliário. O único risco é você ficar sem uma reserva financeira contra certos problemas, como perda de emprego ou doença grave. Mas, olhando só os números, compensa, sim.
Quanto à outra questão, no Banco do Brasil pode acontecer de a prestação de um mês ser superior à do mês anterior, porque o valor varia conforme o número de dias corridos do mês. Mas em 3 anos o valor já deveria ter caído.
As informações que você enviou não ficaram muito boas, aqui na área de comentários. Peço que nos envie novamente, mas por e-mail, no endereço [email protected]. Vamos olhar os números e, se entraremos em contato com você em seguida.
Abraço!
Boa tarde.
Se eu tiver que quitar o meu financiamento que hoje é de R$ 38.500,00 a caixa pode me dar um desconto.
Sidney, obrigado pela sua mensagem.
O valor que vem escrito no boleto, no campo “Saldo devedor teórico em xx/xx/2017”, é o valor para a quitação. Sobre ele não é dado mais nenhum desconto. Abraço!
Bom dia Ewerton Veloso
Tenho um financiamento na caixa, e no boleto que vem para pagamento aparece encima Taxa de juros contratual 8.5101 e mais embaixo aparece taxa de juros / Relacionamento 7.5810, mas não sei qual está sendo cobrado do meu financiamento, fui na Caixa aqui na cidade, mas o cara que me atendeu se enrolou tudo ele disse que acha que é o com o relacionamento, mas fazendo um teste de amortização no teu site, aparece que esta sendo cobrado o normal. Oque eu tenho com a caixa é Conta salário e débito em conta da prestação.
Jardel, obrigado pela sua mensagem.
Em muitos casos, a conta salário e o débito automático são suficientes para que seja adotada a taxa especial de relacionamento. E quando no boleto vem destacada essa taxa, geralmente é ela que está sendo adotada.
Mas se persistir a dúvida, entre em contato conosco pelo link e lhe daremos as orientações.
Abraço!