O Gerente responde: Financiamento imobiliário ou aluguel? Amortizar ou aplicar?

O Gerente responde: Financiamento imobiliário ou aluguel? Amortizar ou aplicar?

Boa tarde, Ewerton! Encontrei esse site e gostei muito do conteúdo, gostaria de tirar uma dúvida com você.

Nesse ano eu e minha companheira financiamos um pequeno imóvel afastado da cidade, no valor de R$ 170.000,00. Pagamos R$ 20 mil e financiamos R$ 150 mil.

Acontece que, depois de convencê-la a adquirir o imóvel, me dei conta de que, se eu estivesse morando de aluguel perto do trabalho, teria muito mais dinheiro para guardar e comprar um imóvel bem melhor, maior e na cidade que realmente queríamos.

Ou seja, me arrependi bastante da compra, sinto que caí no conto da casa própria, rs, pois as parcelas são altas e comprometem meu orçamento e ainda sinto que pago caro por algo que não vale tanto.

A taxa de juros é de 8,0%, o prazo é de 360 meses, estamos na prestação 10 (valor R$ 1.431, sendo R$ 418 de amortização R$957 de juros, mais R$31 de seguros e R$ 25 de taxa de administração). Há ainda R$ 16 de taxa de manutenção da conta e anuidade do cartão. O saldo devedor atual é de R$ 148 mil.

Temos cerca de R$ 30 mil, mais uns R$10 mil de FGTS, e gostaria de saber se compensa amortizar a dívida. Eu gostaria de diminuir o valor da parcela, mas não sei qual é melhor. Quanto ficaria mais ou menos a parcela?

Outra opção que considero MUITO, é a venda do apartamento. Compensa vender agora com 10 parcelas pagas? Sei que o imóvel não valorizou com essa crise.

E ainda há a alternativa de investir esse dinheiro que temos.

O que você acha?Agradeço imensamente a sua atenção.

Abraços.

Verônica

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Resposta:

Olá, Verônica!

Primeiro, vou responder sobre a amortização extraordinária. Se você amortizar os R$ 40 mil que tem poupados, sua parcela cairia dos atuais R$ 1431 para cerca de R$ 1065 (diferença de cerca de R$ 360).

Mas, no seu lugar, eu não faria isso. Usaria para amortizar, no máximo, o dinheiro do FGTS, que rende pouco (3% ao ano, + TR). Usando os R$ 10 mil, a parcela cairia para pouco menos de R$ 1350, diferença de uns R$80. É pouco, mas eu acho melhor que deixar o dinheiro quase parado no FGTS.

Os outros R$ 30 mil eu aplicaria em algo seguro e com rendimento líquido maior que os  8% que o financiamento custa. Por exemplo, investiria em CDB, RDC, LCI, LCA. É o caso de pesquisar. Só não deixe na poupança, que rende só 6% + TR. Recentemente, o blog publicou uma série de três textos sobre isso. Clique aqui para ler o primeiro deles.

Me chamou a atenção você dizer que a prestação compromete seu orçamento. Como eu disse, usar os R$ 10 mil do FGTS te daria um alívio de apenas R$ 80 mensais. Usar também os R$ 30 mil aliviaria mais uns R$ 280, totalizando os R$ 360. Você pode pensar: “Se eu aplicasse os R$ 30 mil em um CDB, não conseguiria esses R$ 280 mensais. Portanto, compensa amortizar”. Mas pode não ser bem assim.

É difícil explicar isso num espaço curto como o nosso, mas esse “alívio” vai diminuindo com o tempo. Para saber com exatidão se compensa ou não, seriam necessários cálculos mais profundos. Creio que a diferença financeira seria pequena. Mas a questão é que, se você amortiza, fica descapitalizada.

Portanto, eu reafirmo: no seu lugar, eu preferiria manter o dinheiro aplicado. Aliás, no MEU lugar eu faço isso. Tenho um financiamento com taxa semelhante à sua, um dinheirinho poupado, e prefiro não amortizar. Se a taxa Selic cair, e o rendimento da aplicação cair junto, eu repenso meu plano.

Ah, achei muito bom você incluir nos custos do financiamento os encargos com a manutenção da conta e a anuidade do cartão de crédito. Muita gente não leva isso em conta, e precisa levar. Afinal, são custos, e não são baratos.

