O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário – Parte 3!

O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário – Parte 3!

Bom dia, tenho um financiamento habitacional, e falta pagar 80 mil. Vendi meu carro e tenho 30 mil para abater na divida. Minha duvida é: vale a pena abater no valor ou no prazo? (o valor da parcela esta dentro do meu orçamento)

Eduardo Soares

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Prezado Eduardo, obrigado pela sua mensagem!

Decidi transformar sua pergunta em mais um “O Gerente Responde”, porque ela me permite falar de um aspecto que tem ficado fora das análises sobre amortizações. Algo menos financeiro e mais comportamental.

Para avaliar bem a sua situação, eu precisaria levar em conta alguns fatores que você não nos informou. Por exemplo, a taxa de juros efetiva do seu financiamento. Suponhamos que seja de 9% ao ano. Você consegue encontrar aplicações seguras, líquidas (isto é, que te permitam sacar a qualquer momento, sem perder capital), e com rendimento líquido (descontado o Imposto de Renda) maior que isso.

Nesse caso, sob o ponto de vista estritamente financeiro, compensaria mais você manter o dinheiro aplicado, em vez de amortizar o financiamento. Mas, para isso, você precisaria ficar constantemente atento a algumas coisas. Primeiro, a disciplina: você não poderia gastar o dinheiro, mas sim mantê-lo reaplicado. Além disso, você precisaria vigiar os números que afetam o preço do financiamento, principalmente a TR, que corrige o saldo devedor, e os seguros, que vão ficando mais caros de acordo com sua faixa etária. E precisará sempre cuidar para conseguir reaplicar seu dinheiro a taxas favoráveis.

Vamos supor agora que a taxa de juros efetiva do seu financiamento seja mais alta que o rendimento de investimentos líquidos e seguros. Nesse caso não vai compensar manter o dinheiro aplicado, mas sim amortizar seu financiamento.

Mas vamos sair um pouco da análise puramente financeira e considerar outro motivo para você optar por amortizar o financiamento: você pode simplesmente QUERER amortizar.

Muita gente não tem perfil para administrar ao mesmo tempo um financiamento e um investimento. Não vê sentido em manter uma dívida e um dinheiro aplicado. Vê mais sentido em usar o dinheiro para diminuir o valor e o prazo da dívida. Não gosta da sensação de ter uma dívida.

Eu não sou assim. Como gosto de lidar com números, não acho trabalhoso gerenciar uma dívida e uma aplicação, se eu souber que é financeiramente vantajoso. Mas muita gente prefere simplificar a vida; prefere a sensação de estar mais próximo de quitar a dívida; prefere não ter o dinheiro disponível, exposto à tentação de gastar com algo menos nobre.

Eu entendo e respeito isso. A única coisa que sugiro é que a pessoa reflita sobre o assunto e, para isso, eu apresento todos os aspectos financeiros a que ela precisa ficar atenta. E a convido a ter disciplina, a não se acomodar e a ter cuidado com as sensações.

Mas, se depois de tudo isso a pessoa concluir que o melhor é amortizar o financiamento, então vamos escolher a melhor opção: diminuir o prazo ou o valor da parcela. Já falei sobre isso recentemente, aqui, aqui e aqui.

Diminuir o valor da parcela te permite ter mais dinheiro disponível. Quando o orçamento está apertado, pode ser uma boa opção. E pode também ser uma boa opção caso a pessoa esteja usando o FGTS – que rende pouco. Nenhuma das duas situações é o seu caso, pelo que você disse.

Diminuir o prazo te deixa menos tempo exposto aos juros e à variação da TR. No final das contas, você paga menos juros e se livra da dívida mais rapidamente.

Resumindo para concluir, Eduardo: se a taxa de juros do seu financiamento for baixa o suficiente para que você consiga uma boa aplicação com rendimento razoavelmente maior que ela, eu sugiro que você mantenha o dinheiro aplicado, em vez de amortizar. Caso a taxa de juros não seja tão baixa, ou caso você queira amortizar, para simplificar sua vida, me parece que a opção de diminuir o prazo seja mais adequada para você, já que o valor atual da parcela cabe no seu orçamento.

Caso queira entrar em contato novamente, nos trazendo mais informações, fique à vontade, será um prazer!

