O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário

O GERENTE RESPONDE: Amortização de financiamento imobiliário

Tenho um financiamento de 360 meses, faltam 314. Amortização de R$ 880,20. Juros de R$ 1.955,55, seguros de R$ 125,14, taxa de administração de R$ 25,00. Total de R$ 2.985,89 na última parcela e saldo devedor de R$ 276.379,52. Os juros efetivos são de 9,82% ao ano.

Nos casos de redução do prazo ou do valor das parcelas, a quantia aportada diminui o saldo devedor, certo?

Tenho R$ 41.000,00 de FGTS, queria saber se abato o tempo ou diminuo o valor das parcelas, eu gostaria de diminuir o valor das parcelas. Leve em conta que a cada 2 anos quero fazer a amortização com o FGTS, que deve ser em torno de R$ 25.000,00 e em no máximo 10 anos quero tentar quitar o financiamento.

E tenho também uma aplicação de R$ 50.000,00.

Gustavo

Prezado Gustavo, obrigado pelo seu contato e parabéns pelo seu plano tão bem estruturado!

Usar o FGTS para quitar ou amortizar financiamento imobiliário é mesmo vantajoso, já que ele rende apenas 3% ao ano, mais a TR, e não tem liquidez, isto é, você não pode sacá-lo para investir em outra aplicação.

Você perguntou qual das duas opções de amortização é mais vantajosa no seu caso: diminuir o prazo ou o valor da parcela.

Fiz a simulação das duas situações, mês a mês. A primeira amortização seria de R$ 41 mil, em julho de 2015, e as demais seriam de R$ 25 mil, a cada 2 anos, também em julho. Considerei que o valor da TR – que atualiza o saldo devedor – será de 0,17% ao mês durante todo o período.

Na primeira opção, diminuir o prazo mantendo o valor da parcela, você conseguiria quitar o financiamento em janeiro de 2025, um pouco antes do que planeja.

Na segunda opção, diminuir o valor das parcelas mantendo o prazo, em janeiro de 2025 você ainda teria um saldo devedor de R$ 95 mil, e quase 200 parcelas pela frente.

Isso leva a pensar que a primeira opção é incomparavelmente mais vantajosa, certo? Mas não é bem assim. Lembre-se de que a segunda opção tem parcelas mais leves. No primeiro mês após a amortização você já estaria pagando R$ 423 a menos. Para efeito de comparação, caso você guardasse todos os meses o dinheiro economizado no valor das parcelas em uma aplicação que renda 0,8% ao mês, conseguiria o valor suficiente para quitar seu financiamento em abril de 2025.

Isto é, nessas condições, as duas opções são financeiramente muito parecidas. Para tomar sua decisão, sugiro que você leve em conta os seguintes fatores:

  • Lembre-se que esta foi uma simulação feita com base em uma TR de 0,17% e uma aplicação com rendimento de 0,8%. Qualquer mudança nesses números pode afetar o resultado.
  • Se a TR disparar, a primeira opção fica mais vantajosa, já que nela o saldo devedor é sempre menor do que na outra opção.
  • Se você conseguir um rendimento melhor na aplicação, a segunda opção fica mais vantajosa, já que é nela que você consegue poupar mais.
  • A segunda opção te permite manter uma reserva para emergências. Se, por um lado, isto é uma segurança, por outro lado exige disciplina financeira.
  • Você pode fazer uma combinação entre as duas opções. Por exemplo, caso precise muito aliviar seu orçamento, você pode diminuir o valor das parcelas na primeira amortização e, nas outras, diminuir o prazo. Nesse caso, conseguirá quitar o financiamento na amortização de julho de 2025.
  • Caso queira usar os R$ 50 mil que tem aplicados, conseguirá quitar o financiamento na amortização de julho de 2021.

Concluindo, Gustavo, as duas opções são parecidas, sob o ponto de vista financeiro. No seu lugar, eu usaria os R$ 41 mil para diminuir o prazo do financiamento. Basicamente por três motivos: acho interessante reduzir mais rapidamente o saldo devedor exposto à TR, considero que você tem uma boa reserva para emergências e creio que a redução no valor da parcela não seria tão expressiva assim. E, depois, eu ficaria atento ao mercado para, em 2017, avaliar novamente qual seria a melhor escolha.

Mais uma vez agradecemos muito pela oportunidade. Esperamos ter sido úteis e continuamos à disposição!

Autor

Ewerton Veloso
Ewerton Veloso é bacharel e mestre em Administração pela Universidade Federal de Minas Gerais. Trabalha há mais de 10 anos na área de monitoramento do Sistema Financeiro Nacional e é professor de Administração. Neste espaço, pretende convidar o leitor à organização das suas finanças e à reflexão quanto ao seu comportamento como consumidor e investidor.