Essa foi a parte objetiva da resposta. Agora vem a parte subjetiva, a que fala de planos e riscos.

Gostei demais da sua expressão, “conto da casa própria”. Realmente, a maioria de nós sonha em ter seu imóvel próprio, e isso de fato é uma conquista muito importante. Mas, muitas vezes, compensa esperar um pouco, porque financiamento imobiliário não é barato. Embora as taxas de juros sejam das menores do mercado, o alto valor do imóvel e o longo prazo da operação fazem com que as primeiras parcelas – especialmente no sistema SAC – sejam compostas principalmente por juros.

Então, eu considero um bom plano, sim, morar de aluguel por um tempo, pagando possivelmente mais barato que a prestação do financiamento. E, enquanto isso, poupar dinheiro para, no futuro, poder dar uma entrada maior no seu imóvel próprio.

Mas, agora que vocês já fizeram o negócio, é preciso pensar mais um pouco.

Primeiro, vocês precisam pensar se querem mesmo vender o imóvel, se estão dispostas a procurar outro para alugar e mudar-se. E precisarão avaliar o mercado. Por quanto vocês conseguiriam vender o imóvel, quase 1 ano depois de pagarem R$ 150 mil? E por quanto conseguiriam alugar perto do seu trabalho?

O fato de estar com 10 parcelas pagas não me parece afetar muito a decisão. O negócio é ver quanto o comprador paga, e comparar com os R$ 150 mil pagos no início do ano.

Se vocês tiverem vontade e disposição de se mudarem, e se o mercado estiver favorável para a venda e o aluguel, eu gosto dessa ideia. Aliás, eu vejo a mim mesmo em um plano bem parecido com esse, no futuro próximo.

Vocês poderão fazer um planejamento para um novo financiamento daqui a alguns anos, inclusive usando novamente o FGTS. E, enquanto isso, vão vivendo felizes no imóvel alugado, perto do trabalho, isso também é qualidade de vida.

Bom, Verônica é isso! Te agradeço pela mensagem tão rica, tão completa, que me possibilitou abordar tantas coisas que o financiamento imobiliário envolve. Desejo boa sorte a vocês, e se quiser entrar em contato novamente, com novas dúvidas e informações, fique à vontade, será um prazer.

Abraço!

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

6 comments

  • Bom dia, Ewerton!
    Estou com muita dúvida de o que fazer, me ajude!
    Pago o financiamento de um apartamento há 16 meses, com prazo de 240 meses. O saldo devedor hoje é de 97.971,28, e a mensalidade deste mês foi de 1.109,31. As taxas são as seguintes:
    -Taxa anual de Juros Efetiva 8,4722
    -Seguros 24,57
    -Taxa de administração 25,00
    Tenho 60 mil reais, e não consigo perceber qual o melhor a fazer: se amortizar esse valor no saldo devedor ou investir em LCI, por exemplo.

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    • Ewerton Veloso

      Prezado Luiz Fernando, obrigado pela sua mensagem.

      Fiz um cálculo levando em conta a taxa de juros efetiva, o seguro e a taxa de administração que você informou, e concluí que seu Custo Efetivo Total – CET, hoje, é de 11,3%.

      Para obter um rendimento superior a isso, você precisa encontrar uma LCI que pague mais de 80% do CDI. Não é difícil encontrar, especialmente em bancos pequenos e médios.

      Eu, no seu lugar, faria isso. Aliás, eu faço parecido. O CET do meu financiamento é semelhante ao seu, e eu procurei um investimento líquido e seguro com rendimento superior a ele.

      Só sugiro ficar atento à liquidez, isto é, se o investimento permite sacar a qualquer momento, sem penalizações. Em troca do bom rendimento, bancos menores geralmente exigem que o dinheiro fique retido pelo prazo combinado.

      Abraço!

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      • Muito obrigado, Ewerton, precisava muito dessa resposta.
        Tenho lido bastante sobre investimentos, pois sou marinheiro de primeira viagem, mas não quero correr riscos. Abri uma conta na corretora easynvest, que é credenciada no CETIP, onde tenho opções de LCI com até 100% do CDI. Porém, como você ressaltou, tem a questão da liquidez, pois realmente só posso sacar ao final do prazo. Devido a isso, penso em diversificar o investimento, sendo uma parte em LCI 0u CDB e outra no tesouro direto, o que acha?
        Uma outra dúvida: parte do recurso que vou investir é da minha esposa, e como fazemos declarações separadas, posso investir tudo, ou o certo é abrir uma conta na corretora pra que ela invista sua parte?
        Ah vou solicitar o pacote digital do BB para não ter despesas com as transferências para a corretora, ou abrir uma digiconta no Bradesco, caso tenha resistência por parte do BB.
        Abraço!