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

24 comments

  • Faltou o valor da prestação que está em r$ 2.504,00. sendo de 572,00 é para amortização do saldo devedor o restante é juros e seguro. Você sabe como é calculado o saldo devedor. Pergunto isso porque se a amortização é constante é no valor de r$ 572,00 , em 12 parcelas eu deveria ter amortizado R$ 6.874,00 e meu saldo devedor deveria estar em aproximadamente 233.000,00, no entanto a parcela não baixou no ano de 2016 por causa da TR e meu saldo devedor não amortizou o valor constante? Tá certo isso?

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    • Ewerton Veloso

      Ei, Ju.

      Sim, está certo… Em financiamentos muito longos isso acontece. A amortização mensal é bem pequena, e aí a TR “devolve” ao saldo devedor um valor só um pouco menor que o valor amortizado. Por isso o saldo devedor e a prestação caem tão lentamente. Abraço!

      Responder
  • Caro Everton, boa noite. Vamos ver se você consegue fazer este cálculo, porque eu já estou “queimando fosfato” (rs).. Fiz um financiamento de 240.000,00 em 420 meses. Acabei de pagar a 12ª parcela e estou com um saldo devedor de 238.000,00…. A taxa de juros contratada é de 9,47 +TR (a TR está “judiando)…Tenho R$ 60.000,00 aplicados em LCA me rendendo 7,5% ao ano… Ou seja é claro que há vantagem na amortização.. Acontece que tenho aplicado na poupança um montante (na média) de R$ 3.000,00 todo mês. Como o regime de amortização da caixa é o SAC, em que a parcela de juros vai diminuindo a cada mês (embora não tenha caído em 2016…), Daqui a um tempo (que eu não sei dizer quanto…), haverá esta inversão que você fala sobre juros financiamento (menores) X juros do montante aplicado (maiores). Existe alguma vantagem (a longo prazo) em não amortizar e continuar aplicando o dinheiro?
    Pelos meu cálculos se eu mantiver uma aplicação de R$ 3.000,00 por mês, num prazo de 5 anos já terei i suficiente para quitar o financiamento. O que você me diz?
    Abraço

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    • Ewerton Veloso

      Ei, Juliana, obrigado pela sua mensagem.

      Existe vantagem, sim. Se você conseguir aplicar a uma taxa de rendimento líquido (descontando o Imposto de Renda) maior que o Custo Efetivo Total – CET do seu financiamento, compensa. Mas há também várias estratégias que você pode adotar, conforme sua capacidade de poupar.

      Mas há duas coisas que preciso dizer desde já, sobre seus investimentos. A primeira é que essa sua LCA está rendendo muito pouco, apenas 7,5% ao ano. E a segunda é que você mencionou “poupança”; entendo que seja Caderneta de Poupança, certo? Nesse caso, recomendo que você pesquise aplicações melhores. Da forma como está, compensa mais amortizar. Mas você tem boas possibilidades de investir bem, já que sua taxa de juros não é muito alta.

      O Educando Seu Bolso oferece o serviço de consultoria em financiamento imobiliário. Pode ser interessante para você, porque nós poderíamos definir com detalhes o seu perfil de investidora (você tem boa capacidade de poupar dinheiro), e montar uma estratégia que te possibilitaria quitar o financiamento talvez mais rápido do que pensa. Não consigo te dizer se os 5 anos seriam suficientes sem fazer cálculos mais complexos, espero que me compreenda…

      Se quiser conhecer a Consultoria, acesse o link: http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/ Pode ser muito vantajoso, porque o investimento é relativamente baixo, em relação ao que você pode lucrar.

      Abraço!

      Responder
  • Boa tarde Ewerton, como vai?

    Estou buscando informações sobre o que compensaria no meu caso. Fiz um financiamento de R$ 185.000,00 em 2014 para 420 meses (35 anos) e taxa de 8,5%. Hoje, 2 anos passados, já paguei em torno de 24 parcelas de R$ 1.840,00 (média).
    Tenho R$ 50.000,00 investidos (CDB, Tesouro SELIC e NTNB Principal) e mais um FGTS de R$ 21.760,87. Minha parcela hoje ainda é de R$ 1.840,00 (média) devido ao seguro de casa que tenho. Li todo o exemplo real do seu amigo, que tem um cenário parecido com o meu, e não sei se em 3 anos eu quitaria o financiamento. Estou perto de me casar e ter um filho nesses 3 anos a frente, então guardar muito dinheiro vai ser difícil.

    Pode me ajudar?

    Obrigado! Abraços

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Marcelo, obrigado pela sua mensagem, e parabéns pelo cuidado com seu futuro.

