“Quitinete de um quarto que eu comprei a prestação
pela Caixa Federal, au, au, au,
eu não sou cachorro não.”
(Raul Seixas, “É fim de mês”)
Muito já foi falado aqui no blog sobre financiamento imobiliário. Comentamos antes sobre o tema de hoje, amortização do saldo devedor do financiamento. Trago um exemplo particular de um amigo que me pediu conselho. Há aproximadamente 4 anos ele financiou R$ 210 mil em 30 anos. A prestação inicial era de cerca de R$ 2 mil, sendo que menos de R$ 600 eram amortização, o restante eram juros, seguros, encargos etc.
Daí se vê que o financiamento imobiliário não é exatamente um excelente negócio, do ponto de vista financeiro. Paga-se uma carga imensa de juros, principalmente no início de contratos longos – nesse exemplo, a amortização representava 30% do valor da parcela, o restante eram custos financeiros. Mas, muitas vezes, é o negócio possível para quem quer ter seu imóvel próprio. Não é meu objetivo julgar o negócio em si, e sim opinar sobre o que se pode fazer agora, nesse caso.
O saldo devedor do financiamento atualmente é de R$ 180 mil, e é corrigido mensalmente pela TR. A prestação mensal, decrescente, está em R$ 1.800. A taxa de juros efetiva é de 9,6% ao ano. Para conceder essa taxa, o banco exigiu a contratação de cartão de crédito e abertura de conta corrente, ao custo mensal de R$ 30.
Meu amigo tem R$ 100 mil poupados em uma aplicação de baixo risco e alta liquidez, que rende 9% ao ano, já descontado o Imposto de Renda. Ele é financeiramente estável e disciplinado, consegue poupar mensalmente cerca de R$ 1 mil. A dúvida dele é se deveria usar a poupança para amortizar o financiamento.
O raciocínio básico é o seguinte: se os juros do financiamento são maiores que a remuneração das aplicações, compensa amortizar. O banco oferece duas modalidades de amortização: diminuir o valor da prestação ou antecipá-las. Se a prestação está comprometendo o orçamento familiar, a melhor opção é a primeira; se a pessoa tem uma quantia de dinheiro guardada e não vê uma boa opção de investimento, ou não quer correr o risco de gastá-lo, a melhor opção é a segunda.
Caso ele estivesse com o orçamento familiar apertado, a amortização de R$ 100 mil para diminuir o valor da parcela lhe traria um alívio de aproximadamente R$ 900 por mês, pois o valor da prestação cairia praticamente pela metade.
A outra opção, mais indicada no caso dele, que é uma pessoa disciplinada e com orçamento equilibrado, é a antecipação de parcelas. Com os mesmos R$ 100 mil, ele anteciparia aproximadamente 170 prestações, ou seja, mais da metade das parcelas restantes no contrato de financiamento dele.
A minha conclusão é a de que, na atual situação, ele não deve ficar ansioso para amortizar. É uma pessoa disciplinada, com orçamento equilibrado, tem um financiamento com taxa de juros não tão alta e uma aplicação com remuneração razoável. Com isso, a descapitalização para amortização não faz muito sentido.
Como eu disse, este é um exemplo bem particular. Para o leitor que tem financiamento, sugiro que faça uma análise detalhada da sua estrutura de endividamento e investimento, para tomar a melhor decisão. Está com dúvida? Entre em contato, fale do seu caso, talvez possamos ajudar. Se preferir, use nossa calculadora abaixo e simule você mesmo o resultado de amortização por prazo ou parcela!
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Atualização: Para tornar mais rentáveis suas aplicações financeiras, recomendo que visite também o nosso comparador de investimentos clicando aqui!
Localiza Meoo
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V1
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EStou pensando em financiar e estou em dúvida entre as tabelas SAC e Price.
Eu Pretendo ir abatendo com FGTS e rendas extras que tenho eventuais, com isso eu pretendo quitar o financiamento na metade do prazo.
Na Price farei em 240 meses ou se for na SAC farei em 360 meses, mas pretendo quitar o quanto antes, em uns 120 meses aproximadamente (talvez antes)
No caso de quitar o financiamento antes da metade do tempo qual das duas tabelas são melhor?