13 comments

  • Boa noite parabéns por sempre estar ajudando ao próximo sanar suas dúvidas e tenho a sobre amortização.
    Tenho um financiamento imobiliário em 180 meses onde já paguei 23 parcelas , taxa de juros de 6,6600 % anual, onde pago o seguro mensal de 30,26 e taxa ADM de 25,39 onde a amortização atual foi de 536,49 e saldo devedor 85.859,27.
    Tenho um veículo que não utilizo no valor de 39.000,00 reais que iria vender p amortizar a dívida e tenho a aplicação no tesouro direto (NTNB Principal 2035) de 17.000,00 reais que rende 6,7 % ao ano + inflação .
    Queria q me ajudasse a sabe essa dívida sobre o que é mais viável amortizar todo esse valor ou só o valor do carro ? O que vale mais a pena diminuir a dívida ou o prazo ? Se vale a pena resgatar a aplicação p diminuir a divida ?
    Desde já obrigado.

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  • Olá Ewerton,

    Ótimo artigo, parabéns. Eu me encontro em uma situação parecida e gostaria de sua opinião para tomar uma decisão difícil.

    Tenho um financiamento de 420 meses, faltam 388. Amortização de R$ 405,36. Juros de R$ 1005,16, seguros de R$ 42,76, taxa de administração de R$ 25,00. Total de R$ 1.478,28 na última parcela e saldo devedor de R$ 159.688,11. Os juros efetivos são de 8,5101% ao ano.

    Tenho R$ 25.866,80 de FGTS, que em julho/16 poderei utilizar para abater o saldo devedor ou diminuir o valor das parcelas.

    Também tenho duas aplicação CRA (102% e 103% da CDI) girando em torno de R$ 50.000,00.

    Em pensei em duas situações:

    1) Usar o FGTS para amortizar o saldo devedor mantendo o valor da parcela. Adicionalmente amortizar de dois em dois anos (em torno de 16mil).

    2) Usar o FGTS para amortizar o valor das parcelas mantendo o prazo, no entanto, utilizar o dinheiro economizado das parcelas e continuar aplicando todos os meses.

    Há como saber qual é a melhor alternativa? Ou pelo menos quais seriam as vantagens de cada uma? Você aconselharia uma terceira opção?

    Grato,
    Henrique

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    • Ewerton Veloso

      Prezado Henrique, obrigado pela sua mensagem. E parabéns pela sua boa noção de como as coisas funcionam, e pelo seu cuidado com seu dinheiro!

      Eu gosto mais da opção 2. Já que você tem a perspectiva de continuar acumulando o FGTS para amortizações a cada 2 anos, e demonstra disciplina para APLICAR (e não torrar) o dinheiro economizado nas amortizações, eu considero a opção mais adequada.

      Abraço!

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  • Olá Ewerton,
    Meu orçamento está apertado e estou cogitando reduzir 12 parcelas utilizando a opção PPP. Minha dúvida é ao reduzir o valor de 80% da parcela,devo considerar o valor integral da parcela incluindo juros? Como calcular ?
    Já fiz uma amortização há pouco mais de 1 ano utilizando FGTS e hoje o prazo do meu financiamento é 197 meses e estou na parcela 13 no valor de R$ 1.339,53 taxa 8,5101.
    Desde já agradeço,
    Thereza Cristina

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    • Ewerton Veloso

      Thereza Cristina, obrigado pela sua mensagem!

      Vou te dizer como o cálculo é feito. O banco calcula o valor das próximas 12 prestações – com juros e demais encargos. Em seguida, calcula os 80% do montante – a pessoa pode amortizar menos de 80%, se quiser, ou se não tiver o dinheiro suficiente. O valor amortizado é integralmente retirado da conta de FGTS e vai para uma conta separada, que rende juros – até mais altos que os 3% do FGTS. A cada mês é retirado dessa conta o valor correspondente à amortização daquele mês. Ao final, se houver algum saldo nessa conta, ele volta para a conta normal de FGTS.

      Ficou alguma dúvida? Entre em contato, será um prazer. Abraço!

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      • Boa tarde Ewerton, não consegui encontrar uma resposta (rápida) sobre este assunto, talvez você tenha conhecimento, estes 80% sobre as parcelas podem ser feitas em até 12 meses, mas eu pergunto, 12 utilizados apenas 1 vez durante o prazo do financiamento ou a cada 2 anos pode se fazer este abatimento de 80% sobre as parcelas?

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        • Ewerton Veloso

          Prezado Renan, obrigado pela sua mensagem!

          É melhor ainda do que você pensa. Veja o que diz o Manual da Casa Própria, versão de 21/03/2016:

          CAPÍTULO IV – PAGAMENTO DE PARTE DO VALOR DAS PRESTAÇÕES
          31 NOVA UTILIZAÇÃO PELO MESMO TRABALHADOR
          31.1 O trabalhador que tenha utilizado os recursos do FGTS para pagamento de parte do valor das prestações só pode efetuar nova utilização para o mesmo fim após o término da operação anterior.

          Ou seja: terminou uma operação, já pode fazer outra. Não precisa esperar 2 anos, como no caso da amortização extraordinária.