      Algumas coisas eu posso te dizer desde já:
      -Você parece cuidadoso com seu dinheiro. Seus R$ 50 mil parecem estar bem investidos.
      -Você deve usar seu FGTS para amortizar seu financiamento imobiliário.

      A partir daí, fica mais difícil eu dar sugestões mais concretas sem saber mais detalhes.

      Por exemplo, normalmente eu gosto de amortização diminuindo a prestação, mas, no seu caso, o prazo do financiamento é muito longo, e vem um filho por aí. Bom motivo para quitar logo a dívida.

      O Educando Seu Bolso oferece a Consultoria em Financiamento Imobiliário que, no seu caso, teria quase o papel de consultoria em investimentos também. Por meio dela nós conseguimos entender seu perfil (pessoal e como investidor), conseguimos avaliar seu orçamento, sua capacidade de poupança (incluindo FGTS). E poderemos montar uma boa estrategia de amortização. Eu considero uma opção adequada para você, porque requer um investimento relativamente baixo, em troca de um retorno que pode ser muito significativo para você nesse momento. Se quiser conhecer, o link é http://educandoseubolso.blog.br/consultoria-em-financiamento-imobiliario/?

      Abraço!

      Responder
      • Bom dia Ewerton

        Obrigado pela resposta e pelos esclarecimentos. Tenho algumas questões:

        1 – Não tenho ainda um filho a caminho, mas para os próximos 3 anos já está na programação ter!
        2 – Por mais que seja um financiamento longo, de 420 meses, compensa mais eu diminuir prazo do que parcela? Vejo minha parcela de R$ 1840,00 bem elevada e diminuindo-a conseguiria investir a diferença. Claro que queremos quitar bem antes dos 420 meses. Pegamos com esse prazo longo para aproveitar a taxa de 8,5%.

        Creio que essa é minha maior dúvida agora. Não sei se com apenas os 21 mil do FGTS compensaria diminuir o prazo que, não seria muita coisa, dos 420 meses, ou diminuir o quanto posso de parcela para me desafogar um pouco e ainda conseguir guardar essa diferença.

        Qual o seu conselho?

        Abs

        Responder
        • Ewerton Veloso

          Olá, Marcelo.

          Sim, quando disse “vem um filho por aí” eu me referi a um horizonte de alguns anos.

          Como eu te disse, eu normalmente prefiro amortizar diminuindo o valor da prestação, e poupando o valor economizado. Como você disse que seria difícil juntar dinheiro, eu cogitei a amortização pelo prazo como forma de aumentar a amortização mensal. Sugiro que verifique na nossa calculadora o quanto você economizaria no valor da prestação, e o quanto diminuiria no prazo. O link é http://educandoseubolso.blog.br/amortizacao-prazo-ou-parcela/ . Veja se o valor economizado vai fazer diferença.

          É difícil opinar sem conhecer detalhes. A situação do orçamento, as perspectivas de mudança no futuro próximo, a capacidade de poupar, a existência (ou não) de FGTS. Como eu disse, minha preferência, em princípio, é diminuir prestação, mas é preciso levar uma série de coisas em conta. Abraço!

          Responder
  • Boa noite parabéns por sempre estar ajudando ao próximo sanar suas dúvidas e tenho a sobre amortização.
    Tenho um financiamento imobiliário em 180 meses onde já paguei 23 parcelas , taxa de juros de 6,6600 % anual, onde pago o seguro mensal de 30,26 e taxa ADM de 25,39 onde a amortização atual foi de 536,49 e saldo devedor 85.859,27.
    Tenho um veículo que não utilizo no valor de 39.000,00 reais que iria vender p amortizar a dívida e tenho a aplicação no tesouro direto (NTNB Principal 2035) de 17.000,00 reais que rende 6,7 % ao ano + inflação .
    Queria q me ajudasse a sabe essa dívida sobre o que é mais viável amortizar todo esse valor ou só o valor do carro ? O que vale mais a pena diminuir a dívida ou o prazo ? Se vale a pena resgatar a aplicação p diminuir a divida ?
    Desde já obrigado.

    Responder
  • Gostaria de saber o que seria mais vantajoso no meu caso, tenho 15.000 de FGTS e um saldo devedor do financiamento de 84.000, com a taxa de juros 5,5 (programa minha casa, minha vida), sendo 700,00 a prestação mensal. Vale mais a pena diminuir as prestações ou o saldo devedor?
    Aguardo uma resposta.
    Muito obrigada

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Adriana, obrigado pela sua mensagem!