Prezado Ricardo, obrigado pela sua mensagem.
Seu raciocínio é correto. Se pretende quitar antes do prazo, pode ser que o sistema Price seja melhor. Mas, para saber com exatidão, só mesmo fazendo os cálculos…
O Educando Seu Bolso oferece serviço de Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos planos é justamente esse, comparar SAC com Price. Aí nós levamos tudo em conta: valor financiado, prazo, taxas de juros, estimamos a TR, capacidade de poupança, tudo. E chegamos a números mais exatos. Pode ser vantajoso para você.
Abraço!
Bom dia, Ewerton.
Estava pesquisando algumas dúvidas que tenho referentes a financiamento imobiliário e acabei encontrando o seu blog. De antemão já gostaria de lhe parabenizar por todo o conteúdo, que é ótimo e acessível a todos.
Desenvolvi um plano para eu e minha esposa quitarmos o apartamento em que moramos nos próximos 18 a 24 meses e gostaria de compartilhá-lo com você:
No ano passado minha esposa ganhou metade do valor do apartamento em que moramos e financiou a outra metade. Na ocasião ele foi avaliado em R$352.000,00 (hoje em dia está valendo R$400.000,00, pois houve grande valorização dos imóveis do condomínio), sendo a metade, ou R$176.000,00, financiados pela Caixa em 198 meses com o CET de 9,4500 + TR e encargos de seguros (cerca de R$49,00) e TA (R$25,00). Até o momento foram pagas 15 parcelas e o saldo devedor teórico é de R$167.312,70.
Como disse anteriormente, o plano seria quitar o imóvel em até 24 meses (dezembro/2018) e pelos meus cálculos o saldo devedor deverá estar em cerca de R$145.000,00 nessa época. Para concretizar esse plano, iremos acumular R$6.000,00 por mês (Tesouro SELIC ou CDB com liquidez diária com 100% do CDI) nos próximos 24 meses – começaremos do zero, pois não pretendo mexer em nossos investimentos já existentes.
Acredito que quitando o imóvel no fim de 2018 economizaremos pelo menos R$85.000,00 em juros e taxas, além de quitar um financiamento de 16 anos e meio em três. Após quitarmos essa dívida, utilizaremos o dinheiro que era destinado ao pagamento das prestações para fazer novos investimentos.
O que acha desse plano?
Um abraço,
David
David, obrigado pela sua mensagem.
Achei seu plano simplesmente perfeito! Parabéns!
Abraço!
bom dia Everton…. uma duvida… estou com 100.000,00… apareceu um apartamento para compra… onde teria que dar 70 mil no ato e o restante de 218 * R$ 1328,00 no sistema PRICE…. me sobraria 30.000,00 para amortizar…. ou seria melhor aplicar estes 100.000,00????
Ulisses, obrigado pela sua mensagem!
O que é mais vantajoso vai depender da taxa de juros do financiamento. Para saber a taxa de juros seria necessário saber o valor financiado, que geraria essas 218 parcelas de R$ 1328. A partir daí seria necessário comparar com a taxa de remuneração a que você conseguiria aplicar os R$ 100 mil.
Abraço!
Boa tarde!!
Gostaria de uma auxílio quanto ao seguinte assunto:
Tenho um financiamento na CEF de 360 meses e faltam 197 parcelas para amortização – pretendo quitar nos próximos 3 anos.
Valor atual para liquidação: R$145.000,00 – Juros de 8,50% a.a.
Possuo uma aplicação de LCI no valor de R$55.000 com taxa de 79,6360 % CDI.
Seria um bom negócio retirar o valor aplicado e utilizar para amortização do financiamento, reduzindo o valor das parcelas mensais?
Muito obrigado pela ajuda!
Este blog é muito bom e esclarece várias dúvidas!
Prezado Leandro, obrigado pela sua mensagem! E que bom que você gosta do blog.
Veja bem, sua aplicação de 79,63% do DI equivale a 11,15% de rendimento líquido (já que a LCI é isenta de Imposto de Renda).