        Responder
        • Ewerton Veloso

          Luiz Fernando, é um prazer ver você aqui novamente.

          Vou confessar uma coisa: não sou especialista em investimentos. Por isso não me atrevo a falar muito nessa área, como faço em financiamento imobiliário.

          Recomendo que visite, no blog, alguns textos simples e eficazes nessa área:
          -Investimentos: http://educandoseubolso.blog.br/?s=investimentos
          -Tesouro Direto: http://educandoseubolso.blog.br/?s=%22tesouro+direto%22
          Ainda sobre o Tesouro Direto, sugiro começar por um bem legal, do Daniel Loureiro: http://educandoseubolso.blog.br/2015/03/12/investimentos-sopa-de-letrinhas-mais-legiveis/

          Eu gosto de diversificar. Deixo uma parte em um investimento com baixa liquidez, mas com ótimo rendimento. E outra em algo com bom rendimento e liquidez. Tesouro Direto nem sempre é uma boa opção, porque, dependendo do tipo de título, no curto prazo pode sofrer variações indesejáveis. Eu mesmo investi dinheiro em novembro passado e, em menos de 1 mês, havia perdido quase 10%! Depois ele se recuperou, e agora já estou com um ganho muito bom, superior a 2% ao mês.

          Quanto ao Imposto de Renda, se as declarações são separadas, não acho adequado que você tenha atrelado ao seu CPF um valor que não é seu. Caso vocês queiram investir em uma aplicação que exija um valor muito alto, que vocês só conseguem atingir juntos, é possível lançar na declaração de Imposto de Renda um empréstimo dela para você. Mas não acho adequado, já que não se trataria exatamente de um empréstimo, e sim de uma aplicação compartilhada. O ideal é que cada um abra uma conta na corretora. Se não me engano, a que você escolheu não tem custos, o que torna essa opção ainda mais confortável.

          Abraço!

          Responder
  • Caro Ewerton,

    Adorei o conteúdo do site, principalmente suas análises e dicas. Gostaria de aproveitar para tirar umas dúvidas contigo.

    Comprei um apartamento no valor de R$240.000. Deste valor, R$120.000 foram financiados pela CAIXA em 120 meses (SAC com parcelas decrescentes). Seguem as taxas do contrato:

    Taxa de juros nominal: 8,7873%
    Taxa de juros efetiva: 9,1500%
    Custo efetivo total: 10,4136%
    Custo efetivo do seguro habitacional: 2,0370%
    OBS.: Contrato com taxa de juros reduzida para 7,72% em função por opção em débito em conta.

    Acrescento que pago R$72,00 por ano de anuidade do cartão (para obter o desconto na taxa de juros) e não pago cesta de serviços da conta corrente.

    Em dezembro de 2015, paguei a 18ª prestação no valor de R$1.753,03, sendo R$25,00 referente a tarifas e R$36,88 referente ao seguro/FGHAB.

    Tenho em torno de R$20.000 do FGTS que gostaria de utilizar para abater o saldo devedor. A cada dois anos poderei utilizar o saldo do FGTS (+- R$20.000) para amortizar o financiamento. Minha dúvida é: antecipo o pagamento das ultimas parcelas ou reduzo o valor das parcelas? O valor atual da prestação cabe no meu orçamento e, caso o FGTS seja utilizado para reduzir o valor das parcelas, eu poderia utilizar o valor poupado para investir.

    Abraços,
    Evelin.

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    • Ewerton Veloso

      Evelin, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.

      Você praticamente já trouxe pronta a minha resposta. No seu lugar, eu optaria por usar o FGTS para diminuir o valor da prestação e investiria a diferença em uma aplicação segura, líquida e razoavelmente rentável (CDB, por exemplo). A cada 2 anos usaria o saldo do FGTS para fazer uma nova amortização, diminuindo ainda mais o valor da prestação, novamente investindo a diferença. Faria isso até conseguir quitar.

      Abraço!

      Responder

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