      Você não me falou quais são o prazo, a data e o valor iniciais do seu financiamento, nem quantas prestações faltam. Portanto, não consigo te dizer qual seria sua economia na amortização diminuindo o valor da prestação, nem em quantos meses diminuiria o financiamento, no caso da amortização por prazo.

      Mas já adianto a mesma coisa que falei para outro leitor (vou praticamente copiar):

      Para dizer o que compensa mais seria necessário levar em conta outros fatores. Sua capacidade de poupança, sua condição de acumular mais FGTS para uma nova amortização extraordinária daqui a 2 anos, a condição atual do seu orçamento, entre outros.

      Por exemplo, se você for gastar o valor economizado, caso diminua o valor das prestações, posso dizer que essa opção sai mais cara, em relação a diminuir o prazo. Mas se você tiver a condição de poupar para amortizações futuras, a coisa pode mudar de figura. Um bom consultor poderia levantar todos esses dados, traçar seu perfil, fazer as projeções de cenários futuros e te propor opções de estratégia.

      Abraço!

      Responder
  • Olá, Ewerton, boa tarde. Será que você poderia me tirar uma dúvida?
    Contratei um financiamento no valor de 270 mil, pelo prazo de 180 meses, com o sistema SAC e taxa de juros efetiva de 8,8% a.a. e CET de 10,10% a.a.
    Em que pese a adoção do sistema SAC (amortização de R$ 1.500,00 a.m.), verifiquei que o saldo devedor vem diminuindo menos do que o indicado na planilha de projeção. em 13 meses o saldo devedor que era para ser de R$ 250.500,00 é atualmente de R$ 255.569,28. Portanto, mais de R$ 5 mil a mais do que o indicado. isso em apenas 1 ano. será que está havendo amortização negativa?
    a 1ª prestação foi estimada no valor de R$ 3.581,55 (sendo R$ 1.500 de amortização e R$ 1.904,36 de juros). Porém, foi cobrado o valor de R$ 3.584,71 (1.501,34 amortização + 1.906,05 juros + 152,32 seguro).
    a 13ª prestação foi estimada em R$ 3.450,81 (1.500,00 + 1.777,40 + 25 + 148,41), porém, foi cobrada a prestação de R$ 3.520,13 (1.530,00 +1.813,36 + 25 + 151,41).
    Fui informada pelo banco que a diferença se deve à incidência da TR. Mas, e quanto ao saldo devedor? Se continuar reduzindo tão pouco, vai haver um saldo residual enorme pra pagar.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Christiane, obrigado pelo seu comentário!

      O banco te informou corretamente. Seu saldo devedor cai menos do que a amortização mensal (e menos que a projeção) por causa do efeito da TR.

      É irritante, mas é correto. E vou te dizer uma coisa, Chris: seu caso é menos grave do que o das pessoas que tem financiamentos em prazos maiores, como 300, 360, 420 meses.

      O problema nem é saldo residual, porque o sistema SAC é feito de forma que não haja resíduo. O problema é a queda lenta no valor das parcelas. No final das contas o efeito é o mesmo: mais desembolsos.

      A forma de se evitar isso é poupar dinheiro ou usar o FGTS para fazer amortizações, já que seu Custo Efetivo Total já começa superior a 10%, o que não é pouco.

      Abraço!

      Responder
      • Ewerton, muito obrigada pelo esclarecimento.
        Infelizmente não tenho FGTS. No momento poderia dispor de 15 a 20 mil para amortizar. Você acha que vale a pena ou devo aplicar esse dinheiro em algum bom investimento por um prazo de 2, 3 anos? Atualmente ele está em um fundo DI de liquidez diária que não rende muito. Tenho conseguido aplicar em torno de R$1.000,00 por mês.

        Responder
        • Ewerton Veloso

          Ei, Christiane, prazer te ver aqui novamente!

          Creio que seu Custo Efetivo Total – CET, atualmente, esteja superior ao rendimento da maioria das aplicações existentes por aí – pelo menos as de risco mais baixo. Pelas informações que você me passou, deve estar semelhante à taxa Selic (em torno de 14% ao ano).