Um financiamento com juros de 8,5% ao ano provavelmente tem um Custo Efetivo Total – CET inferior ao rendimento da sua aplicação. Mas para afirmar isso seria necessário levar em conta todos os fatores envolvidos (seguros, taxa de administração, custo de manutenção de conta e cartão, se houver).
Resumindo, me parece que não é financeiramente vantajoso amortizar nesse momento.
Mas acho que você pode conseguir um rendimento melhor na sua aplicação. Se quiser, visite o nosso Comparador de Investimentos. Sugiro atenção ao fato de, talvez, seu dinheiro precisar ficar “preso”, em troca de rendimento melhor. Se tiver alguma dúvida, volte a entrar em contato, será um prazer.
Abraço!
Boa tarde Ewerton, tudo bem?
Primeiramente gostaria de parabenizá-lo pelo blog, sei que você tem ajudado muitas pessoas com o seu conhecimento. Eu tenho um apartamento financiado pela Caixa Econômica onde o meu saldo devedor total para quitação é de R$ 65.000,00. Hoje eu tenho R$ 35.000,00 no meu saldo do FGTS, e sei que, dentro de dois anos, eu consigo juntar o dinheiro suficiente para quitar a dívida total, somando o saldo do FGTS (aproximadamente R$ 50.000,00) mais um pouco que pretendo ter guardado na poupança (R$15.000,00). A minha dúvida é a seguinte: Vale a pena eu ir hoje no banco e amortizar esses 35 mil que tenho de FGTS, ou é melhor esperar esses dois anos e fazer a quitação total da dívida?
Desde já agradeço!
Humberto, obrigado pela sua mensagem!
Vale a pena fazer a amortização agora, e fazer outra daqui a dois anos (você deve saber que o intervalo mínimo entre duas amortizações usando o FGTS é de dois anos).
Isto porque o FGTS rende apenas 3% ao ano. Usá-lo para diminuir o saldo devedor faz com que você economize os juros e a TR, desde já.
Você não me perguntou, mas eu vou dizer: no seu lugar, eu optaria por amortizar diminuindo o valor da prestação, e procuraria poupar todos os meses o valor economizado.
Você disse que tem R$ 15 mil guardados na poupança. Você quis dizer Caderneta de Poupança? Outra coisa que você não perguntou, mas vou dizer: há investimentos com rendimento melhor que este, com a mesma liquidez e segurança. Seu banco deve oferecer CDB, LCI ou LCA em condições melhores, e que não devem te dar trabalho algum. Mas se quiser rendimentos ainda melhores, o Educando Seu Bolso lançou um comparador de investimentos em renda fixa.
Abraço!
Olá,
Estou entrando no mundo dos endividados. Pedi muitas informações na minha agência BB, mas parece que ninguém conhece o assunto. Então, desde que cheguei neste fiz muitas simulações na calculadora de amortização extraordinária acima.
A primeira dúvida é quando realizo a amortização extraordinária, o valor da amortização mensal a partir daquele momento aumenta e, por ser SAC, se manter fixa até a proxima amortização extra, onde novamente é calculada. Está correta a afirmação? Isso pensando em reduzir prazo!
Minha situação é um empréstimo de 200k em 360 meses a uma taxa final de 10,68% aa. Em breve terei 100k que posso amortizar ou investir. Depois, ao longo do tempo restante, ainda farei amortizações com FGTS de aproximadamente 20k, a cada dois anos.
Estou assustada com a dívida e tenho medo de querer adiantar por ansiedade de sair da divida e sair perdendo $.
Alde, obrigado pela sua mensagem!
O que mais ouço é gente reclamando de que o pessoal dos bancos não entende nada de financiamento imobiliário. É o que eu tenho visto também (eu também tenho financiamento…).
O Banco do Brasil tem algumas pequenas diferenças em relação à Caixa. No BB as prestações variam mais, e podem aumentar ou diminuir, de acordo com o número de dias do mês. Na Caixa elas variam menos, e sempre diminuem, porque o número de dias não interfere em nada. Outra coisa é que, no BB, o saldo devedor é atualizado todos os meses, o que impacta na amortização mensal. Na Caixa, o saldo devedor é atualizado uma vez por ano. No final das contas, financeiramente, a diferença é pequena .