          Sugiro que você baixe o manual. É só ir ao Google e digitar “Manual da moradia própria”, com ou sem aspas.

          Abraço!

          Responder
  • Ewerton, gostaria de sua ajuda.
    Tenho um financiamento (239 prestações/360 meses), estou na 67ª parcela (R$ 950,15= R$ 381,49 capital+R$ 475,00 juros+correção monetária R$ 18,72+prêmio de seguro MIP R$ 32,66 + prêmio de seguro DFI R$ 17,28 + tarifa de adm/manutenção do contrato R$ 25,00) de valor total R$ 950,15.
    Data do contrato 26/05/2010; Banco do Brasil Crédito Imobiliário -Aquisição PF-SFH; valor financiamento R$ 91.179,44; prazo de 239 meses; siste. amortização SAC; saldo devedor em 14/01/2016 de R$ 69.267,95.
    Tenho investido em LCI um valor em torno de R$ 60.000,00.
    Desde jan/2015 estou juntamente com minha esposa desempregado e as prestações estão nosso orçamento mensal. Houve uma queda drástica em nosso orçamento, mas estamos mantendo em dia o pagamento. Gostaria de saber se é vantagem utilizar 100% ou parcialmente o valor aplicado no LCI, visando garantir a quitação mais breve do imóvel que pode ser utilizado posteriormente para venda sem qualquer dívida. O valor em LCI também é utilizado para nos manter, mas caso essa alternativa seja muito satisfatória gostríamos de realizá-la para garantir maior retorno com a venda do imóvel , apesar do atual cenário do mercado imobiliário.
    Gostaria de sua ajuda, numa avaliação.
    Obrigado, parabéns pelo blog.

    Responder

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    • Ewerton Veloso

      Leonardo, obrigado pela sua mensagem e pela confiança em nós.

      Minha especialidade são os cálculos, não tenho tanta experiência com mercado e negócios. Mas, pelo que sei, eu não me preocuparia muito em deixar o imóvel livre de dívidas, visando venda futura. Atualmente é muito comum a compra e venda de imóveis alienados. Que eu saiba, o fato de um imóvel não ser de propriedade do vendedor não afeta o seu valor de venda. Caso você resolva vender o imóvel, o comprador vai quitar seu financiamento e te repassar a diferença, tudo protegido por contrato.

      No seu lugar, meu foco seria a subsistência durante a crise. Cortar gastos e procurar um investimento seguro, líquido e rentável, onde eu deixaria minhas economias, que utilizaria para o dia a dia.

      Há opções mais arrojadas do que essa? Possivelmente há. Mas eu não gosto. Em cenário de crise eu prefiro ser mais cauteloso e conservador.

      Boa sorte! Abraço!

      Responder
  • Ewerton, gostaria de sua ajuda.
    Tenho um financiamento (360 meses), estou na 15ª parcela (R$ 726,77). Índice de reajuste do saldo devedor no mês 1, 00129, Juros contratual 05,500. Saldo devedor teórico R$ 95.349, 54. O financiamento total foi de 97.600, sendo que o imóvel foi adquirido por R$ 122.000. No FGTS tenho 12.000 (após 24 meses da utilização).

    Atualmente as prestações estão apertando, sendo que R$ 438,26 são juros e R$ 272,04 amortização. Houve uma queda no orçamento, mas estamos mantendo em dia o pagamento. Gostaria de amortizar, utilizando o FGTS.
    Tenho uma economia de R$ 20m (poupança) e 12m (CDB).
    Gostaria de sua ajuda, numa avaliação de melhor utilizaçaõ desses valores (se for o caso).
    Obrigado, parabéns pelo blog.

    Responder
    • Ewerton Veloso

      Prezado Gleison, obrigado pela sua mensagem.

      No seu lugar, eu tomaria duas medidas imediatas.

      A primeira seria amortizar o financiamento utilizando o FGTS, diminuindo o valor da prestação. A amortização de R$ 12 mil provocaria uma diminuição de cerca de R$ 85 mensais. Não é muito, mas é melhor do que deixar o dinheiro praticamente parado no FGTS.

      A segunda seria tirar o dinheiro da poupança, escolhendo uma aplicação melhor. Recentemente o blog publicou uma série de 3 textos sobre esse assunto. O primeiro deles você lê clicando no link: http://educandoseubolso.blog.br/2015/09/15/qual-o-melhor-investimento-lci-lca-cdb-letra-de-cambio/

      Fora isso, eu não utilizaria esse valor poupado para amortizar, porque a taxa de juros do financiamento, de 5,5% ao ano, é baixa. É possível obter rendimento muito maior do que ela, escolhendo um bom investimento.

      A queda no orçamento exige adaptações, economia, busca de novas fontes de renda. Mas aliviar o valor da prestação, tirando o dinheiro de uma aplicação rentável para saudar um financiamento com taxa de juros tão baixa, não me parece a melhor estratégia.

      Abraço!

      Responder

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