O Gerente responde: Consórcio e financiamento imobiliário

O Gerente responde: Consórcio e financiamento imobiliário

Olá, Frederico.
Como vai?

Espero que bem, e que possa me ajudar com esta dúvida que parece assombrar os que estão buscando uma solução para a entrega das chaves, que está próxima. Vamos lá:

Comprei um apartamento na planta em 2014, e a previsão de entrega está para Fevereiro de 2017. Comecei a buscar opções de financiamento com meu banco (e outros) e tenho me sentido no inferno dos juros. Tenho recebido várias ligações e propostas de empresas que operam consórcio me oferecendo o paraíso, mas não consigo me sentir seguro. Sabe quando parece que não estão te contando tudo? Então…

O valor do imóvel é R$ 400 mil, e durante a obra até a entrega das chaves devo ter uma dívida de R$ 340 mil para quitar – o saldo pago à construtora é de R$ 60 mil (que a Unifisa diz usar o que já paguei à construtora como lance).

Iniciaria a brincadeira pagando R$2.816 em 180 parcelas, e ao ser contemplado em Fev/17, eu posso abater o saldo pago na mensalidade e mantendo a quantidade de parcelas (176 parcelas de R$2.475), ou reduzindo a quantidade de parcelas (-46) para 155.

Simulei no ITAÚ para ter um exemplo, considerando que ele pede 25% do valor do imóvel na entrada, ficou:

– Valor do Imóvel: R$ 400.000,00
– Valor da Entrada: R$ 120.000,00
– Custos adicionais (cartório e tarifas): R$ 23.155,00
– Valor total financiado: R$ 303.155,00

Prazo do Financiamento: 300 meses (25 anos)
/ Valor da primeira parcela: R$ 3.694,29
/ Valor da última parcela: R$ 1.146,16

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Gostaria muito de ouvir sua opinião para me ajudar no melhor caminho.
Consegue analisar meu caso, por favor?

Muito obrigado.
Abraços,

Alex

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Alex, muito obrigado por sua dúvida que, na verdade, para mim soou mais como uma denúncia do que como uma dúvida.

Se você leu alguns dos posts que escrevemos por aqui sobre consórcios, ou mesmo escutou nossos podcasts sobre o assunto, vai saber que tenho alertado sobre os perigos do consórcio e desaconselhado esta modalidade em 99% das situações, mesmo atualmente, com as taxas de juros dos financiamentos mais altas.

Tenho alguma experiência com consórcios e, infelizmente, já vi muitas mutretas feitas com o dinheiro dos consorciados ou promessas infundadas, como me parece ser esta que a Unifisa te fez. Vou tentar me explicar.

Me refiro à (re)utilização do dinheiro pago a construtora como lance. Veja, como pode um dinheiro que já foi utilizado por uma empresa (construtora) para construir um imóvel, ser utilizado novamente por outra (administradora de consórcios), como parte integrante de um lance que gerará uma carta de crédito para quitar sua dívida com a mesma construtora, percebe?! Seria o milagre da multiplicação do dinheiro. Impossível! Alerta vermelho… Cuidado!

Pesquisei e encontrei primeiro o seguinte caso: http://www.reclameaqui.com.br/8332674/unifisa/consorcio-unifisa-cuidado/ , que corrobora a minha impressão inicial. Mas, pra minha surpresa, não é só conversa de vendedor não, pois no site da administradora elas anunciam isto mesmo – veja em http://www.unifisa.com.br/consorcio-de-imoveis . Daí, me deparei com outra reclamação que joga um pouco mais de luz sobre o assunto, veja em http://www.reclameaqui.com.br/15114986/unifisa/vendedores-de-consorcio-ludibriam-os-clientes—/

Pelo que entendi (fique à vontade para me corrigir se eu estiver enganado), na melhor das hipóteses, o que acontece é o desconto do valor já pago para a construtora também do valor da carta de crédito emitida pela administradora de consórcios. Você entra em um grupo de R$ 400 mil e recebe uma carta de R$ 340 mil no seu caso (já pagou R$ 60 mil durante a construção). Aí você vai dizer, beleza, R$ 340 mil resolvem minha situação. Só que as chances de você colocar as mãos nesta carta de crédito, com um lance de 15% do valor do grupo (60/400) são minúsculas, se não forem inexistentes. Explico porque a seguir.

Como já disse aqui, em um lance vencedor, esta relação gira em média em torno de 45%. Só que neste caso, como eles dizem que consideram as parcelas pagas durante a construção, que chegam até a 35% do valor do imóvel (no seu caso, você pagou relativamente pouco durante a obra), deve-se somar os 45% aos 35% o que leva o percentual para próximo de 80% – como na segunda reclamação que colei acima. Afinal, eles não estão oferecendo isto só para você, concorda?!

Resumindo, Alex, no seu lugar eu cotaria novamente com outras administradoras de consórcios de melhor reputação e, de preferência, que não façam promessas mirabolantes. Cote também com outros bancos para verificar melhores taxas e volte aqui que te ajudamos a decidir entre 2 opções sérias.

Grande abraço.

Autor

Frederico Torres
Profissional do mercado financeiro há 20 anos e interessado em como fazer o $$$ parte de nossa vida de forma mais saudável.

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