Quanto à sua primeira dúvida, sim, quando você faz uma amortização extraordinária diminuindo o prazo, o valor da amortização mensal aumenta, de modo que seja mantido o valor da prestação.
Quanto ao seu receio de sair perdendo dinheiro, eu só conseguiria te dar uma resposta bem exata se olhasse todos os números com calma e fizesse cálculos. Mas vamos dar uma olhada rápida, acho que vai te ajudar.
10,68% de juros equivalem ao rendimento líquido (descontando Imposto de Renda) de uma aplicação que renda 12,6% ao ano brutos, ou seja, quase 1% ao mês, e se você deixar o dinheiro rendendo 2 anos ou mais. É possível encontrar aplicações assim. Recomendo a nosso calculadora de investimentos.
Mas, atenção: esses 10,68% são o Custo Efetivo Total – CET? Total, total mesmo? Incluindo seguros, taxa de administração, custo de manutenção de conta corrente e de cartão de crédito, que alguns bancos exigem? Porque se não for, a aplicação precisará render bem mais de 1% para ser vantajosa.
Quanto ao uso do FGTS para amortização extraordinária, não há dúvida, é financeiramente vantajoso.
Outra coisa: se você tiver disciplina para poupar, talvez seja vantajoso amortizar diminuindo a prestação, e não o prazo. E aplicar mensalmente o valor economizado. Para saber o que seria mais vantajoso, seriam necessários cálculos mais complexos. O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Um dos pacotes é justamente esse, avaliar o que compensa mais, amortizar pelo prazo ou pelo valor da prestação. É um investimento relativamente baixo, que pode te dar um retorno muito bom.
É isso. Espero ter ajudado. Abraço!
Olá Ewerton,
Muitíssimo obrigada pela resposta!
Sim, 10,68 % é a taxa final. Gostei bastante do serviço de consultoria. Embora goste de brincar com os números, algumas informações me faltam para tomar a decisão com segurança. Após a entrada do valor que terei conversaremos sobre.
E vou compartilhar mais uma situação…
Agora gostaria de compartilhar o seguinte: acabo de chegar da minha agência BB, cadastrei uma solicitação no SAC e o gerente me chamou. Para tentar responder minha dúvida, acabaram usando o financiamento real de uma funcionária do BB. E o que o sistema do banco fez foi usar o valor da amortização extraordinária “na coluna” amortização da planilha. No caso, o exemplo era 10 mil em 154.500 (valor restante do financiamento dela a serem pagos em 240 parcelas) e o sistema retornou: Redução de 16 parcelas – 255 parcelas restantes. Um cálculo bem diferente do que a calculadora do blog faz. Ajuda-me a entender isso? Se a tabela é SAC poderia ter o BB uma situação tão distinta? Se sim, vou correr para a Caixa.
Outra dúvida é a TR, que o BB permite considerar na simulação. E a TR nas parcelas finais é muitíssimo alta, coisa de R$ 800 em R$ 1500. É isso mesmo?
Alde, é um prazer recebê-la novamente!
Temos todo o interesse em saber o que aconteceu na simulação que o BB fez para você, e por que os números são diferentes dos nossos. Peço que nos envie os dados completos: valor financiado, data do início do financiamento, prazo, taxa de juros (apenas a taxa de juros, e não o Custo Efetivo Total, que leva em conta seguros e taxa de administração), saldo devedor atual, valor atual da prestação, valor a ser amortizado, seguros, taxa de administração.
Se você tiver os dados da simulação que o BB fez para você (já que eles aproveitaram os dados de outro financiamento) e puder nos enviar também, melhor ainda. Até mesmo porque fiquei sem entender o que você contou: o prazo era de 240 meses, foram reduzidas 16 parcelas e o prazo restante foi de 255 meses?
Como eu disse, o BB usa uma forma um pouco diferente de cálculo. Mas apenas um pouco diferente, não é esperado que haja um resultado tão distinto.
Por fim, a TR. Ela serve para atualizar o saldo devedor. Ela não entra nas parcelas. Especialmente no final (quando o saldo devedor é baixo), o impacto da TR é pequeno. Gostaria de entender melhor sobre essa questão também. Se puder nos dar mais detalhes, agradecemos.