          Ou seja, se você conseguir uma aplicação com rendimento bruto superior à Selic, é vantajoso. Esse rendimento, com baixo risco, geralmente só encontrado em CDB, LCI, LCA etc., de bancos pequenos e médios. Caso não encontre, ou caso os juros da economia caiam, o melhor mesmo é amortizar. Abraço!

          Responder
  • Olá Ewerton, bom dia.

    Estou tendo dúvidas em relação ao amortização ou não de um crédito imobiliário, gostaria se você pudesse me ajudar a fazer as contas.

    Fiz um crédito imobiliário no valor de R$ 160.000,00 em 180 parcelas com a primeira parcela em Março/2015. Com uma taxa de juros efetiva de 8,00% ao ano, seguro na data autal de R$51,18 e Taxa administrativa de R$25,00.
    A parcela atual está com R$980,31 de Juros e R$ 907,01 de Amortização. O índice da prestação de Fevereiro foi de 1,00132.

    Atualmente tenho R$ 25.000,00 aplicados em LCA de rendimento líquido em torno de 12,50% ao ano.
    Penso em usar R$ 15.000,00 para amortizar o saldo devedor e reduzir o prazo do financiamento e deixar R$ 10.000,00 aplicados se necessário alguma emergência.

    Nessas condições, vale a pena realizar a amortização ou deixar o dinheiro aplicado?

    Não poderei usar o FGTS até Março/2017.

    Obrigado desde já.

    Responder
      • Ewerton Veloso

        Vale o mesmo raciocínio: nas suas condições, é vantajoso amortizar.

        Dá um pouco de trabalho (pelo menos para mim, deu): precisa ir à agência, depositar, pegar e pagar um boleto. Mas se for financeiramente vantajoso, vale o esforço.

        Responder
    • Ewerton Veloso

      Michel, obrigado pela sua mensagem! E parabéns pelo cuidado com seu investimento.

      Fiz uma simulação utilizando a calculadora que o Educando Seu Bolso vai publicar em breve. Uma amortização de R$ 15 mil vai fazer com que a prestação caia pouco mais de R$ 180. Isto representa 1,2% dos R$ 15 mil, que é mais do que sua LCA rende mensalmente (pouco mais de 1%). Então, se eu estivesse na sua situação, consideraria essa uma boa ideia.

      No médio prazo esse raciocínio fica um pouco mais complexo, mais que esta simples comparação (devido à reaplicação da LCA, à diminuição da diferença pós-amortização, aos riscos e outros fatores). Mas, pelo menos até março de 2017, quanto você poderá usar novamente o FGTS, eu considero uma boa medida.

      Abraço!

      Responder
  • Olá Ewerton, estou numa situação bem complicada e gostaria de poder contar com sua ajuda. Fiz uma aquisição de um lote no lançamento de um loteamento aqui na minha cidade em 2013 no valor de 84.000,00 em 120 vezes, com parcelas iniciais de 654,00 e entrada de 4.000,00 já paguei 24 parcelas totalizando 20.502,87. Com isso fui retirar o carnê desse ano e para minha surpresa a prestação veio no valor de 842,00, procurei o loteamento para verificar o saldo devedor e me passaram o valor de 80.842,00 para quitação, um absurdo pois não decresceu praticamente nada do valor pago. Então, me disseram que se eu fizer o financiamento na Caixa de terreno+construção as taxas são menores e dessa forma consiguirei adquirir uma casa pois pagando uma parcela nesse valor não sei de que forma construirei uma casa, a simulação da caixa ficou para o credito de 140.000 entrada de 13.280,06(sendo que tenho 9mil de fgts) em 360 meses com parcela inicial de 1.050,79. Não sou muito adepta de dívidas a longo prazo, minha maior dúvida está, faço a quitação no loteamento através de um outro financiamento com taxas mais acessíveis, ou tento reincidir o contrato perdendo o valor pago. Me ajuda! Estou desesperada!

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Darci, obrigado pela sua mensagem. Demorei a responder porque estive em férias por algumas semanas.

      No seu lugar, eu tentaria obter um financiamento com taxas melhores, para me livrar desse financiamento original, que me pareceu realmente muito caro.

      Dívidas de longo prazo realmente assustam um pouco, quando você pensa que ficará 30 anos pagando. Mas não precisa ser assim. O que considero ideal (aliás, é o que eu faço, eu tenho um financiamento imobiliário) é poupar para conseguir quitar a dívida antes do prazo.

      O que eu tentaria EVITAR é desistir do contrato e perder o valor pago.

      Boa sorte. Abraço!

      Responder

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