Então, espero ver você por aqui novamente. Abraço!
Olá Everton!
Entrei ontem num financiamento pela PRICE (por ter um baixo valor de entrada, nao consegui financiar pela SAC), com juros anuais de 7,93 + TR e CET de 8,98% a.a., no minha casa, minha vida. Financiei 164 mil em 280 meses, com uma renda mensal de R$ 4380,00 e parcelas na média de R$ 1.316,00. De acordo com o correspondente bancário, a TR só é cobrada encima do valor da parcela (TR do mês na parcela do mês) e não no saldo devedor total, então minha parcela, no mês com o seguro mais alto, vai ficar cerca de R$ 1370,00.
Pelas contas que fiz, o valor total vai ser cerca de 370 mil se eu não amortizar nenhuma parcela.
Agora, a pergunta: Estou com 2 processos trabalhistas, aguardando resolução. Se eu conseguir um montante bom, por exemplo, 40 a 50 mil, vale mais a pena manter aplicado no tesouro direto selic, rendendo cerca de 14% ao ano (fora o IR), ou abater várias parcelas, e assim, o valor do seguro (o seguro começa em cerca de 32 reais e chega a 70 reais por conta da idade do mais velho, mas na média dos meses fica entre 40 e 50 reais)? Pelas contas que fiz, acredito que 50 mil abateria cerca de 40 parcelas, valeria a pena?
E sobre o FGTS: Vale mais a pena juntar os 2 anos e amortizar, ou amortizar mensalmente uma porcentagem e aplicar o dinheiro que foi poupado? É um negócio melhor?
Não sou muito boa nessas contas, conseguiria me ajudar?
Julianna, obrigado novamente pela sua mensagem!
Se seu CET é de menos de 9%, pode ser uma boa estratégia manter o dinheiro aplicado. Sugiro atenção a outros custos que talvez não estejam incluídos nesse CET, como manutenção de conta e de cartão de crédito, se tiverem sido exigidos. E atenção também ao fato de que o CET aumenta um pouco ao longo do financiamento, pois os juros diminuem, mas o seguro se mantém, e até aumenta.
Por isso, como eu disse, a estratégia pode ser boa, mas pode ter tempo limitado. Pode ser bom você manter o dinheiro aplicado até conseguir fazer uma boa amortização no futuro, ou até quitar.
Quanto ao uso do FGTS para pagar parte da prestação – PPP –, pode também ser uma boa estratégia, caso você consiga fazer bom uso da economia, isto é, aplicar bem o dinheiro. Isso depende de cálculos, não posso arriscar te dizer se compensa ou não, sem olhar com cuidado. Mais uma vez te falo sobre a Consultoria em Financiamento Imobiliário. Pode ser um investimento que compense, em comparação ao que você pode ganhar.
Abraço!
Ewerton, parabéns pelo blog!
Gostaria de sua opinião quanto ao financiamento Minha Casa Minha Vida. Considerando a faixa dois do financiamento, com juros menores que 6% (se é que não tem mais nenhuma taxa que não deixam muito claro) e imóveis de até 180 mil, é melhor financiar o máximo possível e utilizar o valor que seria usado na entrada para investir na LCI?
Juliana, obrigado pela sua mensagem!
Sim, financeiramente esta pode ser uma boa estratégia. Financiar um valor maior e guardar dinheiro em uma boa aplicação. É claro que requer disciplina, e é preciso avaliar bem o Custo Efetivo Total – CET do financiamento, que envolve mais do que a taxa de juros (tem também seguros, taxa de administração e outros custos que podem ser exigidos, como a manutenção de conta corrente e de cartão de crédito).
Abraço!
Olá! Pesquisando sobre tabelas de financiamento, encontrei seu blog.
Estou numa dúvida terrível, e nesse momento de compra, é realmente difícil confiar na palavra do corretor.
Acontece que compre um apto no valor de 195k, e a construtora fez a simulação de que financiaria 161k pela CEF, com uma renda de 4k. Na hora, nem pensei sobre SAC ou PRICE.
Acontece que, pesquisando, vi que pela PRICE pagaria mais que o dobro do que pela SAC.
Minha dúvida maior é: amortizando parcelas, sairia a mesma coisa, no final? Vi que os juros são pagos todos no início, então, quando amortizamos, nós podemos pedir pra pagar as parcelas seguintes, ou esse valor é retirado das últimas parcelas, quando pedimos a amortização de prazo?
Estou completamente perdida!
Julianna, obrigado pela sua mensagem!
Se você simplesmente somar as prestações do SAC e da Price, o total da Price vai ser bem maior, realmente. Acontece que, na Price, as primeiras prestações são menores, e isso faz toda a diferença.
Primeiro, a Price é melhor para quem tem menos renda disponível no início. Na verdade, para certas faixas de renda, só a Price é possível, porque o banco pode não aprovar o financiamento com prestações altas demais no início.
E segundo, a Price é melhor para quem consegue aplicar dinheiro a taxas mais altas que a taxa de juros do financiamento.
Não entendi bem o que você quis dizer com “os juros são pagos todos no início”. Não é bem isso, nos dois casos a prestação é composta por uma parte de juros e outra por amortização mensal.
E nos dois casos, quando se faz uma amortização extraordinária, o valor amortizado é abatido do saldo devedor, e o financiamento é recalculado (diminuindo o valor da prestação OU o prazo, conforme a escolha do cliente).
O que compensa mais depende de vários fatores. Renda disponível, capacidade de poupança, entre outros.
Abraço!
Boa noite…
tenha essa duvida… comprei um imovel no pre- lançamento em dez de 2014. Este será entregue somente em março de 2019 (é… tá longe ainda). Nos proximos 2-3meses estou terminando de pagar todo o valor do imovel até a chave. So me restara o financiamento que é em torno pelas minhas contas atualmente em 325mil (em 19meses o financiamento saiu de 293mil para esse valor). Não tenho muitos gastos e consigo juntar dinheiro mensalmente sem dificuldade e gerealmente coloco no cdb. Levando em consideração que ainda faltam 2,5anos para me entregar o imovel, vale mais a pena eu abater o financiamento ou deixar no cdb/ lca ou outro fundo de investimento? P.S meus planos são quitar ou o mais proximo disso nesse periodo. Agradeço a ajuda
Prezada Lorena, obrigado pela mensagem!
Para saber se vai compensar manter o dinheiro aplicado ou amortizar o valor a ser financiado, você vai precisar comparar o índice com que esse valor financiado está sendo comparar, e a taxa de rendimento líquida do seu CDB.
Se for IGPM, por exemplo, este índice tem se mantido em torno 10% a 12% anuais, em 2016. É praticamente o rendimento líquido de uma aplicação que renda 100% do CDI.
Ou seja, para que compense, você precisa aplicar bem seu dinheiro. Falando nisso, o Educando Seu Bolso lançou um comparador de investimentos que pode ser útil para você.
Abraço!
Boa Tarde…tenho uma grande duvida, por favor:
A pouco mais de 3 anos financiamos um imovel, o valor financiado pelo HSBC foi de R$ 333.000,00 e as prestações sao mais de R$ 3.400,00 (são 300 meses).
Resumidamente, consultei hj o saldo devedor é de R$ 299.000,00…minha pergunta é: Para eu quitar este valor…o banco fala que não tem desconto no saldo devedor…isto é normal??
Ei, Alexandra, obrigado pela sua mensagem.
Sim, é normal. O saldo devedor que consta no boleto é o valor de quitação, sem juros e demais encargos.
Talvez você esteja estranhando, “Mas como é que eu já paguei mais de R$ 100 mil e meu saldo caiu apenas R$ 34 mil?”.
É por causa dos juros e da correção do saldo devedor pela TR. Veja bem, R$ 333 mil em 300 meses, geram, no início do financiamento, pouco mais de R$ 1100 de amortização mensal (isto é, o que realmente é abatido do saldo devedor).
Nesses mais de 3 anos, você deve ter pago um pouco mais de R$ 40 mil de amortizações mensais, e a TR corrigiu o saldo devedor em alguns mil reais.
Concluindo: sem ver os números não posso afirmar que esteja tudo 100% certo, mas, pelo que você me falou, não me parece haver nada errado…
Abraço!
Olá Ewerton!
Tenho uma dúvida que talvez seja simples, mas a CAIXA complica até nas pequenas coisas.
Tenho um financiamento habitacional com Saldo Devedor Teórico em 16/07/2016 de ~R$ 69.000,00. Eis a dúvida: Se eu quiser quitar esse financiamento no dia 16/06/2016, o valor seria esse mesmo? Ou no saldo devedor teórico estão incluídos os juros até o final do contrato?
Se estiver calculando juros nesse saldo devedor teórico, presumo que o valor para quitação seria bem menor, entre 50 e 60% do valor apresentado, já que a relação Amortização X Juros hoje está na faixa de 56%. Correto?
Desde já agradeço a atenção.
Grossi, obrigado pela sua mensagem.
O saldo devedor teórico é o valor para quitação, ele não inclui os juros até o final do contrato. O máximo que vai acontecer se você quitar um mês antes é diminuir um pouco o valor, por causa dos juros do mês. Mas bem pouco, talvez a metade da prestação de um mês.
Quanto à relação entre amortização mensal e juros, ela varia de contrato para contrato. Para prazos mais curtos e juros menores, a amortização é bem mais que a metade da prestação. Para prazos longos e juros maiores a amortização é bem menos que a metade.
Abraço!
Ficou claro agora!
Obrigado pela explicação!
Olá Ewerton,
Possuo um financiamento pelo SFH, por ser servidor não posso usar o FGTS para amortizar, a taxa de juros é 7,16 anual, seguro R$ 15,11, Taxa Adm R$ 25,00, atualmente possuo quase o valor total do saldo devedor em investimentos em Renda Fixa (Rendendo mais de 1% líquido ao mês), a minha dúvida é se não mantenho esses investimentos e quito o imóvel e assim me sobra mais para aplicar ou continuo com o financiamento e investindo o restante que sobra.
Prezado Heber, obrigado pela sua mensagem!
Você precisa apurar o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento. Ele inclui a taxa de juros, o seguro e a taxa de administração, que você citou, mas também os custos de manutenção de conta corrente, cartão etc.
Como os juros e o seguro são relativamente baixos, é possível que sua aplicação esteja com rendimento líquido (descontado Imposto de Renda) mais alto que o CET, o que inspira a manter o dinheiro aplicado.
Abraço!
ola ewerton td bem?
minha pergunta é simples.
Pago 2 mil de parcelas da caixa. Porem cada mes guardo na poupança 1700 reais para quitar o ap. A cada 2 anos uso o fgts e o valor montante da poupanca para fazer amortizacao.
O valor do financiamento esta em 150.000.
Pergunta: De quanto em quanto tempo voce acha que devo fazer essa amortizacao? Faco de 2 em 2 anos mas por mim faria mensalmente (parcelaa de 1700).
Agradeco o apoio.
ps.: sei que o fgts ao pode ser usado de 2 em 2 anos.
André, obrigado pela sua mensagem!
Tudo vai depender do Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, que é, como o nome diz, o custo levando em conta todos os encargos – juros, seguros, Taxa de Administração, custo de manutenção de conta etc.
O raciocínio básico é: se o rendimento líquido da sua aplicação for superior ao CET, compensa você deixar o dinheiro aplicado. Se for inferior, compensa amortizar a cada mês. Mas cabem aí duas ressalvas:
1- Se você usa Caderneta de Poupança, recomendo que procure uma aplicação melhor. Há boas opções, líquidas e seguras, rendendo mais.
2- Como eu disse acima, o raciocínio citado é bem básico. Se o rendimento da aplicação for apenas um pouco superior ao CET, pode ser que compense fazer a amortização extraordinária a cada mês. Mas isso depende de alguns cálculos mais complexos, levando em conta a situação atual e as estimativas de uso do FGTS.
Abraço!
Faltou dizer que nas duas opcoes oferecidas pelo banco teremos reducao de parcela. O valor da parcela cai para R$ 5020,00 no caso de reduzir o numero de parcelas e R$ 4780,00 no caso de manter numero de parcelas e reduzir a prestacao. Daí os R$ 240,00 de diferenca.